東方銀座市場(chǎng)分析及策劃方案書(shū)

contents工程價(jià)值攻防體系營(yíng)造

東方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房

縱論：揚(yáng)州城市開(kāi)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)確實(shí)立，與城市交通管網(wǎng)的健全。揚(yáng)州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時(shí)從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚(yáng)州所處的城市關(guān)系與開(kāi)展走向，我們可以大體判斷出其開(kāi)展趨勢(shì)。并將其作為我們籌劃運(yùn)作揚(yáng)州房地產(chǎn)工程的籌劃根底。以揚(yáng)州城市開(kāi)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來(lái)判斷，城市開(kāi)展大體上可描述為“西進(jìn)東移、東城西市〞。以城市西南區(qū)作為城市重心，實(shí)現(xiàn)城市人口擴(kuò)容，并形成城市中心生活區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、商業(yè)效勞休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。具體闡述如下：城市擴(kuò)容：揚(yáng)州目前人口約107萬(wàn)，其中市區(qū)60萬(wàn)、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬(wàn)、開(kāi)發(fā)區(qū)局部20萬(wàn)，未來(lái)?yè)P(yáng)州將擴(kuò)容為180-200萬(wàn)的中型城市。這局部人口的就業(yè)與居住就成為揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指向。以西南向作為城市開(kāi)展主力路線：西南往儀征、南京可至揚(yáng)州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤(rùn)揚(yáng)大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的開(kāi)展將使揚(yáng)州更具城市實(shí)力與協(xié)作效應(yīng)。西進(jìn)東移：開(kāi)展城市西部借助南京經(jīng)濟(jì)圈的能量形成揚(yáng)州重心區(qū)域。城市東部開(kāi)展將江都納入城市增強(qiáng)揚(yáng)州的綜合實(shí)力。東城西市：東城區(qū)以古運(yùn)河為縱軸，開(kāi)展表達(dá)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。西城區(qū)開(kāi)展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。功能分區(qū)：以文昌西路為軸線，開(kāi)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以江陽(yáng)路為軸線，開(kāi)展為城市商業(yè)休閑效勞區(qū)。以揚(yáng)子江路為軸線，作為城市開(kāi)展中期的集中辦公區(qū)。以史可法路為軸線，開(kāi)展為城北生活區(qū)，主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)。以古運(yùn)河為中軸，開(kāi)展為城市人文生態(tài)景觀區(qū)。老城區(qū)：揚(yáng)州老城區(qū)目前在極小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬(wàn)人口，政府主要以經(jīng)營(yíng)歷史人文古城為宗旨，促進(jìn)人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開(kāi)發(fā)揚(yáng)州旅游資源。城市開(kāi)展的走向與脈絡(luò)為工程開(kāi)發(fā)提供了平臺(tái)與基調(diào)，而工程籌劃的精髓那么在于能充分整合其區(qū)域資源并凸顯差異化優(yōu)勢(shì)。

本案酒店式小套房定位的可行性。就市場(chǎng)需求與接受程度而言，酒店式小套房也具有較強(qiáng)的可操作性：購(gòu)置者類(lèi)型：使用者類(lèi)型：提升核心提升核心支撐利基凸顯-----投資價(jià)值：〔小本錢(qián)〕穩(wěn)賺超值的絕版投資時(shí)機(jī)產(chǎn)品營(yíng)造-----產(chǎn)品價(jià)值：生活機(jī)能完善的酒店式優(yōu)雅生活〔空間及效勞〕市場(chǎng)根底-----地段價(jià)值：工程位于江陽(yáng)路城市商務(wù)休閑效勞區(qū)弱勢(shì)工程區(qū)域目前人氣高缺乏，城市中心地位感缺乏弱勢(shì)工程區(qū)域目前人氣高缺乏，城市中心地位感缺乏應(yīng)對(duì)策略1、參照第一章縱論，以城市開(kāi)展趨勢(shì)為工程區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。通過(guò)報(bào)紙軟性報(bào)道引導(dǎo)社會(huì)認(rèn)識(shí)，為工程銷(xiāo)售提前加溫造勢(shì)。2、便民消費(fèi)與時(shí)尚高業(yè)薄弱，2、便民消費(fèi)與時(shí)尚高業(yè)薄弱，生活機(jī)能感缺乏2、以四星級(jí)酒店、娛樂(lè)行業(yè)的興旺為工程周邊未來(lái)生活機(jī)能作注腳，并以工程西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時(shí)代超市補(bǔ)強(qiáng)工程的配套與機(jī)能。作為銷(xiāo)售說(shuō)辭的補(bǔ)充。2、以四星級(jí)酒店、娛樂(lè)行業(yè)的興旺為工程周邊未來(lái)生活機(jī)能作注腳，并以工程西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時(shí)代超市補(bǔ)強(qiáng)工程的配套與機(jī)能。作為銷(xiāo)售說(shuō)辭的補(bǔ)充。3、3、3、揚(yáng)州目前的工程在產(chǎn)品營(yíng)造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，工程的價(jià)值要靠人為營(yíng)造才能釋放出來(lái)。4、以地段價(jià)值與投資方式的比較，凸顯工程的投資潛力。4、以地段價(jià)值與投資方式的比較，凸顯工程的投資潛力。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，購(gòu)置尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會(huì)普遍的理財(cái)意識(shí)。工程主輔牌設(shè)計(jì)繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店?yáng)|方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房建筑表現(xiàn)室內(nèi)格局及裝潢酒店式物業(yè)效勞休閑配套國(guó)際衛(wèi)視案名：東方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房工程性格：以酒店式建筑風(fēng)格〔外觀、大堂、中庭〕金套房的空間設(shè)計(jì)概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營(yíng)造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場(chǎng)。推案主題配合以酒店式建筑風(fēng)格〔外觀、大堂、中庭〕金套房的空間設(shè)計(jì)概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營(yíng)造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場(chǎng)。推案主題配合〔參看詳解〕形象包裝策略執(zhí)行推廣力之配合準(zhǔn)備期：準(zhǔn)備期：目標(biāo)：選擇工程形象代言人，利用“工程形象代言人選秀活動(dòng)〞迅速預(yù)熱市場(chǎng)訴求：通過(guò)選秀活動(dòng)快速積聚人氣，為工程的后期推廣提供鋪墊；以“白領(lǐng)麗人〞形象魅力映射樓盤(pán)優(yōu)雅氣質(zhì)；媒體：揚(yáng)州晚報(bào)、電視臺(tái)、廣電臺(tái)地點(diǎn)：新世紀(jì)大酒店促銷(xiāo)期：目標(biāo)：維持人潮，催促進(jìn)場(chǎng)，消除障礙促銷(xiāo)期：目標(biāo)：維持人潮，催促進(jìn)場(chǎng)，消除障礙行銷(xiāo)手段廣告促銷(xiāo)：送北戴河假期蔚藍(lán)三日引導(dǎo)試銷(xiāo)期：引導(dǎo)試銷(xiāo)期：目標(biāo)：傳達(dá)工程定位，以高頻率的視覺(jué)接觸積累知名度訴求：工程定位——希爾頓級(jí)私家飯店金套房休閑生活目標(biāo)客戶(hù)：?jiǎn)紊碣F族、粉領(lǐng)新貴與鐘愛(ài)男女意象配合——核心意象——白領(lǐng)麗人媒體應(yīng)用：1、10輛車(chē)體廣告〔4路與12路〕2、工地圍墻3、旗幟4、現(xiàn)場(chǎng)看板5、大型定點(diǎn)看板6、廣告海報(bào)7、NP稿+售樓處海報(bào)促銷(xiāo)：來(lái)就送見(jiàn)面禮，大家來(lái)捧場(chǎng)右側(cè)：LOGO右側(cè)：LOGO—[首付2萬(wàn)，我的家就在星級(jí)酒店]左側(cè)：LOGO—[首付2萬(wàn)，買(mǎi)一個(gè)只會(huì)賺錢(qián)不會(huì)花錢(qián)的金娃娃][首付2萬(wàn)，收藏希爾頓級(jí)私家飯店]公開(kāi)期：公開(kāi)期：目標(biāo)：蓄集人潮、樹(shù)立知名度訴求：“東方銀座〞定位及風(fēng)格“聰明的人民幣，通通涌向東方銀座〞——價(jià)格攻勢(shì)行銷(xiāo)手段廣告促銷(xiāo)：前50戶(hù)家私家電大抽獎(jiǎng)強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期：目標(biāo)：控制銷(xiāo)勢(shì)與人潮塑造唯一私家飯店之形象。行銷(xiāo)手段：廣告促銷(xiāo)摩登彩禮熱情無(wú)休東方銀