原火車站西側(cè)地塊舊城區(qū)改建項目房屋征收補償方案

原火車站西側(cè)地塊舊城區(qū)改建項目房屋征收補償方案根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《蘇州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，結(jié)合調(diào)查登記和采樣評估等情況，制定本項目房屋征收補償方案。一、征收范圍安編號，具體以規(guī)劃紅線圖確定的范圍為準)該項目共計征收約109戶，建筑面積約6300平方米(含未登記建筑面積)。住宅約100戶，非住宅約9戶。房屋征收部門為昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指派昆山市人民政府房屋征收辦公室，承擔本項目房屋征收與補償?shù)木唧w工作。被征收人為征收范圍內(nèi)土地和房屋的權(quán)屬(一)補償方式被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但下列1.征收房屋附屬物的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.征收直管公房、單位自有房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，房屋征收部門應當對被征收人實貨幣補償是指在房屋征收補償中，以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進行調(diào)換，計算價格后，結(jié)算差價。(二)評估機構(gòu)的選擇方法房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在房屋征收部門公布的昆山市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)名錄中協(xié)商選定。具體由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布評估機構(gòu)名錄，公布后5個工作日內(nèi)在征收現(xiàn)場登記被征收人的選擇意見，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇成功，由房屋征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業(yè)。如協(xié)商選定不成的，由房屋征收部門在公布的名錄中公開抽簽確定。房屋征收部門應當在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結(jié)果應當由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。(三)被征收人對評估報告有異議的處理方法被征收人對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當作出解釋說明。被征收人對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起15日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)自收到復核評估申請之日起5日內(nèi)給予答復。評估結(jié)果發(fā)生變化的，應當出具復核報告；評估結(jié)果沒有發(fā)生變化的，應當書面告知復核申請人。被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起15日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。受理房屋征收評估鑒定后，房地產(chǎn)評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起15日內(nèi)，指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜，并出具書面鑒定意見。(四)不履行市政府作出的征收補償決定的處理方法房屋征收部門與被征收人或者房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請市政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人或者房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。(五)補償金額1.經(jīng)采樣評估，被征收房屋類似房地產(chǎn)市場評估價格基數(shù)(1)38、39號樓住宅房屋：6980元/平方米40、41號樓住宅房屋：6840元/平方米平房：6470元/平方米(2)鐵路用房：4500元/平方米(3)商業(yè)用房：11770元/平方米2.被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)并已經(jīng)房屋征收部門公布的昆山市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)，根據(jù)被征收房屋的情況，按照住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》確定。3.計戶規(guī)則按昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(昆住建規(guī)(2011)1號)文件規(guī)4.住宅、非住宅房屋的認定和房屋所有人、面積認定被征收房屋經(jīng)房屋建筑面積測繪后，若測繪面積大于房屋所有權(quán)證及其他相關(guān)有效文件記載的面積，被征收房屋的建筑面積按測繪面積認定；若測繪面積小于房屋所有權(quán)證及其他相關(guān)有效文件記載的面積，被征收房屋的建筑面積按房屋所有權(quán)證及其他相關(guān)有效文件記載的面積認定。5.征收直管公房和單位自有房屋的補償按昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(昆住建規(guī)(2011)1號)文件規(guī)6.優(yōu)先享受住房保障的條件及處理方法征收個人住宅的，被征收人符合我市住房保障條件的，由被征收人提出保障申請，經(jīng)審核后給予優(yōu)先住房保障。7.關(guān)于基本居住需求保障按昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(昆住建規(guī)(2011)1號)文件享受基本居住需求保障對象的情況，應當在征收范圍內(nèi)公示7日，無舉報或無異議的方能辦理相關(guān)手續(xù)。8.征收住宅房屋補償獎勵(1)補償獎勵標準：被征收房屋的合法建筑面積×被征收房屋的市場評估單價×補償獎勵系數(shù)(2)補償獎勵系數(shù)為：被征收房屋40平方米以內(nèi)補償獎勵系數(shù)0.45被征收房屋40—60平方米以內(nèi)補償獎勵系數(shù)0.32被征收房屋60—95平方米以內(nèi)被征收房屋95—150平方米以內(nèi)補償獎勵系數(shù)0.26被征收房屋150—200平方米以內(nèi)補償獎勵系數(shù)0.24被征收房屋200平方米以上補償獎勵系數(shù)0.23(3)補償獎勵適用對象為國有土地上住宅房屋被征收人。征收非住宅房屋的不執(zhí)行補償獎勵。9.被征收房屋室內(nèi)裝飾裝潢價值，由經(jīng)選定或確定的房屋征收評估機構(gòu)通過評估確定。10.搬遷補償費按被征收房屋認定的合法建筑面積計算。(1)住宅房屋搬遷補償費被征收住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每戶按500元發(fā)放；40平方米以上的，每增加20平方米(不足20平方米按20平方米計算),增加100元搬遷補償費，但最高不得超過1000元。對住宅房屋被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人一次性發(fā)放雙倍搬遷補償費。(2)非住宅房屋搬遷補償費被征收非住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每戶按500元發(fā)放；40平方米以上的，每增加40平方米(不足40平方米按40平方米計算),增加500元搬遷補償費。11.住宅房屋臨時安置補償費(1)住宅房屋臨時安置補償費以被征收住宅房屋認定的合法建筑面積為基數(shù)，按每平方米每月14元發(fā)放。發(fā)放中每戶每月不足1200元的，按1200元發(fā)放。對選擇貨幣補償后自行購房的被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人一次性發(fā)放六個月臨時安置補償費，對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人，臨時安置補償費自完成搬遷之日起，至得到安置房之月止(以書面通知入戶時間或公告截止日期為準)。(2)非被征收人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起(除當事人另有約定的)征收人應當按照下列規(guī)定給被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人增付臨時安置補償費：延長時間在十二個月以內(nèi)的，自延長之月起按每平方米每月28元發(fā)放臨時安米每月56元發(fā)放臨時安置補償費。臨時安置補償費最高不超過每平方米每月56元。12.非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償費因房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素評估確定。被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。但被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營1年以上的，可給予一次性支付12個月停產(chǎn)停業(yè)損失補償。補償對象為實際經(jīng)營人，被征收人和經(jīng)營人之間有明確書面協(xié)議約定的從其約定。13.移裝固定設(shè)施補償費被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人的電話移機費、寬帶上網(wǎng)初裝費和原水、電增容費、管道煤氣氣源建設(shè)費及安裝費、有線電視原裝費等，按房屋征收時的實際價格一次性予以補償。太陽能熱水器移裝費用每臺按500元補償(含材料損耗費)、空調(diào)移機費用每臺按400元補償(含材料損耗費)?？照{(diào)、電話移機費按雙倍補償。14.房屋征收搬遷獎勵費在房屋征收部門公布的搬遷獎勵期限內(nèi)，被征收人或直管公房、單位自有房屋承租人，在搬遷獎勵期限內(nèi)簽訂房屋征收補償安置協(xié)議并完成搬遷(騰地交房)的，被征收房屋建筑面積在144平方米以下的(含144平方米),每戶獎勵3萬元；被征收房屋建筑面積144平方米以上的，每戶獎勵5萬元。超過搬遷獎勵期限簽協(xié)搬遷的，不得享受獎勵費。15.其他各類補助費關(guān)于大病、殘疾、貧困、高齡等的補助標準詳見附表。(一)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房1.住宅房屋本項目提供金塘園(85套，約10731.33平方米);演和苑(40套，約5291.08平方米);新江南康居春園三期(5套，約449.37平方米)作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，具體如下表所示：安置地點套型、套數(shù)(合計130套)金塘園(期房)10套15套18套8套24套1套(現(xiàn)房)2套30套新江南康居春園三期(現(xiàn)房)2套2.商業(yè)用房本項目提供漠和苑南區(qū)(3套，約208.68平方米)作為產(chǎn)權(quán)安置地點套型、套數(shù)(合計3套)漠和苑南區(qū)(期房)3套在征收過程中如有變化，根據(jù)實際情況再行調(diào)整。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值和被征收房屋價值在同一評估時點分別計算價格后，結(jié)算差價。(二)安置房安置標準被征收房屋認定的合法建筑面積在144平方米以下的(含144平方米),只能選購一套安置房。2.商業(yè)用房按被征收房屋認定的合法建筑面積，由被征收人自行選擇購買安置房面積，選購的套數(shù)按被征收房屋計戶規(guī)則確定的戶數(shù)，(三)安置房價格(1)金塘園：6500元/平方米(不含層次費)(2)演和苑：7500元/平方米(不含層次費)(3)新江南康居春園三期：7000元/平方米(不含層次費)2.商業(yè)用房演和苑南區(qū)沿朝陽路商鋪：均價23000元/平方米(一層30000元/平方米；二層16000元/平方米)六、搬遷過渡方式被征收人應當在征收補償協(xié)議約定或者征收補償決定確定七、搬遷過渡期限搬遷過渡期限自被征收人完成搬遷之日起，至得到安置房之月止(以書面通知入戶時間或公告截止日期為準),小高層住宅房屋過渡期限一般不超過30個月，高層住宅房屋過渡期限一般不超過40個月。自房屋征收決定公告之日起五個月內(nèi)。九、擬定的搬遷獎勵期限具體搬遷獎勵期限待征收決定公告后在征收現(xiàn)場公布。十、其他昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(昆住建規(guī)(2011)1號)《關(guān)于印發(fā)昆山市市區(qū)房屋征收計戶規(guī)則、房屋分類、面積認定等規(guī)定的通知》及大病、殘疾、貧困、高齡等