湖南發(fā)展：湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告二C二三年十一月一日 ll法定評(píng)估業(yè)務(wù)資戶評(píng)估報(bào)告中瑞評(píng)報(bào)字[2023]第001659號(hào)發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老戶業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資戶評(píng)估報(bào)告7.480.000.00元2023年11月10日中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司彭燦王文形(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：43060037說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)潼S回執(zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了條黃，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年11月28日Z(yǔ)Z 1 2 4一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 4 9三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 9 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 23十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告日 十四、簽名蓋章 28湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第1頁(yè)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在2023年9月30計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所審計(jì)后的流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債及評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年9月30日總負(fù)債賬面價(jià)值為290.90可六，股東全部權(quán)益面價(jià)值為795.99萬(wàn)元，收益法的評(píng)估價(jià)值為748.00萬(wàn)元，減直師為47:;萬(wàn)元，減直率6.03%。資產(chǎn)訂備需朵匯總表(收益法)AB12第2頁(yè)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)AB3長(zhǎng)期待攤費(fèi)用45…6789資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)第3頁(yè) 湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“我公司”)接受貴公司的委托，遵讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在2023年9月30日的市場(chǎng)價(jià)(一)委托人概況名稱：湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“湖南發(fā)展”)住所：長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路三段142號(hào)光大發(fā)展大廈2708成立日期：1993年8月12日營(yíng)業(yè)期限：1993年8月12日至無(wú)固定期限統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91430000185034687R及股權(quán)投資、并購(gòu)(不得從事吸收存款、集資收款、受托貸款監(jiān)管及財(cái)政信用業(yè)務(wù));水力發(fā)電綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；健康咨詢服務(wù)；醫(yī)療器械、老年用 湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第5頁(yè)第5頁(yè)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司，前身為湖南金果實(shí)業(yè)股份有限公司。1993年8月以定向募集方式設(shè)立，2010年因重大資產(chǎn)重組而更名。公司股票于1997年5月在深務(wù)，盈利能力居省內(nèi)同類企業(yè)前列。截至2022年底，公司總資產(chǎn)33.52億元，歸屬于母公司凈資產(chǎn)31.4億元；2022年?duì)I業(yè)收入4.12億元，利潤(rùn)總額0.85億元。整體經(jīng)(二)被評(píng)估單位概況名稱：湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱公司”或“公司”)住所：湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路三段142號(hào)友誼阿波羅大廈2708房成立日期：2016年10月17日營(yíng)業(yè)期限至：2016年10月17日至2066年10月16日湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 第6頁(yè)第6頁(yè)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，公司共計(jì)簽約的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)站共82家，已運(yùn)營(yíng)77家。在等級(jí)方面，已運(yùn)營(yíng)5A級(jí)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)站1家，4A級(jí)26家，3A級(jí)26家、2A級(jí)10家、1A級(jí)12家、農(nóng)村2家。湖南發(fā)展養(yǎng)老公司原名為湖南發(fā)展僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司，成立于2016年10月，由湖南發(fā)展和湖北僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司萬(wàn)元，持股比例51%;湖北僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司出資490萬(wàn)元，持股比例49%。2018年4月，經(jīng)湖南發(fā)展僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東會(huì)決議，由股東湖南發(fā)展現(xiàn)金出資1,800.00萬(wàn)元，注冊(cè)資本增加至2,800.00萬(wàn)元。增資后湖南發(fā)展出資額為2,310.00萬(wàn)元，持股比例為82.50%,湖北僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司出資額為490.00萬(wàn)元，持股比例為17.50%。同時(shí)公司更名為湖南發(fā)展養(yǎng)老公司。2023年3月29日，根據(jù)《湖北省武漢市江夏區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)》([2022]鄂0115執(zhí)恢373號(hào)之一),將被執(zhí)行人湖北僑亞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司持有的湖南發(fā)展養(yǎng)老公司人民幣490.00萬(wàn)元，占比為17.50%的股權(quán)作價(jià)1湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第7頁(yè)第7頁(yè)出資比例122020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年09月30日資產(chǎn)總額負(fù)債總額項(xiàng)目2023年1-09月?tīng)I(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)2020-2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)天健會(huì)計(jì)事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所審計(jì)，并分別出具天健湘審(2021)503號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告、天健湘審(2022)555號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告、天健湘審(2023)4號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。2023年09月30日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所審計(jì)，并出具天健湘審(2023)1423號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。(1)會(huì)計(jì)制度：公司按照財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和41項(xiàng)具體稱“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”)編制財(cái)務(wù)報(bào)表。(2)會(huì)計(jì)期間：公司采用公歷年制，自公歷每年1月1日至12月31日為一個(gè)(3)記帳本位幣：以人民幣為記賬本位幣。(4)固定資產(chǎn)折舊湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 chungRuiWorldunionAppraisalGroup年折舊率(%)電子設(shè)備5555(5)公司主要稅種、稅率及稅收優(yōu)惠政策：稅率(%)以按稅法規(guī)定計(jì)算的銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)收入為基礎(chǔ)計(jì)算銷項(xiàng)稅額，扣除當(dāng)期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后，差額部分為應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅7教育費(fèi)附加3地方教育附加2惠政策的公告》(財(cái)稅(2019)76號(hào))第一條規(guī)定“提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服算應(yīng)納稅所得額時(shí)，減按90%計(jì)入收入總額的規(guī)定”,自2019年6月1日至2025年12月31日，公司免繳增值稅，并享受前述企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第12號(hào)),2023年1月1日至2027年12月31日，對(duì)小型微利企業(yè)減按25%計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅政策的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第12號(hào)),自2023年1月1日至2027年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減半征收資源稅印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。公司符合增值稅小規(guī)模納稅人委托人為被評(píng)估單位股東，委托人持有被評(píng)估單位82.50%股權(quán)。湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 第9頁(yè)第9頁(yè)(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人專題調(diào)度會(huì)議紀(jì)要》(2022年第12次)批準(zhǔn)。(一)評(píng)估對(duì)象估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)(固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用)?？傎Y產(chǎn)賬萬(wàn)元；股東全部權(quán)益賬面價(jià)值為795.99萬(wàn)元。具體資產(chǎn)類型和審計(jì)后賬面價(jià)值詳見(jiàn)貨幣資金固定資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所審計(jì)，并出具天健湘審(2023)1423號(hào)無(wú)保(三)被評(píng)估單位主要實(shí)物資產(chǎn)情況(1)車輛納入本次評(píng)估車輛設(shè)備類共計(jì)1項(xiàng)，賬面原值83,579.00元，賬面凈值4,178.95(2)電子設(shè)備納入本次評(píng)估電子設(shè)備類共計(jì)614項(xiàng)，賬面原值2,550,693.13元，賬面凈值(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第11頁(yè)第11頁(yè)無(wú)(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所出具的天健湘審(2023)1423號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2023年9月30日。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(2022年第12次)。(二)法律法規(guī)依據(jù)令第46號(hào)，中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));第15號(hào)，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議第四次修正);3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，財(cái)政部令第97號(hào)修湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修正);6.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2008年國(guó)務(wù)院令第512號(hào))局令第65號(hào));〔2016〕36號(hào));9.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年國(guó)務(wù)院令第691號(hào))10.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào));11.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));12.《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));13.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民14.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，國(guó)務(wù)院令第732號(hào)修訂);15.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)修訂));16.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));17.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)資委第12號(hào)令);18.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令);19.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));20.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)(2009)21.國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)》的通知(2001年12月31日，國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào));湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第13頁(yè)第13頁(yè)〔2013〕64號(hào));〔2016〕41號(hào));24.《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2016〕42號(hào));25.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂)。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào))3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào))8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)48號(hào))13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(2014年7月23日，根據(jù)中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第76號(hào)《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》修訂);協(xié)〔2020〕38號(hào));15.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2017.《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)(2019)39號(hào));湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 ZchungRuiworidunionAppraisalGroup(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)其他參考依據(jù)3.天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)湖南分所出具的天健湘審(2023)1423湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 第15頁(yè)第15頁(yè)(三)評(píng)估方法簡(jiǎn)介(1)貨幣資金(2)應(yīng)收款項(xiàng)(1)設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 S第16頁(yè)S第16頁(yè)年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告ZEQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(中),ch)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(世),gR)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(聯(lián)資),uiwor)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(產(chǎn)),td)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(評(píng)),Un)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(估),ion)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(集),Ap)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(團(tuán)),pr)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(有),ais)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(限公),alGro)EQ\*jc3\*hps17\o\al(\s\up4(司),up)第17頁(yè)第五階段：計(jì)算評(píng)估值。分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。(2)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用對(duì)于裝飾裝修、改造費(fèi)用等預(yù)付性質(zhì)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，尚有一定的受益期限，通過(guò)對(duì)其受益期限、攤銷方法與應(yīng)攤銷金額進(jìn)行核實(shí)，按照工程造價(jià)指數(shù)表計(jì)算出重置原值，再根據(jù)對(duì)應(yīng)的受益期計(jì)算對(duì)應(yīng)評(píng)估值。3.流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債包括：應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款。對(duì)以上負(fù)債，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表，對(duì)賬面值進(jìn)行了核實(shí)。本次評(píng)估以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。非流動(dòng)負(fù)債為遞延收益，主要為企業(yè)建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)所收到的政府補(bǔ)助的建設(shè)補(bǔ)貼。經(jīng)核實(shí)，企業(yè)與遞延收益確認(rèn)相關(guān)的義務(wù)已履行完畢，該部分政府補(bǔ)助無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，本次按零值確認(rèn)評(píng)估值。Ⅱ.收益法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值評(píng)估。第18頁(yè)第18頁(yè)企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+稅后利息支出+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金E/(D+E)——權(quán)益資本占全部資本的比重T——所得稅率湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第19頁(yè)第19頁(yè)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員于2023年11月2日至2023年11月9日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資(一)接受委托(二)前期準(zhǔn)備湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告SchungRuiWorldUnionAppralsatcroup(三)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員于2023年11月2日至2023年11月7日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資(1)指導(dǎo)被評(píng)估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基(2)初步審查和完善被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表(3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)一步完善“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”,以做到：賬、表、實(shí)相符。2.盡職調(diào)查(2)被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況；湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第21頁(yè)第21頁(yè)(3)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息；(4)評(píng)估對(duì)象、被評(píng)估單位以往的評(píng)估及交易情況；(6)被評(píng)估單位所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與前景；(7)其他相關(guān)信息資料。(四)資料收集(五)評(píng)定估算(六)內(nèi)部審核(一)一般假設(shè)湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第22頁(yè)第22頁(yè)9.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)被評(píng)估單位造成重(二)特殊假設(shè)2.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)《關(guān)于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策的公告》(財(cái)稅〔2019〕76號(hào))第一條規(guī)定“提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入，免征增值稅，提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，減按90%計(jì)入收入總額”,考慮國(guó)家對(duì)家庭服務(wù)業(yè)的持續(xù)支持，本次評(píng)估假設(shè)財(cái)稅(2019)76號(hào)到期后繼續(xù)減按90%計(jì)入收入總額。5.本次評(píng)估假設(shè)委托人及被評(píng)估單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第23頁(yè)第23頁(yè)本次資產(chǎn)評(píng)估分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,086.89萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為1,055.96萬(wàn)元，減值額為30.93萬(wàn)元，減值率為2.85%;總負(fù)債賬面價(jià)值為290.90萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為183.78萬(wàn)元，減值額為107.12萬(wàn)元，減股東全部權(quán)益賬面價(jià)值為795.99萬(wàn)元，股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為872.18萬(wàn)元，增值額為76.19萬(wàn)元，增值率為9.57%。評(píng)估結(jié)果匯總表(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)AB1非流動(dòng)資產(chǎn)23長(zhǎng)期待攤費(fèi)用456789(二)收益法評(píng)估結(jié)果總負(fù)債賬面價(jià)值為290.90萬(wàn)元，股東全部權(quán)益賬面價(jià)值為795.99萬(wàn)元，收益法的評(píng)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的 估價(jià)值為748.00萬(wàn)元，減值額為47.99萬(wàn)元，減值率6.03%。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表(收益法)AB1非流動(dòng)資產(chǎn)23長(zhǎng)期待攤費(fèi)用456789(三)評(píng)估結(jié)論及增減值原因分析湖南發(fā)展集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果為872.18萬(wàn)元，收益法的評(píng)估結(jié)果為748.