武漢仙島湖項目規(guī)劃設計文本

武漢仙島湖工程定位籌劃與概念性規(guī)劃

1關鍵問題KeyIssues如何兼顧景區(qū)生態(tài)承載力、企業(yè)自身形象的實現(xiàn)及工程經(jīng)濟效益？如何結合國外郊區(qū)濱湖旅游成功案例，針對國內郊區(qū)旅游開展趨勢形成復合有序的產(chǎn)品組合？在不同階段,仙島湖區(qū)域應該呈現(xiàn)出什么樣的開展特征，如何超前定位、引領仙島湖景區(qū)的開發(fā)？在各個功能板塊中，如何通過差異性要素的導入，構建具有可實施性的引領性特色？如何構建可行的開發(fā)策略與招商策略？2娛樂休憩板塊市場研究及主題籌劃高端地產(chǎn)板塊市場研究及主題籌劃商務會議板塊市場研究及主題籌劃創(chuàng)新：工程構建原那么與開展定位尋異：工程基地條件的審視取勢：工程開展驅動因素考察初期溝通以第一、二局部內容為主空間規(guī)劃將結合功能定位繼續(xù)深化核心功能板塊市場研究及主題籌劃篇1工程構建原那么與開展定位篇24財務測算與運營策略篇3空間規(guī)劃及元素落實篇SWOT3一、工程構建原那么與開展定位篇 第一局部：取勢——工程開展驅動因素考察 第二局部：尋異——工程基地條件的審視 第三局部：創(chuàng)新——工程構建原那么與開展定位4第一局部：取勢——工程開展驅動因素考察經(jīng)濟驅動——“單核〞式區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的推力形象驅動——開發(fā)主體形象外化+區(qū)域旅游名片資源驅動——現(xiàn)代湖濱景區(qū)開發(fā)的理念創(chuàng)新競爭驅動——周邊工程開展的同質性考察一、工程構建原那么與開展定位篇5四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔一〕

“單核〞式區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的推力〔一〕以武漢為核心，以100公里為輻射半徑，與黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、和天門八個城市共同構建“8＋1”大武漢都市圈對旅游的影響大武漢都市圈構建資源共同體，地區(qū)間經(jīng)濟合作成為推動旅游開展的主要動力交通產(chǎn)業(yè)以京珠、滬蓉高速為支撐的“三縱、三橫、三線〞交通網(wǎng)絡使城市互通便利性迅速提高，武漢便捷交通優(yōu)勢得到分享整合武漢城市完備功能及周邊城市低本錢優(yōu)勢，迅猛開展區(qū)域內產(chǎn)業(yè)及企業(yè)集群，板塊內交流頻繁物流大武漢的腹地經(jīng)濟推動旅游業(yè)進入升級換代的新階段圈內多項目促成資源稟賦的互補，形成區(qū)域旅游經(jīng)濟的聯(lián)動及錯位發(fā)展區(qū)域間經(jīng)濟組織合作的密切帶動包括會議旅游等“泛旅游”概念的迅速發(fā)展6四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔一〕

“單核〞式區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的推力(二〕武漢在“中部崛起〞戰(zhàn)略帶動下成為華中地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟中心2005年武漢人均GDP突破3000美元大關；城市居民人均可支配收入突破10000元居民社會消費品零售總額逐年遞增武漢居民生存型消費期結束，小康、享受型消費趨勢凸顯，以置業(yè)、休閑度假旅游消費為主的第二次消費形態(tài)即將到來100戶大企業(yè)集團綜合實力持續(xù)走強，資產(chǎn)總額及營業(yè)收入分別較比上年增長6.2%及20.3%商務交往愈來愈頻繁,商務型酒店進入高速開展期。會議室、多功能廳的費需求旺盛武漢股份公司私營企業(yè)外商企業(yè)數(shù)量133.5％184.3％100％2001-2004年2005年武漢企業(yè)家群體數(shù)量急劇擴大，商務需求迅速提升武漢經(jīng)濟溢出效應明顯增強，帶動都市圈內其他中小型城市的經(jīng)濟起飛，居民休閑度假需求旺盛7四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔一〕

“單核〞式區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的推力〔三〕武漢已經(jīng)進入小康時代，住房、汽車和休閑度假旅游的消費偏好和特征將會對目前武漢及其周邊地區(qū)旅游度假模式產(chǎn)生全新的需求界定隨著華中區(qū)域的經(jīng)濟開展與區(qū)域互動，武漢小康階層的數(shù)量將進一步提高，甚至已經(jīng)開始從中產(chǎn)生有閑階層，從而為主題式泛旅游、商務旅游開發(fā)提供龐大的消費根底人均消費水平與社會消費階層關系示意圖500美元1000美元1500美元人均可支配收入從眾消費心理社會大眾小康階層彰顯財富/身份住房消費汽車消費休閑度假旅游消費有閑階層精英引領消費社會消費特征3000美元武漢～1300美元8四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔二〕

政府政策傾斜提供的開展契機湖北省政府已經(jīng)確定將仙島湖作為省內三大重點旅游資源進行開發(fā)。2006年度將仙島湖作為省內第一個向國家建設部等相關部委申請報批的4A級風景名勝區(qū)仙島湖旅游資源的開發(fā)成為陽新縣政府日常工作的重點王英鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府全力以赴開發(fā)仙島湖湖北省政府王英鎮(zhèn)政府陽新縣政府仙島湖景區(qū)正在成為湖北省旅游開發(fā)的熱點政策的傾斜政策將會帶來大量投資時機，以及紛至沓來、尋找投資時機的熱錢政府的支持力度以及工程開發(fā)品質將與未來工程的投資時機形成正比關系三級政府構建工程開發(fā)的政策體系9四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔三〕

現(xiàn)代湖濱景區(qū)開發(fā)的理念創(chuàng)新開發(fā)模式主要特征業(yè)態(tài)復合典型案例以觀光旅游為主體的開發(fā)模式以湖為景觀中心，繞湖布置休閑走道與游憩設施，水上觀光以腳踏畫舫為主簡單水上觀光項目，繞湖餐飲、商業(yè)西湖、玄武湖、天池等以休養(yǎng)度假旅游為主的開發(fā)模式利用湖景資源，開發(fā)度假旅游項目度假酒店、濱湖特色餐飲、休閑娛樂等南湖、太湖、鄱陽湖等以體育訓練水上運動為主的開發(fā)模式湖體需復合國家水上運動訓練標準，復合滿足訓練用相關配套設施訓練配套居住、餐飲、會議、醫(yī)療等功能北京昆明湖、上海淀山湖等以科普探險為主的旅游開發(fā)模式借助有關湖的傳說與科學探索話題，開發(fā)科普探險主體旅游仍以觀光旅游為主，周邊復合旅游商業(yè)新疆喀納斯湖等綜合式的旅游開發(fā)模式既有觀光又有休閑、娛樂、水上運動，綜合性的湖泊旅游的開發(fā)模式游艇等水上娛樂項目，休閑餐飲、度假酒店、會展會議等綜合業(yè)態(tài)千島湖等目前國內濱湖旅游開發(fā)仍以休閑觀光為主，主要以借助景觀、傳說開展旅游產(chǎn)品利用自然和人文旅游資源進行旅游產(chǎn)品的多元化開發(fā)，綜合旅游開發(fā)模式逐漸成為湖島開發(fā)的主導模式體驗式湖濱度假方式將旅游資源與日常生活密切結合，其開發(fā)理念逐漸盛行10四大因素驅動仙島湖旅游能級提升〔四〕

周邊工程開展的同質性考察人文景觀眾多，臨湖項目開發(fā)缺乏特色，項目市場成長空間潛力巨大周邊景點開發(fā)觀念較為落后，仙島湖的全新開發(fā)模式將成為區(qū)域亮點周邊項目旅游多數(shù)功能單一，相對多元功能的廬山景區(qū)距離武漢較遠，與本項目競爭性較弱現(xiàn)有周邊工程的低品質開發(fā)為仙島湖預留拓展空間規(guī)?；肮δ芏嘣蔀橄蓫u湖開展的契機本工程將構建怎樣的多元功能及產(chǎn)品以實現(xiàn)與周邊的差異化開展？周邊工程的低端開發(fā)為仙島湖預留開展空間周邊景點類型特征大幕山森林公園自然景觀隱水洞地質公園云臺山森林公園富家山風景區(qū)大王山風景區(qū)九宮山風景名勝區(qū)咸寧溫泉休閑度假梁子島度假區(qū)紅蓮湖度假區(qū)富水湖水休閑度假村龍港革命舊址革命遺址南峽革命紀念館紅三軍團紀念館111234

驅動力分析KEYDRIVER

經(jīng)濟驅動“單核〞區(qū)域經(jīng)濟為仙島湖高品質開發(fā)奠定了堅實的消費根底資源驅動國內現(xiàn)代湖濱生活理念引領仙島湖的創(chuàng)新化開發(fā)，綜合型開發(fā)成為島湖開展主趨勢競爭驅動周邊工程開展的同質性為仙島湖開展預留巨大市場空間，高端綜合旅游市場潛力巨大小結：四大因素驅動仙島湖旅游能級提升形象驅動企業(yè)自身形象的提升的需求及政府打造區(qū)域旅游名片兩大推動力提供工程開發(fā)契機12第二局部：尋異——工程基地條件審視工程區(qū)位條件分析工程交通條件分析工程基地自然資源稟賦分析一、工程構建原那么與開展定位篇13工程基地條件的審視〔一〕

區(qū)位條件：周邊區(qū)域旅游聯(lián)動開展模式有待加強14從武漢出發(fā)，可以選擇經(jīng)107、106兩條國道抵達基地，沿途交通狀況一般建設中的大廣高速路將會使基地交通更加快捷規(guī)劃中的寧波-西藏高速公路經(jīng)過基地南部交通沿線缺少其他旅游景點，旅途較乏味工程基地條件的審視〔二〕

交通條件：交通可達性不強，周邊高速公路建設給工程開展提供契機15優(yōu)處山水景色精致島嶼之間——尤其是三個制高點之間——視線相連，景觀性較強絕大局部水體清亮透明，質量優(yōu)良空氣質量一流距離王英鎮(zhèn)3.5公里，防止居民的的嘈雜，又可得到有效后勤保障劣處島嶼水面局部普遍坡度較陡，親水性較差島嶼可利用面積普遍較小，不易建設現(xiàn)有植被均為人工林或次生林，景觀性差，需進行較大規(guī)模改造水面不夠寬廣，局部區(qū)域易成死水，需要經(jīng)常性進行水域、水體治理工程基地條件的審視〔三〕

基地自然資源稟賦：資源優(yōu)勢尚不明顯，旅游環(huán)境有待提升16WSTSWOT分析OSWOT分析基地自然資源秉賦較好，空氣、水質條件一流業(yè)主所在行業(yè)的獨特性，利于結合基地進行相關品牌的塑造獨特的島嶼形態(tài)在國內較為少見交通可達性有待改善基地用地狀況不佳，坡度較大，開發(fā)難度較大基地周邊開發(fā)狀況不理想，難以與基地工程形成較好的聯(lián)系與互動周邊50-100公里范圍區(qū)域內經(jīng)濟開展不佳，對基地支撐較弱周邊區(qū)域〔尤其是武漢〕的經(jīng)濟開展，導致居民休閑游憩的出行率大大提高武漢都市圈的開展可能帶來較高的商務旅游人流武漢市湖水、島嶼雖多，卻少見有亮點國家宏觀調控導致高端地產(chǎn)的稀缺性各級政府重視對仙島湖景區(qū)開發(fā)，政策面的傾斜武漢都市圈內湖泊水庫數(shù)量較多，相似地塊較多，競爭較大，做到獨特性與差異化以吸引顧客難度亦較大武漢作為基地300公里范圍內的唯一大都市，其目前的經(jīng)濟溢出效應還較弱17WO策略〔主動提升〕營造體驗游憩活動，增加度假人群，沉淀游客調動資本力，規(guī)模開發(fā)，整體運營以房地產(chǎn)投資為核心，提升土地價值利用政府政策優(yōu)惠，吸引投資ST策略〔取長補短〕充分利用仙島湖山水優(yōu)勢，差異化開發(fā)以行業(yè)商務效勞為核心，打造區(qū)域性商務度假勝地聚焦歡樂家庭群體并借力休閑旅游趨勢突出休閑養(yǎng)生理念WT策略〔打造引領〕以湖濱別墅、商務會所等迎合高端客群“私密性〞需求，構建高端旅游地產(chǎn)，打造私人領地樣板，化解交通不利因素利用企業(yè)品牌、形象提升工程價值，吸引行業(yè)客群SO策略〔穩(wěn)健策略〕針對性開發(fā)高檔休閑度假旅游區(qū)，同時兼顧群眾與商務兩大類市場塑造企業(yè)形象，提升企業(yè)價值由SWOT組合策略矩陣確定工程三大功能板塊娛樂休憩功能商務會議功能高端旅游居所18策略組合ST（揚長）策略SO（穩(wěn)?。?/p>

策略WO（提升）

策略WT（打造引領）

策略對湖體景觀資源的利用度?????????土地資源利用的集約性???????????對于生態(tài)資源的保護力度????????開發(fā)難度及可行性??????????形成差異性空間形態(tài)的貢獻度?????????對于優(yōu)質招商資源的吸引度?????????與武漢大都市圈發(fā)展的契合度????????總體評價通過引入新的要素，可以形成區(qū)域核心資源的創(chuàng)新性延伸，以及整體認知形象的成功轉型穩(wěn)健有余，但對于區(qū)域未來可持續(xù)發(fā)展，形成新競爭優(yōu)勢的貢獻有限重點考慮項目利益相關者——政府、投資者與游客的利益博弈，使項目的推進更具可實施性適應區(qū)域轉型與旅游開發(fā)的趨勢，引領區(qū)域發(fā)展，以創(chuàng)新性功能的打造和融合,來引領游、景、商、居的和諧發(fā)展可選策略組合及評價19仙島湖工程開展戰(zhàn)略仙島湖工程

核心開展戰(zhàn)略421超越單純旅游景區(qū)開展模式，構建具有市場潛力的泛旅游功能與產(chǎn)品通過創(chuàng)新的空間形態(tài)設計，形成動感、體驗的主題游憩度假設施以核心工程帶動后期產(chǎn)品，在時序上提升區(qū)域形象泛旅游寓游于景疊進開發(fā)3結合自身資源，與商務會議、養(yǎng)生等工程形成湖島商務養(yǎng)生度假天地商旅相融5開發(fā)一定比重的產(chǎn)權式物業(yè)，保證資金回籠，降低開發(fā)風險風險躲避20第三局部：創(chuàng)新——工程構建原那么與開展定位工程構建原那么工程開展定位工程形象定位一、工程構建原那么與開展定位篇21工程構建原那么功能融合，協(xié)調生長板塊內容設置與空間布局既要注意突顯板塊主題，又要考慮功能自成體系，具體功能之間的咬合有助于板塊的協(xié)調成長沉淀人口，持續(xù)開展人氣是景區(qū)持續(xù)開展的根底，功能內容的構建與活開工程的設置要盡可能的拉長來訪人流的滯留時間突破常規(guī)，打造泛旅游景區(qū)突破從自然景區(qū)到觀光旅游的慣有開展思維，從島嶼天堂、主題活動的打造，進而形成旅游看點，形成別具特色的泛旅游景區(qū)寓情于景，情景交融湖景與島嶼資源應當為人所用，形成旅游、商務會議、度假為一體的空間形態(tài)，塑造華中商務、度假、休憩目的地功能板塊構建原那么22休閑度假和諧情境詩意棲居自我價值實現(xiàn)提升景區(qū)品質自由創(chuàng)意商務會議濱水體驗私人島嶼領地商業(yè)能級提升養(yǎng)生圣境華中后花園游商居六大主題有機協(xié)成、促進戰(zhàn)略愿景的實現(xiàn)與提升游、商、居有機協(xié)同的和諧島湖度假模式1濱水體驗主題2清潔能源主題3商務會議主題4休憩養(yǎng)生主題6體驗商業(yè)主題5島嶼領地主題23二、核心功能板塊市場研究及主題籌劃篇 第一局部：娛樂休憩板塊市場研究及主題籌劃 第二局部：商務會議板塊市場研究及主題籌劃 第三局部：高端旅游地產(chǎn)板塊市場研究及主題籌劃24第一局部：娛樂休憩板塊市場研究及主題籌劃二、核心功能板塊市場研究及主題籌劃篇25關鍵問題與解決方案關鍵問題Keyissues解決方案Solutions提升區(qū)域功能能級與開展?jié)摿ΓY合工程內部資源營造差異化的復合旅游產(chǎn)品以原生態(tài)為突破口，利用湖、島、山得天獨厚的自然環(huán)境，突出游樂、修學、休閑養(yǎng)生、三大功能、打造武漢都市人游樂休憩的“后花園〞，確定其在華中地區(qū)的旅游地位突出企業(yè)特性，以水風車為文脈符號，導入以主題性、參與性的旅游功能體系，構建一個集家庭活動、休閑體驗、科普教育和康體養(yǎng)生為一體的動靜相宜的休憩圣境大武漢旅游圈正處于新一輪的產(chǎn)品轉型、能級提升的時期，如何順應旅游開展趨勢和工程區(qū)位條件，打造適合本工程的娛樂休憩產(chǎn)品？如何結合國外環(huán)城郊區(qū)休閑游成功案例，針對國內郊區(qū)旅游開展趨勢打造有吸引力的產(chǎn)品組合？如何根據(jù)仙島湖區(qū)域資源及企業(yè)本身的特質，挖掘娛樂休憩產(chǎn)品元素，確定主題定位與市場定位26娛樂休憩板塊主要內容

聚焦仙島湖——娛樂休憩板塊導入的背景梳理解析仙島湖——娛樂休憩板塊目標客源市場特征(一〕

解析仙島湖——娛樂休憩板塊的功能構建(二〕演繹仙島湖——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構建〔一〕演繹仙島湖——娛樂休憩板塊主題細分工程開發(fā)建議〔二〕從仙島湖的空間區(qū)位審視導入的可行性從周邊區(qū)域旅游開發(fā)現(xiàn)狀審視導入的可行性從競爭工程主要產(chǎn)品現(xiàn)狀分析審視導入的可行性從仙島湖的內部資源審視導入的可行性武漢市居民出游消費能力分析目標客群出游產(chǎn)品與出行距離偏好分析目標客群出游結構分析工程主題定位與構建原那么工程主題概念詮釋產(chǎn)品適配度分析主題工程產(chǎn)品構建矩陣分析27聚焦仙島湖——娛樂休憩板塊導入的背景梳理〔一〕

仙島湖的空間區(qū)位：地處環(huán)城郊區(qū)旅游帶節(jié)事活動商務會議生態(tài)教育健康養(yǎng)生主題體驗圈層名稱參考項目第一圈層城市旅游帶自然風景、CBD、RBD、餐館、酒店、酒巴、節(jié)日和慶祝活動、劇院、畫廊、歷史吸引物(歷史景點和建筑等)、博物館、體育競技場、音樂廳等文化藝術類場所、廣場、塔和高層建筑、購物和會議及貿易中心、酒店和汽車旅館群、少數(shù)民族街區(qū)、公園和開放的空間(綠化廊道)、動物園第二圈層近郊休閑旅游帶工業(yè)與科技園區(qū)、機構、歷史建筑與名勝、體育館、酒店群、大型超市購物區(qū)、娛樂公園、水上運動地、野營地第三圈層環(huán)城郊區(qū)旅游帶野營地、度假村、康體休閑、水上運動與度假地、鄉(xiāng)村遺產(chǎn)、農家樂、古鎮(zhèn)、歷史定居地(村落)農場與牧場旅游、第四圈層偏遠旅游帶國家規(guī)劃建設的地方性公園、森林公園、野生動植物保護區(qū)、國家野營地(開車、打獵、釣魚、爬山、野外體驗、遠足)城市旅游帶近郊休閑旅游帶環(huán)城郊區(qū)旅游帶偏遠旅游帶100公里以上基本功能根據(jù)英國旅游學家蓋恩的“都市旅游環(huán)帶模式〞的分類模式，可將仙島湖歸類于環(huán)城郊區(qū)休閑旅游帶28聚焦仙島湖——娛樂休憩板塊導入的背景梳理〔二〕

周邊區(qū)域旅游景點開發(fā)現(xiàn)狀分析仙湖島周邊景點較多，但目前主要消費工程僅為農家樂、民俗文化、景點觀光、運動休閑等旅游產(chǎn)品單一、缺乏特色，管理水平落后黃石：東方山、磁湖、銅綠山等，吸引范圍小、設施和管理水品落后、旅游產(chǎn)品缺主題無特色鄂州：百湖之市主要有梁子湖島、蓮花山等，產(chǎn)品載體單一、接待能力不強、管理水平低下，規(guī)模與震撼力不足廬山：享有較高的知名度，資源豐富、但產(chǎn)品結構泛化、接待能力有待提高仙島湖咸寧：有九宮山、咸寧溫泉、赤壁等旅游資源豐富，但硬件設施不完備和管理水品落后、缺乏品牌形象29聚焦仙島湖——娛樂休憩板塊導入的背景梳理〔二〕

競爭工程主要產(chǎn)品現(xiàn)狀分析產(chǎn)品類型發(fā)展周期界定主要案例主要客源分布不足之處湖泊度假漁家風情休閑觀光發(fā)育期華泰湯遜湖旅游度假區(qū)木蘭湖旅游度假區(qū)以武漢都市出游人群為主少部分省外游客產(chǎn)品載體比較單一，服務水平低下、震撼力不足民俗文化休閑農家樂民俗風情成長期清江民俗風情車溪土家民俗村以武漢市出游人群為主部分周邊市鎮(zhèn)出游人群產(chǎn)品檔次低，服務水平低下休閑度假溫泉度假自然風光度假森林景觀觀光發(fā)育期咸寧溫泉龍泉山吳家山國家森林公園官山森林公園以武漢市出游人群為主周邊市鎮(zhèn)人群：黃石、鄂州等及本地人群吸引范圍小，設施和管理水品落后面臨林場轉型，設施與服務質量有待提升，依托條件差運動休閑水上樂園高爾夫發(fā)育期藍天嬉水樂園東方高爾夫俱樂部以武漢市出游人群為主產(chǎn)品規(guī)模與震撼力不足景區(qū)城市化，費用門檻高競爭工程的主要客源市場主要來自武漢市出游人群，其次為工程周邊市鎮(zhèn)人群及本地人群旅游產(chǎn)品開發(fā)結構泛化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品缺乏有序組合，精品與重點產(chǎn)品的組合尚待構建面臨低質同構競爭，復合、差異化定位旅游功能是未來開展趨勢30小結：仙島湖面臨全面開展機遇針對周邊項目結構泛化現(xiàn)象，仙島湖須導入復合化、差異化的娛樂休憩功能旅游功能鑒于競爭項目產(chǎn)品載體單一，仙島湖可營造多元化娛樂休憩產(chǎn)品結構、構建精品、極品的產(chǎn)品組合旅游產(chǎn)品武漢市居民是目前仙島湖最大客源市場，理解目標市場的出游特征，定制適合的娛樂休憩產(chǎn)品目標客源市場3132解析仙島湖——娛樂休憩板塊目標客源市場特征分析武漢市居民出游消費能力分析〔二〕城市圈層城市人均GDP（元）第一梯隊武漢26083第二梯隊黃石14319鄂州13864第三梯隊孝感、仙桃、潛江10000-6700第四梯隊黃岡、咸寧、天門6300社會經(jīng)濟水平武漢經(jīng)濟發(fā)展水平處于全國中等偏下在“8+1”武漢城市圈構建中，唯武漢市一城獨大，雖然武漢市面積只占經(jīng)濟圈的14.76%,但是2004年生產(chǎn)總值占到該區(qū)域的51%，并占到整個湖北省30.9%人均收入武漢人均GDP在9城市中居第一，為26083元，其次為黃石14319元、鄂州13864元，孝感、仙桃、錢江、黃岡、咸寧、和天門都未能超過萬元大關居民對休閑旅游需求高漲日益加快的工作節(jié)奏使武漢居民產(chǎn)生忙里偷閑、出游放松的欲望，2004年居民出游率為120%，人均花費945元，明顯高于周邊其它省市33年齡結構：主要為中青年、中老年25歲-44歲占40%、45-64歲為42%這兩類為主要旅游人群，占總旅游人群的82%，這兩類人群占武漢總人口的88.6%,且旅游欲望最強,具有一定的消費能力針對以上出行人群，娛樂休憩、休閑度假工程將成為本板塊構建的主要功能客群市場結構：主要為都市白領、公務員市場主要客源人群中，都市白領人群和家庭出游人群是主要出游人群，其次是商務會晤人群，銀發(fā)市場潛力凸顯針對以上人群客重點開發(fā)休閑養(yǎng)生、體驗休閑、商務度假工程解析仙島湖——娛樂休憩板塊目標客源市場特征分析——目標客群出游結構分析34最受歡送的旅游產(chǎn)品:休閑觀光據(jù)調查，最受居民歡送的旅游產(chǎn)品是觀光度假23%,其次為商務會晤，由此可見：居民出游中對自然風光資源最感興趣，游樂體驗、保健療養(yǎng)、科普修學這一類產(chǎn)品也成為最新的熱點；解析仙島湖——娛樂休憩板塊目標客源市場特征分析——目標客群旅游產(chǎn)品與出行距離偏好出行距離：2小時左右的距離居民最愿意出行的距離是兩小時以內占53%，其次為3小時內占44%，而一小時以內只有2.6%,由此可見：居民出游即不希望太遠，也不希望太近。2小時左右距離因路途適中，交通費用低，可以廣泛的被都市居民接受35解析仙島湖——娛樂休憩板塊目標客群旅游偏好總結1出游人群具有較強的消費能力，對旅游工程要求豐富多樣，參與性、游樂性強參與性、娛樂性2要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠以節(jié)省時間和交通費用出游距離要求適中3居民對景區(qū)要求配套設施完善、食宿條件好、性價比較高食宿設施舒適化4休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過渡為選擇復合的旅游工程如養(yǎng)生度假等旅游產(chǎn)品要求多元化5在出游目的地選擇上傾向于風景優(yōu)美的自然景區(qū)，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣目的地選擇廣泛36細分市場細分產(chǎn)品銀發(fā)人群市場青少年學生市場家庭出游市場黨政機關（公務員）市場海外入境游者市場周邊的農村出游市場都市白領市場商務會晤人群市場高端企業(yè)市場山水風光游?????

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娛樂體驗游????????????

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??藍色網(wǎng)格為主力客戶群對旅游功能的偏好圖例：?弱??中???強根據(jù)目標客源市場特征分析，都市白領、商務會晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成為仙島湖娛樂休憩板塊的主力客戶群本工程的主力客戶群對養(yǎng)生度假具有較強的偏好；科普修學、娛樂體驗游的需求較為突出因此，仙島湖將構建養(yǎng)生度假功能為主、科普修學及娛樂體驗功能為輔的娛樂休憩區(qū)

解析仙島湖——娛樂休憩板塊的功能構建分析

矩陣分析123456737演繹仙島湖——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構建工程主題定位與構建原那么資源益教突破傳統(tǒng)修學模式，利用自然能源授教，寓教于樂康益養(yǎng)生構建生態(tài)化的空間設施、以特色修養(yǎng)產(chǎn)品強化圣境意向，吸引目標客群獨特創(chuàng)新合理創(chuàng)新旅游產(chǎn)品，豐富旅游內容，提供特殊體驗，提升工程檔次主題凸顯結合企業(yè)自身特質，以風車符號為文脈，構建主題特色的養(yǎng)生休憩目的地原生態(tài)復合少介入與可復原原那么，注意建筑風格與周圍環(huán)境的協(xié)調一致主題性修養(yǎng)圣境風車樂谷動靜結合將靜態(tài)自然旅游資源與動感娛樂游藝工程結合，聚集人氣38演繹仙島湖——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構建工程主題概念詮釋異域風情動感游樂生態(tài)修學康體養(yǎng)生異域體驗風車水景以風車為文脈符號的情景互動式游樂修養(yǎng)勝地靜謐修養(yǎng)以水車、特色小橋、靈清秀水構建的空間格局，形成獨特的養(yǎng)生文化形象異域體驗再現(xiàn)荷蘭小鎮(zhèn)風情的商業(yè)組團，形成錯落有致建筑群體，使游客在品嘗美味的同時體驗異域風情動感世界以風車為文脈，利用區(qū)內資源和特性，使功能設施和空間序列能充分反映動感活動區(qū)的特點功能定位39演繹仙島湖——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構建產(chǎn)品適配度分析*低適配度**中適配度***高適配度創(chuàng)造仙島湖景區(qū)的動感之心，效勞高地40主題項目構建MINI風車水上

游樂項目萊頓水域風車趣宮修養(yǎng)度假綜合體核心形態(tài)風車符號象征著動感、旋轉構建一個動感的迷你水上主題性項目以風車、水車打造中世紀荷蘭異域風情街、特色餐飲構建融科普與游樂于一體的能源教育休學基地演繹風車的歷史，構建一個養(yǎng)生度假綜合體主題特征旋轉、駕乘等動感游樂設施異域風情街、特色娛樂休閑、主題餐飲風能展示、體驗游憩、修學科普建筑形態(tài)與原生態(tài)相結合養(yǎng)生度假、旅游配套服務高地推選項目亞馬遜風情水上娛樂風車SHOW特色水域餐飲異域家庭旅館風車矩陣風能體驗展示館古典風車度假樂島中國傳統(tǒng)風車度假樂島現(xiàn)代風車度假樂島游客〔居民〕的心理認知：認同感————————歸宿感—————————————成就感1234演繹仙島湖——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構建主題工程產(chǎn)品構建41演繹仙島湖——娛樂休憩板總體開發(fā)策略〔一〕

開發(fā)主題與資源適配度研究

招商次序原那么。根據(jù)招商的難易程度篩選與確定主導工程工程開發(fā)帶動原那么。根據(jù)主導工程性質確定輔助工程的開發(fā)及時序工程開發(fā)成熟度原那么。根據(jù)開發(fā)成熟度確定先期投入開發(fā)的工程投資本錢原那么。主導工程的引入時序保證彈性原那么，分期有序導入，減少資金壓力LOWHIGH工程需求急迫性、開發(fā)成熟度對工程開發(fā)的帶動性、重要性HIGHLOW分期導入原那么古典風車度假樂島中國傳統(tǒng)風車度假樂島現(xiàn)代風車度假樂島亞馬遜風情水上娛樂風車SHOW特色水域餐飲異域家庭旅館風車矩陣風能利用修學體驗館42第二局部：商務會議板塊市場研究及主題籌劃二、核心功能板塊市場研究及主題籌劃篇43關鍵問題與主要結論如何承接武漢城市圈商務會議板塊外溢、遷出的開展趨勢，打造吸引商務人士的開發(fā)工程？如何最大限度發(fā)揮島嶼濱水、環(huán)境幽靜安謐、親近自然、回歸自然等資源優(yōu)勢，破解與武漢城市圈的距離劣勢？如何形成亮點，激發(fā)會議需求，確定主題定位與市場定位？如何平抑商務會議季節(jié)性需求給本工程開發(fā)帶來的不利影響？主動提升：高品質、高檔次、高定位的商務會議板塊定位。核心設施：打造“華中博鰲〞.打造引領：高端、新穎、差異性的休閑主題設施構建。核心設施：如構建主題型酒店。揚長避短：引進空間距離低敏感度的商務設施，到達吸引客群，緩解基地與周邊城市圈的空間距離。核心設施：引進水上GOLF。穩(wěn)健經(jīng)營：形成多元化的目標客群，既吸引商務人群，又吸引旅游、觀光等群體。核心設施：電力科技體驗式展示區(qū)。關鍵問題Keyissues解決方案Solutions44商務會議板塊主要內容聚焦華中博鰲——商務會議板塊導入的可行性從國內外風景勝地商務會議開展經(jīng)驗審視導入的可行性從商務會議板塊空間區(qū)位開展趨勢審視導入的可行性從武漢城市圈外出商務會議市場承載空間審視導入的可行性機構外出商務會議的核心需求分析工程構建總體指導原那么工程構建的整體定位工程的核心設施構建核心工程的開發(fā)建議國內外同類工程案例借鑒架構華中博鰲——商務會議板塊的構建原那么及定位暢想華中博鰲——商務會議板塊主題工程的開發(fā)建議45商務會議板塊導入的可行性〔一〕：國內外開展經(jīng)驗“風景名勝+高端商務會議〞是國際會議中心形成的重要途徑之一從國際開展潮流看，“風景名勝區(qū)+會議中心〞是國際會議中心形成的重要形式之一未經(jīng)人類大規(guī)模開發(fā)改造的山清水秀之地絕少大城市的繁雜喧鬧，自然景色清雅秀麗，環(huán)境幽靜安謐居住人口數(shù)量、根底設施的深度和廣度、社會建設等，大大遜于大都市親近自然、回歸自然為底色的娛樂體閑人們傾慕的游覽度假勝地、理想的開會體閑場所會議能級、配套設施資源、環(huán)境要求以具有獎勵性質的中小型公務和商務會議為主；不適合宏偉開闊、綜合性會展中心會議效勞的配套設施：商務型的酒店高效適用的專門會議中心

會所、高爾夫等設施著名風景名勝會議區(qū)：日內瓦、達沃斯、戛納、夏威夷、坎昆、博鰲46商務會議板塊導入的可行性〔一〕：國內外開展經(jīng)驗高端商務會議是區(qū)域開展的重要引擎和名片參加會議的支出參加會議的意愿一般會議參加意愿曲線高端群體愿意購置與其身份、地位相符合的豪華產(chǎn)品和效勞，展示經(jīng)濟實力，提升組織形象當會議的品牌、產(chǎn)品和效勞具有充分優(yōu)勢，出現(xiàn)參會本錢越更高，高端企業(yè)消費意愿越高的趨勢，稱為“范伯倫效應〞成功的高端會議成為旅游圣地的名片，是區(qū)域經(jīng)濟開展強大重要引擎高端會議的“范伯倫效應〞解讀博鰲論壇效應4倍1.38倍財政收入工農業(yè)總產(chǎn)值人均收入3倍博鰲鎮(zhèn)開展相關經(jīng)指標濟的比照〔2004/2000〕博鰲亞洲論壇年會：形成觀念和輿論傳導效應成為跨國公司、金融、證券大型企業(yè)會議的首選之地實現(xiàn)從政府會議向商務會議轉移的多元化開展趨勢博鰲成為瓊海、海南區(qū)域開展的重要名片、帶動博鰲周邊溫泉休閑中心、度假中心的開展47商務會議板塊導入的可行性〔二〕：空間開展趨勢中部崛起：區(qū)域經(jīng)濟一體化需要高層次的對話場所受地緣經(jīng)濟、區(qū)域政治經(jīng)濟學影響，區(qū)域割據(jù)的利益往往是區(qū)域經(jīng)濟一體化最為主要的障礙達沃斯、博鰲成功實踐說明，以民間非政府的機構與機制，特別是以企業(yè)為主體來推動區(qū)域經(jīng)濟合作是一個切實可行的方式中部開展迫切需要一個高層次對話場所：舉辦聯(lián)席會議，共商區(qū)域經(jīng)濟開展、人口和環(huán)境等問題，推進相互理解和相互合作政府介入長三角，突破區(qū)域合作中難點，開創(chuàng)更為廣泛的合作領域1997年，開展城市成員，設立長三角城市經(jīng)濟協(xié)調會，每年召開聯(lián)席會議地方市場分割對長三角城市間的阻礙作用減少50%Sourcing：中山大學2005年的實證研究成果，發(fā)表于頂級經(jīng)濟類期刊?經(jīng)濟研究?區(qū)域協(xié)調、對話對長三角區(qū)域經(jīng)濟開展的作用48商務會議板塊導入的可行性〔三〕：市場承載空間武漢城市圈機構存在穩(wěn)定的外地會議需求機構外出開會的頻率〔次/年〕機構外出開會的規(guī)模〔開會人數(shù)〕機構外出開會的會議時間機構外出開會每人每天花費支出〔元〕超過1/4的機構異地舉辦會議在武漢外面舉辦會議的具體情況：武漢企業(yè)在單位外面舉辦會議的情況超過65%的企業(yè)每年在外地開會2-4次超過50%的企業(yè)在外地開會時間為2-3天62.7%的企業(yè)在外地開會支出為：200-500元接近50%的會議為小型規(guī)模會議，人數(shù)小于20人49商務會議板塊導入的可行性〔三〕：市場承載空間處于城市郊區(qū)的風景度假區(qū)是機構外出會議的主要選擇超過75%的企業(yè)選擇風景區(qū)、度假區(qū)舉辦外出會議接近一半的機構選擇距離市區(qū)1-2車程舉辦會議機構外地會議的主題活動階段性總結、培訓、研討會是機構外出會議的主要目的〔超過1/3機構選擇〕娛樂晚會、招待客戶、創(chuàng)意環(huán)境也是重要目的〔超過10%機構選擇〕這些會議需求要求具有優(yōu)美、輕松、休閑的環(huán)境資源。因此，風景度假區(qū)成為機構外出會議的首選。50商務會議板塊導入的可行性〔三〕：市場承載空間大型國企、外企是高端外出會議市場的穩(wěn)定消費群體企業(yè)數(shù)量比重產(chǎn)值比重國有企業(yè)、外資企業(yè)是武漢城市圈工業(yè)產(chǎn)值主要創(chuàng)造者外企、國企追求舒適、排場型會議設施、效勞舒適型排場型便利型私營企業(yè)國有企業(yè)行政事業(yè)單位三資企業(yè)新產(chǎn)品的展示、發(fā)布企業(yè)會議類型考慮因素交通狀況地段范圍宣傳效果簽字儀式年終總結商務洽談和培訓公務消費，住宿、效勞和餐飲條件配套效勞舒適星級標準外觀形象周邊環(huán)境新聞發(fā)布會管理會議行業(yè)研討會國有企業(yè)、外資企業(yè)是在武漢城市外面開會的主體，也是消費等級較高的團體這些機構對會議環(huán)境、企業(yè)品牌展示、個性化效勞的要求較高；這些是高端會議市場潛在、穩(wěn)定的客戶國企、外企是經(jīng)常到城市外面召開會議的主體〔武漢城市圈的調研〕51小結：三大要素推動高端商務會議板塊的導入風景勝地導入商務會議板塊的國際趨勢高端商務會議遷離中心城區(qū)的趨勢導入高端商務會議板塊的可行性武漢城市圈外出會議市場承載空間52高端商務會議板塊構建原那么及定位〔一〕商務會議目標客群希望享受什么效勞？開會之余，感興趣的娛樂休閑工程機構外出開會，最看重的因素：環(huán)境優(yōu)美、功能設施先進的高端會議場所高水準、體驗式、動感、高端游憩設備的集會中心機構外出商務會議的核心需求總結外出開會最為關注的因素(超過30%調研者選擇)水上運動高科技體驗高爾夫練習山野田園體驗環(huán)境景觀優(yōu)美會議設施住宿條件開會之余，最感興趣的休閑工程(超過30%選擇)開會之余，比較感興趣休閑工程(超過20%選擇〕戶外運動溫泉SPA娛樂體驗53震撼啟動高屋建瓴地找準發(fā)力點，大手筆、高起點震撼啟動，以高端創(chuàng)造、引領市場引擎拉動成為仙島湖區(qū)域開展的重要引擎和名片縱深聯(lián)動功能設施導向的多樣化，實現(xiàn)目標客群的多元化，商務、旅游度假聯(lián)動開展以動取勝打造具有生動性、豐富性、趣味性、體驗參與性等方式的商務設施以新拉動打造華中地區(qū)別具一格，富有獨特性的引擎工程，事半功倍地推進工程開發(fā)智慧領地打造華中地區(qū)成功商務人士的智慧領地游憩需求會議場所需求空間資源適配性機構的核心需求構建原那么高端商務會議板塊構建原那么及定位〔二〕商會會議板塊構建原那么54高端商務會議板塊構建原那么及定位〔四〕工程核心設施構建主題項目核心設施主題特征空間資源適配性客戶需求適配性水上GOLF水上GOLFMINI球場縮短與武漢城市圈的商務空間距離，吸引成功商務人群營造開放式、室內外一體化的商務空間，且具有差異性★★★★★★★主題酒店會議中心武漢機構外出會議穩(wěn)定的場所機構戰(zhàn)略決策、運籌帷幄的“頭腦風暴”平臺★★★★★★★主題酒店特定的主題氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受★★★★★★★高級會所打造企業(yè)自己會所，優(yōu)秀員工療養(yǎng)的根據(jù)地★★★★★★★商務度假設施商務度假、機構福利設施機構在景區(qū)建設為員工提供福利服務的小型度假設施★★★★★★★電力博鰲清潔能源科技體驗式展覽依托公司主業(yè)，成為集團展廳、辦公室的延伸行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃地★★★★★★55細分工程一：水上MINIGOLF球場〔二〕三種不同開發(fā)模式的適配性項目元素新穎性高端性地形要求用地要求投資要求對本項目的適配性“岸邊+水上”半島式GOLF場★★★★★★★★★★★★★★★★★★完全水上的GOLF球場★★★★★★★★★★★★★★★★★湖+島嶼+水域的GOLF★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★56坐落在美國哈利斯堡的小島上，18洞迷你高爾夫球場球場設計新穎別致，把湖水、瀑布、小橋完美的融入整個球場，對打球者來說，每個球洞都極具挑戰(zhàn)由于獨特景觀和風格迥異的果嶺，每年吸引著大量的游客客群市場：主要是針對城市的群眾人群對應案例研究：哈利斯堡小島18洞迷你高爾夫57二、核心功能板塊市場研究及主題籌劃篇第三局部：高端旅游地產(chǎn)板塊市場研究及主題籌劃58高端旅游地產(chǎn)板塊主要內容高端旅游地產(chǎn)導入的可行性高端旅游地產(chǎn)板塊構建原那么與定位核心主題組團工程構建闡釋高端旅游地產(chǎn)板塊開發(fā)實施策略建議從旅游地產(chǎn)開展趨勢看導入可行性從工程空間區(qū)位維度看導入可行性從周邊市場承載容量看導入可行性工程核心問題及破解內部資源分析與適配性高端旅游地產(chǎn)板塊構建原那么工程市場定位與主題定位ZoomVilla主題工程構建PrivateSecret-garden主題工程構建59關鍵問題與主要結論如何順應旅游地產(chǎn)開展趨勢和工程區(qū)位條件，打造適合工程開發(fā)的產(chǎn)品？如何破解工程與武漢之間距離過遠的不利條件？如何挖掘彰顯第三居所品質的元素，確定主題定位與市場定位？如何結合國內第三居所開展趨勢和國外第三居所成功案例，針對工程創(chuàng)造需求，形成多樣化的產(chǎn)品系列與產(chǎn)品組合？結合工程空間區(qū)位條件、市場承載容量，導入第三居所產(chǎn)品開發(fā)；通過私人定制化和分權式經(jīng)營策略，破解工程距離較遠和價值實現(xiàn)之間的悖論；通過分析工程內部資源條件，確定工程構建原那么與“島嶼天堂、私家領地〞的主題定位；結合旅游與商務功能，創(chuàng)造并細分高端旅游地產(chǎn)市場需求，形成多主題的產(chǎn)品系列與產(chǎn)品組合，打造“居〞和“游〞相輔相承的第三居所。關鍵問題主要結論60旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔一〕：從旅游地產(chǎn)開展規(guī)律看工程

旅游地產(chǎn)區(qū)域分布特征國家公園山風景區(qū)〔如郊野公園〕航空港居住別墅主題游樂園會議中心主題公園渡假村商業(yè)游憩區(qū)國際學?？蒲谢?0-90分鐘車程近郊度假第二居所河<45分鐘路程第三居所，如休閑運動〔如游艇、高爾夫、滑草〕度假別墅120分鐘車程以外景區(qū)別墅根據(jù)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品空間分布理論，第三居所一般位于距離區(qū)域中心2小時車程以外，根據(jù)工程區(qū)位適合導入第三居所。61旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔一〕：從旅游地產(chǎn)開展規(guī)律看工程

第三居所的根本特征第三居所私密性強、彰顯高端品質，集中表達高收入階層度假需求，成為體驗旅游階段的重要開展趨勢；第三居所注重與景區(qū)旅游元素結合，突出定制化和獨特性，使需求從單純的“游〞轉向“居在游中，居游結合〞；在美國，第三居所被稱為“HomeFromHome〞，意為“家以外的另一個非常舒適、輕松的家〞。欣賞旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不經(jīng)常固定使用的郊外別墅類住所第二居所休閑旅游私密性強，在居住休憩、會客接待根底上，成為滿足自我實現(xiàn)的心理需求的場所第三居所體驗旅游世界旅游組織對旅游地產(chǎn)與GDP開展關系研究1500美元2500美元3500美元人均GDP旅游開展階段62旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔二〕：從工程空間區(qū)位維度看工程

區(qū)位與武漢距離較遠，大都市圈經(jīng)濟水平偏低工程距武漢為2.5小時車程，距離較遠，不利于居住物業(yè)的開發(fā)；武漢大都市圈內，除武漢外各城市人均GDP水平較低，難以支撐旅游度假及引起的消費需求；因此，工程開發(fā)需要在細分市場的根底上，挖掘高端旅游地產(chǎn)的市場機遇。300美元800美元1500美元人均GDP武漢市3244.80美元黃石市1968.27美元鄂州市1093.66美元大冶市861.99美元孝感市565.88美元黃岡市898.60美元咸寧市662.57美元仙桃市878.58美元潛江市1032.33美元天門市669.61美元與本項目區(qū)位關聯(lián)性3000美元第一圈層第二圈層換成空間圖63旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔二〕：從工程空間區(qū)位維度看工程

收入結構不均衡，高端地產(chǎn)需求有潛力金字塔型橄欖型啞鈴型倒T字型低收入階層和富有階層占多數(shù)低收入階層占大多數(shù)，中間階層次之，富有階層少數(shù)中間階層占大多數(shù)，低收入階層和富有階層占少數(shù)低收入階層占絕大多數(shù)，中間階層和富有階層極少社會分層理論及特征武漢大都市圈內與工程區(qū)位關聯(lián)度高的第一圈層消費能力較強，黃石與鄂州也集中了省內相當高收入人群，對工程開展可形成支撐；武漢市人均收入結構不均衡，啞鈴型的收入結構中，高端消費的塔尖局部大，對第三居所具有一定需求。武漢啞鈴型城市結構高收入人群中產(chǎn)階級低收入人群64旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔三〕：從市場承載維度看工程

需求客群細分及特征工程周邊第三居所開發(fā)主要面向“武漢1+8大都市圈〞的頂級人士，如高端企業(yè)主、成功人士等度假居住需求工程高端旅游地產(chǎn)需求來源重點客群需求特征分類內容特征武漢地區(qū)高收入人群武漢市大型國有企業(yè)老總注重生活品味、私密性和體現(xiàn)社會地位武漢市大型企業(yè)高級管理人員注重居住私密性，以及聚會、度假、娛樂功能多樣化在武漢工作的商務人士海歸等注重休閑商檔生活情趣及異國情調周邊市縣高收入人群黃石、鄂州等地高收入人群度假需求，體現(xiàn)身份與社會地位65旅游地產(chǎn)板塊導入可行性〔三〕：從市場承載維度看工程

周邊高端旅游地產(chǎn)供給不充分度假村是承載武漢及周邊旅游休閑的居住物業(yè)形態(tài)。根據(jù)對武漢周邊度假旅游工程的分析：度假村區(qū)位基本情況配套與項目競爭性三角湖度假村位于武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，白沙洲引橋附近擁有18棟歐式別墅、33套客房。分為可容納10人住宿的別墅、豪華套房和商務套房等娛樂設施包括保齡球館、網(wǎng)球場、游泳池、釣魚館、歌舞廳、桑拿健身中心蓮花湖度假村漢陽大道10號設有豪華套房，免費恒溫游泳、凈桑沖浪、兩局保齡、垂釣餐飲娛樂設施、光學理療、瘦身美體等服務木蘭湖度假村位于黃陂區(qū)木蘭山東側，距武漢市區(qū)60公里提供別墅與星級標間娛樂項目主要有行程3公里的快艇和摩托艇湯池度假村距武漢市區(qū)110公里，距應城中心城區(qū)22公里按國家4A景區(qū)標準打造的溫泉度假景區(qū)，建有功能池、SPA中心、四星級標準客房，歐陸風情別墅國際會議中心、建有紅色教育和素質訓練基地、溫泉中餐廳、夜總會、健康中心、棋牌室等早期建成的度假村普遍面臨群眾消費層，產(chǎn)品檔次不高；度假村數(shù)量有限，供給不充分，高端產(chǎn)品中僅湯池度假村可能與工程形成競爭。

工程周邊度假物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

66對應案例分析：湯池溫泉度假村案例分析〔2〕距武漢距離相對較近，更容易承接武漢客群；歐陸風情別墅按四星級標準建造，檔次較高；依托溫泉資源，開展養(yǎng)生概念，吸引人流；多樣化配套設施，包括國際會議中心和紅色教育和素質訓練基地等高級會務與休閑娛樂設施；在武漢市設立辦事處并與武漢各大旅行社簽署分銷協(xié)議，保證收益。優(yōu)勢劣勢工程策略推廣方式主要通過公交車、主要路口戶外廣告等群眾化渠道，沒有專門針對高端客群；沒有形成群眾客群與高檔客群消費的相對別離，配套設施中夜總會和棋牌室等針對群眾化消費；經(jīng)營狀況受季節(jié)影響較大，夏季為淡季；周邊建成賓館、酒店類，數(shù)量少，檔次低，沒有形成與工程的互動與配套。差異化定位，突出高收入人群的需求偏好運營模式借鑒結合旅游及商務，打造綜合化、多主題創(chuàng)新工程注意克服季節(jié)等因素影響消費習慣東、西街效果圖67高端旅游地產(chǎn)板塊構建原那么及定位

工程核心問題：如何破解“距離-價值悖論〞距離是工程面臨的核心問題，但也使工程開發(fā)高端旅游地產(chǎn)面臨機遇。因此，工程的核心問題在于：如何打破距離對開發(fā)旅游地產(chǎn)的限制，實現(xiàn)第三居所開發(fā)的價值最優(yōu)化?！熬嚯x-價值悖論〞——購房者的心理價值曲線顯示，距離市中心越遠，人們對房價預期與接受力越低。而根據(jù)抽樣研究，距離市區(qū)越遠，第三居所開發(fā)價值越大。距離劣勢距離優(yōu)勢轉化旅游地產(chǎn)開發(fā)劣勢，非近郊武漢都市圈消化量有限武漢高端住宅存量大……周邊沒有高端旅游地產(chǎn)有一定消費需求高端客戶對于奢侈品的

特殊偏好68高端旅游地產(chǎn)板塊構建原那么及定位

破解“悖論〞的方法之：分權式經(jīng)營主要特征配套服務價值補償時權酒店由買主購買時權，即“分時度假”會員卡，可在購買的時權酒店或關聯(lián)酒店度假，會員卡可轉讓客房由酒店管理公司經(jīng)營管理，全球時權酒店交換系