關于如何界定商品化安置房交易營業(yè)稅計稅時間的問題

關于如何界定商品化安置房交易營業(yè)稅計稅時間的問題一、背景1、2015年6月我親戚家拆遷，政府安置一套房子（商品化安置房）給他，當時與政府簽訂拆遷安置協(xié)議，后來他將房子賣給我，我已全款給付，未過戶。2、2017年8月，房屋竣工。因建設施工糾紛，一直未交房。3、2018年10月，開始交房入住，期間因住建局原因，一直無法辦理不動產證。4、2020年1月，開始通知辦理不動產證。5、2020年1月13日，不動產證辦在我親戚名下（拿著拆遷安置協(xié)議直接辦理，不用繳納契稅），目前我想過戶。二、問題目前過戶，不動產需要認定不動產證登記日期，未滿兩年需交5.33個點的營業(yè)稅，這對于我們來說實在太高了，買房錢已耗盡，太“南”了！想等兩年再過戶，但是看著親戚年紀大了，萬一熬不過兩年，后續(xù)更麻煩。營改增以前，市地稅部門對回遷房買賣交易，營業(yè)稅的起征時間為回遷日期（回遷協(xié)議上注明的安置日期），如某回遷房，2015年6月1日開始公告拆遷，2015年6月15日拆遷戶配合棚改建設，同意拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，2018年9月30日實際交房。營改增以前，在該房屋買賣時，營業(yè)稅征收的起算時間為2015年6月15日或者以實際交房入住時間2018年9月30日算，都比較合理，符合回遷房不用繳納契稅及辦證慢的實際情況；但是2016年3月營改增以后，市國稅局在征收增值稅時，僅僅以不動產證辦理或契稅繳納的時間作為增值稅起征點，不考慮回遷房幾年內難以辦證、不用繳納契稅這一現(xiàn)狀，不考慮回遷房的實際情況，導致回遷房難以及時上市交易，懇請貴局予以考慮。三、相關政策1、根據(jù)“國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知國稅發(fā)[2005]89號”三、（一）（二）（四）條規(guī)定，個人住房營業(yè)稅針對“個人將購買的住房對外銷售”，我親戚是以前有房子，后來配合政府建設而拆遷，當時沒有不動產證，沒有交契稅。這種商品化安置房是認定為“個人購買”還是“等價交換”。2、房屋已竣工驗收通過，符合辦證條件，可以去政務窗口咨詢卻一直被告知無法辦證，等候通知，交房時因為政府有關部門原因一直無法辦理不動產證導致過戶年限不足兩年，直接影響稅費的繳納。3、根據(jù)《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）中“五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定