康橋九溪郡調(diào)研報(bào)告2015128

康橋九溪郡調(diào)研報(bào)告和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）謹(jǐn)呈：和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)：華中區(qū)商業(yè)營(yíng)銷中心時(shí)間：2015年1月26日內(nèi)部資料，嚴(yán)禁傳播！11公司概況鄭州康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是中原地區(qū)知名的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商之一，從2002年植根中原厚土，十二年來(lái)康橋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)住宅、高端別墅、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)商務(wù)會(huì)所的綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積達(dá)600萬(wàn)㎡，十余個(gè)項(xiàng)目。多年來(lái)康橋地產(chǎn)良好的產(chǎn)品品質(zhì)，貼心的物業(yè)服務(wù)，豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，贏得了60000余位業(yè)主廣泛贊譽(yù)和高度認(rèn)可，67%的老客戶轉(zhuǎn)介紹成交率，在中原地產(chǎn)界名列前茅。項(xiàng)目位置新鄭市鄭新快速路與雙湖大道交匯處往南200米路西建筑風(fēng)格法式風(fēng)格，真石漆開(kāi)發(fā)商鄭州雙湖置業(yè)有限公司物業(yè)公司河南太平世家物業(yè)服務(wù)有限公司產(chǎn)品類型洋房、疊拼、高層交通狀況主干道雙湖大道、鄭新快速路、祥安路；552路公交，及未來(lái)規(guī)劃的BRT主力戶型疊拼190-240㎡，洋房90-130㎡，高層110-130㎡三房配套項(xiàng)目旁有龍湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)、幼兒園（開(kāi)發(fā)商自己打造）、華南城、1號(hào)教育大廳、會(huì)展中心項(xiàng)目規(guī)模占地360畝，總建筑面積為97萬(wàn)方，容積率為3，綠化率44%，分四期開(kāi)發(fā)，一期占地130畝，規(guī)劃10棟11層洋房、24棟疊拼；二三四期各占地77畝，其中二三期全部規(guī)劃為33層的高層，四期未定。銷售動(dòng)態(tài)目前主售的是二三期的高層及一期部分剩余疊拼和洋房，高層成交均價(jià)為6200元/㎡，別墅13000元/㎡，洋房8000元/㎡，商鋪17000元/㎡。項(xiàng)目概況產(chǎn)品分析疊拼產(chǎn)品上疊B1產(chǎn)品鑒析：F3：與休息層動(dòng)靜分離，極富人性化，休閑樓臺(tái)功能齊全；F4：超大瞰景露臺(tái)通達(dá)自然，多功能家庭室，定制自由組合，滿足主人豐富生活;豪華臥室南北通透；F5：主臥闊綽，設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、豪華衣帽間，雙露臺(tái)空中觀景。疊加戶型B1分析面積209㎡贈(zèng)送面積30㎡F3F4F5產(chǎn)品分析-F1F1F2疊拼產(chǎn)品下疊A3產(chǎn)品鑒析：-1F：前后雙下沉式大尺度私家庭院入室、酒窖、家庭影音布局合理，配備專屬洗衣房、豪華客房，品質(zhì)空間一應(yīng)俱全；1F：前庭后院多重院落，挑高豪華客廳融合餐廳，雍容氣度躍然而現(xiàn)；2F：豪華主臥套間設(shè)計(jì)，高規(guī)格酒店式衛(wèi)浴間衣帽間配置，開(kāi)闊觀景露臺(tái)，零距離接觸自然；。疊加戶型A3分析面積205㎡贈(zèng)送面積70㎡產(chǎn)品分析疊拼產(chǎn)品下疊C1產(chǎn)品鑒析：--1F：前后雙下沉式大尺度私家庭院入室、酒窖、家庭影音彰顯主人身份；1F：半合圍式花園庭院全、精致入戶玄關(guān)、闊綽會(huì)客廳、中西雙廚極致人性化關(guān)懷；2F：獨(dú)立書(shū)房，書(shū)香飄逸，豪華主臥配備專屬衛(wèi)生間，每一處細(xì)節(jié)皆彰顯尊崇、舒適。疊加戶型C1分析面積239㎡贈(zèng)送面積80㎡-F1F1F2產(chǎn)品分析高層產(chǎn)品C2戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚130㎡D1戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚116㎡F1戶型：2室2廳1衛(wèi)1廚86㎡戶型鑒析：戶型端正，南北通透；客廳配備超大陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)采光好；主臥特設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，生活方便，別致樓臺(tái)營(yíng)造空中花園；動(dòng)靜、干濕分離，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。戶型鑒析：南北通透；客廳配備超大陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)采光好；主臥南向全明；廚房銜接餐廳，就餐方便；優(yōu)雅明亮?xí)?，涵養(yǎng)身心。戶型鑒析：戶型端正，南北通透；主臥特設(shè)陽(yáng)光飄窗，視野性強(qiáng)衛(wèi)生間干濕分離；明廚設(shè)計(jì)，L型操作臺(tái)，生活操作方面。產(chǎn)品分析高層產(chǎn)品G-C1戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚121㎡G-E1戶型：3室2廳1衛(wèi)1廚107㎡GA戶型：4室2廳2衛(wèi)1廚142㎡戶型鑒析：戶型端正，南北通透；軒昂客廳附帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透瞰景；主臥特設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，生活方便，別致樓臺(tái)營(yíng)造空中花園；明廚明衛(wèi)，動(dòng)靜干濕分離。戶型鑒析：戶型端正南北通透；客廳配備超大陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)采光好；主臥室特設(shè)飄窗，視野空間大；獨(dú)立書(shū)房，獨(dú)享安靜翰墨書(shū)香。戶型鑒析：戶型端正，南北通透；獨(dú)立入戶花園；餐廳、客廳、觀景陽(yáng)臺(tái)流暢連貫；主臥特設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間，私密感強(qiáng)，尊貴感強(qiáng)；臥室配備大飄窗，收納更多陽(yáng)光。產(chǎn)品分析高層產(chǎn)品G-B1戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚130㎡戶型鑒析：戶型端正、南北通透，寬敞舒適；獨(dú)立入戶花園，完美品質(zhì)生活；客廳方正，銜接獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，寬敞明亮，居住舒適；主臥搭配獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間，私密性、尊貴感強(qiáng)；廚房與餐廳相連，就餐生活方便。G-B3戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚136㎡戶型鑒析：戶型端正、南北通透，寬敞舒適；獨(dú)立入戶花園，完美品質(zhì)生活；客廳方正，銜接獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，寬敞明亮，居住舒適；主臥大尺度飄窗且搭配獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間，私密性、尊貴感強(qiáng)；廚房與餐廳有機(jī)結(jié)合，豐富生活。營(yíng)銷狀況分析推盤(pán)節(jié)奏4月17日接待中心正式開(kāi)放5月6日首期疊拼及洋房入市接受咨詢6月15日璀璨開(kāi)園8月17日一期首批別墅及洋房房開(kāi)盤(pán)11月9日別墅洋房開(kāi)盤(pán)11月23日樣板間開(kāi)放4月19日二期高層樓王開(kāi)盤(pán)6月14日二期高層開(kāi)盤(pán)7月18日二期高層第二次認(rèn)籌8月16日二期剩余高層開(kāi)盤(pán)10月18日二期剩余高層開(kāi)盤(pán)8月17日二期剩余高層繼續(xù)認(rèn)籌10月25日三期高層房源認(rèn)籌12月6日三期高層房源開(kāi)盤(pán)13年康橋九溪郡推盤(pán)節(jié)奏14年康橋九溪郡推盤(pán)節(jié)奏項(xiàng)目從接待中心開(kāi)放后，快速入市，推廣上線上大規(guī)模轟炸、線下活動(dòng)不斷滲透，快速提高了市場(chǎng)知名度，同時(shí)結(jié)合活動(dòng)多頻率的認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)，快速了去化了產(chǎn)品，回籠了資金。線上結(jié)合網(wǎng)絡(luò)、微信、戶外等媒體進(jìn)行大規(guī)模市場(chǎng)轟炸，提高項(xiàng)目的知名度。線下配合各種大規(guī)模的節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行大量客戶滲透和客戶維護(hù)。營(yíng)銷狀況分析系列推廣活動(dòng)13年4月17日-康橋九溪郡市區(qū)接待中心正式開(kāi)放；13年6月01日-康橋九溪郡攜手河南電臺(tái)FM99.9私家車廣播共同舉辦《小手拉大手城市文化穿越賽》；13年6月02日-《老鼠愛(ài)上貓》兒童音樂(lè)喜劇中原首映，康橋九溪郡親子游園歡樂(lè)上演；13年6月10日-12日-端午派對(duì)，每日一個(gè)主題活動(dòng)，馬克杯、親子T恤、香棕DIY；13年6月15日-康橋九溪郡攜手愛(ài)馬仕，舉行博物館藏皇室珍寶、愛(ài)馬仕限量箱包絲巾臻品中原見(jiàn)面會(huì)；13年6月15日-望族賞溪，看百花盛宴，康橋九溪郡璀璨開(kāi)園；14年7月5日第35屆康橋論壇暢聊養(yǎng)生之道，活動(dòng)圓滿成功；14年9月21日康橋九溪郡老友新鄰燒烤晚會(huì)暨業(yè)主答謝活動(dòng)圓滿落幕；14年11月1日康橋萬(wàn)圣節(jié)活動(dòng)成功舉辦。 項(xiàng)目從入市以來(lái)，線下通過(guò)大規(guī)模的節(jié)點(diǎn)性系列活動(dòng)及案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)對(duì)客戶進(jìn)行了強(qiáng)有力的滲透和維護(hù)，為銷售提供了一定的幫助。營(yíng)銷狀況分析銷售情況分析開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售房源推售戶型優(yōu)惠方式成交均價(jià)推出成交套數(shù)去化率4月19日二期高層21#22#130-140㎡三房客戶交2萬(wàn)抵3萬(wàn)，日增值100元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成功選房?jī)?yōu)惠1%，首付40%總房款優(yōu)惠1%，首付70%優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠11%6300元/㎡110組100套73%6月15日二期高層3#、7#104㎡-134㎡三房、148-149㎡四房1、交2萬(wàn)抵3萬(wàn)；2、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日享受一次性10個(gè)點(diǎn)，按揭無(wú)優(yōu)惠。6000-6400元/㎡270套190套70%8月16日二期高層開(kāi)盤(pán)104㎡-134㎡三房、148-149㎡四房1、認(rèn)籌交1萬(wàn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2萬(wàn)；2、首付30%優(yōu)惠1%，首付50%優(yōu)惠3%，首付70%優(yōu)惠5%，一次性優(yōu)惠10%。6100元/㎡304套160套53%10月18日二期高層開(kāi)盤(pán)85㎡兩房、103-118㎡三房1、認(rèn)籌交1萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)抵2萬(wàn)；并享受日增值100元優(yōu)惠；2、首付30%優(yōu)惠2%，首付50%優(yōu)惠4%，一次性優(yōu)惠8%。6200元/㎡332套280套84%12月6日三期高層78-87㎡兩房、102-118㎡三房1、交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，日增值100元；2、一次性92折，首付30%為98折，首付50%為96折6200元/㎡320套140套44%14年銷情況：

銷售額：共計(jì)完成10.98億（別墅1.4億、洋房8800萬(wàn)、高層7.5億、商鋪1.2億）；體量：共計(jì)完成14.6萬(wàn)㎡（別墅0.8萬(wàn)㎡、洋房1.1萬(wàn)㎡、高層12萬(wàn)㎡、商鋪0.7萬(wàn)㎡）；優(yōu)惠方式：開(kāi)盤(pán)大優(yōu)惠、低首付；成交均價(jià)：高層成交均價(jià)為6200元/㎡，別墅13000元/㎡，洋房8000元/㎡，商鋪17000元/㎡。成交客戶：二七、管城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)改善型客戶，康橋華城、康橋花園等康橋老項(xiàng)目比列較大。14年項(xiàng)目以高層產(chǎn)品作為主力產(chǎn)品，采用多頻次大優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)，同時(shí)以平銷別墅等其他產(chǎn)品為輔助，順利完成銷售目標(biāo)。案場(chǎng)展示園林景色展示通往售樓中心小道園區(qū)樹(shù)木與環(huán)境融合售樓部門(mén)前裝飾廣場(chǎng)景觀圖案設(shè)計(jì)工地中間景觀通道項(xiàng)目精神標(biāo)志項(xiàng)目園區(qū)設(shè)計(jì)合理，將自然與建筑完美融合，另外物業(yè)景觀維護(hù)到位，整體園區(qū)給客戶一種干凈美麗大方之感，客戶體驗(yàn)感強(qiáng)。案場(chǎng)展示樣板間展示（高層）主臥餐廳客廳樣板間裝飾色調(diào)打配合理，生活意境突出。浴室兒童房廚房房項(xiàng)目小結(jié)優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)weak機(jī)會(huì)Opportunity威脅Treaten項(xiàng)目屬于康橋地產(chǎn)打造項(xiàng)目，品牌效應(yīng)強(qiáng)；產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)硬、設(shè)計(jì)合理，戶型大多為南北通透且贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高，客戶認(rèn)可度高；園林景觀層次感強(qiáng)，美感度高，物業(yè)服務(wù)維護(hù)服務(wù)到位，客戶體驗(yàn)感強(qiáng)。項(xiàng)目