商業(yè)可行性報告

某街商業(yè)區(qū)可行性分析報告單位：開元2023121日一、1、工程概述2023-51號地工程〔暫定〕投資商：開元占地面積：13800平方米總建筑面積：57960平方米投資總額：約64533萬元人民幣投資收狀況〔租售結(jié)合：靜態(tài)投資回收期296年〔含建設(shè)期〕3。49〔含建設(shè)期〕投資收益率%工程建設(shè)期：15個月2、工程建設(shè)背景是歷史上形成的大連市最早的商業(yè)中心之一，是大連市對外主要窗口。整個街區(qū)的建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布、道路交通環(huán)境、經(jīng)營商品的檔次等都代表了大連市的對外形象。經(jīng)過大連市人民的共同努力，大連市在近十年內(nèi)發(fā)生了巨大變化，并正在向著國際化區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消逝、形象定位不清等方面。為使大連市真正成為中國北方重要的區(qū)域性國際化航運中心、商貿(mào)中心、旅游中心、202311月開頭對進展天津街商業(yè)區(qū)進展總體規(guī)劃，截止到20235月天津街一期發(fā)行規(guī)劃方案設(shè)計已完成。703011311257068平方米，擬建筑面143739520239部改造工程約兩年內(nèi)完畢。在大連市人民政府、市規(guī)劃局、市建委、開發(fā)辦、市商委及中山區(qū)人民政府的等各級工作，并對一期五塊地塊進展了招投標(biāo)，其中2023-51號地塊由開元中標(biāo)承建，預(yù)備2023-51大連市商業(yè)街大連市2023-51號地工程擬建為經(jīng)營品牌服裝為主充分反映大連城市特種方案均具有較高的可行性。3、工程建設(shè)依據(jù)大連市規(guī)劃設(shè)計爭辯院受市政府托付于2023年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商進展高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的整體設(shè)計。中標(biāo)通知書關(guān)于天津街商業(yè)改造的會議紀(jì)要〔大連市政府辦公廳二OOO年十二月五日〕中山信息〔第8期〔大連市中山區(qū)政府辦公室，二OO一年三月八日〕5〔OO一年六月五日〕4、可研目的開發(fā)商在這一房地產(chǎn)工程的目標(biāo)是有盈利性，它將該現(xiàn)場的物業(yè)潛力資本化并從規(guī)劃的房地產(chǎn)投資中獵取可觀的收益。此可行性爭辯確定為評估該物業(yè)的經(jīng)濟和實施的可行性，并考慮了工程目前的建設(shè)狀況和資金投入，此爭辯的目的包括：物業(yè)市場分析及市場定位經(jīng)營方案分析全部出售方案的財務(wù)可行性租售并舉方案的財務(wù)可行性提出該工程投資資金籌措打算5、可行性報告編制依據(jù)本可行性報告的編制依據(jù)如下：中標(biāo)通知書國家計委、建設(shè)部《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》工程工程的技術(shù)經(jīng)濟分析改造規(guī)劃圖現(xiàn)狀表大連市建筑經(jīng)濟指標(biāo)大連市動遷改造有關(guān)規(guī)定及各種收費標(biāo)準(zhǔn)大連市天津街商業(yè)芪改造規(guī)劃前期籌劃爭辯報告及籌劃條件相關(guān)的政策法規(guī)市場調(diào)查數(shù)據(jù)天津街改造會議紀(jì)要〔大連市人民政府及中山區(qū)人民政府〕6、工程主要經(jīng)濟技術(shù)一覽表序號指標(biāo)單位指標(biāo)值1建筑類1-1占地面積平米13,8001-2建筑面積米57,9601-2-1地上建筑面積米33,1201-2-2地下建筑面積米24,8401-3建筑容積率〔地上〕1-4建筑掩蓋率60%1-5綠地率25%1-6建設(shè)期月152-1投資總額萬元64,533主要財務(wù)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期年動態(tài)投資回收期年內(nèi)部收益率%投資利潤率15%凈現(xiàn)值萬元35,749%投資利稅率投資利稅率15%流淌比率528%二、工程開發(fā)條件1、工程選址及規(guī)劃布局2023-51、精品城為中心的商業(yè)群，處于天津街改造總布局的第一段，屬于一級用地。與中山廣場金融圈、友好廣場消遣圈、大連火車站、眾多公共汽車站形成嚴(yán)密聯(lián)系。規(guī)劃設(shè)計地形呈L型布置，對吸引客流和提升物業(yè)價值極為有利。入口平面布置上承受弧形曲線，豐富了建筑物的造型。平面承受大柱距、大空間布置，有利于商場內(nèi)部布局。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠退紅線，留足足夠的地上、地下停車位。該地段為土凈地出讓，出讓的土地綜合地價為：7800元/平方米〔樓面地價〕該地價包括土地出讓費、動遷安置費、產(chǎn)權(quán)補償費、裝修補償費、搬家費、搬遷嘉獎費、三停費、排渣費跨區(qū)優(yōu)待、不行預(yù)見費等及局部城市配套費用。2、規(guī)劃設(shè)計條件及功能占地面積：13800平方米建筑物掩蓋率：60%綠地率：>25%容積率〔地上總建筑面積：57960平方米地上：33120平方米，四層，商城地下：24840平方米，地下一、二層商場，地下二層含停車場3、場區(qū)狀況5個較大地塊，其動遷安置工作截止到202311月中旬已全部完畢。三、市場定位及經(jīng)營方案1大連市政府對改造后的天津街的定位為：代表21世紀(jì)大連商業(yè)形象，面對中、高檔消費群體，可與北京的王府井、上海的南京路以及香港的銅鑼灣相媲美的標(biāo)志性商業(yè)大街。依據(jù)這肯定位，經(jīng)過我們深入細致的調(diào)查和爭辯，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市2023-51施“星級效勞”標(biāo)準(zhǔn)，具有國際水準(zhǔn)的精品名店。2為提高投資決策及設(shè)計的科學(xué)性，我們通過政策爭辯、市場調(diào)研及推測、投資及財務(wù)2023-51允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可徒刑的狀況下獲得最高、最正確使用，提高投資收益率。出售與出租結(jié)合，考慮到物業(yè)整體布局、投資回收和便利治理，打算將物業(yè)地下兩層及地上一層用于出售，地上二至四導(dǎo)通知于出租經(jīng)營。經(jīng)過測算這樣的租售比例較為合〔有關(guān)財務(wù)分析附后〕3擬建商場將以“獨特的生活方式中心”來引人注目?；谶@一主題，我們將認真規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以制造與這一主題的目標(biāo)和風(fēng)格相應(yīng)的適宜的購物環(huán)境。更為重要的是，貨品和休閑活動應(yīng)作好職業(yè)包裝并且有選擇地刺激購物者的需求和購物欲望。基于這一主題風(fēng)格的物業(yè)不管是出售經(jīng)營還是租售并舉的方案都將啟得較大的市場份額，實現(xiàn)較好的投資回報。4地市場本地具有500多萬人口的市場，將近160萬人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對于這樣大的市場沒有特色的市場戰(zhàn)略是不會對擬建的物業(yè)起多大作用的。為了加強其競爭性，應(yīng)將市場戰(zhàn)略的特色性和集中性相結(jié)合。首先，依據(jù)相應(yīng)特性將市場分類，然后再設(shè)計購物中心以抓住這一市場份額。基于我們對市場走向和模式的觀看，我們認為中高收入的年輕工薪族單身或已婚〔有或沒有孩子，年齡在20到45歲之間，應(yīng)當(dāng)是擬建工程的市場中較為集中的局部。流淌市場據(jù)估量每年國內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如19967850萬人。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟開放和外國投資者的進入，這局部潛在市場估量將會進一步擴大。最近由加坡——大連合資的大窯灣港工程就已經(jīng)表現(xiàn)出了這種趨勢。由這局部參觀旅游的人帶來的商業(yè)消費不行低估。應(yīng)將這一流淌市場視為擬建工程有期望發(fā)氣利益的其次局部市場。租戶組合及布置租戶組合及布置狀況是擬建工程市場戰(zhàn)略的重要局部。一個成功的商業(yè)中心主要領(lǐng)帶于租戶/零售商的平衡和互補以及有效空間內(nèi)有策略的布置。零售商/租戶的分布應(yīng)有打算的安排，這樣才能保證商業(yè)零售掩蓋率和光臨商場的顧客均衡分布。還應(yīng)考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補與競爭關(guān)系。群眾化且實力雄厚的主要租戶對現(xiàn)代的商業(yè)中心的主題和目標(biāo)來說格外關(guān)鍵Liangcourt的daimaru，加坡廣場的yaohan,raffiessogo等。商店、國泰大廈、秋林公司是大連市僅有的幾家經(jīng)營零售商品的國有商廈。國外的商店/零售商還沒有在大連的零售市場站箏腳跟。但有報道說日本的和加坡的已說明對在大連設(shè)立分店的興趣。5地上一層主營港臺女裝、化裝品、箱包地上二層主營歐美女裝地上三層主營男裝和童裝地上四層為皮草廣場地下一層為大型百貨和食品超市地下二層為休閑美食廣場、停車場、設(shè)備間等四、市場分析1天津街商業(yè)區(qū)具有優(yōu)越的的地理位置，她西入口〔成功廣場與大連火車站相連，東入口與大連港〔港灣橋〕相連，全長約21公里。大連火車站及大連港客運站是大連的主要交通樞紐，其客流量占大連市人口流淌量的50%以上。同時天津街商業(yè)區(qū)內(nèi)靠人民路四周聚攏了大連市主要的白領(lǐng)階層國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、光大銀行、招商銀行、中信實業(yè)銀行、上海浦東進展銀行企事業(yè)單位如大連海關(guān)、遼寧商檢局、遼寧海事局、動植物檢驗、遼寧移動通訊、大連郵政、大連市財政局、大連市機械局、大連市化工局、遼寧省紡織進出口公司、中國糧食進出口。其地理位置優(yōu)勢是大連市其它大型商業(yè)區(qū)無法比較的。2成功廣場與其相臨的成功廣場〔合資〕全面投入使用，的面貌、先進的設(shè)備、完善的配套設(shè)經(jīng)營業(yè)戶及旅游購物的人流。成功廣場商業(yè)區(qū)的主要建筑在支下，以個體經(jīng)營為主，整個街區(qū)的方向只能靠有限的標(biāo)識來區(qū)分，極易使購物者迷失方向，為購物者帶來不便。2023年與天津街一街之隔的大連青泥商業(yè)街進展了全面改造，現(xiàn)已承受尾聲，青泥商林百貨、中興商業(yè)大廈、中山大廈、瑪特購物中心等，同時正在興超的有大連百年商城，〔太平洋百貨〕以經(jīng)營婦女用名牌的購物者難以便利地確定目標(biāo)。32023—51號地工程的影響特色，制定切實可行的經(jīng)營策略。不利影響家必爭之地，必定存在較大競爭。有利影響天津街商業(yè)區(qū)的改造及購物環(huán)境的改善，使來大連旅游的國內(nèi)外游客數(shù)量增加，同時吸引更多的市民在閑暇時間到市中心消費424800人，年銷售總額為60億元。主要商品銷售以天百集團為主如大連市百貨大樓、大連國泰大廈、大連天倫商廈、巴黎之春的大20余家服裝專賣店、5家眼鏡店、6家皮具專賣、4家中國特色小吃及數(shù)家飯店，如圣邦服飾、真維斯、班尼路、堡獅龍、佐丹奴、魚、蜜雪兒、蘋果等服裝專賣店；麗字、大明等眼鏡店：忠氏、忠記等皮具店。除個別專業(yè)店以外，幾乎全部經(jīng)銷的商品以中低檔為主，主要面對工薪階層。5的大小、位置、朝向、樓層的不同而差異較大，據(jù)統(tǒng)計其租金從700/5000元/平方米。年不等；假設(shè)出售，其商場的售價可達20230-60000萬元/平方米。依據(jù)我們對大連市商業(yè)區(qū)的市場調(diào)查與分析，初步推測大連市天津街在將來幾年來的市場狀況是：屬于中檔商業(yè)區(qū)，地段規(guī)劃為綜合商業(yè)體，因此，我們將目標(biāo)客戶定位在國內(nèi)及國際知名品牌消費者。5依據(jù)對大連市同類工程的銷售價風(fēng)格查，我們假設(shè)臨天津街的地理位置評價系數(shù)為1，1，計算出大連市同類商場的加權(quán)平均價格如表1所示。1市場定價法計算大連天津街商業(yè)區(qū)銷售及出租價格表工程名稱出租價格銷售價格地理位置評價系數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)評價系數(shù)加權(quán)平均價格〔元/平方米〕世界廣場6000-8000116000-8000〔目前天津街街〕600018500門市房成功廣場600020230-60000122023-66000友好大廈7000-20230148800-25000其它700-30001500-4500寵孚大廈8000-3000018000-35000從上表可以看出，天津街商業(yè)用途的市場加權(quán)平均銷售價格可定義在20230-60000元/平方米之間，出租平均價格可定義在每年3000-8000元/平方米。本錢定價9227元/依據(jù)中高檔的平均本錢年利潤率30%〔未計算稅項〕計算，則大連天津街商業(yè)區(qū)的市場平13000元/平方米左右。由于天津街的租金較高，假設(shè)不是急于回收資金，出租經(jīng)營也是可行的。綜合以因素，結(jié)合大連天津街商業(yè)區(qū)的特點及開發(fā)商資金使用營銷策略。我們制定了環(huán)境、景觀、下沉廣場物業(yè)增加值等因素制定了出售、出租價格。22023-51號地工程銷售及出租價格表工程面積〔米〕〔元/平方米〕〔萬元〕〔元/平方米年〕〔萬元/年〕地上四層82800031002567地上三層82800040003312地上二層82800050004140地上一層非428040000171200臨街地上一層臨400060000270000街小計3312000地下一層1242030000372600地下二層92200040003688地下二層設(shè)2023000備間地下二層車12000054．75場合計248407838013761。75數(shù)據(jù)說明：大連市同檔次、同類建筑的市場租價為：世界廣場租價為6000-8000元/平方米〔一層臨街，目前天津街門市房租金為6000元平方米，成功廣場租金為6000元平方米；銷售價格為：成功廣場〔商用20230-60000元平方米，友好大廈〔寫字間7000-20230元/平方米，考慮到位置狀況、物業(yè)類型、用途、樓層、臨街狀況、所在樓層地位、周遍環(huán)境、景觀、下沉廣場物業(yè)增加值等因素我們制定了擬建物業(yè)的出售價格為元/平方米，租金為3000-5000元/五、規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件分析1方面的水、電、煤氣、集中供熱、通訊容量不會有較大的變化，但考慮到某些市政設(shè)施陳舊當(dāng)增加容量。資源的循環(huán)利用，緩解大連市用水的局面，同時滿足休閑購物者及游客正常用水的需要。供電系統(tǒng)：變電所經(jīng)變配電來滿足供電需要。供熱系統(tǒng)：承受集中供熱，以實現(xiàn)能源的節(jié)約與環(huán)境的保護。通訊系統(tǒng)：利用原有的通訊系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)根本可以滿足工程的需求。有：道路寬度較窄；停車場嚴(yán)峻缺乏；無特地的出租車停降站。幾條主要干道人民路、長江路、上海路、友好路、民生街、民意街將天津街步行街分割能導(dǎo)致交通隱患及使交通不暢，因此本次改造的必需解決的主要問題之一是交通組織問題。在工程施工過程中要求施工方處理安全治理小組度，完全避開施工中的重大人身傷亡事故為各建筑物配置先進的保安防范系統(tǒng)。對各個安全崗位的人員進展上崗前的強化培訓(xùn)。2消防問題涉及到公共財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，因此從設(shè)計、施工單位、經(jīng)營方方面面，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進展設(shè)計、施工和竣工驗收。在運營期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中的措施有：設(shè)施在設(shè)計上要到達政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。部門特地設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報警聯(lián)動把握系統(tǒng)的晝夜監(jiān)探，準(zhǔn)時覺察并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。全及消防設(shè)備，對設(shè)備進展準(zhǔn)時的維護與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。健全消防制度，逐級落實消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，依據(jù)實際需要進展演練。定期或不定期對公司職員和客戶進展消防教育。部門和場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。九、環(huán)境保護、節(jié)約能源方面1工程的生態(tài)環(huán)境的保護不僅要符合大連市總體規(guī)劃要求中科學(xué)合理設(shè)計叔叔及環(huán)境保護的系統(tǒng)和建筑材料。擬實行的措施有：景觀請景觀設(shè)計專家在充分考慮四周環(huán)境的根底上嚴(yán)格依據(jù)政府規(guī)劃要求進展方案的規(guī)劃設(shè)計，以保護已存在的生態(tài)環(huán)境，使工程建成后給人以的感覺。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，并建立污水處理站，實現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，削減對四周環(huán)境的污染。其中洗浴污水經(jīng)過中水處理系統(tǒng)后，用來沖洗廁所、車輛和作綠化用水；生活廢水和餐飲廢水進入污水處理站噪音處理對公共場所、機電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備實行相應(yīng)的隔音、消聲措施；在風(fēng)機管理道上加裝各類消聲器，以降低傳到各場所的風(fēng)機噪音；加強對機動車輛的治理，制止鳴笛等，符合《中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》大氣保護承受集中供熱削減空氣污染材料選用承受無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護。生活垃圾與環(huán)保部門協(xié)作,科學(xué)合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集處理系統(tǒng)，用封閉式垃圾車清運可。施工中的環(huán)境保護本工程的施工過程中，機械設(shè)備及施工粉塵對四周環(huán)境、人群造成危害，因此必需對工方作好施工過程中的生活垃圾、污水處理工作。2對工程施工過程及經(jīng)營過程中職工的勞動保護應(yīng)符合《中華人民共和國勞動法措施為；在本工程的施工中要求承包方對施工人員實行科學(xué)合理而具體的勞工保護措施除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。要求工程承包方為施工人員在施工期間進展人身保險。在公司運行期間，公司應(yīng)與職工簽定合法的用人合同，保護職工的合法權(quán)益。公司應(yīng)為職工供給勞保用品。對女職工應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家法律安排合法的工種，并進展孕期保護。16周歲的工童。3經(jīng)營期間，應(yīng)實行各種措施進展節(jié)能，既符合國家政策又可降低本錢。擬實行的措施有；在建筑設(shè)計上，做好建筑節(jié)能設(shè)計，盡可能承受節(jié)能行材料。在機電設(shè)備上全部承受節(jié)能型設(shè)備，包括水泵、電機、制冷機、燈具等。供暖管道加強保溫設(shè)施，提高能源利用率。承受中水處理系統(tǒng)，提高是的質(zhì)量利用率，到達節(jié)水目的。能的目的。十、總投資估算與資金籌措164533萬元祥見建筑投資估算表。2100010000萬元，其余承受銀行貸款，貸款年利率依據(jù)%考慮。祥見投資打算與資金籌措表。十一、財務(wù)評價與分析1一、工程預(yù)算期15個月。經(jīng)營期十年，總計算期十二年。二、工程折舊與攤銷本可研報告用分析折舊法，馬上折舊分成兩類：建筑按1010%；機105%105年攤銷。祥見固定資產(chǎn)折舊表及無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷表三、經(jīng)營收入2023、202345%，52%3%考慮，停車場按自營考慮。四、經(jīng)營本錢經(jīng)營本錢為工程總本錢扣除修理費及折舊攤銷費。2財務(wù)評價分為財務(wù)評價報表和評價指標(biāo)。一、根本報表財務(wù)現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表二、財務(wù)分析及指標(biāo)計算靜態(tài)指標(biāo)A71489萬元B投資回收期為年C15%D財務(wù)比率流淌比率=流淌資產(chǎn)總額/流淌負債總額=528%動態(tài)指標(biāo)A35749萬元投資財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期為年十二、風(fēng)險分析本局部就開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的建安本錢及總收入兩個主要因素，對工程計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等因素進展敏感性分析，結(jié)果見表3。3抗風(fēng)險分析無風(fēng)險033%0%3574930%總10%43%30%4840135%收20%24%64%6105971%入-10%16%-27%23097-35%-20%27%-52%10441-71%建10%22%-18%29948-16%安20%-10%41%-33%24149-32%成-20%52%24%4154916%本58%4734932%由上表可見,各因素變化對該工程的內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度不同，10-20%的抗風(fēng)險力量?？偸杖胱兓浅浞挚紤]市場潛在的購置隨力量的變化，其變化同幅度考慮10-20%；建安總投資可能增加的主要因素是商城的裝修檔次提升、機電安裝設(shè)備檔次提升。從70%。十三、建議與結(jié)論1工程是大連市建設(shè)的需要，是使大連成為國際性現(xiàn)代化城市的一個重要舉措，大連市2023-51號地工程建成投入使用，即可提升大連市的對外窗口形象又可提升擬建工程的品牌內(nèi)涵和的國際知名度，真正實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏；大連市中山區(qū)天津街的地理位置格外優(yōu)越，是大連市最大的商業(yè)街，和對外的窗口。大2023-51號地工程地理位置得天獨厚。的市場定位切實可行。該工程建設(shè)符合相應(yīng)的國家、大連市規(guī)劃要求、國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)形勢、以及商業(yè)區(qū)進展趨勢，市場前景良好；專業(yè)、細致、以人為本的建筑、構(gòu)造、景觀、環(huán)保、設(shè)備設(shè)施設(shè)計無懈可擊。全部銷售和租售并舉的方案都有很好的投資回報、流淌動性和抗風(fēng)險力量，工程經(jīng)濟前景好，社會效益高，貸款歸還力量強，是一個抱負的投資工程。2治理人員或公司，盡量縮短建設(shè)工期；同時做好政府部門的協(xié)調(diào)工作；該工程包含的各種設(shè)施多而雜，經(jīng)營過程中集中治理難度比較大，在公司的組織構(gòu)造中肯定要理順各種治理關(guān)系；在工程的建設(shè)施工治理過程中肯定科學(xué)合理，要做好資金的籌措、使用等工作，使資金本錢降到最低點。建設(shè)投資估算表1占建設(shè)投資比例占建設(shè)投資比例備注%4456元%%643元考慮雙回路供電1%計3%計%5149元%665元3%取二\5%取工程費用的%%457元%5148元%4528元建設(shè)投資估算表1占建設(shè)投資比例占建設(shè)投資比例備注%4456元%643元考慮雙回路供電1%計3%%5149元%665元3%取二\5%取工程費用的%%457元%278元取一\5%(扣除綜合地價)%457元11134元建設(shè)投資估算表1占建設(shè)投資比例占建設(shè)投資比例備注%4456元%643元考慮雙回路供電1%3%%5149元%665元3%取二\5%取工程費用的%%457元考慮雙回路供電考慮雙回路供電%595元3%取固定資產(chǎn)投資的%1%計3%計建設(shè)投資估算表1序號一工程土地征用及拆遷補償費工程量單價(元)造價(萬元)1綜合地價11,8247,8009,223二前期工程費1,3311城市管網(wǎng)設(shè)施配套費11,8243003552人防工程建設(shè)費11,82440473水增容費894,000364電貼費3,5096602325供熱集資費20,700601246監(jiān)理費1077勘查設(shè)計費3208地下管網(wǎng)撤除補費1009招標(biāo)單位收取前期費10三工程費用10,6581土石方及支護工程53,207502662主體工程20,7001,3602,8153機電安裝工程20,7001,4603,0224室內(nèi)裝修工程20,7001,5003,1055室外裝修工程20,7005501,1396根底設(shè)施費20,700150311四開發(fā)間費用1,3771工程保險費3202不行預(yù)見費5993建設(shè)單位治理費3734參謀費85五財務(wù)費用945小計23,5345電貼費6,3216604176供熱集資費160,750142257地下管網(wǎng)撤除補費100三開辦費2,2161工程保險費5752建設(shè)單位治理費6713參謀費1534監(jiān)理費1925勘查設(shè)計費5756招標(biāo)單位收取前期費157職工培訓(xùn)費158營業(yè)籌備費109辦公及家具購置費1022資金籌措9,76914,9011,6691772,518自有資金5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,52建設(shè)投資5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,52投資打算與資金籌措表2序號工程1011121234567891總投資14,901177建設(shè)投資14,8141,572802,3922,392貸款利息28879797112126140174190207224249流淌資金其它其它建設(shè)投資4,769 9,9011,669 1772,5042,5182,5322,292-688-453-4364,31借款(含利息)潤3序與3序與工程折舊年限20232023202320232023202320231建筑物10原值13,74312,50611,26910,.0328,7957,5586,321折舊值1,2371,2371,2371,2371,2371,2371,237凈值(殘值10%)12,50611,26910,0328,7957,5585,0842設(shè)備10原值5,4404,9234,4063,8893,3722,8552,338折舊值517517517517517517517凈值(殘值5%)4,9234,4063,8893,3722,8552,3381,8213固定資產(chǎn)3固定資產(chǎn)合計原值19,18317,42915,67513,92112,16710,4138,6593,折舊值1,7541,7541,7541,7541,7541,7541,754凈值17,42915,67513,92112,16710,4138,6596,905無形資產(chǎn)/遞延資產(chǎn)攤銷估算表4序號工程攤銷年限20232023202320232023202320231無形資產(chǎn)原值1016,86315,17713,49111,80510,1198,4336,7472攤銷費1,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6863凈值15,17713,49111,80510,1198,4336,7475,0614遞延資產(chǎn)原值54,9533,9622,9711,9809895攤銷費9919919919919916凈值3,9622,9711,980989-27無形及遞延資21,81619,13916,46213,78511,1088,4336,747產(chǎn)值合計8攤銷費2,6772,6772,6772,6772,6771,6861,6869凈值19,13916,46217,78511,1088,4316,7475,061本錢費用估算表5序號名稱202320232023202320232023202320231銷售局部建設(shè)本錢10,59012,2387062原材料141415151515153燃料\動力費545760606060604工資及福利費1101101101101101101105修理費3513513513513513513516折舊費1