工程交付質(zhì)量問題案例庫

工程交付質(zhì)量問題案例庫——以TIC四期為例華潤新鴻基房地產(chǎn)〔無錫〕工程管理部二零一二年七月一．案例的來源本報(bào)告以TIC四期工程為例，對四期交付中業(yè)主報(bào)修的問題進(jìn)行抽樣調(diào)查，分析報(bào)修問題中各專業(yè)所占比例，并對各專業(yè)涉及問題進(jìn)行具體統(tǒng)計(jì)，列舉出業(yè)主投訴較為突出的問題，分析產(chǎn)生問題的原因，并提出相應(yīng)對策和持續(xù)改良建議，為工程施工過程質(zhì)量管理、工程收尾階段問題整改等工作提供參考。二．案例庫中各專業(yè)問題所占比例本報(bào)告采用抽樣統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行分析，采用10%的比例對四期報(bào)修問題進(jìn)行抽樣調(diào)查。四期毛坯房總戶數(shù)1278戶，抽樣總戶數(shù)120戶，抽樣戶報(bào)修條數(shù)1153條，戶均報(bào)修條數(shù)9.8條。表1為四期報(bào)修問題中各專業(yè)所占比例，按照所占比例排序依次為土建〔44.23%〕、鋁窗〔22.38%〕、進(jìn)戶門〔7.98%〕、機(jī)電〔6.94%〕、公共部位〔6.50%〕、外遮陽〔3.21%〕、智能化〔2.71%〕、設(shè)計(jì)問題〔1.99%〕、石材〔1.65%〕、其他問題〔1.65%〕、外墻真石漆〔1.30%〕。表1：四期報(bào)修問題中各專業(yè)所占比例四期總戶數(shù)〔除去精裝房〕1278戶抽樣總戶數(shù)120戶抽樣戶總報(bào)修條數(shù)1153條戶均報(bào)修條數(shù)報(bào)修問題按專業(yè)分類：問題分類條數(shù)所占比例土建51044.23%鋁窗25822.38%進(jìn)戶門927.98%機(jī)電806.94%公共部位756.50%外遮陽373.21%智能化252.17%設(shè)計(jì)問題231.99%石材191.65%其他191.65%真石漆151.30%圖1：報(bào)修問題中各專業(yè)所占比例示意圖圖2：土建問題具體分類圖3：鋁合金問題具體分類圖4：進(jìn)戶門問題具體分類圖5：機(jī)電質(zhì)量問題具體分類圖6：公共部位質(zhì)量問題具體分類三．質(zhì)量問題分析1.土建問題分析表2：土建問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施墻地面空鼓13326.08%墻地面空鼓1.砂漿配合比控制不嚴(yán)；2.抹灰前墻面未充分濕潤；3.粉刷施工時(shí)第一道刮糙偏厚，未能一次成活；4.用鐵板抹灰時(shí)用力過猛，將砂漿中水分?jǐn)D出；5.澆筑地坪前未清理干凈；地坪清理完后要進(jìn)行蓄水，蓄水高度2mm，地坪要充分濕潤1.現(xiàn)場查看空鼓是否在標(biāo)準(zhǔn)允許范圍內(nèi)〔400cm2，不多于2處〕2.用粉筆將空鼓部位劃出〔方塊狀區(qū)域〕；切割機(jī)切割；鑿子鑿除空鼓部位〔不能用錘子砸〕；基層清理干凈并充分澆水濕潤；刷素水泥漿；第二天濕度為50%-70%時(shí)進(jìn)行抹灰；待干透后進(jìn)行第二遍抹灰；在空鼓部位周邊貼上繃帶；批白。1.嚴(yán)格控制砂漿配合比；2.做好粉刷過程控制，抹灰前墻面充分濕潤，抹灰要做到用力均勻，一遍成活續(xù)表1：廚衛(wèi)間滲漏11923.33%廚衛(wèi)間滲水；防水上反高度缺乏300mm1.防水上反高度缺乏；2.陰角未按標(biāo)準(zhǔn)要求做成圓弧形；3.管根未做防水饅頭，管根部未刷防水；4.穿樓地面管周邊封堵方法錯(cuò)誤，封堵不嚴(yán)密以管根周邊向外30cm進(jìn)行切割，必須采用底面支底模的方式進(jìn)行穿樓地面管的封堵，分兩次澆搗：第一次澆搗低于地面3cm，之后進(jìn)行蓄水試驗(yàn)；假設(shè)不滲水將該地坪澆筑至地面一樣高度；蓄水；假設(shè)不滲水，做防水饅頭；外表恢復(fù)1.防水上反高度必須到達(dá)30cm；2.陰角必須按標(biāo)準(zhǔn)要求做成圓弧形，半徑3cm；3.管根做防水饅頭，管根周邊刷防水，高度同墻面；粉刷裂縫5110.00%墻面粉刷裂縫，尤其是窗兩側(cè)、原施工洞及梁底塞縫位置粉刷裂縫分為普通粉刷裂縫和煙道外表裂縫。煙道裂縫主要出現(xiàn)在煙道與地面接口處、煙道間接口處；普通粉刷裂縫主要由于墻面未充分濕潤造成1.煙道與地面交接處混凝土要做圓弧狀翻邊，煙道間接口處設(shè)置分隔條；2.粉刷裂縫如為結(jié)構(gòu)裂縫需要將裂縫部位切開，掛鋼絲網(wǎng)粉刷恢復(fù)；如為外表裂縫，那么用彈性膩?zhàn)踊蛸N繃帶粉刷批白1.煙道與地面交接處混凝土要做圓弧狀翻邊，煙道間接口處設(shè)置分隔條；2.墻面抹灰前要充分濕潤續(xù)表1：室內(nèi)清潔356.86%室內(nèi)垃圾未清理，墻地面污染1.工程文明施工、交叉施工管理不嚴(yán)；2.關(guān)門前的檢查、清理工作不到位將室內(nèi)清理后用水沖洗1.加強(qiáng)現(xiàn)場文明施工管理及交叉施工管理；2.加強(qiáng)關(guān)門前的檢查、清理工作尺寸偏差295.69%窗臺(tái)大小頭；門窗上部大小頭；室內(nèi)凈空尺寸偏差1.模板支護(hù)不到位；1.加強(qiáng)施工過程管理及質(zhì)量控制；門窗邊收口234.51%窗邊收口粗糙，不嚴(yán)密1.窗戶安裝未能以內(nèi)墻灰餅為基準(zhǔn)；重新粉刷收口1.窗戶安裝以內(nèi)墻灰餅為基準(zhǔn)；粉刷觀感224.31%墻面膩?zhàn)油獗泶嬖诿黠@抹紋和修補(bǔ)現(xiàn)象1.批白時(shí)未能一次成活；用砂紙打磨，消除外表接茬及修補(bǔ)痕跡1.批白時(shí)一次成活；續(xù)表1：空調(diào)洞152.94%外墻排氣孔、空調(diào)洞未設(shè)置套管空調(diào)洞、排氣孔孔徑過大拆下套管；修補(bǔ)孔洞，縮小孔洞孔徑；恢復(fù)套管。外墻保溫網(wǎng)格布必須抹進(jìn)空調(diào)洞空調(diào)洞、排氣孔嚴(yán)格按照圖紙標(biāo)注孔徑施工開關(guān)面板收口101.96%開關(guān)面板周邊收口不嚴(yán)密、收口較粗糙1.開關(guān)面板底盒安裝位置偏差；2.開關(guān)面板在批白前安裝，導(dǎo)致土建收口粗糙拆下面板；修補(bǔ)底盒周邊墻面，收口要見方；恢復(fù)面板。1.底盒預(yù)埋應(yīng)低于粉刷灰餅2mm；2.土建收口要見方；3.批白后安裝開關(guān)面板；安裝時(shí)必須戴手套其他問題81.57%鋁窗滲水1.撤除鋁窗玻璃周邊密封膠及壓條，將玻璃周邊密封膠等清理干凈；2.將槽口內(nèi)清理干凈；3.在窗框槽口內(nèi)玻璃與鋁合金框接縫處打中性密封膠，打膠要求連續(xù)、密實(shí)、美觀；4.安裝玻璃，注意將密封膠壓實(shí)，玻璃應(yīng)當(dāng)在框的中間位置上下左右間隙相同.5.玻璃安裝后在玻璃周邊再打一次黑膠；6.安裝玻璃壓條，窗框四角壓條拼接處必須采用密封膠封堵密實(shí)。墻地面、頂面露筋71.37%墻地面、頂面露筋；頂面有銹跡施工過程控制不嚴(yán)鋼筋外表刷防銹漆；刷界面劑；批膩?zhàn)踊謴?fù)1.加強(qiáng)施工過程管理及質(zhì)量控制；2.鋁合金問題分析表3：鋁合金問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施鎖扣不靈活+五金不全5420.93%窗鎖扣扣不上、缺把手、鎖扣施工過程檢查與調(diào)試不嚴(yán)，造成問題遺漏對鎖扣進(jìn)行維修，無法維修的立即更換；補(bǔ)齊五金件在一房一驗(yàn)中對鋁合金門窗進(jìn)行調(diào)試鋁窗〔欄桿〕型材劃傷、變形5019.38%成品保護(hù)不到位，型材變形、劃傷現(xiàn)場成品保護(hù)不到位用老虎鉗進(jìn)行矯正，無法矯正的立即更換鋁窗安裝后做好成品保護(hù)工作玻璃劃傷4316.67%成品保護(hù)不到位，玻璃劃痕普遍現(xiàn)場成品保護(hù)不到位檢查劃痕是否在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)〔8cm以內(nèi)，少于3條〕，假設(shè)超出標(biāo)準(zhǔn)，立即更換，并追究相關(guān)單位責(zé)任鋁窗安裝后做好成品保護(hù)工作續(xù)表3：其它114.26%欄桿兩側(cè)、下口與墻體交接處有縫隙、固定件外露施工過程檢查與調(diào)試不嚴(yán)，造成問題遺漏欄桿兩側(cè)、下口粉刷收口，并恢復(fù)真石漆1.確保欄桿固定到結(jié)構(gòu)面上；2.欄桿安裝前做好施工樣板，按照樣板確定欄桿縫隙處理方法鋁窗滑輪槽透風(fēng)透光10.39%鋁窗滑輪槽處透風(fēng)、透光窗扇加工問題，鋁窗單位有偷工減料嫌疑要求鋁窗單位更換鋁窗加工前做好施樣板，并嚴(yán)格按照樣板加工3.進(jìn)戶門問題具體分類表4：進(jìn)戶門問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施進(jìn)戶門松動(dòng)，鎖舌不靈活3032.61%進(jìn)戶門松動(dòng)、把手松動(dòng)、門縫太大、鎖舌不靈活1.進(jìn)戶門門縫過大，鉸鏈需調(diào)整；3.門鎖彈簧失效1.調(diào)整門鉸鏈，確保門縫在3mm以內(nèi)；2.更換門鎖彈簧；1.進(jìn)戶門安裝時(shí)門縫應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)控制在3mm以內(nèi)；2.加強(qiáng)門鎖安裝質(zhì)量管理；一戶一驗(yàn)時(shí)檢查門鎖、把手是否正常3.進(jìn)戶門選型階段就要考慮進(jìn)戶門的平安問題，先做好施工樣板，樣板確認(rèn)前方可進(jìn)行加工門扇、門套損壞1819.57%門扇、門套損壞成品保護(hù)不到位由專業(yè)廠家修復(fù)；不能修復(fù)的予以更換進(jìn)戶門安裝后做好成品保護(hù)工作色差22.17%進(jìn)戶門色差進(jìn)戶門材料問題小的色差與業(yè)主協(xié)商處理，色差明顯的由廠家撤除，運(yùn)回廠家處理進(jìn)戶門安裝前檢查材料是否有色差，提前防止該問題其它44.35%防煙條松動(dòng)、門安裝不垂直門洞尺寸偏差或進(jìn)戶門安裝尺寸偏差進(jìn)戶門廠家將門套撤除，重新安裝總包在進(jìn)行門洞粉刷時(shí)應(yīng)確?；绎灤怪倍?.機(jī)電問題分析表5：機(jī)電質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施燈不亮2531.25%燈泡未裝或燈泡損壞燈泡未裝或燈泡損壞將燈泡補(bǔ)齊或更換燈泡移交前做好通明試驗(yàn)，確保燈亮開關(guān)面板安裝不到位1620.00%開關(guān)面板未安裝、安裝不正或松動(dòng)開關(guān)面板未安裝、安裝不正或松動(dòng)補(bǔ)齊開關(guān)面板，對安裝不方正的進(jìn)行矯正一房一驗(yàn)時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行整改地漏堵911.25%陽臺(tái)、衛(wèi)生間地漏不通建筑垃圾堵塞地漏，未及時(shí)疏通對地漏進(jìn)行疏通移交前進(jìn)行通球處理，地漏管道內(nèi)不能有大便5.遮陽質(zhì)量問題具體分類表6：外遮陽質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例問題舉例問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施外遮陽縫隙1437.84%外遮陽完全落下時(shí)透光外遮陽安裝初期通病屢次使用后可消除外遮陽運(yùn)行不暢144%外遮陽不運(yùn)行、無法全部落下或收起現(xiàn)場檢查原因，進(jìn)行維修交付前調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決外遮陽面板損壞410.81%外遮陽面板損壞或開關(guān)不靈更換損壞的面板交付前調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決外遮陽周邊未打膠收口38.11%外遮陽兩側(cè)及上口未打膠對外遮陽周邊進(jìn)行補(bǔ)膠做好施工樣板，并嚴(yán)格按照樣板施工外遮陽下口不嚴(yán)密25.41%外遮陽落下時(shí)，下口與外窗臺(tái)有縫隙真石漆外表凹凸不平對真石漆外表平整度進(jìn)行檢查，如確為窗臺(tái)不平那么重新粉刷；如僅因?yàn)檎媸岵馁|(zhì)問題導(dǎo)致有縫隙，可不維修加強(qiáng)窗臺(tái)粉刷平整度控制6.石漆質(zhì)量問題分析表7真石漆質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例問題舉例問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施真石漆破損1386.67%真石漆破損成品保護(hù)不到位返工修復(fù)真石漆遺漏213.33%真石漆遺漏施工過程質(zhì)量控制不嚴(yán)返工修復(fù)7.共部位質(zhì)量問題分析表8：公共部位質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施門套石、門檻石破損、未打膠4154.67%門套門檻石有裂縫成品保護(hù)不到位更換破損的石材1.加強(qiáng)質(zhì)量控制2.加強(qiáng)一房一驗(yàn)公共部位墻磚破損，頂面粉刷破損810.67%公共部位墻面瓷磚破損、掉落，頂面粉刷破損成品保護(hù)不到位對破損的部位進(jìn)行維修，維修不好的予以更換公共部位墻地磚空鼓45.33%地坪石材、地磚有明顯上下差現(xiàn)象地磚鋪貼質(zhì)量控制不嚴(yán)返工修復(fù)加強(qiáng)質(zhì)量控制其它34.00%強(qiáng)電井、弱電井門無法關(guān)閉，自開強(qiáng)電井、弱電井門等施工尺寸偏差在門開關(guān)處增加回彈裝置加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制8.石材質(zhì)量問題具體分類表9石材質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施石材收口1052.63%石材收口不嚴(yán)密或收口不美觀施工過程質(zhì)量控制不嚴(yán)對石材重新收口加強(qiáng)過程質(zhì)量控制石材破損947.37%石材破損施工過程質(zhì)量控制不嚴(yán)對破損的石材進(jìn)行更換加強(qiáng)過程質(zhì)量控制9.智能化質(zhì)量問題分析表10智能化質(zhì)量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施紅外幕簾不亮1040.00%紅外幕簾線路不通紅外幕簾線路被切斷或堵塞重新排管，方向與原位置一致，由此造成的一切損失由預(yù)埋單位承當(dāng)檢查機(jī)電預(yù)埋管線是否通暢，智能化及時(shí)穿線紅外幕簾缺失、破損936.00%紅外幕簾缺失、損壞成品保護(hù)不到位補(bǔ)齊缺失的紅外幕簾，對損壞的紅外幕簾進(jìn)行更換加強(qiáng)成品保護(hù)緊急按鈕缺失、破損624.00%緊急按鈕缺失、破損成品保護(hù)不到位補(bǔ)齊缺失的緊急按鈕，對損壞的緊急按鈕進(jìn)行更換加強(qiáng)成品保護(hù)10.設(shè)計(jì)問題分析表11設(shè)計(jì)問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施一樓院子設(shè)計(jì)730.43%院子尺寸和承諾的不一致各部門間口徑不一致，信息流通不暢已處理完畢加強(qiáng)多部門溝通，明確確認(rèn)流程空調(diào)孔與落水管沖突626.09%空調(diào)孔與落水管沖突設(shè)計(jì)審圖不嚴(yán)將空調(diào)孔外口鑿成斜口，留出空調(diào)穿管位置加強(qiáng)設(shè)計(jì)審圖，加強(qiáng)圖紙與現(xiàn)場實(shí)際匹配進(jìn)戶門與防煙門位置沖突521.74%進(jìn)戶門與防煙門位置沖突設(shè)計(jì)考慮不周全設(shè)計(jì)時(shí)加強(qiáng)細(xì)節(jié)考慮北陽臺(tái)與公共部位存在平安隱患842.11%容易攀爬，有平安隱患設(shè)計(jì)考慮不周全設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少多余空間11.其他問題具體分類表12：其他問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產(chǎn)生的原因維修的方法預(yù)防措施燃?xì)夤茼敺舛?42.11%燃?xì)夤茼敺舛率┕べ|(zhì)量控制不嚴(yán)用油麻絲重新封堵確定施工標(biāo)準(zhǔn)與用材標(biāo)準(zhǔn)，確保安裝產(chǎn)品質(zhì)量信箱松動(dòng)315.79%信箱松動(dòng)施工質(zhì)量控制不嚴(yán)對信箱進(jìn)行加固確定施工標(biāo)準(zhǔn)與用材標(biāo)準(zhǔn)，確保安裝產(chǎn)品質(zhì)量12.四期其他投訴問題表13：四期其他投訴問題問題描述原因分析維修的方法預(yù)防措施三樓石材無防盜措施設(shè)計(jì)對使用功能考慮缺乏增加EPS斜坡或者玻璃隔斷加強(qiáng)設(shè)計(jì)做法在實(shí)際使用中的合理性門檻石高差缺乏5cm地坪施工質(zhì)量控制不嚴(yán)1.鑿除地坪，保證門檻石高差；2.在原門檻石上再增加一塊門檻石；1.加強(qiáng)地坪施工樣板控制；石材龍骨與排氣孔位置沖天1.石材深化圖紙與土建圖紙沖突；2.施工中遇到該問題未及時(shí)解決重新進(jìn)行排氣孔開孔1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)審圖，防止石材深化圖紙與土建圖紙沖突；2.后施工的工程在遇到此問題時(shí)應(yīng)主動(dòng)調(diào)整，避讓四．維修賠付案例事件簡述：2023年12月，C4毛坯集中交付過程中，一樓業(yè)主〔108-102〕提出小院的面積和形式與當(dāng)初銷售承諾嚴(yán)重不符，且局部業(yè)主有當(dāng)時(shí)銷售承諾的錄音，要求整改，并逐漸形成群體事件。處理過程：我部經(jīng)與營銷和設(shè)計(jì)溝通，并經(jīng)公司決策予以整改，同時(shí)，我部向所有一樓業(yè)主發(fā)出含整改方案的書面整改確認(rèn)函，并于4月28日前予以整改到位。目前狀態(tài)：整改完成，已無群訴風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主普遍對我司的處理表示滿意。滲水問題事件簡述：該戶2023年10月報(bào)修室內(nèi)窗戶滲水嚴(yán)重，工程部協(xié)調(diào)施工單位屢次維修未能修復(fù)，業(yè)主于2023年3月以滲水不能修復(fù)為由轉(zhuǎn)而要求退房。處理過程：經(jīng)我部屢次協(xié)商不成，業(yè)主要求面見公司領(lǐng)導(dǎo)，并以將相關(guān)維修滲水資料郵寄香港總部為要挾，后經(jīng)公司決策，并與錦繡門窗協(xié)調(diào)后，以錦繡門窗回購該套房子的形式辦理做退房處理，同時(shí)承當(dāng)業(yè)主的銀行貸款利息。目前狀態(tài)：相關(guān)手續(xù)已完成，無風(fēng)險(xiǎn)。承重柱質(zhì)量問題事件簡述：業(yè)主位女士〔建設(shè)局某領(lǐng)導(dǎo)〕2023年10月向我司反響其房子一承重柱不達(dá)標(biāo)，有嚴(yán)重平安隱患，要求連同其在C4的一套商品房一并退房，并補(bǔ)償其相關(guān)損失，經(jīng)過無錫市質(zhì)量平安檢測中心現(xiàn)場查看，該柱確實(shí)存在重大質(zhì)量缺陷，屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。處理過程：業(yè)主始終堅(jiān)持要求兩套房屋一起退，并且要求按照現(xiàn)價(jià)退，同時(shí)要求賠償，面對這樣不合理的要求，我部始終堅(jiān)持原那么，同時(shí)，不斷與公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)，最終，經(jīng)過與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意只退一套房屋，并補(bǔ)充其合理損失，公司領(lǐng)導(dǎo)也對處理方式表示同意，最終與業(yè)主達(dá)成一致。目前狀態(tài)：退房手續(xù)目前已辦理完成，賠償款正在流程中，對于承重柱的加固也將于6月底前完成。該戶無后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。板底露筋問題事件簡述：業(yè)主于2023年5月19日驗(yàn)房，驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)客廳頂板處有2處露筋，當(dāng)天將驗(yàn)房報(bào)告交與物業(yè)時(shí)特別注明該問題必須征得業(yè)主同意方可維修。但南通二建工人未經(jīng)允許私自切斷板底鋼筋，并粉刷掩蓋。5月24日，業(yè)主再次驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了該問題，向公司提出交涉，并向質(zhì)監(jiān)站投訴。處理過程：業(yè)主索賠2個(gè)車位，經(jīng)公司客服屢次溝通，最終達(dá)成賠付一個(gè)車位〔其中業(yè)主付6000元手續(xù)費(fèi)〕的意見。目前狀態(tài)：正在就具體事宜進(jìn)行協(xié)商。保溫未按圖施工問題事件簡述：TIC二街區(qū)C4組團(tuán)109-1501業(yè)主韓小姐于2023年12月底前來收房，且收房時(shí)就要求查看相關(guān)政府部門驗(yàn)收表單，期間又找了假設(shè)干質(zhì)量問題，我司均一一維修完成，2023年4月下旬手持江蘇省建設(shè)廳和無錫市建設(shè)局下發(fā)的關(guān)于住宅窗洞、門洞及陽臺(tái)挑高