淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本核算

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國極為重要的經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，該行業(yè)的成本核算問題越來越受到開發(fā)企業(yè)的重視。合理的成本核算不僅有助于企業(yè)的長期發(fā)展，為企業(yè)決策帶來影響，且也為購房者提供了更加公正和合理的價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有規(guī)模較大、鏈條較長、核算過程比較復(fù)雜的特點，加強成本核算在企業(yè)的財務(wù)管理中具有極其重要的作用，是企業(yè)管理層做出正確決策的依據(jù)。本文主要論述房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的對象、內(nèi)容，分析了成本核算過程中存在的問題，提出解決問題的建議，望能為長期穩(wěn)定的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)帶來參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本核算；核算周期房地產(chǎn)行業(yè)不同于別的行業(yè)，具有投資額大、投資回收期長、投資風(fēng)險高的特點。成本控制已演變成房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中需關(guān)注的必要點。優(yōu)化成本核算制度，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、改善經(jīng)營模板，確定成本對象，做好房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作，更能提升房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力。一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算概述房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算方式不同于生產(chǎn)型企業(yè)，具體自身的特殊性，是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的各項開發(fā)支出，按照一定的核算對象進行分配和歸集，在此基礎(chǔ)上計算房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的成本類別及核算過程。房地產(chǎn)行業(yè)的成本有直接成本和間接成本，直接成本如與開發(fā)產(chǎn)品有直接相關(guān)的相關(guān)費用，如發(fā)生的開發(fā)產(chǎn)品沒有直接關(guān)系，那么在成本列支時進行間接費用，比如工程人員工資、辦公費等。土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本與產(chǎn)品有著直接關(guān)系，需按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品對象分?jǐn)偟讲煌漠a(chǎn)品成本核算進行計算。成本作為會計核算的重要組成部分，需明確成本核算的對象，進行準(zhǔn)確、規(guī)范的成本核算，促進企業(yè)經(jīng)營的決策、經(jīng)營者制定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，進一步提升市場競爭力。二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算對象是指核算房地產(chǎn)開發(fā)成本，實行不同類別的項目分別確定成本核算對象。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目，歸集和分配不同項目對象，即以什么項目為對象進行不同的歸集。合理確定成本核算對象，是正確核算成本的重要條件。如果成本核算對象劃分過于粗廣，就不能夠清晰的反映獨立開發(fā)項目的實際成本，影響成本的準(zhǔn)確性。確定成本核算對象需結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)實際開發(fā)的產(chǎn)品對象進行劃分，根據(jù)開發(fā)的項目地點不同、規(guī)模大小、周期長短、功能設(shè)計及結(jié)構(gòu)類型等不同因素進行考慮。如企業(yè)同時開發(fā)在同區(qū)不同地點的項目，那么在成本核算時需分開不同的項目進行劃分；再比如企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有住宅高層、多層住宅、聯(lián)排別墅及單體別墅，那么就需要按結(jié)構(gòu)類型進行劃分。三、房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算過程中存在的問題（一）成本核算不規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算方面不如傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)健全、規(guī)范，主要體現(xiàn)在分配核算對算不明確，尤其是對間接成本的分?jǐn)偵洗嬖诨煜磺濉Ｓ械钠髽I(yè)為了簡單起見，開發(fā)不同時期的項目卻不分期，而以整個項目為核算對象，等項目完工才進行成本核算。在核算中沒有嚴(yán)格按照成本分配的原則，導(dǎo)致成本分配不清晰，出現(xiàn)成本分配混亂現(xiàn)象，無法精確的計算出不同類型的產(chǎn)品的成本。（二）成本歸集對象難以確定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所建造出的產(chǎn)品具體特殊性，在進行成本核算時，成本對象需在沒在開工前就要進行合理的確定。有些大型的房地產(chǎn)企業(yè)進行大規(guī)模開發(fā)時，其成本核算對象相對也具有復(fù)雜性，比如從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型角度進行劃分，分為住宅高層、多層住宅、聯(lián)排別墅及單體別墅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時，又容易受到當(dāng)?shù)卣?、市場在實際的工作中，核算對象會經(jīng)常出現(xiàn)不按規(guī)定執(zhí)行，劃分過度的簡單，無法準(zhǔn)確的反映開發(fā)項目的成本，不利于成本的核算與分析。（三）成本費用分配和歸集隨意性根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》房地產(chǎn)行業(yè)在進行成本核算，需要將成本在直接成本及間接成本之間進行區(qū)分，然而有的企業(yè)認(rèn)為直接成本包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費等，有的企業(yè)認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等屬于間接費用，致使其成本的分配和對象歸集沒有形成一套較為明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)。每家公司的劃分、歸集和分配標(biāo)準(zhǔn)又不大相同，會計處理隨意性較強。（四）賬簿設(shè)置不合理房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)大多數(shù)執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，準(zhǔn)則適用于國內(nèi)所有企業(yè)，在成本核算中沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)做詳細的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)和開發(fā)節(jié)奏不同，既有成片開發(fā)、又有分期開發(fā)，產(chǎn)品的形態(tài)多種多樣，有高層住宅、多層住宅、公寓樓、別墅及商超等，這些在會計準(zhǔn)則中并沒有明確開發(fā)成本核算的方法及設(shè)置。在房地產(chǎn)企業(yè)日常的運營管理中，由于會計人員的業(yè)務(wù)能力與專業(yè)知識較低，存在會計科目設(shè)置籠統(tǒng)、不合理、思路滯后，出現(xiàn)有的企業(yè)會計科目設(shè)置過于簡單，有的又過于詳細。降低了成本核算的整體效率與工作質(zhì)量，導(dǎo)致在結(jié)轉(zhuǎn)成本時無法準(zhǔn)備核算產(chǎn)品的準(zhǔn)確價值。（五）成本核算人員業(yè)務(wù)水平參差不齊房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員專業(yè)知識相對其他行業(yè)的要求更高，要求房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)成本核算人員要了解企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的建造過程、銷售方式、商品房達到確認(rèn)收入的特殊條件、相關(guān)稅務(wù)政策、行業(yè)特殊的稅種，比如土地增值稅等等。大多數(shù)成本核算人員從書本學(xué)的會計是傳統(tǒng)工業(yè)會計，按照傳統(tǒng)工業(yè)會計的模式進行核算，不清楚房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識和成本核算模式，只是知悉房地產(chǎn)企業(yè)的核算方式，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，盲目地進行成本核算和分配對象，導(dǎo)致核算出來的數(shù)據(jù)不合理，無法真實的反映項目實際的盈利，給企業(yè)帶來重大的嚴(yán)重的負面影響。（六）難以明確成本核算周期房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的項目工程周期比較長，短則一年，長達幾年期都有，由于施工技術(shù)、涉及工程的種類比較多，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟壓力比較大。如有的開發(fā)項目規(guī)模大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次高；有的項目在開發(fā)過程中，會出現(xiàn)規(guī)劃變更、設(shè)計變更及其他不確定的因素等等，致使項目的周期需要幾個年度才能完成，給成本核算帶來一定的困難，同時也增加了成本核算的難度。大多數(shù)企業(yè)在工程竣工和驗收以后，不能及時進行竣工決算，加上小區(qū)的園林綠化或者基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施會出現(xiàn)拖延的現(xiàn)象，最終影響到開發(fā)項目的核算周期。成本核算的周期難以明確，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行結(jié)轉(zhuǎn)收入和費用的合理分配，企業(yè)無法及時的計算出項目的經(jīng)營利潤，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)利潤的準(zhǔn)確結(jié)算。（七）重視工程決算，忽視項目利潤結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)工程驗收竣工后進行竣工決算的目的是交付工程，企業(yè)與施工方對工程發(fā)生的應(yīng)付、應(yīng)收款項進行最后的清算，雙方辦理決算方可交付工程，辦理權(quán)屬登記。一般都重視工程決算，而對于項目決算的重視程度卻不高。由于工程決算需要較長的時間，無法在短期內(nèi)完成決算，這就會導(dǎo)致企業(yè)項目的成本及最終利潤無法通過成本核算計算出來。四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進對策（一）成本規(guī)范合理分配，歸集成本費用房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本由土地成本、直接開發(fā)成本和間接費用三部分組成，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算時可先劃分能分清的共同成本和不能分清的共同成本，根據(jù)收益原則和配比的原則采用不同的分?jǐn)偡椒?，如占地面積法、建筑面積法、可售面積法和直接成本法，將其成本分?jǐn)偟讲煌某杀緦ο?。比如核算項目有景觀綠化、園區(qū)道路、兒童樂園等發(fā)生的成本，需按照其對象是服務(wù)于整個項目，根據(jù)受益的原則需將其成本根據(jù)可售面積法或建筑面積按一定的比例分?jǐn)偟缴唐贩康某杀?。如涉及到整個地塊分項目開發(fā)，其成本核算對象可按取得政府批準(zhǔn)的立項報告中明確的項目為單位，如涉及規(guī)劃中有要求需將其配套工程完工后才能算整個的成本時，可根據(jù)其成本對象實際發(fā)生的成本、預(yù)估成本及其他費用等合理地劃分為直接成本、共同成本及間接成本進行分配、歸集到已完工的項目成本對象、在建成本對象和將要開發(fā)的成本對象。房地產(chǎn)行業(yè)對成本核算時，需合理的分配歸集成本費用，提高成本核算的準(zhǔn)確性。針對未完工和尚未建造的核算對象先預(yù)估成本費用，再根據(jù)不同的對象設(shè)立成本明細臺賬，項目完工后根據(jù)實際發(fā)生的成本再進行結(jié)算。（二）明確成本會計核算對象房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品的過程中需合理的確定成本核算對象，正確的成本核算對象是企業(yè)成本費用核算的必要條件。房地產(chǎn)企業(yè)明確成本會計核算對象，可選擇經(jīng)過政府部門批復(fù)的相關(guān)文件，如土地規(guī)劃許可證，按其功能劃分可能有住宅、商鋪、辦公樓、會所、幼兒園及可單獨出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通住宅、非普通住宅、多層住宅、產(chǎn)權(quán)車位、人防車位等等。如項目存在分期開發(fā)現(xiàn)象，在實際的核算應(yīng)以分批開發(fā)的項目為對象。針對規(guī)模大、建造成本高、建造的產(chǎn)品單一，如整個項目只建造住宅小區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)可直接將其住宅列為核算對象。企業(yè)在進行核算時，為確保成本核算的合理性和一致性，已確定的對象不要隨意進行改變。例如：A公司取得政府的規(guī)劃許可證，規(guī)劃上要求A公司需配套建造一間獨立的學(xué)校，那么A公司需將學(xué)校當(dāng)成一個特定的核算對象。（三）成本費用分配和歸集規(guī)范化房地產(chǎn)行業(yè)對所開發(fā)的項目在成本核算時可根據(jù)土地成本、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費及間接費用等不同成本進行分?jǐn)?。在實?wù)操作中，分?jǐn)偟馁M用可根據(jù)項目的實際情況并選擇合適的方法予以區(qū)別處理，如分期開發(fā)的項目可選擇建筑面積法進行分?jǐn)?，單個項目開發(fā)配套有商鋪的住宅項目可選擇建筑面積法進行分?jǐn)?，有明確公共配套設(shè)施的開發(fā)項目可根據(jù)產(chǎn)品類型選擇直接成本法進行分?jǐn)?。比如根?jù)建造的目的不同，地下停車場所主要有二種，一是無產(chǎn)權(quán)車位，二是有產(chǎn)權(quán)車位。其中無產(chǎn)權(quán)車位又分為人防車位和無人防無產(chǎn)權(quán)車位。在進行成本歸集時，有的企業(yè)按住宅分?jǐn)偼恋爻杀镜霓k法進行核算，將有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的車位平均分?jǐn)偭送恋爻杀?。由于人防車位具有一定的特殊性，其輔助功能的性能決定其是人防固定成本的加成成本，分?jǐn)偲渫恋爻杀炯哟罅巳朔儡囄坏某杀?，減少了產(chǎn)權(quán)車位的造價成本。建議根據(jù)可售面積法進行分?jǐn)偼恋爻杀荆@樣子的分?jǐn)偡吓浔仍瓌t，具有合理性，的土地增值稅清算也提供了可靠依據(jù)。（四）合理設(shè)置賬簿房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算根據(jù)會計核算的要求設(shè)置將制度下“生產(chǎn)成本”科目改為“開發(fā)成本”科目，并結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、可根據(jù)企業(yè)的實際情況及成本的歸集分?jǐn)偅伴_發(fā)成本”科目設(shè)置一級科目、二級科目和三級科目，正確地計算開發(fā)成本的直接成本和間接費用。在實際核算工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本應(yīng)在項目建造初期，建立完善的成本明細臺賬直到項目決算。不僅有助于企業(yè)管理者在建造過程中隨時通過成本明細表查閱及監(jiān)督工程的進度，還有助于財務(wù)人員進行成本核算和分析，更有利于后期項目進行決算。（五）明確成本核算周期由于房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)期間，本身就具有投入資金大且周期較長的特性，開發(fā)項目的成本核算周期始終需要貫徹全周期成本核算理念，根據(jù)開發(fā)周期進行實際核算，完善成本的核算體系。比如開發(fā)周期與成本核算周期相對等的項目可以看成一個整體進行單獨核算，這些開發(fā)項目具有規(guī)模不大、地塊較小，完工所需的時間比較短的特點；針對開發(fā)規(guī)模比較大、資金需求量大，規(guī)模設(shè)計復(fù)雜、成本核算周期較長及復(fù)雜，為了使項目的成本能夠精準(zhǔn)的計算，達到企業(yè)的整體效益，建議設(shè)置專業(yè)的財務(wù)人員專職負責(zé)成本核算工作，在日常工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向企業(yè)管理者匯報，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，以最終實現(xiàn)開發(fā)項目利潤最大化。（六）加強成本核算人員的業(yè)務(wù)水平對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算人員不但要提高核算人員的專業(yè)素質(zhì)，也要增加專業(yè)知識。不僅是針對房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)會計和成本核算的知識，還應(yīng)要求成本核算人員對項目施工現(xiàn)場要了解，懂得預(yù)算造價及建筑工程方面認(rèn)識。這個就需要企業(yè)重視人員的培養(yǎng)，尤其是針對各種新的政策變化提供有針對性的培訓(xùn)，使其對掌握新的核算方法。這不僅能增加成本核算人員的專業(yè)知識和執(zhí)行能力，還能使財務(wù)人員增強成本核算在企業(yè)中占據(jù)的重要位置。企業(yè)同時也要求核算人員要不斷加強自己，不斷地充實自己，使自己能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的要求，豐富各方面的知識。專業(yè)的成本核算給后期土地增值稅清算和利潤結(jié)算提供真實準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，也為決策者進行決策時帶來有效的價值。（七）重視工程決算和項目利潤結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是開發(fā)規(guī)模大、工期較長，在工程竣工后，往往會先進行工程決算以便于與施工單位進行交付手續(xù)，若該項目屬于大型住宅樓建設(shè)，建議分情況分時期進行成本決算。在實際操作中，企業(yè)財務(wù)人員與項目工程成本核算部門或聘請專業(yè)的工程造結(jié)算人員密切配合，估算未完成和未實施的工程成本，先將其預(yù)估成本計入項目成本。待項目整體竣工備案后，根據(jù)實際發(fā)生的成本進行與估算成本進行對應(yīng)的修改，這樣有利于項目進行成本決算。若企業(yè)配備有內(nèi)部成本審計人員，在工程決算時應(yīng)積極參與決算全過程，審核并監(jiān)督核算數(shù)據(jù)的真實性，對于不合理的成本開支應(yīng)予以剔除。財務(wù)部門