清遠(yuǎn)工業(yè)園項(xiàng)目分析報(bào)告

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第一部分PA

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第二部分清遠(yuǎn)城市概況項(xiàng)目基本屬性PA

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第三部分

房地產(chǎn)市場概況PA

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第四部分投資建議區(qū)位——清遠(yuǎn)位處珠三角北部，南連廣佛；廣清一體化提升清遠(yuǎn)城市地位，站位廣州后花園?

清遠(yuǎn)市位于廣東省的中北部、北江中游、南嶺山脈南側(cè)與珠江三角洲的結(jié)合帶上。?

南連廣州和佛山市，北接湖南省和廣西壯族清遠(yuǎn)自治區(qū)，東及東北部和韶關(guān)市交界，西及西南部與肇慶市為鄰。?

清遠(yuǎn)市土地總面積1.9萬平方公里，約占全省陸地總面積的10.6%，是廣東省陸地面積最大的地級市。區(qū)劃人口——清遠(yuǎn)市轄清城、清新等兩區(qū)六縣市；整體上清遠(yuǎn)人口增長緩慢，戶籍人口多于常住人口?

2018年末，清遠(yuǎn)市年末常住人口數(shù)量為387.4萬人，與2017年相比增長了1.4萬人，同比增長0.36%；2018年清遠(yuǎn)市年末戶籍人口數(shù)量為442.9萬人，與2017年相比增長了5.9萬人，同比增長1.35%。連州市連山縣陽山縣連南縣英德市佛岡縣本案清新區(qū)清城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展——近兩年清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)增長放緩，經(jīng)濟(jì)實(shí)力排全省中下2014-2018年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度2018年末廣東省各地市GDP排行城市定位——規(guī)劃發(fā)展珠江三角洲的后花園，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市本案交通規(guī)劃——規(guī)劃地鐵、輕軌、公交等路線加快推進(jìn)廣清一體化，為清遠(yuǎn)城市發(fā)展提供機(jī)遇目錄|CONTENTSPA

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第二部分清遠(yuǎn)城市概況項(xiàng)目基本屬性PA

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第三部分

房地產(chǎn)市場概況PA

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第四部分投資建議項(xiàng)目區(qū)位——項(xiàng)目處廣清新城、旅游景區(qū)范圍，環(huán)境宜人，與廣州（特別是廣州北）聯(lián)系較為便捷1.

項(xiàng)目所在清城區(qū)是清遠(yuǎn)市傳統(tǒng)城區(qū)，各種配清新區(qū)套相對成熟。2.

項(xiàng)目與廣州珠江新城直線距離約50公里，車程約1.5小時(shí)；與白云機(jī)場直線距離約25公里。清城區(qū)3.

項(xiàng)目周邊在建長隆旅游區(qū)，環(huán)境宜人。本案清遠(yuǎn)長隆項(xiàng)目指標(biāo)——項(xiàng)目總占地2600畝，建設(shè)用地規(guī)模1800畝

經(jīng)省總體規(guī)劃備案指標(biāo)為：總體用地占地2600畝，建設(shè)用地規(guī)模約1800畝，其中，居住用地面積556畝，占項(xiàng)目用地22%，占建設(shè)用地35%，按上限2.0容積率建設(shè)面積74萬平方米；商服用地占項(xiàng)目用地47%，占建設(shè)用地69%，按上限2.0容積率建設(shè)面積170萬平方米；綠地面積490畝，占項(xiàng)目用地19%；水體面積78畝，占項(xiàng)目用地3%。項(xiàng)目指標(biāo)——項(xiàng)目總占地2600畝，本次三宗地塊共234.3畝，商業(yè)用地，容積率1.5，限高80m項(xiàng)目用地控制指標(biāo)控制指標(biāo)數(shù)值用地面積(㎡)156201.34（折合234.3畝）32452.65（折合48.68畝）41213.66（折合61.82畝）82535.03（折合123.8畝）商業(yè)用地B1其中地塊一(㎡)其中地塊二(㎡)其中地塊三(㎡)用地性質(zhì)容積率可兼容用地性質(zhì)商務(wù)用地B2（占比不超15%）1＜容積率≤1.5建筑密度(%)綠地率(%)限高(m)≤45≥3080宗地現(xiàn)狀——項(xiàng)目地勢較高，地塊內(nèi)部平整，南側(cè)道路已建成通車，北側(cè)有湖景增加項(xiàng)目景觀價(jià)值123畝用地48畝用地61畝用地清遠(yuǎn)磁懸浮旅游專線——項(xiàng)目南側(cè)1km內(nèi)有清遠(yuǎn)磁懸浮旅游專線（可接駁廣清城際軌道），且設(shè)有長隆大道站本案廣清城際軌道預(yù)計(jì)2019年底建成

清遠(yuǎn)長隆附近的磁懸浮高架橋軌道正在搭建，磁懸浮軌道與清遠(yuǎn)長隆森林主題樂園項(xiàng)目不過數(shù)百米距離。設(shè)計(jì)方案顯示，清遠(yuǎn)磁浮旅游專線初期工程正線全長8km，設(shè)銀盞（接駁廣清城際軌道）、長隆大道、長隆主題公園等3站，銀盞停車場1場。目錄|CONTENTSPA

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第二部分清遠(yuǎn)城市概況項(xiàng)目基本屬性PA

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第三部分

房地產(chǎn)市場概況PA

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第四部分投資建議土地市場——2019年上半年清遠(yuǎn)市轄區(qū)住宅用地最高3301元/㎡占地面積：150475.93㎡（住宅、工業(yè)）占地面積：35689.45㎡（住宅）建面：51749.7㎡（容積率1.45，27m）樓板價(jià)：720元/㎡狀態(tài)：正在掛牌成交時(shí)間：2019-8-22建面：362062.05㎡（容積率2.4，80m）要求：住宅建面194966.1㎡，10%限制銷售給企業(yè)員工；工業(yè)建面167095.95㎡競得人：富力樓板價(jià)：1065元/㎡溢價(jià)率：0%成交時(shí)間：2019-1-23占地面積：2846.33㎡（住宅）建面：5692.66㎡（容積率2.0，54m）樓板價(jià)：488元/㎡狀態(tài)：正在掛牌成交時(shí)間：2019-8-19占地面積：54551.82㎡（住宅）建面：136379.55㎡（容積率2.5，80m）競得人：中海樓板價(jià)：4524元/㎡溢價(jià)率：16%成交時(shí)間：2019-7-10占地面積：57724.54㎡（住宅）建面：126994㎡（容積率2.2，60m）要求：配建幼兒園競得人：碧桂園樓板價(jià)：2410元/㎡占地面積：53330.73㎡（住宅）建面：110659.85㎡（容積率2.1，60m）要求：配建幼兒園競得人：雅居樂樓板價(jià)：3301元/㎡溢價(jià)率：24%成交時(shí)間：2019-5-20本案溢價(jià)率：5%成交時(shí)間：2019-6-14占地面積：258669.1㎡（住宅、商務(wù)）建面：672543.5㎡(容積率2.6，100m)要求：住宅建面517319.5㎡，商務(wù)建面155224㎡競得人：綠地樓板價(jià)：1520元/㎡占地面積：13607.92㎡（住宅）建面：27215.84㎡（容積率2.0，54m）競得人：力高樓板價(jià)：2801元/㎡溢價(jià)率：0%占地面積：156201.34㎡（商業(yè)）建面：234302㎡（容積率1.5，80m）樓板價(jià)：1119元/㎡狀態(tài)：正在掛牌成交時(shí)間：2019-8-20、2019-8-22溢價(jià)率：0%成交時(shí)間：2019-5-8成交時(shí)間：2019-6-27土地市場——2017年12月清遠(yuǎn)長隆摘得商業(yè)用地樓板價(jià)1095.3元/㎡周邊房價(jià)——周邊住宅銷售帶裝修均價(jià)約11000元/㎡信業(yè)郡城81、88、96、104㎡帶裝修三-四房陽光100阿爾勒戶型68-188㎡帶裝修二-四房均價(jià)11000元/m2均價(jià)8800-9500元/m2本案佳兆業(yè)城市廣場總占地34.37萬平方米，容積率3.44，計(jì)容建筑面積118.33萬平方米，規(guī)劃為住宅項(xiàng)目。(46.6億元收購，樓板價(jià)3939元/㎡，2019年4月)約6公里恒大銀湖城戶型53-147㎡帶裝修一-四房新都廣場戶型76-137㎡帶裝修二-四房均價(jià)9800-11000元/m2均價(jià)11000-12000元/㎡目錄|CONTENTSPA

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第二部分清遠(yuǎn)城市概況項(xiàng)目基本屬性PA

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第三部分

房地產(chǎn)市場概況PA

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第四部分投資建議SWOT分析——項(xiàng)目整體規(guī)模大，但本三宗地塊為全商業(yè)用地，競買條件需擁有單個(gè)項(xiàng)目建設(shè)面積20萬平方米及以上城市商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)1、項(xiàng)目區(qū)域以廣州外溢剛需和投資客為主，1、項(xiàng)目位于廣清新城、旅游區(qū)，區(qū)位較好。2、項(xiàng)目地塊整體規(guī)模大，地塊南側(cè)道路已建成通車，北側(cè)有湖景增加項(xiàng)目景觀價(jià)值。3、地塊平整，能快速啟動(dòng)開發(fā)。打造大面積產(chǎn)品將拖慢去化速度。2、本宗地塊為全商業(yè)用地，且須自持70%。3、競買條件苛刻，擁有單個(gè)項(xiàng)目建設(shè)面積20萬平方米及以上城市