菏澤市瑞景花園項目可行性分析報告

PAGEⅠ－PAGE33瑞景花園項目可行性分析報告摘要：可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資前的決策研究。本文以菏澤市一個具體的房地產(chǎn)項目為例，運用可行性研究的一般理論對項目的市場背景、項目區(qū)域市場狀況、項目本身優(yōu)劣勢進行了全面的分析，提出了項目的市場定位及建設(shè)經(jīng)營方案。在此基礎(chǔ)之上，預(yù)測本項目經(jīng)濟上是否合理，財務(wù)上是否盈利，從而明確該開發(fā)項目是否可行。本設(shè)計主要包括項目概況、市場調(diào)查與分析、項目選址及建設(shè)條件、規(guī)劃設(shè)計方案及功能標準、項目實施進度安排、項目投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益分析、不確定性分析、結(jié)論與建議等幾個部分。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；可行性研究；經(jīng)濟評價ThefeasibilityanalysisofrealestateexploitationinRuijingHuayuanitemAbstract：Thefeasibleresearchistheimportantstepindecisionanalysisofrealestateexploitation.ThispapertakingaprograminHeZeCityasexample,makeuseofthegeneraltheoriesofthepossibilityresearchtotheitemofmarketbackground,itemdistrictmarketcondition,theitemgoodandbadcarriedontheoverallanalysis,putforwardthemarketfixedpositionoftheitemandprojecttoconducttheitem.Atthisfoundationon,forecasttheitemeconomyascendwhetherinreason,financeascendwhetherearnings.Passthepossibilityresearch,shoulddevelopwhetheritemcangoornotdefinitely.Inthispaper,includingprojectprofiles,marketresearch,projectsiteandconstruction,planningdesign,projectscheduling,theinvestmentcostestimatesandfinancingplans,economicanalysis,theuncertaintyanalysis,conclusionsandsuggestionsetcetera.Keywords:Realestateexploitationproject;feasibleresearch;economicevaluation目錄TOC\o"1-2"\h\z\u引言： 3文獻綜述： 3一、項目概況 5（一）項目背景 5（二）項目概況 5（三）問題與建議 6二、市場調(diào)查與預(yù)測 6（一）市場調(diào)查 6（二）產(chǎn)品供需預(yù)測 7（三）價格預(yù)測 7三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 8（一）建設(shè)規(guī)模 8（二）產(chǎn)品方案 8四、項目實施進度 8五、投資估算 9（一）工程量 9（二）單位工程造價 10六、融資方案 11（一）資金的渠道與方式 11（二）資金需求額 12七、財務(wù)評價 12（一）項目財務(wù)評價 12（二）財務(wù)評價結(jié)論 13八、社會評價 13（一）項目對社會影響分析 13（二）社會評價結(jié)論 13九、風險分析 14（一）敏感性分析 14（二）定性分析 14（三）投資風險的控制 15十、研究結(jié)論與建議 16（一）項目方案的優(yōu)缺點描述 16（二）結(jié)論與建議 17正文參考文獻 17附表 19引言：可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資前的決策研究。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證，多方案的比較和評價，從而保證其技術(shù)上可行，建造能力具備，環(huán)境允許，經(jīng)濟上合理，效益顯著。目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)存在的一些問題與開發(fā)企業(yè)忽視項目開發(fā)前期的投資分析很有關(guān)系。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強可行性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)資本的產(chǎn)出和促進城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展和不斷地完善。房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大，而其投資活動建設(shè)周期長，涉及面廣，房地產(chǎn)市場的不確定因素較多，盲目投資很難取得預(yù)期經(jīng)濟效益。單從建筑施工技術(shù)講，一般不存在一時無法突破的重大難點，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益（楊軍，2005）。只有對投資項目進行詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益計算和風險評估，才能使投資決策建立在科學合理的基礎(chǔ)上（陳鍵飛，2005）。因此，為了實現(xiàn)項目投資決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，取得理想的預(yù)期收益，就必須對項目進行可行性研究。本設(shè)計以菏澤市的某一地塊為例，運用技術(shù)經(jīng)濟的基本原理和方法，參照了我國房地產(chǎn)開發(fā)以前的一些經(jīng)驗和研究成果，在對項目的市場和地理環(huán)境進行調(diào)查分析之后，擬定項目的初步規(guī)劃方案，并對項目在開發(fā)經(jīng)營中發(fā)生的各項費用進行估算，通過財務(wù)評價和不確定性分析，研究項目的經(jīng)濟可行性，最終得出結(jié)論，并結(jié)合項目的實際情況提出切實可行的建議。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可行性研究會朝著更加專業(yè)化、社會化的方向發(fā)展，因此本文具有一定的實際意義。文獻綜述：可行性研究(feasibilitystudy)是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法?？尚行匝芯繎?yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學性的特點。在房地產(chǎn)項目可行性研究的前沿領(lǐng)域，一些專家和學者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等不同方面對房地產(chǎn)項目投資的可行性進行了一定的開拓性研究。自1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大，然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時，卻出現(xiàn)了部分地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢，給房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，大多是房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。眾所周知，房地產(chǎn)項目具有投資額巨大、項目周期長、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。項目決策的依據(jù)是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析與預(yù)測，決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負擔，給開發(fā)商帶來致命性打擊，而且還會導致銀行貸款沉淀，甚至影響城市合理性開發(fā)進程。然而，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中，存在盲目撈“幾桶金”的思想，有些“爛尾工程”開發(fā)商在項目前期決策時，根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析；雖然有些項目具備“完整”的行性研究報告，但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的“文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴格的空子，結(jié)果在這場“游戲”中，開發(fā)商往往“套牢”了自己。因此，做好可行性研究工作是項目成敗的先決條件。加強和規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究，采用科學的投資決策方法，防患于未然，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。我國目前可行性研究存在的主要問題是中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近二十年，但投資前的可行性研究卻發(fā)展較慢。有的開發(fā)商要么不做可行性研究就盲目投資，要么雖然想做好可行性研究，卻因缺少專業(yè)人才或者信息不全、經(jīng)驗不足，所采用的方法和手段不夠豐富等，導致所做的可行性研究誤差較大。一是工程技術(shù)方案的研究論證深度不夠。按照國外的通常做法，可行性研究階段的研究深度應(yīng)能達到定方案的程度，因此要求在工程技術(shù)方案論證，應(yīng)達到basicdesign或conceptdesign的程度，基本相當于我國的初步設(shè)計應(yīng)達到的水平，應(yīng)提出明確的設(shè)備清單。二是財務(wù)評價就項目論項目，這與國外利用企業(yè)理財?shù)睦碚摵头椒ㄟM行資本預(yù)算管理，對投資項目進行投資決策和融資決策的通行做法存在重大差異，并且在經(jīng)濟評價方面不恰當?shù)厥褂昧?國民經(jīng)濟評價"的概念，由此引起一系列的認識誤區(qū)。三是在市場分析、組織機構(gòu)分析等方面與國外差別較大，研究深度嚴重不足。四是不重視多方案的比選及項目風險分析，或者分析的內(nèi)容、深度嚴重不足，缺乏項目周期各階段風險管理的統(tǒng)一籌劃及策略論證。設(shè)計主體內(nèi)容一、項目概況（一）項目背景1、項目名稱：瑞景花園2、開發(fā)單位介紹承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。3、擬建地點：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連菏澤鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原菏澤城建學院和菏澤森林公園。4、可行性研究的編制目的（1）為開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同提供依據(jù)。（2）為項目的投資決策提供依據(jù)。（3）是項目籌集資金的依據(jù)。5、可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及菏澤市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）菏澤市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）菏澤市2007、2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）菏澤市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）新城高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額（8）《菏澤市市區(qū)基準地價》（9）菏澤市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）其他有關(guān)依據(jù)資料（二）項目概況1、建設(shè)規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，瑞景花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。2、項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，預(yù)計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為3906.08萬元。3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1：技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240（三）問題與建議考慮到瑞景花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于科技城的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場調(diào)查與預(yù)測（一）市場調(diào)查目前菏澤市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100m2以下的占總量的4%，住宅面積在101--120m2的占總量的32%，121--140m2占總量的45%，141--160m2的占總量的5%，161--180m2占總量的10%，180m購房者能承受多高的房價是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在20萬以下的占33%，承受總價格在21--30萬之間的占30.5%，承受總價格在31--40萬的占24.50%，承受總價格在41-50萬的占8%，承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示，菏澤市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上，可見是主要購買力的承受范圍。（二）產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前菏澤市房地產(chǎn)投資大幅增加，2007年上半年菏澤完成住宅建設(shè)投資8.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到191.2萬平方米。2008年總投資額為26.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資19.88億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資2.73億元，占總投資的10.3%。從銷售投資比率來看，2006年銷售額只占到投資額的43.78%，07年上升到60%，在2008年，全市銷預(yù)售總面積為151.86萬平方米（其中住宅銷售面積78.62萬平方米）同比增長17.17%；總銷售額為23.71億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住菏澤科技城的高科技的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，該項目銷售前景將十分良好。（三）價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年菏澤市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2008年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次。今年菏澤市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為菏澤市商品房的銷售提供了契機。從原因上看，主要有四：1、在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。2、需求量大。從目前房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3、購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4、住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。綜上所述，再結(jié)合我們的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。（一）建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），瑞景花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。（二）產(chǎn)品方案小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。瑞景花園項目主要居住對象為在新城高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐科技城的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：表2：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.44264四、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2009年7月開工，至2011年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示：表3：2009.4—2011.6項目實施進度計劃表時間任務(wù)2009年4月至12月2010年1月至12月2011年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程五、投資估算（一）工程量本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。1、該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a、居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b、房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c、其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金和市政工程配套費等，共計400萬人民幣。2、項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由菏澤宏達房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。3、小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣場，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45表4：主要經(jīng)濟指標（二）單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：表5：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可預(yù)見費186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67表6:開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設(shè)工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預(yù)見費186.316建設(shè)期利息946.567項目投資總額14828.67六、融資方案瑞景花園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得尤為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。（一）資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)和周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：第一：籌措和利用自有資金3000萬元。為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。第二：用銀行貸款5002.61萬元。貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法?？梢韵蜚y行證明幾個方面：公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本資產(chǎn)負債表和近期的損益表，承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，有信心讓銀行認為貸款后公司有能力還款。采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險第三：房屋預(yù)售。房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后再售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于瑞景花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達5879.50萬元。（二）資金需求額表7：資金需求表序號項目建設(shè)期2009201020112012小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50七、財務(wù)評價（一）項目財務(wù)評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）2.損益和利潤分配表（見附表7）3.財務(wù)指標（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%，且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。（2）項目投資利潤率、投資利稅率、投資回收期、借款償還期項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）（3）流動資金：流動資金估算表（見附表5）（二）財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。八、社會評價（一）項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量菏澤居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)提供了機會?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。（二）社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。表9：項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對菏澤的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無九、風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對瑞景花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。（一）敏感性分析敏感性分析表（見附表12）（二）定性分析1、自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。2、政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。3、經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。4、技術(shù)風險房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5、社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預(yù)風險、住客干預(yù)風險、治安風險。6、內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。（三）投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1、通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長，項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長，項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法就是盡快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們可以采取提高選址的速度、利用法律手段來保證遷址工作的順利進行、采用招投標、和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同以保證資金的充分供應(yīng)、與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2、通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。3、通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。十、研究結(jié)論與建議（一）項目方案的優(yōu)缺點描述1、優(yōu)點（1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。（2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性a、項目總建筑面積：12.9萬平方米b、項目總投資：14828.67萬元c、項目財務(wù)凈現(xiàn)值：5701.73萬元d、項目財務(wù)內(nèi)部收益率：27.50%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。（3）項目具有突出優(yōu)勢a、在附近區(qū)域與瑞景花園的競爭對手較少b、瑞景花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大c、項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）d、項目所處地塊的發(fā)展前景較好（4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2、存在問題（1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。（2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。（3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。（二）結(jié)論與建議1、結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：由于在項目開發(fā)建設(shè)前，已經(jīng)進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給帶來高的利潤回報，可以提高在社會上的知名度，為將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為科技城的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了科技城的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。從社會效益來說：瑞景花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為新城高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為科技城地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極響應(yīng)了菏澤市的安居工程，使科技城人民能夠更好的生活和工作，因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化科技城的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。2、建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。（1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。（2）各部門緊密配合，以加快項目運作進度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。（4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。（5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。正文參考文獻[1]張建國、周麗鶯、張春華.投資項目經(jīng)濟評價學「M].冶金工業(yè)出版社，1997:33-108.[2]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國物價出版社，2001：140-141.[3]謝經(jīng)榮、呂萍、喬志敏.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].中國人民大學出版社，2002:242-248.[4]林增杰.網(wǎng)絡(luò)時代的房地產(chǎn)業(yè)[M].天津大學出版社，1999：78-82.[5]俞明軒.房地產(chǎn)投資分析[M].中國人民大學出版社，2002:113-118.[6]趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風險管理[M].中國建材工業(yè)出版社，2003:201-202.[7]喬志敏.房地產(chǎn)價格研究[M].經(jīng)濟管理出版社，2002：105-108.[8]何俊德.項目評估一理論與方法[M].華中理工大學出版社，2000:15-17[9]周寅康.房地產(chǎn)估價[M].東南大學出版社，2000:56-57.[10]潘蜀健.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析方法[M].中國人民大學出版社，1998:24-98[11]傅鴻源、張仕廉.投資決策與項目策劃[M].科學出版社，2001:86-87.[12]簡德三、王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].上海財經(jīng)大學出版社，2004:93-98.[13]王人已、姚玲珍.房地產(chǎn)估價[M].上海財經(jīng)大學出版社，200:57-59.[14]蘇世功.初論近郊房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究[J].建筑經(jīng)濟，2008(8):15-18.[15]VanessaS.Veenstra,JohannesI.M.Halman,JohannesT.Voordijk.AMethodologyforDevelopingProductPlatformsintheSpecificSettingoftheHousebuildingIndustry[J].ReasearchinEngineeringDesign,2006,17:157-173.[16]RoyR,BrownJ,GazeC.Re-engineeringtheconstructionprocessinthespeculativehouse-buildingsector[J].ConstrManageEconom,2003,21(2):137–146附表附表1：建筑工程費用估算表單位：萬元（下同）序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計1①號樓型棟4195.44781.762②號樓型棟4243.15972.613③號樓型棟1597.931469.024④號樓型棟2297.192138.305入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計507總計5443.70附表2：國內(nèi)設(shè)備購置費估算表序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣9.830.786410.612供電供熱系統(tǒng)483.9638.7168522.673智能系統(tǒng)163.5813.0864176.664合計657.3752.5896709.95附表3：安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣0.01430.752供電供熱系統(tǒng)0.7361513.993智能系統(tǒng)0.248511.734合計2056.48 附表4：項目投入總資金估算匯總表序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資11413.8700.9869747951.1建設(shè)投資靜態(tài)部分10401.2100.8994087071.1.1建筑工程費5443.7000.4707253231.1.2設(shè)備及工器具購置費709.9500.0613912851.1.3安裝工程費2056.4800.1778269491.1.4工程建設(shè)其他費用2070.8600.1790704091.1.5基本預(yù)備費120.2100.0103947411.2建設(shè)投資動態(tài)部分1012.6500.0875660881.2.1漲價預(yù)備費66.100.0057157671.2.2建設(shè)期利息946.5500.081850322流動資金150.6300.0130252053項目投入總資金（1+2）11564.501附表5：流動資金估算表 序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20092010201120121流動資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.261136.591542.531.2.1原材料273.39439.08795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.72113.65產(chǎn)成品109.356125.45227.31462.761.3現(xiàn)金572.98209.08757.727712.672流動負債148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款148.7370.13768.153368.543流動資金（1-2）971.061720.753020.4712056.8 附表6:銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 項目合計計算期20092010201120122007銷售（營業(yè)）收入23185.9202090.883788.62154251881.08A房型銷售收入1719.58801.96917.63單價（含稅）25.7026.7326.9825.70銷售量（套）3034B房型銷售收入1755.72818.82936.9單價（含稅）26.2427.2927.5526.24銷售量（套）3034C房型銷售收入1472.781292.6180.16單價（含稅）18.0118.4618.4618.01銷售量（套）7010D房型銷售收入2812.922476336.88單價（含稅）33.6835.0335.3733.68銷售量（套）7010E房型銷售收入3572.69781.3797.541993.9單價（含稅）39.0639.8739.8737.70銷售量（套）202050F房型銷售收入3250.04696.44729.61824單價（含稅）34.8236.4836.4834.49銷售量（套）202050G房型銷售收入4419.66323.22337.743039.7719.04單價（含稅）16.1616.8816.8816.34銷售量（套）202018044H房型銷售收入3964.51289.92302.962726.6644.99單價（含稅）14.4915.1415.1414.65銷售量（套）202018044入口商店門面88單價（含稅）0.22銷售量（㎡）400集貿(mào)市場130單價（含稅）0.13銷售量（㎡）1000銷售稅金及附加1247.53113.95206.48826.34100.76營業(yè)稅1159.29104.54189.43771.2794.05消費稅（不考慮）城市維護建設(shè)稅81.157.3113.2653.986.58教育費附加7.092.093.781.070.13附表7：損益和利潤分配表序號項目合計計算期200920102011201220131銷售收入23185.9202090.883788.6215425.341881.082銷售稅金及附加1247.54113.95206.48826.33100.773總成本費用14828.674965.435124.314451.78287.1504利潤總額（1-2-3）7109.72-4965.43-3147.37-869.6414311.851780.315彌補以前年度虧損0008982.4506應(yīng)納稅所得額（4-5）-4965.43-3147.37-869.645329.401780.317所得稅2346.200001758.70587.508稅后利潤（4-7）-4965.43-3147.37-869.643570.701192.819提取法定盈余公積金（15%）714.53000535.61178.9210提取公益金142.9100