某地產(chǎn)項目規(guī)劃建議

某地產(chǎn)項目規(guī)劃建議本方案中，地標基于榮達公司提供的資料及咨詢意向，提出本項目規(guī)劃設(shè)計中必須關(guān)注的核心問題；并根據(jù)宗地特征及區(qū)域現(xiàn)狀，針對性地對本項目提出規(guī)劃、開發(fā)、產(chǎn)品等層面的建議。特別申明：本項目建議書知識產(chǎn)權(quán)歸屬地標和愿意使用下述思想的開發(fā)商共有。導言目錄

第一部分項目情況如何？1、項目概況2、項目主要經(jīng)濟指標3、項目區(qū)域四至第二部分項目背景如何？1、項目區(qū)域地位2、項目區(qū)域資源3、競爭項目案例研究第三部分項目市場定位如何？1、項目SWOT分析

2、項目開發(fā)戰(zhàn)略淺析

3、項目市場定位

第四部分項目如何規(guī)劃?1、項目地塊評估2、規(guī)劃要素及原則3、示意性規(guī)劃說明第五部分地標如何合作？

1、地標優(yōu)勢

2、執(zhí)行架構(gòu)

3、合作綱要——地標獨創(chuàng)——解決問題之“三五論”模式第一部分：項目基本情況一、項目概況1.地塊形狀呈刀形，屬典型的不規(guī)則地塊；2.宗地規(guī)劃有市政規(guī)劃道路呈南北向貫穿項目；3.地塊內(nèi)基本無山體及坡地，地形基本平整。用地面積39189㎡建筑面積≤109729㎡容積率≤2.8綠地率≥35％建筑密度≤30％地塊狀況：地塊東西寬約346米，南北長約166米，宗地三面臨路，一面臨水。項目規(guī)劃為一期用地和二期用地。一期用地面積約27畝。二、項目區(qū)域四至【北至】北靠市金屬包裝廠區(qū)及民居區(qū)，近老吉大，經(jīng)武陵路至老城區(qū)約5分鐘車程；【南至】南臨吉首母親河—峒河，經(jīng)鄰近武陵路可至長沙；【東至】東臨林化廠家屬區(qū)，經(jīng)武陵路，從環(huán)城路可至乾州新城，車程約20分鐘；

【西至】西臨居民區(qū)及場區(qū)。第二部分：項目背景分析一、片區(qū)房地產(chǎn)價值解析一----------區(qū)域地位吉首老城區(qū)乾州新城吉首房地產(chǎn)處于發(fā)展起步階段；舊城改造加速老城區(qū)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展；吉首城市建設(shè)重心南移，但老城區(qū)在未來5年內(nèi)仍有其不可動搖的地位及價值；舊城房地產(chǎn)開發(fā)，政策支持力度大；受舊城歷史印象的影響，普遍居民迫切希望改善居住環(huán)境；片區(qū)開發(fā)拉動了大田灣區(qū)域價值；大田灣片區(qū)整體面貌將加速改善并將逐步成為吉首高價值人居區(qū)域二、片區(qū)房地產(chǎn)價值解析二--------區(qū)域資源

結(jié)論：具備人文、景觀、生態(tài)等全部要素的高尚住宅片區(qū)。上風上水，風水寶境峒河流水呈反弓環(huán)繞大田灣，是為順水灣，是吉首不可多得的風水寶地。此片區(qū)為本案所在人文、景觀雙重價值吉首大學老校區(qū)占據(jù)灣區(qū)核心，人文氣息濃厚。項目南北可望山景，南可直觀江景。未來高檔人居片區(qū)水畔名城等高端項目入主大田灣，舊城形象迅速改善，片區(qū)將逐步成為吉首市高檔生活片區(qū)。豐富的原生山景及水景資源濃郁的城市人文和自然人文大田灣區(qū)域——占據(jù)吉首得天獨厚的區(qū)域資源和先天條件，吉首老城區(qū)目前規(guī)模最大的高檔社區(qū)水畔銘城項目已搶占先機。三、片區(qū)競爭樓盤案例研究－－－－水畔銘城

1、水畔銘城概況位置：位于本項目東北面區(qū)域：吉首大田灣用地面積：占地77395㎡建筑面積181140㎡容積率2.28項目規(guī)模老城區(qū)最大規(guī)模高檔社區(qū)布局圍合式園林風格新加坡風情產(chǎn)品類型別墅＋小高層＋高層

2、水畔銘城整體規(guī)劃解析---布局半圍合布局270°景觀視野以峒江水景為中心，以小高層及高層進行半圍合整體布局。以水岸為起始，由南至北分別建設(shè)多層聯(lián)排、小高層及高層。形成錯落有致、層層觀景的建筑秩序感。半圍合布局明顯，高密度、高容積率；中心無開放布局，無大景觀軸，缺乏開敞感及包容感。270°

3、水畔銘城局部規(guī)劃解析----建筑風格外立面設(shè)計：風格：德式現(xiàn)代簡約主義建筑風格，色調(diào)為白色輔以橙黃色、灰色及赭石色結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。點評:色彩搭配協(xié)調(diào)，整體具有現(xiàn)代時尚氣息，同時又蘊含穩(wěn)重內(nèi)斂的優(yōu)雅氣息。

該項目一期外立面照片外立面設(shè)計屬于中上水平全外墻磚立面造價較高

4、水畔銘城局部規(guī)劃解析----園林風格園林設(shè)計：新加坡風情主題園林一期實景，園林綠化以當?shù)鼐G化植物為主，建筑密度較低，綠化面積較大，綠化率近46％。該小區(qū)園林做了部分帶狀水系，引入了部分生態(tài)環(huán)保社區(qū)概念。一期園林照片高綠化在吉首屬于中高檔次園林

5、水畔銘城局部規(guī)劃解析----別墅產(chǎn)品及戶型-別墅：4層聯(lián)排別墅，建面325㎡2層疊加別墅，建面268㎡別墅產(chǎn)品位于地塊近水中央位置，河沿岸設(shè)置了親水平臺及水岸步道，有一定的情趣。戶型點評：別墅戶型設(shè)計一般，退臺設(shè)計不科學。短面寬長進深設(shè)計，采光差，不通透、舒適度并不高。一期別墅照片及戶型圖別墅戶型雖一般，但別墅產(chǎn)品的打造拉升了項目整體檔次

6、水畔銘城局部規(guī)劃解析----洋房產(chǎn)品及戶型-洋房：7層多層、12層小高層三期含小高層及高層電梯房以一梯兩戶板式及兩梯四戶碟式為主。窗戶采用大面積落地景觀飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，部分采用了節(jié)能環(huán)保材料。多層及高層洋房熱銷主力戶型為130左右三房兩廳，目前推出貨量去化在80％左右。多層及小高層照片大面積落地景觀飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗、節(jié)能環(huán)保材料創(chuàng)新型的洋房產(chǎn)品，主力130三房，熱銷說明在吉首戶型尚優(yōu)

7、水畔銘城與本項目規(guī)劃指標對比規(guī)劃指標水畔銘城本項目規(guī)模較大較小周邊配套相對完善相對滯后容積率2.28≤2.8綠化率46%≥35%建筑密度不詳應小于25%≤30%項目區(qū)域大田灣峒河畔大田灣峒河畔上游交通狀況香園路五陵路項目類型復合型——主力產(chǎn)品別墅＋多層＋小高層——熱銷戶型130三房兩廳——建筑風格現(xiàn)代簡約風格——小區(qū)配套停車場、會所、兒童樂園、寬帶接入、智能安保、超市、園林、商業(yè)街、閉路電視保安監(jiān)控、可視對講、停車微機管理、緊急廣播及消防緊急廣播。——開發(fā)商品牌吉首精誠房地產(chǎn)開發(fā)公司本地有開發(fā)經(jīng)驗（精誠廣場）本地無開發(fā)經(jīng)驗項目其它新加坡風情社區(qū)/節(jié)能環(huán)保理念/——

8、競爭樓盤對比小結(jié)占據(jù)相似地位，但規(guī)模略不及對手；對手開發(fā)中注入了理念及概念，有一定市場號召力；兩項目都占據(jù)相似區(qū)域資源，但對手交通更便利；對手為復合型項目，先期開發(fā)沿河地塊別墅及高尚洋房物業(yè)，拔高了項目檔次，對后續(xù)開發(fā)有一定的昭示促進及樣板作用；對手項目整體質(zhì)素在吉首屬于上等水平，容積率合理，綠化率較高，外立面現(xiàn)代、美觀、典雅，屬于當?shù)馗呱猩鐓^(qū)代表；對手項目社區(qū)配套設(shè)施較完善；對手項目戶型產(chǎn)品創(chuàng)新，并引入節(jié)能環(huán)保理念，洋房設(shè)計優(yōu)秀；對手開發(fā)商在當?shù)赜虚_發(fā)項目經(jīng)驗，對手項目有較高的市場認知度；競爭對手項目走高檔次的市場定位，并獲得了較高的市場認知度及認同感，再次說明本區(qū)域有著開發(fā)高尚社區(qū)的先天優(yōu)勢，且市場有著對該區(qū)域居住價值的較高認同。對比結(jié)論第三部分項目開發(fā)定位

1、本項目的SWOT分析項目地塊SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅項目處順水第一灣，270度景觀視野，風水寶境；南臨秀美峒河，景觀資源豐富；人文氛圍濃郁；項目沿江展示面寬，有吉首最長河岸線。地處城郊結(jié)合部，配套不夠完善周邊老舊民居，整體形象不高片區(qū)整體規(guī)劃置后，配套檔次不高；地塊不規(guī)則，規(guī)劃難度大，對項目整體布局不利；舊城改造，房地產(chǎn)發(fā)展提速；項目宗地與武陵路接壤，基本滿足交通出行的需要；片區(qū)開發(fā)連動，區(qū)域整體居住價值逐步彰顯，區(qū)域價值市場認同；老城區(qū)人口多，購房需求仍旺盛。吉首城市開發(fā)重心南移，項目面臨來自新城區(qū)的競爭威脅；水畔銘城仍有較大開發(fā)量，且一期已成熟，有較高市場認知，形成直接競爭威脅；

2、項目開發(fā)戰(zhàn)略綜前所述，從宏觀市場及競爭態(tài)勢來看，本項目雖占據(jù)大田灣區(qū)域核優(yōu)質(zhì)資源，但該資源是共享的。直接競爭項目水畔銘城開發(fā)已如火如荼，會嚴重分流本案的目標客戶；乾州新城開發(fā)更加劇了對本項目競爭資源的爭奪；未來潛在對手蓄勢待發(fā)。所以說，本項目面臨的現(xiàn)在及未來競爭都將是非常激烈的。從項目的區(qū)域來看，大田灣區(qū)域資源有著塑造高尚生活片區(qū)的極佳條件，水畔銘城項目已豎起大田灣區(qū)域高檔社區(qū)的旗幟，銷售情況良好，但存在與本項目的同質(zhì)化資源及條件，形成激烈直接競爭。從吉首樓盤開發(fā)情況來看，吉首地產(chǎn)尚屬初級開發(fā)水平，真正意義上的現(xiàn)代高尚社區(qū)尚屬稀少；吉首市民，尤其是老城區(qū)居民，有著改善居住環(huán)境的強烈要求，對現(xiàn)代居住及高尚生活方式有著急切的向往和追求。市場、區(qū)域價值、競爭對手、市場需求、項目自身價值都已明了呈現(xiàn)在眼前！

2、項目開發(fā)戰(zhàn)略項目核心資源及優(yōu)勢地塊規(guī)模區(qū)域資源景觀/人文/高尚差異化策略中高檔/現(xiàn)代高尚社區(qū)會關(guān)注已共享競爭對手市場仍需要已認同已超過將同質(zhì)向往并追求差異化對手無論從天時、地利還是人和的角度考慮，本項目必須走差異化開發(fā)的方向，打造成一個中高檔次的，并且與眾不同的現(xiàn)代高尚住宅項目！

突破方向

2、項目開發(fā)戰(zhàn)略1、從地塊本身的素質(zhì)看，項目存在走中高檔，差異化開發(fā)的條件項目地塊占據(jù)的區(qū)域價值及豐富人文、景觀資源，以及項目具有的一定規(guī)模，項目開發(fā)成中高端高尚住宅產(chǎn)品的可行性很大，具備差異化開發(fā)的條件。2、從市場需求看，從中高端容易取得突破，走差異化的路子存在市場機會前面分析提到，片區(qū)高尚居住價值已受市場青睞，市場存在改善居住環(huán)境及向往現(xiàn)代人居的需求，片區(qū)連動開發(fā)將進一步帶動市場眼球，將該區(qū)域塑造成吉首高尚CLD居住地域的代表。3、由于本區(qū)域消費基礎(chǔ)潛力有限，為提高項目的輻射半徑，項目開發(fā)必須往中高端發(fā)展本報告前面已提及，該片區(qū)直接輻射區(qū)域是城市老城區(qū)，在舊城改建未完全進行時，區(qū)域消費能力有限，消費者基數(shù)有限。因此僅靠本片區(qū)的客源，絕對不足支撐本案的消費；本項目必須跳出該片區(qū)，著眼整個吉首乃至周邊城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，往中高端走有助于擴大消費群輻射半徑，把更遠更廣泛的消費群引流過來。

2、項目開發(fā)戰(zhàn)略4、從競爭項目的角度來看，本項目必須采取差異化策略競爭對手已成為吉首高檔樓盤代表，為避免與其在產(chǎn)品定位上產(chǎn)生沖突，必須與考慮如何形成產(chǎn)品互補，因此，采取差異化開發(fā)策略很有必要。5、從項目自身成本壓力以及追求利潤最大化角度來看，項目開發(fā)必須從高端取得突破本項目容積率指標為≤2.8，受地塊限制，如果開發(fā)成普通中端乃至低端住宅，從目前市場競爭價格看，存在一定的成本壓力，利潤空間非常有限；因此，為追求利潤最大化，必須想方設(shè)法將項目打造成中高端項目，以獲取更多的溢價收入。

3、項目開發(fā)---市場定位通過項目規(guī)劃及開發(fā)，通過對創(chuàng)新居住理念的提煉及構(gòu)筑，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，形成獨一無二的差異化概念，打造差異化競爭對手的，立足吉首老城大田灣區(qū)、輻射吉首整個市區(qū)乃至周邊的，滿足市場主力群體追求的：中高檔/現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)應此，可以確定本項目市場定位應該是下述章節(jié)我們將對如何實現(xiàn)市場定位在項目規(guī)劃上進行意向性探討第四部分項目規(guī)劃建議

1、地塊初步評估本宗用地地塊標高及坐標圖

1、地塊初步評估1、用地地塊較平整，無較大落差，利于項目施工；2、項目地塊北面與西面武陵路為過境路，地勢較高，比本用地高7－10米，使本用地形成居住洼地；3、地塊比臨江堤岸高近4－8米，不會形成江水倒灌；西南側(cè)及東側(cè)民宅與用地有一定高差。4、地塊有一四車道規(guī)劃路將本地塊東西完整分離，對項目整體性有嚴重影響。本地塊為東、西、北三面高地合圍的不規(guī)則平整洼地。且有規(guī)劃路完整分割整個地塊。1、總用地面積39189平米，居住用地；2、建筑密度≤30％，綠地率≥35％，容積率≤2.8；3、建筑控制邊線后退：多層2米以上，高層7米以上，沿河留足15－30米綠化帶；4、內(nèi)部交通：內(nèi)設(shè)≥6米的環(huán)形消防通道；出入口設(shè)置于場地東側(cè)及西側(cè)，至少設(shè)兩個出入口與城市道路連接；5、樓間距及建筑后退滿足消防、通風、采光等基本規(guī)范要求；6、建筑造型應體現(xiàn)民族特色，建筑色彩以淺色為基調(diào)，多層建筑采用大坡屋頂；7、處理好規(guī)劃道路與兩塊居住用地出入口、規(guī)劃道路及物管銜接問題；8、市政管線采用地埋式，與城市地下管網(wǎng)相連；9、配套應設(shè)置地埋式垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、托幼、商店等。

2、本宗用地規(guī)劃要點及限制

3、本項目規(guī)劃需要尊重的原則及注意的問題1、尊重本項目的市場定位——中高檔現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)；2、通過規(guī)劃設(shè)計，解決項目地塊地勢相對三面較低、及規(guī)劃路帶來的嚴重影響；3、尊重規(guī)劃要點及規(guī)劃限制；4、符合吉首本地氣候特征及尊重當?shù)匾欢ǖ纳盍晳T。在后續(xù)章節(jié)中，本公司根據(jù)地塊實際情況及現(xiàn)有材料，著重針對以上問題提出示意性規(guī)劃建議。具體規(guī)劃論證將在項目落實及實地考察之后，與本項目規(guī)劃設(shè)計單位共同進行探討和實施。4、項目總體規(guī)劃----意向示意圖說明：1、主入口設(shè)置在項目西北面臨武陵路，次入口設(shè)置在項目西角。建議做人車分流設(shè)計。2、主景觀軸縱向位于項目主入口，延伸至河岸綠化帶；3、沿河（項目二期）做吉首最長河岸綠化景觀帶；規(guī)劃路先整體分離做縱向綠化帶；5、減小建筑密度，控制在23％左右，增加建筑層數(shù);提高綠化率，以提高居住舒適度；6、建筑布局要考慮景觀均好性，盡量做到戶戶觀景；7、小區(qū)應配有會所，大主題景觀廣場、兒童樂園/休閑廣場、網(wǎng)球場等配套設(shè)施，提高社區(qū)品位。5、項目分期開發(fā)示意圖說明：1、項目分二期開發(fā)，容積率建議控制在2.5左右，總建筑面積在10萬平米左右。一期建筑面積控制在5萬平米左右。一期產(chǎn)品建議：小高層為主，12F＋15F二期產(chǎn)品建議：小高層＋高層12F＋15F＋18F小高層避免層數(shù)單一，高低搭配，以使項目獲得錯落有致、景觀視線均好特征，豐富項目的天際線及展示面韻律感。6、項目建筑說明----建筑底層架空解決項目洼地問題：1、項目用地地勢平整，但項目為三面合圍的洼地形態(tài)，不利于打造高尚住宅，也將嚴重影響本項目的居住舒適度及形象。2、建議項目做4－5米底層架空，以抬高建筑高度，增強通透性及居住舒適度。3、做底層架空可節(jié)省土方成本，增加項目綠化范圍及綠化面積，增加項目公共活動空間，解決項目地面停車問題，增加項目賣點，一舉幾得。

架空層示意圖7、外立面風格建議----首選：現(xiàn)代風格7、外立面風格建議----備選：歐式古典主義風格7、外立面風格建議----備選：北美后現(xiàn)代風格7、外立面風格建議----備選：現(xiàn)代中式風格8、園林風格建議----江南風情園林特點：1、造價成本相對其它較低；2、易出效果，取材豐富，施工技術(shù)成熟3、凸現(xiàn)項目民族特色，獨具東方神韻4、曲折通幽，適合中型項目打造5、綠化植植物、石材等吉首當?shù)刎S富可就地取材6、易維護，維護成本相對較低。9、配套設(shè)施建議----會所、商業(yè)、休閑健身、停車場等建議：1、在項目主入口做架空層會所，營銷周期內(nèi)做為現(xiàn)場營銷中心；2、小休閑廣場、兒童樂園一定要做；3、做網(wǎng)球場提升項目檔次，也可利用規(guī)劃路做休閑及體育健身場地；4、規(guī)劃路沿街兩棟可做兩層