2022房屋工程建設行業(yè)白皮書

上篇：房建行業(yè)發(fā)展洞悉下篇：細分市場全面研判第一部分市場吸引力評估概述3335第一部分市場吸引力評估概述3335 02第二部分第二部分住宅第三部分商業(yè)建筑第三部分商業(yè)建筑第二部分產業(yè)結構40TOD模式第四部分TOD模式第四部分公共建筑 1446第五部分第五部分工業(yè)建筑 1756第六部分下篇結束語第六部分下篇結束語 225959 25第六部分 25關于我們60 27第七部分關于我們60 2731第八部分上篇結束語311上篇上篇房建行業(yè)發(fā)展洞悉基于和君原創(chuàng)的產業(yè)分析SMART模型，我們對房屋第一部分產業(yè)規(guī)模建筑業(yè)產業(yè)地位2021年，我國建筑業(yè)增加值超過8萬億元，是2011行業(yè)增長速度相比增速高達11%（見圖4）。面對近年沖擊，2021年的建筑業(yè)總產值增速遠高于GDP增速，這也從一定程度上證明了建筑行業(yè)的抗壓能力與韌性潛力，地產開發(fā)整體增速放緩有直接關聯(lián)，表明房建行業(yè)與建筑22房建行業(yè)地位在建筑施工行業(yè)，房屋工程建設行業(yè)是建筑業(yè)的主要近十年來，其總產值占建筑業(yè)總產值均在60%以上（見圖5）。在勘察設計行業(yè)，建筑設計類的營收比重持續(xù)走高，從2010年的8%增長到2019年的40%，位于各大細分行按照國家統(tǒng)計局的分類標準，建筑業(yè)分為①房屋建筑業(yè)、②土木工程建筑345第二部分產業(yè)結構產業(yè)鏈結構專業(yè)分包等）、施工、運營等環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)房建企業(yè)以施工環(huán)節(jié)為業(yè)務主體，產業(yè)鏈上下游拓展有限。施工環(huán)節(jié)利潤據(jù)調研了解，許多建筑央企和大型建筑國企的施工板房地產開發(fā)運營：中國建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a和中建港聯(lián)交所上市，定位是國際化不動產開發(fā)運營集團。中建地產于2008年在北京組建，是各局院地產業(yè)務所使用的略區(qū)域內運營條件良好的公路、軌道交通等領域的PPP項6開發(fā)經驗，學習借鑒業(yè)內成功企業(yè)商業(yè)模式。運用政府采購、PPP、投資建造運營一體化和輕資產運營等方式，深度參與產業(yè)策劃、城市規(guī)劃等頂層設計，強化產業(yè)導入能金融業(yè)務：中國建筑的金融業(yè)務在現(xiàn)階段以服投資運營板塊：實施主體包括集團直接控股的數(shù)個專業(yè)投資平臺以及具有投資屬性的區(qū)域總部。與中鐵的組織如中交城投專注于城市綜合開發(fā)業(yè)務，中交投資專注于基建投資業(yè)務。反觀中鐵，由于鐵路建設具有區(qū)域屬性，區(qū)投資運營類業(yè)務主要依托區(qū)域總部以及集團直接控股的地產類企業(yè)實施。金融物貿業(yè)務定位為服務保障板塊，主要服務內部。（見圖12）資本控股有限公司，作為中交集團金融控股和資本服務平中交基金、供應鏈金融公司。其中，中交基金連年保持在全國百億管理規(guī)模以上私募股權基金管理人行列，在央企7截止目前，陜建筑信開單量已接近60億元，注冊供應商8權資產情況進行橫向比較發(fā)現(xiàn)，中國交建地產相關資產的占比最少，同時，特許經營權資產規(guī)模最大，占比僅次于在房地產調控的大背景下，地產行業(yè)自身資金內生現(xiàn)金流情況不容樂觀，央企基建龍頭公司的房地產業(yè)務會受到一定影響。中國交建房地產業(yè)務占比僅3.52%，且主要設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的建增速發(fā)展，給建筑類央企的資產盤活提供了新模式，特競爭結構建筑施工企業(yè)競爭格局也將不斷變化。一方面，國有及國有控股企業(yè)競爭優(yōu)勢愈類中央企業(yè)新簽合同額120594億元，占國有及國有控股企業(yè)新簽合同額的79.1%，占全行業(yè)新簽合同額的比重從另一方面，市場對企業(yè)的綜合能力要求越來越高。隨著供給側結構性改革的深化，建筑市場對企業(yè)的投融資能工程總承包模式在行業(yè)內推廣加快，業(yè)主對設計施工一體化服務能力及大項目運作能力的要求也快速提升，此趨勢對大型國有建筑業(yè)企業(yè)更加有利，中小型及民營企業(yè)山東、浙江等建筑大省，從單一承包土木工程發(fā)展成為以建筑工程施工總承包為主、專業(yè)承包為輔并兼營本行業(yè)配套產業(yè)的綜合性企業(yè)。少數(shù)幾家企業(yè)隸屬于大型房地產集團，與集團住宅產業(yè)化、房地產開發(fā)等業(yè)務聯(lián)合構成了上廳印發(fā)《關于促進中小企業(yè)健康發(fā)展的指導意見》（中辦住建部印發(fā)《關于支持民營建筑企業(yè)發(fā)展的通知》（建辦），環(huán)境等方面出臺具體舉措。從政策環(huán)境看，中小型及民營企業(yè)發(fā)展環(huán)境正在持續(xù)優(yōu)化，存在向上突破的空間，但仍9建筑設計企業(yè)競爭格局在建筑設計領域，四種力量構成行業(yè)競爭格局，國有但建筑設計人才市場競爭已趨于白熱化，由人才驅動的市場份額，大中小型施工和勘察設計企業(yè)百花齊放，與其他行業(yè)相比，行業(yè)集中度明顯較低。從長期看，規(guī)模經濟帶來的資源集聚和學習效應有助于驅動產業(yè)的集中，而建筑企業(yè)往往會出現(xiàn)以下吊詭現(xiàn)象：在企業(yè)二、三十億規(guī)模的時候，人均產值三百多萬；七、八十億的人均產值還是三百多萬；一百五六十億的時候，人均產值理標準化程度不高，產品可復制的程度不高，因此規(guī)模效滴漏現(xiàn)象嚴重，資源配置效率不高，資本運作水平、信息第三，相較于其他行業(yè)，建筑行業(yè)的區(qū)域市場并非全國統(tǒng)一市場，各地區(qū)產品需求、投標規(guī)則、定額水平與技總結來說，建筑行業(yè)產品的標準化水平不高、管理的不明顯。不過，這種現(xiàn)象也在發(fā)生松動，隨著行業(yè)高質量發(fā)展進程加快，八大建筑央企2021年的新簽合同額占比我們要先了解什么是規(guī)模經濟。其他行業(yè)，比如說傳統(tǒng)的制造業(yè)，也包括金融、互聯(lián)網這些新興行業(yè)，通常是也就是隨著產量的提升，隨未來競爭格局市場經過激烈的淘汰，建筑企業(yè)的梯隊結構將發(fā)生變化。未來的建筑業(yè)市場將由三類企業(yè)構成：個位數(shù)的超級大平臺、兩三位數(shù)的龍頭企業(yè)，以及數(shù)以萬計、數(shù)以幾頂級的平臺類公司擁有資金、技術、管理等多方面優(yōu)勢，業(yè)務布局廣泛深入，產業(yè)結構多元合理，能夠為客戶提供全面的一體化綜合性解決方案。我們認為，超級大平臺可能會在以下三類企業(yè)中出現(xiàn)，第一類是中建、中鐵、中交等央企的股份層面，在世界范圍內行使國家各類戰(zhàn)略職能；第二類是險資資本，如平安建投、中信建投、泰康資本等，憑借其資金優(yōu)勢及數(shù)據(jù)優(yōu)勢對建筑行業(yè)進行整合隨著智慧城市、智慧交通的落地，高科技企業(yè)很有可能會市場結構的中間層是各類龍頭企業(yè)，一類憑借專業(yè)優(yōu)勢在細分業(yè)務形成領先地位，比如裝飾領域的金螳螂；一類深耕區(qū)域局部市場，與當?shù)厣鐣l(fā)展形成利益共同體，市場更多的參與者是小微企業(yè)，業(yè)務相對單一，綜合實力較弱，為行業(yè)頂級平臺公司、龍頭企業(yè)提供專業(yè)配套超級大平臺的使命是引領行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)大龍頭的生存方式是構建協(xié)作網絡，小微企業(yè)的競爭策略是在超級區(qū)域結構從常規(guī)分類的六大區(qū)域來看，華東區(qū)域發(fā)展始終一騎絕塵，中南區(qū)域常年位居第二，西南地區(qū)近年平均增速最快，西北地區(qū)有小幅提升，東北地區(qū)發(fā)展后勁不足。（見數(shù)據(jù)，梳理各地區(qū)建筑業(yè)主要指標，包括建筑業(yè)增加值、營業(yè)收入、建筑業(yè)總產值、新簽合同額、資產總額、進而確定各地區(qū)每一項指標占全國的比重，江蘇省以絕對優(yōu)勢位列第一；北京市建筑央是傳統(tǒng)建筑強?。欢Ｄ?、青海、寧夏、西藏受制于市場對于建筑行業(yè)來說，各區(qū)域市場，包括各省級、各地筑行業(yè)的一大特點。從量化的角度來看區(qū)域壁壘，我們統(tǒng)根據(jù)下圖所示，除西藏、內蒙古、北京、重慶、青海以外，其他各地區(qū)外地企業(yè)中標占比不足1/4，本地企業(yè)力要求的不同。比如中西部的欠發(fā)達地區(qū)，核心訴求是修路造橋等基礎設施建設，同時地方政府的支付能力較差，需要引進創(chuàng)新商業(yè)模式，對企業(yè)的投資策劃、可行性研究以及資本運作能力的要求較高；再比如廣東、湖北等建筑大省，EPC發(fā)包模式較為常見，需要企業(yè)具備無圖報價能力、產業(yè)鏈延伸能力以及資源整合能力。在中國最發(fā)達的區(qū)域，比如說北京、上海，未來的發(fā)展方向是智慧城智慧交通，這種立體空間范圍內的多層次布局，需要企業(yè)具備城市的綜合開發(fā)、運營能力以及與高科技企業(yè)深度對供給端：造成區(qū)域市場割裂的最主要原因是供給方的原因，各區(qū)域的資源供給不同、開放程度不同，地方保護主義之風依然尚存。即使是建筑大省廣東省，本土建筑企業(yè)在省內完成產值高達80%，大部分本土企業(yè)在省外沒有競爭力，走出去的空間受限。與此同時，隨著《政府投資條例（2018》、《國務院關于開展營商環(huán)境創(chuàng)新試點城市群為主空間載體，將構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。從城市到城市群、都市圈，中國城市發(fā)展第三部分商業(yè)模式盈利情況2011-2021年，我國建筑企業(yè)利潤總額呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2021年，全國建筑業(yè)企業(yè)利潤總額達8554億元，2011-2021年，我國建筑業(yè)企業(yè)產值利潤率呈波動緩慢遞減狀態(tài)。2021年產值利潤率為2.92%，比商業(yè)模式建筑企業(yè)最基礎的商業(yè)模式是通過自身施工管理和項目運作獲取利潤，利潤空間稀薄，資金周轉快慢部分近年來，工程建設組織模式進一步完善和優(yōu)化。2019過程工程咨詢服務發(fā)展的指導意見》，在房建和市政領域國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》，為工程總承包多個重要領域的融合設計、采購和施工的工程總承包模式不單是一種工程建設組織模式，更是一種通過產品思維重構企業(yè)的商工程總承包模式的優(yōu)越性日益彰顯，但是，大多數(shù)建信息割裂。從C到EPC是建設行業(yè)的必然發(fā)展趨勢，雖有實力的企業(yè)通過PPP、BOT等模式共同參與到項圖27：傳統(tǒng)施工總包模式與EPC模式的對比建筑行業(yè)對新商業(yè)模式的探索從未停止，項目主導單位通過對區(qū)域市場的深耕細作，努力尋找企業(yè)發(fā)展需求與業(yè)主方訴求的交集，甚至為項目量身打造商業(yè)模式，項目中，采用EPC+履約保證金、EPC+延期支付模式、EPC+O、EPC+F等模式；在片區(qū)開發(fā)類項目中，采用傳統(tǒng)公招+PPP、產業(yè)新城PPP、ABO、EOD、產業(yè)聯(lián)合開發(fā)、再適用當下的監(jiān)管要求，但越來越多的建筑企業(yè)開始重視策略，即專業(yè)化、區(qū)域化、標準化、信息化、國際化，無十余年后，大型建筑企業(yè)正普遍從粗獷式的第四部分資源能力能力評估根據(jù)和君建筑事業(yè)部研究，建筑企業(yè)的管理能力可分各項能力的維度、釋義如下表所示，建筑企業(yè)可通過資源評估建筑企業(yè)資源可分為品牌資源、合作關系資源、人才其中，前四項資源較難通過量化的方式衡量，我們通過對資源進行多維度的分拆，盡可能從定性的角度提供評打分標準：1=遠低于行業(yè)平均水平；2=低于行業(yè)平均水平；3=行業(yè)平均水平；4=高于行業(yè)平均水平；5=行業(yè)領先水平打分標準：1=遠低于行業(yè)平均水平；2=低于行業(yè)平均水平；3=行業(yè)平均水平；4=高于行業(yè)平均水平；5=行業(yè)領先水平建筑企業(yè)的核心資源和能力對于稀缺性資源的占有和掌控才是優(yōu)秀建筑企業(yè)的成功密鑰。根據(jù)和君建筑事業(yè)部的調研分析，建筑企業(yè)的核心資主動或被動地走上發(fā)展的快車道，業(yè)績增長的壓力倒逼各企業(yè)走出省內舒適區(qū)，到省外拓展市場。貴州建工、西安建工、天津建工、江蘇省建等成員企業(yè)在混改后，營收普遍實現(xiàn)超過20%的復合增長，利潤普遍實現(xiàn)超過30%的整合組建成立中建海峽，深耕福建省，已成為中建集團區(qū)域化發(fā)展的典范，成為地方政府推動經濟社會發(fā)展的央企海市的優(yōu)勢地位，一定程度上仰仗于其對于上海地區(qū)混凝(4)成本控制能力強：在房建領域，尤其是房地產企業(yè)發(fā)包的普通住宅類項目，項目本身盈利空間稀薄，企業(yè)對于成本的把控至關重要。如蘇中建設房建業(yè)務利潤率能管理；中建三局在2018年發(fā)布了住宅和公建的《精益建造實施指南》，指出精益建造的核心理念是拒絕浪費，減少沒有價值和不能帶來增值的活動，從實施層面固化了成(5)具備核心技術資源：如中建三局在超高層建筑領域擁有的智能化施工裝備集成平臺、迴轉式多吊機集成運筑央企具有天然的融資成本優(yōu)勢，地方性國有企業(yè)通過參(8)具備優(yōu)質的勞務隊伍資源：如有些建筑企業(yè)在向年整合二級單位地產資源，成立信和地產，在當時建筑企業(yè)多為單一施工承包商的行業(yè)背景下，房地產業(yè)務成為五第五部分競爭規(guī)則行業(yè)參與者房屋工程建設行業(yè)的產業(yè)鏈上游包括鋼鐵、混凝土、水泥、玻璃等建筑原材料行業(yè)，建筑所需設備又涉及到工程機械行業(yè)，建筑業(yè)的運行需要金融機構的支持，投資方通常為政府、房地產企業(yè)與制造業(yè)企業(yè)。由此可見，建筑行業(yè)所涉及產業(yè)眾多，產業(yè)鏈較為復雜，并且極易受到上行業(yè)底層驅動力建筑業(yè)最主要的底層驅動力是固定資產投資，根據(jù)聯(lián)訊證券研究院的研究，建筑行業(yè)景氣度與固定資產投資高度相關，全社會固定資產投資增長對于建筑業(yè)總產值的拉從房地產開發(fā)投資額看，盡管地產開發(fā)增速存在比較明顯幅放緩。受人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積等因素的當前行業(yè)規(guī)模正處于由峰值緩慢下滑的成熟階段，行業(yè)空間不會進一步擴大，尤其在強力調控背景下，房地產市場數(shù)據(jù)來源：Wind、聯(lián)訊證券長期驅動力根據(jù)和君建筑事業(yè)部研究，房建行業(yè)發(fā)展的長期驅動(1)技術的革命：技術將改變生活場景，催生新建設(2)客戶需求的升級：客戶群體從傳統(tǒng)的房地產商為群體延展，客戶類型更加豐富，客戶需求也由單純的施工服務向投融資、規(guī)劃、設計、運維等一體化、多樣化、高端化服務需求升級，這些既為企業(yè)發(fā)展拓寬了新思路、新路徑，也對企業(yè)的綜合服務能力、產品升級能力提出了新(3)消費偏好的變遷：隨著經濟社會及行業(yè)變革深入演變，人民對居住環(huán)境的要求向安全、健康、舒適、便捷等方向升級。過去建造房屋是為了實現(xiàn)居住功能，而現(xiàn)在建筑的功能將更加立體、多元和完善。用戶對建筑產品的(4)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進：隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設仍將保持巨大投資大型央企掌握著大量的運營資產，維修、維護、保養(yǎng)、運營、升級換代等后期工作可能會成為未來建筑業(yè)轉型的方競爭策略平臺型企業(yè)：生態(tài)、協(xié)作、共贏將成為建設行的主旋律，優(yōu)秀建筑企業(yè)正在著力構建生態(tài)發(fā)展共同體，并積極進入金融服務、運營服務、信息科技等新興領域，形成新的建設行業(yè)發(fā)展生態(tài)。建設行業(yè)與金融行業(yè)協(xié)作融成本優(yōu)勢、效率優(yōu)勢和創(chuàng)新優(yōu)勢。工程建設企業(yè)從建造的角度理解運營，從運營的角度去理解建造，二者協(xié)作融合升級戰(zhàn)略已成為共同選擇，傳統(tǒng)房建企業(yè)與傳統(tǒng)基建企業(yè)技術等筑起的競爭壁壘逐步被打破，大型建筑企業(yè)的業(yè)務邊界越來越模糊。在同質化競爭加劇的新形勢下，快速打造差異化的競爭優(yōu)勢，將是決定企業(yè)能否贏得競爭的關鍵四種戰(zhàn)略思路——極限聚焦、垂直多元、向上包圍、加入或聚焦于有限業(yè)主。因為業(yè)務的高度聚焦，企業(yè)管理的離散度極小，易建立標準化的管理體系，但需要防范單一性亞集團，圍繞醫(yī)院服務全產業(yè)鏈，先后成立醫(yī)療系統(tǒng)設計研究院、成立醫(yī)建咨詢公司、醫(yī)療人工智能公司等一系列公司，全面成為醫(yī)院整體方案解決商。金螳螂選擇在裝飾些骨干企業(yè)混改了一批業(yè)務互補的專業(yè)企業(yè)，如具備公路施工特級資質的華川集團、掌握玄武巖纖維材料核心技術的綠材谷科技、研發(fā)制造了世界一流筑路重型機械設備的中大機械，他們都是在各自領域擁有稀缺性資源的“寶藏企業(yè)”，加入綠地集團后，更加能夠發(fā)揮出多元化的產業(yè)建筑設計企業(yè)：面對外部變化，建筑設計企業(yè)通常采(1)后端延伸：開展全過程工程咨詢業(yè)務和工程總承(2)前端延伸：向前端的投融資延伸，直接參與PPP項目或通過投資帶動勘察設計業(yè)務發(fā)展，采用此種應對方(3)方案理念：強化方案能力，形成特有的設計理念(4)產業(yè)化：通過洞察客戶需求，通過產業(yè)化嘗試，(5)數(shù)字化轉型：通過搭建數(shù)字化平臺，探索向科技第六部分產業(yè)政策政府對于行業(yè)的管理和調控主要是通過產業(yè)政策來實(1)市場環(huán)境將不斷凈化，招投標不規(guī)范、惡意低價(2)資質門檻效應弱化，管理核心競爭力地位更加凸(3)建筑工業(yè)化、綠色化、智能化加速演進，政策高(5)城市發(fā)展質量提升，保障房建設、老舊小區(qū)改造第七部分技術創(chuàng)新技術是拓展生產可能性邊界，改進產業(yè)生產模式的重聯(lián)合印發(fā)《關于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展激活消費市場造應運而生，將引領新一輪制造業(yè)轉型。在行業(yè)層面，建筑業(yè)的技術變革將會有以下四個主要新基建新基建是指5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互第一，突出科技創(chuàng)新的國家戰(zhàn)略地位，引領企業(yè)攻破基礎領域的關鍵技術環(huán)節(jié)，為新經濟領域補短板；第二，加速新的主體與投資方式的創(chuàng)新，進一步放開市場準入，引導市場力量參與，規(guī)范并推動PPP，引進公募基金、私人資本等多元化投資，政府投資主要起引導角色；第三，引導資料來源：公開資料、和君分析在新技術應用層面，新基建對于建筑企業(yè)提出傳統(tǒng)建例如對傳統(tǒng)園區(qū)升級改造需求，5G、大數(shù)據(jù)、人工智能等產業(yè)發(fā)展將產生大量5G基站、數(shù)據(jù)中心的建設需零碳生態(tài)棧道、共享網約無人駕駛車、智能家居等智慧社智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展展的指導意見》?！兑庖姟诽岢?，到2025年，我國智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的政策體系和產業(yè)體系基本建業(yè)化為載體，以數(shù)字化、智能化升級為動力，形成涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業(yè)鏈融合一實現(xiàn)建筑業(yè)轉型升級和持續(xù)健康發(fā)展，這將是2021年及和生存之道》一文中表示：“中國建筑業(yè)的發(fā)展，微觀方面有六個趨勢，第一個就是建筑業(yè)工廠化。建筑業(yè)的所有每一個構件都會像鋼鐵制品一樣在工廠里面制造完畢后再去拼裝。裝配式建筑在國外早已形成趨勢，在國內建筑市數(shù)字化轉型態(tài)正在被建筑產業(yè)數(shù)字化新業(yè)態(tài)所革新，數(shù)字化對建筑行業(yè)全要素生產率的促進作用逐步顯現(xiàn)。數(shù)字化作為建筑產業(yè)轉型升級的核心引擎，將通過數(shù)字建筑產業(yè)平臺、數(shù)字化設計、數(shù)字建造、數(shù)字運維等手段全面提高建筑業(yè)生產中國建筑業(yè)，有著龐大和豐富的數(shù)字化應用前景，數(shù)字化(1)深入推進建筑產品數(shù)字化和建筑產業(yè)數(shù)字化。積極將新一代信息技術與建筑業(yè)深度融合，持續(xù)推進BIM人工智能的數(shù)字工地，大力建設面向行業(yè)基于BIM的智支撐、產業(yè)協(xié)同、政策支持、企業(yè)家意志”五個關鍵因素為支撐，打通產業(yè)鏈、供應鏈、服務鏈上下游企業(yè)，打造(3)大力培育建筑服務商文化。數(shù)字化轉型為提升建筑產品服務能級指明了方向，要積極培育利他之心，提升服務能力、源自內心自覺的建筑服務商文化，主動為社會(4)加快培養(yǎng)數(shù)字化高端跨界人才。充分利用我國建筑業(yè)企業(yè)平臺應用場景豐富的優(yōu)勢，加強與高等院校、科研機構合作，持續(xù)引進和培養(yǎng)建筑信息技術、工業(yè)軟件設準體系，研究制定BIM計價政策、規(guī)范BIM正向設計相關費用，研究制定BIM審核驗收政策以及兼具實用性和針對性的行業(yè)相關標準，大力支持傳統(tǒng)行業(yè)自主創(chuàng)新研發(fā)集成性、系統(tǒng)性和協(xié)同性的數(shù)字化平臺，打通產業(yè)發(fā)展的全生命周期碳排放占全國碳排放總量的50%以上，且呈建筑全生命周期通常由四個部分組成：建材生產運輸、建筑施工、建筑運行和建筑拆除處置。其中，建材生產和建筑運行階段所占比例較大，分別為28%和22%，施工階段占1%。建材生產環(huán)節(jié)和建筑運行環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)節(jié)能減節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》為國家標準，于2022筑以及既有建筑節(jié)能改造工程的建筑節(jié)能與可再生能源建筑應用系統(tǒng)的設計、施工、驗收及運行管理必須執(zhí)行該規(guī)綠色建筑、被動建筑、零碳建筑等領域必將成為行業(yè)未來在細分產品方面，相較于民用住宅，商業(yè)建筑將成為建筑行業(yè)減排切入點。根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會能耗統(tǒng)計專委會的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)建筑碳排放強度遠遠高于全國及民在建筑運行階段，因此，基于對建筑全生命周期碳排放的負碳技術等角度綜合布局，或將成為建筑設計、房建施工第八部分上篇結束語通過以上分析可知，我國建筑行業(yè)正迎來深刻變革。變革二字體現(xiàn)在行業(yè)的方方面面：行業(yè)整體邏輯由增量思維向存量思維變革；建造方式由現(xiàn)場澆筑式向裝配式變革；業(yè)市場由權利尋租、低價中標向市場化、規(guī)范化變革；管理建筑行業(yè)已經處于深水區(qū)，在激烈的轉型過程中，在殘酷的產業(yè)轉型升級過程中，必然是大浪淘沙，也必然是一將功成萬骨枯。在現(xiàn)階段，各企業(yè)只有抓住這個正所謂謀定而后動。在下篇，我們將深入分析房屋建筑領域五大細分市場的戰(zhàn)略機遇，以期可以幫助建筑企業(yè)科學下篇下篇細分市場全面研判第一部分市場吸引力評估概述在建筑業(yè)年鑒統(tǒng)計中，房屋建造類型進一步細分為住單位竣工價值最高，教育、醫(yī)療、科研等公共建筑類房屋價值較高，廠房、倉庫等工業(yè)建筑單位竣工價值最低（見我們綜合上述分類要求，結合企業(yè)實際操作慣例和新各細分行業(yè)市場吸引力評估情況總結如下（各維度分析詳通過評估可知：TOD、學校醫(yī)療體育等公共建筑、高科技廠房市場吸引力較高，酒店、辦公樓、傳統(tǒng)工業(yè)廠房市場吸引力較低。企業(yè)在做業(yè)務選擇時，應綜合考慮外部第二部分住宅商品住宅商品住宅是中國房地產行業(yè)的主力產品，占據(jù)了其行房貸兩集中、前融資金管控、各地四限加嚴、學區(qū)房政堅持租購并舉，加快發(fā)展住房租賃市場的同時，要求滿足住房購買市場的合理需求，并通過落實因城施策來促進房政策調控導致供給端、融資端、需求端全面越來越多房企發(fā)生債務違約事件，直接對建筑企業(yè)產生影從融資端來看，政策收緊后，房企在開工、施工、竣工全環(huán)節(jié)鏈的資金均受到影響，直接影響工程建設進度款除此之外，房地產交易受挫，將直接影響地方財政收入，最終導致城投的償債壓力加大，也會導致建筑企業(yè)工從需求端來看，一些城市的商品住宅滯銷嚴重，存量來看，隨著房企資金鏈加緊，問題房企接連暴雷，問題項場調控，處置項目逾期交付風險”，當前房地產行業(yè)的交由于施工周期彈性較小，通過后期趕工完全彌補疫情期間停工缺口較為困難。同時在復工的過程中，多數(shù)房企傾向于優(yōu)先開工臨近銷售階段的項目，使全年竣工量受到較大數(shù)據(jù)來源：Wind、和君分析數(shù)據(jù)來源：Wind、和君分析保障性住房保障性住房是對政策性住房的統(tǒng)稱，指政府為了解決中低收入階層的住房問題，由政府直接投資興建或由政府以一定方式對建房機構提供補助、由建房機構建設，并以較低的價格或租金向中低收入家庭進行出售或出租的住括經濟適用房、廉租房、公租房、兩限房、棚戶區(qū)改造等保障性租賃住房建設”，隨后一系列政策陸續(xù)出臺，保障住房的意見》，首次明確了國家層面住房保障體系的頂層增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，該項政策落地將進一步激發(fā)房企切入保障在中央為保障性租賃住房的發(fā)展定調后，各地方政府海南等省份以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布在推進住房供給側結構改革過程中，增加保障性租賃住房的供給是重中之重，政策從定調、細化到推進，由中土地來源：根據(jù)國務院《關于加快發(fā)展保障性租賃住資金來源：保障房的資金來源大致可以分為政府性投入與社會性投入，比例大概為4:6。政府性投入主要包括財政投入、住房公積金增值收益和土地出讓凈收益，社會性投入主要為銀行貸款，也包括少部分債券融資。根信證券估算，2009年至2020年間，保障房累計落地投資“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套保障性租賃住房。粗略估計，2021-2025年，每年新增賃住房建設拉動房地產投資額的2.43%，拉動力度有限。如果考慮到存量房屋的改造，則實際拉動作用將明顯低于老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，為全針對各地在積極推動實施城市更新的行動中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產化的開發(fā)建設方式，大拆大建、急功近住建部印發(fā)《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》，對各地的城市更新行動提出老舊小區(qū)改造的資金來源主要是政府財政資金，受老金融產品難以匹配、居民出資意愿低等因素影響，社會資對于設計企業(yè)來說，各個老舊小區(qū)歷史情況復雜、居民需求不一，需要花費大量精力做項目前期工作；對于施中建八局等企業(yè)建議政府主管部門能夠出臺相關政策，建資、民資共同參與的城市更新公司，作為老舊小區(qū)改造實在湖北省，鄂州市將中心城區(qū)內的40個老舊小區(qū)整體打包給中建三局分兩年推進實施，中建三局聯(lián)合鄂州勘第三部分商業(yè)建筑商業(yè)建筑通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的建筑物，從經營模式、功能和用途上區(qū)商業(yè)及服務用房屋近年來，我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及竣工面積逐步減少，2021年有較大幅度的下跌（見圖11）。商業(yè)資與住宅地產的開發(fā)邏輯和商業(yè)模式存在很大差異，商業(yè)地產項目開發(fā)后以持有為主，更加注重后期的運營管理，但僅少數(shù)資產能夠取得財務回報，部分購物中心盈虧難以平在宏觀層面，城鎮(zhèn)化率的持續(xù)推進、人口集中度的提升和居民非必要消費支出占比提升有利于零售行業(yè)銷售額同時購物中心也升級換代，由傳統(tǒng)零售載體轉換為體消費的一站式生活服務平臺，從而使消費者更好地享大部分一二線城市的人均購物中心面積超越部分發(fā)達經濟體，商業(yè)同質化競爭嚴重，而三四線城市仍有較大發(fā)展空間，尤其是都市圈所在的核心低線城市將迎來發(fā)展機遇。主流商業(yè)地產開發(fā)商在堅守一二線城市的同時，將重點拓在資本運作方面，我國基礎設施領域試點公募REITs產品已推出，隨著我國稅務制度、法律法規(guī)的完善，REITs未來大概率會逐步拓展至商業(yè)地產領域。REITs的恒隆、新鴻基、凱德、大悅城等。盡管頭部開發(fā)商均持有一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，但行業(yè)整體仍然呈現(xiàn)碎片化，前十大商業(yè)地產開發(fā)商的租金收入僅占整體租金規(guī)模的10%，僅占全國總購物中心面積的25%。部分房企也設立獨立的商業(yè)板塊進行運營。政策調控下住宅市場利潤縮減，倒逼房企尋找新的業(yè)務增長點，商業(yè)物業(yè)比住宅的增值服務發(fā)展空間更高，通過項目運營、翻新改造、維修保養(yǎng)，其資產更容易得到增值，成為企業(yè)選擇酒店對應著商旅住宿需求，與宏觀經濟有較強關聯(lián)，近年來入住率呈下滑趨勢?；仡檱鴥染频甑陌l(fā)展歷程，2001至2012年，中國入世成功，經濟快速發(fā)展，開啟了合期，酒店需求增速放緩，行業(yè)利潤率下滑。前期供給過剩導致結構性失衡，酒店的經營水平出現(xiàn)分化。部內部裝修設備老化、同質性高、管理能力較弱中端酒店、高端酒店、豪華酒店四大類，分別對應二星級模的82%、11%、6%、1%，中高端酒店占比提升酒店運營通常包括輕資產及重資產兩種模式應酒店特許加盟管理和酒店直營。在直營模式下，酒店通辦公用房屋2021年辦公樓開發(fā)投資額有大幅度下跌，2544億元的投資額不及2015年的一半，這已是辦公樓投資額連續(xù)第六年絕對值下降，占房地產開發(fā)投資額比重也在近年持反映在新開工面積上，降幅與投資額相比稍有放緩，根據(jù)仲量聯(lián)行的深入調查，中國的各級城市辦公樓市的辦公樓建設和供應仍處于高峰，隨著供需關系的改善，從房地產商寫字樓布局來看，一二線核心城市仍是頭部企業(yè)的優(yōu)選之地，如保利發(fā)展在中國境內的在建及擬建寫字樓開發(fā)企業(yè)多數(shù)采用深耕某區(qū)域的精細化模式，與大從需求端來看，寫字樓主要需求來自金融、IT等第三產業(yè)。因此，一個城市第三產業(yè)增加值對辦公樓有明顯的需求拉動。根據(jù)仲量聯(lián)行研究分析，北京和上海潛在需數(shù)量級層面的差距，中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集應八成以上的建設，未來，前置開發(fā)思路將不再適用，盲目建設、粗放開發(fā)很有可能觸發(fā)供應過剩風險。部分1.5下行周期，但中長期而言，中國頭部城市的辦公樓市場仍有相對客觀的發(fā)展空間。其中，北京、廣州由于政策和城市規(guī)劃等原因，辦公樓體量增速趨緩，未來供應缺口將主要通過城市更新和存量物業(yè)升級，而非擴大城市新建規(guī)模和開發(fā)范圍來得到填補。而上海和深圳近年來辦公樓建設步伐較快，短期內微觀市場面臨去化壓力，不會有大規(guī)模新建需求。近年來，國內大型企業(yè)集團頭部效應強勁，業(yè)務規(guī)模的增長驅使企業(yè)深入二三線城市和數(shù)量龐大的其他地級市、縣級市謀篇布局，對下沉市場的挖掘和培育將有TOD模式以集約化、復合化、交通為導向的TOD模式引人關注。要》，其中提到“推動以公共交通為導向的城市土地開發(fā)心廣場或城市中心的模式。由于TOD以公共交通為導向，當前，TOD項目的潛在規(guī)模已超2萬億元，隨著城市公共交通的規(guī)劃建設，未來這一規(guī)模還將持續(xù)擴大。目前不少房企已將目光望向TOD這片準藍海，特別是在北上廣深及杭州、成都、廈門、南京、蘇州等潛在TOD項TOD模式對企業(yè)的前期規(guī)劃能力、平臺整合能力、投資風險把控能力要求甚高，有實力的頭部建筑企業(yè)正在以主導或參與的形式介入一二線城市TOD項目建設：如中鐵集團提出要依托主業(yè)優(yōu)勢向交通線上地產商轉變，重點布局TOD模式等。綜上，我們對TOD市場吸引力總結如下：表11：TOD市場吸引力評估第四部分公共建筑公共建筑是指供人們進行各種公共活動的建筑，包括二是裝配式市場的發(fā)展，自2010年起，公共建筑業(yè)務中的裝配式業(yè)務市場每年保持14%的年度復合增長率增長，根據(jù)住建部政策，裝配式建筑原則上均采用工三是源于決策者的避險情緒，由于部分公共建筑業(yè)主對于建筑行業(yè)不甚了解，更傾向于把項目全權交給可靠的科研、教育和醫(yī)療用房屋近年來，科研、教育和醫(yī)療用房的竣工面積絕對為平穩(wěn)，增速略高于房屋建筑業(yè)總體增速，約占總體房屋醫(yī)療用房占比22%左右，科研用房占比10%左右。（見科研建筑科研建筑指進行科研活動的建筑空間和場所，包括科學研究機構、工業(yè)企業(yè)、大專院校等新建、擴建、改建的科研及占比（%）設，各類園區(qū)從大批量建設轉型為高品質建設，科研場所根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010-2021年，我國科技經費投入持續(xù)保持增長態(tài)勢，同比增速則先下滑再上升。從2016年開始，每年研究與試驗發(fā)展(R&D)經費支出增速保持在10%左右。2021年，全年研究與試驗發(fā)展(R&D)在國家層面，我國主要科技創(chuàng)新平臺包括國家重大科投資龐大，有較高社會影響力，對建筑施工或設計企業(yè)的技術實力要求極高，如中國聯(lián)合中標超重力離心模擬與實驗裝置國家重大科技基礎設施項目、中電建水電十一局中標超重力離心模擬與實驗裝置項目、上海寶冶集團中標散布在北上廣以及江蘇地區(qū)，占比高達45%。但從總量上來舉辦的中央經濟工作會議上提出，要實施科技體制改革三年行動方案，制定實施基礎研究十年規(guī)劃，強化國家戰(zhàn)略高等院?？蒲型度肓Χ燃皬姸瘸掷m(xù)增加，體現(xiàn)了國家層面對于高?？蒲泄ぷ鞯闹С峙c鼓勵，高等院校在我國科研領學校是集師生教育、學習、休閑、娛樂、就餐、運動等多功能于一體的綜合性建筑，涵蓋教學樓、辦公室、教學實驗室、體育文化場館、學生公寓、圖書館、餐廳、操場等多種建筑形態(tài)，對建筑施工和設計企業(yè)的綜合能力要2020年，我國各級各類學校數(shù)量為53.71萬所，較根據(jù)教育部公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各級各類學校正不斷擴建新校區(qū)。2020年，國內中小學校舍建筑面積約為中小學及幼兒園基建投資高度依賴于國家預算，90%左右資金來源于國家預算支出，國家財政投入對中小學及幼兒園基礎建設和規(guī)模擴張起到決定作用。我國教育財政高校內軟、硬件設施及服務資源正逐步趨于緊張，進一步明確規(guī)范了如何實現(xiàn)智慧教學環(huán)境建設，如何構建智慧教學資源，如何提供智慧教學服務等內容。2019年，中共中央、國務院印發(fā)的《中國教育現(xiàn)代化2035》進一步明確了略任務，宏觀政策大力支持智慧校園建設。建筑設施，包括作為醫(yī)療功用的普通醫(yī)院、專科醫(yī)院、診可進一步細分為公立醫(yī)院與民營醫(yī)院。公立醫(yī)院是是中國醫(yī)療服務體系的主體，是體現(xiàn)公益性、解決基本醫(yī)療、緩解人民群眾看病就醫(yī)困難的主體。民營醫(yī)院大多指營利性醫(yī)療專業(yè)工程是圍繞手術室、ICU、醫(yī)用氣體工程等專業(yè)醫(yī)療設施建設的一體化服務體系，具有較高的專業(yè)度輸系統(tǒng)，以及特殊醫(yī)療專用設備的空間需求及放射防護需我國醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)固定資產投資規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長的建筑市場中所占的比重也越來越大。根據(jù)前瞻產業(yè)研究院中心規(guī)劃設置工作，綜合醫(yī)院和?？漆t(yī)院建設并舉，新院生應急能力的不斷提升，近年來，衛(wèi)生應急中心、疾控中非公立性醫(yī)院開發(fā)體量較多的客戶主要有泰康健投、華潤公立醫(yī)院業(yè)主不同于傳統(tǒng)房建業(yè)主，他們對工程建設綜合管理能力。公立醫(yī)院以綜合性大型醫(yī)院為主，建設單位可引導業(yè)主采取EPC建設模式。民營醫(yī)院、醫(yī)療機構服務覆蓋面廣、產業(yè)鏈長，在醫(yī)養(yǎng)結合的大背景下發(fā)展空間較為廣闊。在醫(yī)院的建設方面受業(yè)主的資金水平以及建設能力影響各方面區(qū)別較大，對資金的需求度較大，建設方可以考慮與這些醫(yī)院進行合作開發(fā)，參與相關醫(yī)院的后2021我國醫(yī)養(yǎng)結合行業(yè)市場規(guī)模年均復合增長率約為我國是世界上老年人口最多的國家，老齡化速度較快，但養(yǎng)老產業(yè)供給嚴重不足，需求量大，養(yǎng)老機構也迫切需要文化、體育和娛樂用房屋文化建筑歌舞廳、棋室、保齡球及臺球室、舞廳、兒童游戲場等建比2019年同比增速加快1.9個百分點，營收較疫情前增根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，各類文化建筑在近年數(shù)量穩(wěn)步公共圖書館、群眾文化機構：公共文化服務社會化效能提升，現(xiàn)代服務體系日趨完善?！吨腥A人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱到“創(chuàng)新公共文化服務運行機制，鼓勵社會力量參與公共文化服務供給和設施建設運營”，這與中國社會轉向高質方面，隨著疫情防控形勢的相對緩和，全國演出市場復蘇勢頭向好；另一方面，受疫情和極端天氣等不可控博物館：中國博物館建設已進入快速發(fā)展期，截止館和民辦博物館共同構成了中國博物館體系，國有博物館為主流，民辦博物館為補充。國有博物館作為面向大眾的非營利性機構，掌握著較為全面的地方文獻資料和與地方收藏品種類別眾多、收藏渠道廣泛、收藏方式靈活、經濟為財政撥款。隨著博物館免費對公眾開放的持續(xù)深入，政體育建筑近年來體育產業(yè)增速均顯著高于同期經濟增長速度，成為名副其實的朝陽產業(yè)（見圖27）。國家統(tǒng)計局將體育產業(yè)分為三大類:體育用品及相關產品制造，體育場地設施建設，以及包括體育競賽表演活動、培訓教育、健身施建設增加值為217億元，占體育產業(yè)總增加值的2%。比12.1%，與發(fā)達國家相比，我國的體育場館建設產業(yè)未根據(jù)國務院《全民健身計劃》，預計至2025年，中國體育產業(yè)總規(guī)模將達到5萬億元，2020-2025年年均復合增長率將達到12.8%。體育場地設施建設產業(yè)規(guī)模在國有和集體主導運營的體育館占比高達56%。由于政府投資實行財政撥款制度，導致部分體育館管理單位運營專業(yè)程度不足且缺乏優(yōu)化動力，面臨市場化運作不足、體育館方米以上，全民健身場地設施更加公平可及，為體育場館重點建設體育公園、全民健身中心、田徑跑道、足球場地及健身步道等體育場地。未來，國內體育場館將呈現(xiàn)三個趨勢：一是大型體育場館進行智能化升級改造；二是新建有企業(yè)，由國家體育總局控股，具備豐富的場館運營經驗和雄厚的資金支持，具有行業(yè)龍頭地位。華熙國際作為民營系企業(yè)代表，具備商業(yè)化創(chuàng)新優(yōu)勢，擅長打造以文化體交通建筑交通建筑包括火車候車室房屋、汽車候車室房屋在城市化快速發(fā)展進程中，以提升城市競爭力與可持續(xù)發(fā)展能力為目的的效率提升與綜合協(xié)同利用成為基建工程的重要增長點與發(fā)展方向，交通樞紐建設符合這一發(fā)展鐵路2020年交通運輸將完成鐵路投資8000億元，短期內投資期間，西部地區(qū)鐵路建設將加快推進。城際鐵路和市郊鐵機場從市場容量及發(fā)展趨勢上來看，民用運輸機場和通用航空機場業(yè)務短期內均處于較快增長的階段，軍用機場建設的航行業(yè)發(fā)展，民航運輸機場旅客吞吐量保持較高增速。在各類型的基礎設施配套需求巨大。在政策引導下，民用運輸機場將逐漸進入高質量發(fā)展階段，由注重數(shù)量、增量轉而注重效益與效率，對樞紐機場改擴建成為穩(wěn)增長主要貢通用航空機場：在國家新時代西部大開發(fā)、一帶一路等政策支撐下，通用機場建設將持續(xù)發(fā)展，但其市場建設規(guī)模較小，每年僅在300億元左右，且通用機