禪城張槎地塊（禪城區(qū)禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)）拍地前市場(chǎng)報(bào)告-2021.07

禪城區(qū)禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)地塊拍地前報(bào)告二○二一

年

七

月1一、項(xiàng)目概況及區(qū)域分析1．項(xiàng)目概況地理位置：佛山市禪城區(qū)張槎街道禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)。用地性質(zhì)：二類居住用地，兼容商業(yè)商務(wù)娛樂康體用地。項(xiàng)目地理位置示意圖規(guī)劃條件：一、地塊總占地面積

81119.43㎡。二、地塊容積率不高于

2.5；建筑密度：≤25%；綠地率：≥

30%，建筑物最高點(diǎn)控高要求：≤104米，建筑控高：≤100米，地上新建建筑物退讓協(xié)調(diào)性道路應(yīng)＞3米。兼容性質(zhì)設(shè)施用地面積不超過總用地的

30%，同時(shí)計(jì)容建面不超過總建面的

20%（獨(dú)立占地的兩個(gè)指標(biāo)要同時(shí)滿足，非獨(dú)立占地的按計(jì)容建筑面積控制）。3計(jì)算容積率建筑面積≤202798.57㎡，其中兼容性質(zhì)設(shè)施用地可建建筑面積為≤40559.71㎡（零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂、其他商服用地）；地下車庫建筑面積≤56280平方米（不含人防車位，不含公共停車場(chǎng)，使用年限參照所對(duì)應(yīng)地上建筑物使用年限確定）。三、地塊配建設(shè)施（一）教育設(shè)施：配建幼兒園（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算），1所

12班，用地面積≥5400㎡，建筑面積（不含公攤）≥3240㎡。（二）體育健身場(chǎng)地：按居住人均用地面積≥0.2㎡標(biāo)準(zhǔn)配置，宜結(jié)合小區(qū)綠地、社區(qū)公園等設(shè)置。（三）物業(yè)管理用房（納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：建筑面積（不含公攤）按規(guī)劃總建筑面積的

2‰計(jì)，每處建筑面積≥50㎡且≤300㎡。（四）社區(qū)公共服務(wù)用房：建筑面積不低于住宅總計(jì)容建筑面積的

1%，不納入容積率指標(biāo)計(jì)算，且必須滿足下列各組成功能用房的面積要求：1.社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)：1處，建筑面積（不含公攤）≥600㎡；2.社區(qū)警務(wù)室：1處，建筑面積（不含公攤）≥50㎡；3.社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施：每百戶不低于

20㎡；4.其他功能用房：主要用于社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、文化、養(yǎng)老等功能，具體根據(jù)實(shí)際需求配置，配置面積按上述原則配足。（五）市政公用設(shè)施：1.配電房（含公共電房、開關(guān)房等）、燃?xì)庹{(diào)壓站（柜）等市政設(shè)施

（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）；2.通訊基礎(chǔ)設(shè)施（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：具體設(shè)置要求（面積、位置、個(gè)數(shù)等）按區(qū)信息部門的意見設(shè)置；3.公共自行車站點(diǎn)（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：具體按交通運(yùn)輸行政主管部門意見執(zhí)行；44.公共廁所（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：1處，建筑面積＞100㎡；5.協(xié)調(diào)性道路：寬度

312米，具體線位根據(jù)交通影響專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告確定，須滿足市政管線敷設(shè)要求及交通管理要求。協(xié)調(diào)性道路由項(xiàng)目建設(shè)單位單獨(dú)報(bào)建，與本項(xiàng)目同步實(shí)施、同時(shí)投入使用，并無償對(duì)外開放，不得取消或封閉。四、周邊道路交通及車位配置專項(xiàng)要求本項(xiàng)目需進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，具體按照《佛山市交通影響評(píng)價(jià)編制與管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（一）場(chǎng)地交通岀入口方位：根據(jù)交通影響專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告確定。（二）車位控制要求：1.停車泊位配建指標(biāo)：（1）機(jī)動(dòng)車位（標(biāo)準(zhǔn)小車位）：≥0.8個(gè)/100㎡住宅計(jì)容建筑面積；≥0.5個(gè)/100㎡商業(yè)娛樂康體類建筑面積；≥1.0個(gè)/100㎡商務(wù)類建筑面積；≥2.0個(gè)/幼兒園百師生，另設(shè)至少

8個(gè)學(xué)生接送臨時(shí)停車位；（2）自行車位（標(biāo)準(zhǔn)自行車位）：≥1.0個(gè)/100㎡住宅計(jì)容建筑面積；≥1.0個(gè)/100㎡商業(yè)商務(wù)娛樂康體類建筑面積；≥5.0個(gè)/幼兒園百師生；社區(qū)公共服務(wù)用房停車位應(yīng)按商務(wù)類建筑標(biāo)準(zhǔn)配置。2.住宅和公建的配套停車泊位應(yīng)進(jìn)行合理分區(qū)設(shè)置，并分別核算停車指標(biāo)；3.新建住宅停車場(chǎng)、汽車庫應(yīng)按車位

10%-20%建設(shè)安裝充電設(shè)施或預(yù)留用電至停車場(chǎng)內(nèi)的末端配電箱（包括出線保護(hù)開關(guān)）；變壓器容量滿足按車位不少于30%先期同步建設(shè)安裝充電設(shè)施的用電要求，并在低壓柜預(yù)留容量出線回路。4.新建辦公樓、商場(chǎng)、酒店等公共建筑類項(xiàng)目配建的停車場(chǎng)、停車庫,應(yīng)按不低于總停車位的

20%比例配建充電樁或預(yù)留充換電設(shè)施接口。5宗地界址圖----------------------------------------------------------------------------6宗地現(xiàn)狀：地塊西側(cè)（圖片左側(cè)海灣城）地塊北側(cè)（季華二路）7地塊東側(cè)（禪西大道）地塊東側(cè)

張槎站（廣佛環(huán)線、地鐵

2號(hào)、4號(hào)線）8地塊南側(cè)（中海鳳凰熙岸）地塊西南角中海幼兒園9項(xiàng)目實(shí)景圖－----------------------------------------------------------------------------項(xiàng)目四至地塊北側(cè)為季華二路，中間相隔一塊空地（商業(yè)地，暫未發(fā)展）；南面為中海鳳凰熙岸；西側(cè)緊鄰華粵海灣城；東側(cè)為禪西大道石灣大橋。2．地塊周邊配套：交通：張槎

TOD（張槎站

0.2km，佛山地鐵

2號(hào)線、廣佛環(huán)線、佛山地鐵

4號(hào)線交匯換乘站）、季華路（0.2km）、魁奇路（1.7km）、石灣汽車客運(yùn)站（2.0km）、佛山大道（3.8km）、佛山一環(huán)高速路（4.6km）；商業(yè)：

源海國金商業(yè)廣場(chǎng)（0.8km）、綠島廣場(chǎng)（2.7km）、佛山王府井紫薇港（3.4km）、新

DNA購物中心（4.3公里）；醫(yī)院：禪城中心醫(yī)院（1.8km）、佛山市中醫(yī)院高新院區(qū)（2.9km）、市一醫(yī)院同濟(jì)康復(fù)醫(yī)院（6.2km）。景觀：

東平河（0.4km）、智慧公園（0.6km）、石灣公園（1.5km）、南風(fēng)古灶（1.5km）、五峰公園（2.7km）、綠島湖（4.0km）、王借崗森林公園（4.0km）。教育：佛山四中附屬學(xué)校（在建中，0.6km）、?？谛W(xué)（0.8km）、禪城實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)（1.6km）、張槎中心小學(xué)（2.2km）、佛山四中張槎校區(qū)（3.3km）。10二、項(xiàng)目所在城市或區(qū)域整體分析禪城區(qū)，隸屬廣東省佛山市，佛山市五個(gè)行政轄區(qū)之一，全國百強(qiáng)區(qū)第

16名，是佛山市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于廣東省中部，佛山市中心城區(qū)。禪城區(qū)被佛山市南海區(qū)三面環(huán)繞，東南、南面與順德區(qū)毗鄰。距離廣州市區(qū)荔灣區(qū)、越秀區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)約為

30公里。鄰近廣州市、深圳市等珠江三角州多個(gè)著名城市，是廣東第三城佛山的政治、經(jīng)濟(jì)以及科教文衛(wèi)的“中心”。轄區(qū)總面積

154平方千米。2019年末，禪城區(qū)常住人口

120.87萬人。張槎街道位于佛山市禪城區(qū)西部，是佛山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域禪西新城的核心地段，廣佛經(jīng)濟(jì)商圈的重要組成部分，總面積

26.5平方公里，下轄

15個(gè)村委會(huì)和

6個(gè)居委會(huì)；常住人口

8萬多人，外來人口

20多萬人。重點(diǎn)一：張槎

TOD張槎

TOD項(xiàng)目位于禪城區(qū)季華二路以南、禪西大道東西兩側(cè)，緊靠季華路-魁奇路商務(wù)商業(yè)發(fā)展軸線，是佛山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、智慧新城與老城區(qū)相交接的過渡地段。張槎

TOD項(xiàng)目地塊有

3條軌道線路通過，分別為地鐵

2號(hào)線、4號(hào)線和廣佛環(huán)線，地塊內(nèi)設(shè)有廣佛環(huán)城際的張槎站。11廣佛環(huán)城際張槎站是廣佛環(huán)線設(shè)于禪城區(qū)唯一的站點(diǎn)，廣佛環(huán)線連通廣州和佛山，北連佛山西、白云機(jī)場(chǎng)，南接廣州南站，2條城市軌道線將形成方便快捷的軌道通勤網(wǎng)絡(luò)。這將促使張槎站成為周邊地區(qū)的核心樞紐，成為禪城與廣州南站、佛山西站、廣州機(jī)場(chǎng)的重要聯(lián)系節(jié)點(diǎn)。未來張槎

TOD項(xiàng)目的開發(fā)，將帶動(dòng)整個(gè)禪西片區(qū)的發(fā)展，提升張槎作為禪西門戶和新城核心的整體形象及地位重點(diǎn)二：“大祖廟”西進(jìn)規(guī)劃+張槎舊改在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山被賦予了“全球制造業(yè)創(chuàng)新中心”的發(fā)展定位，作為佛山的中心重點(diǎn)區(qū)域的禪城，將重點(diǎn)打造“兩大城市軸帶、兩大濱水核心、四大功能節(jié)點(diǎn)、多條門戶走廊”的城市格局。同時(shí)，還明確將

20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。隨著禪城區(qū)多地的城市更新項(xiàng)目同時(shí)發(fā)力，位于祖廟西板塊的張槎，將圍繞城市更新，不斷“提顏值”“夯實(shí)力”，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。祖廟核心生活圈的配套將會(huì)不斷完善。在軌道交通上，位于祖廟西片區(qū)的張槎是禪城區(qū)內(nèi)唯一的三軌道換乘樞紐站，相當(dāng)于一個(gè)禪城中心城區(qū)通達(dá)廣佛的核心始發(fā)點(diǎn)，成功12撬動(dòng)了禪城腹地聯(lián)通廣佛的價(jià)值核芯。因此，在

4月的

2021年村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造招商推介會(huì)上，張槎重點(diǎn)推出40個(gè)改造項(xiàng)目，涉及

15個(gè)村委會(huì)，總面積達(dá)

4005.1畝，其中，涉宅地

27宗，涉商業(yè)用地

9宗，以及村頭、青柯、大沙

3條整村改造項(xiàng)目。張槎街道將圍繞重點(diǎn)軸線（季華路、佛山大道沿線）、重點(diǎn)區(qū)域（聚錦科創(chuàng)園區(qū)）、重點(diǎn)門戶（沙口大橋、季華大橋、高速公路出入口)，著重展開村級(jí)工業(yè)園+舊村居連片改造，全力以赴推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)內(nèi)村級(jí)工業(yè)園改造。13依據(jù)政府部門的規(guī)劃，在張槎目前

10平方公里產(chǎn)保區(qū)內(nèi)，必須堅(jiān)定不移地實(shí)施工改工，產(chǎn)保區(qū)外的村級(jí)工業(yè)園改造，結(jié)合舊村改造連片改造來實(shí)施，根據(jù)舊村居改造政策，是允許宅基地搭配

50%的物業(yè)用地。這樣通過兩條腿走路，才能有效促進(jìn)禪城區(qū)城市面貌和工業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。重點(diǎn)三：國家火炬創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園佛山國家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱“火炬園”）是由國家科技部火炬中心、廣東省科技廳與佛山市政府三方共建，以孵化科技項(xiàng)目、孵化科技型企業(yè)家、孵化創(chuàng)新型企業(yè)為目標(biāo)，是佛山市推動(dòng)科技創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)科技成果產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技型項(xiàng)目孵化培育的重要公共服務(wù)平臺(tái)?；鹁鎴@占地約

133畝，建設(shè)面積約

20萬平方米，包括科技企業(yè)孵化器、科技創(chuàng)新研發(fā)中心、總部經(jīng)濟(jì)大樓和綜合服務(wù)大樓四大部分?；鹁鎴@的軟硬件環(huán)境建設(shè)逐步完善，營(yíng)造了良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，初步形成了高層次人才集聚創(chuàng)14業(yè)，高新科技項(xiàng)目集聚孵化的格局，引領(lǐng)佛山市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新發(fā)展。三、所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)成交容量動(dòng)態(tài)表：房地產(chǎn)成交容量動(dòng)態(tài)表總供應(yīng)面積（萬㎡）1385.81217.6595總成交面積（萬㎡）1193.41254.8629成交均價(jià)（元/㎡）14367佛山19年20年1607121年（1-6月）18667總供應(yīng)面積（萬㎡）147.56168.3總成交面積（萬㎡）166.55183.5成交均價(jià)（元/㎡）16619禪城19年20年1946821年（1-6月）78.2399.1121880總供應(yīng)面積（萬㎡）8.2總成交面積（萬㎡）4.9成交均價(jià)（元/㎡）14040張槎19年20年15.812.8179131521年（1-5月）7.56總供應(yīng)面積（萬㎡）50.77.79總成交面積（萬㎡）45.519449成交均價(jià)（元/㎡）17728南莊19年20年73.577.31785321年（1-6月）13.7931.8417548四、周邊競(jìng)品去貨估算（5公里內(nèi)）總貨（套）304已售（套）項(xiàng)目未售（套）（按網(wǎng)簽）碧桂園世紀(jì)濱江季華正榮府0030400東基童夢(mèng)天下9739185483455恒大濱江華府12024416544071420海倫堡弘陽閱江一號(hào)合計(jì)五、張槎板塊住宅市場(chǎng)本案位于禪城區(qū)張槎街道，屬于祖廟西或禪西新城板塊，是目前祖廟向西發(fā)展的熱度板塊之一，作為最緊貼祖廟區(qū)域的板塊，憑借區(qū)位承接祖廟未來城市發(fā)展的未來擴(kuò)展，且有目前季華大道一脈連通，本年末佛山地鐵二號(hào)線，以及廣佛環(huán)線拓展，增加區(qū)位交通及人流優(yōu)勢(shì)，土地價(jià)值日益飛漲。此片區(qū)客戶主要以禪城區(qū)本地客戶為主，桂城及南海其他區(qū)域客戶為輔，同時(shí)伴有廣州客戶和外投資客戶。該區(qū)域集合了近期城市規(guī)劃的兌現(xiàn)、可見性明顯。且目前區(qū)域發(fā)展配套較為完善，享受智慧新城配套，周邊項(xiàng)目也有一貫的客戶認(rèn)可度。但周邊在售項(xiàng)目較多，銷量速度不快，地塊近禪西大道石灣大橋段。項(xiàng)目屬于張槎智慧新城板塊，是禪城置業(yè)熱度最高的板塊之一；毗鄰季華路，通過季華路可快速通道禪桂，而且軌道優(yōu)勢(shì)突出，擁有地鐵

2號(hào)線+4號(hào)線+廣佛環(huán)線交匯站的張槎站，交通通達(dá)性強(qiáng)。周邊有智慧新城、國際火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，16有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，是未來禪城乃至佛山高薪產(chǎn)業(yè)的新門戶。片區(qū)客戶主要以禪城本地客為主，其中張槎客戶占比較高，有部分祖廟和城南中心區(qū)的外溢客戶；目前區(qū)域內(nèi)住宅競(jìng)品主要有碧桂園世紀(jì)濱江、海倫堡弘陽悅江壹號(hào)、季華正榮府、恒大濱江華府等一手住宅均價(jià)約

1.5-2.1萬元/方，以及中海鳳凰熙岸、融創(chuàng)望江府和龍光玖龍灣等二手住宅均價(jià)

1.6-1.9萬元/方。相對(duì)祖廟主城區(qū)價(jià)格，片區(qū)價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)凸顯，疊加近一年張槎土拍市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來片區(qū)價(jià)值仍有較大躍升。17土地市場(chǎng)分析1-3月土地市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，4月陳村地王面世后迅速點(diǎn)燃后續(xù)市場(chǎng)；受一線城市集中推地影響，上半年尾端佛山迎來一波推地高潮，6月單月成交

16宗地塊，出讓面積達(dá)

77.4萬㎡，上半年賣地總額達(dá)

557億元，6月單月占比

52%。一批臨廣優(yōu)質(zhì)地塊的釋出，激發(fā)起一眾頭部房企拿地意愿，地王頻頻誕生。4月華潤(rùn)陳村地塊以及建發(fā)大瀝地塊推高地價(jià)，6月中海、龍光、保利等品牌房企將一宗宗高價(jià)地歸入囊中，地價(jià)亦隨之走到高位。六、競(jìng)品分析【恒大濱江華府，距離地塊

2.9KM】1．項(xiàng)目基本情況

區(qū)位：恒大集團(tuán)總資產(chǎn)

2.2萬億，世界

500強(qiáng)企業(yè)

138位。恒大府系，傳承恒大集團(tuán)精品筑造理念，遵從“非價(jià)值上升地不擇址、非中心不立府、非塔尖資源不占有”的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，耀啟禪城。

佛山恒大濱江華府，23萬方低密度18城芯公園大境，東臨祖廟商圈，西接禪西新城，坐擁黃金區(qū)位。

雄踞佛山發(fā)展中軸季華路，三橫三縱三地鐵二高速一軌道，暢行灣區(qū)；緊鄰省一級(jí)學(xué)府佛山第四中學(xué)，自帶省一級(jí)幼兒園；依山傍水，佛山母親河——東平河及王借崗森林公園在側(cè)；百米樓距，奢享約

1300㎡人工翠湖，建面約1000㎡雙泳池鉑金會(huì)所，醇熟風(fēng)情商業(yè)街，打造佛山經(jīng)典封面之作。

項(xiàng)目總規(guī)圖：項(xiàng)目名稱恒大濱江華府標(biāo)準(zhǔn)地名恒大濱江華府樓盤地址佛山市禪城區(qū)季華北路（佛山四中旁）開發(fā)商物業(yè)公司佛山市禪城區(qū)恒盈展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒大金碧物業(yè)（佛山）物業(yè)服務(wù)有限公司總建筑面積總占地面積69377㎡（及預(yù)估可售面積）237862㎡容積率2.52.7元/㎡/土地年限管理費(fèi)物業(yè)類別普通住宅住宅：70年月19開盤日期2020年

9月收樓時(shí)間綠化率預(yù)計(jì)

2023年底首批交樓戶數(shù)樓高169835%車位比1:1.15A地塊

15-18層，B地塊

21-25層周邊商業(yè)王府井百貨、賀華百貨商場(chǎng)、樂賣特廣場(chǎng)、金德麗廣場(chǎng)、源海國金商業(yè)廣場(chǎng)（智慧新城）、綠島廣場(chǎng)、升寶廣場(chǎng)、西華里飲食文化城三橫：指季華路、張槎路、魁奇路

三縱：禪西大道、佛山大道、嶺南大道高速：沈海高速、佛山一環(huán)；沈海高速跨境而過，輻射全國各地；佛山一環(huán)可一小時(shí)內(nèi)快捷抵達(dá)佛山五區(qū)。大橋：王借崗大橋、季華二橋、張槎西路過江隧道；

王借崗大橋預(yù)計(jì)

2020年年底通行，直接通達(dá)羅村；

季華二橋以及張槎過江隧道也在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。軌道交通：

2號(hào)線：一期禪城南莊——廣州南，二期西樵——高明，一期預(yù)計(jì)

2021年實(shí)現(xiàn)載客運(yùn)營(yíng)；

4號(hào)線：一期三水——南海，二期有望延至廣州，與廣州地鐵

4條線路實(shí)現(xiàn)換乘，規(guī)劃中；

7號(hào)線：禪城南莊——三山新城，規(guī)劃中；廣佛環(huán)線：佛山西站——廣州南站，預(yù)計(jì)

2021建成通車。交通教育配

佛山市第四中學(xué)（新校區(qū)）、大富小學(xué)、東方村頭小學(xué)、張槎中心小學(xué)、蓮塘小學(xué)、佛山市外國語學(xué)校、佛山市實(shí)驗(yàn)中學(xué)；省一級(jí)資質(zhì)幼兒園（項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套）醫(yī)療配

張槎醫(yī)院蓮大分院、漢方中醫(yī)院、張槎醫(yī)院、羅村醫(yī)院、佛山市工人康復(fù)醫(yī)院、禪城區(qū)中心醫(yī)院、佛山正骨骨科醫(yī)院、佛山市婦幼保健院；內(nèi)部配

自帶省一級(jí)幼兒園、1300㎡人工翠湖，建面約

1000㎡雙泳池鉑金會(huì)所，醇熟風(fēng)情商套套套業(yè)街王借崗森林公園、綠島湖濕地公園、富竹公園、情侶公園、村頭中區(qū)健身公園、蓮塘公園景觀項(xiàng)目進(jìn)度建設(shè)中剩余貨量785單價(jià)2021年在售：常規(guī)價(jià)

1.5-1.95萬/㎡。5月底一次性付款價(jià)

1.2-1.4萬/㎡202．戶型情況

在售主要戶型去化貨量占比

（套）余貨（套）總貨量（套）戶型面積去化占比余貨占比三房?jī)蓮d一80-88㎡91-100㎡101-111㎡110-122㎡24294637514.25%55.71%21.6264%13%648%衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)36425346%32%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)1357.95%100%313%10478513%總計(jì)1698913100%100%

戶型產(chǎn)品213．成交情況成交分析：2021.1-2021.6恒大濱江華府成交情況2500020000150001000050000700060005000400030002000100006280.74186525820.8418572189251910718265182444717.634404.863354.691836.98項(xiàng)目恒大濱江華府恒大濱江華府恒大濱江華府時(shí)間月均成交面積總成交面積26415.74均價(jià)（元/㎡）2021.1-2021.64402.62167644．客戶情況22恒大濱江華府客戶區(qū)域南莊10%石灣10%祖廟20%張槎60%張槎祖廟石灣南莊恒大濱江華府客戶背景其他15%企業(yè)員工25%事業(yè)人員10%政府人員企業(yè)經(jīng)理15%15%個(gè)體戶20%恒大濱江華府客戶背景

企業(yè)員工企業(yè)經(jīng)理政府人員其他個(gè)體戶事業(yè)人員【弘陽海倫堡悅江一號(hào)，距離地塊

2公里】1.項(xiàng)目基本情況

區(qū)位：海倫堡弘陽·悅江一號(hào)，位于佛山市禪城區(qū)季華北路西側(cè)，屬于佛山禪城張槎板塊，臨近綠島湖商圈，是由海倫堡、弘陽百億房企品牌聯(lián)袂打造的人居作品。項(xiàng)目擁一線東平江景，毗鄰三大公園，雙地鐵環(huán)繞，建筑類型為塔樓、聯(lián)排、高層和多層，住宅物業(yè)類型為普通住宅和別墅，旨在打造禪芯低密高端別墅社區(qū)。

以一號(hào)作品，打造佛山人居品質(zhì)典范。海倫堡弘陽·悅江一號(hào)項(xiàng)目占地面積約

33219.87㎡，容積率為

2.5，綠化率23為

30%，規(guī)劃戶數(shù)為

747戶。項(xiàng)目將推

11、12座高層住宅產(chǎn)品，建面約

94㎡三房、109㎡四房的平層產(chǎn)品，其中，94㎡三房為東南向，望小區(qū)園林，109㎡為西向望東平河。

項(xiàng)目總規(guī)圖：項(xiàng)目名稱海倫堡弘陽·悅江一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)地名觀瀾苑樓盤地址佛山禪城區(qū)張槎東平路小布竇公園旁佛山市潤(rùn)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州海倫堡物業(yè)管理有限公司開發(fā)商物業(yè)公司總建筑面積（及預(yù)估可售面積）總占地面積33219㎡113572㎡容積率2.524住宅：2.7元/m2/月，別墅：4元/m2/月普通住宅、復(fù)式住宅、別墅土地年限管理費(fèi)物業(yè)類別住宅：70年開盤日期2020年

6月收樓時(shí)間綠化率預(yù)計(jì)

2022年

12月

30日交付戶數(shù)樓高生活配套74730%洋房

31層、別墅

6層車位比1:1.002王府井百貨、綠島廣場(chǎng)、新

DNA廣場(chǎng)，童夢(mèng)天下（即將運(yùn)營(yíng)）臨近佛山地鐵

2號(hào)線蓮塘站

四橫五縱雙地鐵

暢享廣佛同城1、毗鄰地鐵

2/4號(hào)線，蓮塘站，便捷迅達(dá)廣佛城芯;2、臨近廣佛環(huán)線城軌禪城唯一站點(diǎn)—張槎站，1站即達(dá)佛山西站，4站即達(dá)廣州南站交通3、四橫交通無縫連接廣佛主動(dòng)脈“桂丹路，張槎路，季華路，魁奇路”4、暢游同城五縱交通“禪港路、東平路、季華北路、禪西大道、佛山大道”；。教育配套石灣第三小學(xué)，佛山實(shí)驗(yàn)中學(xué)(省一級(jí))、第四中學(xué)(省一級(jí))等重點(diǎn)中小學(xué)佛山市第二人民醫(yī)院新院（在建，2023年運(yùn)營(yíng)）醫(yī)療配套內(nèi)部配套無景觀小布涌公園、王借崗公園，富竹公園三園環(huán)繞在建項(xiàng)目進(jìn)度25剩余貨量712單價(jià)94㎡三房、109㎡四房的平層

1.7-2.0萬/㎡，別墅

2.8-3.3萬/㎡2.戶型情況

在售主要戶型總貨量（套）去化余貨戶型面積貨量占比38%去化占比余貨占比92%（套）（套）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)95㎡16816613148%8%155152四房?jī)蓮d兩衛(wèi)110㎡38%92%四房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式）120㎡223㎡8118%56%7694%別墅266%28%8%2492%92%總計(jì)441100%34407

戶型產(chǎn)品263.成交情況成交分析：2021.1-2021.6悅江一號(hào)成交情況1809.8720001500100050025000200001500010000500001809100000000000海倫堡弘陽閱江一號(hào)海倫堡弘陽閱江一號(hào)海倫堡悅江一號(hào)時(shí)間月均成交面積（僅

6月）總成交面積均價(jià)（元/㎡）2020.12-2021.61809.871809.87180914.客戶情況27悅江一號(hào)客戶背景悅江一號(hào)客戶區(qū)域城南企業(yè)員工10%其他25%15%桂城10%張槎40%企業(yè)經(jīng)理5%事業(yè)人員10%南莊25%政府人員10%個(gè)體戶35%石灣5%祖廟10%【碧桂園世紀(jì)濱江，距離地塊

600米】1.項(xiàng)目基本情況區(qū)位：世紀(jì)濱江是碧桂園集團(tuán)

2016年提出產(chǎn)城融合戰(zhàn)略以來，在禪城片區(qū)布局的首個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約

122.78畝，建筑面積約

35.43萬㎡，容積率約

3.23，位于佛山中心城區(qū)東平河畔，東面緊鄰智慧公園及佛山四中附屬學(xué)校（規(guī)劃小+初），西面靠近佛開高速和佛山一環(huán)，北面與智慧新城一路之隔，地鐵

2號(hào)線蓮塘站（在建）、廣佛環(huán)線張槎

TOD站（在建）、14號(hào)線（規(guī)劃）旁，涵蓋創(chuàng)變

SOHO江景公寓、綠色企業(yè)獨(dú)棟總部基地、高層研發(fā)中心、星級(jí)酒店、高端望江住宅社區(qū)等多元產(chǎn)品業(yè)態(tài)，以留住高端人才為導(dǎo)向，打造助力企業(yè)智贏未來的宜業(yè)宜居產(chǎn)城綜合體。目前高端望江住宅組團(tuán)【學(xué)府江灣】即將面市，規(guī)劃

3棟低密兩梯四戶

25-27層高層住宅，戶戶朝南望江布局，準(zhǔn)現(xiàn)房交付即買即入住，產(chǎn)品建面約

98-155㎡進(jìn)階人居

項(xiàng)目總規(guī)圖：28項(xiàng)目名稱碧桂園世紀(jì)濱江·學(xué)府江灣標(biāo)準(zhǔn)地名世紀(jì)濱江碧桂園樓盤地址季華二路智慧路

4

號(hào)開發(fā)商佛山世紀(jì)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)園投資開發(fā)有限公司碧桂園物業(yè)公司物業(yè)公司總建筑面積總占地面積81853㎡（及預(yù)估可售面積）347000㎡容積率3.232.7元/㎡/土地年限管理費(fèi)物業(yè)類別普通住宅住宅：70年月開盤日期2021年

6月售樓時(shí)間綠化率預(yù)計(jì)

2022年

9月底

1座開始交付戶數(shù)30425%車位比待定29樓高生活配套27源海國際商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、祖廟、永利達(dá)廣場(chǎng)、綠島廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)、印象城、地鐵配套：佛山地鐵

2號(hào)線蓮塘站距離項(xiàng)目約

600米，廣佛環(huán)線張槎

TOD站距離項(xiàng)目約

1.5公里。

2號(hào)線預(yù)計(jì)于

2021年底全線試運(yùn)行；4號(hào)線預(yù)計(jì)

2025年投入運(yùn)營(yíng)廣佛環(huán)線首段預(yù)計(jì)

2021年底投入使用交通項(xiàng)目旁步行

50米即達(dá)佛山四中附屬學(xué)校（規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，共

48個(gè)班，其中小學(xué)

24班、初中

24班，規(guī)劃學(xué)位

2400個(gè)。規(guī)劃占地

46722㎡，總建面約

65995㎡）。周邊有省一級(jí)的石灣一小、佛山市十四中、佛山市四中、禪城實(shí)驗(yàn)高中、市一級(jí)學(xué)校張槎中心小學(xué)、石灣二小。教育配套醫(yī)療配套禪城區(qū)中心醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、張槎醫(yī)院、佛山市第一人民醫(yī)院內(nèi)部配套項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有四星級(jí)泳池酒店、活力商業(yè)街區(qū)文翰湖公園、高鐵濕地公園、三山森林公園、林岳崗公園在建景觀項(xiàng)目進(jìn)度剩余貨量304單價(jià)98-155㎡三四房（帶裝）,吹風(fēng)價(jià)

1.8-2.2萬/㎡2.戶型情況

在售主要戶型總貨量（套）貨量占比去化去化占比余貨余貨占比戶型面積（套）（套）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)98㎡7612%00%76100%30四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)126㎡139㎡155㎡767649%7%000%0%7676100%100%765%000%0%76100%100%總計(jì)304100%304

戶型產(chǎn)品3.成交情況

成交分析：碧桂園世紀(jì)濱江時(shí)間月均成交面積（僅

6月）總成交面積均價(jià)（元/㎡）312020.10-2021.6僅登記僅登記僅登記【童夢(mèng)天下，距離地塊

1.1公里】1.項(xiàng)目基本情況區(qū)位：東基童夢(mèng)天下位于季華路禪西新城板塊，季華路是佛山市最重要的交通主動(dòng)脈，佛山市政府和重要的金融機(jī)構(gòu)均設(shè)立在季華路沿線，項(xiàng)目的核心地理位置優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，項(xiàng)目同時(shí)也是一個(gè)廣佛區(qū)域罕有百萬方三地鐵上蓋樞紐中心的綜合城市體(在建中佛山二號(hào)線，規(guī)劃中的四號(hào)線、十四號(hào)線)，作為百萬方生活大城，是給家人一個(gè)更安心的棲息地。也是給投資者一個(gè)更放心的產(chǎn)品。東基童夢(mèng)天下為實(shí)現(xiàn)每一寸土地的價(jià)值。項(xiàng)目特邀三大“國際大咖”設(shè)計(jì)天團(tuán)：GLC建筑設(shè)計(jì)單位、ACLA園林景觀設(shè)計(jì)單位和

LWK室內(nèi)設(shè)計(jì)單位，分別為建筑、園林、室內(nèi)進(jìn)行精雕細(xì)琢，致力為廣佛人民呈現(xiàn)最優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)。項(xiàng)目同時(shí)也是廣佛區(qū)域三條地鐵線路上蓋樞紐中心項(xiàng)目，無縫對(duì)接蓮塘站(在建中)，并且與廣佛環(huán)線張槎站(在建中)一站之隔，能迅速到達(dá)佛山各區(qū)、廣州市城區(qū)和廣州南站等城市核心位置，實(shí)現(xiàn)真正的多維交通環(huán)繞。東基童夢(mèng)天下二期推出產(chǎn)品豐富，涵蓋有花廷洋房，loft壹號(hào)作品和精工平層。其中公寓面積約

43-66方，配置雙鑰匙和首創(chuàng)三鑰匙公寓產(chǎn)品，多功能靈動(dòng)空間，投資自住兩相宜；項(xiàng)目洋房產(chǎn)品則為約

97-137㎡三至四房城央美宅，大陽臺(tái)、大開間設(shè)計(jì)，頂尖國際團(tuán)隊(duì)打造室內(nèi)設(shè)計(jì)，致力打造禪城地區(qū)至臻住宅社區(qū)項(xiàng)目總規(guī)圖：32項(xiàng)目名稱童夢(mèng)天下標(biāo)準(zhǔn)地名童夢(mèng)廣場(chǎng),童夢(mèng)家園樓盤地址季華一路

21號(hào)佛山市東基童悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東業(yè)世邦開發(fā)商物業(yè)公司總建筑面積（及預(yù)估可售面總占地面積50074㎡300000㎡容積率4.12積）2.8元/土地年限管理費(fèi)物業(yè)類別普通住宅，公寓住宅：70年㎡·月33開盤日期2019年

11月售樓時(shí)間綠化率預(yù)計(jì)

2021年二期可交樓戶數(shù)樓高241325%車位比1:0.73住宅：T5、T6棟-2梯

5戶

27層，T7棟-兩梯六戶生活配

智慧新城、海灣城都規(guī)劃有集中式商業(yè)

mall，綠島廣場(chǎng)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、沃爾瑪購物套廣場(chǎng)道路：季華路，通向禪桂中心區(qū)，為佛山東西交通大動(dòng)脈，通過

6大路口(禪西大道、江灣路、佛山大道、嶺南大道、南海大道、桂瀾路)，貫通佛山全城。禪西大道，貫通禪城、南海、順德三個(gè)區(qū)，為佛山南北交通大動(dòng)脈，北起于羅村佛山機(jī)場(chǎng)，無縫對(duì)接桂丹路、季華路。佛開高速，通往廣佛地區(qū)的主要通道。交通教育配套小學(xué)地段學(xué)校：張槎中心小學(xué)(市一級(jí))。初中地段學(xué)校：張槎中學(xué)，佛山市第四中學(xué)新校區(qū)(省一級(jí))，新增學(xué)位

3000多個(gè)，位于東平路東北側(cè)、沙口水廠西北側(cè)醫(yī)療配套禪城區(qū)中心醫(yī)院（石灣人民醫(yī)院）（10分鐘）、張槎醫(yī)院（20分鐘）內(nèi)部配套大型商業(yè)購物廣場(chǎng)，里面有超市，電影院，兒童主題樂園，百貨零售，休閑時(shí)尚特色餐飲，無邊界泳池，天空跑道等景觀綠島湖在建項(xiàng)目進(jìn)度剩余貨量55單價(jià)在售均價(jià)

1.9-2.2萬/㎡2.戶型情況

在售主要戶型34總貨量（套）貨量占比去化去化占比余貨余貨占比

戶型面積80㎡（套）（套）兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)1164746712%49%7%1004726486%100%96%73%99%95%99%16214%0%88㎡98㎡34%107㎡111㎡119㎡124㎡138㎡485%3513127%1%687%67445%4225%11212%11111%445%2761%94%175539%6%總計(jì)973100%918

戶型產(chǎn)品353.成交情況

成交分析：2021.1-2021.6東基童夢(mèng)天下成交情況30002500200015001000500023400232002300022800226002240022200220002180021600214002430.0520289208921609.611941620419875.091482.252004219826685.69979.42東基童夢(mèng)天下東基童夢(mèng)天下東基童夢(mèng)天下時(shí)間月均成交面積總成交面積均價(jià)（元/㎡）2020.10-2021.61343.688062.11197894.客戶情況36童夢(mèng)天下客戶區(qū)域桂城童夢(mèng)天下客戶背景5%南莊15%企業(yè)員工25%其他25%張槎45%石灣20%事業(yè)人員15%政府人員10%個(gè)體戶25%祖廟15%七、定位與建議地塊屬于禪西新城板塊，西側(cè)為海灣城，南側(cè)為中海鳳凰熙岸，生活氛圍濃厚。毗鄰吉華路、禪西大道等主干道，臨近地鐵

2號(hào)線、4號(hào)線、廣佛環(huán)線交匯站的張槎站，交通通達(dá)性高。地塊周邊有智慧新城、國際火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園等，有一定的產(chǎn)業(yè)支撐。附近有源海國金商業(yè)廣場(chǎng)、佛山四中附屬學(xué)校（在建中）、?？谛W(xué)、智慧公園等配套。項(xiàng)目自身土地方正平整。1．客戶定位禪西板塊的客戶大多是張槎、石灣和祖廟區(qū)域上班的客戶為主，由于季華路、禪西大道連通該區(qū)域，通達(dá)時(shí)間短。同時(shí)祖廟區(qū)域供應(yīng)量少，且價(jià)格逐步提升，市中心區(qū)域客戶外溢情況明顯，特別是首套房置業(yè)類型客戶。本案所在禪西板塊緊鄰祖廟和季華路中心，自身擁有便利的交通優(yōu)勢(shì)，未來軌道交通開通后可再進(jìn)一步吸納二號(hào)線及廣佛沿線客戶。地塊目標(biāo)客群構(gòu)成預(yù)判結(jié)構(gòu)特征預(yù)判占比20%5%總占比45%首置改善本地居民、婚房一族張槎、石灣區(qū)域本土改善型客戶本土私營(yíng)主、陶瓷行業(yè)中高管剛需型改善首置15%20%祖廟區(qū)域企業(yè)職工、私企老板45%37改善企業(yè)中高管、小型私企主公職人員5%剛需型改善首置或投資15%10%其余區(qū)域投資客戶10%2．產(chǎn)品定位禪西板塊產(chǎn)品主要以

90-128㎡的首置首改三四房產(chǎn)品為主，標(biāo)準(zhǔn)三房剛需戶型及舒適四房首改戶型是目前客戶的置業(yè)首選，選擇改善大四房的客戶數(shù)量相對(duì)較少。周邊在售項(xiàng)目東基童夢(mèng)天下產(chǎn)品跨度大，面積由

80㎡兩房至

138㎡四房，但產(chǎn)品主要集中于

88-124㎡三四房。因此該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位