房地產(chǎn)土地增值稅稅收征管的調(diào)查與建議_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

PAGE2PAGE5房地產(chǎn)土地增值稅稅收征管的調(diào)查與建議楊培淑摘要:筆者通過對(duì)土地增值稅預(yù)征、清算、核定、稽查四大管理環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查分析,闡述了現(xiàn)行土地增值稅稅收征管中存在的問題及原因,提出了加強(qiáng)和改進(jìn)土地增值稅征管工作的建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征收管理近年來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃發(fā)展,在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出,已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。以桂林市永??h為例,自2007年繳納土地增值稅186萬元,增長(zhǎng)到2010年(2010年數(shù)據(jù)截止10月份下同)505萬元,自2007年占地稅總收入的2.75%增長(zhǎng)到2010年占地稅總收入的8.25%。總體上看,土地增值稅稅收增長(zhǎng)速度較快。然而,通過近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管,我們發(fā)現(xiàn)土地增值稅征管仍存在許多突出的問題,房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對(duì)滯后的矛盾日益突出,房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管已成為當(dāng)前稅收征管工作的難點(diǎn)和薄弱點(diǎn)。為此,筆者對(duì)桂林市永??h房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅稅收征管情況進(jìn)行了調(diào)查,并就當(dāng)前如何加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)土地增值稅的征管提出粗淺的看法。房地產(chǎn)土地增值稅征管的特征及存在的問題土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的增值額征收的稅種,征收對(duì)象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前,永福縣轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有20戶,統(tǒng)一由永福稅務(wù)分局的房地產(chǎn)管理小組管理。從目前的土地增值稅管理現(xiàn)狀來看,涉及到土地增值稅預(yù)征管理、土地增值稅清算、土地增值稅核定征收、稽查管理四大環(huán)節(jié)(以下簡(jiǎn)稱四大環(huán)節(jié))。通過對(duì)該轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收征管情況的調(diào)查,其稅收征管呈現(xiàn)以下特征和問題:(一)土地增值稅的預(yù)征入庫數(shù)從2007年88.8萬元上升到2010年的433.32萬元,占當(dāng)年土地增值稅總收入的比例從2007年的48%上升到2010年的85%,增加了37個(gè)百分點(diǎn)。2007-2010年共預(yù)征712.3萬元,占征收土地增值稅總額994.27萬元的72%(見表1、表2、圖1、圖2)。由此得出結(jié)論:土地增值稅的征收入庫主要是在預(yù)征環(huán)節(jié),占土地增值稅總收入的比例呈逐年上升的趨勢(shì)。從數(shù)字表象看,增長(zhǎng)增幅明顯,但就調(diào)查情況來看,在土地增值稅預(yù)征管理環(huán)節(jié)上還存在許多的問題,主要是稅源監(jiān)控相對(duì)乏力滯后,納稅人避稅手段多樣化?;鶎佣悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)前期了解不多,稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)空缺,土地增值稅的日常稅收征管一直處于“真空地帶”,大都依靠納稅人自行申報(bào),缺少必要的稅源監(jiān)控體系。部分納稅人通過隱匿營業(yè)收入、虛增開發(fā)成本、利用優(yōu)惠政策、借名開發(fā)等多種手段逃避稅,造成稅款流失嚴(yán)重。表1:2007-2010年房地產(chǎn)四大環(huán)節(jié)土地增值稅入庫情況表環(huán)節(jié)年度預(yù)征清算核定稽查查補(bǔ)200788.893.743.8186.34200890.648.76139.36200999.588.5344.5210.13162.762010433.3214.3512.9145.23505.81合計(jì)712.322.88199.9359.16994.27(二)土地增值稅清算環(huán)節(jié)征收入庫在2007年、2008年為0,2009年、2010年分別為8.53、14.35萬元,分別占當(dāng)年土地增值稅總收入的5%、3%,2007-2010年清算總?cè)霂?2.88萬元,占總收入的2%。由此可見,土地增值稅在清算環(huán)節(jié)征收入庫效果不理想,占土地增值稅總收入絕對(duì)數(shù)少且比例呈下降的趨勢(shì)。通過對(duì)清算管理工作進(jìn)一步的調(diào)查發(fā)現(xiàn),2007年、2008年符合清算條件的企業(yè)戶數(shù)分別為1戶、3戶,清算戶數(shù)為0,2009年、2010年符合清算條件戶數(shù)分別為5戶、7戶,清算戶數(shù)分別為1戶、2戶,入庫稅收分別為8.53萬元、14.35萬元。以上數(shù)字顯示基層稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件,對(duì)符合文件規(guī)定三種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可限期納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的企業(yè)沒有采取清算管理措施,清算工作幾乎處于癱瘓狀態(tài),清算效果不佳。品開發(fā)前期了解不多,稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)空缺,對(duì)符合清算條件的也不采取管理措施,清算工作幾乎癱瘓,少數(shù)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)甚至圖簡(jiǎn)單省事不顧核定征收條件,采取“核定為主,一核了之”的辦法,土地增值稅的日常稅收征管一直處于“真空地帶”。到了稽查環(huán)節(jié),又無能為力,而納稅人針對(duì)管理者的管理態(tài)度,大肆采用多種手段逃避繳納稅款,導(dǎo)致稅收大量流失。由此可見,房地產(chǎn)土地增值稅征管存在上述問題的重要原因之一是基層稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)征管模式理解產(chǎn)生偏差,沒有嚴(yán)格執(zhí)行文件,履行管理職能,導(dǎo)致納稅人逃避繳納稅款現(xiàn)象嚴(yán)重,造成稅款流失。(二)現(xiàn)有管理手段有限,尚未建立有效的稅源監(jiān)控體系現(xiàn)階段,土地增值稅征收大部分采用納稅人自行申報(bào)方式,土地增值稅的稅源情況主要依靠納稅人的自覺性、納稅人舉報(bào)等等,稅務(wù)部門無法從源頭上加以控制,加之房產(chǎn)局、國土局、城建、國稅等相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位,信息來源不暢,影響土地增值稅征收。在這種情況下,基層地稅機(jī)關(guān)很難準(zhǔn)確掌握轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營的準(zhǔn)確數(shù)字,如不進(jìn)行主動(dòng)申報(bào)或有意逃避繳納稅款,也很難發(fā)現(xiàn)納稅人是否有應(yīng)繳未繳的土地增值稅。因此,管理手段有限,沒有建立有效的稅源監(jiān)控體系是導(dǎo)致納稅人逃避繳納稅款嚴(yán)重的又一重要原因。(三)當(dāng)前基層地稅機(jī)關(guān)征管力量綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求房地產(chǎn)開發(fā)具有的經(jīng)營周期長(zhǎng)、經(jīng)營方式活、成本項(xiàng)目雜和土地增值稅計(jì)算過程復(fù)雜的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅征管要求很高,但隨著一部分稅務(wù)干部退休、離崗?fù)损B(yǎng),人員進(jìn)出對(duì)比不平衡,按現(xiàn)有崗位設(shè)置,在職人員配置明顯不足。雖然大專以上學(xué)歷達(dá)到70%以上,但大部分學(xué)歷是通過黨校、電大函授學(xué)習(xí)取得,專業(yè)以經(jīng)濟(jì)管理、行政管理為主。而且稅務(wù)教育培訓(xùn)缺乏有效的考核措施,隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)漸趨老齡化,加之當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重,征管力量嚴(yán)重不足,不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在:一是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律不熟悉;二是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策的了解和掌握相對(duì)不足;三是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其成本核算知識(shí)的掌握較為生疏;四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。(四)土地增值稅在稅收設(shè)置上存在制度性的缺陷筆者認(rèn)為土地增值稅征管存在清算工作幾乎癱瘓,清算效果不佳,甚至少數(shù)基層地稅機(jī)關(guān)圖簡(jiǎn)單省事不顧核定征收條件,采取“核定為主,一核了之”辦法進(jìn)行征管等問題的根本原因是土地增值稅在稅收設(shè)置上存在制度性的缺陷,同時(shí)也是納稅人逃避繳納稅款的重要原因。稅種管理的成敗與優(yōu)化的稅收制度是密不可分的。土地增值稅稅制設(shè)計(jì)過于繁瑣而且缺乏協(xié)調(diào)性和適用性,導(dǎo)致土地增值稅清算失控。筆者從土地增值稅征稅范圍、稅率、減免稅、加計(jì)扣除等稅收要素來分析,揭示現(xiàn)行土地增值稅清算的局限性。1.稅率設(shè)置過高,稅收心理負(fù)擔(dān)過重,導(dǎo)致逃避繳納稅款普遍。現(xiàn)行土地增值稅的稅率分別為30%、40%、50%、60%,是以土地增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例來確定適用的稅率,并且還是超額累進(jìn)稅率。國家將土地增值稅的稅率設(shè)定為高稅率是希望通過高稅率造成高稅負(fù)來達(dá)到遏制房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率以此來調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的方向。但是“高稅率”是一把“雙刃劍”,在遏制高額回報(bào)率的同時(shí)也為納稅人打開了偷漏稅的大門。正如“拉弗曲線”的稅收和國民收入之間的關(guān)系的描述,稅率過高,不一定能獲得高稅收,高稅率不一定是高效率。高稅率可能挫傷投資者的積極性,削弱經(jīng)濟(jì)主體的活力導(dǎo)致生產(chǎn)和投資停滯,高稅率也會(huì)使納稅人的遵從度降低。在土地增值稅超額累進(jìn)稅率的勢(shì)必會(huì)造成高稅負(fù)的誘導(dǎo)下,房地產(chǎn)開發(fā)商不擇手段利用一切可以利用的方法來就增大土地增值稅扣除項(xiàng)目,降低土地增值稅的增值額,從而達(dá)到偷漏土地增值稅的目的。例如:在銷售過程中通過適當(dāng)降低賬面銷售價(jià)格可以減少增值額,適用較低的稅率,以減輕稅負(fù);利用多種非法手段取得賬外收入,保證其高額利潤(rùn);虛報(bào)建筑業(yè)發(fā)票,以增大成本,“擠掉”增值額,以達(dá)到不繳或少繳土地增值稅的目的。這些問題無形中加大土地增值稅的征管難度。2.扣除項(xiàng)目計(jì)算復(fù)雜,增大了人為調(diào)節(jié)土地增值額的彈性空間。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地的增值額。而土地增值額是轉(zhuǎn)讓收入減去法定扣除項(xiàng)目后的金額。扣除項(xiàng)目主要包括:取得土地使用權(quán)的所很支付的金額;開發(fā)土地和新建房基配套設(shè)施的成本(包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)的簡(jiǎn)介費(fèi)用)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本);開發(fā)土地和新房及配套設(shè)施費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。三大項(xiàng)法定扣除項(xiàng)目中只有一項(xiàng)扣除項(xiàng)目的金額可以有基本核實(shí)的途徑和方法,而另外兩大項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額卻沒有核實(shí)的渠道。例如:取得土地使用權(quán)所支付的金額可以通過房地產(chǎn)商與土地管理部門簽訂的轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)商向土地管理部門繳納的土地出讓金來進(jìn)行核實(shí)。土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)只能是開發(fā)商與被補(bǔ)償方簽訂補(bǔ)償合同或協(xié)議來確定,房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只能是由房地產(chǎn)企業(yè)自行提供,稅務(wù)等監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實(shí)性卻無法核實(shí)。而這三大項(xiàng)在土地增值稅法定扣除項(xiàng)目又占有相當(dāng)高的比重,甚至可以達(dá)到土地增值稅法定項(xiàng)目總金額的90%,這就房地產(chǎn)企業(yè)通過各種手段“做高、做大”房地產(chǎn)開出發(fā)成本,人為來調(diào)節(jié)土地增值稅的增值額的高低滋生了土壤。3.普通住宅免稅政策制定不合理成為了房地產(chǎn)企業(yè)偷漏土地增值稅的“溫床”?!吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的給予免征土地增值稅。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不能分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。也就是說納稅人在開發(fā)普通住宅的同時(shí)又兼做其他房地產(chǎn)開發(fā)的,要享受普通住宅的減免的前提條例必須要分別能核算增值額。但是在現(xiàn)實(shí)中,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不分別核算增值額而達(dá)到不交或少交土地增值稅的目的。因?yàn)槠胀ㄗ≌匿N售價(jià)格往往很低,而與普通住宅混合開發(fā)的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格是普通住宅的銷售價(jià)格的幾倍,如果采用分別核算增值額的方法,雖然普通住宅的增值額不超過扣除項(xiàng)目金額的20%可以享受減免稅,但是與普通住宅混合的非普通住宅項(xiàng)目的增值額就會(huì)過高,土地增值稅適用的是超率累進(jìn)稅率,這樣與普通住宅混合開發(fā)的非普通住宅項(xiàng)目的應(yīng)繳納的土地增值稅就會(huì)很高。于是房地產(chǎn)企業(yè)往往為了規(guī)避與普通住宅混合開發(fā)的非普通住宅項(xiàng)目的土地增值稅,采用不分別核算,將普通住宅與非普通住宅的扣除項(xiàng)目混合在一起,稀釋了非普通住宅的增值額,降低了非普通住宅的增值率,形成了享受土地增值稅免稅優(yōu)惠政策的要繳納土地增值稅,而不享受免稅優(yōu)惠的反而不繳納土地增值稅的怪圈。4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜多樣,開發(fā)周期長(zhǎng),加大了計(jì)算土地增值稅的難度。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都較長(zhǎng),少則2-3年,多則達(dá)5-6年。不少項(xiàng)目還采取分期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的方式,財(cái)務(wù)核算較復(fù)雜,而且計(jì)算過程繁瑣,核查資料眾多,尤其是有的房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí),核對(duì)起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力;同時(shí)還因基礎(chǔ)資料不全,分不清是哪個(gè)清算項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用時(shí),只能統(tǒng)統(tǒng)歸入其中一個(gè)項(xiàng)目,勢(shì)必會(huì)造成有的清算項(xiàng)目多計(jì)稅了,有的清算項(xiàng)目少計(jì)稅了,加大了準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅的難度。(五)當(dāng)前基層稅務(wù)部門與房地產(chǎn)相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不到位房地產(chǎn)開發(fā)涉及到一系列的職能部門,如土地管理、房產(chǎn)管理、城市管理、金融監(jiān)管等,但從目前情況來看,相關(guān)部門配合不得力,稅務(wù)部門把關(guān)不嚴(yán)格,稅務(wù)部門管理機(jī)制和網(wǎng)絡(luò)不健全,造成對(duì)納稅人的事后管理、檢查難度加大。三、加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)土地增值稅征管的幾點(diǎn)建議(一)提高基層地稅機(jī)關(guān)的執(zhí)行力,切實(shí)履行好主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的監(jiān)管職責(zé)基層地稅機(jī)關(guān)的工作地位與性質(zhì)決定了它是三個(gè)“具體執(zhí)行者”,即各項(xiàng)稅收法律法規(guī)的具體執(zhí)行者、各種規(guī)章制度的具體執(zhí)行者、各項(xiàng)管理決策的具體執(zhí)行者。稅收工作的各項(xiàng)目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn),取決于基層地稅機(jī)關(guān)抓決策落實(shí)的能力,即執(zhí)行力。上述基層地稅機(jī)關(guān)對(duì)稅源監(jiān)控管理偏松,力度較小,不嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅有關(guān)法律法規(guī)及政策,就其實(shí)質(zhì)而言,就是執(zhí)行力不強(qiáng)的具體體現(xiàn)。為此,基層地稅機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)其自身的特點(diǎn),完善監(jiān)督考核體系,加強(qiáng)執(zhí)行力建設(shè),認(rèn)真履行稅收管理職責(zé),確保國家的稅收法律法規(guī)及政策不折不扣地得到落實(shí)到位,進(jìn)而切實(shí)強(qiáng)化對(duì)土地增值稅的監(jiān)管職責(zé)。(二)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專業(yè)化管理,建立健全以現(xiàn)代化技術(shù)手段的土地增值稅稅源監(jiān)控體系,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營整個(gè)過程的監(jiān)控,防止稅款流失1.加快信息化建設(shè),充分發(fā)揮信息化優(yōu)勢(shì),確保各級(jí)地稅機(jī)關(guān)能及時(shí)時(shí)掌握土地增值稅收入變動(dòng)和稅源變動(dòng)情況2.在系統(tǒng)中盡量建立本轄區(qū)內(nèi)完整的房產(chǎn)資料庫,進(jìn)行源泉控制,盡快實(shí)現(xiàn)政府各部門(房管、城建、國稅、國土局)資料信息共享制度,定期到房地管理部門采集房產(chǎn)變動(dòng)數(shù)據(jù),全面掌握房產(chǎn)變動(dòng)情況。3.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段、八個(gè)環(huán)節(jié)、五個(gè)行政管理審批過程的特點(diǎn),各級(jí)地稅機(jī)關(guān)按照各個(gè)階段、環(huán)節(jié)、行政審批過程要求納稅人提供相關(guān)資料,及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度,實(shí)行房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理,進(jìn)一步建立稅源監(jiān)控體系。(三)完善現(xiàn)行稅收政策,強(qiáng)化土地增值稅清算管理工作1.盡量取消房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策,減少法定扣除項(xiàng)目,降低土地增值稅扣除金額。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)交易管理,加大土地增值稅反避稅力度。建立同類地域、同類開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本、費(fèi)用、銷售價(jià)格信息庫,以形成動(dòng)態(tài)的、分地域的收入、成本、費(fèi)用等要素指標(biāo)信息庫,作為房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓定價(jià)納稅調(diào)整的參照標(biāo)準(zhǔn)。盡快建立完善的房地產(chǎn)平均交易價(jià)格定期公布機(jī)制,嚴(yán)格普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)公布房地產(chǎn)建筑安裝成本平均價(jià)格,對(duì)建安成本明顯偏高的采取按照公允價(jià)值核定,保護(hù)土地增值稅稅基的完整。3.完善控管手段,提高征管質(zhì)量。從土地增值稅基礎(chǔ)征管上打好清算基礎(chǔ),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)資料的管理,要求納稅人完整收集土地增值稅扣除項(xiàng)目資料,同時(shí)要按照每一套商品房來建立土地增值稅管理檔案,做到開發(fā)一處管理一處,銷售一套登記一套,強(qiáng)化稅源基礎(chǔ)管理工作,進(jìn)一步提升對(duì)土地增值稅的精細(xì)化管理水平。4.加強(qiáng)土地增值稅的項(xiàng)目管理。加強(qiáng)部門配合,健全協(xié)稅網(wǎng)絡(luò),從資料收集上為清算打好信息基礎(chǔ).要切實(shí)加強(qiáng)同房地產(chǎn)相關(guān)部門的聯(lián)系和溝通,取得多方支持與配合,建立與計(jì)委、城建、土地、規(guī)劃、房管、銀行等部門的信息交流機(jī)制。按房地產(chǎn)“一體化”管理的要求,定期向計(jì)委了解基建計(jì)劃審批情況,向城建部門了解《施工許可證》的辦理和建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收情況,向土地部門了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓、辦證情況,向規(guī)劃部門了解《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理情況,向房管部門了解《房屋預(yù)售證》及《房屋產(chǎn)權(quán)證》發(fā)放情況等等,通過以上措施及時(shí)掌握開發(fā)情況,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從計(jì)劃、合同、工程進(jìn)度、銷售、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控,以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的全程監(jiān)控。5.引入中介機(jī)構(gòu),加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的清算力度。充分利用會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)來強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的清算,確保房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算工作更到位。(四)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高征納雙方業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅涉及企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用、財(cái)務(wù)成果等生產(chǎn)經(jīng)營各方面,業(yè)務(wù)處理涉及稅收政策、會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)法律、制度、政策,文件多而散,并且較難掌握,基層地稅征管部門要高度重視對(duì)房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),有針對(duì)性地開展房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策及相關(guān)財(cái)務(wù)核算知識(shí)的專項(xiàng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)業(yè)的所有項(xiàng)目,并請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)專家權(quán)威授課,使稅務(wù)人員全面了解房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),重點(diǎn)了解哪些方面容易造成房地產(chǎn)企業(yè)逃避繳納稅款的項(xiàng)目,切實(shí)提高基層稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),為土地增值稅清算申報(bào)打下良好的基礎(chǔ)。同時(shí)還要要把對(duì)納稅人和稅務(wù)人員的培訓(xùn)有

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