2024年大學(xué)試題(管理類)-物業(yè)管理概論歷年考試高頻考點(diǎn)試題附帶答案

2024年大學(xué)試題(管理類)-物業(yè)管理概論歷年考試高頻考點(diǎn)試題附帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.現(xiàn)代體育場(chǎng)館具有占地面積廣、（）、功能綜合性強(qiáng)、投資金額高的物業(yè)特點(diǎn)。2.請(qǐng)簡(jiǎn)述美國(guó)物業(yè)經(jīng)理職位的資產(chǎn)經(jīng)理的含義。3.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體通常包括物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主、租戶和其他物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，政府主管部門等。4.請(qǐng)簡(jiǎn)述什么是物業(yè)管理法律關(guān)系的客體。5.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析一般可以從兩個(gè)不同角度進(jìn)行：1.以同一大廈的（）為單位，采用（）的方式，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。2.以各個(gè)大廈的（）為基礎(chǔ)，進(jìn)行彼此間的（）。6.請(qǐng)簡(jiǎn)述什么是居住型物業(yè)現(xiàn)代的社會(huì)性。7.物業(yè)的保安設(shè)備主要包括（）和（）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（）、（）和（）設(shè)備，報(bào)警系統(tǒng)主要包括（）和（）。8.磚混結(jié)構(gòu)用于建造對(duì)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度要求不是很高的（），24米以上的高層物業(yè)一般要采用更為堅(jiān)實(shí)的（），而200米以上的超高層物業(yè)則需采用更為牢固的（）。9.別墅類物業(yè)的多樣化服務(wù)包括（）、（）、（）、（）。10.用益物權(quán)是指以他人不動(dòng)產(chǎn)的使用與收益為內(nèi)容和目的，依法設(shè)定的物權(quán)，包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和永佃權(quán)等。11.簡(jiǎn)述“人性化、個(gè)性化服務(wù)”的基本要求12.（）是在施工現(xiàn)場(chǎng)架設(shè)模板，配置鋼筋，澆搗混凝土而筑成的結(jié)構(gòu)。其優(yōu)點(diǎn)是（），（），（），（），（），（），目前在住宅建造中采用較（）。13.同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。14.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算主要分為（）和（）兩大部分。15.物業(yè)管理法律關(guān)系是以確定的權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，它只對(duì)法律關(guān)系各方，包括業(yè)主、承租人、物業(yè)管理企業(yè)、政府有關(guān)各部門之間產(chǎn)生法律約束力。16.簡(jiǎn)述低檔物業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容17.狹義的居住型物業(yè)管理是指住宅小區(qū)的物業(yè)管理，既是指新建住宅小區(qū)的（）管理，也是指經(jīng)過(guò)改造后的老新村和老城區(qū)住宅的管理。18.2001年12月，重慶一青年下樓時(shí)，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重傷致死。在無(wú)法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓26家住戶告上法庭，要求賠償186萬(wàn)元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔(dān)2932元。對(duì)此談?wù)勀愕目捶ā?9.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)是以商品形式存在的，具有（）特性。20.物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理費(fèi)中提取的（）的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；其余部分的應(yīng)繳稅額計(jì)入（），在提取管理酬金以后的（）中列支。21.鋼結(jié)構(gòu)建筑大都配以幕墻玻璃作為外墻，它具有（）、（）等特點(diǎn)，通常能夠增加（）左右內(nèi)部有效使用空間。22.租賃營(yíng)銷管理包括市場(chǎng)推廣管理、租賃業(yè)務(wù)管理、營(yíng)銷計(jì)劃管理和營(yíng)銷活動(dòng)管理。23.公益型物業(yè)管理服務(wù)的范圍幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。24.物業(yè)特約服務(wù)一般應(yīng)作為常設(shè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)公示。25.商場(chǎng)清潔的重點(diǎn)部位主要包括櫥窗和地面的打蠟除塵、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯以及指示標(biāo)牌的擦拭等。第2卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.大廈固有設(shè)備在保修期內(nèi)的保養(yǎng)與維修一般由（）按（）免費(fèi)提供。2.高檔物業(yè)一般是指建筑標(biāo)準(zhǔn)較高，建造成本明顯高于市場(chǎng)平均水平，設(shè)備、設(shè)施能夠滿足享受性要求的各類建筑物。3.中國(guó)古典風(fēng)格物業(yè)的特有建筑樣式有：（）、（）、（）、（）、（）、（）、（）、（）、（）、（）、（）等。4.收益性物業(yè)的租金價(jià)位和出租率一般不會(huì)因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的興衰而起伏不定。5.簡(jiǎn)述專業(yè)化管理對(duì)收益性物業(yè)的重要性6.居住物業(yè)，即住宅。通常為人們（）等活動(dòng)之外休息起居的私密場(chǎng)所。7.發(fā)展商與租戶的關(guān)系管理包括服務(wù)關(guān)系、費(fèi)用關(guān)系、糾紛關(guān)系三個(gè)方面。8.辦公物業(yè)裝修完畢后，須報(bào)消防局、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后方能使用。9.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的使用功能是以商業(yè)貿(mào)易和（）為主、其他營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)為輔。10.“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”，是美國(guó)的一個(gè)地方性和區(qū)域性組織的全國(guó)聯(lián)盟。代表業(yè)主、房東在物業(yè)管理關(guān)系中的利益。11.對(duì)于單個(gè)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們自己房間內(nèi)的環(huán)境維持、設(shè)施維護(hù)等問(wèn)題一般根本無(wú)須他人操心，他們具有足夠的約束力來(lái)維持自己的物業(yè)，即使戶主破壞了環(huán)境和設(shè)施，對(duì)于這種責(zé)任的承受者也十分清楚，但往往不影響他人。12.怎樣制定收益性物業(yè)的出租計(jì)劃表？13.簡(jiǎn)述只租不售的收益性物業(yè)的管理利端（從酒店服務(wù)式公寓、辦公樓、商場(chǎng)任一角度闡述即可）14.租賃關(guān)系管理主要包括租賃關(guān)系、合作關(guān)系和責(zé)任關(guān)系三個(gè)方面。15.某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí)，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問(wèn)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？16.高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與多層物業(yè)不同之外，通常還會(huì)比多層物業(yè)多出（），容積率通常也更（）。遇有緊急情況時(shí)，人員疏散更加（）。17.在辦公樓裝修過(guò)程中，凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內(nèi)選擇承包商。18.方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃，無(wú)亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時(shí)值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20％提高到26%，園林綠化維護(hù)良好，增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，開展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出：物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕。請(qǐng)問(wèn)：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么建議？19.受物業(yè)管理市場(chǎng)購(gòu)買行為連續(xù)性特點(diǎn)的影響，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，一旦一個(gè)物業(yè)管理公司接管了某一個(gè)物業(yè)，成為這個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的賣方，如果沒(méi)有特別的事情發(fā)生，這使先行者形成了一定力量的天然性（），也使物業(yè)管理市場(chǎng)具備了比較明顯的有限競(jìng)爭(zhēng)性。20.路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過(guò)綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無(wú)責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)本案的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)業(yè)承擔(dān)，為什么？21.巴洛克建筑的特點(diǎn)是運(yùn)用矯揉的手法，如斷檐、波浪形墻面、重疊柱、以及透視深遠(yuǎn)的壁畫、姿態(tài)夸張的雕像等，使建筑在透視與光影之下產(chǎn)生戲劇性效果。22.簡(jiǎn)述辦公物業(yè)的管理特點(diǎn)23.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為客體的各種（）的總和。24.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)。25.收益性物業(yè)的可租面積在無(wú)擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情況下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。第3卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.簡(jiǎn)述外立面不整齊規(guī)則物業(yè)的管理特點(diǎn)2.消費(fèi)型物業(yè)大體是指用于業(yè)主自己使用、消費(fèi)的物業(yè)。3.請(qǐng)簡(jiǎn)述經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的商業(yè)特性。4.現(xiàn)代意義上的專業(yè)化物業(yè)管理，大體形成于（）世紀(jì)末期的（）。5.陶瓷釉面磚或馬賽克雖有較強(qiáng)的耐酸性，但其粘合劑——水泥為堿性，用酸性清潔劑清洗后，會(huì)使水泥失去粘性，而導(dǎo)致物業(yè)外立面飾材松動(dòng)、脫落，造成安全隱患。6.為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？7.在對(duì)體育場(chǎng)館的物業(yè)管理中，要分別就體育場(chǎng)館在比賽期間和（）兩種情況進(jìn)行有針對(duì)性的管理，以便為體育場(chǎng)館創(chuàng)造更高的效益。8.收取物業(yè)管理費(fèi)的準(zhǔn)備工作包括：確定物業(yè)管理費(fèi)的（）；分析（）的情況；確定物業(yè)管理費(fèi)的（）；制定物業(yè)管理費(fèi)的（）。9.請(qǐng)簡(jiǎn)述什么是香港初級(jí)管理階層員工培訓(xùn)工程。10.物業(yè)管理中心可酌情考慮是否派專人到動(dòng)用明火的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)管。11.物業(yè)管理市場(chǎng)客體的質(zhì)量，主要反映在兩個(gè)方面：一是物業(yè)的環(huán)境狀況；二是物業(yè)（）的維護(hù)管理水平。12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)力則逐級(jí)（），實(shí)行層次化管理。13.小高層物業(yè)沒(méi)有規(guī)范的精確標(biāo)準(zhǔn)，而只是一種約定俗成的通俗叫法。14.簡(jiǎn)述我國(guó)物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)15.日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)分為三個(gè)層次，（）、企業(yè)培訓(xùn)和協(xié)會(huì)培訓(xùn)。16.資產(chǎn)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括日常管理、租務(wù)管理、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與財(cái)務(wù)管理等專業(yè)配套服務(wù)。17.上海第一家專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)誕生于1991年，管理著上海古北新區(qū)的高檔居住物業(yè)樓盤。18.公益型物業(yè)一般沒(méi)有前臺(tái)區(qū)域和后臺(tái)區(qū)域之分。19.廣義的居住型物業(yè)管理，是指運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的管理理論和方法，為保證居住型物業(yè)的正常使用，以滿足使用者各種居住需求為目的的（）、專業(yè)性的委托服務(wù)。20.法律規(guī)范，是由國(guó)家制定或認(rèn)可的，具有普遍約束力的行為規(guī)則，它規(guī)定了社會(huì)關(guān)系參與者在法律上的權(quán)利和義務(wù)，并以國(guó)家強(qiáng)制力作為實(shí)施的保障。21.在日本，清潔人員應(yīng)（），也就是必須經(jīng)培訓(xùn)考試合格者方能上崗。22.簡(jiǎn)單地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。23.（）人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。24.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的（）是以商業(yè)貿(mào)易和房屋出租為主、其他營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)為輔。25.法律責(zé)任是指違法行為人對(duì)其違法或違約行為必須承擔(dān)某種不利的法律后果。第1卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:建筑規(guī)模大2.參考答案:美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理職位的最高層次為資產(chǎn)經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)地區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定物業(yè)的投資方式。3.參考答案:錯(cuò)誤4.參考答案:物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)共同指向的對(duì)象，主要包括以下幾方面：其一，物，亦稱標(biāo)的物；其二，行為，是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動(dòng)，包括作為和不作為，即根據(jù)主體之間形成的各種合同、協(xié)議等法律文書；其三，非物質(zhì)財(cái)富或智力成果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)或大廈的榮譽(yù)稱號(hào)、發(fā)明專利等，可以列入物業(yè)管理法律關(guān)系的范疇，但同時(shí)也歸民法、專利法等范疇更寬、更準(zhǔn)確的法律規(guī)范調(diào)整5.參考答案:月、季、年度；縱向比較；收支情況；橫向比較6.參考答案:由于住宅產(chǎn)權(quán)的多元性，其居住人口成分和來(lái)源比較復(fù)雜。小區(qū)內(nèi)人數(shù)較多，而且各行各業(yè)的人都有。其特點(diǎn)是各種方言和信仰復(fù)雜化，社會(huì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式多樣化；戶型規(guī)模相對(duì)縮小，血緣關(guān)系不甚密切，人際關(guān)系廣泛但較松散；思想文化相對(duì)程度較高，對(duì)精神方面的需求較高，充分體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)的各種特征。7.參考答案:監(jiān)察系統(tǒng)；報(bào)警系統(tǒng)；監(jiān)控；中控；巡邏；紅外線防盜系統(tǒng)；門磁系統(tǒng)8.參考答案:多層物業(yè)或低層別墅；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)9.參考答案:秘書式商務(wù)服務(wù)；保姆家政服務(wù)；家庭醫(yī)療保健服務(wù)；休閑娛樂(lè)服務(wù)10.參考答案:正確11.參考答案: 所謂“人性化、個(gè)性化”，就是除了要在一般意義上為業(yè)主、租戶、顧客提供高質(zhì)量的保安、清潔、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)之外，還要時(shí)時(shí)處處以人為本，想服務(wù)對(duì)象所想，急服務(wù)對(duì)象所急，根據(jù)各類服務(wù)對(duì)象的不同具體情況，千方百計(jì)為服務(wù)對(duì)象提供他們所需要的各種服務(wù)。 就住宅而言，除了要涵蓋高檔物業(yè)所提供的管理服務(wù)之外，還要為住戶提供非常個(gè)性化的服務(wù)，而不是因?yàn)榇祟惙?wù)的需求面很小就不設(shè)該服務(wù)項(xiàng)目。例如設(shè)洗衣房，提供洗衣服務(wù)；以及提供代客購(gòu)物服務(wù)，上門維修家電服務(wù)；代客養(yǎng)護(hù)家庭花卉、盆栽、水族缸，寄養(yǎng)寵物；提供洗車服務(wù)，以及上門打蠟、刮窗等清潔服務(wù)。 就辦公樓而言，除了涵蓋高檔辦公樓所需提供的服務(wù)之外，更要著力加強(qiáng)設(shè)備系統(tǒng)的精心運(yùn)行和維護(hù)，真正掌握智能化系統(tǒng)的操作、管理要領(lǐng)，定期進(jìn)行樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)操作試運(yùn)行，充分發(fā)揮超甲級(jí)辦公樓的硬件優(yōu)勢(shì)。如充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的作用，為用戶提供所需的衛(wèi)星線路租用服務(wù)，以及通過(guò)海底越洋電纜線路召開國(guó)際閉路電視電話會(huì)議等服務(wù)。 就商廈而言，豪華商廈除了要涵蓋高檔商廈所提供的服務(wù)之外，在客戶服務(wù)方面要體現(xiàn)更多的人性化、個(gè)性化。如臨時(shí)寄存衣帽物件服務(wù)，代客叫車、送貨上車乃至送貨上門，雨傘備售服務(wù)等。12.參考答案:整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；剛性較好；結(jié)點(diǎn)牢固；整體澆鑄；無(wú)接縫；抗?jié)B漏性好；節(jié)省吊裝設(shè)備；多13.參考答案:正確14.參考答案:收入；支出15.參考答案:正確16.參考答案:低檔物業(yè)的主要管理服務(wù)內(nèi)容，一般限于常規(guī)的公共區(qū)域、公共設(shè)施以及共用部位、共用設(shè)備的管理，如一般意義上的保安、車輛管理、基本清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的操作運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)等。限于經(jīng)費(fèi)和人員的低成本開支，低檔物業(yè)的管理服務(wù)一般不提供或很少提供如代客叫車、代請(qǐng)保姆、客戶自用部位的內(nèi)部清潔等延伸服務(wù)。17.參考答案:整個(gè)區(qū)域18.參考答案:本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過(guò)錯(cuò)推定原則。如果法院經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，無(wú)法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責(zé)任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔(dān)責(zé)任。過(guò)錯(cuò)推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無(wú)需提供加害人有過(guò)錯(cuò)的證據(jù)，如果提不出理由，或理由不成立，即推定其有過(guò)錯(cuò)，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。加害人要想免除自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。19.參考答案:商業(yè)20.參考答案:管理酬金；物業(yè)管理成本；其余管理費(fèi)收入21.參考答案:透光性好；墻體薄；5%22.參考答案:正確23.參考答案:正確24.參考答案:錯(cuò)誤25.參考答案:正確第2卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:供應(yīng)商；供貨合同2.參考答案:正確3.參考答案:四合院；亭閣；閣；水榭；塔；石舫；長(zhǎng)廊；軒；亭橋；廊橋；殿4.參考答案:錯(cuò)誤5.參考答案: 1.收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運(yùn)作費(fèi)用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報(bào)酬，保持正常的物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務(wù)。 2.專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門特殊的職業(yè)和專門的代理機(jī)構(gòu)。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務(wù)水平，否則他們將面臨著業(yè)主委托管理目標(biāo)和同行競(jìng)爭(zhēng)兩方面的壓力。 3.專業(yè)化管理有助于形成管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有工作人員和設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項(xiàng)物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達(dá)到管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜慕档蜑闃I(yè)主帶來(lái)更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。 4.專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領(lǐng)域，形成物業(yè)管理學(xué)科，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。6.參考答案:工作、購(gòu)物7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案:正確9.參考答案:房屋出租10.參考答案:正確11.參考答案:正確12.參考答案: 1.通常采取的做法是先調(diào)查本*地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本*地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過(guò)與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｈ绻鞣N房型的單元需求不均，人們對(duì)某一房型的單元比對(duì)其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應(yīng)地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關(guān)注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。 2.物業(yè)經(jīng)理要評(píng)估所管物業(yè)的盈利能力。由于出租收入與租金價(jià)位及出租率密切相關(guān)，因此物業(yè)經(jīng)理一定要及時(shí)、詳細(xì)了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒適，價(jià)格合理；同時(shí)對(duì)物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化、人口流動(dòng)情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開支的比例等情況也要及時(shí)了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準(zhǔn)確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報(bào)能力。13.參考答案: 只租不售的收益性物業(yè)，無(wú)論是從便于管理還是有利于經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，都要?jiǎng)龠^(guò)折零出售的同類物業(yè)。 1.就酒店服務(wù)式公寓而言 管理此類物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)只需同一個(gè)大業(yè)主——開發(fā)商打交道，無(wú)論是提交管理計(jì)劃、申請(qǐng)開支預(yù)算、制訂統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理措施、統(tǒng)一價(jià)格策略、分步驟安排客戶的修繕維護(hù)等，都只需征得開發(fā)商的同意即可。這樣既有利于維護(hù)物業(yè)的統(tǒng)一形象，創(chuàng)造服務(wù)品牌，給人留下規(guī)范經(jīng)營(yíng)的良好印象；也有利于物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自己的管理長(zhǎng)處，提升物業(yè)的品質(zhì)，為物業(yè)用戶提供良好的服務(wù)。 2.就辦公物業(yè)而言 只租不售給管理上帶來(lái)的好處同樣是顯而易見的。由于此類物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商自然也就愿意追加必要的投資，完善物業(yè)的公共設(shè)備設(shè)施，對(duì)物設(shè)備設(shè)施進(jìn)行必要的更新改造。而在統(tǒng)一制定租約、統(tǒng)一制定價(jià)格策略、管理措施等方面也會(huì)容易得多。此外在裝修管理方面，因?yàn)樽鈶舨⒉粨碛挟a(chǎn)權(quán)，所以他們一般不大會(huì)去花很大的代價(jià)對(duì)單元內(nèi)部進(jìn)行傷筋動(dòng)骨的改造或搭建。還有因?yàn)橹蛔獠皇畚飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)代表開發(fā)商進(jìn)入租戶單元內(nèi)部視察，以防止租戶的不恰當(dāng)使用給物業(yè)造成損壞。由此可見，物業(yè)管理企業(yè)在管理只租不售物業(yè)時(shí)，可以比管理拆零出售物業(yè)行使更多的權(quán)力。 3.就零售物業(yè)而言 只租不售物業(yè)內(nèi)部的所有招租業(yè)務(wù)控制在開發(fā)商手中，使開發(fā)商可以根據(jù)原有的規(guī)劃布局進(jìn)行招商，這樣可使整個(gè)零售物業(yè)內(nèi)部井井有條，便于管理。布局合理了，則客流引導(dǎo)、貨車出入、貨物裝卸分流，貨梯運(yùn)能分配、巡場(chǎng)人員配備等都可以走上正軌，做到有條不紊，而整個(gè)物業(yè)的形象、檔次也就更容易得到提升。14.參考答案:錯(cuò)誤15.參考答案:自來(lái)水管屬于業(yè)主專有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無(wú)法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒(méi)有法律依據(jù)的。16.參考答案:電梯設(shè)施；高；困難17.參考答案:正確18.參考答案: 要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來(lái)提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。 建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主委員會(huì)商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。19.參考答案:壟斷20.參考答案: （1）如果是管道質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任； （2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)； （3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。21.參考答案:正確22.參考答案: 1.裝修管理要求嚴(yán)格，程序復(fù)雜； 2.純辦公樓一般多為開放式管理，綜合性辦公樓視實(shí)際情況而定，也有實(shí)行半開放管理的。 3.辦公物業(yè)的管理，工作日較為繁忙，雙休日較為空閑；冬夏兩季中央空調(diào)啟用時(shí)較忙，春秋