產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析

產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析一、酒店市場總體發(fā)展概況二十世紀(jì)90年代中期以前，酒店市場經(jīng)歷了一段十分強勁的發(fā)展階段，僅接待海外旅游客人就從1978年的18.7萬人發(fā)展到1995年207萬人，同時涉外酒店也由1978年的11家酒店3858間客房發(fā)展到近250家酒店5.9萬間客房。該期間，酒店市場供需大體平衡，更有一段時間高檔酒店需求大大超過了供給的增長，因此，酒店的平均日房價（特別是高檔酒店的房價）居高不下，1995年成為北京飯店業(yè)績最好的年份。從1996年到1998年，受亞洲金融危機及全球經(jīng)濟衰退和國內(nèi)政治經(jīng)濟改革及機構(gòu)調(diào)整效果尚未顯現(xiàn)等多方面的綜合影響，對酒店客房的需求呈現(xiàn)相對緩慢增長，而酒店有效供應(yīng)確在此期間快速得以實現(xiàn)，因此酒店入住率和房價雙項下滑。高檔酒店入住率從1995年的高達72％連續(xù)下滑，降幅達8.2％，同時平均日房價從1995年的118美元下降到不足100美元，下跌幅度達31.2％。從1999年，酒店市場受中國周邊亞洲鄰國經(jīng)濟復(fù)蘇和中國良好經(jīng)濟環(huán)境影響，整體市場需求明顯上升，但酒店供應(yīng)市場的持續(xù)發(fā)展，使得酒店保持了供需增長的平衡性，因此房價呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢。進入二十一世紀(jì)后，北京的酒店市場呈現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢?？v觀以上北京酒店市場發(fā)展歷程，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展形式及酒店市場相關(guān)因素條件，北京的酒店市場今后整體仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。二、酒店市場供應(yīng)分析1.酒店市場供應(yīng)總體規(guī)模大，整體保持持續(xù)增長態(tài)勢，但增幅放緩截止到2004年底，北京的酒店總數(shù)約為734家，總體的客房總量約為11.7萬間，占了全國的十分之一，總體供應(yīng)規(guī)模較大。另外北京還有包括旅店、招待所、度假培訓(xùn)基地、酒店公寓等在內(nèi)的經(jīng)營性住宿設(shè)施約4000戶，共有床位約50萬張，房間約20萬間。從1980-2004年北京市旅游飯店（賓館）客房數(shù)發(fā)展趨勢圖和1998-2004年北京市旅游飯店（賓館）數(shù)、客房數(shù)及增長情況表與圖顯示情況來分析，北京酒店市場供應(yīng)持續(xù)保持著增長的態(tài)勢。尤其是2000年和2001年飯店總體數(shù)量增長迅速，增長速度達30%以上。（具體見圖4-1、表4-1和圖4-2）表-11998-2004年北京市旅游飯店（賓館）數(shù)、客房數(shù)及增長情況表年份數(shù)量（家）增長率（%）客房數(shù)（萬間）增長率（%）1998308-72.94199934410.57.22.85200045833.18.416.72001554219.310.7200261611.210.310.820036596.9810.95.83200473411.411.77.34北京酒店供應(yīng)市場呈現(xiàn)的持續(xù)增長態(tài)勢，主要受到中國經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造的良好環(huán)境拉動和北京作為首都具有獨特的資源吸引。在經(jīng)濟方面，北京作為中國經(jīng)濟發(fā)展最好的城市之一，固然成為經(jīng)濟投資與商務(wù)的重點，2004年海外（包括港、澳、臺）在京投資或設(shè)立辦事機構(gòu)的企業(yè)數(shù)量達9180個，相比2000年增長了35.84%；在旅游方面，北京具有獨特的歷史文化旅游資源，來京的國內(nèi)外人員日益增長。總之如此強大的酒店需求市場是拉動酒店供應(yīng)持續(xù)增長的原動力。隨著國內(nèi)外商務(wù)與旅游市場的進一步發(fā)展，北京市酒店供應(yīng)市場今后仍將保持增長的態(tài)勢，但增長的幅度總體會呈現(xiàn)放緩的趨勢。今后北京酒店供應(yīng)的增長其中一個主要推動力是北京2008年舉辦的奧運會。到2008年，北京市旅游飯店業(yè)將完成在申奧報告中關(guān)于飯店方面的承諾：即星級飯店總數(shù)達到800家，客房13萬間。因此，今后幾年內(nèi)，北京市星級飯店的客房數(shù)量將按7%左右的速度增長，再加上許多投資商看好奧運商機，因此，2008年前北京市酒店供應(yīng)仍將保持較快增長。同時，酒店的增長在受到政策的導(dǎo)引和奧運后減弱效應(yīng)的影響，增長幅度放緩是必然。從政策方面來分析，奧運北京還需要的星級飯店，重點是將現(xiàn)有的一部分非星級旅館經(jīng)過更新改造升級，納入其中。另外，2008年奧運過后，盡管北京國際化進程建設(shè)拉動的商務(wù)往來愈加頻繁和城市認(rèn)知度的提高帶動旅游新增量和返游率將有大幅度提高，但由于已有的較大規(guī)模酒店市場供應(yīng)影響，新增投資酒店將大量轉(zhuǎn)移，比如轉(zhuǎn)移到已確定舉辦世界博覽會的上海。2.酒店供應(yīng)以二星級和三星級飯店為主體，高星級酒店和低星級酒店具有發(fā)展空間目前，北京飯店業(yè)的主要組成部分為二星級和三星級飯店，它們分別占到了旅游飯店總數(shù)的40%和28%左右，其次是一星級飯店，占到總數(shù)比例的10%左右，四星級飯店和非星級飯店分別占到飯店總數(shù)的9%-7%，而五星級飯店數(shù)量約占總數(shù)的4%。這種類型的分布形成了一個中間大兩頭小的棗核型結(jié)構(gòu)，與國際飯店業(yè)普遍存在的從低星到高星逐漸縮小的金字塔型結(jié)構(gòu)相差很大。在北京市的旅游飯店（賓館）中，不同星級（包括未評星級）的飯店占據(jù)的數(shù)量比例也能反映中檔酒店較多，高、低端酒店較小。（具體見表-2、圖-3、-4）表-2北京星級酒店情況表酒店級別年代5星4星3星2星1星數(shù)量所占星級酒店比例數(shù)量所占星級酒店比例數(shù)量所占星級酒店比例數(shù)量所占星級酒店比例數(shù)量所占星級酒店比例2002215%4311%14036%15139%359%2003266%5613%15736%16738%358%2004296%6213%15934%18440%306%市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中各類級別酒店在市場需求穩(wěn)定發(fā)展的條件下，其市場競爭表現(xiàn)就呈現(xiàn)各不相同。隨著北京市國際化進程的加速，外商、外國游客也紛紛進駐北京，從而加大了對高檔星級酒店的需求。此外，隨著國內(nèi)居民收入的增加，其消費水平的提高、消費觀念的轉(zhuǎn)變，旅游已成為人們消費熱點，依據(jù)目前的國民整體消費水平，價格實惠的酒店仍是其主要選擇，這為北京低端酒店創(chuàng)造了發(fā)展的空間，加之政府為2008年奧運需要加強低端酒店硬件的改造和走集團化引導(dǎo)調(diào)整，這將有效提升低端酒店的產(chǎn)品品質(zhì)，增強市場的吸引力，同時整個“十一五”期間的旅游住宿業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略之一就是發(fā)展經(jīng)濟型飯店，這都利于低星級酒店發(fā)展。對于以二、三星級為主的中檔酒店，由于其較大的市場供應(yīng)量和在短時間內(nèi)又難以改變的事實，其今后市場的競爭激烈性是難免的，特別是2008年奧運會舉辦后的減弱效應(yīng)對其影響更為明顯。3.酒店供應(yīng)市場愈加細(xì)分化，專業(yè)型酒店成為發(fā)展方向北京酒店規(guī)模和檔位種類眾多，包括旅游的星級酒店、非星級酒店及未被列入旅游酒店管理的酒店公寓、旅館、招待所等。從整個“十一五”期間的旅游住宿業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來看，面對目前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，針對市場需求的多樣性進行不同的細(xì)分市場，從發(fā)展經(jīng)濟型飯店、促進主題飯店、鼓勵科技含量高的商務(wù)飯店、引導(dǎo)郊區(qū)度假型和會議型飯店、建設(shè)大型會展中心五個方面來調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這也是酒店發(fā)展的一個規(guī)劃方向。隨著競爭市場的愈加激烈，需求導(dǎo)向成為酒店發(fā)展的必然。因此也就在北京近來出現(xiàn)了首家超白金五星級飯店，成為專門服務(wù)于極高端客人的最高檔次飯店；也就出現(xiàn)了環(huán)城市旅游帶的形成，隨著北京市民的整體的收入水平的提高在北京的昌平、懷柔、延慶等郊區(qū)形成上百家的培訓(xùn)中心、休閑度假村。同時也致使酒店式公寓強占了酒店市場的供應(yīng)空白，將酒店傳統(tǒng)的常包房的客源基本上都吸引走了，導(dǎo)致酒店業(yè)的出租率出現(xiàn)10到15個百分點影響。面對市場，現(xiàn)在的酒店業(yè)服務(wù)越來越強調(diào)自身的特色，特殊的消費群體的針對性以及特殊功能的具備，逐步代替現(xiàn)在北京大多數(shù)酒店大而全的現(xiàn)象，更加強調(diào)不同酒店的不同的特殊的功能，使得服務(wù)能夠更加到位。例如，目前北京的會展業(yè)發(fā)展迅速，北京是一個政務(wù)活動中心，又是區(qū)域的經(jīng)濟活動中心，又是中國對外交往中心，同時又是文化中心，在這里舉行會議的可能性是最大的，會議是最多的，是最頻繁的，發(fā)展會展業(yè)非常具有優(yōu)勢，但目前實際利用酒店舉行會議，卻難以達到會議服務(wù)功能的要求，比較專一的有特長的會議酒店比較缺乏；還有目前多數(shù)酒店都設(shè)有部分行政商務(wù)房間，專門接待商務(wù)團隊和商務(wù)客人，但目前酒店的商務(wù)服務(wù)功能比較薄弱，真正的商務(wù)酒店較少；再有專題酒店中家庭酒店的客房是專門適合一家一戶來使用的，而不是傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)間，若在北京酒店市場供應(yīng)中較早出現(xiàn)，也就不會有酒店式公寓強占常包客房的客源的現(xiàn)象；再有女士酒店、高爾夫酒店、健身酒店等。

針對酒店供應(yīng)市場細(xì)分化、專業(yè)化發(fā)展趨勢，依據(jù)酒店周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)進行定位愈加重要。在規(guī)劃酒店定位時，酒店不是孤立的，依附于區(qū)域產(chǎn)業(yè)，與區(qū)域內(nèi)酒店相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同營造，這才能體現(xiàn)出專業(yè)化酒店的特性。比如區(qū)域休閑業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、購物業(yè)、商務(wù)活動、會展活動、交通等均十分重要。4.品牌經(jīng)營和集團化管理成為酒店競爭獲勝的有效途徑目前，隨著國際知名酒店進駐進程的加快，北京酒店的品牌經(jīng)營和集團化管理成為酒店市場競爭中獲勝的有效途徑。截止到2003年已進入北京酒店業(yè)市場的洲際、喜達屋、萬豪、圣達特、雅高、凱悅、希爾頓、卡爾森、香格里拉、最佳西方等22家國際酒店管理集團的33個品牌，至今又有10多家國際知名酒店管理集團在北京實施布局。這些酒店利用品牌知名度競爭優(yōu)勢和集團化資源共享的條件，在北京形成酒店數(shù)量占總數(shù)量的30%左右而經(jīng)營收入?yún)s占總收入70%的局面。北京酒店品牌經(jīng)營和集團化管理的競爭優(yōu)勢在改造非星級酒店中得以證實。目前北京有的眾多青年旅舍，改造之前絕大部分是非星級的旅館，經(jīng)營都很困難，然而當(dāng)他們按照“青年旅舍”的標(biāo)準(zhǔn)達標(biāo)，入盟青年旅舍之后，經(jīng)營狀況立即改善，有的位于北京胡同深處，過去很少有人問津的舊旅館，現(xiàn)在更名為“青年旅舍”后，出租率普遍較高，原因就是“青年旅舍”的品牌在世界上已有了一定的知名度。據(jù)北京市旅游局在機場對海外旅游者的調(diào)查表明，有5%的外國旅游者希望在北京能入住青年旅舍之中。5.旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中，朝陽區(qū)已形成較好的酒店經(jīng)營氛圍目前，北京的經(jīng)營性住宿設(shè)施和旅游飯店主要集中分布在長安街沿線和CBD地區(qū)，就城區(qū)來講則主要分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)。從各區(qū)縣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京全市有52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市79%的營業(yè)收入、101%的利潤總額和83%的稅金總額。另外，還有20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。以上區(qū)域集中了全市72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟總量。更為具體分析，在北京的五星級飯店中，分布在朝陽區(qū)的約占五星級飯店數(shù)的40%，分布在東城區(qū)占28%，分布在海淀區(qū)占22%，另外零散坐落在西城區(qū)和郊區(qū)；四星級飯店朝陽區(qū)占四星級飯店數(shù)約30%，海淀區(qū)約15%，東城區(qū)約10%，西城區(qū)約11%，其它數(shù)量主要零散分布在宣武區(qū)、崇文區(qū)和豐臺區(qū)。從區(qū)域分布分析，按照國際化的進程，一個大都市它的酒店分布基本狀況應(yīng)該是相對集中與均勻分布的有機結(jié)合。相對集中的酒店群，能夠形成良好的酒店經(jīng)營的氛圍，酒店如果過于分散的話，相對獨立、孤立無援，難以形成一個良好的服務(wù)氛圍。通過對目前北京酒店分布分析，朝陽已經(jīng)初步形成相對集中的區(qū)域。從北京酒店布局發(fā)展來看，受北京市未來空間發(fā)展布局的戰(zhàn)略性規(guī)劃。即：完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間新格局影響，以星級飯店為代表的旅游食宿業(yè)的空間布局也是主要圍繞上述區(qū)域形成相對密集的飯店商圈，即“泛CBD”區(qū)域、“大金融街”區(qū)域、亞奧區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域。目前北京的經(jīng)營性住宿設(shè)施在以上幾個中心的分布情況是：CBD占10%；中關(guān)村占14%；金融街占11%；亞運村、奧運場館占14%。從以上大區(qū)域所占酒店比例來看，以上各區(qū)域酒店市場仍有發(fā)展空間，特別是泛CBD地區(qū)。三、北京市酒店市場需求分析1.北京酒店市場需求整體呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢2005年1-10月，北京市飯店共接待國內(nèi)外游客1342.6萬人。其中，接待國內(nèi)游客1038.4萬人，比2004年同期增長15.6%；接待國外游客304.2萬人，比2004年同期增長17.1%。北京市飯店接待國內(nèi)外人員增長幅度均較大，通過對2001年到2004年北京市飯店接待國內(nèi)外人員變動情況來推測2005年11月和12月之和保守數(shù)量應(yīng)在215.18萬人，其中接待國外人員為48.98萬人，接待國內(nèi)人員166.20萬人。因此2005年，北京飯店共接待國內(nèi)外游客可達1557.78萬人，比2004年增長12.14%。（具體可見表-3、圖-4）表-3北京酒店接待國內(nèi)外人員情況表海外人員（萬人）國內(nèi)人員（萬人）合計（萬人）2001年285.79752.751038.542002年310.4836.41146.82003年185.1822.21007.32004年315.51073.61389.12005年353.181204.601557.78圖-42001-2005北京酒店接待國內(nèi)外人員增長圖通過對以上圖表的分析，北京市酒店需求市場整體保持了持續(xù)快速增長，盡管受到2003年“非典”的影響，但事件過后，北京仍為商務(wù)、旅游的熱點目的地。從北京歷來長期的酒店需求市場走向和影響未來的發(fā)展因素考慮，北京酒店需求市場仍將保持快速增長的態(tài)勢，特別是2008年前未來三年時間，表現(xiàn)將更為明顯。2008年后酒店市場需求有可能出現(xiàn)奧運后萎縮效應(yīng)，但受到北京認(rèn)知度的提高影響和商務(wù)的持續(xù)發(fā)展，此現(xiàn)象預(yù)計較短。2.國內(nèi)旅游客仍是北京酒店市場需求主體，但商務(wù)特別是國際商務(wù)將持續(xù)保持快速增長北京，作為中國的首都和國際著名的歷史文化名城，依托區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，經(jīng)過二十余年的建設(shè)，已經(jīng)形成了以國際旅游為中心、國內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，二者并重發(fā)展的格局。另外隨著國內(nèi)人民的收入水平的不斷快速提高和生活質(zhì)量的注重，旅游成為重要支出，而北京對眾多國內(nèi)外人員來說是重要的到達地。（具體情況可從表-5得到體現(xiàn)）表-5北京星級飯店接待住宿者情況（按住宿者類別分）200420032004年為2003年的百分比（%）接待量構(gòu)成(%)接待量構(gòu)成(%)接待住宿人次（人次010073505100.0135.5國內(nèi)住宿者1072474778.6822226081.6130.4外國人248528718.2152660115.2162.8香港同胞2586781.92170862.2119.2澳門同胞94660.1100650.194.0臺灣同胞1670451.2974931.0171.3接待住宿人天數(shù)（人天）30076449100.024972088100.0120.4國內(nèi)住宿者2216458973.71739080269.6127.5外國人681791322.7650988326.1104.7香港同胞6600312.25964892.4110.7澳門同胞365280.1331690.1110.1臺灣同胞3973881.34417451.890.0同時，隨著北京國際化進程的加速、2008年奧運的舉辦等利好因素的拉動，更為重要的是北京良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和投資條件成為國外企業(yè)來京的重要因素，從而帶動北京商務(wù)人員的保持較大幅度增長和頻率增多。（具體見圖-6到-9）3.四、五星級的高檔酒店市場需求旺盛，特別是四星級酒店表現(xiàn)突出隨著國外人員來京的快速增長和頻率增多，對高檔酒店的需求拉動較大，同時，國內(nèi)企業(yè)受到北京良好的市場環(huán)境影響，來京開展業(yè)務(wù)也在不斷提高，商務(wù)需求同樣也拉動了高檔酒店的需求。（具體可從表-8、9、10、11、12）表-8北京星級飯店接待住宿者情況（按飯店星級分）200420032004年為2003年的百分比（%）接待量構(gòu)成(%)接待量構(gòu)成(%)接待住宿人次(人次010073505100.0135.5五星級179716113.2117570611.7152.9四星級346628725.4246946424.5140.4三星級481012935.3364797636.2131.9二星級237034117.4189976818.9124.8一星級2637181.92302422.3114.5準(zhǔn)星級9375876.96503496.5144.2接待入境住宿人(人天)30076449100.024972088100.0120.4五星級428266814.2305011712.2140.4四星級756044625.1578186523.2130.8三星級1054682535.1790571931.7133.4二星級499237916.6374143615.0133.4一星級6063512.04706721.9128.8準(zhǔn)星級20877806.9402227916.151.9表-9北京酒店市場出租情況表出租率200420032002總計65%52%62%四星、五星合計70%54%70%五星69%52%68%四星71%56%71%一星至三星合計60%49%56%三星62%52%61%二星59%46%51%一星44%33%38%其他65%56%62%表-10北京酒店市場營業(yè)收入情況表營業(yè)收入（萬元）200420032002總計186873614182561534712四星、五星合計1147797792221862398五星573488372230422226四星574309419991440172一星至三星合計506401435735444696三星373537327625328580二星11873199596105913一星14133851410203其他214538190300227618表-11北京酒店市場利潤情況表利潤（萬元）200420032002總計185901946364427四星、五星合計1363951464971491五星854261707637954四星50969-242733537一星至三星合計-18854-48120-44279三星-13732-35635-34928二星-3469-11240-8157一星-1653-1245-1194其他683594293437215分析以上圖表表現(xiàn)，北京市場需求的表現(xiàn)因素具體分析有重大項目的拉動是重要原因之一。中關(guān)村科技園區(qū)，朝陽需的CBD的建設(shè)，再加上金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是北京這幾經(jīng)濟發(fā)展的亮點，對北京酒店業(yè)的影響不可忽視。第二個因素，公務(wù)旅游持續(xù)增長。作為國家的首都，作為行政中心，應(yīng)該說在公務(wù)旅游方面這幾年增長得也非常迅猛。第三個因素，就是會議市場大規(guī)模發(fā)展?；诒本┑膰H交流中心、文化中心和信息中心這樣的地位，使各類大型會議，國際會議甚至超大型的會議，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這樣也同樣形成了對飯店市場的一個重大的影響。第四，展覽市場穩(wěn)定增長。因為在經(jīng)濟大發(fā)展的背景，大市場的拉動，使北京的展覽市場也處于穩(wěn)定增長的局面。第五，旅游市場交錯變化穩(wěn)中有升。四、北京市酒店市場價格保持了穩(wěn)定態(tài)勢近年來，原本競爭激烈的北京市飯店業(yè)的競爭狀況一直受著非正常事件的影響：東南亞金融危機（1996）、“9?11”事件（2001）、“非典”（2003）。這些事件一方面加劇了飯店業(yè)的競爭，但是另一方面也使北京市各飯店，特別是主流飯店（高星級飯店、跨國集團管理的飯店）在經(jīng)營運作上在逐漸趨向成熟。從近幾年來北京星級飯店的平均出租率和房價情況（見表3-12）來看，2001年和2002年各星級的飯店平均出租率基本沒有變化，2003年因受“非典”的影響，各星級客房出租率全線下降；而就平均房價而言，一、二、三星級飯店的房價只呈現(xiàn)微增長，四星級持續(xù)下降，而五星級在“非典”期間房價非但沒有受到負(fù)面影響，反而有所增長，進入2004年，其房價表現(xiàn)雖有所增長，但整體顯現(xiàn)仍為穩(wěn)定。2004年，全市旅游飯店的平均房價為411元/間天，比2003年增長6%；客房出租率為65%，比2003年上升15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比2003年增長3%和10%；客房出租率分別比2003年提升15個和16個百分點。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升