宏廈香洲里策劃方案

11宏廈·香洲里營銷策劃By王佩林 12?目標客戶分析?項目背景?競爭項目?推廣方案?市場分析?產(chǎn)品介紹目錄?項目概況?項目SWOT分析131項目簡介2項目概況項目概況14

本案將通過對院落和景觀的創(chuàng)新性處理，營造出一種即相互關聯(lián)又彼此獨立的獨聯(lián)體形態(tài)。整個園區(qū)由獨聯(lián)體別墅、獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊合別墅四類產(chǎn)品組成，主力戶型為220-280㎡，建成后將成為城西板塊低密度住區(qū)的代表作。

本項目位于杭州市文二路西端、余杭區(qū)五常管委會轄區(qū)內(nèi)西溪濕地公園西側，西溪濕地區(qū)域范圍內(nèi)。項目概況項目簡介15項目規(guī)劃狀況城區(qū)：余杭區(qū)地址：文二路西端、沿荊常大道向南約500米處，西溪濕地國家公園板塊：西溪濕地與濕地三期中心帶開發(fā)商：杭州宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面：243-283平方米，贈送庭院面積88-200面積，地下室面積105-187平方，露臺29-64平方項目概況16項目規(guī)劃狀況項目概況價格詳情：480萬起主力建筑類型：聯(lián)排、疊排物業(yè)類別：別墅地上建筑面積:31292.8平方米地下建筑面積20508平方米占地面積:33333.30平方米開盤時間:2010年10月交付時間:2012年12月17項目規(guī)劃狀況項目概況裝修情況:毛坯總戶數(shù):170物業(yè)公司:綠城物業(yè)公司車位數(shù):地下274個；地面18個車位配比:1.818建筑分期項目概況獨聯(lián)體別墅6、9#多層1、8#預售均價30000/㎡開盤時間2011-09-28交付時間2012-12本期戶數(shù)10交付標準毛坯物業(yè)類別住宅建筑類別別墅一期預售均價29000元/㎡開盤時間2010-12-18交付時間2012-12本期戶數(shù)60交付標準毛坯物業(yè)類別住宅建筑類別別墅191杭州市房地產(chǎn)整體情況分析2近年政策與市場發(fā)展狀況市場背景項目背景企業(yè)背景2近年房市價格110杭州市房地產(chǎn)整體情況分析近年來杭州房價上漲幅度較快供求關系的嚴重失衡土地的不飽和供應令土地成交價格連年倍升高額的地價成本直接抬高了房產(chǎn)價格城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛市場背景項目背景111近年政策與市場發(fā)展狀況市場背景項目背景12年杭州市區(qū)延續(xù)了“限購、限貸”等遏制投資和投機購房的嚴厲政策措施，商品房價格水平有所回落13年的杭州樓市在總體銷售額創(chuàng)歷史新高的同時還留下了大量庫存積壓點評：毫無疑問，杭州樓市發(fā)展已經(jīng)進入一個全新的格局112可以看出，近年樓市均價高達1.2W-1.4W每平方。在經(jīng)歷了10年，11年調(diào)控壓力后，房市價格再度掀起高潮。近年房市價格市場背景項目背景113企業(yè)背景1公司簡介2作品展示項目背景項目背景114公司簡介企業(yè)背景

杭州宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于西湖區(qū)天目山路161-2號匯豐公寓北樓底層一、二層，于2008年7月14日在杭州工商局注冊成立。開發(fā)商先后在杭州、蕭山和山東開發(fā)過幾個項目，包括三里亭的百合公寓，蕭山的東方嘉苑，山東的鳳凰雅苑、香洲里和蕭山的茗香庭。項目背景115公司作品企業(yè)背景項目背景百合公寓東方嘉苑茗香庭鳳凰雅苑1161住房現(xiàn)狀特點2市場需求分析需求分析市場分析西溪板塊供應分析117杭州市現(xiàn)有住房特點目前我市現(xiàn)有住房特點：居民現(xiàn)有住房條件一般；居民對住房整體滿意度一般。需求分析市場分析住房需求特點：大多數(shù)居民看好我市房地產(chǎn)市場前景，未來五年，首次置業(yè)和改善住房需求量依然龐大。118市場需求分析市場真實需求依然存在，居民對現(xiàn)有住房滿意度不高。

住宅潛在需求，即住房未來的需求。 相關調(diào)查結果表明，2/5的家庭會購房，1/5的家庭可能購房；超過1/4的家庭擬在5年內(nèi)購房，說明我市住宅市場的真實需求依然存在，且規(guī)模巨大。市場分析需求分析119居民潛在購房需求特征明顯：區(qū)域選擇高度集中于成熟區(qū)塊，供求空間錯位依然 明顯；高收入者、年輕族出現(xiàn)購房郊區(qū)化趨勢；多層仍是購房者的首選，排屋別墅類產(chǎn)品需求有相 當比例。市場分析市場需求分析需求分析120西溪板塊供應分析市場分析市場分析1土地供應分析2土地價格情況3供應潛力分析121在杭州，市區(qū)以外房價最貴的地方在哪里？兩個疑問答案是：西溪板塊。答案還是：西溪板塊。未來兩三年，杭州住宅供應量最大的板塊在哪里？市場分析西溪板塊供應分析122西溪附近土地供應情況五常六連體地塊600畝低容積率宅地供應

這六宗地加在一起，有484畝，加上附近107畝的楊家牌樓A地塊，則西溪五常有近600畝的低密度宅地將建成商品住宅樓，這些地能建42.6萬方的房子。西溪板塊供應分析市場分析123西溪附近土地供應情況西溪五常推出土地一覽表西溪板塊供應分析市場分析序號地塊名稱土地性質面積（m2）容積率限高（米）1楊家牌樓Ａ地塊住宅713931.00.8182五常街道出讓地塊二住宅481831.1183五常街道出讓地塊三住宅684941.1184五常街道出讓地塊四住宅593231.1185五常街道出讓地塊五住宅513861.1186五常街道出讓地塊六住宅716251.1187五常街道出讓地塊七住宅237821.118合計建筑面積42.6萬方

394186（591.3畝）124西溪附近土地價格因為位置特殊，西溪濕地限高，限容積率，所以，西溪五常板塊成為杭州低密度住宅最集中的地方。正因為低密度，又緊鄰西溪濕地，加上距離市區(qū)不遠，所以，西溪五常板塊幾乎是天生的樓市貴族，目前在售房源價格幾乎可以比肩市區(qū)。西溪五常2010年拍賣的兩宗低密度宅地，樓面價也在萬元之上。若以集中度而論，西溪板塊應該是杭州首席高檔住宅區(qū)。事實證明，這6宗地的樓面價均拍出萬元之上。西溪板塊供應分析市場分析125西溪五常從09年7月開始發(fā)力。09年7月20日，西溪風情附近的余政掛出[2009]13號、14號地塊，樓面價拍出8858、8916元/平方米的樓面價，誕生了國恒地產(chǎn)這樣的樓市超級大黑馬，輿論為之嘩然。從08年5月出讓的余政掛出[2008]07號地塊開始，到10年，西溪五常已出讓宅地高達1066.7畝，幾乎是同期杭州住宅用地出讓最多的板塊。

西溪附近土地供應潛力西溪板塊供應分析市場分析126這1066.7畝宅地，可以建造120.4萬方的住宅，加上前面將推7宗地42.6萬方的住宅建面，則2015年之前，西溪五常板塊的住宅供應潛力高達160萬平方米。加上該板塊在售樓盤如西溪風情、西溪蝶園、西溪里的剩余庫存，則供應潛力在200萬平方米之上。

西溪附近土地供應潛力西溪板塊供應分析市場分析127西溪附近土地供應潛力西溪板塊供應分析值得注意的是，這里的200萬方住宅，與其它板塊的200萬住宅，是不同的概念。因為西溪五常絕大多數(shù)的地塊，容積率都在1.1~1.6之間，屬于低密度住宅區(qū)。若以3萬/平方米的售價計算，這些房子能賣600億以上。點評：西溪濕地固然是稀缺的資源，而西溪板塊的住宅，卻并不稀缺。

市場分析128競爭樓盤1大華·西溪風情2昆侖府3華元·美林公館129競爭樓盤競爭項目1：大華西溪風情

大華·西溪風情，文二西路直達，400米近距離毗鄰西溪濕地，規(guī)劃用地1200余畝，建筑面積逾50萬平方米的城市游艇大區(qū)，17萬平方米西溪天然水域、3萬余平米中央生態(tài)景觀湖。項目概況產(chǎn)品特點大華·西溪風情引溪入園，約500米中旬景觀河、1500米東西景觀內(nèi)河，建筑依水而筑，形成獨特“水院”，將頂級奢華游艇帶入西溪，3000余平米高級會所，戶戶邊套，電梯、室內(nèi)泳池、歐式立面花崗巖墻裙，伊通保溫砌磚，實木門窗、中央空調(diào)、吸塵系統(tǒng)，十項安全防范系統(tǒng)等共同構筑。130競爭樓盤產(chǎn)品特點電梯、室內(nèi)泳池、歐式立面花崗巖墻裙，伊通保溫砌磚，實木門窗、中央空調(diào)、吸塵系統(tǒng)，十項安全防范系統(tǒng)等共同構筑。優(yōu)勢分析：環(huán)境好：位于西溪濕地附近，中心水系湖貫穿整個小區(qū)。自然環(huán)境好，空氣清新。享受大城西的現(xiàn)有配套之外，另建有會所和商業(yè)街。麗水成天的風景給予了回歸家庭、回歸私域的生活體驗。在杭州屬于稀缺樓盤。地理位置：距國家西溪濕地僅有400米，東門是文二西路的末端，北門在文一路西上。低建筑密度：通過小區(qū)道路的合理組織，休閑設施的精心安排，提供自然、舒適的居住環(huán)境。劣勢分析：區(qū)位：距離市中心距離較遠，到達中心地區(qū)需要10公里路程。價格：獨棟別墅價格過高，有的甚至高達十萬元每平米，別墅最低價也高達一千萬。入住率：因為價格因素，盡管小區(qū)各項設施很好，但是入住率任然只有60%。

大華·西溪風情，文二西路直達，400米近距離毗鄰西溪濕地，規(guī)劃用地1200余畝，建筑面積逾50萬平方米的城市游艇大區(qū)，17萬平方米西溪天然水域、3萬余平米中央生態(tài)景觀湖。項目概況競爭項目1：大華西溪風情131競爭樓盤

昆侖府位于文二西路西口，面對廣福寺以及公交車站，緊靠繞城高速，總占地面積46574平方米，總建筑面積85940平方米。昆侖府包括合院排屋以及多層住宅總共288戶，容積率1.08，綠化率30%。項目概況產(chǎn)品特點向心式、互相照應的“獨棟式合院”，使鄰里之間能增加很多的安全視線互動，在安全系數(shù)上大大增強。采用意式立面外墻，全石材，融合中式四合院形態(tài)，打造獨棟感更為強烈的內(nèi)獨棟式合院排屋建筑。競爭項目2：昆侖府132競爭樓盤

昆侖府位于文二西路西口，面對廣福寺以及公交車站，緊靠繞城高速，總占地面積46574平方米，總建筑面積85940平方米。昆侖府包括合院排屋以及多層住宅總共288戶，容積率1.08，綠化率30%。項目概況產(chǎn)品特點向心式、互相照應的“獨棟式合院”，使鄰里之間能增加很多的安全視線互動，在安全系數(shù)上大大增強。采用意式立面外墻，全石材，融合中式四合院形態(tài)，打造獨棟感更為強烈的內(nèi)獨棟式合院排屋建筑。優(yōu)勢分析交通便捷：近西溪濕地、自然景色優(yōu)美；西溪宜居區(qū)域，周邊小區(qū)多、商業(yè)配套豐富、居住氛圍濃。價格可以接受：花園洋房預計均價13000-15000元/平方米。62、89方戶型為板塊內(nèi)稀缺小戶型，總價低。且前兩年免收物業(yè)費。建筑材料佳：石材干掛里面，且多層住宅享別墅排屋景觀。劣勢分析配套：西溪濕地板塊也有其軟肋，那就是生活配套不夠成熟，缺少生活氣息。舒適度：悅溪洋房靠近文二西路，距離馬路較近，會有一定程度的噪音影響。區(qū)位：距離市區(qū)距離也遠達9公里路程競爭項目2：昆侖府133競爭樓盤

華元美林公館位于杭州市城西，西溪國家濕地公園西北面，文二西路以北，是杭州西溪國際濕地公園旁的生態(tài)養(yǎng)生高端人文居住樓盤。地塊有良好的濕地景觀資源。項目概況產(chǎn)品特點地塊臨近大學城，遠離城市喧囂，有著極為稀缺的人文學府資源。戶戶設高端智能安防、戶內(nèi)進口電梯、環(huán)保型地源熱泵、恒溫泳池等的排屋及精裝小高層。總用地面積48693平方米，容積率1.6，建筑密度不大于30%。規(guī)劃擬建地上總建筑面積約77908平方米，地下建筑面積約40000平方米。競爭項目3：華元·美林公館134競爭樓盤

項目概況產(chǎn)品特點優(yōu)勢分析交通便捷：近西溪濕地、自然景色優(yōu)美；西溪宜居區(qū)域，周邊小區(qū)多、商業(yè)配套豐富、居住氛圍濃。建筑密度低：通過小區(qū)道路的合理組織，休閑設施的精心安排，提供自然、舒適的居住環(huán)境。環(huán)境好：西溪濕地對面，空氣質量優(yōu)，自然環(huán)境好。價格低：最近平均售價13000元/平米?；局皇Ｏ挛矘菦]有售完。劣勢分析配套：同樣臨近西溪濕地，生活配套不夠成熟，生活氣息不夠濃厚。區(qū)位：距離市中心達8.5公里車程，距離遠。競爭項目3：華元·美林公館總用地面積48693平方米，容積率1.6，建筑密度不大于30%。規(guī)劃擬建地上總建筑面積約77908平方米，地下建筑面積約40000平方米。地塊臨近大學城，遠離城市喧囂，有著極為稀缺的人文學府資源。戶戶設高端智能安防、戶內(nèi)進口電梯、環(huán)保型地源熱泵、恒溫泳池等的排屋及精裝小高層。1352劣勢分析1優(yōu)勢分析3機會分析項目SWOT分析4威脅分析136優(yōu)勢分析隨著市中心住宅開發(fā)的日趨飽和，有“杭州綠肺”美譽的西溪濕地，以其不可復制的自然、人文資源，不斷提升杭城對于人居標準的認知，成為越來越具向心力的高端居住板塊。本案地處五常街道荊常大道、顧家橋港交叉口，西溪濕地西側。與西溪國家濕地公園的親近距離是其核心價值之一。項目SWOT分析1.西溪濕地提升項目價值。1372.原創(chuàng)建筑型態(tài)，體現(xiàn)差異性。

西溪板塊高端樓盤云集，本項目創(chuàng)新提出了“獨聯(lián)體”別墅形態(tài)，220-280㎡的適度生活空間，貫穿著嚴密的空間邏輯，地上地下各層空間之間的區(qū)分與聯(lián)系，利于盛放豐富生活內(nèi)容，進行自由轉換和個性化設置，體現(xiàn)了對別墅豪奢尺度和自足獨立需求的綜合考慮。最引人注目的將是本案別墅產(chǎn)品的差異性。

優(yōu)勢分析項目SWOT分析138“獨聯(lián)體”的形態(tài)，讓別墅兼有前、中、后貫通的三疊庭院，三級高差富有行進美感，形成室外活動的合理引導。一線貫通的院落又將不同居住單元獨立區(qū)隔，充分保障各戶的私密性和別墅生活的純正性的同時，以對空間尺度的精準把握，承載起千年西溪的悠長境界，從而深刻印證了西溪濕地核心的居住價值。優(yōu)勢分析項目SWOT分析1393.遠離城心，享受生活質量。

本案距杭州城市商業(yè)中心約10公里，因此能有效地避開了商業(yè)中心喧鬧擁擠的環(huán)境，提供安逸的生活享受；貼近“杭州綠肺”西溪濕地，項目綠化面積達30%。綠化率高，空氣質量好，作為二次置業(yè)的選擇，能在很大程度上提高居民的生活質量。優(yōu)勢分析項目SWOT分析140老余杭作為杭州“城市東擴、旅游西進”的前沿，已成為杭州的重要門戶，具有獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢。

項目地處老余杭與西湖區(qū)交界，有著得天獨厚的地理優(yōu)勢，進可體驗西湖，退可享受余杭。項目SWOT分析優(yōu)勢分析141距離市中心距離較遠，到達中心地區(qū)需要10公里路程；獨棟別墅因其特殊性質，較于排屋公寓價格高，對于一般消費者來說是很大的挑戰(zhàn)；西溪濕地板塊相比于市中心，現(xiàn)有生活配套不夠成熟，缺少生活氣息。項目SWOT分析劣勢分析142開發(fā)商知名度不高，隨著房地產(chǎn)市場受關注程度越來越高，買家愈來愈成熟，對于開發(fā)商的實力和知名度十分關注。周邊樓盤多為西式洋房，而中國人的習慣是崇洋，相對而言我們在規(guī)劃設計方面可能缺少賣點。項目SWOT分析劣勢分析143阿里巴巴的搬遷、即將建成的海港城的入駐和浙大一院余杭院區(qū)的配套，以近距離最直觀的方式提升了西溪板塊的競爭力；同時印象城的建成和附近各商業(yè)版塊的規(guī)劃建設也為西溪板塊增色不少。因而使地處西溪板塊的本案受益；項目SWOT分析機會分析144西溪濕地附近限高的政策，使排屋成為西溪板塊的建房之選。排屋別墅作為大部分顧客二次置業(yè)的首選，在價格上本案相對于周邊競爭樓盤有明顯優(yōu)勢。項目SWOT分析機會分析145西溪濕地板周邊塊配套逐漸成熟，這個板塊劣勢逐漸淡化，加大了西溪板塊內(nèi)各樓盤的競爭；西式風格作為現(xiàn)代建筑趨勢，更收眾多顧客的親睞，對于十分向往西式風格的消費者，本案競爭對手多，各類西式風格突出；競爭樓盤均追求高檔大氣，給住戶以最直觀的尊貴的感受。而本案推崇的簡約現(xiàn)代風格，對住戶身份地位的突出較不明顯，在尊貴概念的表達上難度較高。項目SWOT分析威脅分析146產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹項目規(guī)劃圖1產(chǎn)品屬性2項目區(qū)位3戶型介紹147產(chǎn)品介紹結構：全線澆鋼混凝土框架，主要房間樓板不設次梁，增加了業(yè)主裝修使用的靈活性。材質：外立面為掛貼石板（（局部為涂料），雅致色調(diào)歷久彌新，門窗為斷熱鋁合金。設施：可視對講門禁系統(tǒng)、家用變頻中央空調(diào)、預設太陽能熱水管線處處顯示細節(jié)追求。建筑類型：多層、聯(lián)排別墅，多層公寓建筑風格：簡約現(xiàn)代主義建筑風格產(chǎn)品屬性148產(chǎn)品介紹區(qū)位介紹：本項目地處文二路西端、沿荊常大道向南約500米處，毗鄰阿里巴巴淘寶城、海創(chuàng)園、西溪濕地國家公園、海港城。文二路直達小區(qū)。距杭州城市商業(yè)中心約10公里，距西城廣場僅5公里，經(jīng)文一路、文二路、天目山路等重要城市主干道，直達武林商圈。交通環(huán)境：臨近杭州繞城高速公路，五?；ネǎ粝聵屑~公交：83路,83路區(qū)間,83區(qū)間,382路,450路,785路,y13路,假日13線/j13,余杭塘河線,467路經(jīng)過項目區(qū)位149產(chǎn)品介紹項目區(qū)位150產(chǎn)品介紹房源及戶型面積：香洲里共計170套房源，聯(lián)排排屋88套，花園洋房82套。聯(lián)排共16幢，88戶，主力戶型220-280㎡，建筑面積最小約160㎡，最大約300㎡，有四室一廳三衛(wèi)、五室兩廳五衛(wèi)和六室兩廳五衛(wèi)三種戶型，最少三聯(lián)排，最多七聯(lián)排，總建筑面積22377.6㎡，層數(shù)3層，地下1層，客廳局部為4.2米，（部分戶型層高為4.4米）二層至三層層高3米；花園洋房2幢，82戶，5套170㎡左右戶型，為上下兩層疊排結構，剩余均為90㎡以內(nèi)戶型；1幢有五個單元，8幢有三個單元，總建筑面積7788.2㎡，層數(shù)6層，地下1層。一至六層層高2.9米；綠化面積10000m2，綠化率達30%。戶型介紹151產(chǎn)品介紹主推戶型：香洲里獨聯(lián)體別墅E戶型一層5室2廳5衛(wèi)1廚278.00㎡152產(chǎn)品介紹主推戶型：香洲里獨聯(lián)體別墅E戶型一層5室2廳5衛(wèi)1廚278.00㎡153產(chǎn)品介紹社區(qū)及周邊配套學校配套：周邊學校包括五常街道中心幼兒園豐分園，啟蒙幼兒園銘苑園區(qū)，五常幼兒園,博群教育，浩川教育，五常中心小學和五常街道業(yè)余黨校。醫(yī)療配套:項目周邊配套五常社區(qū)衛(wèi)生服務中心，并且距離西溪醫(yī)院約16.8公里，車程約20分鐘；同時14年6月份，浙大一院余杭院區(qū)也將于相距不遠的海創(chuàng)園內(nèi)開工建造。綜合商場：西城廣場、世紀聯(lián)華、宏豐家居城、沃爾瑪、銀泰購物廣場、花蔣路商業(yè)街等。

1541客戶特征分析2客戶需求分析目標客戶分析3客戶購買決策分析155客戶特征分析根據(jù)看房者年齡段分析，購房者主要是35至50歲的中青年人。這一年齡段的買家基本都有穩(wěn)定的工作和較高的收入。根據(jù)購房者需求分析，購房者購買獨棟別墅是因為他們之前購置的公寓戶型已經(jīng)無法滿足他們對生活空間的需求；購房者購買公寓型住房是因為100m2左右的居住面積能滿足他們對居住的需求，并且，較獨棟別墅而言，疊層別墅的價格更適應他們的經(jīng)濟承受能力。目標客戶分析156根據(jù)購房者職業(yè)分析，具備購買較高檔次樓房能力的買家主要為企業(yè)的中高層、小老板或政府公務員，或者是收入較高的專業(yè)人士或高級職業(yè)技術人員。根據(jù)購房者收入分析，具備承受房價400—600萬總價，首付120萬—180萬能力的購房者的家庭年收入基本在40—60萬元以上；具備承受房價總價140—200萬，首付52萬—60萬能力的購房者家庭年收入基本在14—20萬元以上。目標客戶分析客戶特征分析157追求簡約、現(xiàn)代的住房風格，不隨崇洋潮流，有較獨特、較強個性；

追求多房間的住房。希望住房在滿足基本居住空間之外，還能提供娛樂健身的空間；關注環(huán)保、注重綠化，因此會選擇綠化面積大的小區(qū)入住，喜好帶有庭院的的住宅，以滿足私人對綠化環(huán)保的追求或者對花卉的養(yǎng)殖喜好；喜歡中大型寵物犬，需要有提供寵物戶外玩耍的庭院；客戶需求分析目標客戶分析158喜歡安靜的居住環(huán)境、注重隱私，因此會偏向住宅帶私密的院落；既希望隱私得到保護，又渴望鄰里間和睦的聯(lián)系；目標客戶分析客戶需求分析159在與客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，環(huán)境、戶型設計、配套設施、教育條件和鄰里素質等因素起著決定性作用，而其中環(huán)境對買房人的動機刺激最為明顯。購買多層別墅的客戶主要是二次置業(yè)，在之前他們已經(jīng)有過單元房，隨著家庭人口的增加或對住房要求的提升，多樓層、多居室的住房才能滿足他們的需求。購買公寓的客戶對住房空間要求為兩室或三室，公寓的價格是他們產(chǎn)生購買動機的直接因素，但別墅的優(yōu)雅環(huán)境刺激了他們定下購房決策?？蛻糍徺I決策分析目標客戶分析160訪談中還發(fā)現(xiàn)，樓盤工期也在一定程度上影響顧客的購買欲望，交房的時間越快越能刺激客戶買房動機。不少客戶表示，房屋增值也對他們的購買決策有很大影響。很多人將住房當做固定資產(chǎn)投資，因此房屋的增值與否以及增值速度對投資型客戶的購買決策產(chǎn)生最直接的影響，同時也對普通客戶的決策產(chǎn)生較大影響?？蛻糍徺I決策分析目標客戶分析1611推廣概念2推廣特色項目推廣3差異化推廣3媒體推廣162項目推廣推廣概念以往，人們會以表面的第一眼的物質感受來衡量奢華的習慣，這是非常片面的。

那么，什么是奢華呢？答：奢華，其實很簡單……163項目推廣推廣概念當別人置身于喧鬧的城市中心，在喧囂的交通與汽車尾氣中入睡的時候，你，在享受著夏夜的蟲鳴，呼吸著竹風輕搖。這，不是一種奢華嗎？——奢華，是一種體驗164項目推廣推廣概念當別人周末余假，想喝個下午茶，或者看場電影，得擠身到人聲嚷嚷的茶館和電影院中，而你，在家中底樓影映廳打一杯現(xiàn)磨咖啡，關上燈融入電影，不受干擾地享受一下午閑暇。這，不是一種奢華嗎？——奢華，是一種體會165項目推廣推廣概念閑聊中得知別人的孩子和寵物想到草坪上游玩嬉戲得跑到遠處公園才能享受得到時，你的腦海里出現(xiàn)的是這樣一幅畫面，只需打開前庭后院的門，便可置身草坪，陽光懶懶，氣氛和諧，孩子嬉戲，家庭美滿。這，不是一種奢華嗎？——奢華，是一種回憶166項目推廣推廣概念倡導放棄以往人們以表面的第一眼的物質感受來衡量奢華的習慣；重新詮釋奢華是以體驗、體會、回憶為定義指標；確保居住者的生活品質、人文情趣、家庭特質，以及實際獲得的美好居住體驗相匹配才是最理性的奢華；體驗式（雅致型）奢華取代外在奢華裝飾的轉換過程；奢華不再是過去那個極為通俗的表面功夫，而是體現(xiàn)在居住者近距離的舒適度和溫度，材質特質。——我們定義奢華167項目推廣推廣概念喧囂不近·自然不遠——在城市和濕地之間，呈現(xiàn)居住環(huán)境的適度之美人類對居住環(huán)境的期望是復雜而多向的，享受城市生活的繁華便捷，卻渴望鄉(xiāng)野生活的自由和閑適；過著田園牧歌般的日子，卻感嘆生活的日復一日……香洲里，位居文二西路末端，西溪濕地腹地。坐擁西溪濕地的靜謐和恬淡，又不疏離城市的繁華和鮮活。在城市風景的疊合處筑屋安巢，這是人居住理想和自然造化恰如其分的契合，可遇不可求?！媒ㄖ?，詮釋香洲168源自內(nèi)心·止于適度——在房子和院子之間，建構居住空間的適度之美如果說擁有一間“帶院子的房子”是少數(shù)人的居住夢想，不如說是源自人類天生的對土地的占有欲望。理想的居住空間應該是室內(nèi)、室外空間的有機體，室外空間（院子）是室內(nèi)空間（房子）的功能延伸，二者以適宜的空間尺度關系互為依存，具有“共生”性。項目推廣推廣概念香洲里，“獨聯(lián)體別墅”，正是基于對西溪濕地區(qū)域土地價值和居住空間品質的權衡考量，而對“房子”和“院子”之間空間關系，以及相鄰居住單元之間“獨”、“聯(lián)”與否，作出恰當?shù)娜∩峤缍?，從而形成三疊院的空間格局。169合乎當下·承前啟后——在現(xiàn)代和傳統(tǒng)之間，尋求建筑格調(diào)的適度之美缺少文脈關系的建筑與基地環(huán)境之間總是格格不入的，而拘泥于傳統(tǒng)形式富豪的建筑注定是迂腐平庸的。我們不準備沿用粉墻黛瓦，杠著所謂“墻門大宅”的旗號；也不準備杜撰柱式紋樣，追隨所謂“歐式建筑”的路線。項目推廣推廣概念香洲里，以創(chuàng)新的姿態(tài)，試圖構建與現(xiàn)代生活方式相宜、與財智階層審美旨趣暗合的建筑格調(diào)。在建筑造型、立面處理的格調(diào)把握上，借鑒包豪斯建筑脫俗、洗練的設計手法；在空間趣味取向上，吸取了中式傳統(tǒng)建筑素雅、寧靜的意韻。就傳統(tǒng)精神和現(xiàn)代意識如何融合的實踐而言，香洲里具有原創(chuàng)的價值。170生活詩化·審美物化——在生活和藝術之間，營造審美趣味的適度之美建筑具有與繪畫、雕塑等造型藝術某些相同的特質，審美趣味應該成為建筑的屬性。缺少審美趣味的建筑，只能稱之為“房子”，而非建筑，可以說，沒有審美趣味，就無以談“詩意地棲居”。但建筑不完全相同于其他造型藝術，功能永遠是建筑的第一屬性，建筑審美趣味的營造始終遵循“形式追隨功能”的原則。項目推廣推廣概念香洲里，運用獨特的建筑語言，把審美趣味的構建化解為對每一個建筑細節(jié)的精準把握，無論是建筑形體的收放起伏，還是立面細部的凹凸虛實，都力求體現(xiàn)與功能的因果關系，以及建筑師對功能和審美二者“度”的再三考量。171三院貫通，享獨棟之天地：獨聯(lián)體別墅形態(tài)，前、中、后三疊院由一側貫通在既有的土地面積上，形成了獨門獨戶的獨立居住格局并且形成三級高差，極具流動性和開放性建筑被院子環(huán)繞，四周皆“有天有地”適度的建筑空間，媲美獨棟的私密享受。

推廣特色項目推廣172項目推廣推廣特色一層兩錯，功能區(qū)域獨立：局部錯層結構，在一層里容納三個標高的空間4.4米高客廳、2.9米高餐廳、2.9米高書房上下數(shù)步即至完整涵蓋社交、家庭、個人三重功能同時，又形成了三個互補干擾的獨立功能區(qū)域將居住的獨立性滲透到細分空間。173最高4.7米層高地下空間，獨立私宅會所：避免了傳統(tǒng)地下室的壓抑感，并有更大可利用空間娛