湘潭地產(chǎn)市場調(diào)研報告（商業(yè)及租金住宅寫字樓等）

2021年湘潭地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、商業(yè)市場分析〔一〕商圈概況市區(qū)商圈受老城開展和河流分割的影響，核心商圈集中分布在西北片老城區(qū)內(nèi)，新興商圈隨著湘潭城市中心東南擴張開展起來。兩個商圈在湘潭商業(yè)金融用地規(guī)劃方面均為兩個市級商業(yè)中心，但基建營商圈作為傳統(tǒng)核心商圈，其地位隨著舊城改造的不斷推進，也將進一步穩(wěn)固。1、湘潭商圈綜合分析商圈名稱級別檔次消費群體主要業(yè)態(tài)基建營商圈市級商圈〔原核心商圈〕低檔、中檔、中高端綜合人群百貨+沿街商鋪+大賣場+專業(yè)賣場步行街商圈市級商圈〔新興商圈〕中檔、中高端綜合人群購物中心+沿街商鋪+大賣場+專業(yè)賣場+步行街2、工程所在商圈分析名稱基建營商圈概述市級商圈位置北至韶山路、東至車站路，南至雨湖，西至解放路核心區(qū)域為由韶山路、車站路和建設(shè)路路組成的三角形區(qū)塊商業(yè)類型百貨+沿街商鋪+大賣場+專業(yè)賣場典型商業(yè)百貨：大洋百貨、心連心百貨、康星百貨；大賣場：步步高；

專業(yè)賣場：蘇寧、國美、步步高電器城消費人群輻射全市、綜合人群〔二〕代表性商業(yè)體分析1、基建營商圈典型案例分布：①．大洋百貨工程位于建設(shè)北路與民主路交叉口，營業(yè)面積43000平方米，共5層，于2021年9月開業(yè)，定位于引領(lǐng)時尚、功能豐富、高品位、高風(fēng)格的全客層百貨公司。該店是大洋百貨在湖南首家店面，也是大洋百貨第14家分店。樓層主要品牌1F國際精品亨吉利名表中心；伊麗莎白雅頓、羽西、歐萊雅、美寶蓮；周大福、千葉、老鳳祥、千禧之星；fed、思加圖、千百度、康利、kiaacat、百麗、伊伴、SONY體驗館；KFC；DQ、羅莎蛋糕等2F國際名品威可多、卡爾丹頓、杰凡尼、沙馳；聲雨竹、玖姿、敦奴、雅瑩、安瑞井、藝之卉；鄂爾多斯、春竹；曼谷銀、夢特嬌；味千拉面等3F青春流行衣戀、ONLY、VEROMODA、百家好、艾格系列、拉夏貝爾、季候風(fēng)；黛安芬、安莉芳、BODYPOPS、狄芬詩；愛麗芬特、泰迪熊；重慶小天鵝火鍋等4F阿迪達斯、耐克、李寧、匡威、探路者、駱駝；皮爾卡丹、利郎、柒牌；金利來、木林森等；5F艾迪達斯童裝、衣戀童裝、PawinPaw、博士蛙、麗嬰房、英氏；樂高、芭比；夢潔、富安娜、多喜愛、多樣屋、樂扣樂扣；紅黃藍早教中心、兒童樂園；美食廣場等②．心連心百貨該工程位于韶山路與車站路交匯處，經(jīng)營面積26000平米，于2005天11月開業(yè)。經(jīng)營定位為中檔，無中庭。樓層主要品牌1F化裝品/鐘表珠寶/鞋類/屈臣氏羽西、歐萊雅、歐珀萊、美寶蓮；金伯利；fed、沙馳、STACCATO、百麗、她他；屈臣氏等2F淑女裝/內(nèi)衣哥弟、聲雨竹、拉夏貝爾、播、簡；安莉芳、狄芬詩、黛安芬等。3F少女裝/休閑時裝ONLY、VEROMODA、Jack&JonesSELECTED、艾格系列、美邦、自然元素、淑女屋等4F男裝/休閑運動卡爾丹頓、金利來、七匹狼、恒源祥等；5F阿迪達斯、耐克、匡威、卡帕、以純等。③.步步高〔金湘潭店〕步步高集團1995年始創(chuàng)于湖南湘潭，目前擁有超市〔Hyper-mart和Super-mart超市〕、百貨〔步步高廣場〕、電器〔步步高電器E—MART〕、餐飲〔大楚食街〕、娛樂、大型商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，致力于成長為中國第一的多業(yè)態(tài)零售商，并擁有中南零售業(yè)最大的現(xiàn)代化物流中心。截止2021年8月，多業(yè)態(tài)門店共計186家，年銷售過100億元。工程位于韶山路和建設(shè)北路交叉口的金湘潭商業(yè)廣場，2007年9月開業(yè)，該賣場集合了步步高集團旗下綜合超市、美采時尚平價百貨和電器業(yè)態(tài)，是一家多品類的一站式購物賣場。④.康星百貨工程位于建設(shè)北路與民主路交匯處，營業(yè)面積20000平米，于2021年12月開業(yè)，物業(yè)條件一般，定位中低端。樓層主要品牌1F化裝品/鐘表珠寶/鞋類/屈臣氏千禧之星；丸美、歐萊雅、美寶蓮；百麗、她他、森達、達芙妮；屈臣氏等2F淑女裝艾格周末、海貝、水木年華、卡佛連；阿依蓮、金苑等。3F男裝羅蒙、恒源祥、金雀豪等4F休閑運動阿迪達斯、耐克、高邦、彬伊奴等。5F平價服裝賣場6F休閑娛樂魅力四色溜冰場〔滾軸冰場、臺球廳、電玩城等〕2、步行街商圈典型案例分布：①.步步高廣場〔湘潭店〕工程位于建設(shè)路與河?xùn)|大道交匯處，總面積達12萬平方米，于2021年12月開業(yè)。該工程是湖南最大的購物中心，綜合了大型百貨、生活超市、品牌餐飲、兒童樂園、五星影城等主力店，被譽為“湖南百貨第一Mall〞。完全按照一線城市中高端購物中心形式打造，物業(yè)條件好。樓層主要品牌-1F生活精品超市、同仁堂、老百姓大藥房、天福茗茶、貼心花坊等、名煙名酒、汽車飾品等1F名品館雅格獅丹、奧德臣、都彭、華斯度、LOCOSTE、CKJEANS；周生生、周大福、中國黃金；羽西、歐泊來、歐萊雅、美寶蓮；Kisscat、百麗、她他、千百度；蘋果、索尼；星巴克、DQ、味千拉面、KFC；斯沃琪、帝駝、古琦；寶格麗、巴博瑞、菲拉格慕等2F魅力館詩篇、恩裳、慕托麗、勁草、聲雨竹、影兒、雅瑩、敦奴、粉紅瑪琍、漁；春竹、恒源祥、花花公子；ELLE包；柏萊雅、丸美、卡姿蘭；曼谷銀；美甲、咖啡吧等3F青春館Mikebana、歐時力、季候風(fēng)、ONLY、VEROMODA、江南布衣、拉夏貝爾、拉夏貝爾運動、謎底、小熊維尼；曼妮芬、黛安芬、桑扶蘭、芬狄詩、華歌爾；美標、宜而爽；石頭記；水果撈等4FLEE、李維斯、馬克華菲、GXG、LOSACOS、杰克瓊斯、迪柯尼、VANS、ELLEHOME；圣得西、皮爾卡丹、步森、海瀾之家、與狼共舞；沙馳包、ELLE男包等；5F阿迪達斯、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、美邦、以純；夢潔、富安娜、多喜愛；雙立人、菲仕樂、隆達骨瓷、多樣屋、家什居家居生活體驗館；可口可樂果汁吧等6F阿迪達斯童裝、衣戀童裝、安踏童裝、米奇、小豬班納、巴拉巴拉；麗嬰房、好孩子、可愛可親母嬰生活館等7F伊東日本料理、常德口味粉、哈特波波巴西燒烤、大楚食街、思必客麻辣香鍋、紅鼎韓城韓國燒烤等8F橫店影城、陽光動漫樂園、丁丁童星教育等10F健康子陽健身白金會所②.蓮城步行街工程位于建設(shè)南路以西，南起霞光路，北至嵐園路，蓮城商業(yè)步行街南北長680米，東西寬168米，成“豐〞字型布局，形成三街六區(qū)格局。總建筑面積約20萬平米，分期建設(shè)，第一期于08年2月開街。該步行街以“1小時長株潭生活圈〞為依托，營造“可逛、可玩、可賞、可食、可購〞的高游覽價值的綜合業(yè)態(tài)組合體。實地調(diào)研，內(nèi)街商鋪根本閉店，除主力店步步高超市人流較好外，其余商鋪根本無人流，內(nèi)街商鋪均在轉(zhuǎn)租。〔三〕重點商業(yè)租金水平統(tǒng)計所在商圈工程性質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)租售價格〔元/平米/天〕商業(yè)面積〔㎡〕基建營商圈大洋百貨中高端百貨百貨、餐飲、零售專賣負一樓散鋪租金約2-3元/天一樓沿街門店租金5-8.5元/天4.3萬心連心百貨中端百貨百貨/2.6萬金湘潭商業(yè)廣場中低端百貨+超市+電器超市、小百貨、專業(yè)賣場、零售負一樓散鋪租金約1.5-2.2元/天6萬康星百貨低端百貨百貨/2萬蘇寧電器專業(yè)賣場電器專賣0.86元/天1-4層5110平米民主路沿街商鋪女裝5.56元/天30平米建設(shè)路沿街商鋪〔臨近地塊〕女裝8.5元/天35平米解放路沿街商鋪女裝租金2.2元/天，轉(zhuǎn)讓費4萬150平米步行街商圈步步高廣場購物中心超市、百貨、零售、餐飲、娛樂休閑等對外宣傳該店2021年銷售7個億；2021年18家百貨門店銷售30億元。但2021年財務(wù)公報顯示百貨銷售額14.7億12萬〔10層〕蓮城步行街步行街專賣店+超市+零售商鋪3元/天130平米〔沿街商鋪〕蘇寧電器專業(yè)賣場電器專賣0.98元/天1-2層3375平米備注：以上租金均按建筑面積折算后所得，數(shù)據(jù)主要通過實地調(diào)研及商鋪網(wǎng)報價所得?！菜摹成虡I(yè)市場總結(jié)★從宏觀層面來說，長株潭城市群被列為全國重點支持開展的七大城市密集區(qū)之一，且被國務(wù)院批準為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型〞社會綜合配套改革試驗區(qū)。湘潭經(jīng)濟近年來迅速開展，人均可支配收入持續(xù)增長，這些為商業(yè)開展提供了動力源泉?！锵嫣渡虡I(yè)經(jīng)過了沿街商鋪——大廈裙樓——百貨商場的開展模式，逐步向購物中心模式開展，開始步入商業(yè)物業(yè)升級階段。隨著城市的開展新城區(qū)商圈逐步成熟。★湘潭核心基建營商圈經(jīng)過長期開展，目前業(yè)態(tài)分布明顯、各個路段商業(yè)形成了較好互動；但受交通擁堵、配套設(shè)施落后等諸多局限與缺乏，亟待改造。★湘潭本地商業(yè)企業(yè)步步高集團實力雄厚，商業(yè)市場競爭劇烈。劇烈的競爭極大地繁榮了商業(yè)市場，推動了當?shù)厣虡I(yè)市場的水平向一線城市開展，代表商業(yè)物業(yè)如步步高廣場。二、住宅市場分析工程位置開盤時間裝修標準售價〔元/平米〕開發(fā)公司德仁·聚星城河?xùn)|區(qū)/毛坯4200〔寫字樓均價，公寓為返祖形式尚未出售〕浙江德仁地產(chǎn)白石古蓮城雨湖區(qū)2021.08毛坯4500晨輝建工集團湘銀·納帕溪谷岳塘區(qū)/毛坯4300湘潭湘銀房地產(chǎn)金僑城九華區(qū)2021.07毛坯花園洋房，主力戶型130-260平米，4200元湘潭金僑集團白石公館〔商住兩用公寓〕雨湖區(qū)二手房二手房面積40—50平米5200—5500元湘潭湘源實業(yè)總結(jié)：湘潭老城區(qū)舊城改造推進較緩慢，住宅供給有限；新住宅供給商主要集中在河?xùn)|新城區(qū)和九華示范區(qū)。九華因便于往返長沙的區(qū)位優(yōu)勢吸引了大量購房者，但因配套滯后，入住率低。外鄉(xiāng)開發(fā)商金僑集團、城郊置業(yè)實力較強，且碧桂園已入駐湘潭，湘潭房地產(chǎn)競爭越來越劇烈。從住宅成交的面積結(jié)構(gòu)來看，湘潭商品住宅面積集中于120-144、90-120、60-90㎡；湘潭商品房庫存量從2021年年底的121.32萬㎡上升到2021年年底的242.44萬㎡，按照10年全年湘潭商品房登記銷售215.71萬㎡總量計算，目前商品房庫存量可供2021年一年消化。2021年湘潭房地價格穩(wěn)中有升，全年商品住房均價為2853元/㎡，同比增長16.3%；2021年房地產(chǎn)價格上升較快，全年商品房均價為3638元/㎡，同比增長27.5%。主城區(qū)住宅均價在3700左右，局部高品質(zhì)工程到達4600元/平米以上。湘潭作為長株潭城市群城市之一，近年來房價穩(wěn)步上漲；投資型公寓產(chǎn)品也逐步增多，但目前仍以傳統(tǒng)住宅為主。三、寫字樓市場分析1、2021年湘潭三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.7:55.9:33.4，為工業(yè)經(jīng)濟主導(dǎo)城市，寫字樓市場不興旺，區(qū)域周邊目前暫無寫字樓新盤在售?，F(xiàn)有的辦公物業(yè)多為銀行、聯(lián)通、移動等自建物業(yè)，其他企業(yè)辦公需求極小。2、寫字樓市場尚未成形，租金低。二手寫字樓出租租金在0.5-1元/㎡/天，如金湘潭商業(yè)廣場精裝寫字樓平均租金在0.67元/㎡/天，大洋百貨樓上〔白石公館〕精裝商住樓平均租金在0.95元/㎡/天。3、依附商業(yè)和住宅，檔次偏低。與沿街商業(yè)/住宅結(jié)合，獨立寫字樓根本上沒有大堂，只有面積較小的電梯廳，整體檔次低。四、酒店市場分析酒店房間數(shù)最低房價〔攜程