房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析

實(shí)訓(xùn)8房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析

1.實(shí)訓(xùn)技能要求

⑴能夠遵循房地產(chǎn)開發(fā)類職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；⑵能夠在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；⑶能夠進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入分析；⑷能夠進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析；⑸能夠進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析；⑹能夠利用計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果分析。2.實(shí)訓(xùn)步驟⑴項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入分析。⑵項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析。⑶項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析。⑷計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件分析項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果。3.實(shí)訓(xùn)知識(shí)鏈接與相關(guān)案例

⑴項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入分析。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入是房地產(chǎn)企業(yè)一切支出的主要來(lái)源。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入主要有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、房地產(chǎn)出售收入、房租收入和其他業(yè)務(wù)收入等。新的樓盤項(xiàng)目開發(fā)，主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源是出售收入，包括住宅、商鋪、車位等產(chǎn)品的銷售收入。⑵項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)支出是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所發(fā)生的各項(xiàng)支出。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本它包括土地費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、稅金、資金占用費(fèi)和其他業(yè)務(wù)費(fèi)支出等項(xiàng)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土建費(fèi)用和建筑安裝費(fèi)是其成本的大項(xiàng)。做好開發(fā)項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)，選好建筑承包單位，控制好開發(fā)過(guò)程，則可以大大降低建筑安裝費(fèi)。⑶項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目最終開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成敗，就是要看是否有利潤(rùn)，即收支結(jié)果，是結(jié)余還是超支，結(jié)余多少或超支多少。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支結(jié)余，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)與銷售全部結(jié)束后，以經(jīng)營(yíng)收入抵償支出后的結(jié)余或超支，也是綜合反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案執(zhí)行的結(jié)果。結(jié)余多則利潤(rùn)多，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的好，超支多則說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗。4.實(shí)訓(xùn)要領(lǐng)與相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

實(shí)訓(xùn)用時(shí)1-2天。教師要指導(dǎo)學(xué)生填寫實(shí)訓(xùn)進(jìn)度計(jì)劃表1-1、考勤表1-8以及作業(yè)文件“綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)任務(wù)單008：房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析操作記錄表（2-42至2-43）”。⑴項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入分析要領(lǐng)。①商品房計(jì)劃出售完成率。指報(bào)告期商品房的實(shí)際出售額占計(jì)劃出售額的百分比。②商品房出售收入增長(zhǎng)率。指報(bào)告期的商品房出售收入與前期商品房出售額差值占前期商品房出售收入的百分比。③商品房出售合同完成率。指報(bào)告期商品房實(shí)際出售量占合同規(guī)定出售量的百分比。④開發(fā)項(xiàng)目出售收入計(jì)算住宅產(chǎn)品銷售額S1＝出售面積╳出售單價(jià)商鋪產(chǎn)品銷售額S2＝出售面積╳出售單價(jià)車庫(kù)產(chǎn)品銷售額S3＝出售個(gè)數(shù)╳出售單價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)收入，就是上述各項(xiàng)收入之和。S＝Sl十S2十S3⑵項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析要領(lǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本分析，可按表2-39逐項(xiàng)計(jì)算。表2-39房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本分析編號(hào)成本分析要素發(fā)生額（萬(wàn)元）1住宅工程建安費(fèi)（造價(jià)、含設(shè)備）

2商業(yè)房工程建安費(fèi)（造價(jià)、含設(shè)備）

3車庫(kù)工程建安費(fèi)（造價(jià)、含設(shè)備）

建安費(fèi)合計(jì)

4土地成本

5資金成本（含利息、融資成本）

6前期費(fèi)

7基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)

8公共商業(yè)配套設(shè)施費(fèi)

9其它工程費(fèi)用

10不可預(yù)見費(fèi)

11開發(fā)期稅費(fèi)、房修基金

12管理費(fèi)及間接開發(fā)費(fèi)

12營(yíng)業(yè)稅

13城建稅

14教育附加稅

開發(fā)成本合計(jì)⑶項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析要領(lǐng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析，可按表2-40逐項(xiàng)計(jì)算。表2-40房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析編號(hào)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析要素發(fā)生額（萬(wàn)元）1銷售收入

2開發(fā)成本合計(jì)

3毛利潤(rùn)

4企業(yè)所得稅

5項(xiàng)目開發(fā)凈利潤(rùn)

6項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率=(利潤(rùn)/銷售收入)×100%

7項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率=(利潤(rùn)額/資本金總額)×100%

8項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率=(利潤(rùn)總額/成本總額)×100%⑷計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件分析項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果要領(lǐng)。①錄入表2-39中逐項(xiàng)計(jì)算的數(shù)據(jù)；②按照銷售情況錄入銷售額；③錄入表2-40中逐項(xiàng)計(jì)算的數(shù)據(jù)；④如果填寫的數(shù)據(jù)與計(jì)算機(jī)計(jì)算不一樣，則不能提交成功，要反復(fù)計(jì)算直到數(shù)據(jù)正確、提交成功。5.作業(yè)任務(wù)及作業(yè)規(guī)范⑴作業(yè)任務(wù)。實(shí)訓(xùn)8的作業(yè)任務(wù)是“房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析”，具體內(nèi)容見表2-41。表2-41房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析作業(yè)安排日期地點(diǎn)組織形式學(xué)生工作任務(wù)學(xué)生作業(yè)文件教師指導(dǎo)要求

①集中布置任務(wù)②集中現(xiàn)場(chǎng)考察③小組上網(wǎng)④小組討論研討項(xiàng)目任務(wù)⑴項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析。⑵項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析。⑶項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析。⑷計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果分析。⑻房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告總結(jié)實(shí)訓(xùn)7布置實(shí)訓(xùn)8任務(wù)組織討論指導(dǎo)業(yè)務(wù)過(guò)程考核作業(yè)成績(jī)⑵作業(yè)規(guī)范。實(shí)訓(xùn)7的作業(yè)規(guī)范，見綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)8：房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析操作記錄“題目20至21”。綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)任務(wù)單008：房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析操作記錄表（2-42至2-43）題目20—項(xiàng)目收入分析報(bào)告表2-42操作內(nèi)容規(guī)范要求1.收入分析⑴住宅銷售收入；⑵商鋪銷售收入；⑶車位銷售收入；⑷其他收入；⑸總收入2.成本分析⑴建安費(fèi)合計(jì)；⑵土地成本；⑶前期費(fèi)；⑷基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)；⑸公共商業(yè)配套設(shè)施費(fèi)；⑹其它工程費(fèi)用；⑺不可預(yù)見費(fèi)；⑻開發(fā)期稅費(fèi)、房修基金；⑼管理費(fèi)及間接開發(fā)費(fèi)；⑽營(yíng)業(yè)稅；⑾城建稅；⑿教育附加稅；⒀開發(fā)成本合計(jì)注：可續(xù)頁(yè)。3.利潤(rùn)分析⑴毛利潤(rùn)；⑵凈利潤(rùn)；⑶投資回報(bào)率{銷售利潤(rùn)率=(利潤(rùn)/銷售收入)×100%；資本金利潤(rùn)率=(利潤(rùn)額/資本金總額)×100%；成本利潤(rùn)率=(利潤(rùn)總額/成本總額)×100%}題目21—計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件分析項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果表2-43.操作內(nèi)容規(guī)范要求軟件分析項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)果⑴錄入成本計(jì)算數(shù)據(jù)；⑵錄入銷售額；⑶錄入利潤(rùn)計(jì)算數(shù)據(jù)；⑷直到數(shù)據(jù)正確、提交成功題目19—計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件樓盤銷售表2-38.操作內(nèi)容規(guī)范要求軟件樓盤銷售⑴錄入項(xiàng)目銷售方案；⑵提交產(chǎn)品銷售；⑶降價(jià)銷售；⑷查看成交總額6.實(shí)訓(xùn)考核主要是形成性考核。由實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)教師對(duì)每一位學(xué)生這一階段的實(shí)訓(xùn)情況進(jìn)行過(guò)程考核，根據(jù)學(xué)生上交的作業(yè)文件“綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)