海南省旅游房地產(chǎn)研究

海南省旅游房地產(chǎn)研究課題

——初步思路匯報中國管理資訊網(wǎng)旅游房地產(chǎn)的概念

定義旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會人類追求理想生活方式的必然結(jié)果旅游房地產(chǎn)是旅游度假概念的延伸，包括：——私人度假房產(chǎn)〔度假別墅、度假公寓等〕——產(chǎn)權(quán)式酒店——分時度假房產(chǎn)〔別墅、公寓等〕理解以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式開發(fā)工程全部或局部實現(xiàn)了旅游的功能。旅游房地產(chǎn)的概念

本次研究范圍和類型結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)開展的特點，分為兩種類型：城市型旅游房地產(chǎn)度假區(qū)型旅游房地產(chǎn)相關(guān)理論支持

生態(tài)足跡理論相關(guān)理論支持

生態(tài)足跡理論全球生態(tài)足跡數(shù)據(jù)全球人均生態(tài)足跡2.2公頃阿聯(lián)酋最高，為9.9公頃阿富汗最低，為0.3公頃中國生態(tài)足跡數(shù)據(jù)人均生態(tài)足跡1.5公頃人均生態(tài)承載能力僅0.8公頃生態(tài)赤字達0.7公頃/人數(shù)據(jù)來自世界自然基金會(WWF)的?2004地球生態(tài)報告?相關(guān)理論支持

宜居城市中國宜居城市有關(guān)部門指標人均可用淡水資源總量：標準值為2400立方米人均城市用地面積：分標準值為100平方米人均住房建筑面積：標準值為26平方米城市綠化覆蓋率：標準值為35%相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究海岸帶區(qū)的概念普遍定義為從海洋向內(nèi)陸50英里的條狀地帶。也可以定義為沿?？h包括的陸地。沿?？h占美國大陸面積的17%。海岸帶流域是另一種有益的海岸帶歸類方法，海岸帶流域占美國大陸面積的13%。相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究沿海人口增長趨勢海岸帶區(qū)域始終居住著全國50%或以上的人口。在過去的40年間，海岸帶的人口密度大致是內(nèi)陸的5倍。在2000年，美國沿?？h的人口密度是275人/平方英里，2021年將到達325人/平方英里。許多海岸帶區(qū)是主要的旅游區(qū)，1997年，美國東北部海濱大約有50萬套季節(jié)性住房。美國海岸帶縣和非海岸帶縣的歷史和預(yù)測的人口密度相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究沿海城市擴展的趨勢美國沿海城市擴展速度高于全國平均水平最顯著的增長表現(xiàn)在城市面積和沿海休閑度假區(qū)的擴張。美國大陸非海岸帶流域的開發(fā)區(qū)面積占流域總面積的比例從1982年的3%增加到1997年的4.2，；而同期，海岸帶開發(fā)區(qū)占海岸帶流域面積的比例從10%增加到13.7%。如果這種趨勢繼續(xù)，2025年，美國海岸帶流域25%以上的土地會被開發(fā)。相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究沿海城市擴展的趨勢美國土地的消耗速度是人口增長速度的2倍以上美國大陸已開發(fā)區(qū)面積在1982年到1997年間增加了2500萬英畝，增加率為34%；而同期人口增長了15%。如果這個趨勢持續(xù)到2025年，全國將再消耗6800萬英畝的農(nóng)村土地。土地開發(fā)速率和人口增長速率相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究城市增長與流域保護科學(xué)——什一律美國研究結(jié)果說明：在流域內(nèi)，如果10%以上的土地面積為不透水外表，那么該流域內(nèi)的河流和溪流的環(huán)境質(zhì)量要嚴重退化。美國一般開發(fā)區(qū)中40%的土地是不透水外表。相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究保護的戰(zhàn)略和手段海岸帶生態(tài)系統(tǒng)的保護需要的是區(qū)域和街坊社區(qū)層次上采取不同的開發(fā)方式。區(qū)域?qū)哟伟褏^(qū)域內(nèi)的流域劃分為已開發(fā)區(qū)或未開發(fā)區(qū)，確定哪些流域的不透水地外表積尚低于10%，哪些高于10%。首先把城鎮(zhèn)開展分配給已開發(fā)流域，然后把已開發(fā)區(qū)難以容納的城鎮(zhèn)開展規(guī)劃分配給未開發(fā)的流域。擬開發(fā)流域確實定取決于其生態(tài)重要性和其它區(qū)域開展的考慮。制定政策，以保證未開發(fā)的流域內(nèi)的不透水地外表積低于10%。比方農(nóng)村區(qū)劃、城市增長邊界等。確保地方政府區(qū)劃在已開發(fā)和未開發(fā)的流域內(nèi)保存足夠的土地用于未來的開發(fā)。相關(guān)理論支持

美國海岸帶管理研究保護的戰(zhàn)略和手段海岸帶生態(tài)系統(tǒng)的保護需要的是區(qū)域和街坊社區(qū)層次上采取不同的開發(fā)方式。街坊層次提高新開發(fā)區(qū)的密度，不得低于7-10個單元/英畝〔或18-25個單元/公頃〕，減少車輛出行。街區(qū)密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里設(shè)置100多個街區(qū)。美國度假區(qū)實例研究

分類多功能度假勝地度假村多功能區(qū)域度假村第二寓所度假社區(qū)旅館度假村

分時制度假村多功能度假勝地度假村夏威夷州的卡帕魯阿度假村海貍溪度假村多功能區(qū)域度假村賓夕法尼亞州的隱居谷四季度假村第二寓所度假社區(qū)第維斯島度假村海濱度假村旅館度假村博卡拉頓度假村及俱樂部西班牙灣度假村分時制度假村迪斯尼老西關(guān)度假村美國度假區(qū)實例研究

結(jié)論佛羅里達州海濱度假村局部平面圖旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類型的度假區(qū)有不同的用地比例分時度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段美國度假區(qū)實例研究

分析結(jié)論第二寓所度假社區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類型的度假區(qū)有不同的用地比例分時度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地占建設(shè)總用地的50-70，平均約為55%美國度假區(qū)實例研究

分析結(jié)論旅館度假區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類型的度假區(qū)有不同的用地比例分時度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地只占建設(shè)總用地的大約10%美國度假區(qū)實例研究

分析結(jié)論其它類型度假區(qū)用地構(gòu)成

旅游房地產(chǎn)是現(xiàn)人類追求理想生活的必然結(jié)果第二寓所是度假區(qū)的重要功能，只是不同類型的度假區(qū)有不同的用地比例分時度假是房產(chǎn)高空置率的有效解決手段住宅用地占建設(shè)總用地的40-50城市實例研究

黃金海岸城市概況黃金海岸位于澳大利亞昆士蘭州，沿海岸線旅游景點眾多，并擁有眾多的主題公園等，旅游業(yè)已經(jīng)成為該市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。黃金海岸城市鳥瞰城市實例研究

黃金海岸城市規(guī)模土人口密度黃金海岸總面積1406.2平方公里，2005年城市總?cè)丝?8.26萬官方預(yù)測2021年總?cè)丝趯⑦_68.36萬，年均增長率2.2%。人口密度343.2人/平方公里黃金海岸土地利用規(guī)劃圖城市實例研究

黃金海岸黃金海岸住房產(chǎn)權(quán)狀況住房總量根據(jù)2001年的調(diào)查，黃金海岸共有187103套住宅住房空置率為8.5%〔15897套沒有人居住從1998年到2003年，平均每年批建的住房套數(shù)約6300套產(chǎn)權(quán)33.3%的住房是自己擁有產(chǎn)權(quán)的22.8%的住房是正在購置中的34.7%的住房是租用的城市實例研究

黃金海岸黃金海岸住房類型構(gòu)成住房類型構(gòu)成黃金海岸的住房大局部是獨立式的，占總數(shù)的53.6%〔100208套〕連排式住宅和townhouse占14.7%〔27436套〕公寓型住房僅占20.2%〔37832套〕城市實例研究

黃金海岸黃金海岸住房類型構(gòu)成黃金海岸的住房大局部是獨立式的，占總數(shù)的53.6%〔100208套〕連排式住宅和townhouse占14.7%〔27436套〕公寓型住房僅占20.2%〔37832套〕海南旅游房地產(chǎn)開展狀況城市型旅游房地產(chǎn)主要分布在三亞市、?？谑泻铜偤Ｊ腥齺喪袖N售對象主要是島外市場，島外人士購房已占主導(dǎo)地位。?？谑袓u內(nèi)外人士購房比例趨于穩(wěn)定。瓊海島外購房人士比例呈上升趨勢。度假型旅游房地產(chǎn)主要分布在東海岸線的三亞、瓊海、萬寧及陵水等市縣的旅游度假區(qū)，以及西海岸線的臨高、昌江及樂東等局部旅游度假區(qū)。海南旅游房地產(chǎn)開展狀況城市型旅游房地產(chǎn)?？谧》夸N售情況結(jié)論：?？谧》夸N售情況無論從銷售套數(shù)比例還是從銷售面積比例看，2004年到2005年島外人士購房比例穩(wěn)步增高，到2005年末，島外認識購置已占主導(dǎo)地位。從2006年開始，前期島外人士購房比例還穩(wěn)步提高，之后島內(nèi)人士購房比例有上升趨勢。島內(nèi)島外人士購房比例在經(jīng)過一段時期的波動之后，將持續(xù)一個相對穩(wěn)定的比例。海南旅游房地產(chǎn)開展狀況城市型旅游房地產(chǎn)三亞住房銷售情況及構(gòu)成結(jié)論：三亞住房銷售總套數(shù)穩(wěn)步增長。島外人士購房套數(shù)比例在增長的同時島內(nèi)人士購房下降。銷售對象主要是島外市場。作為旅游城市，島外人士購房已占據(jù)了三亞購房的主導(dǎo)地位。海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

海岸帶包括沿海12個市沿海市縣土地總面積為24852.32平方公里，占海南島土地總面積的72.3%。海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

城鎮(zhèn)建設(shè)用地通過對沿海12個市縣的總體規(guī)劃進行分析研究，得出以下結(jié)論：沿海市縣現(xiàn)狀總建設(shè)用地683.23平方公里，占沿海市縣總面積的2.7%;沿海市縣規(guī)劃總建設(shè)用地1239.65平方公里，占沿海市縣總面積的5.0%;沿海市縣規(guī)模一覽表人口（萬人）建設(shè)用地（平方公里）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃沿海市縣總和667.69879.99683.241239.65海南島市縣總和787.071045.73788.211445.60比重（%）84.884.286.785.8海南島海岸帶建設(shè)的分析研究

度假區(qū)建設(shè)用地據(jù)不完全統(tǒng)計，旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積為65707.47公頃，總?cè)丝跒?012888人；由于旅游度假區(qū)規(guī)劃層次不一、年限各異、且規(guī)模數(shù)據(jù)不齊等，通過假定以下條件成立，推算旅游度假區(qū)的人均建設(shè)用地為250平方米，計算得總建設(shè)用地為25322.2公頃。1〕選擇有資料數(shù)據(jù)的代表旅游度假區(qū)，計算人均建設(shè)用地；2〕其它海岸帶旅游度假區(qū)建設(shè)用地相同。海南島海岸帶建設(shè)的研究成果

海岸帶建設(shè)容量的合理范圍〔生態(tài)足跡理論〕根據(jù)生態(tài)足跡理論，海岸帶城鎮(zhèn)人類生態(tài)足跡為0.3公頃/人；根據(jù)生態(tài)足