農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告

農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告PAGEPAGE2農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。㏕OC\o"1-2"\h\z第一章總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 6第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 82.1某某市地理與區(qū)位環(huán)境分析 82.2某某市交通基礎(chǔ)設(shè)施分析 102.3某某市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 112.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性 16第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇及建設(shè)條件 183.1項(xiàng)目選址 183.2建設(shè)條件 18第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 24第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 325.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 325.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 32第六章項(xiàng)目組織管理與運(yùn)作 356.1項(xiàng)目組織管理 356.2員工招聘和培訓(xùn) 376.3項(xiàng)目的定位 386.3項(xiàng)目的市場運(yùn)作 39第七章環(huán)境影響、節(jié)能、安全生產(chǎn)與消防 427.1環(huán)境影響分析 427.2節(jié)能、節(jié)水措施 447.3勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 45第八章項(xiàng)目總投資估算 478.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 478.2項(xiàng)目總投資估算的原則 478.3項(xiàng)目總投資估算 478.4項(xiàng)目資金來源與籌措 518.5資金使用與管理 51第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 529.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) 529.2項(xiàng)目經(jīng)營成本與收入預(yù)測 529.3財(cái)務(wù)盈利能力分析 549.4清償能力分析 549.5不確定性分析 549.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 57第十章物流園一期經(jīng)濟(jì)評價(jià) 5810.1項(xiàng)目總投資估算 5810.2項(xiàng)目資金來源與籌措 6010.3經(jīng)濟(jì)評價(jià) 6010.3.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) 6010.3.2項(xiàng)目經(jīng)營成本與收入預(yù)測 6110.3.3財(cái)務(wù)盈利能力分析 6210.3.4清償能力分析 62第十一章可行性研究結(jié)論及建議 6311.1可行性研究結(jié)論 6311.2建議 63第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)項(xiàng)目1.1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）某某省及某某市“國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要”；（3）國家有關(guān)法律、法規(guī)、方針及產(chǎn)業(yè)政策和投資政策；（4）《某某現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；（5）《某某省建筑工程綜合概預(yù)算定額（2001）》；（6）某某城總體規(guī)劃方案；（7）某某物流園項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想；（8）委托方提供的項(xiàng)目建議書；（9）委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。1.1.3建設(shè)單位某某產(chǎn)業(yè)有限公司1.1.4建設(shè)單位概況某某產(chǎn)業(yè)有限公司，簡稱“某某”，前身是某某匯川農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)有限公司，2005年6月設(shè)立。由MR.GORDONWU（加拿大籍）、嘉樂服裝、華迪鋼業(yè)集團(tuán)、聯(lián)眾發(fā)展等聯(lián)合出資，注冊資本金1億元。某某產(chǎn)業(yè)有限公司實(shí)力雄厚，專注集成式產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)，堅(jiān)持通過市場創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。同時(shí)致力于慈善事業(yè)，追求和諧發(fā)展。2005年，某某因在慈善事業(yè)的突出貢獻(xiàn)，獲浙江社會責(zé)任獎(jiǎng)。公司設(shè)有總經(jīng)理一名，全權(quán)負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營發(fā)展。公司設(shè)有行政人事部、工程技術(shù)部、策劃營銷部、財(cái)務(wù)部及某某文化研究中心。行政人事部，負(fù)責(zé)公司人事管理、后勤服務(wù)、項(xiàng)目前期手續(xù)辦理等工作；工程技術(shù)部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)查研究、開發(fā)現(xiàn)場管理、工程招投標(biāo)、項(xiàng)目預(yù)決算等工作；策劃營銷部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、銷售的策劃及對外銷售等工作；財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)公司帳務(wù)核算、資金融通、成本控制等工作；某某文化研究中心，負(fù)責(zé)公司的文化建設(shè)，對外宣傳及報(bào)刊的編輯發(fā)行。公司現(xiàn)有員工中具有高級職稱的一人，中級職稱的15人，本科學(xué)歷以上的占公司總?cè)藬?shù)的85%，90%以上的員工從事過房地產(chǎn)行業(yè)的工作。1.1.5項(xiàng)目提出的理由與過程某某市是某某省的省會城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和貿(mào)易中心。某某地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，北連京津都市圈，南接以滬寧杭為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，西靠內(nèi)陸腹地，是連接華東諸省市與山西能源基地等廣大地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，處于南北交流、東西交流、國內(nèi)外交流的三重樞紐地位，具有貫穿南北、承接?xùn)|西的區(qū)域優(yōu)勢，其鐵路、公路、航空交通四通八達(dá)，環(huán)形輻射，已成為人流、物流、資金流、信息流的集聚地和輻射中心。為充分發(fā)揮某某作為某某農(nóng)業(yè)大省省會城市的區(qū)域優(yōu)勢，推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，購建依托大城市，面向農(nóng)村資源的農(nóng)產(chǎn)品流通格局，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提升農(nóng)產(chǎn)品市場檔次，增加農(nóng)民收入，某某市“十二五”規(guī)劃確定實(shí)施某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心建設(shè)項(xiàng)目。某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加工）中心（某某城）——物流園是依托于某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加工）中心建立的，是某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易（加工）中心的重要組成部分，依托于農(nóng)產(chǎn)品的物流、倉儲，并面向其他行業(yè)的物流、倉儲、配送為一體的現(xiàn)代化物流園。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)場址選于北太平河以南、鐵路以北、某某市二環(huán)西路以西、七支渠以東區(qū)域。后因高速鐵路選址的原因，項(xiàng)目重新選址于二環(huán)西路以西、美里東路以東、繞城高速公路以南、美里路以北。1.2.2建設(shè)目標(biāo)與期限本項(xiàng)目建設(shè)期為5年，從2012年5月始到2017年5月結(jié)束。1.2.3資金籌措（1）項(xiàng)目擬向銀行貸款12000萬元；（2）資本金5000萬元，利用某某花城經(jīng)營收入再投入4000萬元；（3）其余資金為花城及物流園經(jīng)營收入再投入。1.2.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果如下：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金評價(jià)指標(biāo)：投資回收期：10年（稅后）借款償還期：8.7年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：5036.78萬元（稅后） 14958.44萬元（稅前）內(nèi)部收益率：11.72%（稅后） 27.13%（稅前）項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)：59%第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析2.1某某市地理與區(qū)位環(huán)境分析（1）某某市地理環(huán)境某某位于某某省中部，地理位置介于北緯36°01ˊ至37°32ˊ、東經(jīng)116°11ˊ至117°44ˊ之間，面積8177平方公里。南部為泰山山地，與列入世界自然文化遺產(chǎn)的泰山相鄰，北部為黃河平原，與中華民族母親河——黃河相依，地勢南高北低，地形復(fù)雜多樣。周邊與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等城市相鄰。某某現(xiàn)轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清六區(qū)和平陰、濟(jì)陽、商河三縣及章丘市。全市共設(shè)54個(gè)街道辦事處，65個(gè)鄉(xiāng)，4657個(gè)行政村。（2）某某市區(qū)位環(huán)境某某是某某省的省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和貿(mào)易中心，是半島城市群和某某的中心城市，處于十分重要的地位，它南北承接京津唐與滬寧杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，東西連接河海交通，是某某向內(nèi)拓展地和組織經(jīng)濟(jì)的主要基地。某某具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，以北京為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)是當(dāng)今中國最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，某某地處兩地中間，具備十分便利的鐵路、公路交通條件與其銜接了；同時(shí)，某某還是東部沿海與內(nèi)地聯(lián)系的橋梁；某某已基本形成了公路、鐵路、航空立體交通優(yōu)勢，有全國首屈一指的高速公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，發(fā)達(dá)的通信信息網(wǎng)絡(luò)平臺，有良好的社會與政策環(huán)境，具備成為北方物流中心城市的基本條件。以某某為中心，在500公里半徑范圍內(nèi)，可以輻射到某某省的全部以及北京、天津、河南、河北、安徽三省的大部分與山西、江蘇兩省的部分地區(qū)，輻射地區(qū)人口超過兩億，從而為某某建立與發(fā)展成為中國商貿(mào)流通的批發(fā)基地，提供了優(yōu)勢條件與龐大的消費(fèi)支持。（3）某某市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況改革開放以來，某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌顯著改觀，各項(xiàng)社會事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。人民生活水平明顯提高，城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步完善；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度提高，特色農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)升級速度發(fā)展，新的產(chǎn)業(yè)迅速成長；所有制結(jié)構(gòu)有所改善，形成了多種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的新格局，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到35.3%；技術(shù)結(jié)構(gòu)得到提升，信息產(chǎn)業(yè)的加速和倍增作用增強(qiáng)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重上升26%。（4）某某市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況近年來，某某市商貿(mào)流通體系逐步完善，服務(wù)水平逐步提高，輻射范圍逐步擴(kuò)大，形成了以中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)為支撐，大型專業(yè)市場為骨干，特色商業(yè)街為亮點(diǎn)，大賣場、專業(yè)店、便利店、連鎖超市相結(jié)合的市場網(wǎng)絡(luò)體系。在市場建設(shè)中，鼓勵(lì)大流通、大貿(mào)易，在增加市場數(shù)量的同時(shí)，把增加市場規(guī)模、提高市場效益作為市場建設(shè)的主攻方向，建設(shè)形成了多個(gè)大型商品交易市場?？萍际袌?、茶葉市場、中國家居之都都是省內(nèi)外有較大影響的大型專業(yè)市場，英雄山文化市場成為我國四大文化市場之一，某某茶葉市場成為全國最大的茶葉批發(fā)基地之一。2.2某某市交通基礎(chǔ)設(shè)施分析某某市具有優(yōu)勢的地理區(qū)位、交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運(yùn)輸狀況不斷發(fā)展和完善，以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運(yùn)輸?shù)臉屑~優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。（1）交通網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施某某是我國華東與華北、東部沿海與西部內(nèi)陸地區(qū)客、貨流中轉(zhuǎn)集散的重要交通運(yùn)輸樞紐之一，也是規(guī)劃的全國45個(gè)公路主樞紐之一，以形成了聯(lián)結(jié)全省、全國和海外的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，是某某省鐵路、航空、公路重要的交通樞紐。（2）公路交通設(shè)施某某市公路網(wǎng)規(guī)模大、等級高，各項(xiàng)指標(biāo)均位于全國各大城市的前列。某某繞城高速公路的全線貫通和濟(jì)青、濟(jì)德、濟(jì)聊、濟(jì)泰高速公路實(shí)現(xiàn)了與周邊地區(qū)高速公路聯(lián)網(wǎng)；城市道路建設(shè)加速發(fā)展，二環(huán)路維修改造完工，市區(qū)近百條主次干道的拓寬改造或延長，逐步形成了某某公路交通網(wǎng)絡(luò)體系和城市加速交通體系有機(jī)結(jié)合的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。（3）鐵路交通設(shè)施某某市域內(nèi)京滬鐵路縱貫?zāi)媳保c滬寧、京津連接，膠濟(jì)鐵路橫穿東西，和煙青、鄭蘭相通，北連北京、天津，南接南京、上海、福州，東達(dá)青島、煙臺，西到鄭州、石家莊、西安等。同時(shí)還有晏城之黨家莊、某某至某某東、水屯至某某等聯(lián)絡(luò)線。（4）航空交通設(shè)施某某機(jī)場是某某省境內(nèi)最大的民用機(jī)場，該機(jī)場于1992年7月26日建成通航，同年9月，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國際口岸機(jī)場。截至目前，某某機(jī)場通往國內(nèi)外地區(qū)的航線有54條，通航城市38個(gè)，其中國際航線2條，地區(qū)航線1條，每周航班平均為280個(gè)。某某機(jī)場2003年旅客吞吐量達(dá)174萬人次，貨郵吞吐量達(dá)3.2萬噸。（5）水運(yùn)交通設(shè)施某某市域內(nèi)，黃河和小清河的通航里程共有261.1公里。黃河流經(jīng)某某市北部，長185.1公里，四級標(biāo)準(zhǔn)航道，為傳統(tǒng)的主要水運(yùn)航道；小清河在某某市境內(nèi)76公里。近年來由于黃河干枯、小清河污染嚴(yán)重，許多貨源已轉(zhuǎn)由公路運(yùn)輸。2.3某某市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是某某著力培育和發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)之一，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于某某實(shí)現(xiàn)“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)、拓展新的經(jīng)濟(jì)增長空間具有十分重要的意義。2.3.1某某市物流園區(qū)的現(xiàn)狀蓋家溝物流園區(qū)位于濟(jì)青高速公路零點(diǎn)立交周邊地區(qū)，分南北兩區(qū)規(guī)劃建設(shè)。南區(qū)位于黃河以南，以蓋家溝物流基地為中心，規(guī)劃控制面積500公頃左右。“十二五”期間，該物流園區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)北區(qū)，北區(qū)選址在大橋鎮(zhèn)附近，規(guī)劃控制面積300公頃左右。郭店物流園區(qū)選址在郭店鎮(zhèn)附近，位于東繞城高速路兩側(cè)，膠濟(jì)鐵路以北，規(guī)劃控制面積500公頃。該園區(qū)以鋼鐵、石化、電子產(chǎn)業(yè)鏈的延伸發(fā)展為重點(diǎn)服務(wù)對象，服務(wù)于東部產(chǎn)業(yè)帶。園區(qū)是某某連接某某半島制造業(yè)基地和青島、煙臺、日照等港口城市的主要物流樞紐?！笆濉逼陂g，某某市還將打造邢村、國際集裝箱、桑梓店、空港等4個(gè)專業(yè)性物流中心。邢村物流中心選址在東繞城高速公路以東、旅游路以北、出口加工區(qū)以南區(qū)域，規(guī)劃控制面積140公頃左右。國際集裝箱物流中心分東西兩區(qū)建設(shè)。西區(qū)位于某某國際集裝箱分流中心及周邊可用區(qū)域，規(guī)劃控制面積50公頃左右；東區(qū)位于濼口火車站（擬建）周邊地區(qū)，規(guī)劃控制面積40公頃左右?？崭畚锪髦行倪x址在某某國際機(jī)場附近，規(guī)劃控制面積30公頃左右。桑梓店物流中心選址在桑梓店鐵路貨運(yùn)站周圍，規(guī)劃占地面積20公頃。2.3.2某某物流業(yè)存在的問題目前，某某也存在一些制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的因素。（1）條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展受長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，物流被分割成多個(gè)部門管理，物流體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困難，物流設(shè)施社會服務(wù)水平不高。（2）觀念陳舊、自我封閉，造成物流專業(yè)化水平較低部分企業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿將物流業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性企業(yè)完成，造成低水平的重復(fù)建設(shè)，流通成本居高不下，第三方大型龍頭物流專業(yè)企業(yè)難以形成，參與國際競爭的主體實(shí)力無法增強(qiáng)。（3）設(shè)備老化，技術(shù)落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度緩慢批發(fā)零售業(yè)、倉儲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉庫設(shè)施陳舊，設(shè)備老化，從事現(xiàn)代物流的技術(shù)含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，還不能有效地運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息和電子技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)管理。（4）人才缺乏，難以保證現(xiàn)代化物流業(yè)高起點(diǎn)和高水平發(fā)展由于生產(chǎn)和流通企業(yè)中的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對現(xiàn)代物流業(yè)的作用認(rèn)識不到位，使物流知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作相對滯后，造成某某物流業(yè)專業(yè)人才匱乏。2.3.3某某現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)（1）構(gòu)筑現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展平臺◆建立政策引導(dǎo)和宏觀調(diào)控為主的政策平臺。成立物流產(chǎn)業(yè)專門協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，加大物流業(yè)的管理力度，研究制定扶持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施和法律法規(guī)，為物流業(yè)發(fā)展提供競爭公平、運(yùn)作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良的外部環(huán)境。◆本著“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、注重協(xié)調(diào)、做好服務(wù)”的工作思路，市商貿(mào)委協(xié)調(diào)規(guī)劃、計(jì)委、土地、財(cái)政、稅務(wù)、交通等政府職能部門研究制定推進(jìn)某某現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，清除地方保護(hù)主義，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各行業(yè)主管部門責(zé)任和義務(wù)，落實(shí)規(guī)劃任務(wù)?！舭l(fā)布某某物流園區(qū)、物流配送中心建設(shè)指南，貫徹執(zhí)行國家物流產(chǎn)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營招標(biāo)制度，引導(dǎo)社會各種所有制成份合理投資，允許外資投資物流產(chǎn)業(yè)。◆鼓勵(lì)物流企業(yè)擴(kuò)大物流經(jīng)營范圍和提升服務(wù)內(nèi)容，對入駐物流園區(qū)企業(yè)、第三方物流企業(yè)和物流配送中心企業(yè)的建立和發(fā)展給予積極支持；物流企業(yè)開展集裝箱運(yùn)輸和自有鐵路專用線裝卸業(yè)務(wù)，要依照市場經(jīng)濟(jì)原則，規(guī)范運(yùn)作，合理分擔(dān)相關(guān)費(fèi)用?！衾脟医?jīng)貿(mào)委旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金、政府貼息、物流園區(qū)土地出讓金返還等，多方籌措物流業(yè)發(fā)展資金；設(shè)立某某“現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展基金”，加大對外開放力度，招商引資，優(yōu)化、完善某某投資環(huán)境。（2）高水平、高起點(diǎn)的建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)現(xiàn)代化水平為主的要素平臺◆著眼于現(xiàn)代物流鏈?zhǔn)焦芾硐到y(tǒng)各個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)功能的增強(qiáng)和技術(shù)水平的提高，對倉儲、運(yùn)輸、加工、配送、包裝、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等物流要素運(yùn)用現(xiàn)代化電子信息技術(shù)進(jìn)行更新改造，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！暨m應(yīng)建設(shè)某某市發(fā)展的需要，進(jìn)一步加快城市運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施特別是公路建設(shè)速度，消除城市交通“瓶頸”，提高鐵路、公路、航空之間協(xié)調(diào)配合和服務(wù)社會功能?！襞浜夏衬彻眯畔⒔换テ脚_建設(shè)，著手某某電子商務(wù)交易平臺的建立，加快現(xiàn)代信息技術(shù)在物流企業(yè)中的應(yīng)用步伐。引導(dǎo)、鼓勵(lì)現(xiàn)代物流企業(yè)運(yùn)用電子信息技術(shù)進(jìn)行改造，提升物流企業(yè)信息技術(shù)普及程度和應(yīng)用水平；擴(kuò)展、延伸物流企業(yè)供應(yīng)鏈的范圍和半徑，通過電子網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)信息流、商流、資金流的有效結(jié)合。◆改造、盤活、挖潛傳統(tǒng)物流企業(yè)閑置資產(chǎn)，優(yōu)化、整合社會閑散物流資源。與此同時(shí)，要加強(qiáng)現(xiàn)代化物流技術(shù)的普及，推廣運(yùn)用現(xiàn)代物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高物流管理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平?！舾鶕?jù)某某城市總體規(guī)劃布局要求，積極有序的建立布局合理、功能完備、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的現(xiàn)代物流配送系統(tǒng)，使物流園區(qū)物流中心配送中心等設(shè)施建設(shè)均衡，功能互補(bǔ)。（3）建立具有較大規(guī)模、較強(qiáng)競爭能力的企業(yè)主體平臺◆某某物流業(yè)要以提高和完善物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)為目標(biāo)，在抓好現(xiàn)有物流資源整合的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流資源的合理配置，積極引導(dǎo)原來屬于不同部門的倉儲、運(yùn)輸、貨代、聯(lián)運(yùn)、集裝箱運(yùn)輸以及批發(fā)零售業(yè)依照市場化原則，運(yùn)用改組聯(lián)合、收購兼并、股份合作、租賃承包、分塊搞活等多種形式和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，提升傳統(tǒng)物流企業(yè)服務(wù)功能，扶持產(chǎn)生一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司，并做強(qiáng)、做大3-5家具有較強(qiáng)競爭實(shí)力的第三方物流企業(yè)。◆重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外品牌連鎖、物流企業(yè)在某某市設(shè)立物流配送中心、入駐物流園區(qū)以及與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)手開展現(xiàn)代物流經(jīng)營；采取積極的扶持政策，鼓勵(lì)國內(nèi)外品牌企業(yè)投資物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！舴e極扶持和培育第三方物流專業(yè)企業(yè)集團(tuán),引導(dǎo)其改造現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)揮其信息網(wǎng)絡(luò)和倉儲優(yōu)勢，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和手段，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于增強(qiáng)某某綜合服務(wù)功能現(xiàn)代物流業(yè)作為新世紀(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量一個(gè)城市綜合服務(wù)功能強(qiáng)弱的重要標(biāo)志，某某亟需通過現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展來進(jìn)一步提高城市服務(wù)企業(yè)、服務(wù)群眾的社會功能，從而提升城市的綜合實(shí)力和競爭力。（2）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于整合某某市物流資源現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)集倉儲、運(yùn)輸、配送、信息服務(wù)等多功能于一體，打破行業(yè)限制，協(xié)調(diào)部門利益，對于優(yōu)化社會資源配置，整合閑散物流資源具有積極的促進(jìn)作用?，F(xiàn)代物流企業(yè)通過物流社會資源的最佳配置，最大限度的降低流通成本，實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作的高效體系，取得物流資源的最佳效益。（3）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高某某社會化信息水平網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心內(nèi)容和技術(shù)保障，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與物流產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，可以有效的提高現(xiàn)代物流企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息現(xiàn)代技術(shù)向傳統(tǒng)企業(yè)管理的滲透，從而提高企業(yè)管理檔次和水平。（4）發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益現(xiàn)代物流業(yè)的主要優(yōu)勢就是實(shí)現(xiàn)商流、物流、資金流的結(jié)合，其現(xiàn)代化的倉儲、運(yùn)輸、分揀、包裝技術(shù)有利于企業(yè)迅速提升管理水平，降低經(jīng)營成本，在時(shí)間和空間上實(shí)現(xiàn)高效、低耗，加快與國外先進(jìn)管理技術(shù)成果的嫁接。同時(shí)，物流業(yè)的發(fā)展對于開拓市民視野、改善市民消費(fèi)觀念和購物習(xí)慣、擴(kuò)大市民社會交往區(qū)域也具有積極的引導(dǎo)作用。第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目建設(shè)場址選于北太平河以南、鐵路以北、某某市二環(huán)西路以西、七支渠以東區(qū)域。后因高速鐵路選址的原因，項(xiàng)目重新選址于二環(huán)西路以西、美里東路以東、繞城高速公路以南、美里路以北。項(xiàng)目用地位于某某民營科技產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)，分別屬于某某市槐蔭區(qū)西沙村、劉七溝村和天橋區(qū)大魏村等所有。某某民營科技產(chǎn)業(yè)園經(jīng)某某省人民政府批準(zhǔn)成立，其調(diào)整后的總體規(guī)劃已經(jīng)某某市政府批復(fù)。某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心用地已列入某某民營科技產(chǎn)業(yè)園土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，但現(xiàn)狀大部分為農(nóng)用地及部分村辦企業(yè)用地。場地東部有某某一汽重聯(lián)汽車銷售公司、一汽某某中轉(zhuǎn)庫、某某生產(chǎn)資料市場、大魏鋼材市場、某某創(chuàng)斯特玻璃機(jī)器有限公司、某某巨力電工設(shè)備公司等10家企業(yè)。3.2建設(shè)條件某某位于某某省中部，地理位置介于北緯36°01ˊ至37°32ˊ、東經(jīng)116°11ˊ至117°44ˊ之間，面積8177平方公里。南部為泰山山地，與列入世界自然文化遺產(chǎn)的泰山相鄰，北部為黃河平原，與中華民族母親河——黃河相依，地勢南高北低，地形復(fù)雜多樣。周邊與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等城市相鄰。某某現(xiàn)轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清六區(qū)和平陰、濟(jì)陽、商河三縣及章丘市。全市共設(shè)54個(gè)街道辦事處，65個(gè)鄉(xiāng)，4657個(gè)行政村。一、交通條件1、公路：場址東臨二環(huán)西路，北靠某某繞城高速公路北線，與濟(jì)清、京福、京滬、濟(jì)泰、濟(jì)德、濟(jì)聊高速公路連接，通往省內(nèi)外各地。2、鐵路：場址與規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路相鄰，某某鐵路貨場西編組站于場址西南部，鐵路運(yùn)輸條件得天獨(dú)厚。3、機(jī)場：場址距某某國際機(jī)場約30公里，空港運(yùn)輸便利。4、城市交通：場址東側(cè)二環(huán)西路為城市主干路，南側(cè)美里路東段規(guī)劃為城市次干路。場址距市中心約8公里，附近有73、114路公交車通過，公共交通方便。二、工程地質(zhì)及水文、氣象條件1、工程地質(zhì)與水文條件場地尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探。2、地震烈度地震基本烈度為6度。3、當(dāng)?shù)貧庀髼l件某某市屬暖溫帶半濕潤大陸性季節(jié)氣候，其特征是季風(fēng)氣候明顯，四季分明，冬冷夏熱，雨量集中。冬季長近5個(gè)月，夏季近4個(gè)月，春秋兩季均不足2個(gè)月，全年降水的60%集中在夏季。據(jù)1951-1990年氣象資料，該市具體氣象數(shù)據(jù)如下：1.風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向：SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向：ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向：SSW2.風(fēng)速冬季平均風(fēng)速：3.2M/S夏季平均風(fēng)速：2.8M/S3.氣溫年平均氣溫：14.3℃極端最高氣溫：42.5℃極端最低氣溫:-19.7℃4.相對濕度最冷月平均：54%最熱月平均：73%全年平均：59%5.降水量年平均：6000mm年最大：723.7mm時(shí)最大：96mm6.最大積雪厚度：190mm7.最大凍土深度：440mm三、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀1、供電（1）供電電源場址東南部有某某供電局美里湖22萬伏變電站。場址附近有美河、美吳10KV高壓供電線路通過，項(xiàng)目用電可由此引入。（2）用電負(fù)荷項(xiàng)目用電主要為照明用地和動(dòng)力用電，初步估算，項(xiàng)目總用電負(fù)荷約為20000KVA。在綜合功能區(qū)和加工配送區(qū)各建設(shè)一座變配電室，并根據(jù)各功能區(qū)的需要分別設(shè)置400-1250KVA的變壓器，降壓后分別向各功能區(qū)供電，以縮短供電距離和減少供電損耗。（3）線路敷設(shè)供電電纜沿區(qū)內(nèi)道路埋地敷設(shè)，建筑物內(nèi)板、墻內(nèi)暗敷。各功能區(qū)分設(shè)配電箱，供電電壓為220V/280V。2、供水（1）水源項(xiàng)目用水由場區(qū)東部供水管網(wǎng)接入。水源來自某某自來水公司黃河第二水廠供水管網(wǎng)。沿區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)供水管道，在綜合功能區(qū)內(nèi)設(shè)調(diào)壓站和泵房，以供經(jīng)營、生活、綠化等用水。（2）用水量估算項(xiàng)目用水主要為經(jīng)營、生活用水和農(nóng)藝、綠化用水。經(jīng)營用水按120立方米/日計(jì)入。生活用水：項(xiàng)目勞動(dòng)定員為400人，用水定額按120升/人*日測算，項(xiàng)目生活日用水量約為48立方米。農(nóng)藝、綠化用水：日用水量約為100立方米。未預(yù)見用水量按以上用水量的10%計(jì)算，日用水量為26立方米。項(xiàng)目總用水量為294立方米/日。3、排水項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制。(1)場地內(nèi)根據(jù)地形和路網(wǎng)特點(diǎn)，沿道路敷設(shè)雨水管網(wǎng)，雨水沿區(qū)內(nèi)道路和雨水系統(tǒng)匯集后排入雨水管網(wǎng)。(2)項(xiàng)目運(yùn)營中產(chǎn)生的污水經(jīng)沉淀處理后，納入場區(qū)污水管網(wǎng)統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)。場址東北部有某某興濟(jì)河污水處理廠，項(xiàng)目污水可排入污水處理廠管網(wǎng)。4、通信該區(qū)域?qū)偈须娦啪只笔a分局管轄，通訊可向分局申請辦理接入。某某市具有優(yōu)勢的地理區(qū)位、交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運(yùn)輸狀況不斷發(fā)展和完善，以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運(yùn)輸?shù)臉屑~優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。項(xiàng)目各功能區(qū)建筑物內(nèi)根據(jù)管理及經(jīng)營需要電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)接線插座，申請拉入外線電話及寬帶接入，以方便通訊聯(lián)絡(luò)和信息交流。5、空調(diào)采暖通風(fēng)綜合功能區(qū)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，解決夏季降溫和冬季采暖需要。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑內(nèi)要安裝排氣扇、通風(fēng)窗等通風(fēng)設(shè)施，以保證室內(nèi)空氣的流通。6、消防項(xiàng)目各區(qū)建筑物四周按規(guī)定設(shè)消防通道，以供消防車通過。消防設(shè)獨(dú)立給水系統(tǒng)，供水水壓PN≥0.2Mpa。綜合功能區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，設(shè)置煙感報(bào)警器。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，配備滅火箱及滅火器具。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案4.1規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（2）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3）《中華人民共和國土地管理法》（4）《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》國土資發(fā)[2004]232號（5）《某某城市總體規(guī)劃》(6)《某某省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》4.2規(guī)劃指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、規(guī)劃指導(dǎo)思想（1）項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)格按照某某市總體規(guī)劃要求，充分結(jié)合規(guī)劃用地的地形地貌，合理布置空間組織，力求創(chuàng)新，體現(xiàn)現(xiàn)代廠區(qū)的特色。（2）建筑群體的平面布局，利用規(guī)劃用地原有的自然地形地貌，著意于建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)以及建筑和綠化環(huán)境的進(jìn)一步美化，構(gòu)筑場區(qū)內(nèi)不同的建筑功能組團(tuán)，為企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營提供良好的條件。（3）堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮到場區(qū)建設(shè)的要求，利用本項(xiàng)目有力的地理位置等優(yōu)勢。（4）項(xiàng)目整體規(guī)劃采用功能分區(qū)優(yōu)化，既做到方案一次性規(guī)劃，有力于項(xiàng)目的建設(shè)。（5）充分利用原有的自然環(huán)境和市政設(shè)施，突出整個(gè)場區(qū)的科技、生態(tài)、環(huán)保等的特色。2、設(shè)計(jì)特點(diǎn)（1）充分利用現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行合理的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)整個(gè)場區(qū)的總體布局。（2）充分利用周邊的自然環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、科技、環(huán)保等的特點(diǎn)。（3）在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上，完善場區(qū)的功用配套設(shè)施。（4）在價(jià)格合理，保證質(zhì)量的前提下，推廣應(yīng)用國家鑒定認(rèn)可的新技術(shù)、新工藝。4.3某某城總體規(guī)劃某某城是集某某省確定的省名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品綜合展示交易中心綜合項(xiàng)目，是某某市“十二五”期間確定規(guī)劃建設(shè)的大型農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項(xiàng)目，是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的國家農(nóng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)劃用地1477畝，規(guī)劃建筑面積85.93萬平方米，總投資額約18億元人民幣。項(xiàng)目分三塊建設(shè)，第一塊用地面積52.96公頃，第二塊用地面積9.54公頃，第三塊用地面積為35.97公頃。某某城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：名稱單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積公頃98.47規(guī)劃道路面積公頃4.12可建設(shè)用地面積公頃85.93城市綠化帶公頃8.42總建筑面積萬平方米93.02容積率1.08建筑密度%31.84 綠地率 %32.58（1）建筑物規(guī)劃布局“某某城”建設(shè)項(xiàng)目充分利用規(guī)劃用地的地形地貌特征，結(jié)合城市規(guī)劃和項(xiàng)目周邊環(huán)境，用簡捷寬敞的路網(wǎng)將整個(gè)某某城劃分為某某農(nóng)貿(mào)城、某某物流園、某某農(nóng)博園、某某花城四大功能板塊。本著靠近主要公路和城市規(guī)劃道路的原則，某某農(nóng)貿(mào)城和某某物流園分別設(shè)置在地塊的南側(cè)和東北側(cè)，某某花城和農(nóng)博園布置在某某城的西側(cè)，清靜、自然、和諧。某某農(nóng)貿(mào)城定位為全國一流的名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品集散地，集冷藏、展示展銷、加工配送與一體，未來成為某某省農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格指導(dǎo)和形成中心、交易中心、加工配送于一體，未來成為某某省農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格指導(dǎo)和形成中心、交易中心及信息中心；某某物流園目標(biāo)是建成某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐；某某農(nóng)博園集農(nóng)具博覽、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)與一體，擬建成全國第一個(gè)以農(nóng)業(yè)生態(tài)和農(nóng)業(yè)文化博覽為主題的生態(tài)園區(qū)；某某花城定位為某某市西北部獨(dú)具特色的具有歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)格調(diào)的高品質(zhì)住宅小區(qū)。（2）道路交通系統(tǒng)主干道采用人行道與車行道分開建設(shè)，做到人車分流，保證貿(mào)易中心內(nèi)部的道路安全，次干道以及建筑物前小路曲徑通幽，盡顯人性化、田園化。（3）綠化場區(qū)綠化按集中和分散相結(jié)合的原則設(shè)置，農(nóng)藝景觀帶以農(nóng)作物園藝種植為主，其余區(qū)域以綠地和樹木為主。場地道路兩側(cè)種植特色喬木，隔離噪音和粉塵。草坪、花卉根據(jù)場地地形和周邊建筑物特色布置，形成疏密有致、層次分明、布局合理的綠色空間體系。綜合功能區(qū)前布置入口廣場，建設(shè)公共綠地，種植優(yōu)質(zhì)草坪，建造優(yōu)美的廣場雕塑和園藝小品，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化的相互滲透，創(chuàng)造舒適宜人的入口空間。4.4某某國際物流園規(guī)劃方案物流園是某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐，規(guī)劃占地34.46公頃，總建面積28.5萬平方米。名稱主要產(chǎn)品類型面積(萬平方米)建筑結(jié)構(gòu)物流港物流信息交易中心2.6主體磚混、部分框架倉儲、加工配送用房22.6鋼結(jié)構(gòu)為主、部分磚混某某城商務(wù)酒店3.2磚混物流園綜合辦公樓磚混聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.1磚混28.54.5信息網(wǎng)絡(luò)專項(xiàng)（1）電子結(jié)算系統(tǒng)電子結(jié)算系統(tǒng)是物流園業(yè)務(wù)管理平臺的核心，它掌握物流園內(nèi)全部交易信息和供求信息，便于為入住商戶提供服務(wù)，建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)算和交易方式，滿足交易管理、資金結(jié)算及市場各項(xiàng)費(fèi)用的收繳。同時(shí)，電子結(jié)算系統(tǒng)的建立，為信息發(fā)布提供準(zhǔn)確及時(shí)的交易信息和供求信息。電子結(jié)算系統(tǒng)以本地IC卡交易為主，異地網(wǎng)上交易為輔。同時(shí)系統(tǒng)還要提供快捷的交易結(jié)算，最大限度地提高交易效率。電子結(jié)算系統(tǒng)示意圖（2）內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)，主要包括辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、人力資源管理、物業(yè)管理、物流配送管理、停車場收費(fèi)管理、門禁系統(tǒng)、客戶服務(wù)中心、背景音樂/廣播系統(tǒng)和會議中心。內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)凌駕于市場內(nèi)部的局域網(wǎng)系統(tǒng)之上，是一個(gè)綜合的軟件平臺系統(tǒng)。通過這個(gè)平臺可以實(shí)現(xiàn)市場內(nèi)部信息橫向和縱向的共享，依靠計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的高性能的處理能力、海量的存儲性大大節(jié)省了交易中心內(nèi)部的管理成本，降低交易中心在人力資源管理方面的投入，使交易中心的管理邁上一個(gè)新的臺階。交易中心內(nèi)部綜合管理示意圖（3）電子商務(wù)系統(tǒng)電子商務(wù)是通過電子方式進(jìn)行的商務(wù)活動(dòng)。這里的電子方式包括電子數(shù)據(jù)交換（EDI）、電子支付（EFT）、電子訂貨系統(tǒng)、電子郵件、電子公告系統(tǒng)等。雖然電子商務(wù)在我國處于起步階段，但隨著我國物流軟硬件設(shè)施的不斷完善，以及電子支付手段在我國的發(fā)展日益成熟，電子商務(wù)應(yīng)用環(huán)境將會很快得到提高。與傳統(tǒng)的商務(wù)形式相比，電子商務(wù)有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是市場全球化。不論身處何處，只要通過互聯(lián)網(wǎng)的連接，就可成為上網(wǎng)企業(yè)的客戶；二是交易快捷化，電子商務(wù)能在世界各地瞬間完成傳遞與計(jì)算機(jī)自動(dòng)處理，而且無需人員干預(yù)，加快了交易速度；三是節(jié)約費(fèi)用，電子商務(wù)是在商務(wù)活動(dòng)的全過程中，通過人與電子通訊方式的結(jié)合，極大地提高商務(wù)活動(dòng)的效率，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，四是交易標(biāo)準(zhǔn)化，電子商務(wù)的操作要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對于物流園來說，市場規(guī)模大，日交易量高，涉及到物流、商流、資金流、信息流，采取傳統(tǒng)的交易方式，交易復(fù)雜。隨著項(xiàng)目加工配送的建設(shè)和果品檢測力度的加大，綠色新鮮果品和加工品更易于被人們接受，入住企業(yè)的業(yè)務(wù)往來頻繁，更易于采取電子商務(wù)這種先進(jìn)的交易方式。交易中心電子商務(wù)系統(tǒng)示意圖（4）安全監(jiān)控系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)是安全技術(shù)防范體系中的一個(gè)重要組成部分，是一種先進(jìn)的、防范能力極強(qiáng)的綜合系統(tǒng)。它可以通過遙控?cái)z像機(jī)及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監(jiān)視場所的一切情況。具體儀器設(shè)備包括攝像機(jī)、線路、控制中心監(jiān)控臺。該系統(tǒng)能夠?qū)灰字行牡母鱾€(gè)交易區(qū)、綜合辦公大樓、網(wǎng)絡(luò)中心、結(jié)算中心等場所進(jìn)行監(jiān)控，隨時(shí)掌握監(jiān)控區(qū)域內(nèi)人員活動(dòng)情況，檢查各個(gè)重點(diǎn)部位的安全情況，提前發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理突發(fā)事件。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排5.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)（1）建筑安裝工程工期定額（2）項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案5.2項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排本項(xiàng)目本著早建設(shè)、早收益的原則，抓緊項(xiàng)目的實(shí)施。可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，在施工圖設(shè)計(jì)階段，同時(shí)進(jìn)行有關(guān)設(shè)備、材料的考察采購工作。在土建施工的同時(shí)做好裝飾工程的準(zhǔn)備工作。物流園建設(shè)期為5年，從2012年5月始到2017年5月結(jié)束。分三期建設(shè)：第一期建設(shè)期為2年；第二期建設(shè)期為2年；第三期建設(shè)期為1年。具體進(jìn)度為：第六章項(xiàng)目組織管理與運(yùn)作6.1項(xiàng)目組織管理6.1.1項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(1)組織設(shè)計(jì)的原則◆符合國家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定，利于項(xiàng)目的正常運(yùn)行；◆發(fā)揮本項(xiàng)目技術(shù)優(yōu)勢，體現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)性、整體性、高效性；◆精簡、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。(2)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.1.2部門分工(1)總經(jīng)理總經(jīng)理對項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行決策和監(jiān)督。項(xiàng)目建設(shè)所有重大決策都由公司總經(jīng)理做出，工作進(jìn)度及工作安排都必須及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)。(2)指導(dǎo)監(jiān)督委員會項(xiàng)目指導(dǎo)監(jiān)督委員會人員由總經(jīng)理任命，向上直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，向下對項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營行使指導(dǎo)監(jiān)督職能，并管理調(diào)控各職能部門，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。(3)各職能部門◆財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌安排到位資金，做好資金預(yù)算；規(guī)劃各分部項(xiàng)目建設(shè)資金流，做好項(xiàng)目運(yùn)營期間的財(cái)務(wù)工作；評價(jià)財(cái)務(wù)狀況，考核發(fā)放建設(shè)工作人員的工資?！羧肆Y源部依照國家和某某省有關(guān)政策，負(fù)責(zé)人員的招聘和培訓(xùn)，研究制定各項(xiàng)勞動(dòng)力資源的管理方法，制定具體可行的管理措施。對項(xiàng)目建設(shè)工作人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和協(xié)調(diào)。◆工程部對工程建設(shè)涉及的各類基本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一籌劃和規(guī)劃布局，做好項(xiàng)目的招標(biāo)工作，配合設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位以確保工程質(zhì)量，并協(xié)調(diào)各項(xiàng)目部之間的關(guān)系，保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。◆綜合部負(fù)責(zé)廠區(qū)的日常清潔維護(hù)、垃圾清理；物管修繕、維護(hù)，公共機(jī)電設(shè)施等的日常維護(hù)及故障的及時(shí)處理；公共綠化的保養(yǎng)、修整；在項(xiàng)目開工后，負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督?！舯Ｐl(wèi)處主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全、24小時(shí)安全巡邏和交通管理；消防監(jiān)控及工程安全監(jiān)控工作。6.2員工招聘和培訓(xùn)6.2.1員工招聘項(xiàng)目員工主要是采用向社會公開招聘的方式，職工上崗前進(jìn)行專業(yè)技術(shù)、文化素質(zhì)和安全培訓(xùn)，考核合格后上崗。本項(xiàng)目正常經(jīng)營年間預(yù)計(jì)招聘員工總數(shù)約為400人。6.2.2員工培訓(xùn)(1)針對決策層領(lǐng)導(dǎo)，要求懂管理、會經(jīng)營、有較全面的企業(yè)管理經(jīng)營才能，觀念創(chuàng)新能力強(qiáng)。培訓(xùn)的目的是不斷地全面提高政策理論水平和經(jīng)營管理水平，以進(jìn)修、自學(xué)為主。(2)中層管理人員要求懂技術(shù)、懂管理、有一定的知識才能，以組織業(yè)余進(jìn)修、帶職學(xué)習(xí)及自學(xué)為主。(3)普通員工經(jīng)考試考核后競爭上崗，上崗后采取崗位培訓(xùn)、現(xiàn)場培訓(xùn)、業(yè)余培訓(xùn)、脫產(chǎn)學(xué)習(xí)等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)。對一些技術(shù)性較強(qiáng)和關(guān)鍵性崗位的員工，采取定期強(qiáng)化培訓(xùn)的辦法，從中選拔一些骨干和管理人員。6.3項(xiàng)目的定位6.3.1項(xiàng)目市場定位（1）國際化、市場化、人文化、生態(tài)化及科技化的物流中心；（2）以農(nóng)產(chǎn)品物流為依托，集加工倉儲、流通、加工、娛樂于一體的物流科技園；（3）國內(nèi)外眾多知名第三方物流企業(yè)進(jìn)軍某某市物流市場的平臺。6.2.2項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)“一流三網(wǎng)，十大功能”的目標(biāo)。（1）“一流三網(wǎng)”一流是指以訂單信息流為中心，三網(wǎng)分別是指全球供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)、全球配送資源網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)。（2）十大功能◆貨物集散功能：接收到達(dá)貨物，并進(jìn)行分揀集中，向外發(fā)送；◆貨物倉儲功能：提供果品專業(yè)化、高水平的倉儲服務(wù)；◆配送功能：建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，同時(shí)整合社會配送資源，提供物流配送業(yè)務(wù)；◆流通加工功能：建設(shè)以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主的流通加工中心；◆口岸功能：設(shè)置海關(guān)、衛(wèi)檢等機(jī)構(gòu)，為商家提供儲存、保管、運(yùn)輸、加工、貨代等服務(wù)；◆商品檢驗(yàn)：農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)殘檢驗(yàn)檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)、動(dòng)植物檢疫等；◆物流信息服務(wù)：建設(shè)物流公共信息平臺、完善物流信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過信息系統(tǒng)完成物流狀態(tài)查詢、物流過程跟蹤等內(nèi)容，提高工作準(zhǔn)確性以及工作效率，簡化手續(xù)；◆物流咨詢與培訓(xùn)：物流系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、物流培訓(xùn)、物流項(xiàng)目咨詢等；◆商品展示的商流功能：建設(shè)展示大廳，為國內(nèi)外商家提供良好的展銷場所；◆電子商務(wù)的輔助功能：借助發(fā)達(dá)的internet，實(shí)施網(wǎng)上交易。6.3項(xiàng)目的市場運(yùn)作6.3.1項(xiàng)目的運(yùn)作模式本項(xiàng)目工業(yè)、商業(yè)區(qū)域擬采用招商租賃的方式，居住生活區(qū)擬采用出售方式進(jìn)行市場運(yùn)作。6.3.2項(xiàng)目宣傳和招商引資充分利用公告、報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)、廣播等現(xiàn)代化媒體工具，加大宣傳力度。在項(xiàng)目建設(shè)階段，使政府充分認(rèn)識到項(xiàng)目的輻射和帶動(dòng)作用，加大政策支持力度，營造大市場的氛圍。在市場培育階段，宣傳的同時(shí)加大信息功能建設(shè)，使商家充分認(rèn)識到項(xiàng)目的比較優(yōu)勢和項(xiàng)目的良好發(fā)展前景，吸引商家進(jìn)行投資和合作；開啟多元化的經(jīng)營模式，制定各種市場優(yōu)惠政策，廣招客源。6.3.3項(xiàng)目招商引資（1）目標(biāo)客戶的鎖定◆國內(nèi)從農(nóng)產(chǎn)品交易的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；◆國內(nèi)外從事農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)；◆國內(nèi)外從其他產(chǎn)品交易的第三方物流企業(yè)。（2）招商區(qū)域◆根據(jù)地——以某某為中心的某某半島地區(qū)；◆東進(jìn)——以上海、南京為中心的華東地區(qū)；◆北上——以北京為中心的華北地區(qū)、以沈陽為中心的東北地區(qū)；◆南下——以深圳、廣州為中心的華南地區(qū)，以武漢為中心的華中地區(qū)，以重慶為中心的西南地區(qū)；◆海外——香港、臺灣、韓國、日本、美國、歐盟等國家和地區(qū)。第七章環(huán)境影響、節(jié)能、安全生產(chǎn)與消防7.1環(huán)境影響分析7.1.1場址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目場地位于某某市西北部，大部分為農(nóng)用地，場地內(nèi)有部分建筑物，一期工程用地范圍內(nèi)無建筑物，場址環(huán)境現(xiàn)狀較好。7.1.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響該項(xiàng)目為商貿(mào)流通設(shè)施建設(shè)。在建設(shè)過程中，產(chǎn)生的粉塵、噪聲及部分建筑垃圾會對周圍環(huán)境造成一定的影響。建成投入運(yùn)營后，項(xiàng)目主要排放物為生活及經(jīng)營產(chǎn)生的污水和固體廢棄物，對環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達(dá)到規(guī)定的環(huán)保要求。7.1.3環(huán)境保護(hù)措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》2、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-963、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-934、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB19297-965、《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》GJ25.1-896、《糞便無害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB7957-877、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-968、《某某市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》二、主要污染源和污染物該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，主要污染物為生活及經(jīng)營污水、固體廢棄物及車輛設(shè)備產(chǎn)生的廢氣、噪聲等。三、主要環(huán)保治理措施1、廢水該項(xiàng)目排水主要為生活污水和經(jīng)營污水，不含有毒、有害物質(zhì)，經(jīng)沉淀處理后可排入污水管網(wǎng)。2、固體廢棄物項(xiàng)目各種生活垃圾等固體廢棄物，由衛(wèi)生保潔人員及時(shí)收集、分類處理。區(qū)內(nèi)建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和公廁，設(shè)環(huán)衛(wèi)保潔部門專門保持區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，廢棄物、垃圾等隨時(shí)清運(yùn)。3、噪聲噪聲主要有車輛、機(jī)械及空調(diào)設(shè)備等產(chǎn)生。對車輛、機(jī)械規(guī)范管理，合理操作，并在場地內(nèi)根據(jù)需要?jiǎng)澏ńQ區(qū)，設(shè)置禁鳴標(biāo)志。對噪聲設(shè)備采取消音、隔音處理。4、廢氣廢氣主要由運(yùn)輸車輛和裝卸機(jī)械產(chǎn)生。為減少廢氣排放，降低廢氣污染，保持場地內(nèi)道路交通流不堵塞，進(jìn)出機(jī)械、車輛發(fā)揚(yáng)排放必須達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。四、項(xiàng)目施工過程中的環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)應(yīng)根據(jù)環(huán)保有關(guān)規(guī)定要求，結(jié)合項(xiàng)目所處地理位置，制定相應(yīng)的環(huán)保措施，以防止或減輕粉塵、噪聲、振動(dòng)、建筑垃圾等對周圍環(huán)境的污染和危害。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過程中受到破壞的環(huán)境。7.1.4環(huán)境影響的評價(jià)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物較少，經(jīng)環(huán)保治理后，可達(dá)到環(huán)保要求，對周圍環(huán)境污染影響較小。7.2節(jié)能、節(jié)水措施7.2.1節(jié)能措施按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，該項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施：一、在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，按照建筑節(jié)能法規(guī)，采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)能材料避免浪費(fèi)。二、所有設(shè)備均選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。三、選用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。四、加強(qiáng)管理，定期對各類設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，及時(shí)檢修出現(xiàn)故障的設(shè)備。7.2.2節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是經(jīng)營生活用水和農(nóng)藝綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：項(xiàng)目建設(shè)期合理組織施工，避免對水資源的破壞。采用節(jié)水型設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源消耗。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。定期對設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少浪費(fèi)。7.3勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防7.3.1衛(wèi)生防護(hù)項(xiàng)目經(jīng)營過程中，應(yīng)按照《中華人民共和國傳染病防治法》、《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》及其它相關(guān)條例的要求，制定嚴(yán)格的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，以確保衛(wèi)生、潔凈的良好環(huán)境。對難保訴場所和食品、藥品、化學(xué)品存儲區(qū)域及餐飲住宿的地方要特別加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)工作，專人衛(wèi)生保潔，定期進(jìn)行消毒。7.3.2安全措施依據(jù)國家對勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，注意對工作人員的安全保護(hù)，對經(jīng)營過程中可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機(jī)械、車輛傷害等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)和要求，操作人員必須進(jìn)行安全技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。同時(shí)，加強(qiáng)對工作人員和入?yún)^(qū)業(yè)戶的安全生產(chǎn)教育，按規(guī)定發(fā)放勞保用品，按期檢查督促安全設(shè)備和安全措施的落實(shí)情況，確保管理、經(jīng)營、倉儲安全。7.3.3消防設(shè)施一、火災(zāi)隱患分析項(xiàng)目火災(zāi)隱患主要是儲存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，物品運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性和項(xiàng)目用電過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性。二、消防設(shè)施按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（1997年版）進(jìn)行消防設(shè)計(jì)并配備相應(yīng)消防設(shè)施。1、在場區(qū)布置上，利用現(xiàn)有地形條件，兼顧按期使用要求和無期發(fā)展規(guī)劃，充分考慮項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)，工程建筑物間距滿足消防要求，建筑物內(nèi)部通道暢達(dá)，寬度及安全出口數(shù)量應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，保證消防道路暢通。2、綜合功能區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動(dòng)噴淋，設(shè)置煙感報(bào)警器。倉儲區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配備滅火箱和滅火器具。3、根據(jù)規(guī)范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，兩個(gè)消防栓之間間距不大于120米。室外同時(shí)設(shè)置必要的消防器具。第八章項(xiàng)目總投資估算8.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1）某某省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（2001）；（2）某某省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3）項(xiàng)目規(guī)劃方案；（4）相關(guān)概算指標(biāo)。8.2項(xiàng)目總投資估算的原則（1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；（2）項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項(xiàng)目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。8.3項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資包括建設(shè)期土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等。農(nóng)博園作為某某城集農(nóng)具博覽、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)和農(nóng)業(yè)文物博覽為主體的生態(tài)園區(qū)，主要是為了增加某某城的亮點(diǎn)，綜合服務(wù)和配套的功能。其投入分三部分納入某某花城、某某農(nóng)貿(mào)城和某某物流園的總投資考慮。8.3.1土地費(fèi)用某某城項(xiàng)目總規(guī)劃用地為1477畝，已征地地價(jià)為21萬元/畝。待征地地價(jià)為35萬元/畝。某某花城和農(nóng)博園全部在已征土地上進(jìn)行建設(shè)。物流園總用地34.46公頃，即516.9畝，占已征土地159.45地畝，其余為待征地，地價(jià)為35萬元/畝。農(nóng)博園規(guī)劃用地面積11.2公頃，即168畝。計(jì)入某某物流園部分29.2畝。土地出讓金：159.45畝×21萬/畝=3348.45萬元357.45畝×35萬/畝=12510.75萬元農(nóng)博園土地：29.2畝×21萬/畝=613.2萬元合計(jì)：3348.45+12510.75+613.2=16472.2萬元。8.3.2建安工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積28.5萬㎡，農(nóng)博園部分建筑面積1.39萬㎡。根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，該項(xiàng)目單方造價(jià)確定如下：框架結(jié)構(gòu)：1600元/㎡；磚混結(jié)構(gòu)：850元/㎡；鋼結(jié)構(gòu)：900元/㎡。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算項(xiàng)目的工程造價(jià)為：（1）物流信息交易中心建筑面積2.6萬㎡，主體為磚混，部分框架結(jié)構(gòu)。900元/㎡×2.6萬㎡=2340萬元（2）倉儲、加工配送用房建筑面積22.6萬㎡，鋼結(jié)構(gòu)為主，部分磚混結(jié)構(gòu)。850元/㎡×22.6萬㎡=19210萬元（3）某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓建筑面積3.2萬㎡，磚混結(jié)構(gòu)。850元/㎡×3.2萬㎡=2720萬元（4）聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施建筑面積0.1萬㎡，結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)。850元/㎡×0.1萬㎡=85萬元（5）農(nóng)博園建筑面積1.39萬㎡，結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)。850元/㎡×1.39萬㎡=1181.5萬元（6）項(xiàng)目建安工程費(fèi)用總計(jì)：2340+19210+2720+85+1181.5=25536.5萬元8.3.3工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用及其他費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程前期費(fèi)用按照200元/平方米計(jì)算。計(jì)算的工程前期費(fèi)用為：5978萬元。8.3.4室外工程費(fèi)主要包括廣場、道路、園區(qū)綠化等。按每平方米造價(jià)按100元計(jì)算，項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為2989萬元。8.3.5建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.8%計(jì)算，共計(jì)為210.0萬元。8.3.6建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按前5項(xiàng)之和的2%，共計(jì)1023.3萬元。8.3.7預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按前6項(xiàng)和的2%，共計(jì)1043.7萬元。8.3.8建設(shè)期利息本項(xiàng)目建設(shè)期利息為：1949.6萬元。8.3.9項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資綜合前面8項(xiàng)之和：55202.3萬元。8.4項(xiàng)目資金來源與籌措本項(xiàng)目總投資為55202.3萬元。根據(jù)國家投資體制改革的要求，結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)，本項(xiàng)目提出如下的資金籌措方案。（1）項(xiàng)目擬向銀行貸款12000萬元；（2）資本金5000萬元，利用某某花城經(jīng)營收入再投入4000萬元；（3）其余資金為物流園經(jīng)營收入再投入。8.5資金使用與管理該項(xiàng)目的資金做到合理使用、嚴(yán)格管理。在資金使用上，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，堅(jiān)決執(zhí)行資金跟隨項(xiàng)目走的原則，不搞計(jì)劃外工程項(xiàng)目。在資金管理上嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行專人管理、專戶儲存、專賬核算，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的監(jiān)管力度，按項(xiàng)目計(jì)劃和施工進(jìn)度投放資金，確保資金的?？顚Ｓ?。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在撥付施工單位資金時(shí)，留足質(zhì)量保證金、竣工驗(yàn)收合格并運(yùn)行一年后，經(jīng)復(fù)檢確無工程質(zhì)量問題時(shí)，再撥付質(zhì)量保證金以避免工程返工和資金流失。第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)主要針對建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性三個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。9.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測算。財(cái)務(wù)評價(jià)中參數(shù)的選用如下:（1）項(xiàng)目建設(shè)期5年，經(jīng)營期15年；（2）參考同行業(yè)的平均收益水平，初定項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為8%；（3）折舊：固定資產(chǎn)折舊按20年直線折舊，殘值率為5%；（4）攤銷：無形資產(chǎn)的攤銷按10年直線攤銷。9.2項(xiàng)目經(jīng)營成本與收入預(yù)測（1）收入分析據(jù)市場調(diào)查資料，物流園的經(jīng)營方式一般以房屋租賃費(fèi)和房屋銷售以及車位出租、廣告位出租等其他項(xiàng)目收入等方式取得經(jīng)營收入。房屋租賃：項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）出租利用率平均單價(jià)（元/㎡·日）年出租收入（萬元）物流信息交易中心190%1328.5倉儲、加工配送用房8.290%0.3808.11某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓0.490%1131.4聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.0390%0.65.91合計(jì)9.631273.92房屋銷售：項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）物流信息交易中心1.630004800倉儲、加工配送用房14.4280040320某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓2.8420011760聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.073500245合計(jì)18.8757125其它項(xiàng)目收入：項(xiàng)目經(jīng)營期第一年第二年正常經(jīng)營年車位出租90010001200廣告位出租100150200加油站收入406080汽休場收入304050輔助服務(wù)收入（經(jīng)營收入的10%）200250300合計(jì)127015001830（2）經(jīng)營成本分析本項(xiàng)目的成本包括人員工資、銷售費(fèi)用等各項(xiàng)經(jīng)營成本。人員工資福利，按400人計(jì)算，人均工資1200元/月。（3）稅金主要指銷售稅金及附加，按經(jīng)營收入的5%計(jì)取。（4）所得稅按稅前利潤的25%計(jì)提。9.3財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表根據(jù)該表計(jì)算的評價(jià)指標(biāo)有所得稅前后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。其中所得稅后的年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11.72%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=8%）為5036.78萬元，稅后的靜態(tài)投資回收期為10年（自建設(shè)期開始計(jì)）。9.4清償能力分析通過對“借款還本付息計(jì)算表”和“資金來源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各季度財(cái)務(wù)狀況，在8.7年（包括建設(shè)期）可全部還清銀行借款。9.5不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。9.5.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。據(jù)線形盈虧平衡分析基本公式：營業(yè)收入方程：R=P·Q成本費(fèi)用方程：C=V·Q+T·Q+F式中：R實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入P計(jì)劃經(jīng)營收入Q經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)率C總成本費(fèi)用V可變成本T稅金及附加F總成本中的固定費(fèi)用令B=R-C=0，便可求出Q的值。解得Q=58%故：銷售收入實(shí)現(xiàn)率f0=Q=58%是項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)58%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。根據(jù)市場調(diào)查，項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)能力利用率比58%要低?？梢姡瑥撵o態(tài)角度來看，本項(xiàng)目的方案的風(fēng)險(xiǎn)較小。9.5.2敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行對營業(yè)收入的變動(dòng)和建設(shè)投資對內(nèi)部收益率的單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。（1）經(jīng)營收入的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的敏感性分析，其結(jié)果如下表所示：經(jīng)營收入的變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析表（單位:萬元）變化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR8.16%10.01%11.72%15.04%17.86%在敏感性分析過程中，先將營業(yè)收入增加值減少20%，得全部投資稅后內(nèi)部收益率為8.16%，小于10%；而將營業(yè)收入增加值減少15%，得全部投資稅后內(nèi)部收益率為10.01%，大于10%，然后用插入法近似找出營業(yè)收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：-15%-×（20%-15%）=-15%本項(xiàng)目的營業(yè)收入增加值的變化是一個(gè)比較敏感的因素，營業(yè)收入增加值的變化允許變動(dòng)的幅度為（-15%，+∝）。建議建設(shè)單位在市場經(jīng)營工作中做好管理工作，嚴(yán)防收入的下調(diào)和優(yōu)惠措施的幅度過大。（2）建設(shè)投資對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的敏感性分析建設(shè)投資的變化，必將引起資金籌措的同步變動(dòng)。對建設(shè)投資的敏感性分析如下表所示：投資對內(nèi)部收益率的敏感性分析表（單位:萬元）變化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR16.87%15.63%11.72%10.14%9.45%用類似于上述的分析方法，計(jì)算出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)：15%+×（20%-15%）=16.2%可以說當(dāng)建設(shè)投資在（-∞，+16.2%）的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利超過最低期望水平。否則，項(xiàng)目達(dá)不到最低期望的盈利水平。建設(shè)投資也是一個(gè)比較敏感的因素，這將提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制。9.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目從項(xiàng)目的盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性分析等三個(gè)方面的分析結(jié)果可以看出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十章物