第9章不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析

第9章不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析9.1不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述9.2不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算9.3不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具1/7/20241主講人：李軍峰9.1不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述9.1.1不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)與缺陷1.不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)〔1〕可以得到稅收方面的益處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運(yùn)營(yíng)本錢、貸款利息和建筑物折舊后的凈運(yùn)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的?！?〕易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持〔3〕能抵消通貨膨脹的影響〔4〕提高投資者的資信等級(jí)1/7/20242主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的缺陷〔1〕投資宏大〔2〕缺乏流動(dòng)性〔3〕投資回收周期較長(zhǎng)〔4〕需求專門的知識(shí)和閱歷1/7/20243主講人：李軍峰9.1.2不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的類型及其特點(diǎn)房地產(chǎn)可以分為住宅用及非住宅用兩大類。住宅用房地產(chǎn)包括單戶住宅及多戶住宅房地產(chǎn)等。非住宅用房地產(chǎn)普通又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、文娛用、機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)及旅店。1.出租性住宅投資〔1〕區(qū)位〔2〕建筑物及其設(shè)備的溫馨型〔3〕公寓單元的最正確規(guī)劃〔4〕公寓能否配備家具1/7/20244主講人：李軍峰2.辦公用不動(dòng)產(chǎn)〔1〕市場(chǎng)要素普通應(yīng)思索以下信息：該地域競(jìng)爭(zhēng)性場(chǎng)所的數(shù)量；競(jìng)爭(zhēng)性建筑的質(zhì)量；當(dāng)前的租金程度和自動(dòng)調(diào)價(jià)條款；空置面積及相應(yīng)的空置緣由；該地域吸納率的記錄；投資者預(yù)期占有的市場(chǎng)部分?！?〕區(qū)位〔3〕其他要素1/7/20245主講人：李軍峰3.零售及商店中心〔1〕商圈必需仔細(xì)地調(diào)查出將人口引向討論中特定位置的牽引力。這些牽引力取決于交通類型、其他競(jìng)爭(zhēng)性設(shè)備的臨近度?！?〕市場(chǎng)人口居民收入的消費(fèi)類型是如何根據(jù)討論的區(qū)域不同而相應(yīng)變化的？鄉(xiāng)村社區(qū)和制造中心之間、商業(yè)區(qū)和效力業(yè)區(qū)之間、老年人和年輕人之間、高收入家庭和低收入家庭之間、不同民族為主的區(qū)域之間，以及更多不同領(lǐng)域之間的購(gòu)買習(xí)慣顯然會(huì)有差別。1/7/20246主講人：李軍峰9.1.3影響不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的主要要素1.租金收益率例如，一個(gè)市價(jià)為120萬的別墅，估計(jì)每月租金為1萬元，那么1/7/20247主講人：李軍峰2.市場(chǎng)利率與預(yù)期樓價(jià)升幅再假設(shè)該別墅一年后賣出的市價(jià)為P1。倘假設(shè)同一年后賣出該不動(dòng)產(chǎn)作比較，那么該投資在一年后的總收益是：R+(P1-P)進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)投資的初步條件是或改寫成式中，表示該不動(dòng)產(chǎn)一年后的凈升幅。1/7/20248主講人：李軍峰9.2不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算9.2.1不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流出確實(shí)定1.不動(dòng)產(chǎn)的獲取本錢不動(dòng)產(chǎn)獲取本錢即房地產(chǎn)的投資總額，包括購(gòu)買價(jià)錢、搜索本錢和一切的實(shí)踐資產(chǎn)持有費(fèi)等?！?〕購(gòu)買價(jià)錢〔2〕搜索本錢〔3〕延期付款條件1/7/20249主講人：李軍峰〔4〕資產(chǎn)持有費(fèi)①稅負(fù)、②利息、③修繕費(fèi)用、④公用設(shè)備附加費(fèi)、⑤保險(xiǎn)1/7/202410主講人：李軍峰2.營(yíng)運(yùn)費(fèi)用〔1〕變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用變動(dòng)支出隨著房地產(chǎn)的租用情況不斷變動(dòng)固定支出不隨占用情況變化而變化?！?〕費(fèi)用支付責(zé)任兩種極端方式是：承租人承當(dāng)全部費(fèi)用或不對(duì)此類費(fèi)用擔(dān)任。全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用由出租人承當(dāng)?shù)姆绞浇忻赓U。這種情況下，出租人承當(dāng)了營(yíng)業(yè)費(fèi)用發(fā)生各種不測(cè)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。相反地，假設(shè)承租人擔(dān)任支付全部營(yíng)業(yè)費(fèi)用，就叫做凈租賃，也叫完全效力租賃。一種方法是出租人只擔(dān)任規(guī)定數(shù)額的營(yíng)業(yè)支出，這一規(guī)定數(shù)額叫做最高費(fèi)用。1/7/202411主講人：李軍峰9.2.2不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流入確實(shí)定1.市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，某潛在租戶為租用某宗房地產(chǎn)而付出的租金價(jià)錢。這一租金程度受很多要素的影響：〔1〕國(guó)民經(jīng)濟(jì)前景；〔2〕房地產(chǎn)所在地域的經(jīng)濟(jì)根底；〔3〕該地域?qū)τ谠擃惙康禺a(chǎn)的需求情況；〔4〕類似房地產(chǎn)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)情況。2.空置在特定的時(shí)期內(nèi)，一宗房地產(chǎn)并不能把一切空間都租賃出去。這或者是由于租戶在租約到期時(shí)走了，或者是有些房間根本就沒被租用過〔特別是新建房地產(chǎn)〕。1/7/202412主講人：李軍峰3.平衡市場(chǎng)租金率在任何時(shí)點(diǎn)上，都存在著一定數(shù)量的存量房地產(chǎn)。它們一部分已被租用，一部分閑置著，構(gòu)成了可供租賃的供應(yīng)量。1/7/202413主講人：李軍峰租金市場(chǎng)租金需求供應(yīng)空置率目前的空間存量平衡占用量圖9-1平衡市場(chǎng)租金率的決議空間單元數(shù)1/7/202414主講人：李軍峰4.租金的計(jì)算不同的租賃方案會(huì)影響一宗房地產(chǎn)的預(yù)期收入。簽署租約時(shí)的租金程度，是根據(jù)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的類似租賃方式的市場(chǎng)租金制定的。租約中關(guān)于租金調(diào)整的相應(yīng)條款決議著租賃收入能否會(huì)隨著時(shí)間的推移而與時(shí)下的市場(chǎng)租金產(chǎn)生較大差別。購(gòu)物中心的租賃通常還要參考承租人的銷售量來確定租金，這叫做百分比租金。此時(shí)，無論銷售量如何，最低租金額一定；當(dāng)銷售量超越規(guī)定的數(shù)值時(shí)，租金按銷售額的一定百分比收取。此時(shí)的租金額與最低租金額之差叫做溢價(jià)租金。1/7/202415主講人：李軍峰9.3不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具9.3.1比率分析與獲利才干分析1.收益乘數(shù)(IncomeMultiplier)收益乘數(shù)分析是一種古老而簡(jiǎn)單的不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效評(píng)價(jià)方法。它以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢與預(yù)期總收入或凈收入之間的關(guān)系來反映不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效。收益乘數(shù)即不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值〔或投資價(jià)錢〕除以未來每期收益所得的倍數(shù)。對(duì)于投資者而言，不動(dòng)產(chǎn)投資的收益乘數(shù)越高，闡明該項(xiàng)投資的績(jī)效越差。1/7/202416主講人：李軍峰【案例9-1】嘉倫地產(chǎn)某不動(dòng)產(chǎn)投資工程，其投資總額為1000000元，且銀行可以提供75%的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。估計(jì)在第一年各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)目的如表9-1所示。其他相關(guān)信息如下：已獲得75000元為期25年的抵押貸款〔無妨假設(shè)該工程以租賃運(yùn)營(yíng)為目的〕，按9%的年利率每月等額支付〔每月支付6294.0元，全年貸款本息額為75527.7元〕；“最正確估計(jì)值〞闡明，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)以5%的年復(fù)利增值；投資者的邊沿所得稅率為40%。項(xiàng)目金額（元）預(yù)期總收入270000減：風(fēng)險(xiǎn)損失準(zhǔn)備20000實(shí)際總收入250000減：經(jīng)營(yíng)支出130000經(jīng)營(yíng)凈收入1200001/7/202417主講人：李軍峰〔1〕總收益乘數(shù)(GrossIncomeMultiplier，GIM)總收益乘數(shù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)投資總額〔或市場(chǎng)價(jià)錢〕與其總收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：〔2〕凈收益乘數(shù)(NetIncomeMultiplier,NIM)凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計(jì)算方法一樣，它反映的是投資總額與運(yùn)營(yíng)凈收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：1/7/202418主講人：李軍峰2.財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率普通計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀易懂，所以成為不動(dòng)產(chǎn)投資分析的常用工具。最常用的財(cái)務(wù)比率包括運(yùn)營(yíng)比率，損益平衡比率及債務(wù)支付比率?！?〕運(yùn)營(yíng)(OperatingExpenseRatio)運(yùn)營(yíng)比率為不動(dòng)產(chǎn)投資的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用占實(shí)踐總收入的比例，即每收入1元所需支出的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。其計(jì)算公式為：1/7/202419主講人：李軍峰〔2〕損益平衡比率(Break-evenFlowRatio)損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)在稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計(jì)算公式為：1/7/202420主講人：李軍峰〔3〕償債才干比率(DebtCoverageRatio，DCR)償債才干比率，又稱償債備付率、債務(wù)支付比率、償債保證比率、還本付息比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資營(yíng)運(yùn)凈收入〔即實(shí)踐總收入減營(yíng)運(yùn)費(fèi)用〕可以支付償債支出的倍數(shù)。作為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程運(yùn)營(yíng)績(jī)效的評(píng)價(jià)目的，償債才干比率不僅為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度注重，而且其債務(wù)單位，如銀行，也會(huì)高度關(guān)注這一目的的變化。其計(jì)算公式為：1/7/202421主講人：李軍峰普通而言，貸款歸還可以分為兩種方式：①本金及利息按每期攤還，如購(gòu)房貸款的攤還；②貸款期間內(nèi)各期僅支付利息，至最后一期才歸還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率又可稱為“現(xiàn)金備付率〞(CashCoverageRatio)，即1/7/202422主講人：李軍峰〔4〕貸款比率(Loan-to-valueRatio，LTV)貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額〔或市場(chǎng)價(jià)值〕的比率。其計(jì)算公式為：1/7/202423主講人：李軍峰3.盈利才干目的追逐利潤(rùn)是資本的根本屬性，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外。因此，盈利才干自然便成為評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效的重要目的。一切反映不動(dòng)產(chǎn)投資工程盈利才干的目的都有一個(gè)共同點(diǎn)，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預(yù)期報(bào)答聯(lián)絡(luò)起來。其不同之處在于，不同的盈利才干目的所運(yùn)用的數(shù)據(jù)計(jì)算口徑不同。1/7/202424主講人：李軍峰〔1〕全面資本化率(OverallCapitalizationRate)全面資本化率，又稱為資本復(fù)原率或總資本復(fù)原率，反映了每年預(yù)期運(yùn)營(yíng)凈收入占不動(dòng)產(chǎn)投資總額〔或市場(chǎng)價(jià)錢〕的百分比率，即每年的資本回收率。其計(jì)算公式為：而不動(dòng)產(chǎn)投資工程的投資價(jià)值也可反推得到：1/7/202425主講人：李軍峰〔2〕股東權(quán)益報(bào)酬率不同于全面資本化率，股東權(quán)益報(bào)酬率區(qū)別運(yùn)營(yíng)收益的受害主體，剔除負(fù)債要素對(duì)工程的影響，獨(dú)立調(diào)查權(quán)益資本為投資者帶來的經(jīng)濟(jì)效益。普通而言，投資者最注重的就是股東權(quán)益報(bào)酬率，即投資者每投入1元的自有資本，未來能回收多少現(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利才干的目的。投資者的股東權(quán)益報(bào)酬率可分為稅前股東權(quán)益報(bào)酬率和稅后股東權(quán)益報(bào)酬率。1/7/202426主講人：李軍峰①稅前股東權(quán)益報(bào)酬率(BeforeTaxReturnonEquity)稅前股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為股息率、自有資本復(fù)原率，它是以稅前現(xiàn)金流量〔運(yùn)營(yíng)凈收入減貸款本息〕與所需初始權(quán)益投資〔投資總額減借貸資金〕的百分比，即投資者在納稅前的投資報(bào)酬率。其計(jì)算公式為：1/7/202427主講人：李軍峰②稅后股東權(quán)益報(bào)酬率(AfterTaxReturnonEquity)稅后股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為現(xiàn)金報(bào)答率，是指預(yù)期每年可支配凈現(xiàn)金〔扣除一切融資本錢與所得稅〕占初始權(quán)益現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入1元的自有資本，在扣除一切費(fèi)用、償債支出及稅負(fù)之后，未來實(shí)踐能回收的金額；即每投入1元的現(xiàn)金，未來回收多少現(xiàn)金的概念。1/7/202428主講人：李軍峰〔3〕經(jīng)紀(jì)人報(bào)答率在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人留意到了股息率與現(xiàn)金報(bào)答率的缺乏。為了充分展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的良好投資前景，更好地吸引客戶，經(jīng)紀(jì)人在調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效時(shí)不僅思索了所得稅要素，而且將因分期歸還抵押貸款而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)投資者權(quán)益添加的情況思索進(jìn)來，用稅后現(xiàn)金流量與遞增的投資者權(quán)益之和占初始權(quán)益投資的比例作為計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)盈利才干、考核不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效的目的，這就是經(jīng)紀(jì)人報(bào)答率。經(jīng)紀(jì)人報(bào)答率＝(稅后現(xiàn)金流量＋權(quán)益添加值)÷初始權(quán)益現(xiàn)金投資＝(37230＋8400)÷250000＝0.183或18.3%1/7/202429主講人：李軍峰9.3.2投資回收期作為簡(jiǎn)單、常用的不動(dòng)產(chǎn)投資工程績(jī)效評(píng)價(jià)方法，投資回收期是指投資工程的累計(jì)預(yù)期凈現(xiàn)金流入等于其初始現(xiàn)金投資時(shí)工程運(yùn)營(yíng)的時(shí)間，普通以到達(dá)此時(shí)間點(diǎn)工程需繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的年數(shù)表示。計(jì)算投資回收期就是估算要多少年才干回收在該工程上的初始現(xiàn)金投資。運(yùn)用投資回收期評(píng)價(jià)工程績(jī)效，就是將一切候選投資工程的投資回收期進(jìn)展排序。1/7/202430主講人：李軍峰全部投資回收期＝投資總額÷運(yùn)營(yíng)凈收入〔全面資本化率的倒數(shù)〕〔稅前〕權(quán)益投資回收期＝初始權(quán)益現(xiàn)金投資÷稅前現(xiàn)金流量〔股息率的倒數(shù)〕〔稅后〕權(quán)益投資回收期＝初始權(quán)益現(xiàn)金投資÷稅后現(xiàn)金流量〔現(xiàn)金報(bào)答率的倒數(shù)〕1/7/202431主講人：李軍峰【案例9-2】昆侖置業(yè)開發(fā)某步行商業(yè)街，方案初始權(quán)益投資為48330萬元。假設(shè)投資于工程初期一次完成，且全部物業(yè)實(shí)施租賃運(yùn)營(yíng)。估計(jì)每年稅后現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)值與累計(jì)稅后現(xiàn)金流量表9-5所示：年份1234567稅后現(xiàn)金流量71458185922210171111151205412895累計(jì)稅后現(xiàn)金流量71451533024552347234583857892707871/7/202432主講人：李軍峰9.3.3前門法與后門法1.前門法在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢知的情況下，由估計(jì)的股東權(quán)益乘稅前股東權(quán)益報(bào)酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額乘以貸款常數(shù)求得償債支出，二者相加可得凈營(yíng)運(yùn)收益，這是“前門法〞。

1/7/202433主講人：李軍峰乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于圖9-2前門法計(jì)算流程圖不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢1-貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢要求的權(quán)益資金1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢要求的稅前收益率1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢權(quán)益資金要求現(xiàn)金流1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢貸款常數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢年度償債額不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢營(yíng)運(yùn)凈收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢營(yíng)運(yùn)費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢要求的實(shí)踐總收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢1-空置率不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢要求的潛在總收入不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢可出租凈面積不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢每平方米最低租金不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買價(jià)錢1/7/202434主講人：李軍峰【案例9-3】一幢辦公樓〔可以出租的面積為2720平方米〕目前售價(jià)為2880萬元。經(jīng)過對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)展一年期營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)得出了以下的營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)結(jié)果：每平方米市場(chǎng)租金為0元，空置及無法回收的租金占潛在總收益的比重為8%，每平方米的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為390元。經(jīng)過和銀行的協(xié)商，目前最正確的貸款條件是11.5%的年利率，20年完全分?jǐn)倸w還，其利率7年后可以重新協(xié)商。此外，投資者最多也只能借到購(gòu)買價(jià)的75%，可接受的最低償債備付率為1.20.預(yù)期的權(quán)益投資者是一小群合伙人，他們一致以為可接受的最低稅前股東權(quán)益報(bào)酬率是6%，可接受的最高損益平衡率是85%。以下是前門法計(jì)算最低租金的過程，見表9-6。1/7/202435主講人：李軍峰1.計(jì)算權(quán)益所要求的稅前現(xiàn)金報(bào)酬需要的權(quán)益資金＝不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格×（1-貸款與價(jià)值比率）＝28800000×0.257200000乘：權(quán)益報(bào)酬率權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬4320002.計(jì)算償債支出抵押貸款金額＝不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格×貸款與價(jià)值比率＝28800000×0.7521600000乘以：貸款常數(shù)（0.12797）年度償債支付額27641503.計(jì)算所需達(dá)到的營(yíng)業(yè)凈收入營(yíng)業(yè)凈收入＝權(quán)益現(xiàn)金報(bào)酬＋年度償債支出＝432000＋276415031961504.計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的實(shí)際總收入加：營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（390×2720平方米）1060800實(shí)際總收入＝營(yíng)業(yè)凈收入＋營(yíng)運(yùn)費(fèi)用＝3196150＋106080042569505.計(jì)算營(yíng)業(yè)所需達(dá)到的潛在總收入潛在總收入＝有效總收入/（1-空置率）＝4256950/（1-8%）46271206.計(jì)算每平方米最低租金每平方米最低租金＝潛在總收入/可出租面積＝4627120/272017011/7/202436主講人：李軍峰2.后門法要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率

后門法的分析方式是在不動(dòng)產(chǎn)收益知的情況下，求取不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)錢。該方法假定經(jīng)過調(diào)查市場(chǎng)中類似工程可以得到能夠的總租金和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的估計(jì)值，且償債支出、貸款常數(shù)及權(quán)益報(bào)酬率知；之后，據(jù)此用這些數(shù)值向后推算出最大可歸還的抵押貸款額和權(quán)益投資者能夠會(huì)投入該工程的資金；將總負(fù)債與自有資金加總，即可得到不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)值。1/7/202437主講人：李軍峰等于除以等于除以等于除以等于減去要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率營(yíng)運(yùn)凈收入償債現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)凈收入權(quán)益投資人可用現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)凈收入償債保證比率營(yíng)運(yùn)凈收入允許的年度償債額營(yíng)運(yùn)凈收入償債常數(shù)營(yíng)運(yùn)凈收入圖9-3后門法計(jì)算流程相加等于合理的現(xiàn)金投資可支持的抵押貸款營(yíng)運(yùn)凈收入合理價(jià)錢即最大投資額合理的現(xiàn)金投資1/7/202438主講人：李軍峰【案例9-4】有一商鋪要出賣，賣方要價(jià)500萬元。知該商鋪可出租面