昆明中天文化空間項目整盤商業(yè)定位及業(yè)態(tài)排布規(guī)劃

中天“文化空間〞工程工程營銷期25，05，2021整盤商業(yè)定位及業(yè)態(tài)排布規(guī)劃【工程總體定位】本工程擁有的物業(yè)功能：商業(yè)＋居住＋商務(wù)＋文化引領(lǐng)新昆明文化、休閑、文娛的活力新一極昆明文化、休閑、文娛的活力新一極：是更好的滿足了那些林立在城市中心的高樓大廈中的商務(wù)人士，白領(lǐng)精英們的休閑生活，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一切商務(wù)活動的聚集地；昆明文化、休閑、文娛的活力新一極集中提供溫馨的居所、誘人的商品廊、精品店、喧嘩的BAR、燈光昏暗的情調(diào)場所、輕松開放的自在空間，華美堂皇的劇院、圖書文化演播廳等文化元素文化、休閑、文娛的活力新一極物業(yè)功能商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)集購物、休閑、文娛于一體的體驗型的商業(yè)，具有風(fēng)情的，品牌的，活力與動感的；具有商務(wù)功能的酒店、公寓等暫時居住物業(yè)與為白領(lǐng)人士提供的長期居住物業(yè)；中心區(qū)商務(wù)功能的補充與延伸，高籠統(tǒng)商務(wù)寫字樓；開放性文化廣場、影視中心、圖書文化演播中心、展覽中心、創(chuàng)庫集中營；問題：做什么？區(qū)域與地塊價值工程戰(zhàn)略開展方向城市：昆明工程本身勝利案例將工程打呵斥特征的文化主題商圈，以商業(yè)為靈魂，住宅為支撐，酒店與寫字樓為整體提升，具備五大功能區(qū)的昆明文化、休閑、文娛的活力新一極本工程成為城市新一極的努力方向:客觀條件具備，客觀上努力KPI總體體量工程主題功能確立建筑特征軟性目的本工程總建筑面積120萬平方米，足夠構(gòu)成規(guī)模本工程中功能復(fù)合，商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等多種物業(yè)同時存在，表達城市一極復(fù)合功能的特點需求經(jīng)過細致的規(guī)劃與設(shè)計，精心打造工程中地標(biāo)物業(yè)與特征物業(yè)，奠定工程區(qū)域的高檔次籠統(tǒng)工程需求經(jīng)過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設(shè)計優(yōu)質(zhì)有特點園林與小品，表達工程整體高質(zhì)量交通情況工程周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道需求在市場上明確樹立昆明文化、休閑、文娛的活力新一極的籠統(tǒng)，樹立本身中心物業(yè)，并根據(jù)工程內(nèi)部資源與功能不同引入分主題概念√√√√客觀客觀√√商業(yè)物業(yè)住宅類物業(yè)酒店辦公物業(yè)項目當(dāng)中活力的體現(xiàn)為項目帶來人氣改變片區(qū)的居住區(qū)氛圍和項目文化主題相結(jié)合為項目帶來人氣體量帶來規(guī)?，F(xiàn)金流的實現(xiàn)項目整體檔次的提升項目建筑群的標(biāo)志，昭示性整體功能的完整配套設(shè)施的提供為其他物業(yè)帶來潛在客戶提升片區(qū)形象活力標(biāo)志現(xiàn)金流終極利潤文化標(biāo)桿區(qū)國際化示范區(qū)都市生活教育區(qū)昆明城市文化資源的代表性區(qū)域，差別化提升價值標(biāo)桿；寫字樓及酒店開發(fā)周期契合，高端效力業(yè)聚集，吸引具有國際視野的高端消費人群；滿足都市主流居住人群，國際化教育配套，承當(dāng)工程走量的艱苦義務(wù)；【工程功能定位劃分】城市文化標(biāo)桿區(qū)生活教育區(qū)國際化示范區(qū)具備一線城市文化資源，承載著為昆明這個城市樹立標(biāo)桿的作用城市主流階層，主要針對昆明城市新生代人群，是本工程的根底型產(chǎn)品根底型產(chǎn)品高利潤產(chǎn)品提升型產(chǎn)品吸引國際關(guān)注，提升整個昆明的城市影響力，與商務(wù)寫字樓開發(fā)構(gòu)成互補根底產(chǎn)品走量高利潤產(chǎn)品建立標(biāo)桿獲得利潤提升型產(chǎn)品實現(xiàn)突破【產(chǎn)品功能劃分】一期二期三期文化交流中心，城市精英俱樂部，都市生活館，兒童歡樂谷，滇越鐵路文化酒吧街中心主題商業(yè)區(qū)、超五星級酒店、國際化公商務(wù)辦公，公建配套師大附中、國際雙語幼兒園、省一級小學(xué)、學(xué)子商業(yè)街、住宅文化主題商務(wù)主題居住教育主題【工程戰(zhàn)略規(guī)劃】【工程商業(yè)層級定位】本工程屬于次中心級商業(yè)區(qū)；基本要素市級中心商業(yè)區(qū)次中心級商業(yè)區(qū)shoppingmall類mall區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上20-30萬㎡10萬㎡以上5-10萬㎡5萬㎡以下人流量日人流量50萬以上日人流量30萬以上假日人流高峰核心輻射圈內(nèi)人口密集日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者內(nèi)城區(qū)（20分鐘車程內(nèi)）居民與辦公工作人員車行30分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民步行15分鐘內(nèi)居民區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)城市交通、人口次核心區(qū)快速干道沿線行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性一定數(shù)量的主力店支撐快速干道沿線，居住郊區(qū)化整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量【工程商業(yè)體量定位】結(jié)合工程地塊的本體條件，本工程主要功能空間分為辦公、商業(yè)、酒店、公寓、居住、公建六類功能空間：辦公18%商業(yè)〔含酒店〕27%公寓20%居住30%公建5%功能分區(qū)的劃分以及內(nèi)部單體建筑的規(guī)劃，貫徹“以人為本〞的理念，三位一體，多功能交融；【典型案例自創(chuàng)】占地26萬平米的宏大綜合型建筑;融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體;是當(dāng)?shù)嘏e行大型節(jié)日慶典、商品市場推行及社區(qū)公益扮演的最正確場所;5大主題區(qū)域：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場;全球零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑;博多水城〔日本福岡〕【典型案例自創(chuàng)】運河城市中心包括2個飯店、1個大型購物文娛場所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游籠統(tǒng)，以建筑中的人工運河、外型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。功能配比：寫字樓商場福岡劇院及商場商業(yè)區(qū)主入口酒店工程立意——

「化都市為劇場」猶如都市中的一個多元化未來都市。包羅萬象，其樂無窮。是當(dāng)?shù)嘏e行大型節(jié)日慶典、商品市場推行及社區(qū)公益扮演的最正確場所。工程的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個公用劇場“福岡城市劇場〞；聚集13個電影院的“AMC運河城13〞；高科技游藝主題公園“福岡高興國〞等。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。設(shè)計思緒

——觀光與商業(yè)結(jié)合建筑師把為人發(fā)明空間放在第一位,其次才是商業(yè)1〕將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的一致體中，在室內(nèi)發(fā)明室外化的互通內(nèi)街。2〕空間的處置：程度體系設(shè)置了三個節(jié)點-一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院,三者經(jīng)過月亮街和地球街相連，并構(gòu)成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“運間〞和“百老匯街〞，是發(fā)明節(jié)日氣氛的地方。3〕鮮明、濃郁的西方建筑顏色和風(fēng)格。4〕不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，加強觀光性。植物溝通了上下層之間的聯(lián)絡(luò)異國情調(diào)購物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現(xiàn)場扮演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景運營管理——專業(yè)團隊和完善方案專業(yè)團隊：開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。運營方案：業(yè)主與建筑師一同確定了工程的運營、規(guī)劃、運作和出租的方案。工程運營：全部出租，開展商只獲取長期利潤，不進展銷售。專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。市場反響：前八個月,游客人數(shù)到達1200萬人?基于前期任務(wù)深化的溝通達成的相關(guān)共識，建議本工程商業(yè)部分以片區(qū)開展的提升而提升——分期、階段性開發(fā)；?需求長期性運營，主體要穩(wěn)定，輔體要靈敏；?針對昆明中高收入階層，同時適宜游客消費的一站式文化休閑中心?！竟こ虡I(yè)態(tài)開展總戰(zhàn)略】城中村改造的終極目的——區(qū)域增值以全球化視野，研討與區(qū)域增值相關(guān)的中心文化休憩區(qū)的國際最正確實務(wù)本報告的目的——理清工程操作的整體思緒， 務(wù)必使工程走在正確的道路上。昆明 ？城市及區(qū)域的籠統(tǒng)定位城市或地域 籠統(tǒng)定位香港 動感之都新加坡 新亞洲大阪 體育樂園悉尼 文化之都迪拜 中東的運動之城西孟加拉 通往東方之路中天文化空間——見證昆明的新時代中天文化空間——昆明●都市文化示范區(qū)(UDD)Kunming●UrbanDemoDistrict都市示范區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的區(qū)別都市示范區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)區(qū)域功能復(fù)合性單一的物業(yè)功能適應(yīng)性傳統(tǒng)定義的發(fā)展驅(qū)動核心帶動市場市場自然推動土地價值地價均衡，多峰值點地價衰減建筑形式后SARS時代SARS時代形成過程交互式、參與式被動的人的活動體驗式的目的性的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)DIS（DistrictIdentifysystem)體系雜亂[UDD國際文化生活領(lǐng)地]UDD：表述工程區(qū)位價值國際：表述工程的國際級規(guī)劃及客戶群特征文化：表述工程的多元及文化復(fù)合性【市場定位】我們需求一個可以沖擊市場的名字我們需求一個可以詮釋UDD空間特征的名字我們需求一個可以整合開展商品牌的工程名字我們需求一個易于記憶，易于傳播，易于了解的名字【工程命名建議】文邑復(fù)興文邑復(fù)興弗洛倫薩廣場雅典學(xué)派威尼斯運河區(qū)工程命名為文邑復(fù)興，意在重現(xiàn)昆明曾經(jīng)全國三大文化中心的位置，以中天文化空間開啟一個新的昆明文化時代，一期弗洛倫薩廣場、二期威尼斯運河區(qū)、三期雅典學(xué)派，在契合文邑復(fù)興大主題的前提下，富含文化內(nèi)涵，同時與各期的商業(yè)定位相符【工程分期命名建議】【文化傳達—整盤線性主題傳達】雙下沉廣場作為整盤脈絡(luò)起點中央廣場作為整盤脈絡(luò)銜接點住宅中央?yún)^(qū)域作為整盤脈絡(luò)終點動線上以一期雙下沉廣場作為聚點，貫穿整個商業(yè)街區(qū)；二期中央廣場作為一期和三期的承接點，構(gòu)成中央?yún)^(qū)域人流分散；三期以住宅密度較高的中心區(qū)域作為結(jié)點，實現(xiàn)了整盤的連通性；一期到三期直徑約為1104m，由于整個動線的貫穿，可供選擇的商業(yè)品類和業(yè)態(tài)眾多，實現(xiàn)了整個商業(yè)體系的完善和價值最大化；一期地塊二期地塊三期地塊弗洛倫薩廣場威尼斯運河區(qū)中央下沉廣場雅典學(xué)派開啟一段冷艷城市的文化之旅——從一期弗洛倫薩廣場上車，隨著滇越鐵路，體驗不同的文化氣氛；二期威尼斯運河區(qū)提供特征的商業(yè)選擇，以國際化的高度打造全新的商業(yè)價值；三期雅典學(xué)派下車享用完全的居住質(zhì)量和與國際接軌的教育【文化傳達—整盤節(jié)點主題傳達】文邑復(fù)興都市示范區(qū)〔UDD〕的建議方式DIS系統(tǒng)DSS系統(tǒng)6723451五星級酒店〔“希爾頓〞式〕——標(biāo)志性元素新型商業(yè)社區(qū)〔“新天地〞、“蘭桂坊〞式〕——“OCT〞廣場、“留念公園〞式的公共場所具有符號意義的軸線〔“滇越鐵路〞或“第五大道〞式〕引領(lǐng)潮流的展現(xiàn)中心——文娛型〔創(chuàng)新業(yè)態(tài)〕購物中心人文性補充功能性舉措/景觀型購物中心〔新型商業(yè)建筑方式〕(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)1324567CenterBlock2Block3Block5Block4Block1Block6NBlock組合方式，網(wǎng)格間的聯(lián)動，業(yè)態(tài)和動線的設(shè)計實現(xiàn)不同體塊間的主題互動，商業(yè)價值最大化文化生活空間——中央文化/商務(wù)中心方式1Block1文化標(biāo)桿區(qū)——昆明文化中心再次重現(xiàn)昆明文化位置的場所——會聚頂級文化藝術(shù)的文化交流中心相當(dāng)量級的國際文化機構(gòu)的加盟工程能成為UDD的前提要素Block1+Block3組合Block1+Block3：超奢華酒店和超高層建筑文化酒吧街：昆明都市文化風(fēng)情規(guī)模效應(yīng)：Block1+Block3是UDD的分量級元素，經(jīng)過大規(guī)模的具有標(biāo)志性的超高層寫字樓和五星級酒店制造強視覺沖擊Block1+Block3的建筑方式及理念Block1酒吧街：〔人文符號〕任務(wù)之余找樂的最正確去處看不完的人昆明和法國文化的拾遺24小時不停息的都市瘋狂由一些激動人心的室內(nèi)小街和多層建筑組成〔新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的Beale街〕酒吧街新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展現(xiàn)區(qū)潮流發(fā)布中心信息發(fā)布站品牌櫥窗主題推行區(qū)中央文化廣場投資會聯(lián)絡(luò)處標(biāo)志性等候點Center：方式2創(chuàng)新業(yè)態(tài)〔文娛型購物中心〕的聚焦點Center的建筑方式及理念磁力效應(yīng)：UDD的中心景點，為消費者提供獨一無二的閱歷運用現(xiàn)代、夸張的建筑手法發(fā)明包括扮演場、媒體展現(xiàn)館以及富含文化意義的場所城市之門媒體展廊軸線的營造“第五大道〞式的符號意義軸線方式3視覺中心與軸線的營造“第五大道〞式的符號意義軸線高層建筑群之間的軸線，構(gòu)成視覺通廊Center：軸線方向的視覺焦點可以體味到都市生活的各種樂趣有店鋪，有餐廳，有辦公也有住家，和紐約、倫敦、巴黎的市中心一樣是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個性化需求的地方Block3+Block4+Block5：StreetMall+Box-Shopping功能性舉措——景觀型購物中心〔新型商業(yè)建筑方式〕方式4Block2+Block4+Block6:專家公寓留學(xué)生公寓IT公寓經(jīng)理人〔CEO〕公寓藝術(shù)家公寓等中央生活特區(qū)保有成為賣場的彈性〔商業(yè)的自然演化〕boxliving〔功能性舉措〕一期都市生活館+文化酒吧街+精品時髦街+主題餐飲〔多家〕+loft創(chuàng)意集市+兒童歡樂谷+文化交流中心+其它利用文娛休閑與餐飲業(yè)帶動零售業(yè)，利用精英文化與藝術(shù)創(chuàng)意吸引中高端消費人群的關(guān)注目的：吸引昆明30%的中高端消費群【商業(yè)功能定位】文化交流中心餐飲文娛環(huán)城西路新聞路住宅商業(yè)下沉廣場文化休閑廣場商業(yè)軸景觀軸商業(yè)街道建議增至12m，各主題商業(yè)間設(shè)置連廊，提高商業(yè)利好性及聯(lián)動性；雙下沉廣場，作為商業(yè)的前廣場及人流主入口；商業(yè)須思索規(guī)劃問題，減少死角位，不受寫字樓與公寓柱網(wǎng)的影響，同時添加臨街面。在商業(yè)與住宅之間增設(shè)水景，減少商業(yè)對住宅的干擾，利用水景成為吸引周邊居民集聚的場所，成為工程一大吸引點；于工程中心廣場添加工程地標(biāo)及文化符號，增添標(biāo)識性及文化性；于商業(yè)-1F設(shè)置小商品零售市場，在滿足原有市場的根底上且不影響地上商業(yè)整體定位都市生活館7—8F設(shè)置文化書城，拔高原有圖書零售市場的籠統(tǒng)，并添加地下與地上商業(yè)的整體性，；兒童歡樂谷都市生活館配套商業(yè)Loft創(chuàng)意集市【商業(yè)功能規(guī)劃建議】【商業(yè)功能規(guī)劃建議】關(guān)于集中商業(yè)的規(guī)劃調(diào)整建議文化交流中心區(qū)域的集中商業(yè)將2F部分做退臺處置，保證2F商業(yè)相對獨立的商業(yè)人流動線循環(huán)，便于該部分商業(yè)的獨立售賣價值的提升；1、在兒童歡樂谷主題區(qū)域設(shè)置開放式步行街，與C地塊步行街區(qū)相連〔采取限時通車的方式控制人車混流的問題〕；2、添加商業(yè)面積：進深控制在12-15m，同時在規(guī)劃中合理協(xié)調(diào)各部分的密度，添加商業(yè)有效可售面積；文化交流中心環(huán)城西路新聞路住宅商業(yè)下沉廣場文化休閑廣場商業(yè)軸景觀軸兒童歡樂谷Loft創(chuàng)意集市【商業(yè)功能規(guī)劃建議】關(guān)于開放式步行街區(qū)的規(guī)劃調(diào)整建議過街樓〔半開放式步行街〕，設(shè)置6m的道路，與工程規(guī)劃路相通，構(gòu)成人流動線循環(huán)；需求留意綠化與商業(yè)及住宅的關(guān)系，減少相互間的價值干擾；文化交流中心餐飲文娛環(huán)城西路新聞路住宅商業(yè)下沉廣場文化休閑廣場商業(yè)軸景觀軸兒童歡樂谷都市生活館配套商業(yè)Loft創(chuàng)意集市院線主題文娛時髦精品街大型超市創(chuàng)意前沿主題餐飲文化交流中心動漫藝術(shù)設(shè)計中心KTV休閑文娛商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)文化產(chǎn)業(yè)主題購物文化酒吧街Loft創(chuàng)意集市文邑復(fù)興【整體功能構(gòu)成】體驗性消費功能區(qū)目的性消費功能區(qū)體驗性購物功能區(qū)實現(xiàn)觀光消費群和本地消費群隨意性消費的營養(yǎng)空間，主營業(yè)種包括影音產(chǎn)品、工藝品、精品、禮品、文化特征產(chǎn)品等非經(jīng)常性商品。

目的性購物功能區(qū)實現(xiàn)觀光消費群和本地消費群有目的針對性購物空間，主營業(yè)種包括超市、主題購物、居家等經(jīng)常性商品?！局鳡I功能組團細分】文娛消費功能區(qū)實現(xiàn)本地消費群和觀光消費群文娛消費的營業(yè)空間，主營業(yè)種包括4D影院、KTV、文化酒吧街、主題樂園等盈利性文娛設(shè)備。休閑消費功能區(qū)實現(xiàn)本地消費群和觀光消費群休閑消費的營業(yè)空間，主營業(yè)種包括城市文化休閑、主題餐飲、藝術(shù)會展、創(chuàng)意集市等盈利性安康休閑設(shè)備?！据o營功能組團】分兩個階段第一階段：前3-5年〔市場培育期〕餐飲：休閑文娛：零售：其他30% 40% 20% 10%

第二階段：5—8年〔市場成熟期〕餐飲：休閑文娛：零售：其他25% 30% 40% 5%【業(yè)態(tài)比例建議】都市生活館【都市生活館解析】需求面積：18000-20000㎡負一層1-2F3F4F5-6F規(guī)劃為樂器城，以樂器展現(xiàn)、品味音樂為主；時髦潮流精品店，包括潮流服飾、首飾、手表置換、小型音樂任務(wù)室等生活時髦店，以樂趣消費為主；可以思索引入高端家居體驗中心，提升商業(yè)檔次并契合商業(yè)主題；定位為國際院線和餐飲，添加商業(yè)配套；定位為KTV，添加文娛業(yè)態(tài)，商業(yè)定位更加完善；兒童歡樂谷，動感fit碼頭集兒童教育、啟智、運動、娛樂、五為一體的昆明最大的兒童青少年主題樂園與教育培訓(xùn)中心全新消費模式，引領(lǐng)兒童歡樂風(fēng)潮【兒童歡樂谷解析】需求面積：8000-10000㎡嬰兒護理中心兒童書店/餐廳主題樂園特征運營戶教育/音樂/藝術(shù)文娛休閑兒童游泳館兒童歡樂天地市場差別性獨特亮點整合資源提升價值【兒童歡樂谷解析】主題概念運營整合兒童歡樂谷動感fit碼頭1-3歲3-6歲6-12歲12-16歲16-18歲嬰兒護理中心BB餐廳兒童反斗城滑冰場親子樂園教育網(wǎng)吧兒童服飾區(qū)兒童攝影興趣運動館教育培訓(xùn)中心少年藝術(shù)中心小熊國樂園miniKTV兒童書店【兒童歡樂谷解析】主題概念籠統(tǒng)營造大型商家——以運營兒童文娛教育為主要對象如：兒童樂園、親子樂園、小熊國卡通城等智力挑戰(zhàn)場等。中心商家——已在市場上具有一定品牌效應(yīng)的商戶如：智力挑戰(zhàn)場、兒童餐飲等零散商戶——需求面積較小，不具有聚眾效應(yīng)的小型零售商家如：兒童服裝、玩具、文體運營戶【兒童歡樂谷解析】主題招商對象各業(yè)種店鋪面積規(guī)劃比例兒童教育：文娛運動：兒童零售=2：4：4工程規(guī)劃教育、兒童文娛與為主，其他業(yè)種為鋪，為兒童提供主題性綜合購物文娛效力?！緝和瘹g樂谷解析】主題業(yè)態(tài)功能區(qū)定位Mixeduse功能與符號的錯位〔復(fù)古式滇越鐵路車廂——文化酒吧街〕以滇越鐵路的車廂為店面設(shè)計元素，擺放滇越鐵路的火車頭作為街道家具，交叉當(dāng)年滇越鐵路的車站節(jié)點，表達劇烈的復(fù)古主義的風(fēng)格以現(xiàn)代法國視覺文化為主要的設(shè)計元素，功能上以酒吧、精品點、咖啡廳、和滇味特征餐飲為主要功能，表達劇烈的現(xiàn)代感符號功能CONFLICT展現(xiàn)的精神文化沖突【文化酒吧街解析】以文化為載體，打造屬于極具特征的風(fēng)情酒吧街個舊蒙自碧色寨……以滇越鐵路沿線著名站點為店名，配合相應(yīng)的建筑特征，作為節(jié)點，串起整個商業(yè)街【酒吧街設(shè)置】需求面積：10000-12000㎡主題酒吧街——街景展現(xiàn)主題酒吧街——街景展現(xiàn)主題酒吧街——街景展現(xiàn)【文化交流中心解析】美國創(chuàng)設(shè)的“文化區(qū)〞等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群不僅促進了新的文化產(chǎn)業(yè)的開展，而且?guī)恿酥苓吢糜螛I(yè)和商業(yè)的開展，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟開展起到領(lǐng)軍作用。比如紐約著名的蘇荷藝術(shù)區(qū)等，既為藝術(shù)家提供了良好的藝術(shù)創(chuàng)作的空間和氣氛，附屬的產(chǎn)業(yè)也帶動了周邊經(jīng)濟的昌盛與開展；以昆明創(chuàng)庫社區(qū)為標(biāo)桿，把傳統(tǒng)藝術(shù)與當(dāng)代藝術(shù)、外鄉(xiāng)文化與外來文化、簡約的創(chuàng)作空間與輕松時髦的消費空間會聚在一同，共生共存，構(gòu)成了昆明最富特征和活力的社區(qū)Loft創(chuàng)庫創(chuàng)意集市需求面積：10000-12000㎡城市——街道——展現(xiàn)的理想StreetShow每個人的秀場現(xiàn)代文明的舞臺【文化交流中心】創(chuàng)意前沿【文化交流中心】功能一創(chuàng)意任務(wù)區(qū)創(chuàng)意任務(wù)區(qū)個性化loft建筑方式和內(nèi)部前衛(wèi)、大膽的設(shè)計，給藝術(shù)師以視覺沖擊和設(shè)計靈感。建議設(shè)置1—2F功能二會議交流中心大型會展空間及一流的效力配套為文化產(chǎn)業(yè)搭建技術(shù)、人才交流的橋梁，承辦大型文化盛會，推行中國文化藝術(shù)事業(yè)。建議設(shè)置3—4F功能三藝術(shù)展現(xiàn)平臺各種規(guī)格的展廳為國際拍賣會、藝術(shù)沙龍、個人畫展等提供藝術(shù)品買賣、展現(xiàn)和對外交流的平臺。建議設(shè)置5—6F二期本工程二期商業(yè)開展戰(zhàn)略：以打造國際化商務(wù)中心為主，配合多功能商業(yè)休閑區(qū)即都市生活體驗中心定位條件項目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能商業(yè)零售是重要商脈消費群體支撐具有較強的消費市場一般規(guī)模較小市級商圈多功能都市生活體驗中心商務(wù)、休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能具有商脈特征以商業(yè)街，大體塊主題商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標(biāo)1－2家品牌主力店帶動適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈社區(qū)商鋪位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加規(guī)模很小，服務(wù)鄰里鄰里型商圈二期定位方向斷定【商業(yè)開展戰(zhàn)略】工程商業(yè)市場籠統(tǒng)的定位應(yīng)以提高工程整體籠統(tǒng)，改善目前商業(yè)籠統(tǒng)不突出的現(xiàn)狀，并堅持與工程整體籠統(tǒng)的一致性，經(jīng)過合理規(guī)劃發(fā)明昆明市乃至全國范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)典范，其籠統(tǒng)概括為：現(xiàn)代國際化商務(wù)中心昆明URC〔UrbanRecreatistCenter〕引領(lǐng)昆明商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流【市場籠統(tǒng)定位】二期整體商業(yè)功能休閑功能文化功能文娛功能商務(wù)功能餐飲功能社區(qū)公共效力功能購物功能作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費兩方面的需求，因此本工程商業(yè)功能包括：商務(wù)、餐飲、休閑、文化、文娛、健身、交流、公共效力、購物等多種功能?！旧虡I(yè)功能定位】根據(jù)昆明實踐經(jīng)濟開展情況及對未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費者調(diào)查及商業(yè)運營者、投資者訪談，本工程商業(yè)應(yīng)為中檔；假設(shè)從提升工程整體質(zhì)量的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，二期商業(yè)運營檔次應(yīng)定位為：中檔，部分高檔工程各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體籠統(tǒng)及影響力，但更多的中高檔消費，來滿足昆明市更為龐大的主流需求，經(jīng)過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個工程的質(zhì)量。【運營檔次定位】定位思緒——二期業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進展定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的能夠?！緲I(yè)態(tài)定位思緒】1．提高日均吸引人流對顧客需求有廣泛地順應(yīng)性：男女老少皆宜。對顧客需求有劇烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人充分利用地緣優(yōu)勢，將換成西壩路、新聞路南北兩側(cè)人流最大限制地引導(dǎo)到本工程來。2．延伸顧客人均停留時間對家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：針對小孩、針對老人、針對夫婦等。對非家庭購物：本地人〔可玩、可看、可吃、可買〕；外地人〔可玩、可買、可看、可吃、可住〕。3．提高顧客消費率經(jīng)過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限制地刺激消費者的購買愿望。4．提高日均銷售額及利潤采用多元化的價錢戰(zhàn)略，做到：平價商品：堅持薄利多銷中檔價商品：想買的――能買到――價錢適中高價商品：品牌、精品，貨真價實【商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計原那么】二期整體以辦公、酒店為主，商業(yè)主要是大體塊商業(yè)，功能定位以商務(wù)商業(yè)為主，住宅為輔；由于組團有少量住宅，商業(yè)須從配套以及各體塊主題定位思索；由于整體籠統(tǒng)定位國際化，物業(yè)形狀思索須以高端及差別化構(gòu)成亮點，與籠統(tǒng)吻合；【商業(yè)功能定位】銀行、郵局、電訊營業(yè)廳、房地產(chǎn)工程展現(xiàn)中心、休閑、餐飲、服裝主力商家、洋酒專賣店，藥材補品商行鐘表行，特征精品專賣店外貿(mào)休閑服裝服飾、精品店、音像店、兒童職場等無煙餐廳、咖啡廳、茶樓、陶吧、網(wǎng)吧、足浴、特征劇院等酒店辦公住宅精品家居、DIY創(chuàng)意坊、家庭設(shè)計中心等〔類專業(yè)市場〕規(guī)劃路步行街【品類規(guī)劃初步想象】【商業(yè)規(guī)劃建議】城市精英俱樂部家庭設(shè)計中心時髦藝術(shù)中心動漫商業(yè)空間兒童職場中央下沉廣場動漫商業(yè)區(qū)域的集中商業(yè)設(shè)置開放式步行街，保證相對獨立的商業(yè)人流動線循環(huán)，便于該部分商業(yè)價值的提升；藝術(shù)中心部分設(shè)置在臨街面，對人流進展有效聚集，實現(xiàn)與中心廣場共享，構(gòu)成人流內(nèi)部分散；中央廣場設(shè)置文化符號標(biāo)識，如普羅旺斯方式雕塑，大拇指、凱旋門等，構(gòu)成工程特有地標(biāo)并拔升整體定位；【商業(yè)規(guī)劃建議】中央下沉廣場兒童職場區(qū)域在滿足社區(qū)住戶要求的同時，與一同兒童歡樂谷構(gòu)成呼應(yīng)，拉動一、二期商業(yè)整體聯(lián)動性；中心主題商業(yè)街區(qū)以精品餐飲為主，建議設(shè)置海鮮美食廣場，精品茶餐廳及特征英語街，以滿足不同需求同時加強二期國際化定位；城市精英俱樂部除滿足國際化定位和提供配套外，作為二期拔高的對外門臉，建議1F設(shè)置為售樓部，提高整體籠統(tǒng)展現(xiàn)，并可作為二期中央景觀；【商業(yè)規(guī)劃建議】兒童職場體驗是讓兒童了解大人世界的最正確管道每天可接待近萬名游客，工程將設(shè)置百余種職業(yè)，如救火、維修汽車、醫(yī)生、嬰兒護理員、運輸工、播音員、飛機駕駛員等，將經(jīng)過豐富的游樂方式，充分調(diào)動兒童的熱情，體驗成人社會，使之對未來有了新的計劃，起到寓教于樂的作用；并經(jīng)過場館內(nèi)銀行進展薪水的管理，這種獨特賣點將吸引兒童再次光臨，成為工程繼續(xù)運營的重要要素?！緝和殘觥績和殘觥韭殬I(yè)形狀列舉】【兒童職業(yè)展現(xiàn)】【兒童職業(yè)展現(xiàn)】【兒童職業(yè)展現(xiàn)】1.啟動資金：兒童進入職場時，家長將預(yù)先存入50元“kidzo〞幣，以便兒童進入職場內(nèi)消費；2.儲蓄資金：兒童將打工薪水存入銀行，獲得存款利息，添加財富；3.管理資金：兒童不斷憑仗本人的勤勞和努力，用存款購買心儀的東西，提高財富認識度。儲蓄所【兒童職場—銀行】時髦藝術(shù)中心傳統(tǒng)與現(xiàn)代，外鄉(xiāng)與國際【時髦藝術(shù)中心】歐式劇場將不定期上演各類上演，讓游客一飽眼福各類特征劇場，針對不同年齡和層級的客戶，感受不同的歐美風(fēng)情，帶來全新的文化體驗【藝術(shù)中心—特征劇場】【特征英語街】英語街由英語模擬情景教室、酒店、商業(yè)、餐飲等構(gòu)成，工程將把休閑、度假、團隊訓(xùn)練、英語培訓(xùn)以及商業(yè)結(jié)合起來，引入英語國籍商家入駐，打造純歐式英語學(xué)習(xí)環(huán)境，滿足社會上大多數(shù)人盼望提高英語才干的愿望，與各學(xué)校以及商業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)共同構(gòu)成英語培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)鏈〔充任室外體驗環(huán)節(jié)〕。特征英語街——街景展現(xiàn)兒童迷他高爾夫兒童迷他高爾夫是一項集運動和文娛為一體的有趣活動，是微縮的高爾夫，其風(fēng)格可以做成室內(nèi)模擬自然環(huán)境、園林式、庭園式、球場式等多種方式。中天文化空間作為文化綜合體工程，將設(shè)立動漫產(chǎn)業(yè)孵化基地和動漫商業(yè)區(qū)，動漫產(chǎn)業(yè)基地將經(jīng)過開展動畫、漫畫、游戲等在內(nèi)的文化動漫產(chǎn)業(yè)，發(fā)明出動畫卡通、網(wǎng)絡(luò)游戲、多媒體等系列產(chǎn)品，成為全國大型動漫產(chǎn)業(yè)孵化總部基地域。同時，工程將充分延伸動漫產(chǎn)業(yè)鏈條，將動漫開發(fā)和動漫商業(yè)進展有效結(jié)合。動漫商業(yè)區(qū)由動漫任務(wù)室、動漫主題商店、Cosplay、角色咖啡店〔女仆咖啡店〕、動漫展覽館、動漫KTV、拼館模型、動漫培訓(xùn)、動漫餐飲等構(gòu)成，這些商業(yè)形狀將滿足游客對動漫的獵奇，體驗不普通的動漫世界?！緞勇虡I(yè)空間】動漫中有一款叫做“女仆〞的游戲目前風(fēng)靡全球，與之相呼應(yīng)的一種新興商業(yè)形狀：女仆咖啡店也因之而火爆：由于金錢、住宅以及社會品德等限制，普通人不能夠請女仆，所以女仆咖啡店的出現(xiàn)就讓許多人可以在店內(nèi)暫時享遭到被人叫主人的覺得。現(xiàn)代的女仆咖店的營業(yè)形狀主要是以咖啡廳為主，制服就是游戲中的女仆服，而接待客人的方法也跟女仆完全一樣，可以讓顧客完全體驗到成為主人的覺得。【動漫商業(yè)—女仆咖啡店】由動漫喜好者們扮演他們本人感興趣的，在漫畫、電視、電影中經(jīng)常出現(xiàn)的，具有較高知名度的虛擬角色，目前這種動漫商業(yè)形狀非常受歡迎?！緞勇虡I(yè)—cosplay】在動漫商店里向動漫喜好者出賣各種動漫模型、動漫服飾、動漫生活用品、動漫食品等【動漫主題購物】城市精英俱樂部

以精英文化培訓(xùn)為主針對企業(yè)及中高收入人群

打造城市精英的俱樂部；運營目的：采用精英俱樂部〔會員制〕，