房屋雙重買賣的若干問題探討

房屋雙重買賣的若干問題探討摘要：房屋雙重買賣合同中，后買賣合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買受人取得房屋所有權(quán)；但后買受人在主觀上有侵害債權(quán)故意的，應(yīng)承擔(dān)侵害債權(quán)責(zé)任。先買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出賣人再為二次買賣時(shí)，構(gòu)成無權(quán)處分，但后買賣合同有效。先買受人享有撤銷權(quán)，但以保全一般債權(quán)為必要。先買受人損失范圍的計(jì)算方式有兩種，我國應(yīng)采取主觀與客觀相結(jié)合的計(jì)算方式?jīng)Q定先買權(quán)人應(yīng)受賠償?shù)姆秶ｊP(guān)鍵詞：雙重買賣、無權(quán)處分、衡平優(yōu)先權(quán)房屋出賣人出于經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益的考慮，先后與兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋買受人簽訂買賣合同，這就是房屋雙重買賣。在發(fā)生雙重買賣的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動產(chǎn)，價(jià)值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類糾紛直接影響到出賣人與買受人之間的利益。但我國《合同法》對該問題并沒有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見；而法學(xué)理論界對此問題也鮮有論者。因此，從理論上對房屋雙重買賣進(jìn)行探討，就具有相當(dāng)重要的實(shí)踐價(jià)值和理論意義。一、房屋雙重買賣合同的法律效力房屋所有人將房屋為雙重讓與時(shí)，兩個(gè)房屋買賣合同的效力如何，從各國的規(guī)定來看，并不盡相同。在承認(rèn)物權(quán)行為無因性理論的國家，房屋買賣合同是債權(quán)行為，而物權(quán)的變動是物權(quán)行為的結(jié)果，所以，學(xué)者普遍認(rèn)為，在雙重買賣的情況下，房屋買賣合同都是有效的。在主張意思主義的國家，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動是雙方意思合致的結(jié)果，單純的房屋買賣合同便能產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的效果，所以，房屋買賣的先買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。這時(shí)，房屋出賣人又將房屋讓與他人，實(shí)際上是對他人財(cái)產(chǎn)的處分，按無權(quán)處分來處理。而在否認(rèn)物權(quán)行為無因性但又主張登記生效主義的國家則認(rèn)為必須具備房屋買賣合同有效和辦理登記兩個(gè)條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，在雙重買賣的情況下，兩個(gè)買賣合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的買受人取得房屋的所有權(quán)，對于未取得房屋所有權(quán)的買受人而言，只能按照履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。就我國而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復(fù)函?？梢?，在我國司法實(shí)踐中是將登記做為房屋買賣合同的有效要件來看待的。但是，學(xué)者間對登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，房屋買賣合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無效[1]。因此，在房屋雙重買賣情況下，只能有一個(gè)買受人取得房屋過戶登記，房屋買賣合同是有效的；對于未辦理過戶登記的買受人而言，房屋買賣合同不生效力，房屋買賣合同無效。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認(rèn)為房屋買賣合同的效力并不以過戶登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即使未經(jīng)登記，房屋買賣合同仍然是有效的，房屋過戶登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)變動的效果，不能影響買賣合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買賣的情況下，兩個(gè)房屋買賣合同都是有效的，只有辦理過戶登記的一方取得房屋的所有權(quán)，而另一買受人只能以履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為以后說為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國家的立法來看，沒有任何一個(gè)國家主張房屋買賣合同必須登記生效。第二，登記生效主義國家的登記，并不是對房屋買賣合同的登記，而是對房屋產(chǎn)權(quán)變動的登記，登記不應(yīng)成為判斷房屋買賣合同效力的條件之一。第三，買賣合同無效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的原因很多，并不一定局限于房屋買賣合同無效。第四，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣合同無效，不利于保護(hù)買受人的利益。在司法實(shí)踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)登記的買賣合同無效的觀點(diǎn)[2]。二、后買受人取得房屋所有權(quán)按先來后到的邏輯思維，先買受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)。但是，一個(gè)完全有效的物權(quán)變動必須具備兩個(gè)條件：其一，房屋買賣合同有效；其二，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，僅有房屋買賣合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，物權(quán)變動形式主義是產(chǎn)生雙重買賣的根源。因此，后房屋買賣合同有效且先于先買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，后買受人可以取得房屋所有權(quán)。這時(shí)，先買受人已基于買賣合同取得對房屋的占有，而后買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，后買受人能否向先買受人主張返還請求權(quán)。先買受人取得對不動產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買賣契約，對于出賣人而言，他是有權(quán)占有，應(yīng)無疑問。但該不動產(chǎn)之所有權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后受讓人，先買受人對該物占有既失其法律上基礎(chǔ)，對后買受人而言，乃構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)付返還義務(wù)，自不待言[3]?？梢?，后買受人可以直接向先買受人主張房屋返還請求權(quán)。如果后買賣合同無效或被撤銷但已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)過戶登記于后買受人的，后買受人上是無權(quán)處分，后買賣合同仍然有效，后買受人可要求出賣人承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任。四、先買權(quán)人的撤銷權(quán)我國《合同法》第74條規(guī)定：“債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為?！笨梢姡覈鴤鶛?quán)人的撤銷權(quán)必須具備一定的條件：（1）必須存在債務(wù)人以無償或者以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為；（2）這種轉(zhuǎn)讓行為造成債權(quán)人損害；（3）以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，受讓人必須知道轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)會損害債權(quán)人的利益。如果房屋買賣合同簽訂之后，出賣人又將房屋贈與他人，或者以明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓于第三人且該第三人明知存在先買賣契約，導(dǎo)致出賣人不能將房屋移轉(zhuǎn)于先買受人的，債權(quán)人能否以特定物給付債權(quán)受侵害為由，行使撤銷權(quán)，我國學(xué)者鮮有探討。在我國臺灣地區(qū)，司法判例認(rèn)為：“在特定債權(quán)，倘債務(wù)人所為之有償行為，于行為時(shí)明知有侵害于債權(quán)人之權(quán)利，而受益人于受益時(shí)，也知其情事者，債權(quán)人即得行使撤銷權(quán)以保全其債權(quán)，并不以債務(wù)人因其行為致陷入無資力為限?！盵6]學(xué)者贊成者，不乏其人[7]。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認(rèn)為：“債權(quán)人撤銷之目的非在于維持特定債權(quán)之直接履行，而是對有害一般債權(quán)之共同擔(dān)保者而言，債務(wù)人的行為雖致財(cái)產(chǎn)減少，但仍有資力清償其債務(wù)時(shí)，于債權(quán)即無損害，債權(quán)人應(yīng)無撤銷權(quán)可言?！盵3]所以，在出賣人仍有資力清償對先買受人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任時(shí)，先買受人不得以債權(quán)受損害為由，要求撤銷后買賣[[8]]。我國臺灣地區(qū)于民法債編修正時(shí)，采納了這種觀點(diǎn)[9]。但這條修正從一開始就遭到了來自經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)者的批判，他們認(rèn)為：此新修訂之規(guī)定或許較符合債權(quán)物權(quán)區(qū)分的基本體系，但也有其缺陷，那就是對某些“特定物”的債權(quán)人會產(chǎn)生不公平的效果。因?yàn)椤疤囟ㄎ铩北旧淼亩x是饒富“流動性”的，其實(shí)“特定”與“不特定”之間，其界限并不明確。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允許債權(quán)人行使撤銷權(quán)，可能反而是不妥的。相反地，舊法時(shí)代之實(shí)務(wù)見解允許就特定物行使撤銷權(quán)，也可能對某種程度的“特定物”是不適當(dāng)?shù)摹＠缃ㄖ虒⒎课菀晃荻u，與早餐店老板將已經(jīng)選定而成為“特定物”的燒餅油條一物二賣，宜否仍應(yīng)為同等處理，皆賦予買受人撤銷權(quán)，或皆不賦予？即成為問題。如果不允許先買權(quán)人行使撤銷權(quán)，他只能眼睜睜地看著出賣人將系掙標(biāo)的物賣與出價(jià)更高之第三人，但先賣權(quán)人的金錢賠償能否實(shí)現(xiàn)還在兩可之間。所以，應(yīng)賦予法院相當(dāng)大的自由裁量權(quán)，就個(gè)案具體分析，方能實(shí)現(xiàn)真正的公平[11]。從我國《合同法》第74條的規(guī)定來看，在“特定物給付債權(quán)”受損害的，債權(quán)人能否行使撤銷權(quán)，并沒有明確規(guī)定。但筆者認(rèn)為，在此種情況下，債權(quán)人不得行使撤銷權(quán)。這是因?yàn)?，債?quán)人如果撤銷債務(wù)人的無償或者明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為的，就撤銷后所得的財(cái)產(chǎn)，撤銷權(quán)人不能優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，而應(yīng)和其他債權(quán)人公平分配，顯然，債權(quán)人的撤銷權(quán)屬于對一般債權(quán)的擔(dān)保。另外，在雙重買賣的情況下，后買受人支付了合理對價(jià)，以完全有效的買賣合同取得房屋的所有權(quán)；此時(shí)，對先買受人而言，要求出賣人給付該房屋的債權(quán)受到侵害，如果先買權(quán)人可以撤銷后面的合同，要求后買受人返還財(cái)產(chǎn)，并以此要求出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記于己。那么，根據(jù)債權(quán)平等原則，如果先買權(quán)人通過登記取得房屋所有權(quán)，后買受人也可以撤銷前買賣合同，如此反復(fù)撤銷，對交易實(shí)為不利。可見，在房屋雙重買賣的場合，只有在債務(wù)人沒有能力對先買權(quán)人清償債務(wù)時(shí)，才能行使撤銷權(quán)。如果房屋出賣人尚有能力承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，先賣權(quán)人就不應(yīng)行使撤銷權(quán)。債權(quán)人行使撤銷權(quán)之后，第三人應(yīng)返還房屋。房屋返還給出賣人之后，債權(quán)人是否可以要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)給自己？筆者認(rèn)為，如果房屋出賣人沒有其他債權(quán)人的，債務(wù)人可以將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于先買受人；如果出賣人還有其他債權(quán)人的，先買受人的撤銷權(quán)擔(dān)保的是一般債權(quán)，其他債權(quán)人對該房屋的價(jià)值也有權(quán)要求分配，這時(shí)，就不能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于先買權(quán)人，先買權(quán)人僅能作為一般債權(quán)人對房屋價(jià)值公平受償。五、對先買權(quán)人的救濟(jì)如果房屋出賣人與后買受人串通侵害先買權(quán)人的債權(quán)，則應(yīng)對先買受人承擔(dān)共同侵權(quán)責(zé)任。先買權(quán)人可依侵害債權(quán)為由，要求后買受人返還房屋而取得房屋所有權(quán)，造成損失的，出賣人與后買受人應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。出賣人將房屋為雙重買賣，后買受人通過合法的途徑取得房屋所有權(quán)的，先買賣合同仍然有效，出賣人應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的法律后果，對先賣權(quán)人承擔(dān)金錢損害賠償責(zé)任。如何計(jì)算先買受人得應(yīng)受賠償?shù)姆秶?，從理論上而言，主要有客觀計(jì)算與主觀計(jì)算兩種方式。客觀計(jì)算方式也稱抽象-類型計(jì)算方式，它以前買約之價(jià)額與通常交易價(jià)格之差額，以定所失利益之范圍。例如，先合同簽訂時(shí)，某房屋的價(jià)值為25萬元，后來房價(jià)漲至30萬元，對前買受人而言，所受損失范圍為5萬元，出賣人應(yīng)賠償買受人5萬元損失。主觀計(jì)算方式也稱具體損害計(jì)算方式，它是以前買約之價(jià)額與后又以高于或低于房屋的通常交易價(jià)格轉(zhuǎn)讓的差額，計(jì)算先買權(quán)人的損失。例如，房屋買賣合同訂立時(shí)，房屋價(jià)值為15萬元，后來，該房屋的通常市場價(jià)格為20萬元，但前買受人可以將該房屋以21萬元的價(jià)額售出，前買受人損失的6萬元就是具體損害[12][3]。從上面的分析來看，同一損害事實(shí)，因計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不同，損害的大小可能隨之而異，也可能兩者數(shù)額相同，但僅為偶然現(xiàn)象。從各國立法及司法實(shí)踐來看，采取的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并不一致。《德國商法典》第376條明確規(guī)定了客觀計(jì)算方式，而判例及學(xué)說則認(rèn)為民法上的主觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)仍有適用余地，因而先買權(quán)人有選擇權(quán)，可以自主決定采主觀計(jì)算方式還是客觀計(jì)算方式。法國、我國臺灣地區(qū)的做法同于德國。至于英美國家，原則上采客觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但也有例外?！叭抠r償”仍損害賠償法的最高原則，所以，先買權(quán)人的損失應(yīng)以主觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式為宜，但主觀計(jì)算方式要求先買權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，有時(shí)可能因舉證困難，其利益反而得不到保障。在這種情況下，對先買權(quán)人而言，客觀計(jì)算方式可能是更好的選擇。因此，筆者認(rèn)為，主觀計(jì)算方式與客觀計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)并存，先買權(quán)人可以自由選擇適用哪種計(jì)算方式，這樣，更有利于保護(hù)先買權(quán)人的利益。在很多情況下，先買權(quán)人已經(jīng)向出賣人支付了部分房屋價(jià)款，房屋出賣人再將房屋出賣給第三人，第三人取得房屋的所有權(quán)的，先賣權(quán)人則不得行使撤銷權(quán)，只能要求金錢返還，且只能按金錢損害賠償一途，如果出賣人陷入無資力時(shí)，先賣權(quán)人將無法取得任何的保障[8]。美國法對于土地買賣契約中的雙重買賣，為保護(hù)先買權(quán)人的利益，賦予其“衡平優(yōu)先權(quán)”。所謂衡平優(yōu)先權(quán)，實(shí)際上是一種法定擔(dān)保物權(quán)，它是指如果違約因可歸責(zé)于出賣人之事由所致，即便房屋買賣契約無特別約定，原買受人就其已經(jīng)支付給出賣人的價(jià)金，對系爭房屋的價(jià)值，有優(yōu)先受償權(quán)[13]。創(chuàng)設(shè)“衡平優(yōu)先權(quán)”的目的在于，如果第三人取得房屋的所有權(quán)，為了對先買權(quán)人的“慰撫”，也為了正義之天平不偏向任何一端，使先買權(quán)人的“金錢賠償”請求權(quán)獲得物權(quán)擔(dān)保效力之保障，這對先買權(quán)人不失為一個(gè)有利的救濟(jì)方法。雖然這項(xiàng)法則與大陸法體系似不相符，未必適合全盤移植到我國，但它或許可以提供一個(gè)保障特定債權(quán)人的另類觀點(diǎn)[8]。[1]唐德華，合同法案例評析[C]，北京：人民法院出版社，2000.1190。[2]石靜遐，買賣合同[M]，北京，中國法制出版社，1999.275。[3]王澤鑒，民法學(xué)說與判例研究（1）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社。1998.165。[4]王澤鑒：侵權(quán)行為法（1）[M]，北京：中國政法大學(xué)出版社。2002.171。[5]王利明、楊立新，侵權(quán)行為法[M]，北京：法律出版社，1996.155。[6]1956年臺上字1316號判決。[7]孫森焱，論雙重買賣[J]，鄭玉波，民法債權(quán)論文選輯[M]，臺灣：五南圖書出版公司。1984.1110。[8]史尚寬，債法各論[M]，北京：中國政法大學(xué)出版社。2000.1