深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標文件

深圳美術(shù)館物業(yè)管理

投標文件

標書編號：

項目名稱：物業(yè)管理

投標人：深圳市有限公司

目錄

一、法定代表人證明書..............................4

二、投標文件簽署授權(quán)委托書........................5

三、投標函........................................6

四、投標人情況介紹................................8

五、開標一覽表...................................11

六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價.......................12

七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件........13

第一章物業(yè)管理整體設想及策劃..................13

（一）項目概況...............................14

（二）管理設想...............................14

（三）管理目標................................16

（四）管理措施................................17

第二章管理方式、工作計劃......................20

（―）管理方式................................20

（二）工作計劃...............錯誤！未定義書簽。

第三章人員的配備、培訓與管理..................26

（-）人員配備................................26

（二）人員培訓................................34

（三）人員管理................................39

第四章制度和檔案的建立與管理..................41

（一）檔案建立................................42

（二）管理處各項管理制度目錄..................44

第五章房屋管理與維護..........................48

（一）房屋維修養(yǎng)護............................48

第六章共用設備、設施的建立與管理..............53

（一）共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定..........53

（二）共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案.....56

（三）機電設備設施管理........................59

（四）智能化系統(tǒng)管理.........錯誤！未定義書簽。

第七章保安及車輛服務..........................65

（-）保安隊伍組織建設........................65

（二）車輛交通管理............................68

（三）會務服務...............................70

第八章安全管理與應急搶險預案..................72

（一）安全管理工作特點........................73

（二）安全管理目標............................73

（三）安全管理原則............................73

（四）安全管理內(nèi)容與方式......................73

（五）消防管理................................74

（六）公共衛(wèi)生安全管理........................77

（七）安全突發(fā)事件處理........................77

（八）突發(fā)停電應急預案.......................80

（九）意外傷亡應急預案.......................81

（十）水浸應急預案............................82

（H^一）火災應急預案..........................84

第九章環(huán)境衛(wèi)生管理............................86

（一）環(huán)境衛(wèi)生管理............................86

第十章綠化管理................................89

（-）綠化管理................................90

第十一章物資裝備..............................92

（-）物資裝備................................92

八、相關(guān)服務計劃.................................94

（一）準備工作.................................94

、法定代表人證明書

同志，現(xiàn)任我單位職務，為法定代表人，特此證

明。

有效日期：2008年12月28日簽發(fā)日期：2008年11月3日

單位：深圳市（蓋章）

附：

代表人性別：年齡：工作證號碼:

營業(yè)執(zhí)照號碼:經(jīng)濟性質(zhì)：有限責任

主營（產(chǎn)）：物業(yè)管理

兼營（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理

進口物品經(jīng)營許可證號碼：

主營：

兼營：

說明：1、法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體的主

要行政負責人。

2、內(nèi)容必須填寫真實、清楚，涂改無效，不得轉(zhuǎn)讓、買賣。

二、投標文件簽署授權(quán)委托書

本授權(quán)委托書聲明：我（姓名）系深圳市有限

公司（投標人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托深圳市理有

限公司（單位名稱）的（姓名）為我公司簽署本項目已

遞交的投標文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代

表我所簽署的本項目已遞交的投標文件內(nèi)容我均承認。

代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。

代理人：性別：男年齡:

聯(lián)系電話：手機：

身份證號碼：職務：項目經(jīng)理

投標人：深圳市理有限公司_______________

法定代表人：____________________________

授權(quán)委托日期：2008年11月a.日

三、投標函

致：深圳市中邦國際招標有限公司（招標機構(gòu)名稱）

1、根據(jù)已收到貴方的招標編號為C2F01的深圳市

物業(yè)管理項目的招標文件,遵照《中華人民共和國政府采購法》

和《深圳經(jīng)濟特區(qū)政府采購條例》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)

場和研究上述招標文件的投標須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙

及其他有關(guān)文件后，我方愿以開標一覽表中的投標報價并按招標

文件要求承包上述項目并修補其任何缺陷。

2、如果我方中標，我方將按照規(guī)定提交上述總價10%由

具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體企業(yè)出具的履約擔保書作為履約擔

保，共同地和分別地承擔責任。

3、我方同意所遞交的投標文件在“投標須知”第15條規(guī)定

的投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方

將受此約束。如果在投標有效期內(nèi)撤回其投標，其投標保證金將

全部被沒收。

4、除非另外達成協(xié)議并生效，貴方的中標通知書和本投標文

件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

5、我方理解貴方將不受必須接受你們所收到的最低標價或其

它任何投標文件的約束。

投標人：深圳市理有限公司

單位地址：深圳市___________________

法定代表人或其委托代理人：

郵政編碼：518033電話：傳真：

開戶銀行名稱：開戶銀行帳號J

開戶銀行地址：深圳市

開戶銀行電話：___________________

日期：期08年11月3日

四、投標人情況介紹

序項目

內(nèi)容及說明備注

號

—-營業(yè)執(zhí)照

注冊年度及注冊編

1

號

2注冊資金（萬元）1000萬

3經(jīng)營場所

2000年10月31日一

4有效期

2010年10月31日

~[稅務登記證

國稅稅務登記證編

1

號

地稅稅務登記證編

2

號

資格（質(zhì)）證書（若有其他資質(zhì)證書，可

二

按表格格式擴展）

中華人民共和國物業(yè)

1證書名稱

管理資質(zhì)證書

中華人民共和國建設

2批準單位

部

3等級壹級

4批準時間及編號

5有效期/

得獎或評優(yōu)項目（若有多個獎項，可按表

四

格格式擴展）

得獎或評優(yōu)項目數(shù)

1

量

項目名稱

項獎項名稱、等級

2目及頒發(fā)單位

A項目規(guī)模及性

質(zhì)的簡要說明

3項項目名稱

目獎項名稱、等級

B及頒發(fā)單位

項目規(guī)模及性

質(zhì)的簡要說明

五其他（投標人認為需補充的其他說明）

政府部門物業(yè)管理

1

經(jīng)驗

項項目名稱

2目

項目簡要說明

A

項項目名稱

3目

項目簡要說明

B

六IS09001質(zhì)量管理體系

七IS014001環(huán)境管理體系

八OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系

注：1、在按要求填寫好此表格后，各投標單位可以用其它的方式,

就公司整體情況作出詳細的介紹。

2、有關(guān)資質(zhì)和獲獎情況需提供證書掃描件。

五、開標一覽表

本項目月收費備注

工程名稱單位

單價

深圳市美術(shù)館物業(yè)管

元/月

理

注：1、本項目收費單價：內(nèi)容應包括招標文件中所規(guī)定的所有服

務項目；

2、本項目總收費：指招標文件中所規(guī)定的所有服務項目合同

期內(nèi)全年的總報價，此報價作為投標方的投標總價。

六、物業(yè)管理費構(gòu)成明細報價

（單位：元/月）

管理費構(gòu)成測算

序號項目費用

人工費用（含管理人員、保安員、保潔

1

員、綠化工、廚師等各類人員費用）

2行政費用

3節(jié)日裝飾

4房屋維護

5公共設施維修

6公共設備維修

7治安保衛(wèi)費

8清潔衛(wèi)生費用

9綠化費用

10折舊費用

11管理酬金

12其他

13稅金

每月合

計

全年合

計

七、物業(yè)管理方式、運作程序方案及實施文件

第一章物業(yè)管理整體設想及策劃

（一）項目概況

美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓教育等功能為

一體的公共文化設施。占地面積8000平方米，建筑面積達15000

平方米，擁有八個標準展廳，一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑

廣場，以及7層多功能辦公大樓，因此物業(yè)管理工作十分重要而

艱巨。

（二）管理設想

根據(jù)文化場館物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對美術(shù)館目前的

實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認為在對該物'業(yè)的管理服務

工作中應著重抓好如下幾項工作：

1、高標準、高水平管理的措施

（1）建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的物業(yè)管理服

務水平必須建立一套高標準的質(zhì)量保證體系。近幾年來，在國內(nèi)

物管行業(yè)逐漸推廣實施的IS09001-2000質(zhì)量體系標準被實踐證

明是行之有效的，這一點我們公司在導入并通過IS09001-2000質(zhì)

量體系國際認證后，就深深地體會到其好處。在美術(shù)館的物業(yè)管

理工作中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、

規(guī)范服務。

(2)培育高素質(zhì)的員工隊伍

人才對我們來說，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。

在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進關(guān)”，引進

的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓關(guān)”,

我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，

要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務的意識，都要做到

一專多能，每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的

重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務工作的重要前提，我們的人才

培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。

2、管理深度和廣度的做法

社會在進步、時代在發(fā)展。對于美術(shù)館這樣一個精英薈萃的

項目而言，物業(yè)管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為:

隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理

深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)

服務機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。

3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想

(1)硬件建設

可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設施、簡潔醒目的形

象設計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡以及豐富的文化色彩等，一系

列具有一定超前性能的先進設施、設備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設

提供了物質(zhì)保證。

嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識，加

強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件。

運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合

即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻到y(tǒng),

物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手

段提高防范能力。

(2)軟件建設

創(chuàng)建高檔次的文化場館，軟件建設比硬件構(gòu)成更為重要、更

為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大

業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng)，這個過程

需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展，持之以

恒地在軟件建設上下功夫。

(三)管理目標

1、業(yè)主單位滿意率達90%以上；

2、有效投訴率低于2次；

3、有效投訴處理率達100%；

4、責任展品受損率，資產(chǎn)流失率為0；

5、房屋及公共配套設備、設施完好率98%以上；

6、場館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大管理責任事故發(fā)

生；

7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%；

8、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理；

9、消防管理通過政府規(guī)定，年檢完好率100%。

（四）管理措施

1、導入IS09002質(zhì)量管理體系

我司已建立了IS090002質(zhì)量保證體系，并順利通過第三方認

證，通過多年的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善

和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供

規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。隨著國際標準化組織于2000

年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標準，我們審時度勢，積極跟進,

及時對原有的質(zhì)量體系進行了改版，并成功獲得IS09002：2000

質(zhì)量管理體系的認證。在美術(shù)館物業(yè)管理的實施過程中，我們將

一如既往地推行IS09002,以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務的過程中

不偏離既定的軌道。

2、實施“質(zhì)量、成本雙否決”運行機制

我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙

否決”機制。公司每年通過與管理處簽訂目標管理責任書，把服

務質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指

標，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。我們將把這一套運行機制

用于該場館的管理實踐中，力求在“服務質(zhì)量”和“成本控制”

之間找到更準確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務產(chǎn)品。

3、建立“加油站式”的員工培訓機制

由于提供服務產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務產(chǎn)品的

提供，不能簡單地只制造一種“準則”，而是應該依據(jù)服務需求的

變化而不斷調(diào)整，也即服務的層次、內(nèi)容和方向做出相應變化，

其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中，我

們推出了“加油站式”的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和

調(diào)崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員

工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時，我們亦

強化”管理者就是培訓者”、“培訓是公司對職員的最大福利”的

觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

4、倡導開放式的管理服務

物業(yè)管理公司與客戶之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙

物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，我們倡導和強調(diào)開放式的

管理服務，即：我們通過要求其按時公布財務帳目、定期提交“管

理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)

系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、管理體系的全面整合和提升

社會的環(huán)境時時在變，需求亦時時在變，始終沿用舊有的管

理模式和服務方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務需求的要求

的。在美術(shù)館的日常工作中，將致力于用新型的“以客戶為中心、

以流程為導向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導

向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。

6、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進

樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設施、設備的管理和維護。

共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦

公和安全保障等問題。根據(jù)我們對樓宇多年的管理經(jīng)驗，我們將

對共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設

施、設備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修;

以消除各種運行隱患，保證設施、設備性能得以充分發(fā)揮為目的

的定期維修養(yǎng)護（包括大、中修）；以提升設備性能、增強設備自

我保護功能。

第二章管理方式、工作計劃

（一）管理方式

1、管理體制

接管美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處在政府主管部門和物業(yè)公

司的直接領(lǐng)導下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴格執(zhí)行《物

業(yè)管理條例》及其實施細則，實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的

指導思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟效益、環(huán)境效益有機結(jié)合，

為客戶提供一流服務。

(1)外部管理體制

(2)管理處組織管理架構(gòu)

根據(jù)物業(yè)管理服務合同，設立美術(shù)館管理處，財務實行獨立

核算。管理處組織架構(gòu)圖如下:

（3）管理處組織架構(gòu)說明

1）管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)

節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。

2）在崗位設置上，充分考慮到項目規(guī)模偏小，硬件設施先進

的特點，崗位設置少而精，減少中間層，滿足實際需求，降低管

理成本。

3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，

最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。

2、監(jiān)督約束機制

(1)監(jiān)督約束機制示意圖

政府主管部門物業(yè)公司

專項檢查物

工作會議、^^務審查目瑋IS09001內(nèi)審見雕

業(yè)管理考評feWf

業(yè)焉見調(diào)查

雙周檢制度

定期巡查

員工W欄公布有迎訴電話服務承諾缶

員：mo亥

客戶

（2）監(jiān)督約束機制說明

1）由政府部門、主管部門、物業(yè)管理公司對管理處實行全方

位監(jiān)督。

2）管理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。

3）強化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與

員工工資待遇掛鉤。

3、激勵機制

（1）激勵機制示意圖

激勵機制

獎懲體系報酬體系

溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系

（2）激勵機制說明

1）公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的

報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足

員工的精神需求。

2）通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格

的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工

作熱情及動力。

3）通過加強溝通，加強企業(yè)文化建設，引導員工形成共同的

價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同

時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓再教育的

機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)

造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。

第三章人員的配備、培訓與管理

（一）人員配備

1、管理處人員配備方案

主任1人

綜合管理部機電部保安部環(huán)境部

管理員2人主管1人隊長1人主管（兼）

財務（兼）工程師1人領(lǐng)班3人清潔工8人

展廳服務7人電工7人保安員19人綠化工3人

人員配備說明：

管理處擬配備各類人員54人，其中管理人員7人，一般層員

工48人。

2、崗位職責

(1)管理處主任

.在公司的領(lǐng)導下，全面負責管理處內(nèi)部管理、客戶服務、

房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、

應急處理及特約服務等工作。

?組織擬制、審核和貫徹管理服務的工作計劃和作業(yè)文件。

?負責場館管理服務的質(zhì)量控制和費用控制。

?負責協(xié)調(diào)與物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有

關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。

.負責初審承包方、分供方，審批場館管理服務公開文件

和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。

?及時向業(yè)主方通報工作、交流情況。

?完成公司交辦的其他任務。

(2)主任助理：

?協(xié)助管理處主任完成本管理處的各項工作任務；

?加強衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作；

?掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員每天打掃貴賓室衛(wèi)生和

組織好來訪貴賓的接待；

?主任外出時，代行使主任職務。

(4)機電工程師:

.設備、設施安全運行負責，制定設備定修、檢修、維修

計劃并監(jiān)督實施，指導；

?督促技術(shù)崗位人員加強業(yè)務訓練和學習，不斷提高技術(shù)

業(yè)務水平；

?嚴格審核設備、設施維修方案；

?督促完成好設備、設施維修工作。

(5)管理員

.在管理處主任的領(lǐng)導下，負責客戶服務的接待工作。

?擬制場館的客戶服務計劃、費用預算，負責客戶服務的

質(zhì)量控制。

?負責編制每日的《工作日報》，并向公司上報。

?負責協(xié)調(diào)處理客戶投訴、報修事宜。

?負責建立客戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資

料，對客戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。

?負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志

及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。

?負責收集編排：管理信息、客戶服務征詢單，及時張貼

和收回，對反饋的客戶見議和意見進行分析、落實和安

排處理，保持與客戶的溝通。

?負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作

.具體組織社區(qū)公益性活動。

.完成經(jīng)理交辦的其他工作。

（6）展廳服務員

?負責窗口咨詢、服務、接待工作，處理觀眾投訴事件；

?負責觀眾及展品安全，維護展廳面貌、維持參觀秩序；

?接待重要來賓，做好貴賓室領(lǐng)導的接待、服務工作；

.做好導覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務，協(xié)助布置展

n/r

見。

（7）機電工

?對主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；

?負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；

?負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備,

公共區(qū)域電氣設備的維修保養(yǎng)及故障檢修；

?負責給排水、消防設備動力電源的正常供給；

.認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設備的原理及實際操作與

維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；

.按時按質(zhì)保量完成設備檢修工作；

?定期巡視電氣設備，密切注意其運行情況，正確抄錄各

項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；

（8）保安員

.對主管負責，服從上級命令;

?重要出入口設置保安固定門崗24小時值班。對一般外來

訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。對進出的人員、

車輛、物品進行監(jiān)控和管理；

?設置流動巡查崗、固定崗，嚴禁脫崗；

.驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；

?發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；

?協(xié)助主管進行緊急服務處理。

(9)保潔工

?對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；

.認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；

.在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務。

(10)綠化工

?負責展廳及辦公樓花草的日常養(yǎng)護及臨時增配花草的定

購、擺放;

.在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務。

.負責院內(nèi)綠化帶的所有植物及花草的日常養(yǎng)護及臨時增

配花木的定購、擺放。

3、項目負責人簡歷

年

姓名王定軍性另IJ男28

齡

學

擬任職務職稱

歷

參加工作時從事物業(yè)管理

間工作年限

工作簡歷

項目名

擔任職務時間備注

稱

學歷

證書

資格證

書

4、機電負責人簡歷

年

姓名性別

齡

學

擬任職務職稱

歷

參加工作時從事物業(yè)管理

5年

間工作年限

工作簡歷

項目名

擔任職務時間備注

稱

操作證

書

資格證

書

(二)人員培訓

1、培訓工作原則：

理論聯(lián)系實際，學用一致，按需施教，講求實效。

2、培訓系統(tǒng)的實施運作

修正_________執(zhí)行

培訓計劃_____________.

崗位應用培訓組織

一培訓考核—k----------評價

系統(tǒng)圖說明：

(1)針對管理特點來設置培訓目標并擬訂實施計劃。

(2)有效運用各種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。

(3)通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程

度。

（4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路并確定未

來培訓重點。強調(diào)將理論應用到實踐工作中。

3、培訓的組織方式

（1）培訓職責

1）管理處負責員工日常培訓計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。

2）主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓計劃進行逐級培

訓，并對培訓實施評估和反饋。

翦訓后式

實行公且與管理處兩級的

玲刃11.木艮指用力11蕈水.來耳又名禾中

1?品工對主彳亍文百寸玲刃||禾口方

1=1

歸女1培訓■一■r二中在占囪1培訓呈培訓白勺

主孽形式O

C3）用1訓實方Pii恒i流程

品工玲訓分為三個、國.

-女百1寸謝訓I但女1位轉(zhuǎn)—正培訓

卷女培訓。畬位:親斤入豆只員工

必期班曼為期白勺入目只玲訓.

勺百洋見《親斤用工立班UII科

目》。三個月試用顛漏后.絳壬

核自格后方OjyrFo轉(zhuǎn)TF*后昂

丁)將悟里長其月謠續(xù)白勺在女培訓。

所肯圮。刃H課程結(jié)束后均用行學

核、評價.井歸木當宣

4、用訓I內(nèi)胃下之目標

(1)親斤昂丁2、"玲刃11科目

序號公共科目名稱具體內(nèi)容

禮儀知識：1、常用禮儀知識2、《明轉(zhuǎn)物業(yè)管理

—?

公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

服務意識：1、職業(yè)道德教育2、如何處理業(yè)主與住

~1

戶投訴3、與業(yè)主住戶的溝通技巧

企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹2、公

司經(jīng)營理念3、《員工手冊》4、內(nèi)部管理規(guī)章制

度

四項目基本情況介紹及二次裝修管理要點

行業(yè)法規(guī)：建設部及深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條

五

例

六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

七安全知識及消防知識

（2）保安員及車管員培訓科目

序培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標

號

1、單

逢周一至周五

—?兵隊列動作培養(yǎng)組織紀律性

每天訓練一小

2、三大步法練就扎實基本功

時

3、體能訓練

1、擒

—:拿格斗基本功逢周六、周日熟練掌握擒敵

2、捕俘拳及防衛(wèi)技能

3、防衛(wèi)術(shù)

二每周一次檢查保持宿舍干凈整

內(nèi)務管理

評比潔

工作例會（政治思

想及職業(yè)道德教提高思想覺悟總

四每周一次

育，工作講評及分結(jié)自身存在不足

析）

熟練掌握保安員

《保安服務工作每月一次培訓

崗位職責、操作規(guī)

手冊》考核

程、工作標準

保安服務的規(guī)章每月一次培訓熟悉相關(guān)法律常

六

制度及相關(guān)法規(guī)考核識，提升理論水平

政策

了解消防的基礎(chǔ)

《消防管理工作每月一次培訓

七知識，救火的基本

手冊》考核

程序及各自職責

突發(fā)事件的應急

提高突發(fā)事件處

八處理，緊急集合演每季度一次

理能力

練

消防實戰(zhàn)演習，傷提高消防實戰(zhàn)能

九每半年一次

員救護知識力

（3）維修技工培訓科目

序培訓內(nèi)容培訓頻率培訓目標

號

工作例會（政治思

提高思想覺悟，總

想及職業(yè)道德教每月召開一

—■結(jié)自身不足，提高

育，工作講評及技次

技術(shù)水平

術(shù)交流）

每月一次檢保持宿舍干凈整

內(nèi)務管理

查潔

《維修服務工作手熟悉技工的崗位

每月一次培

二冊》職責、操作規(guī)程、

訓考核

《設備管理工作手工作標準，掌握消

冊》防知識和設備管

《消防管理工作手理知識

冊》

房屋維修方面的管熟悉相關(guān)法律常

每季度一次

四理條例，房屋修繕識，提升理論水平

培訓考核

標準

場館內(nèi)水、電、消

了解和熟悉場館

防管道走向，設備每季度一次

五狀況，提圖JU乍效

設施特點，維修服培訓考核

率

務范圍

土建、機電、給排

每半年一次提升技工綜合能力

六水等相關(guān)專業(yè)的基

培訓考核及素質(zhì)

礎(chǔ)管理知識

設備及機具的操作每半年一次檢驗技工實際操

七

演練和保養(yǎng)規(guī)程培訓和考核作能力

八技術(shù)大比武綜合評比，提高技

每年一次

能

九消防實戰(zhàn)演習（配合提高消防實戰(zhàn)能

每半年一次

保安部）力

（三）人員管理

1、量才錄用，培養(yǎng)提升

我們在用人機制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以

及在職培訓：強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知

識化。

在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標

準，根據(jù)招聘標準擇優(yōu)錄用。不片面強調(diào)工作年限和學歷資格，

以“適用”為原則。

在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了

達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對

管理人員進行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。

2、默契合作，充分授權(quán)

強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處主任全權(quán)負責

的直線職能管理方式，各項目組本著精干、高效的原則設置崗位,

一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責

的交叉，做到“人人有事做，事事有人管"。同時我們倡導全員協(xié)

調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應闡述），員工應以合作的姿態(tài)開展工作。

倡導合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處主任。學

會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處主任通過授權(quán)，將

更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。各項目主管通過

授權(quán)從繁瑣的日常事務中脫離出來。同時，通過授權(quán)，每位員工

都能迅速地解決業(yè)主提出的服務需求，讓業(yè)主在第一時間得到滿

意的服務。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢

查，檢驗授權(quán)效果。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理

失控。

堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調(diào)一個上級的原則,

并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負責的垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任

及各項目經(jīng)理根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導、工

作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。無特殊情況

下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐

級向上匯報，不得越級請示。

3、定期考核，績效為本

績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目

的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。

管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績

效考核體系進行考核。通過公司質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門、管

理處主任、的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進行日常工

作的績效考核。

第四章制度和檔案的建立與管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學

的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設施的使用、

維修、改建和各項管理工作提供指導和服務。針對美術(shù)館的物業(yè)

管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳

實記錄，計算機系統(tǒng)對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工

作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個住宅單元的生活檔案，配備專

職檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進行嚴格的、科學

的、集中的管理。

（一）檔案制度建立與管理

1、主要思路

檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點略有增減、

各有側(cè)重。在管理過程中，注重對原有資料的整理，找到過往管

理中存在的缺陷和不足，并進行重新的分類和補充，使其符合對

美術(shù)館細致管理的需求。

檔案建立抓住重新接管這一契機，整理住戶全面的原始資料,

并對陳舊部分進行及時的修正，最大限度的明確現(xiàn)有物業(yè)狀況和

業(yè)主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常

管理。

檔案管理實行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料

包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；

電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重,

互相補充，形成小區(qū)管理的無盲點網(wǎng)絡。

區(qū)內(nèi)各項管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方

式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標準化、制度化的檔案

管理體系。

2、建立檔案、資料的分類檢索

1）業(yè)主提供的資料

a、項目批準文件

b、用地批準文件

c、建筑執(zhí)照

d、拆遷安置資料

2）技術(shù)資料

a.總平面圖

b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖

c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖

d.地質(zhì)勘測報告

e.工程合同開

f.竣工報告

g.工程預決算

h.圖紙會審記錄

i.工程設計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理

記錄）

j.隱蔽工程驗收簽證

k.沉降觀察記錄

1.竣工驗收證明書

m.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

n/新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

。.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書

P.砂漿、混凝土試塊試壓報告

q.供水的試壓報告

r.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料

s.其他技術(shù)資料

3）管理處建立的資料

a.住宅區(qū)基本資料

b.住宅區(qū)分區(qū)資料

c.商業(yè)網(wǎng)點資料

d.娛樂設施資料

4）住戶資料

a,住戶入住資料

入住通知書

入住協(xié)議書

b.家庭人員檔案

住戶情況登記表

（二）管理處各項管理制度目錄

序

文件名稱文件編碼

號

1管理處內(nèi)部崗位設置、標LZG.00.01

準

2職業(yè)安全健康職責LZG.00.02

3物料管理辦法LZG.00.03

4停電停水應急預案LZG.00.04

5水浸應急預案LZG.00.05

6治安應急預案LZG.00.06

7文件質(zhì)量記錄管理辦法LZG.00.07

8犬類管理辦法LZG.00.08

9保安崗位架構(gòu)圖LZG.01.01

10保安運作規(guī)程LZG.01.02

11人員出入管理辦法LZG.01.03

12監(jiān)控中心管理辦法LZG.01.04

13車輛管理辦法LZG.01.05

14保安崗位操作規(guī)程LZG.01.06

15安保崗位標準LZG.01.07

16燃放煙花爆竹管理規(guī)定LZG.01.08

17保潔崗位監(jiān)管規(guī)程LZG.02.01

18綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程LZG.03.01

19消防安全管理辦法LZG.04.01

20火警應急預案LZG.04.02

消防設備（設施）運行管

21LZG.04.03

理辦法

消防設備（設施）操作規(guī)

22LZG.04.04

程

23消防管理制度LZG.04.05

消防設備（設施）維修保

24LZG.04.06

養(yǎng)規(guī)程

弱電設備（設施）運行管

25LZG.04.07

理規(guī)定

弱電設備（設施）操作規(guī)

26LZG.04.08

程

弱電設備（設施）維修保

27LZG.04.09

養(yǎng)規(guī)程

弱電設備（設施）安全管

28LZG.04.10

理制度

29電梯設備監(jiān)管辦法LZG.05.01

30電梯故障緊急預案LZG.05.02

供配電設備（設施）安全

31LZG.06.01

管理制度

供配電設備（設施）運行

32LZG.06.02

管理規(guī)程

供配電設備（設施）操作

33LZG.06.03

規(guī)程

34供配電設備（設施）維修LZG.06.04

保養(yǎng)規(guī)程

35電工安全操作守則LZG.06.05

給排水設備（設施）安全

36LZG.07.01

管理制度

給排水設備（設施）運行

37LZG.07.02

管理規(guī)程

給排水設備（設施）操作

38LZG.07.03

規(guī)程

給排水設備（設施）維修

39LZG.07.04

保養(yǎng)規(guī)程

40管道維修工作規(guī)程LZG.07.05

房屋設備（設施）安全管

41LZG.09.01

理制度

房屋設備（設施）運行管

42LZG.09.02

理規(guī)程

房屋設備（設施）操作規(guī)

43LZG.09.03

程

房屋設備（設施）維修保

44LZG.09.04

養(yǎng)規(guī)程

房屋、設備設施巡視內(nèi)容

45LZG.09.05

與要求

46設備完好率標準LZG.09.06

47房屋、設施維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.07

48服務供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程LZG.10.01

49雨天防滑管理辦法LZG.10.02

50業(yè)戶管理辦法LZG.11.01

51空房管理辦法LZG.11.02

第五章房屋管理與維護

（一）房屋維修養(yǎng)護

1、提要

制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、

門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。

定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。

(1)房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標

我們對美術(shù)館房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證

房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命,

充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設

施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程

質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

(2)對美術(shù)館房屋管理策略

?預防性保養(yǎng)策略

重視美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)

與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設施設備的實際

狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解

決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用

壽命。

?重點服務策略

根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。

?技術(shù)先行策略

我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常

維修與養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高

質(zhì)量。

（3）房屋管理的重點及對策

?管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護

幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已

屬涉及安全使用的嚴重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑

物管理的一個重點。

對策：

1）建議甲方委托專業(yè)機構(gòu)每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、的

水滲漏、風壓變形的“動風壓三性能檢測”檢測一次。

2）做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來

一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整

體色澤和質(zhì)量保持一致。

?管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水

工程的維修養(yǎng)護

對策：

1）采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的

原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水

工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地

制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎(chǔ)、屋

面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和

外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶

接縫不嚴等現(xiàn)象，保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。

2）針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風來

臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。

3）加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關(guān)，加強

安全檢查，杜絕違章裝修。

4）加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損

管理工作，及時修補損壞的飾面等。

?重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護

對策：

1）加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，

實施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、

日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。

2）做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用

與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與

整體色澤和質(zhì)量保持一致。

3）做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性

養(yǎng)護等措施，減少大修次數(shù)，降低維護成本。

4）對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能

損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設施安全的行為。

?重點管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護

對策：

1）定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定

結(jié)果，制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。

2）加強員工業(yè)務技能培訓，提高維修技術(shù)。

3）做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標準和參

數(shù)，包括材料配比方案等。

?重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護

對策：

1）了解掌握美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護特性。

2）加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、

脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3）定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的

黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、

維護中，要使用適當?shù)乃巹故褂脤@些大理石有破壞的清

潔、維護材料和工具。

4）加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清

潔衛(wèi)生工作。

5）嚴格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān)，工程材料的采購嚴格按

照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。

6）及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好

排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋

設施。

（4）房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍

房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、

屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、

衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。

第六章共用設備、設施的建立與管理

（一）共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定

1、供配電設備

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視

配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）

“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定

期啟動表》；

c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》

和《供配電設備（