貴州紅果建材家居市場調(diào)查及項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告52

紅果建材家居市場調(diào)查及工程商業(yè)定位報(bào)告2012年6月第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況第二局部

工程概況第三局部紅果建材市場調(diào)查第四局部工程定位第五局部返租建議及政策第六局部招商政策目錄一、紅果概況

紅果為貴州省六盤水市盤縣新城，現(xiàn)為盤縣縣政府所在地。紅果鎮(zhèn)是貴州省重要的產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)，煤炭探明儲量為7億噸，遠(yuǎn)景儲量達(dá)20多億噸,素有“江南煤都的門戶〞之稱，煤炭產(chǎn)業(yè)是紅果鎮(zhèn)主要支柱產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)原煤近200萬噸。除煤炭外，紅果還有白銀石、硅砂、粘土、煤層氣等礦產(chǎn)資源，據(jù)專家估計(jì)，煤層氣蘊(yùn)藏量在1000億立方米以上。1993年，時(shí)任國務(wù)院副總理的鄒家華同志到紅果地區(qū)視察，揮筆寫下了“金三角下的一顆明珠〞的題詞。第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況

紅果經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國土面積271.88平方公里，其中城區(qū)面積近10平方公里，現(xiàn)有常住人口10萬余人，其中非農(nóng)人口約4萬余人，流動(dòng)人口約為2萬余人，人口總數(shù)13萬左右，現(xiàn)轄14個(gè)行政村，9個(gè)社區(qū)居委會。按照遠(yuǎn)景規(guī)劃，紅果將建成能容納30萬人口的中等規(guī)模的現(xiàn)代化城市?？焖匍_展的交通給予紅果經(jīng)濟(jì)開展與增強(qiáng)提供更順暢的平臺。鐵路：貴昆鐵路盤西支線南昆鐵路水紅鐵路及規(guī)劃中的高鐵二、紅果交通狀況第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況三、紅果市政規(guī)劃1、城市根底設(shè)施建設(shè)道路建設(shè)：紅果城區(qū)內(nèi)道路根本形成五橫四縱九條道路為主的街道網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在的城市道路已開展到34.6公里。城市供水:第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況城市供電：1座1座4座播送電視通訊：教育、醫(yī)療衛(wèi)生及環(huán)衛(wèi):220KV變電站110KV變電站35KV變電站通信及電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)已能滿足城市建設(shè)開展的需要第一局部

紅果宏觀經(jīng)濟(jì)情況2、重點(diǎn)工程和城市根底設(shè)施建設(shè)2021啟動(dòng)50米大道延長線、育才路延長線、鳳鳴南路、金秋路延長線、王家大山片區(qū)路網(wǎng)、農(nóng)貿(mào)市場8米街、東湖大道等多條城市道路的建設(shè)。東湖公園建設(shè):東湖公園人工湖防滲蓄水工程已于2021年1月開始開工，預(yù)計(jì)投資1247萬元，工期為14個(gè)月。高壓走廊搬遷工程：工程已于2021年6月2日開標(biāo)，總投資792萬元，工期為108天。紅果體育文化活動(dòng)中心設(shè)計(jì)方案已經(jīng)縣四大班子審定，預(yù)計(jì)投資2億元，各項(xiàng)前期工作正在有序進(jìn)行。月亮山休閑購物中心及蛾螂鋪景觀河治理工程預(yù)計(jì)投資3686萬元，工期為14個(gè)月，該工程已于2021年5月13日正式開始建設(shè)。2021年，盤縣全縣經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。地區(qū)生產(chǎn)總值完成1707839萬元〔現(xiàn)價(jià)〕，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長15.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成121048萬元，比上年增長9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成1223646萬元，比上年增長16.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成363145萬元，比上年增長12.9%。四、紅果經(jīng)濟(jì)開展情況1、概況第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別由上年的6.9%：71.4%：21.7%調(diào)整為7.1%：71.6%：21.3%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。人均生產(chǎn)總值14971元,比上年增長15.16%。指標(biāo)絕對數(shù)（萬元）比上年增長（%）地區(qū)生產(chǎn)總值170783915.2第一產(chǎn)業(yè)1210489.0第二產(chǎn)業(yè)122364616.7工業(yè)112075415.5建筑業(yè)10289232.7第三產(chǎn)業(yè)36314512.9交通運(yùn)輸、倉儲及郵政業(yè)14168711.7批發(fā)和零售業(yè)6991513.6住宿餐飲業(yè)1377116.7金融業(yè)1234518.5房地產(chǎn)業(yè)213243.6其他服務(wù)業(yè)10410415.32021年盤縣生產(chǎn)總值分行業(yè)完成情況盤縣經(jīng)濟(jì)概括全縣綜合實(shí)力和競爭力躋身貴州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第2位、中國西部百強(qiáng)縣〔市〕第22位和全國中小城市投資潛力百強(qiáng)縣〔市〕第29位。2021年1－3月，全縣生產(chǎn)總值完成28.58億元，同比增長10.1%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入9.02億元，同比增長58.97%，其中縣級財(cái)政一般預(yù)算收入完成3.79億元，同比增長38.7%；固定資產(chǎn)投資完成6.54億元，同比增長50.08%。預(yù)計(jì)全部工業(yè)總產(chǎn)值54.57億元，同比增長19.84%，其中縣級工業(yè)產(chǎn)值28.45億元，同比增長3.13%。全縣原煤產(chǎn)量達(dá)563.32萬噸，同比增長3.16%；其中地方原煤產(chǎn)量264.7l萬噸，同比下降1.09%；焦炭產(chǎn)量53.57萬噸，同比下降22.54%；發(fā)電量44.59億度，同比增長15.89%；地方精煤產(chǎn)量122.12萬噸，同比增長36.98%。社會消費(fèi)品零售額達(dá)6.89億元，同比增長16.24%；銀行貸款余額67.40億元，同比增長42.97%；銀行存款余額131.06億元，同比增長3l.03%。2、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開展。2021年，全縣農(nóng)民人均純收入3038元，比上年增長10.88%，增加298元。農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值181276萬元，比上年增長12.21％。3、工業(yè)、建筑業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。全年完成工業(yè)總產(chǎn)值3019039萬元〔現(xiàn)價(jià)〕，比上年增長17.9%。工業(yè):

全年資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)總產(chǎn)值完成21186萬元，比上年下降25.34%，資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)年末從業(yè)人員4216人。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)快速開展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)年末從業(yè)人員149512人，總產(chǎn)值完成2024352萬元，實(shí)現(xiàn)增加值679896萬元，其中：工業(yè)增加值485282萬元。建筑業(yè):鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè):固定資產(chǎn)投資快速增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成812398萬元，比上年增長31.94%。根本建設(shè)投資完成444449萬元，比上年增長34.26％，占全社會固定資產(chǎn)投資的54.71％。更新改造投資完成68515萬元，比上年下降10.64％；其他投資完成79714萬元，比上年增長1.88倍。4、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資14081萬元，比上年下降12.03%。房屋施工面積483450平方米，其中：新開工面積95361平方米，房屋竣工面積53446平方米。商品房銷售面積111113平方米，其中：現(xiàn)房54091平方米，期房57022平方米。商品房銷售額22585萬元，其中：現(xiàn)房10225萬元，期房12360萬元。第二局部

工程概況一、工程位置工程周邊路網(wǎng)興旺，臨近縣政府、鎮(zhèn)政府，周邊盤縣政府及企事業(yè)單位的住宅區(qū)較為集中。工程的歐式建筑風(fēng)格在紅果獨(dú)樹一幟，已經(jīng)成為紅果的地標(biāo)性建筑。工程的商業(yè)面積到達(dá)18000平米，是紅果目前綜合型商業(yè)體工程面積最大的，加上已經(jīng)進(jìn)駐的電影院業(yè)態(tài)，采用全新的商業(yè)規(guī)劃和招商，將讓本工程成為紅果最大的綜合商業(yè)工程。第三局部

紅果建材市場調(diào)查一、紅果建材市場根本狀況商場名稱地段位置樓層業(yè)態(tài)類型面積租賃情況備注紅果

家具

建材

廣場興華東

路與鳳

鳴中路

交叉口一層衛(wèi)浴7家、陶瓷地磚3家、廚具7家、

地板11家、

壁紙1家、燈飾2家、

樓梯門窗2家、集成吊頂2家13000㎡45元/㎡/月其中租賃價(jià)格

是不含公攤面積

公攤占比為30%租金為年付，租金每年遞增10%

合同為三年一簽

今年為第五年二層衛(wèi)浴1家、家具8家25元/㎡/月三層家具1家、壁紙1家、窗簾2家15元/㎡/月第三局部

紅果建材市場調(diào)查恒源建材城根本狀況恒源

建材城鳳鳴中路一層陶瓷地磚6家、燈飾1家4500㎡30元/㎡/月租金為年付。

租金每年遞增3%

合同為五年一簽前三年不遞增

今年為第四年二層衛(wèi)浴4家、廚具3家、地板1家

燈飾4家、

窗簾門窗1家20元/㎡/月三層家具1家15元/㎡/月商場名稱地段位置樓層業(yè)態(tài)類型面積租賃情況備注第三局部

紅果建材市場調(diào)查海寧建材廣場根本狀況海寧

建材廣場杜鵑東

路與鳳

鳴中路

交叉口一層廚具1家、地板1家、燈飾2家、地磚1家1000㎡30元/㎡/月開業(yè)時(shí)有20多家目前商家只有5家

其他商家均已撤場二層燈飾1家15元/㎡/月商場名稱地段位置樓層業(yè)態(tài)類型面積租賃情況備注二、紅果建材市場商家調(diào)查分類衛(wèi)浴

潔具陶瓷

地磚廚具地板家具壁紙窗簾

布藝燈飾樓梯

門窗集成

吊頂紅果整體

商家數(shù)量16家17家18家16家17家8家8家17家10家4家紅果家具建

材廣場數(shù)量8家3家7家11家9家2家2家2家2家2家紅果家具建

材廣場占用S770㎡290㎡461㎡640㎡6920㎡40㎡1100㎡520㎡180㎡120㎡恒源建材

城數(shù)量4家6家3家1家2家

5家1家

恒源建材

城占用S360㎡620㎡410㎡100㎡1300㎡

1010㎡170㎡

外圍街道

商家數(shù)量4家8家8家4家6家6家6家10家7家2家外圍街道

商家占用S265㎡1895㎡690㎡1240㎡9650㎡282㎡1920㎡1680㎡385㎡43㎡二、紅果三大建材市場的調(diào)查分析紅果家具建材廣場：1、是紅果最早成立的建材廣場，2007年底開始試營業(yè)，由于他的成立的時(shí)間比較早，又處于紅果的城市中心地帶，經(jīng)營面積比較大有13000平米，經(jīng)營品類豐富幾乎涵蓋了建材經(jīng)營的大多數(shù)品種。2、商家對市場培育的時(shí)間比較長，有一些固定的客戶，所以到現(xiàn)在為止紅果家具建材廣場的經(jīng)營狀況相比照恒源建材城、海寧建材廣場要好得多。但是由于它成立時(shí)間比較早，政府對紅果建材市場的管理引導(dǎo)工作，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。3、建材市場管理方對市場規(guī)劃的局限性，導(dǎo)致建材廣場現(xiàn)在交通組織混亂，市場業(yè)態(tài)分布混亂，市場裝修陳舊，物業(yè)設(shè)施、設(shè)備不完善。其次管理方的管理營運(yùn)不善，沒有專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，不合理的租賃面積公攤及租金遞增，消費(fèi)購物環(huán)境差，停車難等等問題加劇了管理方與商戶的矛盾。4、據(jù)前期市場調(diào)查與商戶的溝通發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)商戶表示因和市場的第二個(gè)合同期要到期了，逐年的房租遞增還是承受不了。如果是有一個(gè)更好更專業(yè)一點(diǎn)的建材市場，他們大多都愿意換地點(diǎn)經(jīng)營。恒源建材城：

1、恒源建材城是依托紅果家居建材廣場后期開展起來的一個(gè)相對新的市場，2021年開始經(jīng)營，經(jīng)營面積4500平米有經(jīng)營戶23家，其中三樓有一家經(jīng)營家具。2、相對紅果家居建材廣場它的市場規(guī)劃布局業(yè)態(tài)的分布比較好一點(diǎn)，每戶經(jīng)營商家的經(jīng)營面積要大一點(diǎn)，市場管理營運(yùn)也相比照紅果家居建材廣場好一點(diǎn)，平時(shí)節(jié)假日商場做促銷活動(dòng)商家也比較配合，但是市場整體經(jīng)營狀況不是很好，有一局部還是新裝修店面的商家投入也比較大。3、其次，他們與紅果家居建材廣場有著同樣的問題，交通不便，購物環(huán)境差，沒有專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，市場裝修陳舊，物業(yè)設(shè)施、設(shè)備不完善。因經(jīng)營面積太小，經(jīng)營品種太少，沒有形成規(guī)模導(dǎo)致生意不是很好。4、我們前期市場調(diào)查與一些商戶溝通情況是：如果新建材市場在規(guī)模、租金、規(guī)劃、設(shè)施、交通、營運(yùn)管理等問題能夠解決好，他們大多數(shù)經(jīng)營戶也比較樂于投資。海寧建材城情況：

海寧建材廣場是三個(gè)建材廣場中開展最晚的建材廣場，也是經(jīng)營狀況最差的建材廣場，由于他的商場定位是百貨經(jīng)營，只拿出1000平米做建材，現(xiàn)在百貨賣場以停業(yè)，當(dāng)初招了20家的建材商戶到現(xiàn)在只剩5家在經(jīng)營。與他們溝通過如果有新的建材商場，條件適宜他們肯定進(jìn)入。紅果家具建材廣場周邊街鋪市場情況:1、這些街鋪主要是依托紅果家具建材廣場、恒源建材城為中心開展引生而出，主要集中在竹海西路，杜鵑北路，勝境大道，軍民路，杜鵑中路等。2、經(jīng)營范圍主要有家具、石材、墻地磚、木地板、門、衛(wèi)浴、墻紙、燈飾、整體廚具、布藝、窗簾等。這些商家有一局部是以前紅果家具建材廣場、恒源建材城、海寧建材廣場的商戶，由于不滿意建材市場的管理及租金的漲幅才另行找門面經(jīng)營。3、這一局部商家我們通過市場調(diào)查摸底，了解主要是由于他們現(xiàn)在所處的地段租金、規(guī)模、交通等局限性比較大，生意不是很好。4、希望紅果還是要有一個(gè)規(guī)模大、經(jīng)營品類齊全、規(guī)劃好、交通便捷、購物環(huán)境好、租金適宜、營運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)的建材家居賣場。所以他們對新的建材商場很期待，也比較感興趣。競爭對手龍祥家具建材廣場調(diào)查

龍祥家具建材廣場調(diào)查分析：一樓5000㎡主要規(guī)劃做地磚、木地板、木門等，租金59元／㎡。二樓6000㎡主要做廚柜、衛(wèi)浴、墻紙等，租金39元／㎡。三樓9500㎡主要做廣東家具，租金在29元／㎡。通過調(diào)查他們招商有3個(gè)月了，一二三樓招商都沒有完成，其中三樓招商工作沒有進(jìn)展。廣告宣傳幾乎沒有投入，招商營運(yùn)團(tuán)隊(duì)沒有組建，物業(yè)是當(dāng)?shù)刈鲭p虎家具和掌上明珠家具的老板租賃的。經(jīng)過我們和建材經(jīng)營戶的溝通和市場調(diào)查，很多商家對龍祥家具建材廣場的地理位置、經(jīng)營方式、經(jīng)營者實(shí)力、交通環(huán)境、租金等不滿意，對龍祥建材廣場抱著觀望態(tài)度，不看好這個(gè)建材市場。1、經(jīng)過調(diào)查目前紅果整個(gè)經(jīng)濟(jì)開展相當(dāng)迅速，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平頗高，具有很強(qiáng)的購置力。2、地產(chǎn)行業(yè)工程也在迅趨開展，建材行業(yè)的市場需求日益增大，近五年作為紅果唯一的三大建材家居廣場就占據(jù)了建材市場的鰲頭，根本壟斷整個(gè)紅果建材家居業(yè)。3、目前當(dāng)?shù)卣度氪罅抠Y金規(guī)劃、調(diào)整城鎮(zhèn)道路及商業(yè)布局，建材城地處城鎮(zhèn)市中心商圈，從經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)開展角度來看，現(xiàn)有建材城不利于城鎮(zhèn)規(guī)劃，紅果地貌不規(guī)那么、道路較窄，貨運(yùn)貨車容易毀壞商業(yè)路段并會造成交通擁堵。4、現(xiàn)有三大建材城物業(yè)裝修、設(shè)施、設(shè)備較差，內(nèi)部物業(yè)管理混亂、租金隨著逐年遞增越來越高，商家難以經(jīng)營。5、經(jīng)過對紅果建材家居的市場調(diào)查，對建材經(jīng)營戶的溝通及了解，有70%的建材經(jīng)營戶希望，紅果還是要有一個(gè)規(guī)模大、經(jīng)營品類齊全、規(guī)劃好、交通便捷、購物環(huán)境好、租金適宜、營運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)的建材家居賣場。三、紅果建材市場調(diào)查總結(jié)工程根本判斷〔1〕、印象小商匯工程立地商圈，適于建材行業(yè)的長遠(yuǎn)經(jīng)營規(guī)劃，具有良好的貨運(yùn)、交通組織和便于建材購物、停車的大型停車場。〔2〕、具有良好的建筑結(jié)構(gòu)，三層商業(yè)總面積約15000平方米的商業(yè)容量。物業(yè)設(shè)施、設(shè)備完好。時(shí)機(jī)：1、經(jīng)過市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)紅果家居建材廣場和恒源建材城內(nèi)商家因租期臨近、面臨繳納最后一年租金。擔(dān)憂下一個(gè)合同期的租金上漲。2、現(xiàn)有三大建材城物業(yè)裝修、設(shè)施設(shè)備較差影響開展，內(nèi)部物業(yè)管理混亂、租金隨著逐年遞增越來越高。且管理方?jīng)]有廣告宣傳及促銷方案，商家經(jīng)營困難。3、商家反響急于尋求新市場搬遷，對于工程定位于建材廣場，打造建材家居購物廣場具有良好的契機(jī)。難點(diǎn)：1、工程已售賣出的商鋪沒有跟小業(yè)主簽訂合理的返租協(xié)議。2、工程二樓農(nóng)貿(mào)市場搬遷或撤出問題的解決。

結(jié)論：綜合上述調(diào)查數(shù)據(jù)和實(shí)際情況分析，如工程解決存在的劣勢問題，在專業(yè)籌劃、招商、大力宣傳推廣及專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理下，打造新型的家居建材廣場可行性很高。

印象家居建材展示中心第四局部

工程定位一、案名定位紅果首個(gè)一站式家居建材賣場

二、商業(yè)定位第四局部

工程定位三商業(yè)主題定位：

打造紅果首個(gè)百貨型家居建材示范中心，總經(jīng)營面積達(dá)18000平米.集家具、建材、家裝、家飾、裝修設(shè)計(jì)、銷售、展示為一體的家居建材展示中心。

四商業(yè)檔次定位：經(jīng)營商品定位中端，本著“名品進(jìn)名店〞原那么，只要到印象家居建材展示中心，就能找到適合自己的家居建材名品。五商業(yè)經(jīng)營模式定位：“市場化經(jīng)營、商場化管理〞，全新的體驗(yàn)式營銷效勞、星級購物環(huán)境及一站式家具建材購物，縮短消費(fèi)者的采購時(shí)間。

六、商業(yè)運(yùn)作模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一效勞。七、業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃：一層：衛(wèi)浴潔具、陶瓷、石材。二層：墻紙、地板、門、樓梯、整體櫥柜。三層：燈飾、家具、家裝公司、窗簾。負(fù)一層：五金、木材、涂料、裝飾裝修材料。面積劃分策略

減少投資者的壓力，并兼顧到經(jīng)營商家用起來方便，考慮業(yè)態(tài)定位和消費(fèi)能力等因素。一、二層將鋪位劃分為：主通道周邊鋪面設(shè)置中層規(guī)模，在100—150平米之間；其余次級通道旁的鋪面設(shè)置為小零散鋪面，面積在60—80平米之間；三層鋪位劃分有兩套方案1、主通道周邊鋪面在300—500平米之間；次級通道旁的鋪面在60—80平米2、可暫不進(jìn)行劃分，預(yù)留家具大型賣場使用注：但所有鋪面均是可拆分整合的，因此在某些地方需預(yù)留通道位置第五局部返租建議及政策返租要點(diǎn)：1、返租協(xié)議由九洲商業(yè)營運(yùn)管理公司與小業(yè)主簽訂并執(zhí)行。2、把小業(yè)主分為假設(shè)干小組，推選出業(yè)主代表。與九洲商業(yè)營運(yùn)管理公司共同協(xié)商返租事宜。原那么：個(gè)別意愿必須服從大多數(shù)權(quán)益。3、制定返租方案4、返租事宜由專人負(fù)責(zé)。5、制定返租政策返租統(tǒng)計(jì)表層數(shù)套內(nèi)面積建筑面積返租數(shù)量一層3863.29㎡5311.12㎡154家二層300.21㎡452.46㎡10家三層633.74㎡1192.63㎡34家合計(jì)4797.24㎡6956.21㎡198家商鋪返租流程整理商鋪小業(yè)主資料。

推選出業(yè)主代表

簽訂委托事項(xiàng)。業(yè)主代表與九洲商業(yè)營運(yùn)管理公司協(xié)商返租事宜。簽訂返租協(xié)議。返租租金、租期、遞增及免租期政策返租租金：一、二層按均價(jià)20元/每平米計(jì)算〔按套內(nèi)面積〕三層均價(jià)10元/每平米計(jì)算〔按套內(nèi)面積〕返租租期10年：第一期五年，第一、二年無遞增，從第三年起逐年遞增5%~8%;第二期五年，租金隨行就市。返租租金支付方式：季度末、年中、年底。返租免租期：一年第六局部招商政策租賃合同期限五年，大型商家租賃合同期另行確定商戶免租期一年〔含裝修期〕租金第一、二年無