物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

第一章物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概念

1.1物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述一、物業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)

與傳統(tǒng)的制造業(yè)和商品流通企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上有很大的差別，它是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同行使管理權(quán)并為物業(yè)所有人和使用人提供高效周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。我們稱這些從事物業(yè)管理的單位或組織就是物業(yè)企業(yè)。以下屬于物業(yè)管理特點(diǎn)的是（）管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)ABC提交多選題2分二、物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，又稱資金運(yùn)動(dòng)。在企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程中，企業(yè)資金從貨幣資金形態(tài)開始，經(jīng)過(guò)若干階段，又回到貨幣資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程叫做資金的循環(huán)。企業(yè)資金周而復(fù)始、不斷重復(fù)的循環(huán)，叫做資金的周轉(zhuǎn)。資金的循環(huán)、周轉(zhuǎn)體現(xiàn)著資金運(yùn)動(dòng)中資金形態(tài)的變化。

企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。具體表現(xiàn)為資金籌集、投放、使用、回收與分配等一系列行為。從整體上講，財(cái)務(wù)活動(dòng)包括以下四個(gè)方面：（一）籌資活動(dòng)目的：服務(wù)，設(shè)立企業(yè)，擴(kuò)張起點(diǎn)籌資的定義：資金來(lái)源：①權(quán)益資金②債務(wù)資金（二）投資活動(dòng)廣義：自用和它用狹義：它用（三）營(yíng)運(yùn)活動(dòng)管理活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（出租、特約、有償）（四）分配活動(dòng)收入-成本-稅金廣義和狹義財(cái)務(wù)活動(dòng)是指：

[填空1]

作答正常使用填空題需3.0以上版本雨課堂可為此題添加文本、圖片、公式等解析，且需將內(nèi)容全部放在本區(qū)域內(nèi)。正常使用需3.0以上版本答案解析答案解析填空題1分三、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指物業(yè)企業(yè)在組織財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中與有關(guān)各方所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。概括為以下幾個(gè)方面：（一）與業(yè)主的關(guān)系什么是業(yè)主？業(yè)主代表大會(huì)聘用與受聘（平等？）；有償服務(wù)（委托合同）（二）與政府的關(guān)系遵守法律，接受指導(dǎo)和監(jiān)督（三）與債權(quán)人和人債務(wù)人關(guān)系債權(quán)人（借入）和債務(wù)人（借出）（四）與投資人的關(guān)系（五）與職工的關(guān)系（六）與社會(huì)公眾的關(guān)系1.2物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境

財(cái)務(wù)管理環(huán)境的概念：企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)境又稱理財(cái)環(huán)境，是指對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生影響作用的企業(yè)內(nèi)外各種條件的統(tǒng)稱。按其存在的空間，可分為內(nèi)部理財(cái)環(huán)境和外部理財(cái)環(huán)境。本節(jié)主要討論外部理財(cái)環(huán)境一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

財(cái)務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各種經(jīng)濟(jì)因素，如經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹狀況、政府的經(jīng)濟(jì)政策等。1.2物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境

（一）經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇繁榮衰退蕭條（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平改革開放以來(lái)，國(guó)民生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)（三）經(jīng)濟(jì)政策市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，財(cái)稅體制、金融體制、外匯體制、外貿(mào)體制、計(jì)劃體制、價(jià)格體制、投資體制、社會(huì)保障制度等。影響財(cái)務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)條件ABCD提交多選題2分二、法律環(huán)境《物業(yè)管理?xiàng)l例》二、法律環(huán)境1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)；2.規(guī)范了物業(yè)管理收費(fèi)；3.規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任；4.施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)；5.施行了物業(yè)企業(yè)資質(zhì)制度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；6.明確了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)的關(guān)系；7.明確了業(yè)主、物業(yè)企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的關(guān)系；8.建立住房維修資金制度。三、金融環(huán)境（一）金融機(jī)構(gòu)1.銀行類金融機(jī)構(gòu)中央銀行——中國(guó)人民銀行發(fā)行的銀行政府的銀行銀行的銀行2.政策性銀行金融債券商業(yè)銀行國(guó)有獨(dú)資股份制城市商業(yè)銀行外資非銀行金融機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、信用社、金融資產(chǎn)管理公司等（二）金融市場(chǎng)概念廣義：指資金融通的場(chǎng)所，是辦理各種票據(jù)、有價(jià)證券、外匯和金融衍生品買賣，以及進(jìn)行貨幣借貸的場(chǎng)所作用金融市場(chǎng)是企業(yè)投資和籌資的場(chǎng)所企業(yè)通過(guò)金融市場(chǎng)使長(zhǎng)短期資金互相轉(zhuǎn)化金融市場(chǎng)為企業(yè)管理提供有意義的信息1.金融市場(chǎng)的種類按內(nèi)容分：廣義：短期資金和長(zhǎng)期資金；貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)等狹義：僅指有價(jià)證券市場(chǎng)，即股票和債券的發(fā)行和買賣市場(chǎng)，又稱為資本市場(chǎng)按交易期限分：貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)按交割時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)按交易性質(zhì)分：發(fā)行市場(chǎng)和流通市場(chǎng)2.金融工具也叫金融資產(chǎn)，是在信用活動(dòng)中產(chǎn)生的，能夠證明貨幣供給者與需求者之間融通貨幣余缺的書面證明如紙幣、銀行存款、商業(yè)票據(jù)、股票、債券等（三）利率1．利率的類型(1)按照利率之間的變動(dòng)關(guān)系，分為基準(zhǔn)利率和套算利率(2)按利率與市場(chǎng)資金供求情況的關(guān)系，分為固定利率和浮動(dòng)利率（3）按利率形成機(jī)制不同，分為市場(chǎng)利率和法定利率（三）利率的計(jì)算公式利率＝純粹利率＋通貨膨脹報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率純粹利率：在不考慮通貨膨脹，不考慮風(fēng)險(xiǎn)的前提下均衡點(diǎn)的利率。資金時(shí)間價(jià)值的相對(duì)數(shù)表示。實(shí)際情況下，一般用國(guó)庫(kù)券的利率來(lái)表示，但一定要注意：前提條件是通貨膨脹率極低通貨膨脹報(bào)酬率：又叫通貨膨脹貼水或通貨膨脹附加率從中長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)有一定的通貨膨脹。比如通貨膨脹率是2％，意味著物價(jià)水平上漲2％，那么要求得到5％的回報(bào)率的話，實(shí)際收益率只能達(dá)到3％，投資者必然在2％的通貨膨脹前提條件下，要求報(bào)酬率應(yīng)該是7％風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：是指純粹利率和通貨膨脹之外的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。包括：違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性（變現(xiàn)力）風(fēng)險(xiǎn)和到期風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。已知現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的純利率為2%，市場(chǎng)的平均利率為6%，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)收益率為2.5%，則該市場(chǎng)的通貨膨脹補(bǔ)償率為（）4.5%8%1.5%3.5%ABCD提交可為此題添加文本、圖片、公式等解析，且需將內(nèi)容全部放在本區(qū)域內(nèi)。正常使用需3.0以上版本答案解析答案解析單選題1分

1.3物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)又稱理財(cái)目標(biāo)，是企業(yè)通過(guò)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系所要達(dá)到的最終目的。企業(yè)管理的目標(biāo)可以概括為生存、發(fā)展和獲利。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐，最具有代表性的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)主要有以下幾種觀點(diǎn)：13利潤(rùn)最大化企業(yè)價(jià)值最大化2股東財(cái)富最大化

一、利潤(rùn)最大化目標(biāo)利潤(rùn)最大化是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)——經(jīng)濟(jì)人假設(shè)選擇的理由利潤(rùn)最大化是社會(huì)財(cái)富最大化的基礎(chǔ)企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，財(cái)務(wù)管理應(yīng)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)在自由競(jìng)爭(zhēng)的資本市場(chǎng)中，資本使用權(quán)最終屬于獲利最多的企業(yè)

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)目標(biāo)有以下特點(diǎn)：（1）目標(biāo)明確。與企業(yè)的根本目標(biāo)一致。企業(yè)是以營(yíng)利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)組織，可以說(shuō)“盈利”是企業(yè)存在的最根本的目的，使企業(yè)發(fā)展的“原動(dòng)力”。（2）“利潤(rùn)最大化”作為理財(cái)約束，作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是客觀的。利潤(rùn)是“所得”和“所費(fèi)”相互配比的結(jié)果，只有企業(yè)具備一定的生產(chǎn)能力，營(yíng)銷能力與管理水平，才會(huì)在最終的財(cái)務(wù)成果中反映出來(lái)?？梢姡己玫臅?huì)計(jì)信息系統(tǒng)是構(gòu)成“利潤(rùn)最大化”目標(biāo)有效作用的基礎(chǔ)設(shè)施。（3）“利潤(rùn)最大化”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)能大體反映出企業(yè)資金處于較優(yōu)的流轉(zhuǎn)狀態(tài).也反映企業(yè)的較強(qiáng)的獲利能力，尤其是長(zhǎng)期視角下的企業(yè)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)最能說(shuō)明問(wèn)題。此外，亦能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)各利益方滿意的回報(bào)。（4）對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō).以“利潤(rùn)最大化”目標(biāo)來(lái)規(guī)劃企業(yè)生產(chǎn)、營(yíng)銷與理財(cái)活動(dòng)，簡(jiǎn)單、明確而且操作性強(qiáng)。以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)有A、B兩個(gè)企業(yè)，其利潤(rùn)都是100萬(wàn)元，哪一個(gè)企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得更好？如果A企業(yè)是今年賺取的100萬(wàn)元，而B企業(yè)是去年賺取的100萬(wàn)元利潤(rùn)，哪個(gè)企業(yè)更好？如果A、B企業(yè)都是今年賺取的100萬(wàn)元，哪個(gè)企業(yè)更好？如果A企業(yè)賺的100萬(wàn)元全部收回了現(xiàn)金，而B企業(yè)全部是應(yīng)收賬款，哪個(gè)企業(yè)更好？如果A、B企業(yè)同時(shí)賺取的100萬(wàn)元利潤(rùn)都是收回了現(xiàn)金，哪個(gè)企業(yè)更好？在上面的條件下，如果A企業(yè)是投資100萬(wàn)元建成的，而B企業(yè)是投資500萬(wàn)元建成的，哪個(gè)企業(yè)更好？思考

缺陷：4個(gè)方面（1）沒有考慮利潤(rùn)的取得時(shí)間。（2）沒有考慮所獲利潤(rùn)和投入資本額的關(guān)系。（3）沒有考慮獲取利潤(rùn)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小。一般說(shuō)來(lái)，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)（4）可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)決策行為的短期化傾向。方案投資額每年利潤(rùn)額A1000100B2000100方案第一年第二年A1000B0100

二、股東財(cái)富最大化

股東財(cái)富＝股票數(shù)量*股票價(jià)格所以，財(cái)富最大化目標(biāo)又可直接表述為普通股每股價(jià)格最大化。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量因素避免了短期行為

缺點(diǎn)：概念比較抽象，不易被外行人接受只適于上市公司，對(duì)非上市公司則很難適用,非上市公司的價(jià)值不能依據(jù)股價(jià)確定，必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估股票價(jià)格是上市公司價(jià)值的直接表現(xiàn)，但股價(jià)會(huì)失真.(股票價(jià)格受多種因素影響，并非都是公司所能控制的，不易對(duì)公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出客觀衡量。)

二、股東財(cái)富最大化目標(biāo)

二、股東財(cái)富最大化目標(biāo)有關(guān)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，每股收益最大化與利潤(rùn)最大化相比，其優(yōu)點(diǎn)是（）考慮了投入資本與產(chǎn)出利潤(rùn)之間的關(guān)系考慮了貨幣資金的時(shí)間價(jià)值因素考慮了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素體現(xiàn)了企業(yè)的價(jià)值所在ABCD提交單選題1分

三、企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)---廣泛接受的觀點(diǎn)企業(yè)價(jià)值：是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是企業(yè)所能創(chuàng)造的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，反映了企業(yè)潛在的或預(yù)期的獲利能力和成長(zhǎng)能力。企業(yè)價(jià)值=股權(quán)價(jià)值+債券價(jià)值

優(yōu)點(diǎn)：

1.考慮了資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，有利于統(tǒng)籌安排長(zhǎng)短期規(guī)劃、合理選擇投資方案、有效籌措資金、合理制定股利政策等；

2.體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的要求。從某種意義上說(shuō)，股東財(cái)富越多，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值就越大，追求股東財(cái)富最大化的結(jié)果可促使企業(yè)資產(chǎn)保值或增值；

3.有利于克服管理上的片面性和短期行為；

4.有利于社會(huì)資源的合理配置。

缺陷：1.對(duì)于上市公司而言，衡量公司價(jià)值的指標(biāo)是所有股票的市價(jià)，但是股價(jià)受很多因素影響；2.為了控股或穩(wěn)定購(gòu)銷關(guān)系，現(xiàn)代企業(yè)不少采用環(huán)形持股、相互持股的方式。對(duì)于法人股東，他們對(duì)股價(jià)的短期變動(dòng)不感興趣，而對(duì)企業(yè)的控制更為關(guān)注；股票價(jià)格有時(shí)很難反映企業(yè)所有者權(quán)益的價(jià)值；3.對(duì)于非上市公司，由于沒有股價(jià)，企業(yè)價(jià)值不易衡量。只有對(duì)企業(yè)進(jìn)行專門的評(píng)估才能真正確定其價(jià)值;4.操作性差。預(yù)期現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率很難預(yù)計(jì)，可能出現(xiàn)較大的誤差。

四、企業(yè)與相關(guān)利益主體之間的矛盾與解決方法（一）所有者與經(jīng)營(yíng)者的矛盾與協(xié)調(diào)為了解決這一矛盾，應(yīng)采取讓經(jīng)營(yíng)者的報(bào)酬與績(jī)效相聯(lián)系的辦法，并輔之以一定的監(jiān)督措施。1.解聘；2.接收；3.激勵(lì)（二）所有者與債權(quán)人的矛盾與協(xié)調(diào)為了協(xié)調(diào)所有者與債權(quán)人的上述矛盾，通?？刹捎靡韵路绞剑?.在合同中加入限制性條款；

2.收回借款或停止借款。五、財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)

財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)是指財(cái)務(wù)管理的工作步驟和一般工作程序，即財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)階段。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理基本環(huán)節(jié)包括：1.財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)2.財(cái)務(wù)決策3.財(cái)務(wù)預(yù)算4.財(cái)務(wù)控制5.財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是企業(yè)根據(jù)過(guò)去財(cái)務(wù)活動(dòng)的歷史資料，考慮現(xiàn)實(shí)條件與要求，運(yùn)用特定方法對(duì)企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)成果作出科學(xué)的預(yù)計(jì)和測(cè)算。以便更好的把握未來(lái)，明確發(fā)展方向。作用：1.財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的基礎(chǔ)。2.財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是編制財(cái)務(wù)計(jì)劃的前提3.財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是提高財(cái)務(wù)預(yù)見性的一種手段

財(cái)務(wù)決策財(cái)務(wù)決策是企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員按照財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的總體要求，利用專門的方法對(duì)各種備選方案進(jìn)行比較和分析，并從中選出最佳方案的過(guò)程。財(cái)務(wù)決策是財(cái)務(wù)管理工作的核心。財(cái)務(wù)決策內(nèi)容廣泛，主要包括籌資決策、投資決策、信用政策決策、股利分配決策和其他決策。

財(cái)務(wù)計(jì)劃

（財(cái)務(wù)預(yù)算）財(cái)務(wù)計(jì)劃是指企業(yè)運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對(duì)未來(lái)財(cái)務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容及指標(biāo)進(jìn)行綜合平衡與協(xié)調(diào)的規(guī)劃與安排。財(cái)務(wù)計(jì)劃主要包括：現(xiàn)金收支計(jì)劃、資金籌集計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資和折舊計(jì)劃、流動(dòng)資產(chǎn)占用和周轉(zhuǎn)計(jì)劃、對(duì)外投資計(jì)劃、利潤(rùn)和利潤(rùn)分配計(jì)劃。

財(cái)務(wù)控制財(cái)務(wù)控制是對(duì)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行追蹤監(jiān)督、對(duì)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整和修正，以保證預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。常見的類型：防護(hù)性控制、前饋性控制、