房地產(chǎn)交易管理-房地產(chǎn)抵押管理

房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣、折價的價款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的房價款，將所購商品房抵押給貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產(chǎn)作為抵押物的條件房地產(chǎn)抵押的抵押物由于土地使用權取得方式的不同，因此對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押?！鄙鲜鲆?guī)定說明房地產(chǎn)抵押中作為抵押物的條件包括以下兩個方面。一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權；二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。這類設定抵押的前提條件是土地必須是以出讓方式取得的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：①有權屬爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)房地產(chǎn)抵押時，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應將抵押事實明示擬接受抵押者。(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將該國有土地上的房屋同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。《擔保法》規(guī)定：“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押?！?3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。(4)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。(5)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(6)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(7)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。(8)以自有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(9)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。(10)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。(11)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知債權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為抵押權人所有的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是擔保債權債務履行的手段，是債權債務合同的從合同，債權債務的主合同無效，抵押合同也自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物很大的擔保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內(nèi)容：①抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；②主債權的種類、數(shù)額；③抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及坐落、房地產(chǎn)權利證書編號；④抵押房地產(chǎn)的價值；⑤抵押房地產(chǎn)的坐落管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；⑥抵押期限；⑦抵押權滅失的條件；⑧違約責任；⑨爭議解決的方式；⑩抵押合同訂立的時間與地點；雙方約定的其他事項。抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)當事人應在抵押合同簽訂后30天內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：①抵押當事人的身份證明或法人資格證明；②抵押登記申請書；③抵押合同；④《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還應提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；⑤登記機關認為必要的其他文件。登記機關應當對申請人的申請進行審核，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，重點審查是否超值抵押；抵押人提供的房地產(chǎn)權利證明文件與權證檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權證證號與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在5日內(nèi)核準登記并頒發(fā)他項權利證書，特殊原因的最長不得超過法定辦理期限。

房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產(chǎn)抵押的效力抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通過抵押權人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。在抵押權人同意、抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時，轉(zhuǎn)讓所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。房地產(chǎn)抵押關系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。房地產(chǎn)抵押管理在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經(jīng)濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。房地產(chǎn)抵押的受償?shù)盅菏且环N民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《中華人民共和國民法通則》、《擔保法》規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于經(jīng)濟合同，依照房地產(chǎn)抵押合同償還債務是房地產(chǎn)抵押權人的義務。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應當嚴格執(zhí)行，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務義務的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權人有權解除抵