風(fēng)險(xiǎn)分析與決策教材

第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析第二節(jié)盈虧平衡分析第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析第三節(jié)敏感性分析第五節(jié)決策的概念與方法第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要不確定性因素〔掌握〕土地費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用租售價(jià)格開發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率貸款利率二、房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的主要不確定性因素〔掌握〕

包括：購(gòu)置價(jià)格權(quán)益投資比率空置率運(yùn)營(yíng)費(fèi)用三、不確定性因素的相互作用〔熟悉〕第二節(jié)盈虧平衡分析〔掌握〕

一、盈虧平衡分析的根本原理

盈虧平衡分析：是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資工程產(chǎn)品本錢、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)〔B.EP〕，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總本錢費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出工程方案的盈虧平衡點(diǎn)。

盈虧平衡分析的根本方法：是建立本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。

盈虧平衡分析：當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)本錢時(shí)，本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)本錢的變化，此時(shí)的本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

線性盈虧平衡分析的根本公式是：年銷售收入方程：S＝P×Q年總本錢費(fèi)用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，S為銷售收入，C.為總本錢，C.t為固定本錢，C.v為變動(dòng)本錢，Q為產(chǎn)銷量。

當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B.＝C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)本錢。

當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，工程處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，工程處于虧損區(qū)域。二、

房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析

臨界點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)工程到達(dá)允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)程度。

保本點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)工程到達(dá)利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)程度?！惨弧匙畹妥馐蹆r(jià)格分析〔二〕最低租售數(shù)量分析〔三〕最高土地取得價(jià)格〔四〕最高工程費(fèi)用〔五〕最高購(gòu)置價(jià)格〔六〕最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率〔七〕多因素零界店組合三、房地產(chǎn)工程盈虧平衡分析例如

見課本

第三節(jié)

敏感性分析

一、

敏感性分析的概念〔掌握〕

敏感性分析：是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷工程承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：

〔1〕找出影響工程經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析〔如概率分析〕提供依據(jù)；

〔2〕研究不確定性因素變動(dòng)如引起工程經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷工程承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；

〔3〕比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。二、

敏感性分析的步驟〔掌握〕

房地產(chǎn)工程敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：

〔1〕確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)?！?〕確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。

〔3〕計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。

〔4〕通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。

三、

單因素與多因素敏感性分析〔掌握〕

單因素敏感性分析進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。

多因素敏感性分析多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。四、

敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值〞法〔了解〕

“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值〞分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值〞的根本思路是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值〔估計(jì)值〕，即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。各因素的三種預(yù)測(cè)值相互組合得出多種情況下的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算結(jié)果。

第四節(jié)

風(fēng)險(xiǎn)分析

一、

風(fēng)險(xiǎn)分析的界定〔掌握〕

在工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的根底數(shù)據(jù)〔如投資、本錢費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)周期等〕大局部來自對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)與估算，由此得出的評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)。為了給工程投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析根本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出躲避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)工程主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

二、

風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法〔了解〕

三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

〔一〕

風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)

常用方法：1.專家調(diào)查法〔其中代表性的專家個(gè)人判斷法、智暴法、德爾菲法〕、2.故障樹分析法、3.幕景分析法4.篩選－監(jiān)測(cè)－診斷技術(shù)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類?！捕?/p>

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。

1.調(diào)查和專家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模擬法三、

概率分析的步驟與概率確定方法〔熟悉〕〔一〕

概率分析的步驟

概率分析的一般步驟為：

〔1〕列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；

〔2〕選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；

〔3〕分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；

〔4〕計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。

〔二〕

概率確實(shí)定方法

概率分為客觀概率和主觀概率四、概率分析中的期望值法〔掌握〕〔一〕期望值法的步驟

采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

1.選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。

2.按照窮舉互斥原那么，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

3.分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。4.分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。5.計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)工程整個(gè)壽命期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。6.計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，工程所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。

7.對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明工程是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。五、

蒙特卡洛模擬法〔了解〕見課本

第五節(jié)決策的概念與方法一、決策的概念〔掌握〕〔一〕決策及其特征1.決策是為了大道一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)2.決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和到達(dá)優(yōu)化目標(biāo)的手段3.決策是在假設(shè)干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)座位行動(dòng)方案4.準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的集中后果是可以預(yù)測(cè)或估計(jì)的〔二〕決策的原那么與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原那么：滿意原那么、系統(tǒng)原那么、信息原那么、預(yù)測(cè)原那么、比較選優(yōu)原那么和反響原那么標(biāo)準(zhǔn)：決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性〔三〕決策理論古典決策理論行為決策理論二、決策的方法〔了解〕〔一〕確定型決策方法〔二〕風(fēng)險(xiǎn)型決策方法〔三〕不確定型決策方法三、房地產(chǎn)投資決策〔掌握〕〔一〕房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟〔二〕房地產(chǎn)投資決策的類型〔三〕房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性〔掌握〕1.無視了投資工程中的柔性價(jià)值，2.無視了投資時(shí)機(jī)的選擇3.無視了房地產(chǎn)工程的收益成長(zhǎng)二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)〔了解〕三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策1.關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍2.實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過程3.房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題1〕確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)2〕決定是否放棄投資時(shí)機(jī)或工程3〕決定是否開發(fā)一些成長(zhǎng)型工程四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用〔熟悉〕見課本五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需要注意的問題〔了解〕1.注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合2.注意實(shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件3.注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性1.以下房地產(chǎn)投資工程不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是〔

C

〕〔2024〕A.建筑安裝工程費(fèi)

B土地費(fèi)用

C空置率

D容積率2.在房地產(chǎn)投資工程的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于(

A

)〔2024〕A.臨界點(diǎn)分析

B期望值分析

C.敏感性分析

D概率分析3.運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)工程，可通過〔C

〕確定是甭進(jìn)行投資?！?024〕A.等待投資型期權(quán)估價(jià)

B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D.柔性期權(quán)估價(jià)

本章真題4.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于〔B〕階段的工作?！?024〕A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D．風(fēng)險(xiǎn)決策5.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有〔C〕?！?024〕A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性6.以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的選項(xiàng)是(A)。(2024)A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率7.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(D)。(2024)A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的〔熟悉〕可行性研究：是在投資決策前，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康模菏菍?shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益二、可行性研究的作用〔熟悉〕〔一〕申請(qǐng)工程核準(zhǔn)的依據(jù)〔二〕工程投資決策的依據(jù)〔三〕籌集建設(shè)資金的依據(jù)〔四〕開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)〔五〕編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)〔熟悉〕四、可行性研究的工作階段〔熟悉〕〔一〕投資時(shí)機(jī)研究〔二〕初步可行性研究〔三〕詳細(xì)可行性研究〔四〕工程評(píng)估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容〔熟悉〕〔一〕工程概況〔二〕開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查〔三〕市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定〔四〕規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇〔五〕資源供給條件分析〔六〕環(huán)境影響評(píng)價(jià)〔七〕工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究〔八〕開發(fā)建設(shè)方案的編制〔九〕工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析〔十〕結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟〔了解〕〔一〕接受委托〔二〕調(diào)查研究〔三〕方案選擇和優(yōu)化〔四〕財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)〔五〕編制可行性研究報(bào)告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃與根底參數(shù)選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃〔熟悉〕〔一〕區(qū)位分析與選擇〔二〕開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇〔三〕開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇〔四〕合作方式的分析與選擇〔五〕融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇〔六〕產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案〔掌握〕構(gòu)造評(píng)價(jià)方案：就是在工程籌劃的根底上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。開發(fā)工程是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)工程擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。三、選擇根底參數(shù)〔掌握〕〔1〕時(shí)間類參數(shù)開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期〔年、半年、季度或月，視工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇〕。〔2〕融資相關(guān)參數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率〔通常為總投資的30％〕，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例?！?〕收益相關(guān)指標(biāo)出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)本錢占毛租金收入比率。〔4〕評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)本錢利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與收入估算〔掌握〕一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算的范圍包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等〔一〕、土地費(fèi)用開發(fā)工程土地費(fèi)用：是指為取得開發(fā)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的征用拆遷費(fèi)、出讓土地的出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)?！捕晨辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平〞等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用：※規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，※可行性研究費(fèi)占工程總投資的1％～3％，※水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0．5％左右。“三通一平〞等土地開發(fā)費(fèi)用：地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用?！踩撤课蓍_發(fā)費(fèi)1.建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用〔結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)〕、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用〔給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等〕等。2.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施〔或公建設(shè)施〕的建設(shè)費(fèi)用。1〕單元估算法：是指以根本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到工程或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。3〕工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算工程投資。4〕概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積?！菜摹称渌こ藤M(fèi)〔五〕開發(fā)期間稅費(fèi)〔六〕管理費(fèi)用〔七〕銷售費(fèi)用〔八〕財(cái)務(wù)費(fèi)用〔九〕不可預(yù)見費(fèi)二、資金使用方案房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用方案。三、收入估算與資金籌措〔一〕收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)工程的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售方案〔含銷售、出租、自營(yíng)等方案〕。租售方案的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售價(jià)格3.租售收入房地產(chǎn)開發(fā)工程的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。4.收款方式〔二〕資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金來源通常有：資本金、預(yù)租售收入借貸資金第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表的編制一、根本報(bào)表1、現(xiàn)金流量表〔1〕工程投資現(xiàn)金流量表〔2〕資本金現(xiàn)金流量表〔3〕投資者各方現(xiàn)金流量表2、財(cái)務(wù)方案現(xiàn)金流量表3、利潤(rùn)表4、資產(chǎn)負(fù)債表二、輔助報(bào)表三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第六節(jié)可行性報(bào)告的撰寫〔熟悉〕一、工程可行性研究報(bào)告的根本構(gòu)成封面摘要目錄正文附表附圖二、可行性研究報(bào)告正文的協(xié)作要點(diǎn)1.工程總說明2.工程概況3.投資環(huán)境研究4.市場(chǎng)研究5.工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性開展工程6.規(guī)劃方案及建設(shè)條件7.建設(shè)方式及進(jìn)度安排8.投資估算及資金籌措9.工程評(píng)估根底數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定10工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)11.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析12.可行性研究的結(jié)論1.用于計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)工程全部投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的財(cái)務(wù)報(bào)表是〔C〕現(xiàn)金流量表?！?024〕A.資本金

B.財(cái)務(wù)方案

C.工程投資

D.投資者各方2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程，不出現(xiàn)在工程投資現(xiàn)金流量表中的是〔

D

〕〔2024〕A.銷售收入

B開發(fā)建設(shè)投資

C.營(yíng)業(yè)稅金及附加

D.借貸本金歸還3.以下征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是(

D

)〔2024〕A.