4月10日河源寶晟城項目商業(yè)定位及招商策略報告1

2021年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資開展河源寶晟城工程商業(yè)定位及招商戰(zhàn)略報告本工程任務(wù)分兩個階段完成，本報告是第一階段。應(yīng)開發(fā)商要求，將<工程招商戰(zhàn)略報告>內(nèi)容提早完成，本報告包括市場調(diào)研、綜合定位及招商戰(zhàn)略三部分內(nèi)容：任務(wù)成果工程整體任務(wù)內(nèi)容第一階段45天營銷目的和戰(zhàn)略推行執(zhí)行營銷活動策招商階段劃分招商流程任務(wù)方案表工程總體定位市場調(diào)研及分析招商戰(zhàn)略租金戰(zhàn)略協(xié)作方式推行戰(zhàn)略案例研討籠統(tǒng)定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃開展戰(zhàn)商圈開展調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研客戶問卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段任務(wù)闡明：30天調(diào)研及分析闡明：實地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……工程面臨的市場競爭工程客戶需求研討……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對問題：消費偏好消費才干消費習(xí)慣消費者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫……政府?dāng)?shù)據(jù)庫：河源統(tǒng)計網(wǎng)河源國土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……任務(wù)闡明：從城市開展的高度解讀工程背景，對城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)展深度研討，進(jìn)展廣泛的調(diào)查和有針對性的分析，為工程商業(yè)整體定位提供市場根據(jù)。河源東城·首席時髦中心一個中心，點亮一座城市輝煌>>開展目的>>工程現(xiàn)況>>中心問題>>應(yīng)對思緒中心問題1一、工程整體開展目的36萬平米·河源東城·一站式時髦中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體本工程商業(yè)開發(fā)中心目的在于確立工程整體籠統(tǒng)的突破和拔高，深挖工程10萬平米商業(yè)價值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的中心位置，并對住宅銷售構(gòu)成帶動，為公司積累商業(yè)開發(fā)閱歷，擴(kuò)展開發(fā)品牌影響力。拔高整體價值和籠統(tǒng)帶動住宅銷售積累商業(yè)管理閱歷培育豐富開發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、工程面臨的中心問題工程診斷10萬平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程曾經(jīng)完工，定制化能夠性小，不利于招商任務(wù)所在片區(qū)人口偏少，提振商家自信心難度較大前期缺乏明晰定位，商業(yè)價值發(fā)掘不夠，目前進(jìn)駐商家運營情況普通工程現(xiàn)況二、工程面臨的中心問題“位于城市開展的自動脈，引領(lǐng)區(qū)域開展，在建筑質(zhì)量上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體〞企業(yè)品牌中心問題4維分析模型區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氣氛，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需求細(xì)心培育、引導(dǎo)。整體定位不明晰，主題性不強(qiáng)，對客戶吸引力有限。宣傳力度較弱，籠統(tǒng)輸出渠道短少，客戶關(guān)注度較低。工程目前影響力有限，暫時無法經(jīng)過品牌資源提升商業(yè)運營才干。區(qū)域氣氛營銷推行工程定位工程診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費者需求商家需求開展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價值商業(yè)SWOT分析案例研討百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研討業(yè)態(tài)研討招商戰(zhàn)略三、問題應(yīng)對邏輯闡明：2外部環(huán)境分析>>城市宏觀分析>>城市產(chǎn)業(yè)分析>>城市商業(yè)格局研討>>外部環(huán)境總結(jié)客家古邑萬綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具開展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國十大特征休閑城市中國優(yōu)秀旅游城市國家園林城市國家信息化試點城市國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。下轄一區(qū)五縣，常住人口300萬。→戰(zhàn)略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市?！槿浅鞘腥夯洷敝行慕M團(tuán)：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團(tuán)中心城市之一。1、河源城市概略河源200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的中心城市之一，生態(tài)資源豐富，曾經(jīng)成為珠三角后花園名城之一，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要開展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中心區(qū)域。一、城市宏觀分析2、區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是銜接珠三角與長三角的“黃金通道〞和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來汕昆高速、大廣高速聚集河源交通網(wǎng)；205國道、105國道貫穿全市；鐵路交通：南北大動脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國際機(jī)場河源城市候機(jī)樓于2021年12月28日正式開通，實現(xiàn)無縫對接。水運交通：東江水運上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。河源火車站粵贛高速汕湛〔廣河〕高速河惠高速京九鐵路205國道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國民經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，開展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)開展的前提和根底。3、經(jīng)濟(jì)概略一、城市宏觀分析2021年河源全市實現(xiàn)GDP615.26億元，比上年增長11.6%，增速排全省第5位。河源2021年經(jīng)濟(jì)增速比全國、全省分別快3.8%和3.4%。估計2021年人均GDP將首超4000美金。在粵北四城中，河源宏觀經(jīng)濟(jì)總量因行政區(qū)域和人口要素不占優(yōu)勢，但經(jīng)濟(jì)開展勢頭最為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)增速延續(xù)多年堅持兩位數(shù)增長。河源城鎮(zhèn)居民收入和購買力繼續(xù)快速添加，消費需求穩(wěn)中趨旺。社會消費品零售堅持兩位數(shù)高速增長，未來河源經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速開展，居民消費潛力良好。2021年河源城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅超越12%，達(dá)16520元。城鎮(zhèn)居民收入堅持快速增長態(tài)勢。截止2021年年末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額416.29億元，增長14.2%。2021年河源全市社會消費品零售總額增速超越13%，繼續(xù)堅持延續(xù)多年的兩位數(shù)速度增長；總消費金額初次超越200億元。3、經(jīng)濟(jì)概略一、城市宏觀分析用地規(guī)模：中心片區(qū)遠(yuǎn)景城市建立用地面積到達(dá)40平方公里，包括東埔、老城和江東組團(tuán)。人口規(guī)模：中心城區(qū)人口約30萬〔戶籍人口〕常住人口35萬，2020年規(guī)劃中心城區(qū)人口50萬。人均居住面積：2005年人均居住面積27㎡；2021年人均居住面積33㎡。規(guī)劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。開展趨勢：城市整體呈帶狀開展，“產(chǎn)業(yè)往南，商住往東〞格局確定。4、城市整體規(guī)劃一、城市宏觀分析中心城區(qū)構(gòu)成“一帶、兩軸、三片、四廊、六組團(tuán)〞的“伸展的緊湊型〞帶型組織機(jī)構(gòu)。本案河源經(jīng)濟(jì)構(gòu)造以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)〔主要是商貿(mào)、旅游及其周邊產(chǎn)業(yè)〕全面快速開展，占比上升較快，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化，城市商業(yè)開展氣氛向好。1、十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造二、城市產(chǎn)業(yè)分析十二五規(guī)劃：到2021年全市消費總值到達(dá)1000億元，年均增長15%以上。工業(yè)主導(dǎo)位置進(jìn)一步加強(qiáng)。2021年三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為12.7:51.9:35.4，相比于2021年的13.4：54.9：31.7，第三產(chǎn)業(yè)上升3.7%。河源工業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造較為突出，第三產(chǎn)業(yè)由于旅游產(chǎn)業(yè)的快速開展，占比那么繼續(xù)上升。休閑旅游產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)成為河源國民快速增長主要經(jīng)濟(jì)點之一。2021年年末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)382家，其中年產(chǎn)值超10億元的工業(yè)企業(yè)19家。礦產(chǎn)冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)添加值187.8億元。重要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及實施方向：廣東省手機(jī)消費基地、新興高端制造基地、綠色農(nóng)副產(chǎn)品消費加工基地、優(yōu)質(zhì)飲用水資源開發(fā)基地、生態(tài)旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投資拉動GDP增長比例低于50%，第三產(chǎn)業(yè)開展占比繼續(xù)上升，城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動構(gòu)造安康，走勢良好。商品房市場需求旺盛，成交量價快速攀升處于快速開展階段。2、固定投資及房地產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2021年固定投資278.59億元，占全年實現(xiàn)GDP比例為45.28%。2021年河源房地產(chǎn)投資額為67.13億元，同比增速14.20%，其中2021年房地產(chǎn)投資因調(diào)控政策效應(yīng)出現(xiàn)大幅增長〔同比增速達(dá)153.7%〕，2021年回歸正常。2021年全年房地產(chǎn)銷售面積128.25萬㎡，成交金額50.2億元。全市商品房成交均價3914元/㎡。河源將旅游產(chǎn)業(yè)作為特征重點產(chǎn)業(yè)進(jìn)展打造，產(chǎn)業(yè)收入增長非常搶眼；并帶動住宿和餐飲業(yè)相關(guān)行業(yè)開展，零售零售業(yè)那么繼續(xù)堅持穩(wěn)定高速開展態(tài)勢。3、旅游及零售零售產(chǎn)業(yè)二、城市產(chǎn)業(yè)分析2021年河源旅游總收入進(jìn)入迸發(fā)增長階段，到達(dá)132.42億元，同比增速到達(dá)116%，實現(xiàn)總收入翻番。2021年住宿餐飲收入到達(dá)18.36億元，同比增速到達(dá)28.2%，商務(wù)和旅游產(chǎn)業(yè)帶動該產(chǎn)業(yè)高速增長。2021年全市已評定星級飯店23家，其中五星級飯店1家，四星級飯店2家；A級景區(qū)8個，其中4A景區(qū)4個。零售零售產(chǎn)業(yè)繼續(xù)堅持平穩(wěn)增長，2021年全市零售和零售業(yè)零售額達(dá)191億元，增速達(dá)13.3%。當(dāng)前河源現(xiàn)有商圈主要分布在老城區(qū)，以大型購物中心為代表。城市整體商業(yè)格局朝東拓展，東城〔CBD區(qū)域〕板塊商業(yè)中心崛起，代表城市商業(yè)開展方向，將改寫河源整個商業(yè)戰(zhàn)略幅員?，F(xiàn)有商圈：翔豐廣場商圈、廣晟商圈、廣百商圈、麗日百貨商圈；主要分布在中心城區(qū)，運營方向為百貨零售，業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，整體缺乏特征運營；普遍存在交通配套缺乏，存在晉級換代潛力和需求。新商圈崛起：以堅基和本案商業(yè)為驅(qū)動中心，構(gòu)成圈河源商業(yè)規(guī)模最大、定位最高，開發(fā)理念最先進(jìn)的新中心商圈，包括本案在內(nèi)將共同提振區(qū)域價值，奠定東城商業(yè)板塊在全城商業(yè)幅員中的標(biāo)桿位置。三、城市商圈格局研討1、現(xiàn)有商圈概略河源東城新商圈廣百新一城商圈廣晟廣場商圈翔豐廣場商圈麗日廣場商圈三、城市商圈格局研討2、商業(yè)開展研討→現(xiàn)有商圈相對分散并構(gòu)成相互競爭局面；→目前河源尚缺乏真正意義上的大型購物中心并提供一站式購物體驗，難以滿足河源市民日益提高的消費需求；→各商圈格局均以單個購物中心為中心，輻射才干較弱，服裝、數(shù)碼、電訊、中西餐飲、KTV、院線等業(yè)態(tài)混雜，環(huán)境普通；→現(xiàn)河源市范圍內(nèi)尚缺乏個性鮮明的以休閑、文娛、餐飲為主要業(yè)態(tài)集群的商業(yè)街區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)有商業(yè)開展格局未能突破主城區(qū)的傳統(tǒng)格局，未能構(gòu)成集群。商業(yè)業(yè)態(tài)和購物空間缺乏新意，一站式MALL或主題購物街區(qū)稀缺，傳統(tǒng)百貨及購物中心面臨晉級換代趨勢；商業(yè)街區(qū)在綜合環(huán)境、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等均有較大提升潛力。三、城市商圈格局研討3、代表性購物中心從翔豐到麗日，代表著河源商業(yè)購物中心開展程度的逐漸提升；“綜合超市+百貨零售〞組合傳統(tǒng)常規(guī)，體量均在2-3萬㎡以內(nèi)規(guī)模有限；新商業(yè)中心逐漸引入一線理念，留意空間優(yōu)化和購物環(huán)境?！谝淮徫镏行模簭V百運營情況較佳，周邊環(huán)境普通，配套缺乏；人流動線缺乏引導(dǎo)，內(nèi)部空間溫馨度普通?！诙徫镏行模合柝S商業(yè)廣場位于老城區(qū)中心地帶，人氣最旺。采取建筑主樓加輔樓和商業(yè)街的建筑組團(tuán)方式，空間豐富，但運營業(yè)態(tài)多為根底品牌且集中略顯單一，周邊交通較為換亂，車位配套嚴(yán)重缺乏?！谌徫镏行模蝴惾召徫飶V場開業(yè)最晚，比較注重購物空間優(yōu)化和人流動線設(shè)計，業(yè)態(tài)檔次稍高。備注：以上購物中心劃分是按照商業(yè)主體規(guī)劃理念、空間形狀和業(yè)態(tài)組合規(guī)范界定，非按照其開業(yè)時間先后順序。翔豐廣場麗日廣場廣百新一城廣百新一佳廣晟廣場翔豐廣場麗日廣場三、城市商圈格局研討4、購物中心競爭格局紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商圈競爭相當(dāng)猛烈：四大購物中心直面競爭，均位于中心城區(qū)3公里中心商圈輻射范圍內(nèi)，運營業(yè)態(tài)和檔次定位同質(zhì)化度高，均以群眾根底品牌為主，缺乏時髦和特征品牌。河源東城新商圈傳統(tǒng)商圈內(nèi)休閑、文娛、餐飲業(yè)態(tài)呈點狀分布，KTV、咖啡、足浴、影院、知名品牌餐飲及特征餐飲等業(yè)態(tài)主要圍聚在四大購物中心，整體規(guī)劃疏散，未能集群構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)。5、未來商圈代表堅基商業(yè)中心：→工程規(guī)劃用地23.8萬平米，總建筑面積80多萬平米。其中商業(yè)部分占地面積為14.3萬平米，建筑面積近60萬平米；該工程分三期開發(fā)，方案六年內(nèi)建成?！摴こ陶w定位較高，涵蓋大型購物中心、國際購物街區(qū)、高檔公寓、甲級寫字樓、星級酒店。目前處于首期施工階段?！靥嶤BD中心區(qū)域，是政府重點工程。整體規(guī)劃水準(zhǔn)高，將成為整個河源市最為高檔的一站式購物中心。三、城市商圈格局研討定位高，規(guī)模大，設(shè)計理念先進(jìn)：將依托80萬㎡堅基商業(yè)中心及本案10萬㎡時髦商業(yè)中心，未來將構(gòu)成河源最具標(biāo)桿性的東城新區(qū)商圈，樹立河源新一代商業(yè)標(biāo)桿。河源國民經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，良好的經(jīng)濟(jì)根底和開展勢頭將逐漸帶動居民消費需求的繼續(xù)提升，有助于城市商業(yè)貿(mào)易環(huán)境的繼續(xù)改善?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)境總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆商業(yè)環(huán)境河源承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基地效應(yīng)凸顯，曾經(jīng)構(gòu)成工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，同時生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)全面崛起，對外輻射才干繼續(xù)加強(qiáng)，帶動相關(guān)效力業(yè)進(jìn)入迸發(fā)式增長。城際、省際等完善便利的交通暢達(dá)三省，河源依托優(yōu)美環(huán)境和交通樞紐戰(zhàn)略位置，加速融入珠三角城市群，作為珠三角后花園生態(tài)名城具有號召力?！舫鞘协h(huán)境城市居民收入快速增長推進(jìn)購買才干繼續(xù)提高，消費也存在晉級需求；現(xiàn)有商業(yè)開展傳統(tǒng)，新商業(yè)正朝著休閑化方向開展，商業(yè)格局嬗變產(chǎn)生了全新的開展機(jī)遇。3內(nèi)部環(huán)境分析>>地塊區(qū)域分析>>地塊本體分析>>商業(yè)屬性界定>>中心價值提煉工程地處中心城區(qū)東部，是城市規(guī)劃開展的主軸方向，河源重點開展區(qū)域。該片區(qū)市政建立重點投入，片區(qū)開展勢頭加速推進(jìn)，板塊崛起呼之欲出！1、區(qū)位概略→工程地處城東板塊中心片區(qū)，是河源城市開展主軸方向和重點建立區(qū)域?！搮^(qū)域定位為綜合效力功能區(qū)，集休閑度假、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、濱江商務(wù)等生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主。本案一、地塊區(qū)位分析城市向東主軸門戶，中心價值全面崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板塊越王大道東城CBD板塊東城〔東源板塊〕中心區(qū)板塊河源堅基商業(yè)中心本案二、地塊區(qū)位分析基于城市開展方向的區(qū)域價值：新城崛起，代言未來！與CBD整體交融為一體。工程所處區(qū)域緊鄰河源市CBD，交通便利；位于東城橋頭堡位置，門戶價值凸現(xiàn)；工程位于東城成熟中心區(qū)域，行政中心、教育中心、同時兼?zhèn)湫蓍e中心、商業(yè)中心；所在東源區(qū)域為河源開發(fā)熱點區(qū)域，各項交通配套完善可快速導(dǎo)入市區(qū)消費群；區(qū)域內(nèi)目前尚缺乏中心商業(yè)集群，本工程為區(qū)域第一個成熟地段大型集中商業(yè)工程。承接CBD板塊并互為輻射、互為提振，東源正加速與主城區(qū)交融；城市肌理快速重組，將消抹一切行政板塊界限！二、地塊區(qū)位分析區(qū)域已有雅居樂、碧桂園、深業(yè)、堅基等本外地眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐。全市標(biāo)桿性高端物業(yè)環(huán)繞周邊，如深業(yè)塞納灣、碧桂園、鴻大城、雅居樂花園、東江首府等。①深業(yè)塞納灣①東湖花園②雅居樂花園②霸王花君臨苑③匯景御府中央③萬隆麗景④堅基商業(yè)中心④立元世紀(jì)年華⑤東江首府⑤泰和中央公園⑥碧桂園⑥華達(dá)-凱旋國際⑦華達(dá)新城265134134562越王大道本工程7主城區(qū)住區(qū)價值認(rèn)同度高，已成為河源主流置業(yè)片。二、地塊區(qū)位分析2、區(qū)域認(rèn)同度工程總工分五期開發(fā)，總建筑面積36萬㎡；商業(yè)總規(guī)劃體量8萬㎡。三期配套建立有政府會議中心。商業(yè)為1-2層裙樓格局，周圍均臨道路。全盤規(guī)劃住宅總套數(shù)2300余套，估計入住業(yè)主總?cè)藬?shù)近7000人。目前一至三期已根本售罄，即將推出四期、五期推出銷售。三、地塊本體分析三期一二期四五期具標(biāo)桿影響力的質(zhì)量大盤，8萬㎡巨量商業(yè)規(guī)模，區(qū)域商業(yè)中心位置難被撼動。1、商業(yè)規(guī)?？图椅幕珗@越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)工程可到達(dá)性高，多條城市交通干道交匯，周邊道路密集，各項交通非常便利。本案2、交通條件建立大道河源站新河大道205國道→中軸主干道，中心城區(qū)客流外溢的主要交統(tǒng)統(tǒng)道：經(jīng)越王大道3分鐘直達(dá)堅基商業(yè)中心〔CBD〕，8分鐘路程直達(dá)市政府〔中心城區(qū)〕；→便利出入省級交通：間隔205國道2.7公里，間隔贛粵高速東源入口3.5公里，間隔京九鐵路河源站8公里，3-8分鐘分鐘內(nèi)進(jìn)入省級交通；→未來快捷交通：沿江路修通后，3分鐘直達(dá)老城區(qū)。三、地塊本體分析3、物業(yè)規(guī)劃一二三期四五期三、地塊本體分析一二三期與四五期為道路分割，商業(yè)均為1-2層裙樓商業(yè)。規(guī)劃構(gòu)成兩條商業(yè)街區(qū)。38地塊東側(cè)：緊鄰東源最大的城市公園及東源縣政府；地塊南側(cè)：對臨東源中學(xué)，往西為霸王花小區(qū)。地塊西側(cè)：規(guī)劃市政道路以及東源縣部分行政事業(yè)單位。工程北側(cè)：東源小學(xué)。三、地塊本體分析4、地塊四至一二三期四五期東源第一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小區(qū)東源縣政府東源人民醫(yī)院市政公園盡在咫尺，如何與公園有效互動做足文章，又不致人氣分散，減少交通環(huán)島本身缺乏，是本工程營造商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。本工程東源縣政府東源廣場東源中學(xué)東源小學(xué)東源人民醫(yī)院東源縣第一幼兒園東源中心片區(qū)〔本案〕客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和東江，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；2、醫(yī)療、交通、教育、醫(yī)公園、商業(yè)等各項配套設(shè)備完好；3、周邊會聚了東源縣各主要行政機(jī)關(guān)單位。河源堅基商業(yè)中心5、地塊周邊配套三、地塊本體分析→地塊四面均臨道路，客流導(dǎo)入無妨礙。102路公交于工程門口設(shè)站，利于拓展對外輻射。→臨近廣場沿線自然展現(xiàn)面達(dá)250米，無高大樹木遮擋，同時緊鄰工程規(guī)劃主入口，商業(yè)展現(xiàn)面條件佳。→地塊東側(cè)緊鄰行政大道，是東源主要干道，展現(xiàn)面佳，缺乏在于政府單位人氣較少；→西側(cè)和南側(cè)緊鄰學(xué)校，次級干道同樣具有較好展現(xiàn)面；→廣場環(huán)島交通車流速度較快，需求進(jìn)展弱化。250米6、展現(xiàn)條件102路縣政府站行政大道三、地塊本體分析工程展現(xiàn)條件佳，重點利用朝向公園的寬度展現(xiàn)面，確立商業(yè)籠統(tǒng)。→多個道路框定金邊銀角構(gòu)成價值依托，使得工程商業(yè)街區(qū)整體價值較為平衡；→右側(cè)臨近東源廣場，視野開闊，昭示性強(qiáng)，廣場聚攏人氣，商業(yè)價值最優(yōu)?！鱾?cè)正對小學(xué)，學(xué)生及兒童類消費需求旺盛，商業(yè)價值次優(yōu)。250米7、價值研判102路縣政府站行政大道AABBBBCCD最優(yōu)優(yōu)中等一般差54321評價等級表示區(qū)段臨近主要交通入口景觀優(yōu)勢展示面人流車流道路條件合計A55554529B43453524C33443522D23231314商業(yè)街內(nèi)部商業(yè)價值相對平衡，臨近公園和商業(yè)街區(qū)主入口綜合價值最高，是工程未來商業(yè)主要籠統(tǒng)展現(xiàn)面和人氣聚集地。三、地塊本體分析1、工程戰(zhàn)略使命工程使命：本工程主打差別化定位戰(zhàn)略，將與堅基商業(yè)中心構(gòu)成東城雙重商業(yè)中核，帶動片區(qū)綜合價值上行并圈定城市新商圈籠統(tǒng)，進(jìn)而圈定河源商圈東城“雙核〞戰(zhàn)略幅員。四、商業(yè)屬性界定→傳統(tǒng)商圈之外，目前河源整個東城板塊缺乏一個真正成熟的商業(yè)中心。城東板塊居住的人群依然只能就遠(yuǎn)到傳統(tǒng)中心商圈進(jìn)展購物?！景干虡I(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提早介入規(guī)劃和招商，打呵斥河源東城首席時髦商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進(jìn)展消費。→目前河源商業(yè)板塊缺乏真正意義上的文娛休閑主題型大型商業(yè)中心。市場空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費習(xí)慣也急需引導(dǎo)晉級；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)根底，對外影響力相當(dāng)有限，無法發(fā)揚新商圈崛起的扛鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本工程本身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口要素：區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較多，政府規(guī)劃到2021年，區(qū)域內(nèi)入住人口目的到達(dá)16萬人。2、工程區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定。3公里中心商圈范圍內(nèi)，無直接競爭對手。本案所在片區(qū)曾經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案一二三期曾經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時具有良好市場口碑。周邊開發(fā)樓盤質(zhì)量較高，未來沿江路3分鐘暢達(dá)市中心，后勁足。商圈界定：“城市新區(qū)中心中心商圈〞籠統(tǒng)呼之欲出。3、工程商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定五、商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢〔Strengths〕優(yōu)勢〔Weakness〕時機(jī)〔Opportunities〕要挾〔Threats〕成熟地段，配套完善；8萬平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；提早規(guī)劃定位，對接市場需求。目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需求繼續(xù)推行植入，培育認(rèn)知。片區(qū)開發(fā)繼續(xù)向好，城市戰(zhàn)略幅員東移全城關(guān)注；以堅基為代表的代表性工程共同發(fā)聲，帶動片區(qū)整體價值認(rèn)同度走高。能夠的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險；地塊周邊其他工程商業(yè)入市直接競爭。發(fā)揚優(yōu)勢，躲避優(yōu)勢利用時機(jī)，轉(zhuǎn)化要挾結(jié)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植新商圈籠統(tǒng)。組合中心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗。用實景說話，軟環(huán)境搭臺力引主力商家共唱大戲。合理定位，防止與直接競爭工程正面交鋒。把握市場需求，以精準(zhǔn)定位彌補現(xiàn)有缺乏。東城CRD：唯此36萬㎡醇居時髦綜合商住區(qū)六、中心價值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的中心價值體系組合：消費晉級：30萬河源人消費習(xí)慣晉級換代立足城市趨勢，戰(zhàn)略突圍；放眼未來，放大前景預(yù)期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：〔RecreationalBusinessDistrict〕：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)備〔購物、餐飲、文娛、文化、交往、休閑等〕集聚的特定區(qū)域，三大中心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能。區(qū)域籠統(tǒng)細(xì)分——河源真正的CRD：公園體驗一站式的吃、喝、住、玩、樂、游綜合效力區(qū)→旅游集散功能：緊鄰東江畫廊風(fēng)景區(qū)和客家公園，對接萬綠湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能：東源廣場，盡在咫尺的市政公園。→綜合商務(wù)功能：區(qū)域內(nèi)獨一8萬㎡大型成熟集中商業(yè)，提供一站式購物、休閑、文娛、餐飲街區(qū)體驗；→質(zhì)量居住功能：36萬㎡綜合商住區(qū)，出那么繁華，入那么安寧，自在、閑適；→政務(wù)功能：周邊密集分布東源主要行政單位，帶動會議、餐飲等相關(guān)政務(wù)功能需求，本工程內(nèi)社會議中心，可無縫對接。六、中心價值分析CRD價值轉(zhuǎn)換：新型購物體驗以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國際領(lǐng)先LSC商業(yè)如出一轍。五、中心價值分析建筑精神契合：Lifestyle購物中心建筑形狀是開放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)中心資源依托：公園借題中心實施載體：差別定位＋河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合：引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費方式向休閑“生活方式〞傾斜各方需求分析4>>消費者需求分析>>商家需求分析>>開發(fā)商需求分析>>各方需求總結(jié)一、消費者需求分析調(diào)查方法：街頭問卷攔訪，定向投放訪問客戶：河源市市區(qū)居民大學(xué)城教師東源縣居民調(diào)查方法訪問人員樣本量及甄別條件時間安排街頭攔訪問卷樣本：200份，實踐回收192份，有效問卷156份。甄別條件：受訪者在18歲以上調(diào)查時間：2021年04月13-18日消費者調(diào)查1、受訪消費者主要特征一、消費者需求分析受訪者性別分布受訪者家庭人口數(shù)量受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布受訪者家庭月收入分布受訪者生活區(qū)域分布問卷分析顯示，受訪者主要年齡在25-45歲間，家庭人口以4-6人居多，反映河源人觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自在職業(yè)居多，家庭年收入4-8萬元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對平衡，具有研討意義。2、消費者主要消費習(xí)慣一、消費者需求分析到市中心逛街頻率通常每次逛街破費時間平均每月在百貨商場〔不含家電、家居賣場/超市〕中購物支出受訪者到市中心購物消費的頻率較多為每周一次；客單消費額集中在100-500元/每次；通常破費的購物時間集中在1-3小時內(nèi)，去百貨商場購物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。去百貨商場〔不包括家電、家居賣場/超市〕購物的頻率一、消費者需求分析受訪者到超市/家電、家具賣場每次消費集中在50-300元范圍內(nèi)；去超市/家電、家具賣場購物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費場所購物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費多在10-30以及100-300元/次。每次去超市/家電、家居賣場的破費去超市/家電、家具賣場購物頻率平均每周外出就餐次數(shù)平均每頓在外就餐破費2、消費者主要消費習(xí)慣一、消費者需求分析受訪者常去購物場所的首要緣由是環(huán)境溫馨，其次是由于有喜歡的商品以及種類多、價錢合理；選擇商場首要思索到的是該購物場所質(zhì)量能否能保證；而通常購買較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購買商品較為根底。3、購物消費習(xí)慣選擇商品時首要思索的要素逛街時通常會購買的商品〔多項選擇〕喜歡常去的購物場所要素是〔多項選擇〕一、消費者需求分析問卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度那么普通問卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的要素是就餐環(huán)境以及口味，可見河源人餐飲消費習(xí)慣較為保守。4、餐飲消費習(xí)慣最喜歡的菜系在外就餐選擇餐廳時思索的首要要素一、消費者需求分析問卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑文娛方式是逛公園，其次為書吧、室內(nèi)文娛活動，選擇電影院和外出也占一定比例問卷分析顯示，受訪者平常在室內(nèi)/半室內(nèi)主要的體育活動為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動。5、文娛消費習(xí)慣陪同孩子平常主要有哪些休閑文娛活動平常主要有哪些室內(nèi)/半室內(nèi)體育活動一、消費者需求分析6、對本工程看法從受訪者對本工程物業(yè)的需求來看，客戶最接受工程物業(yè)分別為百貨商場、超市、家居用品，其次化裝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。受訪者對工程的認(rèn)知以為本工程適宜做溫馨性的、休閑、現(xiàn)代、時髦購物中心。一、消費者需求分析6、對本工程看法受訪者對本工程文娛需求主要為安康會所、國際影院、兒童樂園、兒童主題卡通館等。受訪者對本工程的商業(yè)需求主要為：美食廣場、大型西餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。一、消費者需求分析問卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研討意義。河源人購物需求目前依然以中心城區(qū)購物中心為主，消費習(xí)慣以日常生活必需品和根本時髦產(chǎn)品為主，消費方式較為傳統(tǒng)，購物頻次不高；河源人對于購物中心的購物環(huán)境和溫馨度逐漸較為留意，相比于特征功能的吸引力而言，價錢導(dǎo)向依然突出；河源人外出就餐消費習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對其他口味接受度普通，西式快餐接受度稍高。調(diào)研反映餐飲消費中占據(jù)主流的是群眾餐飲，客單消費金額較低，但200-300元/次中高檔消費比例也較為可觀。河源人平常休閑文娛方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特征類業(yè)態(tài)比較缺乏，無法滿足居民需求；同時也闡明市場潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。7、消費者需求小結(jié)1、商家需求分析闡明二、商家需求分析商家需求主要采取訪問與訪問的方式，根據(jù)工程詳細(xì)情況以及商業(yè)運營業(yè)態(tài)甄選部分商家進(jìn)展。訪問商家主要信息包括對片區(qū)的認(rèn)知度，進(jìn)駐意向以及需求運營面積，租金要求等中心要素。本次訪問商家總共38家，初步表表示向的商家為11家〔曾經(jīng)經(jīng)過郵件發(fā)送有關(guān)工程的根本資料供其參考〕。其中意向較大可進(jìn)一步跟進(jìn)的商家為4家，進(jìn)一步張望的為7家。訪問商家業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、院線、餐飲以及休閑、KTV等。61→在38個訪問商家中，有意向進(jìn)駐的為4家，屬于張望為7家，現(xiàn)階段無意向28家?！碳覠o意向主要緣由是暫時無拓展方案，或以為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→商家張望的主要緣由是對片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展方案，需求進(jìn)一步調(diào)查后進(jìn)展確定。→訪問商家業(yè)態(tài)為休閑文娛的是12家，超市6家，百貨零售7家，餐飲9家，建材家居2家，其他2家。進(jìn)駐意向百貨零售餐飲超市休閑娛樂建材家居其他總計有意向2110004觀望0313007現(xiàn)階段無意向554922272、商家訪談細(xì)分二、商家需求分析62→明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來前景，對詳細(xì)規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式?！碳移毡閷こ趟趨^(qū)域人氣存在擔(dān)憂，以為當(dāng)前人氣缺乏以支撐工程體量，運營需求時間進(jìn)展培育，未來片區(qū)人氣趨旺后那么整體商業(yè)價值將提升認(rèn)同度；→目前受訪商家更情愿實現(xiàn)風(fēng)險公擔(dān)，多個商家提出采取扣點或者業(yè)績分成的方式，尤其表達(dá)在電影院線和百貨，普遍情愿采取扣點方式；→國際連鎖品牌實力雄厚，更情愿采取租賃的方式。3、商家訪談概略二、商家需求分析品牌名稱金逸影院業(yè)態(tài)歸類休閑娛樂租賃方式扣點分成聯(lián)絡(luò)人鄭求面積2000-2500㎡進(jìn)駐意向認(rèn)同項目區(qū)位，但只考慮加盟的方式，院線45%扣點分成，無加盟費。4、代表性商家——電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于2004年，處于中國電影院線五強(qiáng)〔票房〕的位置。截至2021年8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有108家影院，除金逸股份直接投資的80家已開業(yè)影院外，還包括28家加盟影院，運營區(qū)域跨北京、上海、廣州等30多個城市。4、代表性商家——電影院線品牌名稱大地影院業(yè)態(tài)歸類休閑娛樂租賃方式租金聯(lián)絡(luò)人陳江求面積2000-3000㎡進(jìn)駐意向?qū)椖空J(rèn)知度較高，有意向進(jìn)駐，表示會派專人道項目現(xiàn)場進(jìn)行考察二、商家需求分析大地數(shù)字影院整體定位中端，運營需求較其他院線更為靈敏?，F(xiàn)全國擁有直營影院150多家，未來一年將新建280家影院，已進(jìn)入河源本地。品牌名稱大潤發(fā)業(yè)態(tài)歸類超市租賃方式扣點或租金聯(lián)絡(luò)人鄒文求面積6000-8000㎡進(jìn)駐意向了解項目情況，會派專人對接，關(guān)注項目的層高、單層平面、硬件設(shè)施，對東源現(xiàn)有的人流量有些擔(dān)心4、代表性商家——超市二、商家需求分析大潤發(fā)〔RT-MART〕由臺灣潤泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)建，中國大潤發(fā)營業(yè)額位居外資零售業(yè)之冠。2021年于歐尚合并，擁有大潤發(fā)和歐尚市場占有率超越沃爾瑪，一躍成為國內(nèi)最大零售商。截止2021年年末，大潤發(fā)在中國各地門店超越185家。4、代表性商家——超市品牌名稱人人樂業(yè)態(tài)歸類超市租賃方式租金聯(lián)絡(luò)人喬遠(yuǎn)求面積8000-10000㎡進(jìn)駐意向認(rèn)為東源人口太少，消費力有限；贊同我們與堅基做差異化；氛圍該片區(qū)4-5年后才能開業(yè)，目前暫時放棄二、商家需求分析人人樂連鎖商業(yè)集團(tuán)成立于1996年，主營業(yè)務(wù)為大賣場、綜合超市〔人人樂〕和百貨〔崇尚百貨〕的連鎖運營。截止2021年1月，已在全國開設(shè)門店108家。2021年13月人人樂購網(wǎng)正式上線運營，成為中國第一家有實體店支撐的網(wǎng)上生活超市。品牌名稱天虹商場業(yè)態(tài)歸類百貨租賃方式扣點聯(lián)絡(luò)求面積—進(jìn)駐意向河源東源目前不考慮進(jìn)入，認(rèn)為片區(qū)5年后才可能發(fā)展起來，現(xiàn)在進(jìn)入太早4、代表性商家——百貨二、商家需求分析天虹商場堅持“百貨+超市+X〞面向群眾的中高檔品牌業(yè)態(tài)組合方式，在此根底上根據(jù)目的顧客的不同按照“城市中心店〞和“社區(qū)購物中心〞兩種方式運營百貨商場，戰(zhàn)略相對靈敏。2021年該公司實現(xiàn)營業(yè)總收入143.77億元，凈利5.87億。4、代表性商家——百貨品牌名稱麗日購物廣場業(yè)態(tài)歸類百貨租賃方式扣點聯(lián)絡(luò)人開發(fā)部馮經(jīng)求面積10000-20000㎡進(jìn)駐意向?qū)|源未來發(fā)展還是比較有信心，看區(qū)域與項目規(guī)劃，去現(xiàn)場看看，對層高、單層、停車位關(guān)注二、商家需求分析成立于1993年，總部位于惠州，民營企業(yè)性質(zhì)。已開設(shè)有4家門店，迎接面積10萬平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要運營業(yè)態(tài)為“超市+百貨〞組合，目前正籌備在廣東開設(shè)其他分店。4、代表性商家——餐飲品牌名稱麥當(dāng)勞業(yè)態(tài)歸類連鎖餐飲租賃方式扣點聯(lián)絡(luò)人張求面積300-400㎡（德來速）進(jìn)駐意向有一定意向，月底會來現(xiàn)場考察；優(yōu)先考慮拓展汽車餐廳，需要獨立建筑二、商家需求分析品牌名稱必勝客業(yè)態(tài)歸類連鎖餐飲租賃方式扣點聯(lián)絡(luò)人李先求面積400-500㎡進(jìn)駐意向有初步進(jìn)駐意向，但認(rèn)為東源區(qū)域人氣嚴(yán)重不足，需考察后才能確定。序號商家業(yè)態(tài)是否有意向面積需求跟進(jìn)情況1廣百百貨百貨否

暫無拓展計劃了2海雅百貨百貨否

地方偏，消費力不夠，沒有河源的拓店需求。3九百百貨百貨否

暫無拓展計劃4摩登百貨百貨否

兩年內(nèi)暫無拓展計劃5天虹商場百貨否

河源東源目前不考慮進(jìn)入，片區(qū)5年后才可能發(fā)展起來；惠州核心地段會考慮6麗日購物廣場百貨是1-2萬㎡對東源未來發(fā)展還是比較有信心，看區(qū)域與項目規(guī)劃，去現(xiàn)場看看，對層高、單層、停車位關(guān)注7歲寶百貨是1-1.5萬㎡主要考慮一方面是人流如何來，第二是租金情況8百度烤肉餐飲否

只考慮加盟，不直營9東江河鮮館餐飲否

無力拓展10仙蹤林（深圳）餐飲否

暫無計劃11永和大王餐飲否

暫無計劃12真功夫餐飲否

暫無計劃13必勝客餐飲觀望400㎡認(rèn)為東源區(qū)域人氣嚴(yán)重不足，需考察14名典咖啡語茶餐飲觀望1000-2000㎡需要考察現(xiàn)場15KFC餐飲觀望300-400㎡需要現(xiàn)場考察16麥當(dāng)勞餐飲是300-400㎡月底會現(xiàn)場，首選獨立建筑（德來速汽車餐廳）17大潤發(fā)超市否6000-8000㎡了解項目情況，會派專人對接，關(guān)注項目的層高、單層平面、硬件設(shè)施，對東源現(xiàn)有的人流量有些擔(dān)心，18人人樂超市否

東源人口太少，消費力有限，認(rèn)為5年后才能發(fā)展起來19易初蓮花超市否

常規(guī)1萬-2萬㎡序號商家業(yè)態(tài)是否有意向面積需求跟進(jìn)情況20永輝超市否

暫無計劃21華潤萬家超市觀望20000-30000㎡對項目認(rèn)知度不夠，需考察，如果過來項目上提前聯(lián)系22新一佳超市是

有意向，需要現(xiàn)場考察，需求面積5000-20000平方米，關(guān)注層高及項目定位23金海馬建材家居否

沒有拓展計劃24萬眾城建材家居否

近期暫時只考慮深圳本地（龍華片區(qū)）25Sport100零售否

不考慮廣東區(qū)域26中國聯(lián)通服務(wù)點通訊否

暫時無計劃27博納休閑娛樂否

未明確表示已向，2000-3000㎡，有限考慮扣點分成形式28大地影院休閑娛樂否

會派專人劉經(jīng)理負(fù)責(zé)，去現(xiàn)場考察，需求面積在2000-3000平方米29兒童游樂園休閑娛樂否

目前無拓展計劃30好樂迪休閑娛樂否

負(fù)責(zé)浙江區(qū)域，暫無廣東計劃31華誼兄弟休閑娛樂否

河源暫無計劃32時代今典影院休閑娛樂否

公司不考慮拓展33太平洋影院休閑娛樂否

只考慮一二線城市,暫不考慮河源34星期八KTV休閑娛樂否

暫時只考慮深圳中心城區(qū)（羅、福、南）35中山丗宇（電玩）休閑娛樂否

暫不考慮，目前只在一二線城市36橫店電影院休閑娛樂觀望2000-2500㎡需要現(xiàn)場考察37金逸影院休閑娛樂觀望2000-3000㎡認(rèn)同項目區(qū)位，但只考慮加盟的方式，院線45%扣點，無加盟費38沐足休閑娛樂觀望500-800㎡考察后進(jìn)行確定附：商家訪談跟詳表開發(fā)商需求三、開發(fā)商需求分析2打造河源最具特征和知名度的新生活方式中心，休閑文娛消費目的地。1整體持有，一致運營一致管理，培育成寶晟集團(tuán)未來長期穩(wěn)定的商業(yè)運營效益奉獻(xiàn)點；注重點商戶消費者開發(fā)商關(guān)注商業(yè)周邊人氣，對工程的差別化概念表示認(rèn)同對購物產(chǎn)品的豐富性和購物環(huán)境要求越來越高；打造領(lǐng)先的分量級商業(yè)工程，自持商業(yè)為主，控制開發(fā)風(fēng)險利益方對工程的影響商業(yè)氣氛培育需求特別留意在建筑設(shè)計和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運營悉心運營，保證工程開發(fā)的高水準(zhǔn)制定出符合市場的商業(yè)定位，滿足消費者多元化的需求，同時留意停車位等硬件配套設(shè)備的建立四、各方需求總結(jié)案例分析5>>案例選取原那么>>案例分析>>案例啟發(fā)一、案例選取選擇從工程區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及根本價值等方面考量，與本工程契合度高，具有較高的自創(chuàng)意義。從工程商業(yè)定位明晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，運營良好，經(jīng)市場驗證并獲得勝利，可以為本工程提供操作自創(chuàng)性。甄選出深圳羅湖喜薈城以及COCOPARK商業(yè)方式研討作為自創(chuàng)。次級商業(yè)中心新區(qū)中心或中心商圈邊緣10萬㎡以內(nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)模商圈級別業(yè)態(tài)特征餐飲、休閑文娛喜薈城COCOPARK方式裙商綜合體參考業(yè)態(tài)組合會聚人氣案例選擇根據(jù)百仕達(dá)樂湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。位于羅湖太寧路北側(cè)東樂路以西愛國路以東，接近東湖公園，是一個集休閑購物，文化文娛，特征餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。物業(yè)組成：該工程占地面積4萬余平方米，總建筑面積超越30萬平方米，商業(yè)建面4萬余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟代建的34層的酒店、寫字樓。◆工程概略百仕達(dá)樂湖二、案例分析——喜薈城物業(yè)類型占地面積容積率總建面積（㎡）計容積率建筑面積（㎡）車位（個）綜合體4.08萬㎡5.5631.78萬㎡22.57萬㎡2357，商業(yè)約1000個，非商業(yè)約1200個居住氣氛濃重：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞，居住氣氛濃重。交通便利：工程位于太寧路上與愛國路交匯處，周邊道路四通八大，附近有多條公交線路；規(guī)劃建立中的3條地鐵線——3、5、7號線縱橫交匯?！艄こ谈怕远咐治觥菜C城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖以區(qū)域型生活購物中心的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門、地王“金三角〞構(gòu)成了很好互補，雙方的目的客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差別，一主一次構(gòu)成梯形互補。目的客群——喜薈城以效力于區(qū)域性家庭消費需求為導(dǎo)向，努力于處理家庭構(gòu)造穩(wěn)定的中產(chǎn)消費者假日購物休閑、提升生活質(zhì)量的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補了羅湖在次級商業(yè)中心上的空白，補齊了“羅湖東〞這個優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板〞，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。運營特征——以時髦、親子、美食為三大主題，設(shè)計中參與藝術(shù)潮流元素。項目名稱百仕達(dá)喜薈城開業(yè)時間2010年4月22日項目地址深圳寶羅湖區(qū)太寧路與愛國路交匯處總建筑面積喜薈城商業(yè)實用面積2.7萬㎡單層面積㎡約1萬㎡（吉之島單層占約28%）柱距8米建筑層數(shù)4層建筑層高4-4.5米外廣場面積㎡內(nèi)廣場（中庭）面積580㎡項目定位社區(qū)型中高檔購物中心經(jīng)營特色以服務(wù)區(qū)域性消費需求為導(dǎo)向，設(shè)計為時尚、親子、美食三大主題。經(jīng)營情況較好各樓層規(guī)劃負(fù)一樓：停車場一樓：男女時裝、運動服飾、皮鞋/皮具、精品/飾品/眼鏡、個人護(hù)理/化妝品、手機(jī)/數(shù)碼、特色餐飲、咖啡/飲品、銀行、顧客服務(wù)中心二樓：男女時裝、皮鞋/皮具、時尚飾品、個人護(hù)理/化妝品、洲立影城、手表、特色餐飲、咖啡/飲品、銀行三樓：童裝/玩具、家居飾品/床上用品、理療/纖體、美容/美甲、美發(fā)、早教中心、反斗樂園、兒童攝影、特色餐飲、藥店一樓:主力店鋪、男裝、女裝、休閑服、運動用品、家居生活、影音、鐘表、珠寶、飾品、鞋包、禮品、餐飲、銀行、展示中心、服務(wù)◆商業(yè)資料二、案例分析——喜薈城喜薈城采取“主力店+專門店〞的門店組合方式餐飲：漢拿山、星巴克、滿記、黃記煌、毛家飯店家居：全棉時代、他可居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館童裝/玩具：翻斗樂園、生長腳印、喜洋洋吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。洲立影城：香港洲立影院，配備有5個高檔次影廳、500多個座位。圣豐城酒家：創(chuàng)于06年，主營“精巧點心、經(jīng)典粵菜〞，粵菜經(jīng)典品牌。西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)建于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過二十余年不斷開展，創(chuàng)建了“西湖春天〞、“江南廚子〞、“江南味道〞三大品牌，完美美容：五星級連鎖美容纖體中心。GSD纖體塑身館喜薈城其它重要品牌喜薈城主力店鋪：◆業(yè)態(tài)組合二、案例分析——喜薈城主力店面積（㎡）占比例樓層分布吉之島576654.5%二、三層，相對獨立、天橋相連洲立影城218720.7%二、三層西湖春天8618.3%二層圣豐城酒家8538%一層完美美容4744.5%三層GSD纖體塑身館4284%三層總計10570100%/主力店面積喜薈城主力店總面積約10570平方米，占總建筑面積的比例約25.9%，占總適用面積的39.2%。主力店較多，規(guī)模不集中，其中最大的是吉之島，約5766平方米；由于本身區(qū)位條件良好，覆蓋羅湖大部分住宅名盤的居民人氣旺。喜薈城的業(yè)態(tài)比例中，休閑文娛的比例相對較低，零售業(yè)，餐飲的比例較高。◆主力店情況二、案例分析——喜薈城一層平面圖1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為群眾型餐飲及中高檔服裝類店鋪，有利于聚集人氣。品牌：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城、漢拿山、面點王、滿記、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多為中高檔品牌，符合工程定位，樹立社區(qū)型家庭購物中心籠統(tǒng)。規(guī)劃：主力店及餐飲類品牌店主要分布在盡端處，多為接近太寧路一側(cè)，有利于聚集人氣，拉動人流平面流動，提升鋪位整體價值；重要服裝類重要品牌店主要分布在中間段。客群：該層主要以20-35歲的年輕消費人群為主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動內(nèi)部商業(yè)開展，并更好的突出工程的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：二層主要分布有吉之島一層、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、銀行等；吉之島一層主要為超級市場、家庭用品、小家電、個人護(hù)理品、茶酒等。定位：根本上都是國內(nèi)外群眾品牌，延續(xù)中高檔品牌，構(gòu)成銜接性；客戶向上延伸。規(guī)劃：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點和中間節(jié)點，拉動人流平面流動；電影院放于中庭廣場正上方，昭示性較強(qiáng)，提高整個購物中心在消費者心目中休閑文娛的分量；銀行復(fù)式，使二層本身地段最差的鋪位，能實現(xiàn)價值最大化；客群：二層的客戶主要是25-35歲之間，是喜薈城的主力消費客戶群體。2樓的特征主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時髦女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城品牌：三層主要分布有吉之島二層、洲立影院、完美美容、GSD纖體塑身館、反斗樂園、他可居、全棉時代、黃記煌、毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝、男女鞋包、餐飲等。定位：主要品牌大多延續(xù)中高端群眾檔次。規(guī)劃：本層多為美容美體、餐飲、家庭生活和兒童類品牌店，品牌性較強(qiáng)，客戶主要為目的性消費者，使本身相對獨立的店鋪，得到價值提升；同時拉動人流橫向挪動?？腿海褐饕?5-40歲之間的家庭消費者者，以女性為主。3樓主力店與餐飲結(jié)合分布，以美容美體作為主力店，完善業(yè)態(tài)構(gòu)造，本層分布較多家庭生活、個人護(hù)理、兒童類品牌店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂園個人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平面圖◆業(yè)態(tài)分布二、案例分析——喜薈城COCOPark,深圳獨一公園情景式購物中心，CBD板塊新興商業(yè)代表。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰深圳國際會展中心，福田高端CBD寫字樓區(qū)，高星級酒店群，并與中心城經(jīng)過地下連城廣場共享商業(yè)人流。COCOPark是深圳最具時髦氣質(zhì)的購物中心，集餐飲、休閑、文娛、購物為一體，總建筑面積85000平方米，共五層，擁有200余家國際國內(nèi)知名品牌。COCOPark擁有6000平方米的全敞開下沉式露天廣場，8大自然光中庭、12條折疊式街道和100米空中廊橋，彰顯都市休閑文娛主題。二、案例分析——COCOPARK方式打造深圳首個情景式公園版休閑購物中心定位：時髦、休閑，集休閑、文娛、購物、餐飲為一體。將現(xiàn)代都市與園林自然完美結(jié)合。目的:迎合第一商圈目的顧客的購物休閑體驗訴求突破常規(guī)購物中心開發(fā)思緒，與中信廣場、萬象城等競爭對手構(gòu)成鮮明的差別化運營優(yōu)勢，同時借助優(yōu)越的公交網(wǎng)絡(luò)條件，有效擴(kuò)展輻射商圈。前瞻顧客追求生活質(zhì)量的需求，作出領(lǐng)先優(yōu)勢。二、案例分析——COCOPARK方式業(yè)態(tài)比例：

各樓層分布：B2:停車場（約600個停車位）、汽車美容

B1:個人護(hù)理用品店、數(shù)碼通訊超市、美食廣場、家居用品

L1:特色風(fēng)情餐飲酒吧街、服飾風(fēng)景街、國際名品店

L2:百老匯院線、紳士精品區(qū)、數(shù)碼精品區(qū)、活力運動區(qū)、休閑餐區(qū)

L3:百老匯院線、風(fēng)情餐飲區(qū)、中式酒樓區(qū)、特色項目區(qū)主力店：吉之島超市、百老匯影院、2200平方米美食廣場二、案例分析——COCOPARK方式明晰定位，找準(zhǔn)主要消費客戶群，以滿足運營要求推到商業(yè)定位；立足周邊消費群的根底上，對外輻射。以主力店帶動人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。招商品牌面向主流客戶群，時髦、群眾，覆蓋面廣，確保運營。定位啟發(fā)三、案例啟發(fā)主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同?？梢詮拇怪狈较蛲晟茦I(yè)態(tài)種類，拉動人流垂直流動。餐飲直接帶動人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間，多分布在兩端以及中間節(jié)點處。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營造氣氛。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各層兩端節(jié)點和中間節(jié)點，拉動人流平面流動。從類別分析，同類業(yè)態(tài)以及同類檔次、定位的品牌集中分布，構(gòu)成聚集效應(yīng)。禮品/飾品/鐘表類商品分布在單層平面中間，防止消費盲點，同時豐富單層業(yè)態(tài)種類，檔次中高端。業(yè)態(tài)分布啟發(fā)三、案例啟發(fā)商業(yè)定位6>>商業(yè)定位思索要素>>商業(yè)定位>>商業(yè)主題定位>>商業(yè)客戶定位>>商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費者需求商戶意愿市場表現(xiàn)需求潛力挖掘比較傾向綜合類商業(yè)場所，最好是區(qū)域型商業(yè)中心對大型購物中心顯示興趣，關(guān)鍵看項目的定位、售價及租金情況日麗百貨、廣百百貨經(jīng)營情況較佳潛在需求需要挖掘，堅基購物廣場將打造區(qū)域頂尖的大型商業(yè)購物中心去商業(yè)街消費的比例較高，有去商業(yè)街購物的習(xí)慣地塊自身局限，商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)有商業(yè)街發(fā)展較為成熟。不同地段，情況不同，總體經(jīng)營較好。依托地塊的條件，通過特色商業(yè)街形勢，提高自身吸引力的對大型超市的忠誠度較高，本區(qū)域內(nèi)暫無大型超市便利的交通和強(qiáng)大的人口支撐對生活超市的吸引力很大經(jīng)營狀況良好。區(qū)域周邊只有小型超市，可以借其人氣，相互促進(jìn)。會在特定需求的時候到專業(yè)賣場消費，發(fā)展專業(yè)賣場的認(rèn)可度高較為認(rèn)同該區(qū)位，需求面積大，租金低發(fā)展成熟，市場規(guī)模較大。本片區(qū)尚無大型專業(yè)店的支撐對大型餐飲、休閑娛樂中心的需求很大商戶多數(shù)認(rèn)為目前整個片區(qū)餐飲場、娛樂所少，檔次不高。經(jīng)營狀況良好，但檔次較低，有較大提升空間可以是以餐飲、休閑娛樂為主體配合一些零售業(yè)態(tài)，形成多元化的商業(yè)中心大型綜合商業(yè)商業(yè)街大型專業(yè)店餐飲休閑文娛大型綜合超市

一、商業(yè)定位思索要素

一站式的綜合性多元化生活時髦中心，打造出能代表河源市整體商業(yè)籠統(tǒng)的商業(yè)購物公園結(jié)合商業(yè)步行街的交融產(chǎn)品，符合商業(yè)的開展方向案例研討本身情況利益方關(guān)注點外部環(huán)境可以滿足開發(fā)時髦購物公園的根本條件自創(chuàng)案例的勝利給我們提供了啟示和自信心商家和消費者對時髦商業(yè)中心的初步想象表示認(rèn)可，同時可以達(dá)成開發(fā)商愿景城市商業(yè)的開展程度，為商業(yè)的開展提供了機(jī)遇和空間一、商業(yè)定位思索要素區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)傾向購物功能和一站式的方向開展，休閑文娛和+休閑文娛功能方向的工程缺乏，存在明顯的市場空白。休閑文娛購物專業(yè)化〔=有限種類〕一站式購物〔=種類齊全〕堅基商業(yè)中心農(nóng)批市場國美廣百廣晟百貨麗日市場空白點建材零售市場日用品市場一、商業(yè)定位思索要素翔豐百貨特征化、現(xiàn)代化、時髦化是打造的競爭優(yōu)勢，差別化是中心競爭戰(zhàn)略！√差異化瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挖掘市場需求，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展√跟隨化跟隨大勢，規(guī)避風(fēng)險利用現(xiàn)有資源，縮短培育時間一、商業(yè)定位思索要素93自然的生態(tài)環(huán)境，營造開放式街區(qū)式購物公園特征商業(yè)街道方式加以公共廣場更多地設(shè)置聚集人氣游樂設(shè)備豐富的文化活動創(chuàng)意零售空間，時髦聚集地突出兒童主題，成為兒童樂園餐飲文娛多姿多彩，休閑相聚好去處，河源購物天堂1、定位理念二、商業(yè)定位劇烈的生態(tài)感、體驗感，打呵斥為河源市特征鮮明的購物公園；工程在籠統(tǒng)、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營造體驗感十足的印象，并力求使其體驗后銘刻于心；努力延伸購物中心營業(yè)時間，確保餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)消費需求得到充分釋放，填補區(qū)域內(nèi)夜間消費的空白；充分發(fā)掘工程室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)保根底上營造溫馨、寬松的氣氛，使得消費者留戀往返。二、商業(yè)定位——休閑購物生活體驗街區(qū)新生活時髦購物公園新生活時髦體驗中心定位以快速時髦為商業(yè)中心思念，將兒童導(dǎo)向的家庭文娛、品類趨優(yōu)休閑餐飲概念有機(jī)組合驅(qū)動，以營造新的趨優(yōu)型時髦生活方式。二、商業(yè)定位新生活時髦購物公園經(jīng)過將珠寶、飾品、快時髦服裝等組團(tuán)，構(gòu)成特征集約式快速時髦電影院、以兒童驅(qū)動的兒童早教、兒童攝影、兒童文娛等元素構(gòu)建工程特有的家庭文娛光陰含快時髦餐飲、中高端餐飲、特征餐飲、食品雜貨等子行業(yè)快速時髦兒童導(dǎo)向的家庭文娛休閑餐飲2、概念解讀二、商業(yè)定位3、中心元素工程中心元素——現(xiàn)代、時髦、生態(tài)、體驗感，將經(jīng)過特征商家、公共空間、花園、主題特征和功能分區(qū)來表達(dá)。從消費者問卷調(diào)查中看出消費者對工程的定位為，休閑、溫馨、時髦、現(xiàn)代的氣質(zhì)?，F(xiàn)代·時髦·生態(tài)·體驗感河源東城·首席時髦購物公園二、商業(yè)籠統(tǒng)主力客群以河源及東源縣中高端人群為主三、商業(yè)客戶定位中心消費群：河源及東源縣家庭消費群和中產(chǎn)階級次級消費群：青少年人群邊緣消費群：商旅人士及東源旅游人群一級商圈：東源CBD商圈主要消費人群：東源CBD高端白領(lǐng)、商務(wù)人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點：22-35歲，教育程度好，高收入，對新事物接受度高二級商圈：河源商圈主要消費人群:(視工程定位而定〕此例應(yīng)為公司白領(lǐng)、學(xué)生、年輕家庭主要客群特點：16-40歲，收入較好，追求新興事物，追求生活質(zhì)量三、商業(yè)客戶定位四、商業(yè)檔次定位采用“適度超前〞原那么，定位中檔商業(yè)，部分采取中高端商業(yè)考察因素編號考察內(nèi)容本項目條件消費力1客流區(qū)域改造、沿河路的修建、客家文化長廊等帶來中收入人群1需求問卷統(tǒng)計中，消費者對項目的需求主要集中在中檔、中高端位置2地段位于東源新商業(yè)商圈，商業(yè)氛圍濃郁，但人流量不夠3道路交通緊鄰主干道，周邊交通便利4公交設(shè)施公交設(shè)施完善，公交車由此經(jīng)過，交通便捷產(chǎn)品屬性5高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計未來通過規(guī)劃設(shè)計手段可實現(xiàn)功能的融合，且互不干擾6區(qū)域標(biāo)志視覺沖擊可成為片區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)中心7復(fù)合功能商業(yè)中心加商業(yè)街、住宅五、商業(yè)物業(yè)定位三期時髦家居中心一二期社區(qū)配套中心四五期休閑文娛購物中心分期商業(yè)定位業(yè)態(tài)體量1-2期時尚生活中心生活配套（銀行、郵政、餐飲、藥房、美容美發(fā)、便利店、文具店等）1.2萬3期時尚家居中心國際品牌陶瓷、家居、裝飾等0.836㎡4-5期時尚休閑娛樂中心大型連鎖品牌綜合超市、知名電影院線、精品百貨零售、足浴桑拿、咖啡茶飲、品牌中、西餐飲等4萬購物〔小百貨或超市〕：主要運營食品類主題超市，特征鮮明，區(qū)別于周邊工程，突出檔次和質(zhì)量享用。五、商業(yè)物業(yè)定位時髦殿堂主題購物中心食尚匯餐飲文娛舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚匯，即會聚各地的美食，成為河源餐飲目的地文娛：設(shè)置KTV、足浴、兒童樂園五、商業(yè)物業(yè)定位原因及作用以年輕人為主，消費需求旺盛女性消費潛力大，適當(dāng)增加女性“需求”店鋪時髦精品步行街店〔加強(qiáng)型〕打造時髦精品一條街，運營精品、飾品、鞋服、包具等五、商業(yè)物業(yè)定位有主力店方式無主力店方式需具備條件有一批品牌號召力很強(qiáng)的次主力店進(jìn)駐，按照目前訪談商家的反響，次主力店招商難以到達(dá)目的假設(shè)進(jìn)展銷售，將很難確保后期的良好運營主力店對地段及工程的認(rèn)可，按照目前的商家反響，比較理想，引進(jìn)知名百貨主力店的時機(jī)很大發(fā)揚主力店的帶動效應(yīng)，在銷售的情況下，同樣可以實現(xiàn)快速招商及后期運營旺場六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位利于提升工程品牌和籠統(tǒng)利于營造營銷賣點，提升市場知名度利于快速招商及提升高樓層商鋪價值主力店租金低，收益較差優(yōu)優(yōu)勢分析VS可添加業(yè)態(tài)的豐富度市場的知名度與影響力難于短時間提升小商戶過，添加后期管理難度招商過程能夠較長1、思索要素六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位兩大購物廣場+一個超市型MALL+特征時髦步行商業(yè)街。購物中心本身可延續(xù)MALL街的理念，主體分為幾塊，設(shè)置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設(shè)計溫馨尺度商業(yè)街，最大限制的將人流引入商業(yè)內(nèi)部，充分發(fā)掘商業(yè)價值。商業(yè)步行街，主要為河源及區(qū)域餐飲、文娛，時髦購物。功能區(qū)業(yè)態(tài)選擇超市類品牌日用品超市（家樂福、沃爾瑪、人人樂、華潤萬家等）特色美食快時尚的速食餐飲（KFC、麥當(dāng)勞、仙蹤林、味千拉面、蒸功夫等）高端餐飲適合旅游、富裕一族、商務(wù)人士的中高端大型餐飲體驗式娛樂空間影院、KTV、反斗城等兒童主題兒童游樂中心、兒童早教等購物休閑文娛餐飲超市型Mall·體驗式文娛中心·特征美食購物＋文娛休閑＋主題餐飲2、物業(yè)定位六、4、5期商業(yè)物業(yè)定位108面積需求消費頻率消費類型多維度分析低層區(qū)中層區(qū)租金程度1234七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃潮流前線百貨、休閑服飾、男裝、女裝、內(nèi)衣都市休閑電影院、潮流數(shù)碼、電器、運動主題兒童天地兒童攝影、反斗城、童裝籠統(tǒng)檔次51、落位原那么本工程以快速時髦為中心商業(yè)理念，引領(lǐng)驅(qū)動家庭光陰、食尚天地、時髦殿堂、時髦兒童中心四個主題模塊開展，各模塊規(guī)劃落位遵照雜而有章原那么。時髦殿堂以時髦珠寶、飾品、女裝、男裝、鞋等為主家庭光陰以超市、家電等家庭生活主題為主。食尚天地以特征美食，中高端餐飲、休閑餐飲為主題時髦兒童中心以區(qū)域及河源的兒童攝影、兒童文娛、兒童早教為主2、落位規(guī)劃七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃3、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃珠寶及化裝品、飾品休閑餐飲〔如KFC〕大堂大堂電影院休閑餐飲兒童主題區(qū)零售〔鞋〕中庭兒童攝影特征餐飲超市/小型百貨餐飲零售電影院兒童主題超市/小百貨電影院電器/順電七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃4、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃美食廣場兒童反斗城/早教中庭零售〔服飾〕兒童服飾超市/小百貨兒童攝影5、本工程業(yè)態(tài)比例從國內(nèi)多個大型Mall的勝利案例，可以得出一個Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——〞30：20：50“;七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃本工程思索前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為20%，零售38%，休閑文娛18%。工程商業(yè)價值最大化原那么，盡能夠多的劃分街鋪；所劃分商鋪均能獨立運營，盡量減少死角鋪位；鋪位構(gòu)造要方正適用，減少不規(guī)那么鋪位；鋪位開間進(jìn)深比控制在1：2—1：3之間；規(guī)劃鋪位面積適中，時髦零售面積控制在40平米以內(nèi)，商家可根據(jù)不同面積需求而自在組合，靈敏度高；盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。鋪面化分七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主通道寬度建議設(shè)置在8-10米之間，次通道2.4—3.6米之間，輔通道2米。通道當(dāng)中設(shè)置部分休憩椅、綠色植物或建筑小品，打造優(yōu)雅人性化的購物環(huán)境。通道的設(shè)計要可以最大限制的思索工程里面商鋪平衡。通道主墻面盡能夠采用外墻磚，這樣可令人們有散步室外的覺得。與指引標(biāo)志結(jié)合，在通道交叉部分，要突出指引標(biāo)志。通道設(shè)計參考七、4、5期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃招商戰(zhàn)略7>>商業(yè)招商戰(zhàn)略>>商業(yè)租金戰(zhàn)略>>商業(yè)協(xié)作方式>>商業(yè)推行戰(zhàn)略一、商業(yè)招商戰(zhàn)略1、一致規(guī)劃、一致招商、一致運營管理。2、根本原那么：主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進(jìn)。3、招商重點原那么A．重點引進(jìn)國內(nèi)有影響、有實力的商家進(jìn)駐；B．對名家、名品、名企，重點招商。4、招商五個優(yōu)先原那么A．廠家優(yōu)先：廠家直接協(xié)作優(yōu)先引進(jìn)；B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；C．獨家運營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家運營的優(yōu)先引進(jìn)；D．特征工程優(yōu)先：擁有特征運營工程的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)；E．運營良好優(yōu)先：在本地運營情況優(yōu)良者優(yōu)先引進(jìn)。商家遴選戰(zhàn)略：零售及餐飲文娛商家：以本地商戶為主；主力店/次主力店：以全國知名連鎖品牌商家為主超市或百貨品牌優(yōu)先思索廣東本地知名品牌，