2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度分析報(bào)告

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度分析報(bào)告2024年4月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升 PAGEREFToc356306262\h31、政策環(huán)境 PAGEREFToc356306263\h32、集中度加速提升 PAGEREFToc356306264\h5二、房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc356306265\h61、融資優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc356306266\h62、區(qū)域深耕 PAGEREFToc356306267\h83、運(yùn)營效率 PAGEREFToc356306268\h10三、房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì) PAGEREFToc356306269\h111、海外集中度提升始于市場(chǎng)飽和期 PAGEREFToc356306270\h112、龍頭企業(yè)保持?jǐn)U張節(jié)奏 PAGEREFToc356306271\h123、一二線城市率先集中 PAGEREFToc356306272\h15一、房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升2024年被我們稱為行業(yè)集中度加速提升元年，經(jīng)歷了行業(yè)冰點(diǎn)的轉(zhuǎn)折，因融資能力以及企業(yè)背景的差異，龍頭企業(yè)相對(duì)與中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)日趨懸殊。我們?cè)赋觯谛袠I(yè)政策環(huán)境明顯改善的情形下，行業(yè)集中度提升速度趨緩，相反在政策調(diào)控時(shí)期，則會(huì)加速行業(yè)集聚。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)已是市場(chǎng)一致預(yù)期，在市場(chǎng)經(jīng)歷了半年多的復(fù)蘇期后出臺(tái)的新國五條進(jìn)一步強(qiáng)化了這一預(yù)期，因此至13年一季度末，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局愈發(fā)顯著，且我們認(rèn)為這一趨勢(shì)將隨整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤中樞下移而持續(xù)。1、政策環(huán)境3月底新國五條的出臺(tái)表明管理層對(duì)于房地產(chǎn)成交持續(xù)回暖、價(jià)格回升態(tài)勢(shì)的警示。除了對(duì)于既定政策從嚴(yán)執(zhí)行的要求之外，以調(diào)整二手交易環(huán)節(jié)個(gè)稅繳納方式以提升持有環(huán)節(jié)成本。我們認(rèn)為一旦嚴(yán)格執(zhí)行中期而言對(duì)于投資性需求的影響不可忽視。信貸方面自去年三、四季度出現(xiàn)流動(dòng)性放松，在此帶動(dòng)下房價(jià)也從而出現(xiàn)明顯上行趨勢(shì)。但近期包括上海等各地已經(jīng)出現(xiàn)信貸收緊現(xiàn)象，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)8號(hào)文件的出臺(tái)也極有可能釋放融資成本見底信號(hào)，多方角力再次說明行業(yè)利潤中樞下移的方向仍然未變；在此趨勢(shì)下，龍頭企業(yè)的規(guī)?；允谴_定性最高的機(jī)會(huì)。2、集中度加速提升從2024年至13年一季度數(shù)據(jù)來看，龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率提升速度進(jìn)一步加快。2024年TOP10銷售額市場(chǎng)占有率11.5%，提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，而13年一季度TOP10市占率提升至14.9%，即比2024年上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)于08、09年時(shí)期占有率提升一倍，同時(shí)TOP10以及TOP20銷售額門檻同比近乎翻倍。經(jīng)歷了11年16家企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰，2024年房地產(chǎn)行業(yè)的并購仍然十分活躍，2024年至今又有多家A股上市房企退出房地產(chǎn)行業(yè)，包括萬方發(fā)展以及綠景控股，此外中茵股份進(jìn)行定增為非地產(chǎn)項(xiàng)目再融資以褪去地產(chǎn)屬性——行業(yè)兩極分化特征明顯。二、房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中的突出表現(xiàn)，我們主要從融資優(yōu)勢(shì)、區(qū)域深耕能力最后體現(xiàn)為運(yùn)營效率幾個(gè)方面直觀感知。1、融資優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)在融資方面的優(yōu)勢(shì)顯著。以萬科為例，整體資金成本在11年歷史高點(diǎn)仍控制在9%以內(nèi)，信托成本也控制在12%以內(nèi)，且流動(dòng)性一旦放松即立刻回歸至6%的水平，而中小企業(yè)11年信托利率多處于15%-18%。融資成本也是國企以及內(nèi)房股企業(yè)在第一第二梯隊(duì)的排位中占據(jù)優(yōu)勢(shì)的主要因素。通過比較A股中主要房地產(chǎn)企業(yè)2024年資金成本可知，國企融資優(yōu)勢(shì)顯著，整體資金成本為7.2%，與民企相較低2.2個(gè)百分點(diǎn)，融資上的優(yōu)勢(shì)可解釋國企整體擴(kuò)張步伐高于民企。整體來看內(nèi)房股的市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于A股企業(yè)，13年一季度銷售額前十位中占據(jù)6位，而A股企業(yè)僅有2家。從融資角度，A股企業(yè)受制于房地產(chǎn)調(diào)控，資本市場(chǎng)融資渠道受限，而內(nèi)房股則有更大的杠桿空間，尤其隨12年市場(chǎng)回暖，內(nèi)房股近期在港股市場(chǎng)融資頻繁，且融資利率來看，銷售額位列TOP20的企業(yè)融資成本均低于8%，與A股整體融資規(guī)模以及利率相較，彰顯龍頭企業(yè)與港股市場(chǎng)融資優(yōu)勢(shì)。2、區(qū)域深耕隨著整個(gè)行業(yè)的毛利率下滑，主流運(yùn)作邏輯以量為綱，用以考量公司的擴(kuò)張能力與盈利能力的指標(biāo)是公司區(qū)域深耕的能力。可看出所有擴(kuò)張中的龍頭企業(yè)在城市進(jìn)入的節(jié)奏和滲透程度都非常理想。萬科、保利、中海等企業(yè)在各區(qū)域的布點(diǎn)已經(jīng)逐步完成，新區(qū)域擴(kuò)張速度已經(jīng)略有所減緩，但龍頭企業(yè)在進(jìn)入城市的市占率均有上佳表現(xiàn)。以14個(gè)一二線城市作為考察區(qū)域，其中萬科在所有樣本城市中均是排名前十的開發(fā)商，市場(chǎng)排名均值為6-7位，其次是保利地產(chǎn)。整體來看，龍頭企業(yè)單城市銷售額大多數(shù)在20億左右。3、運(yùn)營效率在板塊毛利率走低、行業(yè)凈負(fù)債率維持較高位的情況下，對(duì)于公司盈利能力更多的考驗(yàn)來自內(nèi)部管控以及周轉(zhuǎn)效率。而正因?yàn)榇饲八治鳊堫^在融資以及深耕上的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)，直接體現(xiàn)為企業(yè)具備更高的運(yùn)營效率。龍頭企業(yè)營業(yè)利潤與期間費(fèi)用的比例均值為5.5倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平2倍，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.3，同樣與行業(yè)均值0.26存有優(yōu)勢(shì)。三、房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)1、海外集中度提升始于市場(chǎng)飽和期我們參考過美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)周期，美國房地產(chǎn)集中度提升始于1989年。1989年美國人均房屋棟數(shù)達(dá)到0.43棟后，其市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)飽和的狀態(tài)，而此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度開始逐步提升，2024年后集中度進(jìn)入加速提升的階段，前五大開發(fā)商市場(chǎng)占有率由8%升至2024年逾20%，達(dá)到頂峰。隨后行業(yè)進(jìn)入蕭條期，集中度開始下滑。我國目前的城鎮(zhèn)戶均套數(shù)為1.03套，略低于國際平均水平的1.1套，盡管整個(gè)行業(yè)未達(dá)飽和狀態(tài)，但是鑒于龍頭企業(yè)的在調(diào)控市場(chǎng)下所具備的優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中趨勢(shì)已然顯現(xiàn)。目前前五大開發(fā)商市場(chǎng)占有率達(dá)9%，參考美國市場(chǎng)曾經(jīng)達(dá)到的行業(yè)集中度，我們認(rèn)為龍頭企業(yè)還有相當(dāng)可觀的成長空間。2、龍頭企業(yè)保持?jǐn)U張節(jié)奏龍頭企業(yè)從拿地、新開工以及融資戰(zhàn)略上來看仍然保持?jǐn)U張節(jié)奏，由此也為行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升打下基礎(chǔ)。十大房企自2024年下半年起拿地策略開始激進(jìn)，在40個(gè)大中城市出讓面積中占比也明顯上升。其中萬科、保利以及龍湖地產(chǎn)尤為突出，拿地面積同比增幅分別達(dá)870%、136%和238%。以企業(yè)銷售速度作為量綱，龍頭企業(yè)2024年補(bǔ)庫存速度基本與11年一致，萬科、保利、中海等公司新增項(xiàng)目儲(chǔ)備與當(dāng)期銷售面積之比約為1.5倍，與新開工面積大致相當(dāng)，而購地款占當(dāng)期銷售額比例均在40%左右，其中保利、中海購地款占比同比分別上升5個(gè)百分點(diǎn)和10個(gè)百分點(diǎn)，可見其擴(kuò)張節(jié)奏有所加快。新開工方面，龍頭企業(yè)在積極市場(chǎng)表現(xiàn)高于增速，同時(shí)弱市下低于市場(chǎng)降速的趨勢(shì)更為明確。保利、萬科、金地2024年同比分別下降1%、6.2%以及8.2%，仍然低于全國新開工同比11.2%的降幅。對(duì)于擴(kuò)張中的融資需求，我們關(guān)注到龍頭企業(yè)在具備成本優(yōu)勢(shì)的前提下存在加大杠桿的表現(xiàn)。一方面，少數(shù)股東權(quán)益占比整體持續(xù)上升，我們認(rèn)為今后缺乏運(yùn)營優(yōu)勢(shì)的企業(yè)以投資商的身份參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，而主體開發(fā)由龍頭企業(yè)掌控的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步發(fā)酵。另一方面，誠如此前我們所分析內(nèi)房股的融資優(yōu)勢(shì)，今年來內(nèi)地龍頭企業(yè)也在紛紛謀求參與香港資本市場(chǎng)的方式，其中萬科、金地以及萬達(dá)均以收購的形式獲得香港殼資源，構(gòu)建新的融資平臺(tái)，其中萬科、金地在2024年還分別進(jìn)行了一輪發(fā)債，萬科所發(fā)中票年利率僅2.36%，成本優(yōu)勢(shì)顯著。另外旭輝集團(tuán)IPO成功又重新打開內(nèi)地房企赴港上市的閘口。3、一二線城市率先集中分區(qū)域來看，一二線城市率先體現(xiàn)集中趨勢(shì)，這主要源自市場(chǎng)更為成熟，競(jìng)爭(zhēng)程度更為充分。2024年房企TOP10、TOP20在一二線城市占比分別達(dá)20.1