城市土地與房地產(chǎn)管理

第7章城市土地與房地產(chǎn)管理廣州概況面積：全市面積7,434.4平方公里，全國排名30名；市區(qū)面積3,843.43平方公里。市區(qū)建成面積785.44平方公里。全市轄區(qū)幅員面積全國15名〔7263平方公里〕，市區(qū)建成區(qū)面積全國第三〔785.44平方公里〕，城市中心區(qū)面積全國第五〔只計算城市中心區(qū)面積〕。地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候特點是氣溫高、降水多、霜日少、日照多、風(fēng)速小、雷暴頻繁，年平均氣溫21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照時數(shù)在1800小時以上。廣州市2011年市轄區(qū)經(jīng)營性用地出讓計劃宗地表

單位：宗、平方米序號宗地區(qū)屬土地面積規(guī)劃建筑面積

土地來源/所在園區(qū)居住用地正式計劃1金沙洲B3711B-02地塊白云4121663885儲備用地2金沙洲B3711B-08地塊白云86719134414儲備用地3小谷圍島大學(xué)城DN0101地塊番禺1290540264儲備用地4小谷圍島大學(xué)城DN0102地塊番禺637519890儲備用地一、城市土地概述〔一〕土地的定義：

土地是地球陸地外表由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括了人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果?！鞘型恋厥且粋€和城市人口、城市經(jīng)濟(jì)活動相關(guān)聯(lián)的地域性概念，它是城市形成和開展的前提，也是城市人口和城市各種活動的根底。城市土地一般是指城市市區(qū)內(nèi)的土地，屬于國家所有。土壤剖面圖〔二〕城市土地的特性1、自然特性、〔1〕位置固定性〔2〕面積有限性〔3〕空間差異性〔4〕功能永久性2、城市土地的社會特性〔1〕城市土地價值的密集性〔2〕城市土地區(qū)位的效益性〔3〕城市土地報酬的遞減性〔4〕城市土地的保值性〔5〕城市土地利益的復(fù)雜性〔6〕城市土地利用適應(yīng)價格變動具有緩慢性據(jù)國務(wù)院開展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在“土地財政〞上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進(jìn)行招拍掛，價格就會翻幾番。幾萬元一畝征地，幾百萬甚至上億元賣給開發(fā)商，征地與賣地之間的巨額利潤，讓不少地方以各種形式躲避上級的規(guī)劃管制、方案控制和審批管理，違規(guī)違法用地時有發(fā)生，農(nóng)民“被〞上樓現(xiàn)象頻頻上演，權(quán)益得不到有效保護(hù)，耕地保護(hù)也面臨空前壓力。土地財政4萬億后遺癥：中小城市成空城美國商業(yè)內(nèi)幕網(wǎng)站近日基于一份稱中國在大量建設(shè)現(xiàn)代金字塔的研究報告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國“鬼城〞〔空城〕，而河南鄭州新區(qū)那么被他們稱作中國最大的“鬼城〞北京：“亞洲最大游樂園〞撤除荒廢14年被稱鬼城二、城市土地管理〔一〕含義城市土地管理是城市政府在國家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)整土地關(guān)系，組織土地合理開發(fā)利用所進(jìn)行的各項工作的統(tǒng)稱。其任務(wù)是對城市土地的占有、分配、流轉(zhuǎn)及使用進(jìn)行規(guī)劃、組織和監(jiān)控，借以調(diào)整城市土地的關(guān)系，保護(hù)和開發(fā)城市土地資源，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開展。〔二〕必要性：提供城市根底設(shè)施用地減少土地利用中的外部性保證土地市場的穩(wěn)定運行促進(jìn)公平分配〔三〕土地資源和土地資產(chǎn)1、土地資源：經(jīng)過人們投入，能夠得到收益的、具有使用價值的土地2、土地資產(chǎn)：具有明確的權(quán)屬關(guān)系和排他性，并具有經(jīng)濟(jì)價值的土地資源〔四〕土地的功能1、負(fù)載功能2、養(yǎng)育功能3、倉儲功能4、景觀功能5、生態(tài)保護(hù)功能6、歷史記錄功能7、商品功能8、儲蓄和增值功能〔一〕城市土地規(guī)劃管理1、含義城市土地規(guī)劃是在城市土地空間上組織合理利用城市土地的一項綜合措施。實際就是城市政府合理分配或安排城市土地、調(diào)整城市土地關(guān)系、確定城市土地不同應(yīng)用方向的過程。三、我國城市土地管理的內(nèi)容

生產(chǎn)性利用非生產(chǎn)性利用2、原那么〔1〕有利于城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化〔2〕嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)對農(nóng)地的侵占〔3〕土地利用規(guī)劃要有長遠(yuǎn)眼光〔4〕講求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與生態(tài)效益的統(tǒng)一3、城市用地的分類〔1〕居住用地〔R類〕住宅用地、公共效勞設(shè)施用地、道路用地、綠地〔2〕公共設(shè)施用地〔C類〕行政辦公、商業(yè)金融業(yè)、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研設(shè)計、文物古跡、其他公共設(shè)施〔3〕工業(yè)用地〔M類〕一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用地〔4〕倉儲用地〔W類〕普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地〔5〕對外交通用地〔T類〕鐵路用地、公路用地、管道運輸用地、港口用地、機(jī)場用地〔6〕道路廣場用地〔S類〕道路用地、廣場用地、社會停車場用地〔7〕市政公用設(shè)施用地〔U類〕供給設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施〔8〕綠地〔G類〕市級、區(qū)級、居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地〔9〕特殊用地〔D類〕軍事、外事、保安用地〔10〕水域和其他用地(E類〕水域、耕地、園林、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地廣州市土地利用總體規(guī)劃草案一、規(guī)劃背景二、規(guī)劃根本情況1、規(guī)劃目的2、規(guī)劃原那么3、規(guī)劃依據(jù)4、規(guī)劃范圍5、規(guī)劃期限6、土地利用戰(zhàn)略7、土地利用目標(biāo)8、土地利用布局三、農(nóng)用地保護(hù)利用1、嚴(yán)控非農(nóng)建設(shè)占用耕地2、切實執(zhí)行耕地占補平衡制度3、嚴(yán)格落實根本農(nóng)田保護(hù)制度4、鼓勵農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)用地規(guī)模經(jīng)營四、建設(shè)用地節(jié)約集約利用1、建立指標(biāo)體系，提高土地綜合利用水平2、保障重點，合理布局新增建設(shè)用地3、盤活閑置土地4、引導(dǎo)生產(chǎn)要素向中心鎮(zhèn)集中5、合理引導(dǎo)農(nóng)村居民點整理改造6、大力促進(jìn)根底設(shè)施用地集約化7、積極推進(jìn)旅游設(shè)施用地集約化五、土地利用分區(qū)1、允許建設(shè)區(qū)2、有條件建設(shè)區(qū)3、限制建設(shè)區(qū)4、禁止建設(shè)區(qū)六、土地利用與生態(tài)建設(shè)七、規(guī)劃實施措施〔二〕城市土地的權(quán)屬管理1、土地制度

〔1〕土地制度是指人們在一定社會條件下，因為利用土地而產(chǎn)生的對土地的所有、占有、使用和處分等諸方面關(guān)系的總稱?！?〕土地所有制①人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的根底。②特點：土地屬于國家和農(nóng)民集體所有；土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓；土地所有者必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行駛所有權(quán)〔3〕土地使用制度①國家對土地使用的程序、條件、形式及土地使用權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)定。②內(nèi)容：城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度〔4〕土地管理體制土地管理體制，指土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、行政職能權(quán)限的劃分及土地管理的根本運行方式和原那么的總稱。2、土地產(chǎn)權(quán)〔1〕含義：指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利〔2〕土地產(chǎn)權(quán)的特性①土地產(chǎn)權(quán)具有排他性②土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性③土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律成認(rèn)④土地產(chǎn)權(quán)具有相對性〔3〕具體內(nèi)容土地所有權(quán)：土地所有制度的法律表達(dá)形式，是土地所有者所擁有的、受國家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利土地使用權(quán)：土地使用者依法對土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利土地租賃權(quán)：土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和局部受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地承租人，承租人有占有、使用租賃土地、并獲得土地收益的權(quán)能。土地抵押權(quán)：土地受押人對于土地抵押人不移轉(zhuǎn)占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地3、土地權(quán)屬管理的含義簡稱地權(quán)管理，即對土地的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬進(jìn)行管理，包含兩個方面的內(nèi)容：其一是對土地所有者和使用者依法享有的占用、收益及處分的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)；其二是指對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。4、土地權(quán)屬管理的作用防止土地過度集中于少數(shù)人手里使土地的使用符合社會經(jīng)濟(jì)運行規(guī)那么防止因地價暴漲而引起公眾利益的損害使土地流轉(zhuǎn)向有利于公共利益的方向進(jìn)行〔三〕城市土地地籍管理1、地籍的含義：地籍是指記載土地位置、界址、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等根本狀況的簿冊。2、地籍的分類1〕依據(jù)地籍所起的作用不同，可以分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍2〕依據(jù)地籍的特點和任務(wù)不同，分為初始地籍和日常地籍3〕依據(jù)城鄉(xiāng)土地的不同特點，可以分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍4〕依據(jù)地籍行政管理層次不同，可以分為國家地籍和基層地籍3、城市地籍管理的含義與目的含義：國家為取得有關(guān)地籍資料和全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計和土地評價等為主要內(nèi)容的國家措施。目的：〔1〕確認(rèn)土地權(quán)屬〔2〕為土地利用、管理效勞〔3〕維護(hù)土地市場秩序〔4〕為國家生產(chǎn)、建設(shè)效勞4、城市地籍管理的根本內(nèi)容1〕土地調(diào)查：是獲得土地信息、建立地籍的根底2〕土地登記：是地籍管理的核心3〕土地統(tǒng)計4〕土地評價北京土地市場降溫趨勢現(xiàn)多塊競價地暫無人應(yīng)價北京日報2023/5/2014:39:35北京市土地整理儲藏中心網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，北京正在出讓的經(jīng)營性用地合計10塊。其中，掛牌出讓的地塊有8塊，均已進(jìn)入起始競價環(huán)節(jié)，不過有半數(shù)地塊暫時無人應(yīng)價?！菜摹吵鞘型恋厥袌龉芾?、土地市場：狹義上講，是指以土地作為交易對象進(jìn)行交易的場所。廣義上講，是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。2、城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者特征：壟斷性市場反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系交易方式：出讓、出租、入股3、城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者特征：競爭性市場反映各土地使用者之間的關(guān)系交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股〔五〕國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理存在的問題及原因分析：〔1〕國有土地產(chǎn)權(quán)不明晰，是國有土地資產(chǎn)流失的根本原因土地產(chǎn)權(quán)式有關(guān)土地的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等一切權(quán)力的總稱。①國有土地資產(chǎn)所有權(quán)主體不清或管理機(jī)構(gòu)不明；②土地使用權(quán)主體關(guān)系復(fù)雜，土地使用權(quán)證隸屬不明〔2〕國有土地資產(chǎn)管理制度缺陷，是土地資產(chǎn)流失的重要原因土地使用制度存在“雙軌制〞對立，必然在實踐中產(chǎn)生矛盾，刺激隱性交易大量開展，造成國土資產(chǎn)流失?！?〕土地資產(chǎn)價值評估體系不完善，造成土地資產(chǎn)被低估而使國有土地資產(chǎn)流失土地評估工作處于起步，缺乏經(jīng)驗，從業(yè)人員專業(yè)人員少、業(yè)務(wù)素質(zhì)差，隨意性大〔4〕國有土地資產(chǎn)處置不當(dāng)，導(dǎo)致非法流失變?yōu)楹戏魇А?〕與國有土地資產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不完善，是造成流失的直接原因①產(chǎn)權(quán)制度法律法規(guī)不完善；②土地資產(chǎn)管理法律法規(guī)不完善；③土地資產(chǎn)評估和中介活動法律法規(guī)不完善四、我國城市土地管理體制1986年以后，城市土地管理事權(quán)不斷擴(kuò)展1、國家土地管理局統(tǒng)一管理土地資源開發(fā)利用

1986年3月，中共中央、國務(wù)院聯(lián)合開發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》。

1986年成立國家土地管理局，擬定《土地管理法》。2、逐步建立了土地有償使用制度

1987年，深圳市政府以定向議標(biāo)的方式出讓了中國第一塊國有土地的使用權(quán)。

1990年。，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

3、加強(qiáng)了部門間協(xié)調(diào)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務(wù)院的土地管理部門主管全國土地的管理工作，縣級以上人民政府的土地管理部門主管本行政區(qū)域的土地管理工作，全國形成統(tǒng)一管理、分工負(fù)責(zé)的管理體制我國城市土地管理的機(jī)關(guān)體制：國務(wù)院、國家土地管理局、縣級以上地方人民政府土地管理局我國城市土地管理機(jī)構(gòu)：城市土地管理局、城市規(guī)劃管理局、城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局、城市司法局現(xiàn)行城市土地管理體制的運行

1、土地收購儲藏制度成為政府調(diào)控市場的主要工具

土地收購儲藏制度，是由政府依照法定程序，運用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收購、回購、置換和征用等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)利用和存儲后，以公開招標(biāo)、拍賣出讓方式供給土地，控制各類建設(shè)用地需求的制度?！?〕增強(qiáng)了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力

〔2〕為確定城市土地供給量提供了方法

〔3〕土地本錢確定

〔4〕審批時間短

2023年廣州市國土局260億元用于土地收購儲藏主要職責(zé):

1.根據(jù)市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組提出的收購方案,對全市市屬企事業(yè)單位、各鎮(zhèn)區(qū)和村委會需盤活的存量土地和其它需調(diào)整的存量土地適時進(jìn)行收購。

2.根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃以及市場需求,適量儲藏土地,增強(qiáng)政府對土地供給的調(diào)控力度。

3.管理由市政府依法沒收和依法收回的閑置、拋荒及其它無力繼續(xù)開發(fā)的土地,并納入儲藏土地范圍。

4.在市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)和監(jiān)督下,管理、運作好由財政撥付的土地儲藏資金。

5.在市政府職能部門的指導(dǎo)下,做好儲藏土地的前期開發(fā)工作,做好對收購、

儲藏土地的資金測算平衡、招商洽談以及投放市場的前期準(zhǔn)備,并協(xié)助做好土

地出讓的其它準(zhǔn)備工作:搞好綜合統(tǒng)計,定期向市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報告

運作情況。2、招標(biāo)、拍賣、掛牌成為政府供給經(jīng)營性土地的唯一方式

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》于2007年11月1日正式施行。

3、構(gòu)建了較為完善的土地交易規(guī)那么

4、提供效勞成為政府營造市場環(huán)境的主要內(nèi)容

〔1〕建立了市場信息發(fā)布制度。

〔2〕為提高交易時機(jī)，降低交易本錢、保障交易平安，政府為土地使用權(quán)交易提供了交易場所，建立土地有形市場。

〔3〕交易監(jiān)管的“邊防員〞。

5、中介組織成為獨立運作的市場主體東莞市土地交易中心

一、主要職能：東莞市土地交易中心是東莞市人民政府指定的土地交易綜合場所，是市國土資源管理部門對外辦公、效勞承諾的“窗口〞。具體職責(zé)有：

1、貫徹執(zhí)行國家土地管理法律、法規(guī)、政策，具體實施有形土地市場開展規(guī)劃、目標(biāo)；

2、受國土資源部門和其它單位、個人委托，組織土地招標(biāo)、拍賣；

3、負(fù)責(zé)受理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易的申報，并辦理報批條件初審，交易鑒證，代辦土地招商、展銷、洽談工程，攝合土地交易、提供信息咨詢，代收代繳土地稅費等具體業(yè)務(wù)；

4、承擔(dān)市國土資源部門對外公開辦公、效勞承諾的“窗口〞職責(zé)，負(fù)責(zé)審查、受理、分發(fā)、清退申報資料，協(xié)助執(zhí)行效勞承諾工作事項；

5、負(fù)責(zé)搜集、儲存并定期發(fā)布土地交易行情和有關(guān)政策法規(guī)信息，向社會提供土地交易信息效勞；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。

二、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)：窗口辦文部、市場部、信息部

三、人員正科級事業(yè)單位，人員編制15人，設(shè)主任1名，副主任2名。

五、我國城市土地管理存在問題及對策問題產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷土地市場機(jī)制不健全政府職能發(fā)揮不到位對策(p172)案例分析2004年5月，監(jiān)察部和國土資源部派出聯(lián)合調(diào)查組，在陜西省、西安市政府及有關(guān)部門的配合下，對陜西省周