智友老年公寓案例分析及規(guī)劃設計建議

一、老年社區(qū)市場分析二、國內(nèi)外代表性案例分析三、老齡人口需求分析四、工程SWOT分析五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議目錄一、老年社區(qū)市場分析迄今為止規(guī)模最大、最復雜的第六次全國人口普查結(jié)束，截至2021年11月1日我國大陸人口的總量為13.39億人，相當于4個美國，同時，十年間我國的人口增長率為5.86%，和上一次人口普查的11.66%相比，增幅明顯回落。我國大陸60歲以上人口超過了1億7千萬人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口已經(jīng)超過1億1千萬，占總?cè)丝诘?.87%。摘自2021年?中國播送網(wǎng)?中國老齡人口現(xiàn)狀中國是老齡化速度最快的國家之一，只用了27年，65歲以上的人口就從7%升至14%，而法國用了130年，瑞典85年；人口老齡化呈現(xiàn)由東到西的區(qū)域梯次特征，上海于1979年最早進入老年社會，而寧夏要到2021年才能進入；農(nóng)村老齡化高于城鎮(zhèn)，這種倒置的狀況要持續(xù)到2040年；未富先老，興旺國家進入老年社會時人均收入為5000至1萬美元，而我國目前剛剛超過1000美元；老年人口中，女性數(shù)量多于男性。中國人口老齡化具有5個特點:4?2?1家庭的養(yǎng)老難題自我國七十年代中期實行方案生育控制以來，“三口之家〞現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存開展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重缺乏，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝〞，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。老年人不堪忍受“空巢〞的孤單寂寞隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠〞的特點，因此老年人不堪忍受“空巢〞的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。建設老年公寓是我們的責任，也是時代的使命！我國已進入老齡化階段，2030-2040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇“4?2?1家庭〞催生老年住宅的產(chǎn)生和開展傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老〞觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變，“度假養(yǎng)老〞觀念逐步形成國家鼓勵老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)，給予政策與資金上的扶持結(jié)論：老年社區(qū)的興起?老年公寓建設興起于70年代的北歐。?我國第一個老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。?北京市第一個老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。?1990年上海首家老年公寓在浦東落成?！步瓭擅窨倳洖橹}詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。〞〕?據(jù)統(tǒng)計1998年10月我國有800所老年公寓社區(qū)。其中規(guī)模較大、設備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。?1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村〞老年公寓。規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預計總投資8.17億元。早期代表工程上海的康樂小區(qū)，在設計前就預計出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設方案，并按老年人的特殊需要進行專門設計。尤其是小區(qū)建設具有特色的老年社會專用設施引起者的極大興趣，它表達了上海這個老年型城市的特點。在國家建設部召開的全國各省市示范小區(qū)設計評審會上受到專家們的好評，其示范效應已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)〞的熱潮。存在問題“銀色產(chǎn)業(yè)〞浪潮雖已掀起，但其涉及力度遠遠不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多所，所養(yǎng)不過75萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人，缺乏老年人口總數(shù)的1%。已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題?，F(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設施不齊全。政府辦老年公寓：主要是針對“五保戶〞、“困難戶〞等對象所建立起來的“敬老院〞、“養(yǎng)老院〞等。政府投資、個人運營型老年公寓：特點是設施齊全，漂亮美觀舒適，因為有編制而使效勞人員有保證，效勞質(zhì)量也較好，相應的收費也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經(jīng)濟條件好，愿意資助老人入住的。例如：煙臺市老年公寓、廈門金尚老年公寓。社會辦老年公寓：打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。如：青島夕陽紅老年公寓、鄭州愛馨老年康樂苑?，F(xiàn)有經(jīng)營模式公辦公營福利院公辦民營民辦民營敬老院老年公寓經(jīng)營模式機構(gòu)類型我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式〔2/3〕老年社區(qū)的開展方向老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多項選擇址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求?！吧剿屠夏旯ⅷ晫⒏芟M者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源〞式的田園生活，頤養(yǎng)天年。二、國內(nèi)外代表性案例分析國內(nèi)老年公寓案例借鑒太陽城一期太陽城二期太陽城三期東方太陽城工程一期歐式風格，塑造田園式社區(qū)。東方太陽城工程一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療效勞中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)根底配套已經(jīng)投入使用，設有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

東方太陽城二期聯(lián)排獨棟四合院歐式風格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。東方太陽城二期建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院，公寓首層設私家花園。規(guī)劃特點：“萬畝森林，千坪庭院，獨棟別墅〞的富春園獨棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨棟別墅設400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。東方太陽城三期歐式風格，延續(xù)前兩期愜意、高尚的生活品質(zhì)。東方太陽城三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點式公寓，均為6層規(guī)劃特點：南北通透，6層北側(cè)相應退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。東方太陽城暢銷戶型公寓戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)東方太陽城暢銷戶型排樓戶型東方太陽城暢銷戶型獨棟別墅戶型東方太陽城暢銷戶型四合院戶型東方太陽城裝修標準東方太陽城工程整體定位為“退休后的釋意居所〞，配套及裝修強調(diào)對老年人生活的便捷性?！簿唧w裝修標準詳見下頁〕東方太陽城裝修創(chuàng)新東方太陽城相關配套設施商業(yè)街高爾夫球場俱樂部東方太陽城客群年齡及職業(yè)專項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。東方太陽城工程點評案例二：北京太陽城工程工程規(guī)模：占地42萬平方米，建筑面積34萬平方米。建筑類型：公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場。工程亮點：東方建筑風格的四合院、國醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院。太陽城工程規(guī)劃圖太陽城公寓針對老人特點設計歐式風格太陽城別墅太陽城有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。太陽城公寓、別墅特點宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。配有電視、、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護等各種物業(yè)效勞。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理。太陽城公寓暢銷戶型一居室太陽城外部裝修標準結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，局部磚混結(jié)構(gòu)外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時運行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計量系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬帶網(wǎng)接口入戶太陽城公寓室內(nèi)裝修A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600×600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；太陽城公寓裝修B、主次臥室：地面：復合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺面；剔腳板：復合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實木復合門；太陽城公寓裝修C、廚房：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻磚：250×300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工藝，實木復合門；吸油煙機：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；太陽城公寓裝修D(zhuǎn)、南北陽臺：地磚：300×300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；太陽城公寓裝修E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250×300〔主、客衛(wèi)〕羅馬牌(或同等檔次)；地磚：300×300〔主、客衛(wèi)〕羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個〔主、客衛(wèi)各1個〕；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個〔主、客衛(wèi)各1個〕金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個；各種開關面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件〔例如：合頁、門鎖〕：負責安裝到位。太陽城別墅裝修別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標準如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國原產(chǎn)的復合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防〞鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。太陽城相關配套設施道路樓道出入口樓道走廊電梯老年活動中心社區(qū)花園商業(yè)街醫(yī)院太陽城相關配套設施處處無微不至的設計，迎合了老人理想生活的需求，塑造了工程的核心競爭力。太陽城工程點評利用自身完善的效勞設施為老年人創(chuàng)造條件、提供時機。在老年設施的經(jīng)營方式上采取與社會緊密聯(lián)系的全方位開放型社區(qū)管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會議、展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問等各種形式的活動。2、綠地21城孝賢坊工程借鑒點：細節(jié)人性化、社區(qū)配套完善。可作郊區(qū)大盤中局部規(guī)劃為老年公寓參考。綠地·國際家園，位于大上海城郊——上海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務城，是規(guī)劃建設的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。綠地·21城孝賢坊為綠地·國際家園第四期，綠地·國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區(qū)內(nèi)設置中福會幼兒園、群眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區(qū)配套完善。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進同濟大學附屬同濟醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界〞也已正式開工建設。在綜合性醫(yī)院根本配置的根底上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的根底上增設老年人購物專區(qū)；還會根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設立平價藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設立老年食堂，在小區(qū)設置郵局分理點，還有小區(qū)道路引導系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。鄭州金秋樂園中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會議中心、購物超市、老年大學等設施。社區(qū)綜合配套效勞設施：醫(yī)療保健效勞、學習教育效勞、文化活動效勞、商務效勞、家政效勞、洗滌效勞、購物效勞、餐飲效勞、交通效勞等鄭州愛馨養(yǎng)老鄭州市愛馨養(yǎng)老集團成立于1999年，是一家主要從事社會化養(yǎng)老效勞的民辦福利機構(gòu)，經(jīng)過十年堅持不懈的探索和開展，目前已經(jīng)由原來僅有43張床位的獨棟樓房開展成一個擁有六家法人單位、六家實體養(yǎng)老機構(gòu)的大型養(yǎng)老集團，它們分別是：愛馨臺胞老年公寓、愛馨濱河老年公寓、愛馨王胡砦老年公寓、鄭州市愛馨家政效勞中心、鄭州陽光城養(yǎng)老效勞股份、愛馨滎陽社會養(yǎng)老效勞中心、天津愛馨陽光城養(yǎng)老效勞、北京陽光真愛科技效勞等。

鄭州陽光城作為一項社會力量投資興建的老年福利工程，占地400余畝，總投資6個億，一期投資近2個億，總建筑面積20多萬平方米，成為鄭州市開展最快、規(guī)模最大、功能最為齊全、贍養(yǎng)老人最多的養(yǎng)老機構(gòu)，樹立了具有特色的愛馨品牌。建成后的鄭州陽光城集養(yǎng)老居住、醫(yī)療康復、學習娛樂為一體，內(nèi)設公寓、營養(yǎng)配餐中心、醫(yī)療康復中心、家政效勞中心、老年大學、老年活動中心、老年購物中心等效勞設施，可同時滿足我市數(shù)萬名老年人的養(yǎng)老需求，讓老人足不出戶就能夠享受便捷、周到的效勞。該工程的建設將成為養(yǎng)老事業(yè)開展的新起點，它不僅承載著健康老人的居住和精神文化需求，還要擔負起介助介護老人的高標準效勞需求，老人只需要辦理一張養(yǎng)老證書，就可以入住鄭州陽光城，享受24小時的專業(yè)護理，同時還可以享受包括北海、廈門、杭州、成都、天津、蘭州、威海、西安、鄭州等多家養(yǎng)老機構(gòu)的互動養(yǎng)老。愛馨養(yǎng)老收費標準愛馨養(yǎng)老收費標準青龍山位于鄭州東區(qū)，青龍山老年百壽園就坐落在青龍山帝旁，環(huán)境優(yōu)美，山青水秀，空氣宜爽。擁有幽雅、獨特的景觀，具有“天然氧吧〞之稱。該園成立于1999年重陽節(jié)，集療養(yǎng)、度假、醫(yī)療、康復、娛樂等效勞于一體，設有一室一床、一室兩床、一室三床的標準設施及別墅樓等。尤其是大約750米平坦而寬闊的道路環(huán)繞著青龍山，更有曲徑通幽的林蔭小道，是老年人休閑鍛煉的好去處。來自1300多米，達46攝氏度地熱溫泉水，含有豐富的礦物質(zhì)，老人可飲可浴，長期洗浴對老人的身體健康有益，并且對多種老人疾病有獨特的療效。每日餐飲根據(jù)老年人的生活習性及健康要求，科學搭配，營養(yǎng)膳食。我們采用醫(yī)院式的管理模式。青龍山介紹收費標準鄭州老年公寓工程點評完善的效勞設施為老年人創(chuàng)造條件、提供時機。全方位社區(qū)管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問等各種形式的活動?，F(xiàn)有鄭州的老年公寓來看存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題鄭州老年公寓的整體實力需要進一步提高

規(guī)模小，資金投入嚴重缺乏老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的缺乏限制了老年公寓進一步提高效勞質(zhì)量、增加效勞設施，在很大程度上阻礙了他們的進一步開展。效勞工程比較單一，層次不高在滿足老人生活、娛樂、休閑、健身、學習、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，效勞工程比較單一，層次不高。效勞人員素質(zhì)不高在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒有配備或沒有意識到要配備具有專業(yè)護理、老年心理學、社會工作方面的專業(yè)人士的重要性，無法滿足老年人多方面的需求，效勞質(zhì)量、管理水平也難上更高的檔次。案例小結(jié)非完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設計上、戶型排布上有不合理之處在經(jīng)濟興旺城市，僅有個別經(jīng)濟實力強的開展商開發(fā)了老年社區(qū)，并投入了大量的資金雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但開展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識緣由——在人口老齡化下，興旺國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式開展的新趨勢。國際上養(yǎng)老社區(qū)大致分為以下幾類：西方興旺國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下開展的西方興旺國家老年住宅開展目前處在第三個階段，充分表達其人性化設計理念和區(qū)別對待的關心模式，普通化和社區(qū)化開展成為新的熱點。國外老年社區(qū)產(chǎn)生機制政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅集中在經(jīng)濟興旺國家，老年社區(qū)建設較完善老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段人口結(jié)構(gòu)老齡化是導致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因3、國外典型老年公寓工程簡介美國太陽城中心美國太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。入住這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設計建造了獨立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)、出租的獨立居住公寓等以適應不同類型老人的要求。社區(qū)有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時，社區(qū)內(nèi)的空間導向性被強調(diào)：對方位感、交通的平安性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。在太陽城中心，老人們享受的康樂設施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場。還有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。根據(jù)美國一項調(diào)查說明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨立的公寓中，但從整個建筑空間處理來講，他們感到和睦相處的融洽。這座建筑將三種元素結(jié)合在一起：建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。從外觀上表達老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。比方：曲面屋頂朝南一側(cè)安裝的太陽能集熱器表達了對綠色環(huán)境的熱愛。此外，通過通風系統(tǒng)將建筑排出的熱氣進行回收利用，雨水也被收集儲存在衛(wèi)生間中使用。整個老年人公寓包括22個相互連接的獨立單元。在主樓的頂層是一個公共活動區(qū)，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心和客房，由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓效勞，使老年人有進行交流和鍛煉的時機。主樓底層有效勞臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。在這樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。注：フラワーガーデン〔花園〕、バーゴラ〔遮蔭棚〕、レストラン〔餐廳〕、バビキナ〔烤バービキューコーナー〔烤肉園地〕、プール?ジャグジー(游泳池及按摩浴池)在設計過程中，設計師會根據(jù)老年人對設施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設計非常重要，應該與設計方案融為一體。同時，也應考慮到設計發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵老人充分發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準備的，其理念更多是父 母子女5＋2周末休閑、全家團聚的度假地，其特色的休閑設 施配套將大大增加工程吸引力。根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設施，但同時以溫馨親 情的需求訴求點為線索，在規(guī)劃上導入度假概念，吸引年輕人 到社區(qū)中來，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂有突出亮點 的社區(qū)轉(zhuǎn)變： ?多元化、現(xiàn)代的復合居住功能，關注人性化的細節(jié) ?完整的、可應對緊急情況醫(yī)療效勞功能系統(tǒng) ?豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套功能?方便學習交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設施?精神與價值訴求，老年效勞方案，滿足自我價值的實現(xiàn)，帶來年輕感覺 59?中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同，中國老年人有很強烈的對親情和家庭的情感需求。主題地產(chǎn)主流市場智友觀點2：以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復合化開展，防止排他性智友觀點3：需求的多元需要相應的“配套設施的復合化、多層次〞來滿足老年社區(qū)開發(fā)建設受老齡產(chǎn)業(yè)特點制約，具有局部社會公益性、社會福利性。投資回收 期一般較長，房地產(chǎn)的開發(fā)回報率彈性較大，其主要收益來自銷售租賃居住產(chǎn)品和各種 形式的效勞工程；醫(yī)療、保健設施投入是建立老年社區(qū)價值的根底，如何與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點相配合， 合理安排節(jié)奏對工程至關重要。因此配套設施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)?？刂坪? 理控制，可使工程價值穩(wěn)定提升并維持工程的持續(xù)性經(jīng)營。居住功能生活休閑功能提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進友誼、交流的空間文化娛樂功能提供老人追求進步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間注重空間的無障礙設計，滿足入住老人基本的生活居住需要棋牌室茶室健身房種植園老年大學圖書室歌舞廳醫(yī)療護理功能24小時為入住老人進行保健、醫(yī)療、理療、康復的全面護理醫(yī)療室護理室服務功能保障老人享受周到細致的服務，各種緊急情況下的應急處理等緊急呼叫日常護理代辦服務商業(yè)功能滿足基本的購物、日用品采夠等需求超市洗衣美發(fā)餐廳其他功能滿足到此度假、陪伴老人的家人需求兒童托管中心單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)功能需求61因為老年產(chǎn)業(yè)的較強的公益特征，可能得到政府、社會團體、國內(nèi)外慈善機構(gòu)、甚至企業(yè) 不同程度的資助、協(xié)作與政策性稅費減免扶持，因此，作為對國家政府和社會意義深遠的 工程，應重點考慮在工程設計與運營時，同時以現(xiàn)代老年人及其家庭為目標客戶，通過營 銷等手段使工程價值最大化地被感知，極致放大其社會傳播效應，最大程度擴大當?shù)赜绊?范圍在營銷過程中，加強與政府合作，適當應用政府影響力，擴大營銷的社會公信力，提高項 目形象。同時，可以提高政府部門的效勞形象，有助于獲取政府優(yōu)惠政策，實現(xiàn)企業(yè)與政 府雙贏。營銷前置，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，與政府部門合作營銷，放大社會傳播效應，同時提高社會效益鄭州市養(yǎng)老機構(gòu)起步晚，起點低，最早的一家是于1996年成立的愛馨老年公寓，2000年前先后成立了十余家，除了因都市村莊并入城市，原有的鄉(xiāng)村敬老院改建為面向社會經(jīng)營的社會養(yǎng)老機構(gòu)外，其它都是集體單位和民辦的。2000年后，養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量增加較快。主要有四方面來源：2004年前后，政府立項規(guī)劃，投資興辦了河南省和鄭州市兩家規(guī)模大、投資高的示范性養(yǎng)老機構(gòu)，如，中州養(yǎng)老家園、鄭州市老年公寓；一些醫(yī)院或機構(gòu)依托老年護理方面的優(yōu)勢，改建老年公寓或擴建具有日常照料護理功能的老年康復機構(gòu)，如，青龍山老年公寓、鄭州市管理區(qū)鐵路分局醫(yī)院老年公寓；位于城區(qū)內(nèi)的原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院改建為社會養(yǎng)老機構(gòu)，如，管理區(qū)南五里堡敬老院；新成立了一批民辦養(yǎng)老機構(gòu)。鄭州老年住宅開展歷程2021年底全省有老年公寓468家，比2021年增加了49家，增長了10.5%，床位46287張，比上年增加了5658張，增長了12%，年底入住32146人，入住率為69%。全省托老所有145家，床位有3443張。鄭州老年住宅現(xiàn)狀三、老齡人口需求分析老齡人口需求分析依據(jù)世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定進行劃分依據(jù)筆者80后的年齡以稱謂進行劃分依照年齡段身體健康狀況進行劃分自理型半自理型護理型60～74歲年青老人75～89歲老年人90歲以上長壽老人爸爸、媽媽爺爺、奶奶爸爸媽媽的群體特征：生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風；有著最包容最內(nèi)斂的感情，在如今的離婚排行傍上，很難尋到50年代人的蹤影對工作一絲不茍，為家庭犧牲自我，無論工作與家庭都有深重的責任感為工作、為家庭埋藏了自己對生活的興趣追求大局部積蓄投入在教育子女和贍養(yǎng)父母上他們獨有板正的氣質(zhì)和兼容的內(nèi)涵內(nèi)在需求：從工作、家庭的重壓中解脫出來，圓年輕時沒有時機實現(xiàn)的夢想滿足興趣愛好：三五友人相約琴棋書畫滿足生活理想：夫婦兩人外出旅游，踏遍祖國的大江南北，放松休閑需關注點：閑下來的無所適從，失落感。需要多參加集體活動。爺爺奶奶的群體特征：在三年自然災害中餓過肚子，比其他人更強烈的珍惜糧食和生命認為“小康〞就是“樓上樓下，電燈〞兒女身后依，孫兒膝下繞，即可笑口常開內(nèi)在需求：不求大富大貴、只求安安穩(wěn)穩(wěn)，衣食溫飽、全家安康。滿足興趣愛好：聽聽新聞、打打太極、釣釣小魚滿足生活理想：飲食起居能有無微不至的關心，兒女子孫常來看看需化解點：孤獨無助、生活上不能自理、對死亡的心理恐慌，生活上、精神上應給予無微不至的關心爺爺、奶奶，爸爸、媽媽，我們都需求：拋卻喧囂與蕪雜，尋找新世紀出那么繁華，入那么寧靜的“世外桃源〞生活滿足興趣愛好：豐富多彩的選擇與追求，充分發(fā)揮每個人的光和熱，能夠活到老學到老滿足生活理想：新鮮的空氣、溫暖的陽光，舒心的笑容。有愛、有自然，有生活。五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議我們通過案例的借鑒，對本案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，表達現(xiàn)代中式風格公寓：“大而奢〞的平層公館產(chǎn)品或不超過5層的電梯花園洋房小高層“小而精〞的空中花園別墅在設計上，應該考慮為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，考慮老人行動不便利，要有便于交往的公共空間。表達社會責任感和公益性，倡導生態(tài)和諧老年社區(qū)生活！建筑類型：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。工程亮點：七個風格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應用于社區(qū)各項平安保障與效勞設施。工程規(guī)模宏大，完善的醫(yī)療設施、全程教育等配套。工程引活水入園，將社區(qū)演繹成一個靜謐、幽雅的花園。打造了建筑面積8萬平米商業(yè)街，商業(yè)街內(nèi)設有大型購物中心健康型老人住宅療養(yǎng)型老人住宅康復型老年住宅監(jiān)護型老人住宅護理型老人住宅集合式老人住宅通過建筑類型的區(qū)別，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。建筑組團化：老年公寓產(chǎn)品規(guī)劃設計園林景觀配套設施室內(nèi)裝修分析內(nèi)容1.社區(qū)規(guī)劃建設具有東方人文色彩和濃郁古典風情，又具現(xiàn)代時尚感的、靜謐的居住氣氛。在考慮充分通風、采光的根底上，其建筑格局以“圍合狀〞布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。l底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍。l以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。l比普通住宅相應的提高日照標準。l可考慮結(jié)合門廳、過廳、電梯廳等設置各種公共交往空間，如“聊天角〞、“休憩角〞等。潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活狀態(tài)l多功能綜合樓〔老年大學、老年活動中心〕；l配餐中心〔就餐、配送〕；l休閑茶棧〔品茗、座談、棋牌等活動〕；l老年醫(yī)院及護理院；l會所〔游泳池、健身房、水療館、會務活動中心〕；l商業(yè)街〔設有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等〕；l風雨連廊〔公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護理院之間相互連接〕；社區(qū)活動廣場；停車場。社區(qū)配套綠色的園林景觀環(huán)境設計風格，提高老人生活舒適度；一般老年公寓的綠化面積要求較高約為45%以上。社區(qū)綠化綠化景觀綠化率50%以上，以建公園的標準來美化社區(qū)，以東方古典園林常用的竹、松、梅、蘭、荷等為主，配假山、涼亭、池魚花鳥。這些植物的特質(zhì)高潔，使老人感覺親切，有歸屬感，睹物思人，更加堅決生活的信心。

景觀設計上表達人與自然的和諧，綠化軸線結(jié)合房屋布局，形成自然流線；用水系將建筑群落聯(lián)會貫穿，力求滿足都市人對郊外田園生活的向往，表達靜謐清新、花香四溢的田園生活。綠化景觀4、交通布局人車分流，小區(qū)內(nèi)設無障礙環(huán)行步道社區(qū)入口處設在離公交車站較近的位置。2、房間設計特色樓宇公共設施公寓樓：外墻立面用不同的色帶區(qū)別樓棟，會員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致；公寓大廳：每幢公寓大廳內(nèi)設有管家效勞臺、書報架、沙發(fā)等；公寓走道：每層樓面走道內(nèi)設休息處，靠墻設雙排扶手，地面采用PVC卷材；電梯：每幢公寓設置公用電梯，電梯特配常規(guī)、特殊〔低位〕兩套操作按鈕；樓梯：每幢公寓兩頭各設有平安樓梯，每個樓梯口設樓層編號和EXIT標志。戶型建議中套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)80平方米小套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)60平方米親子住宅——共居3房2廳進戶門：正副扇雙門；進門處：設換鞋椅，椅高45厘米；電源開關：設置漏電、電涌保護總開關；電源插座離地60厘米，開關離地120厘米；地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺鋪設地磚；臥室、書房鋪設木紋復合地板；墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設磁磚，其余為環(huán)保內(nèi)墻涂料；推拉式門窗：雙層玻璃結(jié)構(gòu)；陽臺門下側(cè)特設換氣小窗；陽臺：超大設計〔180厘米縱深〕；衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水集中供給熱水；室內(nèi)無障礙——設施家具應從實用出發(fā)，宜少不宜多，家具外露局部應盡量減少棱角。床：床體高度可調(diào)節(jié)〔45厘米、50厘米兩檔〕；椅凳：符合人體工學設計，扶手特設拐杖放置孔；大號字：大號字體的撥號鍵盤，“一鍵通〞功能設置；衛(wèi)生間：可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸：不宜過高，要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保平安。廚房：整體〔套〕櫥柜設施；飲用水〔凈水〕、自來水分開安裝；緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內(nèi)、陽臺設有緊急按鈕，紅外線監(jiān)控：非常情況自動報警；室內(nèi)無障礙——家具老年人通常喜愛簡潔、典雅、寧靜。室內(nèi)色彩要有利于老年人的心理與健康。一般宜采用淺色，如淺米黃、淺藍、淺灰等。淺米黃給人以溫馨舒適感，有利于心情放松，消除疲勞。淺藍那么給人以潔凈靜謐感，利于減緩心律疲勞，消除心情緊張。禁忌使用紅色，紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。室內(nèi)裝修室外無障礙設施單元門道室外陽臺太陽能路燈低位電梯按鈕應急按鈕防滑步梯智能防盜門防滑道路

走廊運動休閑文娛活動老人更多的參與集體活動一方面豐富了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。室外無障礙設施單元門道室外陽臺太陽能路燈低位電梯按鈕應急按鈕防滑步梯智能防盜門防滑道路

走廊無障礙通道設計1051.樓梯踏步尺寸對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應該在16cm以下，踏步頂面寬應在30cm以上。踏步立面縮進尺寸應在2mm以下，否那么容易絆倒老人。2.樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步外表出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈。

無障礙通道設計1063.樓梯扶手在樓梯起始處，扶手端部應該延長200mm以上，否那么易發(fā)生危險。扶手的端部應向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。輪椅設計1074.輪椅使用從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當使用步行輔助器或輪椅時仍能使用所有地面假設有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等門坎的設計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原那么體驗者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。廚房、起居室設計1085.廚房6.起居室老人使用的沙發(fā)不宜過軟、過低。兩側(cè)的扶手最好是硬質(zhì)材料，供起身時撐扶。茶幾的高度不宜過低〔普通茶幾的高度在300～450mm左右〕，且最好體型輕小，便于搬挪。廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況加強中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用1097.衛(wèi)生間老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應中選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當調(diào)高老人如廁時常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必須的扶手桿設置硬件設計：衛(wèi)生間設計1108.洗浴室洗浴空間考慮輪椅在其中移動、盤旋的可能，同時為保護者留出活動空間。在浴缸旁加設一定寬度的坐臺，保證老人出入浴缸時一直保持坐姿，使身體和血壓穩(wěn)定。安裝適宜的扶手。硬件設計：衛(wèi)生間設計老年公寓贏利模式美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經(jīng)營收益如下圖，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成局部，僅以每年配套設施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費〔按1/3居民入會計〕：6000人×1500美