建筑施工商務(wù)管理第十一章

建筑施工商務(wù)管理第十一章第11章建筑施工商務(wù)管理11.1建筑施工中的溝通管理11.2建筑施工合同管理11.3建筑施工索賠11.4工程商務(wù)談判11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.1建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理概述建筑施工中溝通管理的定義及特征

1、建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理，就是為了確保施工項(xiàng)目信息合理收集和傳輸，對(duì)施工項(xiàng)目的內(nèi)容、信息傳遞的方式、信息傳遞的過程等所進(jìn)行的全面的管理活動(dòng)。2、建筑施工中溝通管理的特征（1）復(fù)雜性（2）系統(tǒng)性11.1建筑施工中的溝通管理3、建筑施工中溝通管理的重要性（1）決策和計(jì)劃的基礎(chǔ)（2）組織和控制管理過程的依據(jù)和手段（3）建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件（4）施工項(xiàng)目經(jīng)理成功領(lǐng)導(dǎo)的重要手段建筑施工中溝通管理的原則1、盡早溝通2、主動(dòng)溝通建筑施工中項(xiàng)目溝通管理的方法1、施工項(xiàng)目內(nèi)部溝通2、施工項(xiàng)目外部溝通11.1建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通程序和內(nèi)容

11.1.2.1建筑施工中溝通程序1、施工項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，與盡可能出現(xiàn)的矛盾和問題，制定溝通與協(xié)調(diào)計(jì)劃，明確原則、內(nèi)容、對(duì)象、房時(shí)、途徑、手段、和所要達(dá)到的目標(biāo)。2、施工項(xiàng)目經(jīng)理部針對(duì)不同階段出現(xiàn)的矛盾和問題，調(diào)整溝通計(jì)劃。3、施工項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)處理技術(shù)，進(jìn)行項(xiàng)目信息收集、匯總、處理、傳輸與應(yīng)用，進(jìn)行信息溝通與協(xié)調(diào)，形成檔案資料。11.1建筑施工中的溝通管理建筑施工中溝通的內(nèi)容1、施工項(xiàng)目經(jīng)理部與業(yè)主的溝通2、施工項(xiàng)目經(jīng)理部與建筑項(xiàng)目各參與方的溝通3、施工項(xiàng)目經(jīng)理部內(nèi)部的溝通4、施工項(xiàng)目經(jīng)理部與企業(yè)各職能部門的溝通施工項(xiàng)目溝通計(jì)劃施工項(xiàng)目溝通計(jì)劃是針對(duì)施工項(xiàng)目的各參與方的溝通需要進(jìn)行分析，從而確定誰需要什么信息（或從誰那里獲取什么信息）、什么時(shí)候需要這些信息以及采取何種方式將信息提供（獲取）等。11.1建筑施工中的溝通管理施工項(xiàng)目溝通計(jì)劃的編制依據(jù)1、合同文件2、項(xiàng)目各參與方組織的信息需求3、項(xiàng)目的實(shí)際情況4、項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)5、溝通方案的約束條件、假設(shè)，以及使用的溝通技術(shù)。11.1建筑施工中的溝通管理編制溝通計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意的問題1、項(xiàng)目溝通計(jì)劃應(yīng)與項(xiàng)目管理的其他各類計(jì)劃相協(xié)調(diào)。2、項(xiàng)目溝通計(jì)劃應(yīng)包括信息溝通方式和途徑，信息收集歸檔個(gè)市，信息的發(fā)布與使用權(quán)限，溝通管理計(jì)劃的調(diào)整以及約束條件和假設(shè)等內(nèi)容。3、施工項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期對(duì)項(xiàng)目溝通計(jì)劃進(jìn)行檢查、評(píng)價(jià)和調(diào)整。11.2建筑施工合同管理概述建設(shè)工程施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包人與承包人之間為完成商定的建設(shè)工程項(xiàng)目，確定雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。1．施工合同分類（1）固定總價(jià)合同（又稱總包干合同）（2）單價(jià)合同（又稱固定單價(jià)合同、工程量清單合同）（3）成本加酬金合同（4）最高限價(jià)擔(dān)保合同11.2建筑施工合同管理2．施工合同文件構(gòu)成（1）《建設(shè)工程施工協(xié)議條款》及其附錄。（2）中標(biāo)函。（3）投標(biāo)書。（4）《建設(shè)工程施工合同條件》。（5）洽商、變更等明確雙方權(quán)利義務(wù)的紀(jì)要、協(xié)議。（6）招標(biāo)承包工程的中標(biāo)通知書、投標(biāo)書和招標(biāo)文件。（7）工程量清單或確定工程造價(jià)的工程預(yù)算書和圖紙。（8）標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和其他有關(guān)技術(shù)資料、技術(shù)要求。11.2建筑施工合同管理3．施工合同內(nèi)容（1）工程概況。（2）合同文件組成及解釋順序。（3）合同文件使用的語言文字，運(yùn)用的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（4）甲乙雙方的一般責(zé)任。（5）施工組織設(shè)計(jì)和工期。（6）質(zhì)量與驗(yàn)收。11.2建筑施工合同管理（7）合同價(jià)款與其支付。（8）材料設(shè)備供應(yīng)。（9）設(shè)計(jì)變復(fù)。（10）竣工驗(yàn)收、結(jié)算和保修。（11）爭(zhēng)議、違約和索賠。（12）安全、保險(xiǎn)和其他。（13）締約雙方當(dāng)事人。11.2建筑施工合同管理施工合同簽約管理1．施工合同文本審查（1）內(nèi)容齊全，條款完整而且不能漏項(xiàng)。合同應(yīng)對(duì)工程實(shí)施過程中的各種可能情況都要作預(yù)測(cè)說明和規(guī)定。（2）定義清楚準(zhǔn)確。雙方工程責(zé)任的定義和界限要有明確說明，不能含混不清。（3）規(guī)定要具體詳細(xì)，忌籠統(tǒng)性的文字。（4）合同應(yīng)體現(xiàn)雙方責(zé)權(quán)利的平衡，防止各種欺詐行為。11.2建筑施工合同管理合同審查應(yīng)集中在下列方面：（1）檢查合同內(nèi)容的完整性，某些必需條款是否遺漏。（2）分析評(píng)價(jià)每一合同條文執(zhí)行的法律后果。（3）是否有合同條款間的矛盾性，即不同條款對(duì)同一具體問題規(guī)定得不一致。（4）是否有對(duì)承包看不利，甚至有害的條款，如過于苛刻，責(zé)權(quán)利不平衡，單方面約束性條款等。（5）隱含著較大風(fēng)險(xiǎn)的條款。（6）是否有內(nèi)容含糊、概念不清、不能完全理解的條款。11.2建筑施工合同管理2．合同風(fēng)險(xiǎn)分析（1）合同中明確規(guī)定的承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）合同條文不全面、不完整，沒有將合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系全面表達(dá)清楚的風(fēng)險(xiǎn)。（3）合同條文不清楚、不細(xì)致、不嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)。（4）發(fā)包商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)提出單方面約束性的、過于苛刻的、責(zé)權(quán)利不平衡的合同條款的風(fēng)險(xiǎn)。3．施工合同談判業(yè)主確定中標(biāo)者并發(fā)出中標(biāo)函以后，業(yè)主和中標(biāo)者還要就合同協(xié)議書進(jìn)行最后的談判。業(yè)主和中標(biāo)者在對(duì)價(jià)格和合同條款達(dá)成充分一致的基礎(chǔ)上，簽訂合同協(xié)議書。11.2建筑施工合同管理4．施工合同的訂立（1）初步設(shè)計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)；（2）工程項(xiàng)目已經(jīng)列入年度建設(shè)計(jì)劃；（3）有能夠滿足施工需要的設(shè)計(jì)文件和有關(guān)技術(shù)資格；（4）建設(shè)資金和主要建筑材料設(shè)備來源已經(jīng)落實(shí)；（5）招投標(biāo)工程，中標(biāo)通知書已經(jīng)下達(dá)。

11.2建筑施工合同管理施工過程中的合同管理1．建立合同管理體系2．監(jiān)控與協(xié)調(diào)管理3．合同變更管理4．索賠管理施工合同糾紛處理（1）向協(xié)議條款約定的主管單位（人員）要求調(diào)解。（2）向有管轄權(quán)的經(jīng)濟(jì)合同仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。（3）向有管轄權(quán)的人民法院起訴。11.3建筑施工索賠11.3.1概述1、施工索賠的概念施工索賠是當(dāng)事人在合同實(shí)施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非由于自己的過錯(cuò)，而是屬于應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成，而且實(shí)際已經(jīng)發(fā)生了損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆?、施工索賠的分類11.3建筑施工索賠按索賠的目的分1、工期延長索賠2、費(fèi)用損失索賠按索賠的合同依據(jù)分1、條款明示的索賠2、條款默示的索賠按索賠處理方式分

單項(xiàng)索賠總索賠（又稱一攬子索賠）11.3建筑施工索賠11.3.2工程索賠的程序1．提出索賠意向通知2．報(bào)送索賠資料和索賠報(bào)告3．協(xié)商解決索賠問題4．第三方調(diào)解5．仲裁或訴訟11.3建筑施工索賠11.3.3索賠分析11.3.3.1索賠責(zé)任分析11.3.3.2經(jīng)濟(jì)索賠分析（1）合同分析1）條款明示的索賠2）條款隱含的索賠3）工程所在國的法律或規(guī)定（2）常見費(fèi)用索賠分析11.3建筑施工索賠1）工程變更2）施工條件變化3）加速施工4）可補(bǔ)償延誤5）不可抗力與業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)6）物價(jià)變化7）業(yè)主拖期付款8）由承包商暫停和終止9）政府法令變更10）施工效率降低11.3建筑施工索賠11.3.3.3工期索賠分析1．可原諒的拖期（1）業(yè)主未能按照合同規(guī)定的時(shí)間向承包商提供施工現(xiàn)場(chǎng)或施工道路。（2）工程師未能按照合同規(guī)定的施工進(jìn)度提供施工圖紙或發(fā)出必要的指令。（3）施工中遇到了不可預(yù)見的自然條件。（4）業(yè)主要求暫停施工或由于業(yè)主的原因造成被迫的暫停施工。（5）業(yè)主和工程師發(fā)出工程變更指令，而該指令所述的工程是超出合同范圍的工作。（6）由于業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)或者不可抗力引起工期延誤或工程損害。（7）由于業(yè)主過多干涉施工進(jìn)展，使施工受到了干擾或阻礙等。2．不可原諒的拖期11.3建筑施工索賠11.3.4索賠的計(jì)算11.3.4.1工期索賠計(jì)算

（1）網(wǎng)絡(luò)分析法（2）對(duì)比分析法（3）勞動(dòng)生產(chǎn)率降低計(jì)算法（4）列舉匯總法11.3.4.2經(jīng)濟(jì)索賠計(jì)算1．費(fèi)用索賠及其構(gòu)成2．費(fèi)用索賠額的計(jì)算（1）總索賠額的計(jì)算方法（2）人工費(fèi)索賠額的計(jì)算方法（3）費(fèi)用索賠中管理費(fèi)的計(jì)算（4）利潤的計(jì)算（5）利息的計(jì)算11.4工程商務(wù)談判11.4.1成功商務(wù)談判的標(biāo)準(zhǔn)1．談判目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度成功的談判應(yīng)當(dāng)是既達(dá)成了協(xié)議，又盡可能接近本方預(yù)先制定的最佳目標(biāo)。2．談判效率的高低談判的效率就是指談判實(shí)際收益與談判成本之間的比率。3．互惠關(guān)系的維護(hù)程度互惠關(guān)系的維護(hù)是談判的一個(gè)更長遠(yuǎn)的目標(biāo)。 11.4工程商務(wù)談判11.4.2成功商務(wù)談判的原則1．雙贏原則2．誠信合規(guī)原則3．求同存異原則4．利益最大化原則11.4工程商務(wù)談判11.4.3商務(wù)談判的程序1．準(zhǔn)備階段2．開局階段3．互換提案4．討價(jià)還價(jià)5．達(dá)成協(xié)議11.4工程商務(wù)談判11.4.4工程商務(wù)談判的技巧1．開局技巧談判雙方接觸的第一印象十分重要，專業(yè)形象能幫你取得談判優(yōu)勢(shì)，要盡可能地創(chuàng)造出友好、輕松的談判氣氛。2．談判中溝通和交流的技巧第一，傾聽回應(yīng)。第二，提示問題。第三，重復(fù)內(nèi)容。第四，歸納總結(jié)第五，表達(dá)感受。11.4工程商務(wù)談判3．讓步的技巧第一，開始就接近最后的目標(biāo)。第二，接受對(duì)方最初的條件。第三，在未搞清對(duì)方所有要求前做出讓步。第四，輕易讓步。4．破解僵局的技巧5．促成交易的技巧11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.5.1工程承包中的風(fēng)險(xiǎn)11.5.1.1工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)。1．現(xiàn)代工程規(guī)模大，功能要求高，需要新技術(shù)、特殊工藝等，有高難風(fēng)險(xiǎn)。2．現(xiàn)場(chǎng)條件復(fù)雜，干擾因素多，風(fēng)險(xiǎn)多。3．承包商的技術(shù)力量、施工力量、裝備水平及工程管理水平等的不同，要承擔(dān)不同風(fēng)險(xiǎn)。4．承包商資金供應(yīng)不足、周轉(zhuǎn)困難而承受資金利息和延誤工程的風(fēng)險(xiǎn)。5．分包與勞務(wù)的技術(shù)管理不足造成工程質(zhì)量安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。6．國際工程中對(duì)應(yīng)用的法律、規(guī)范不熟悉等，而有不確定性風(fēng)險(xiǎn)。11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.5.1.2業(yè)主資信風(fēng)險(xiǎn)

1．業(yè)主的經(jīng)濟(jì)情況變化的風(fēng)險(xiǎn)。2．業(yè)主的信譽(yù)差、不誠實(shí)、有意拖欠工程款的風(fēng)險(xiǎn)。3．業(yè)主為達(dá)到不支付或少支付工程款的目的，在工程中苛刻刁難承包商，濫用權(quán)力，施行罰款或扣款。4．業(yè)主經(jīng)常改變主意，打亂工程施工秩序，但又不愿意給承包商以補(bǔ)償?shù)鹊取?1.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.5.1.3外界環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，如通貨膨脹、匯率調(diào)整、工資和物價(jià)上漲。物價(jià)和貨幣風(fēng)險(xiǎn)在承包工程中經(jīng)常出現(xiàn)，而且影響非常大。2．合同所依據(jù)的法律的變化，如有新的法律頒布，國家調(diào)整稅率或增加新的稅種，新的外匯管制政策等。3．自然環(huán)境的變化，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)等，以及工程水文、地質(zhì)條件的不確定性。4．在國際工程中，工程所在國政治環(huán)境的變化，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、禁運(yùn)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等造成工程中斷或終止。

11.5.1.4合同風(fēng)險(xiǎn)11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.5.2工程承包風(fēng)險(xiǎn)的防范11.5.2.1對(duì)拖欠工程款的防范1．施工項(xiàng)目招標(biāo)前，招投標(biāo)管理部門嚴(yán)格審查招標(biāo)條件，凡資金不落實(shí)的工程項(xiàng)目，一律不允許招標(biāo)。2．承包商在做出投標(biāo)決策之前，對(duì)招標(biāo)單位的資信應(yīng)作認(rèn)真的調(diào)查，確認(rèn)資信可靠，招標(biāo)項(xiàng)目資金落實(shí)。有關(guān)銀行應(yīng)提供這方面的信息服務(wù)。11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范3．合同管理部門加強(qiáng)對(duì)施工承包合同的審查，要求工程款的支付時(shí)間、支付辦法及延期付款的責(zé)任等都有明確具體的規(guī)定。4．承包商要有自我保護(hù)意識(shí)，加強(qiáng)合同觀念，簽訂合同要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)發(fā)包方有不按期付款現(xiàn)象，立即追索，必要時(shí)可依合同規(guī)定（如有），采取停工或減緩施工進(jìn)度等措施，促使發(fā)包方償付欠款。11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)與防范11.5.2.2對(duì)分包單位造成損失的防范1．總包單位在選擇專業(yè)分包單位之前，應(yīng)對(duì)候選單位的資質(zhì)、業(yè)績及其項(xiàng)目經(jīng)理的資歷作認(rèn)真的考察，把資質(zhì)合格，業(yè)績、信譽(yù)良好作為首選標(biāo)準(zhǔn)，不能僅看分包報(bào)價(jià)。2．不得違法轉(zhuǎn)包工程。3．隨時(shí)加強(qiáng)對(duì)分包單位的工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違反質(zhì)量要求的事件，不要等形成質(zhì)量事故時(shí)才去糾正，更不能以包代管，放任自流。11.5工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)