某地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議

某地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議基于市場導(dǎo)向的規(guī)劃產(chǎn)品定位開發(fā)順序及周期規(guī)劃原則建議其它整體風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)建議整體布局基于市場導(dǎo)向的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)，前期的總體規(guī)劃事關(guān)全局

市場營銷不僅要研究競爭者，更要研究項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者。以渡邊的觀點(diǎn)看，凡是銷售不好的產(chǎn)品都是有“缺陷”的產(chǎn)品，而事前的產(chǎn)品規(guī)劃就決定著產(chǎn)品的質(zhì)量。樓盤規(guī)劃的四個(gè)關(guān)聯(lián)因素

對規(guī)劃者而言，消費(fèi)者、競爭者、地塊特征及城市規(guī)劃是客觀的，只能適應(yīng)不能夠改變。適應(yīng)市場實(shí)態(tài)和規(guī)律的策略，就是以市場為導(dǎo)向的策略，根據(jù)市場的需求來針對性的“定制”產(chǎn)品，這是從4P觀念到4C觀念的轉(zhuǎn)變。

本案消費(fèi)者城市規(guī)劃地塊特征競爭者產(chǎn)品定位現(xiàn)代簡約式米蘭風(fēng)情小區(qū)歐式經(jīng)典元素與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的完美結(jié)合；采用部分歐式建筑元素（坡屋頂），注重現(xiàn)代建筑的簡約與時(shí)代感。*小圖拉大后可正常顯示建筑理念淵源于“哥特建筑風(fēng)格”、“現(xiàn)代性”多摩大教堂、斯卡拉歌劇院是米蘭的哥特風(fēng)格建筑的代表三段式外立面，獨(dú)特的歐式坡屋頂是哥特式建筑的重要表現(xiàn)元素強(qiáng)調(diào)對古典哥特建筑選擇性的借鑒：外立面、坡屋頂獨(dú)特的產(chǎn)品定位加獨(dú)特的品牌定位，是對Usp理論的完美演繹開發(fā)順序及周期建議一期開發(fā)約十萬方，二、三期各開發(fā)約十二萬方

建議采用分期開發(fā)的原則開發(fā)順序：4→2→1、3號(hào)

結(jié)合市場調(diào)研結(jié)論預(yù)測：大冶房地產(chǎn)市場今后每年的市場需求量約為20萬方，而本案的建筑面積初步按照15萬方凈用地，2.2的容積率計(jì)算約為33萬方，根據(jù)此市場供需關(guān)系推斷，分三期開發(fā)較為適宜；同時(shí)分期開發(fā)可以減輕資金壓力。項(xiàng)目總占地面積為181011平米，建筑面積約為33萬方，首期開發(fā)約10萬方，超過總規(guī)劃建筑面積的1/4，就首期的規(guī)模來說，一方面保證已經(jīng)占據(jù)大冶樓市每年約50%市場供應(yīng)量，同時(shí)可以看作對市場的第一次試探，便于對后期的產(chǎn)品進(jìn)一步的改進(jìn)。根據(jù)第一期的銷售進(jìn)度調(diào)控二、三期的開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)規(guī)模。4、2號(hào)地塊相對臨近市區(qū)，比1、3號(hào)地塊居住氛圍要較為成熟。要逐步過渡，由4、2號(hào)地塊牽引過渡到1、3號(hào)地塊開發(fā)。一期開發(fā)的工程有示范性質(zhì)，建議“建筑未動(dòng)、景觀先行”，沿106國道AD線先把圍墻圈起來，作為廣告墻，HB、MC、EF道路先修好。采取滾動(dòng)式開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)周期為3-4年。便于加快資本周轉(zhuǎn)和資金回籠，盡可能規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。鏈接：前摩根斯丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在2007年預(yù)測與戰(zhàn)略房地產(chǎn)分會(huì)論壇上提出：中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，從周期來看，上個(gè)谷底是1998年，這次可能是2008年或者2009年進(jìn)入谷底。”大冶鄉(xiāng)鎮(zhèn)的礦廠是鋼鐵企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游原材料供應(yīng)地鋼鐵企業(yè)受資本現(xiàn)金和進(jìn)出口貿(mào)易摩擦影響大，而礦山老板正是我們的重要目標(biāo)客群。因此對于今后房價(jià)的走向判斷要有前瞻性。規(guī)劃原則規(guī)劃原則因地制宜原則立體綠化原則協(xié)調(diào)呼應(yīng)原則經(jīng)濟(jì)性原則化原則差異性原則人性化原則適度超前原則整體風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格歐式經(jīng)典元素與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的完美結(jié)合；采用部分歐式建筑元素（坡屋頂）注重現(xiàn)代建筑的簡約與時(shí)代感。應(yīng)該采用概念性的歐式建筑，而不是具體化的歐式，建筑符號(hào)要盡量簡化；抽象化比較好；過繁，過于古典，與現(xiàn)代生活節(jié)奏不符，要有現(xiàn)代感、時(shí)尚感和休閑感；元素過繁與古典，成本會(huì)大增，特別需要考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)問題；本案的建筑風(fēng)格實(shí)質(zhì)是用本質(zhì)的創(chuàng)造代替風(fēng)格的模仿采用現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，融合歐洲古典浪漫主義建筑藝術(shù)典雅意象和元素，追求尺度比例色彩對比及節(jié)奏韻律的呼應(yīng)與協(xié)調(diào)，勾勒出米蘭建筑風(fēng)情的醉人神韻和典雅氣質(zhì)整體布局統(tǒng)一主題下的相對獨(dú)立組團(tuán)點(diǎn)板結(jié)合的封閉型小區(qū)因勢利導(dǎo)“微地形”立體綠化整個(gè)地塊被市政規(guī)劃道路HB、MC、EF分割成四塊，在規(guī)劃上決定了適宜分成①、②、③、④四個(gè)社區(qū)組團(tuán)來開發(fā)。

為了體現(xiàn)每個(gè)組團(tuán)的相對獨(dú)立性但是又不弱化“米蘭風(fēng)情主題小區(qū)”的整體品牌定位，在規(guī)劃中需要用協(xié)調(diào)一致的路燈、路標(biāo)形成一個(gè)統(tǒng)一的設(shè)計(jì)主題，四個(gè)地塊區(qū)域道路上種植同一種景觀樹木；各個(gè)景觀元素如護(hù)欄、欄桿、圍墻外立面、鋪面的色澤搭配也要形成統(tǒng)一的整體感覺。四個(gè)地塊可以通過造型優(yōu)雅的呈起伏形狀的人行天橋相互引導(dǎo)，人行天橋的設(shè)計(jì)應(yīng)該簡約而不失美觀。此天橋的作用一舉三得：從空間上加強(qiáng)了各個(gè)組團(tuán)之間的關(guān)聯(lián)性；實(shí)現(xiàn)大型小區(qū)人車分流的要求；其在大冶新穎的設(shè)計(jì)理念可以成為后期的銷售利器?！镪P(guān)于是否建設(shè)天橋應(yīng)該考慮到成本的問題。對于樓棟的分布要考慮到周邊的環(huán)境

西側(cè)（2號(hào)地塊）臨近市區(qū)新冶大道，東側(cè)（①、③、④號(hào)地塊）鄰近106國道。整體應(yīng)以多層為主，配以小高層和少量花園洋房，地塊規(guī)劃中為了保證達(dá)到一定的容積率但是又要留足公共綠地空間，建議在沿106國道的AD沿線布以板式小高層（15+1），頂層為復(fù)式樓。所有樓棟均呈一定的傾斜角度，保證沿線樓棟觀景的最佳效果。各個(gè)樓棟之間適當(dāng)?shù)睦瓕挊情g距，保證里面的房子通透、采光、部分靠西樓房的頂層也能觀湖景，達(dá)到湖景最大化利用。花園洋房置于①號(hào)地塊，其余為多層，花園洋房、多層、小高層的整體搭配要體現(xiàn)層次感。為了節(jié)約建筑成本、體現(xiàn)小區(qū)景觀差異性，對于地塊內(nèi)現(xiàn)存的地形如丘陵、洼地規(guī)劃中要盡多的利用：地塊①內(nèi)的洼地，可引進(jìn)尹家湖水，做成親水平臺(tái)和小型荷花池。小型坡地：體現(xiàn)建筑的層次感；沿坡面立體綠化；利用坡地地形造半地下車庫。居住的社區(qū)性來源于居住的安全感、整體感。有安全感的居住區(qū)居民健康不受威脅，行動(dòng)有保障，社會(huì)治安有一定保障——私密的連續(xù)空間交往、活動(dòng)。故整體上應(yīng)采用分組團(tuán)的圍合式布局。建筑設(shè)計(jì)建議樓型設(shè)計(jì)：以多層為主，配以適量的小高層和少量花園洋房。具體配比建議為6：3：1

1建筑結(jié)構(gòu)：花園洋房為磚混結(jié)構(gòu)，多層、小高層為框架結(jié)構(gòu)。多層一梯兩戶，小高層一梯四戶，一梯四戶部分房間比一梯兩戶的采光效果要差些，但是能減少公攤面積。2建筑色彩：結(jié)合市調(diào)結(jié)論和開發(fā)商訪談意愿，建議開發(fā)商采用米黃色或者奶白色等柔和色系裝飾外墻為主，局部輔以橙紅、淺褐色，屋頂采用黛色，使整個(gè)建筑穩(wěn)健而不失活潑、現(xiàn)代。四個(gè)組團(tuán)顏色搭配遵從統(tǒng)一呼應(yīng)的原則，通過輔助色適當(dāng)區(qū)隔。3戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)調(diào)查結(jié)果和本案目前的普遍現(xiàn)象來看，住宅最強(qiáng)調(diào)戶型面積、朝向，講究布局緊湊，合理實(shí)用，精致顧全細(xì)節(jié)，盡量避免面積浪費(fèi)。住宅適銷戶型以功能齊全、動(dòng)靜分離、干濕分區(qū)、面積適中的戶型為主；大面積戶型的比例應(yīng)當(dāng)控制，因?yàn)閱蝺r(jià)在大冶相對偏高，如以2000元/平米計(jì)算，戶型過大導(dǎo)致總房價(jià)上升，考慮到性價(jià)比，消費(fèi)者可能到黃石去購房，這將給銷售帶來壓力。4建議戶型類型和面積戶型設(shè)計(jì)要素戶戶玄關(guān)

53臥室、客廳盡量朝東南

轉(zhuǎn)角采用八角窗與轉(zhuǎn)角涼臺(tái)花園洋房引景入廳、入室

功能分區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)西邊的戶型種類應(yīng)稍多于東面的戶型種類；對地塊而言，沿湖的樓棟占有湖景資源，戶型面積應(yīng)大于景觀差的房型。建筑元素與細(xì)部處理：

采用法國中世紀(jì)獨(dú)特的尖頂式屋頂，體現(xiàn)米蘭異域風(fēng)情主題。社區(qū)綠脊貫穿整個(gè)項(xiàng)目，形成一道獨(dú)特風(fēng)景線，頂層有屋頂花園。5古典式屋頂含有古典元素的現(xiàn)代屋頂屋頂建筑元素與細(xì)部處理：本案建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，但是為了體現(xiàn)米蘭風(fēng)情，除了坡屋頂?shù)倪\(yùn)用外，還應(yīng)建立標(biāo)志性建筑強(qiáng)化異域的概念，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)以鐘樓為造型的會(huì)所，在銷售時(shí)期作為售樓部?？山ㄓ?號(hào)地塊靠106國道與觀山路的拐角處。畫龍點(diǎn)睛之筆：體現(xiàn)異域風(fēng)情，具觀賞性與實(shí)用性為一體節(jié)點(diǎn)處建筑（如會(huì)所）風(fēng)格

5外墻立面：顏色以米黃色或者奶白色等柔和色系裝飾外墻為主，局部輔以橙紅、淺褐色，屋頂采用深藍(lán)色。小高層適宜采用三段式外立面，色彩變化豐富而細(xì)膩；多層和花園洋房以單色為主，配以一定的線條變化，體現(xiàn)端莊大氣。6陽臺(tái)、門、窗

：陽臺(tái)：陽臺(tái)凈深不小于1.5m，盡量拓寬陽臺(tái)寬度。為住戶提供良好的室外休息場所。多設(shè)置廳、臥或工作臺(tái)、雙陽臺(tái)。增加小區(qū)的立面美與家里的采光度。雙陽臺(tái)結(jié)構(gòu)，主陽臺(tái)（觀景陽臺(tái)）進(jìn)深2M；副陽臺(tái)主要是工作陽臺(tái)。門：統(tǒng)一裝配實(shí)木防盜門，對于花園洋房，建議配置高科技產(chǎn)品“指紋鎖”，指紋鎖初步咨詢價(jià)格約為900-1000元/把。高科技、智能化可以提升小區(qū)整體品質(zhì)，增加賣點(diǎn)。（以深圳某公司為例，見下頁圖）窗：在不違背國家相關(guān)政策的前提下，大膽運(yùn)用超低寬大落地窗、超大面積玻璃凸式外飄窗設(shè)計(jì)。便于采光、觀景，同時(shí)使得外立面形象更加豐富。7開鎖方式指紋拒真率＜1%開鎖時(shí)間＜2s采集面積13×3mm供電電壓DC6v分辨率500dpi指紋登記連續(xù)三次注冊登記有效指紋容量64枚采集時(shí)間＜0.8s電池4節(jié)5號(hào)高堿性電池可用100000次指紋采集光學(xué)式，觸面用高硬玻璃，耐磨開鎖方式＜1s誤識(shí)率＜0.001%工作溫度-20℃~50℃頂樓與露臺(tái)：屋頂部分建成露臺(tái)、閣樓，為業(yè)主打造獨(dú)立陽光生活休閑空間。8車庫和停車位：整個(gè)小區(qū)停車位配比應(yīng)從長遠(yuǎn)考慮，爭取達(dá)到30%的配比，車庫的形勢可綜合采用以下幾種：地上車庫：作為臨時(shí)停車位；半地下車庫：利用丘陵地性做花園式半地下車庫，美觀實(shí)用；地下大型停車場：是大型成熟社區(qū)的標(biāo)志，能較好做到人車分流。9其它智能化系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)紅外線攝像監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)。配備品牌可視對講門警系統(tǒng)，戶配有線電視、線、寬帶網(wǎng)終端接口。10空調(diào)位：統(tǒng)一設(shè)置隱藏式空調(diào)位和空調(diào)冷凝水管，保持外立面的美觀。11景觀設(shè)計(jì)建議統(tǒng)一主題下的分散布局硬質(zhì)景觀突出組團(tuán)共性綠化景觀營造自然生態(tài)美軟質(zhì)景觀體現(xiàn)品牌定位文化景觀系統(tǒng)

文化景觀是融合于下面所述的的各大景觀系統(tǒng)之中的，但它是一個(gè)小區(qū)的品牌形象的最有力載體，也是相對于其它樓盤的差異性優(yōu)勢之所在。故在此予以著重提出。小區(qū)出入口位置：（如下圖紅色區(qū)域所示）對于四個(gè)組團(tuán)而言，出入口的設(shè)置可以有兩種方案：在各個(gè)組團(tuán)的結(jié)合處設(shè)置區(qū)域中心廣場，（如上圖A廣場、B廣場），以廣場作為出入口，交通道口與景觀焦點(diǎn)，一舉兩得。建造小區(qū)大門：大門的設(shè)計(jì)，目前比較流行簡約的趨勢，不需要華麗的裝飾，開一道口，安置一個(gè)治安崗?fù)ぃ缴闲^(qū)名稱、標(biāo)志即可。簡潔實(shí)用。對于本案而言，由于地塊被分割成相對獨(dú)立四組團(tuán)，因此，并沒有“主大門”的概念。如果要表現(xiàn)小區(qū)的形象而在小區(qū)景觀軸線入口處設(shè)計(jì)大門，此時(shí)大門并不純粹是作為交通道口，同時(shí)擔(dān)負(fù)了表現(xiàn)小區(qū)主體的責(zé)任，需要體現(xiàn)兩點(diǎn)：大方氣派（與業(yè)主定位相符）現(xiàn)代歐式（與主題吻合）參考大門文化景觀系統(tǒng)小區(qū)圍墻：空透性圍墻，雕花鐵藝欄桿，刻上小區(qū)LOGO和樓盤名，色彩與樓棟保持一致，整體為現(xiàn)代簡約風(fēng)格。文化景觀：位置：可置于小區(qū)廣場或道路兩側(cè)內(nèi)容1、巨型葡萄酒酒桶，葡萄酒也是米蘭的待客佳釀，充滿異域浪漫情調(diào)；內(nèi)容2、達(dá)芬奇：達(dá)芬奇作為世界知名的畫家、科學(xué)家，文藝復(fù)興的主要人物，他與米蘭也有著不解之緣，他的名作《最后的晚餐》就保存于米蘭的多摩大教堂內(nèi)；內(nèi)容3、充滿其境與活力的現(xiàn)代模特：男女各一位或成組合；內(nèi)容4、足球雕塑；內(nèi)容5、AC米蘭、國際米蘭球隊(duì)隊(duì)徽雕塑，并配以文字說明；內(nèi)容6、著名球星雕塑如馬爾蒂尼、內(nèi)斯塔。文化景觀系統(tǒng)達(dá)芬奇上述：1、2表現(xiàn)米蘭的歷史經(jīng)典；3表現(xiàn)米蘭的現(xiàn)代與時(shí)尚；5、6表現(xiàn)米蘭的活力與動(dòng)感。道路系統(tǒng)根據(jù)地形特征和建筑布局，對于規(guī)劃為花園洋房的①號(hào)地塊可設(shè)計(jì)成流線盡端式道路提升環(huán)境質(zhì)量，多層、小高層可以設(shè)置成整體開放式環(huán)繞狀道路。小區(qū)道路分車行道、步行道、綠地道路三級。綠地道路步行道車行道道路系統(tǒng)車行道：充分利用土地資源，采用分級結(jié)構(gòu)，主車道可采用6米車行加1米人行的方式，在車多人少時(shí)車可借用人行道，提高道路使用系數(shù)。車道隨地形起伏，依布局而婉轉(zhuǎn)，道路交叉點(diǎn)設(shè)置主題綠化環(huán)島，更換地面鋪裝，產(chǎn)生自然減速、警示作用；步行道：如采用天橋，人可行走天橋，同時(shí)便于觀景；綠地道路：“曲徑通幽”，采用原生態(tài)的露草磚形式，路中間設(shè)置亭臺(tái)、廊架、座椅形成小區(qū)的漫步休憩場所。綠地系統(tǒng)主要由四個(gè)組團(tuán)的“片”狀綠地和小區(qū)外緣交界的四條“線”狀共同組成：組團(tuán)綠化：兼顧住宅的可識(shí)別性和整體歸屬感：小區(qū)片狀組團(tuán)綠地設(shè)計(jì)以道路為骨架，地勢為基調(diào)，將不同基調(diào)樹種的綠化配置建立在統(tǒng)一的建筑形式上，每個(gè)組團(tuán)有各自的一致性配置又總成統(tǒng)一的主題。小區(qū)外緣特別是106國道沿線，考慮到景觀的邊疆性和過渡性，通過各種植物高低錯(cuò)落的配置形成林緣的自然景觀，其功能具有防護(hù)和標(biāo)明地界的作用。綠化種植系統(tǒng)車道綠化：考慮到季節(jié)與采光的變化，可選用落葉喬木與常綠喬木（如懸鈴木和樟樹）前者用于東西向道路，便于冬季花園的陽光，后者用于南北向道路讓小區(qū)四季常青。行道樹中間以其它樹種（如廣玉蘭、銀杏）；花園洋房的庭院綠化：體現(xiàn)業(yè)主個(gè)性，依據(jù)每棟花園洋房的平面形式、地塊的特色專門設(shè)計(jì)。小區(qū)外緣綠化帶：小區(qū)外圍綠化具有阻隔外人、營造室內(nèi)景色等多重作用，建議采用高大喬木小喬木、花灌木、地被的多層次綠化。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)包括：小區(qū)入口標(biāo)志、小區(qū)地圖、小區(qū)組團(tuán)標(biāo)志、小區(qū)樓棟、門牌、減速標(biāo)志。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)能夠體現(xiàn)人性關(guān)懷，強(qiáng)化其整體形象識(shí)別。照明系統(tǒng)道路照明：庭院燈、草坪燈；宅前照明：廊門燈、泛光燈；花園照明：草坪燈、泛光燈、水下燈；會(huì)所照明：泛光燈、草坪燈、庭院燈；綠化帶照明：草坪燈、泛光燈。豐富細(xì)膩的照明系統(tǒng)使小區(qū)在暮色里融入溫馨暖人的氛圍其它公共配套運(yùn)動(dòng)娛樂及教育設(shè)施：作為大型小區(qū)，需要配置適量的運(yùn)動(dòng)健身器械和兒童游樂器械供老人和小孩健身娛樂之用，如扭腰機(jī)、肢體拉伸機(jī)、兒童滑梯等；簡易五人制小型足球場【長方形：長度38~42米；寬度18~22米。（國際比賽）一般級別賽場長度不得少于25米，寬度不得少于15米】，其一、足球緊扣了小區(qū)定位；其二、是后期銷售的一大賣點(diǎn)，如成本過高可用小型網(wǎng)球場替代；作為大型社區(qū)，建議在小區(qū)內(nèi)引進(jìn)名牌小學(xué)，并且實(shí)現(xiàn)中、英雙語教學(xué)。這樣可以更加完善小區(qū)配套，讓業(yè)務(wù)可以安心工作，享受尊貴異域風(fēng)情生活，小學(xué)英語教學(xué)在大冶絕對是具有超前意識(shí)的，符合消費(fèi)者心理。商業(yè)布局設(shè)置商業(yè)步行街兩種思路沿MC道路設(shè)置商業(yè)步行街沿AD線設(shè)置商業(yè)步行街

若東西向MC規(guī)劃道路可以通過協(xié)商由政府規(guī)定為商業(yè)步行街，隨著會(huì)展中心的完工，與新冶大道連接，并與已經(jīng)建好的沿香格里拉花園段的NF路連通，具有商業(yè)發(fā)展的良好條件；在風(fēng)水學(xué)上：東臨尹家湖，是為海納百川，豐澤充盈之意。商業(yè)定位為高檔休閑：本案面積較大，需要較成熟的社區(qū)內(nèi)部配套：MN段應(yīng)引入必要的生活設(shè)施如門診部、中小型超市（如引進(jìn)中百超市）、菜場及兩三家小餐館、美容美發(fā)等。超市可設(shè)在路頭臨近會(huì)