被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值-青島東部土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

關(guān)于房屋裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的探討主講人：王志超2021年3月裝飾裝修價(jià)值評(píng)估裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需要1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)的需要2.征收房屋補(bǔ)償?shù)男枰?國有土地上房屋征收評(píng)估方法?第十四條被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

②房屋征收補(bǔ)償“一房一價(jià)〞青島評(píng)估方法出臺(tái)3.建筑裝飾裝修保險(xiǎn)的需要4.解決房屋租賃裝飾裝修糾紛的需要裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需要5.建筑裝飾裝修損害賠償?shù)男枰僖虿划?dāng)使用給他人建筑裝飾裝修造成損壞的②因違反相鄰關(guān)系要求，給他人建筑裝飾裝修造成損壞的③全裝修住宅交房標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定的④因工程質(zhì)量缺陷造成建筑裝飾裝修損壞的⑤其他建筑裝飾裝修損壞賠償6.解決建筑裝飾裝修工程計(jì)價(jià)糾紛的需要建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的原那么1.理性裝飾裝修原那么2.原狀持續(xù)使用原那么3.重建價(jià)格基準(zhǔn)原那么建筑裝飾裝修價(jià)格構(gòu)成房屋裝修價(jià)格和一般商品一樣，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同決定形成的。從房屋裝璜各構(gòu)成工程估算的角度來劃分，房屋裝璜價(jià)格通常由以下4大項(xiàng)構(gòu)成：①直接費(fèi)、②管理費(fèi)、③利潤、④稅金。

1、直接費(fèi)包括：材料、設(shè)備輔料、運(yùn)費(fèi)和人工費(fèi)。

其中材料費(fèi)是指地面磚、地板、板材、油漆、五金件等裝修原材料的市場(chǎng)購進(jìn)價(jià)。市內(nèi)運(yùn)費(fèi)一般為1.5%，人工費(fèi)各地算法不一樣，有的地方按施工工期計(jì)算，而有的地方那么按單項(xiàng)工程計(jì)算。

2、管理費(fèi)、利潤、稅金等統(tǒng)稱為綜合系數(shù)，一般為20%左右，其中稅金約3.8%，管理費(fèi)約7－10%左右。

〔以上取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地不同，評(píng)估人員應(yīng)參照各自當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情計(jì)算〕建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法1.收益法由于無法從房地產(chǎn)總體收益中剝離出僅屬于房屋裝飾裝修局部的收益，故此方法不適用2.本錢法本錢法的根本公式為：房屋裝璜評(píng)估價(jià)格＝裝璜重新購置價(jià)格－折舊。

其中裝璜重新購置價(jià)格可參照房地產(chǎn)評(píng)估中建筑物重新購建價(jià)格的求取方法。具體有：⑴分局部項(xiàng)法、⑵工料測(cè)量法。

建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法分局部項(xiàng)法分局部項(xiàng)法是指將房屋裝璜各項(xiàng)工程的單項(xiàng)造價(jià)逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價(jià)的方法。家庭裝璜中，一般包工包料的方法比較多，總造價(jià)中已包含人工費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、去除施工垃圾費(fèi)及綜合系數(shù)等，不要重復(fù)計(jì)算。分局部項(xiàng)法是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略，計(jì)算結(jié)果不準(zhǔn)確。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法各單項(xiàng)工程造價(jià)根據(jù)各地市場(chǎng)行情確定，簡單舉例如下：

分局部項(xiàng)法

建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法工料測(cè)量法

工料測(cè)量法是先計(jì)算裝璜所屬的各種原材料、人工時(shí)數(shù)，然后計(jì)算出直接費(fèi)用，乘以綜合系數(shù)后得出房屋裝璜重新購置價(jià)格的方法。

這里需要注意的是：通過實(shí)地測(cè)量得到各類材料數(shù)量〔面積〕后，一般還要計(jì)算材料損耗，一般是5%。即評(píng)估計(jì)算時(shí)所用的材料數(shù)量＝測(cè)量得出的數(shù)量×1.05。簡單舉例如下：工料測(cè)量法

建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并需要其他裝璜專業(yè)人員的參與。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法比較法隨著“菜單式〞裝修〔小區(qū)開發(fā)商或住宅建設(shè)單位新建住宅時(shí)，委托設(shè)計(jì)單位推出每一種戶型不同的室內(nèi)裝修方案，供住戶選擇〕的推廣，在今后的房屋裝璜評(píng)估中可大量采用比較法。

即選取相同地區(qū)、相同戶型、相同“菜單〞的室內(nèi)裝修為比較實(shí)例，加以修正后得出房屋裝璜價(jià)格。其根本公式為：房屋裝璜評(píng)估價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×裝修日期修正×個(gè)別因素修正。

比較法由于其方便、快捷、準(zhǔn)確的優(yōu)點(diǎn)，今后會(huì)成為房屋裝璜評(píng)估的主流方法。房屋裝璜的折舊和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時(shí)間折舊〔物質(zhì)折舊〕和功能折舊。時(shí)間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)風(fēng)格變化、裝璜材料更新導(dǎo)致裝璜在功能方面的相對(duì)殘缺、落后所造成的價(jià)值損失。現(xiàn)在我國有關(guān)房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺(tái)，如今市場(chǎng)上較多采用的是加速折舊方法，最后留有20%的殘值或者不計(jì)殘值。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法-同行觀點(diǎn)觀點(diǎn)1：裝修存在周期短，款式受流行影響強(qiáng)等特點(diǎn)，一般商業(yè)使用期不超五年，以三年居多。宜采用類似財(cái)務(wù)上加速折舊的方式確定其成新。住宅等房屋裝修受主人個(gè)性影響大，多數(shù)在轉(zhuǎn)讓時(shí)難以表達(dá)價(jià)值。建議僅考慮其必須本錢，如廚廁防水等必須〔根本〕投入，而裝飾性投入少考慮或加速折舊。觀點(diǎn)2：估算二手房的價(jià)格:第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。很多二手房業(yè)主總是強(qiáng)調(diào)自己當(dāng)初裝修時(shí)花了多少錢，但是建材的價(jià)格波動(dòng)性很大，有的材料短時(shí)間就可能跌價(jià)大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前建材市場(chǎng)銷售的價(jià)格為基準(zhǔn)。當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價(jià)格可能會(huì)有困難，購房者應(yīng)當(dāng)按照欲購房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，以此作為估價(jià)的參考。第二，按照一般的裝修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過5年以上的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價(jià)格，將裝修價(jià)從房屋總價(jià)中剔除，再與同類型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房價(jià)的上下。建筑裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的方法家居裝飾裝修快速評(píng)估小方法〔網(wǎng)上搜集2006年案例，僅供參考〕快速計(jì)算公式〔143.554x建筑面積+1346.077√建筑面積+747.62+修正值〕x1.16945x成新度中檔裝修修正值為0其他上下浮動(dòng)例:建筑面積75.43平方米〔套內(nèi)面積約為55平方米〕，二室一廳，中檔裝修，成新8成評(píng)估值=(143.554×75.43+1346．0