00076-03房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

03房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識12024/1/26目錄房地產(chǎn)概述土地制度與土地使用權(quán)房屋建筑與配套設(shè)施房地產(chǎn)市場分析與評估房地產(chǎn)交易流程與政策法規(guī)房地產(chǎn)金融與稅收政策物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容22024/1/26房地產(chǎn)概述0132024/1/26房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)可以分為不同類型，如按用途可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等；按開發(fā)程度可分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房；按是否產(chǎn)生收益可分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)定義與分類42024/1/26包括房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、租戶、金融機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)市場主體包括土地、房屋、基礎(chǔ)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)市場客體包括房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)市場中介包括政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等。房地產(chǎn)市場監(jiān)管房地產(chǎn)市場構(gòu)成52024/1/26起步階段（1978年-1991年）中國房地產(chǎn)行業(yè)開始起步，以住房制度改革為標(biāo)志，逐漸實(shí)現(xiàn)住房商品化?？焖侔l(fā)展階段（1992年-2002年）隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資額和銷售額逐年攀升。規(guī)范發(fā)展階段（2003年至今）政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，推動(dòng)行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸向多元化、綜合化方向發(fā)展，涉及領(lǐng)域不斷擴(kuò)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程62024/1/26土地制度與土地使用權(quán)0272024/1/2601土地所有制我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。02土地使用制土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。03土地管理制度國家通過制定一系列土地法律法規(guī)，對土地實(shí)行依法管理。土地制度概述82024/1/26劃撥01土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓02土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓03土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。土地使用權(quán)獲取方式92024/1/26是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出租102024/1/26房屋建筑與配套設(shè)施03112024/1/26房屋建筑類型及特點(diǎn)商業(yè)用房農(nóng)業(yè)用房用于商業(yè)活動(dòng)的建筑，如商場、酒店等。用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的建筑，如溫室、畜舍等。住宅工業(yè)廠房其他類型建筑供家庭居住使用的建筑，包括公寓、別墅等。用于工業(yè)生產(chǎn)的建筑，如車間、倉庫等。如教育用房、醫(yī)療用房、文化用房等。122024/1/26由磚墻和鋼筋混凝土梁板組成的結(jié)構(gòu)，常用于多層住宅和辦公樓。磚混結(jié)構(gòu)以鋼材為主要材料構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，具有重量輕、強(qiáng)度高、施工快等優(yōu)點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)由梁柱組成的骨架結(jié)構(gòu)，常用于高層建筑和大跨度建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)以木材為主要材料構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，常用于別墅、度假村等建筑。木結(jié)構(gòu)房屋建筑結(jié)構(gòu)及材料132024/1/26通風(fēng)與空調(diào)設(shè)施包括通風(fēng)管道、空調(diào)機(jī)組、風(fēng)口等，用于調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度和空氣質(zhì)量。消防設(shè)施包括消防栓、滅火器、報(bào)警器等，用于火災(zāi)預(yù)防和應(yīng)急救援。供暖設(shè)施包括鍋爐房、散熱器、管道等，用于供應(yīng)暖氣和熱水。給排水設(shè)施包括自來水管道、排水管道、水泵房等，用于供應(yīng)生活用水和排放廢水。供電設(shè)施包括變電站、配電室、電線電纜等，用于供應(yīng)電能。配套設(shè)施種類與功能142024/1/26房地產(chǎn)市場分析與評估04152024/1/26010203包括土地供應(yīng)、房屋建設(shè)、開發(fā)商資金狀況等因素，決定市場的潛在供給能力。供給方面受人口、經(jīng)濟(jì)、社會、政策等多種因素影響，決定市場的實(shí)際需求水平。需求方面當(dāng)供給與需求基本相等時(shí)，市場達(dá)到均衡狀態(tài)，房價(jià)相對穩(wěn)定；當(dāng)供需失衡時(shí)，市場會出現(xiàn)波動(dòng)，房價(jià)上漲或下跌。供需平衡市場供需關(guān)系分析162024/1/26成本推動(dòng)包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)等，構(gòu)成房價(jià)的基本面。市場供求供需關(guān)系決定房價(jià)的短期波動(dòng)，需求旺盛時(shí)房價(jià)上漲，供給過剩時(shí)房價(jià)下跌。預(yù)期因素投資者和消費(fèi)者對未來市場的預(yù)期會影響房價(jià)的走勢，預(yù)期向好時(shí)房價(jià)上漲，預(yù)期向差時(shí)房價(jià)下跌。政策調(diào)控政府通過土地、金融、稅收等手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，政策松緊直接影響房價(jià)的漲跌。價(jià)格形成機(jī)制與影響因素172024/1/26123包括市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等，需要對各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別和量化評估。風(fēng)險(xiǎn)評估建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度和內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和預(yù)警，采取多元化投資策略以分散風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范制定應(yīng)急預(yù)案和風(fēng)險(xiǎn)處置措施，及時(shí)應(yīng)對和處理風(fēng)險(xiǎn)事件，減少損失并恢復(fù)市場信心。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對投資風(fēng)險(xiǎn)評估與防范策略182024/1/26房地產(chǎn)交易流程與政策法規(guī)05192024/1/26交易前準(zhǔn)備了解市場行情，確定購房預(yù)算和目標(biāo)房源。辦理過戶買賣雙方攜帶相關(guān)證件到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。簽訂合同買賣雙方達(dá)成協(xié)議，簽訂房屋買賣合同?？捶窟x房實(shí)地查看房源，了解房屋質(zhì)量、地理位置、周邊環(huán)境等。支付房款按照合同約定，支付定金和尾款。交付房屋賣方交付房屋，買方驗(yàn)收房屋并確認(rèn)收房。交易流程簡介202024/1/2603稅收政策掌握房屋交易過程中涉及的契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等稅收政策。01房地產(chǎn)政策了解國家及地方政府發(fā)布的最新房地產(chǎn)政策，如限購、限貸、限售等政策。02法律法規(guī)熟悉《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律法規(guī)。政策法規(guī)解讀212024/1/26購房者在簽訂購房合同后，需向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理初始登記，獲得《房地產(chǎn)權(quán)證》。初始登記變更登記注銷登記在房屋交易過程中，如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等情況，需及時(shí)辦理變更登記手續(xù)。在房屋滅失、土地使用年限屆滿等情況下，需辦理注銷登記手續(xù)，注銷《房地產(chǎn)權(quán)證》。030201產(chǎn)權(quán)登記及變更手續(xù)222024/1/26房地產(chǎn)金融與稅收政策06232024/1/26房地產(chǎn)金融概述具有集中性、資金周轉(zhuǎn)期長、資金運(yùn)動(dòng)固定性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于不確定因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融的定義包括房地產(chǎn)資金的融通、房地產(chǎn)資金的籌集以及房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控與管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)金融的體系結(jié)構(gòu)242024/1/26房地產(chǎn)稅收政策概述國家為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過稅收手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到穩(wěn)定市場、保障民生的目的。主要稅種及稅率包括契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，各稅種稅率根據(jù)地區(qū)和政策不同而有所差異。稅收優(yōu)惠及減免政策針對特定人群或特定條件，國家會出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠或減免政策，如首套房優(yōu)惠、人才購房優(yōu)惠等。稅收政策解讀252024/1/26購房貸款流程一般包括申請貸款、提交資料、銀行審批、簽訂合同、辦理抵押登記、發(fā)放貸款等步驟。利率與還款方式貸款利率根據(jù)市場利率和借款人信用狀況等因素確定，還款方式包括等額本息、等額本金等多種方式。注意事項(xiàng)在申請購房貸款時(shí)，需要注意了解銀行政策、選擇合適的還款方式、保持良好的信用記錄等。同時(shí)，在簽訂貸款合同前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己充分理解并同意合同內(nèi)容。貸款額度與期限根據(jù)借款人的還款能力、信用狀況以及房屋評估價(jià)值等因素確定貸款額度，貸款期限一般最長可達(dá)30年。購房貸款流程及注意事項(xiàng)262024/1/26物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容07272024/1/26物業(yè)管理的定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、文明的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的對象物業(yè)管理的對象包括房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。物業(yè)管理概述282024/1/26服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)綠化服務(wù)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。公共設(shè)施設(shè)備維修與管理對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，保障其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房屋維修與管理保證房屋及設(shè)備在安全合法的狀態(tài)下正常使用，并通過規(guī)范科學(xué)的使用，充分發(fā)揮房屋及其設(shè)備的最大功效。保潔服務(wù)保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生，為業(yè)主和使用人提供一個(gè)整潔的居住環(huán)境。治安服務(wù)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序，保障業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。292024/1/26召集和主持業(yè)主大會；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和