改制重組中土地增值稅優(yōu)惠8大實例解析

改制重組中土地增值稅優(yōu)惠8大實例解析

《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》財稅[2018]57號文頒布以來，大家都在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)政策，可是，對于很多財務(wù)人員來說，看完政策后，并不一定有能力在具體的實操業(yè)務(wù)中落實與運用。今天昌堯講稅，就來同大家好好的解析一下這“企業(yè)改制重組”中土地增值稅優(yōu)惠政策的運用，希望能夠?qū)δ阌兴鶐椭?！問題一：什么是企業(yè)整體改制？業(yè)務(wù)案例：浙江富春江水電設(shè)備有限公司整體變更為股份公司案例注：案例參考《浙江富春江水電設(shè)備股份有限公司首次公開發(fā)行股票招股書》。浙江富春江水電設(shè)備股份有限公司（簡稱：浙富股份002266），主要從事成套水輪發(fā)電機組的研發(fā)、生產(chǎn)及銷售，產(chǎn)品涵蓋貫流式發(fā)電機組、軸流式水輪發(fā)電機組和混流式水輪發(fā)電機組三大機型，尤其在貫流式及軸流式機組上達到國內(nèi)、國際一流制造水平。公司的前身為浙江富春江水電設(shè)備有限公司（簡稱：富春江水電），在經(jīng)過幾次股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資后，富春江水電于2007年8月15日召開股東會決議，以截至2007年7月31日經(jīng)審計后公司賬面凈資產(chǎn)值按1∶0.6776的比例折股，整體變更設(shè)立浙江富春江水電設(shè)備股份有限公司。浙江省工商行政管理局頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司注冊資本為10739萬元，凈資產(chǎn)超過折股部分5108萬元計入股份公司資本公積金，浙江天健會計師事務(wù)所于2007年8月16日出具《驗資報告》驗證。問題解析：整體改制是原企業(yè)的法人資格消失，新的股份有限公司法人資格產(chǎn)生的過程。整體改制是發(fā)起設(shè)立股份公司的一種特殊方式，并不僅僅是企業(yè)組織形式的變化。它是在解散原企業(yè)的基礎(chǔ)上，原股東作為發(fā)起人，將原企業(yè)的所有資產(chǎn)凈值折合股份，同時引入新的股東，新老股東共同新設(shè)一家股份公司，因此整體改制應(yīng)當(dāng)辦理原企業(yè)的注銷登記和股份公司的新設(shè)登記。另外值得注意的是，不同于整體變更，在整體改制過程中，原企業(yè)的債權(quán)債務(wù)由新的股份公司承繼不是法定的，所以應(yīng)當(dāng)向債權(quán)債務(wù)人發(fā)出通知和公告。問題二：如何理解“不改變原企業(yè)的投資主體”、“投資主體相同”、“投資主體存續(xù)”？問題解析：不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。問題三：如何理解企業(yè)合并？業(yè)務(wù)案例：王府井（600859）于2018年1月發(fā)布《中信建投證券股份有限公司關(guān)于王府井集團股份有限公司吸收合并北京王府井國際商業(yè)發(fā)展有限公司實施情況之獨立財務(wù)顧問核查意見》，披露了交易的具體情況，表示截至本核查意見出具之日，本次吸收合并實施過程中，未出現(xiàn)相關(guān)實際情況與此前披露的信息存在重大差異的情況。本次交易的具體實現(xiàn)方式為：王府井通過向王府井國際的股東王府井東安（北京王府井東安集團有限責(zé)任公司，王府井實際控制人）、信升創(chuàng)卓（北京信升創(chuàng)卓投資管理中心（有限合伙））、福海國盛（福海國盛（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙））發(fā)行股份和支付現(xiàn)金作為吸收合并對價，對王府井國際（北京王府井國際商業(yè)發(fā)展有限公司，王府井控股股東）實施吸收合并。王府井為吸收合并方，王府井國際為被吸收合并方。本次吸收合并完成后，王府井為存續(xù)方，將承繼及承接王府井國際的全部資產(chǎn)、負(fù)債、合同及其他一切權(quán)利與義務(wù)。王府井東安、信升創(chuàng)卓、福海國盛將成為上市公司的股東。1、本次無償劃轉(zhuǎn)前，王府井、王府井國際的股權(quán)結(jié)構(gòu)見文后圖片1：2、本次完成無償劃轉(zhuǎn)后，各方的股權(quán)結(jié)構(gòu)見文后圖片2：3、本次合并實施后，王府井國際注銷，上市公司新的股權(quán)結(jié)構(gòu)見文后圖片3：問題解析：合并是指兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，合并為一個企業(yè)的法律行為。合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。吸收合并是指兩個以上的企業(yè)合并時，其中一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)(對此類企業(yè)以下簡稱“存續(xù)企業(yè)”)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個以上企業(yè)并為一個新企業(yè)，合并各方解散。兼并是指一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)失去法人資格或改變法人實體的一種行為。問題四：如何理解企業(yè)分立？業(yè)務(wù)案例：根據(jù)《公司法》及公司章程的有關(guān)規(guī)定，A公司于2016年12月27日召開了公司股東會，會議由代表100%表決權(quán)的股東參加，經(jīng)代表100%表決權(quán)的股東通過，做出如下決議：同意本公司派生分立為A公司（存續(xù)公司）和B公司（新設(shè)公司）。分立后的債權(quán)實現(xiàn)、債務(wù)承擔(dān)、人員安置，按照分立協(xié)議以及資產(chǎn)債務(wù)劃分明細(xì)表執(zhí)行。同意按分立協(xié)議將公司財產(chǎn)做出相應(yīng)的分割，同意分立后的A公司（存續(xù)公司）、B公司（新設(shè)立）的注冊資本組成情況：分立前的A公司注冊資本為1000萬元，其中張三出資950萬元，占股95%；李四出資50萬元，占股5%；分立后的A公司注冊資本為900萬元，其中張三出資855萬元，占股95%；李四出資45萬元，占股5%；分立后的B公司注冊資本為100萬元，其中張三出資95萬元，占股95%；李四出資5萬元，占股5%；問題解析：分立是指一個企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，分立為兩個或兩個以上的企業(yè)的法律行為。分立可以采取存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式。存續(xù)分立(亦稱“派生分立”)是指原企業(yè)存續(xù)，而其一部分分出設(shè)立為一個或數(shù)個新的企業(yè)。新設(shè)分立(亦稱“解散分立”)是指原企業(yè)解散，分立出的各方分別設(shè)立為新的企業(yè)。問題五：如何理解改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資？業(yè)務(wù)案例：2017年10月，A公司（非房地產(chǎn)企業(yè)）以一塊土地使用權(quán)投資于B公司（非房地產(chǎn)企業(yè)），面積100畝，該土地未進行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000萬元，評估價值為1800萬元。問題解析：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。問題六：如何理解不適用于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”？問題解析：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)以下改制重組情形時，需要繳納土地增值稅：

1、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對改制前的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，不適用“暫不征收土地增值稅政策”。2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)合并為一個房地產(chǎn)企業(yè)，且原房地產(chǎn)企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的房地產(chǎn)企業(yè)，不適用“暫不征收土地增值稅政策”。3、按照法律規(guī)定或者合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原房地產(chǎn)企業(yè)投資主體相同的房地產(chǎn)企業(yè)，對原房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的房地產(chǎn)企業(yè)，不適用“暫不征收土地增值稅政策”。4、房地產(chǎn)企業(yè)在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)不適用“暫不征收土地增值稅政策”。5、非房地產(chǎn)企業(yè)在改制重組時以房地產(chǎn)進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的房地產(chǎn)企業(yè)，不適用“暫不征收土地增值稅政策”。問題七：下次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）時，發(fā)票與單位名稱不一致如何扣除？問題解析：企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格的，不得扣除。問題八：享受土地增值稅優(yōu)惠政策，是否需要申報備案？問題解析：企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。

該內(nèi)容的相關(guān)文件如下

123系統(tǒng)構(gòu)建企業(yè)重組所得稅政策的理論框架來源：中國稅務(wù)報作者：王海勇發(fā)布時間：2018-04-16查看：810

稅收政策作為企業(yè)兼并重組政策環(huán)境的重要組成部分，應(yīng)在堅持有效市場和有為政府的基本原則下，基于推進中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，更多發(fā)揮稅收中性，通過促進兼并重組的經(jīng)濟效率，發(fā)揮并購重組的積極作用。中國自2008年實施企業(yè)所得稅法以來，借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)企業(yè)重組實踐，逐步構(gòu)建了一套企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理的所得稅政策體系和管理制度。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和“一帶一路”倡議的推進，有必要清除企業(yè)重組的稅收政策障礙，進一步完善現(xiàn)行企業(yè)重組所得稅政策體系，這是擺在財稅部門面前的一項重要課題。系統(tǒng)構(gòu)建企業(yè)重組所得稅政策的理論框架，明確企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理適用的經(jīng)濟實質(zhì)、權(quán)益的連續(xù)性、經(jīng)營的連續(xù)性、合理的商業(yè)目的和納稅必要資金規(guī)則，是優(yōu)化企業(yè)重組所得稅政策體系的邏輯起點。一、基于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重組稅收政策在經(jīng)濟全球化的背景下，企業(yè)并購重組作為一種直接投資方式，已成為各國經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的力量。西方國家企業(yè)并購重組已有近百年的歷史。相比之下，中國企業(yè)重組歷史較短，只有30多年，但發(fā)展迅速。據(jù)普華永道《2016年中國企業(yè)并購市場回顧與2017年展望》，中國并購市場在2016年再創(chuàng)新高，交易數(shù)量上升21%，達11409宗，交易金額上升11%，達7700億美元。近年來，中國企業(yè)并購重組不斷發(fā)展，已成為企業(yè)加強資源整合、實現(xiàn)快速發(fā)展和提高競爭力的有效措施，也是化解產(chǎn)能過剩矛盾、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提高發(fā)展質(zhì)量效益的重要途徑。稅收政策作為企業(yè)兼并重組政策環(huán)境的重要組成部分，應(yīng)在堅持有效市場和有為政府的基本原則下，基于推進中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，更多發(fā)揮稅收中性，通過促進兼并重組的經(jīng)濟效率，發(fā)揮并購重組的積極作用。二、企業(yè)重組交易中的稅收激勵動因企業(yè)重組的迅速發(fā)展，離不開國家產(chǎn)業(yè)政策的有力支持。通常認(rèn)為，企業(yè)重組在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著重要作用，對企業(yè)重組行為的稅收補貼是一種社會性優(yōu)化，即私人市場體制無法產(chǎn)生最優(yōu)的資產(chǎn)重組數(shù)量，尤其是在中小型企業(yè)比例較高的國家，中小企業(yè)在生產(chǎn)、銷售、人力資源、財務(wù)及研發(fā)上往往無法發(fā)揮規(guī)模效益，因而，公司藉由資產(chǎn)重組實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟與提升經(jīng)濟效率，獲得管理協(xié)同、經(jīng)濟協(xié)同和財務(wù)協(xié)同效應(yīng)，是企業(yè)立足于國際經(jīng)濟舞臺的重要經(jīng)營策略之一，也是政府采取稅收激勵措施所欲達成的主要政策目標(biāo)。企業(yè)重組多是資產(chǎn)（股權(quán)）之間的交易，此類交易按稅法一般規(guī)定應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)資產(chǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，計征企業(yè)所得稅，即為重組的一般性稅務(wù)處理。但是，此類交易通常會涉及大量的資產(chǎn)評估增值，且以非貨幣性交易形式實現(xiàn)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流很少。在這種情況下，如對此類交易產(chǎn)生的收益（評估增值）征收企業(yè)所得稅，納稅人可能會由于缺乏納稅必要資金而無法實施重組，阻礙重組交易的正常進行，有違稅收的中性原則。發(fā)達國家多對符合條件且不以規(guī)避稅收為目的的企業(yè)重組，實施特殊性稅務(wù)處理。這一處理的核心內(nèi)容包括兩方面：一是重組發(fā)生時不征稅；二是重組后收購公司及其股東的應(yīng)稅所得仍以重組前的稅收因素為基礎(chǔ)計算。這就意味著重組發(fā)生時，企業(yè)的各項資產(chǎn)不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得，其計稅基礎(chǔ)也保持不變，實際是一種遞延納稅的技術(shù)方法。中國企業(yè)重組所得稅政策體系的演進大體可分為三個階段：一是2008年之前內(nèi)外資兩套企業(yè)所得稅制度框架下各自獨立的政策體系；二是2008年實施企業(yè)所得稅法，特別是財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）以來，重新構(gòu)建的內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一適用的一套政策體系；三是2014年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)〔2014〕14號），特別是財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）以來，進一步豐富完善了企業(yè)兼并重組所得稅政策體系。這套政策體系的核心也是遞延納稅的制度設(shè)計。藉由遞延納稅，提高重組交易的經(jīng)濟效率，在激活資產(chǎn)增值潛能后再收回政府讓渡的稅收，這正是重組稅收政策設(shè)計的初衷。三、特殊性稅務(wù)處理的核心要件并不是所有重組交易都屬于企業(yè)所得稅政策激勵的范圍。企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理的理論核心在于重組的經(jīng)濟實質(zhì)理論，在此基礎(chǔ)上內(nèi)生出權(quán)益的連續(xù)性、經(jīng)營的連續(xù)性、合理的商業(yè)目的三大基本規(guī)則。前兩個規(guī)則主要從客觀方面，比如在收購對價的性質(zhì)和數(shù)量、目標(biāo)公司重大歷史性營業(yè)繼續(xù)或歷史性營業(yè)資產(chǎn)繼續(xù)等客觀標(biāo)準(zhǔn)上確立了客觀要件，而第三個規(guī)則則主要從交易當(dāng)事方的主觀動機方面來確立重組的主觀要件。上述規(guī)則在稅收實踐中的實現(xiàn)，通常取決于目標(biāo)公司或目標(biāo)公司股東收到交易對價的性質(zhì)和構(gòu)成（股權(quán)支付、非股權(quán)支付及其構(gòu)成比例），這也成為判斷一個重組交易適用特殊性稅務(wù)處理或一般性稅務(wù)處理的核心問題。概括地講，企業(yè)重組特殊性稅務(wù)處理需要滿足以下幾個主要條件：經(jīng)濟實質(zhì)，即重組產(chǎn)生的唯一后果是使目標(biāo)公司的原股東對目標(biāo)公司營業(yè)的投資利益得以繼續(xù)。或者說，公司重組交易的本質(zhì)在于，公司重組是目標(biāo)公司股東對公司營業(yè)的投資利益在變化后的公司形態(tài)下繼續(xù)存在。重組前后，股東在新舊公司享有的全部或絕大部分利益只是股東所有權(quán)形式上的變化，而不涉及投資利益的重大變化，重組后原股東將繼續(xù)其投資和營業(yè)，并且重組后的利益與重組前的利益不存在實質(zhì)區(qū)別。權(quán)益的連續(xù)性，即轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的企業(yè)或其股東應(yīng)通過持有受讓資產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，繼續(xù)保持對有關(guān)資產(chǎn)的控制?；谥亟M經(jīng)濟實質(zhì)的內(nèi)在要求，如果一個交易適用特殊性稅務(wù)處理，該交易必須滿足一個直接的或間接的股東利益持續(xù)要求。也就是說，目標(biāo)公司的原股東必須通過獲得收購公司的股票在目標(biāo)資產(chǎn)和目標(biāo)營業(yè)中保持一個持續(xù)的權(quán)益。股東權(quán)益的連續(xù)性是通過獲得收購方的股權(quán)支付對價來實現(xiàn)的，通常要有股權(quán)比例要求和股權(quán)持有時間要求。經(jīng)營的連續(xù)性，即企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)后，受讓企業(yè)繼續(xù)用于同樣目的的經(jīng)營業(yè)務(wù)。經(jīng)營的連續(xù)性規(guī)則關(guān)注公司實體本身所從事的營業(yè)，而不是交易中所支付的對價。這就意味著，在一個重組交易后，被收購的企業(yè)的營業(yè)或資產(chǎn)在新的公司實體下得以繼續(xù)，而不得將該營業(yè)或資產(chǎn)在交易之后予以出售或處置。該規(guī)則的基本原理在于，一個適用特殊性稅務(wù)處理的重組交易僅僅是相關(guān)資產(chǎn)的所有者權(quán)益的再調(diào)整或者說“僅僅是所有者權(quán)益形式的改變”。從這個意義上說，經(jīng)營的連續(xù)性規(guī)則和權(quán)益的連續(xù)性規(guī)則是有關(guān)交易適用特殊性稅務(wù)處理的兩個“姊妹”規(guī)則。合理的商業(yè)目的，即要防止企業(yè)利用免稅重組進行避稅。這就意味著，任何重組交易必須具有合理的商業(yè)目的，不得為了規(guī)避征稅而偽裝成一個公司重組形式