國際大酒店可行性研究報告

四星級大酒店XXXX國際大酒店可行性研究報告一、項目名稱與性質(zhì)1.1.2項目性質(zhì)：新建、中外(香港)合資經(jīng)營二、承辦單位概況公司(以下簡稱甲方),法人代表，本項目全權(quán)委托代理人；貿(mào)易公司(以下簡稱乙方),法人代表。①名稱：XXXX國際大酒店(以下簡稱該項目)②項目總投資及注冊資本：項目總投資人民幣4000萬元；注冊資本1800萬元人民幣。甲方以土地、房屋作為認(rèn)繳出資。乙方以現(xiàn)金方式認(rèn)繳出資，即甲方40%,乙方60%。③合營期限：合資經(jīng)營期限為30年。④項目選址：XX省XX縣XX鎮(zhèn)XX大道。⑤經(jīng)營范圍：休閑、娛樂、健身、餐館、住宿、商務(wù)。三、可行性研究報告編制依據(jù)(4)《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》(1995.10.30)(5)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(1989.12.26)(6)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》(1993.10.31)(7)《中華人民共和國城市規(guī)范法》(1989.12.26)(9)《XX縣鼓勵投資的規(guī)定》、《桃政發(fā)200(10)桃政地存讓字[2002]第072號四、項目提出的理由、預(yù)期目標(biāo)、有利條件。XX省XX縣地處湘中偏北，境內(nèi)有長石、洛湛鐵路通過，益桃一級公路與長常高速公路相連；美麗的XX旅游景點是XX武陵源黃金旅游資源線上一個新的亮點。近年中外游客來桃旅游的不斷增多；XX縣境內(nèi)不僅旅游資源豐富，農(nóng)、林、礦產(chǎn)資源豐富而有特色，來XX經(jīng)商、投資的客商逐年增多，盡管近年XX縣城對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入大，城市功能品位不斷提升，但目前尚沒有一家能夠滿足涉外接待、檔次較高的賓館、酒店，以致于來XX辦事、旅游的客人都住XX、長沙星級酒店。因此，在XX縣縣城投資新建一座滿足中外客人休閑、餐宿的四星級大酒店，是適應(yīng)市場需要的順勢之為。本項目計劃投資4000萬元，擬建地址：XX縣XX鎮(zhèn)XX大道；用地面積15畝，建筑面積13800m2,年營業(yè)收入6000萬元；年利稅總額1800萬元。位置好。本項目擬建位置處于縣城東區(qū)，中外客商經(jīng)入我縣的必經(jīng)之路——XX大道北側(cè)，縣政府近年實施縣城“西改東擴(kuò)”的城建規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，場地三通一平，道路硬化，環(huán)境綠化，城市設(shè)施功能齊全。文件，對來XX投資將在用地、環(huán)境政策稅收實行獎勵等稅費方面都有優(yōu)惠政策，特別是本項目與當(dāng)?shù)乜h委、縣政府提出的旅游興縣的戰(zhàn)略方針相吻合，本項目將得到當(dāng)?shù)馗骷壵拇罅χС?。投資雙方優(yōu)勢互補，本項目投資甲方有房地產(chǎn)開發(fā)和熟悉本地資源的優(yōu)勢，乙方有經(jīng)營實業(yè)，酒店管理雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和涉外經(jīng)驗的優(yōu)勢；甲、乙雙方于本項目實施中都能發(fā)揮各自的特長。第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模XX縣屬XX省中部偏北，處于資水中下游；與XX市區(qū)僅隔25公里，有益桃一級公路相通，在XX市幾市縣(區(qū))中，上有安化，遠(yuǎn)有南縣、沅江，在市內(nèi)也是處中的位置；長石、洛湛鐵路在縣內(nèi)通過，且均建有縣級站；距長沙110公里，經(jīng)益桃一級公路上長常高速公路到長沙飛機場，僅一個小時的路程；公路有國道207線與省道1824線縱穿南北，縣道桃武線與省道1837線橫貫東西，還有即將通車的懷桃二級公路可達(dá)湘中、湘西腹地、水運順資水經(jīng)洞庭湖通江入海。XX縣境內(nèi)有美麗的XX,早已于上個世紀(jì)三、四十年代黎景輝創(chuàng)作的《XX是XX》,而使XX美景聞名于中外，這首歌唱出了XX兩岸山美水美人更美。XX境內(nèi)的古跡遺址有資水岸邊鳳凰山下的天問臺，當(dāng)年屈原流放期間曾在此隱居，常佇立在江邊石巖上，仰望蒼天，俯視江流，憂國憂民，責(zé)天問地?？h城西南8公里處浮邱山，是楚南名山，洞庭湖四星級大酒店一帶幾縣市的數(shù)萬香客年年來此上山許愿燒香。改革開放以來，在縣委、縣政府以旅游興縣的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，逐年開發(fā)且市場已認(rèn)可旅客逐年增加的景點還有：XX森林公園、XX竹海、羅溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX,以及土香土色的村居旅游——農(nóng)家樂，這些都是XX的旅游資源。近年來，每年來XX旅游、休閑娛樂的游客人數(shù)在100萬人次以上。旅游業(yè)總收入達(dá)1.3億元，占全縣GDP3.3%左右。改革開放以來，XX已由單一的糧食生產(chǎn)和簡單的手工業(yè)生產(chǎn)的地域經(jīng)濟(jì)，逐步做到了在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，農(nóng)產(chǎn)品深加工，工業(yè)生產(chǎn)上規(guī)模、技術(shù)含量高，其工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，能夠融合到國內(nèi)外市場參予競爭。如農(nóng)村充分利用楠竹資源進(jìn)行深加工的竹膠板，早已遠(yuǎn)銷全國邊少地區(qū)的茶葉，春秋涼席、竹筍食品，有地方特色的葛制品系列、臘大哥、牛魔王肉制品，工業(yè)方面的久通銻制品、花崗石板材、鑄管、焦?fàn)t煤汽鑄件、水泥制造業(yè)等等，都是產(chǎn)銷兩旺。旅游產(chǎn)品有利用樹根自然美造型加工的根雕和竹編、竹制工藝品，這些具有地方特色的工藝品琳瑯滿目，讓中外游客來XX不僅有看、有玩、有樂，還有帶，帶這些工藝品回去做紀(jì)念，讓家人分享其樂。據(jù)測算，每年來XX經(jīng)商、辦事、開會、交流的客商達(dá)20萬人次以上。四星級大酒店2.1.4城市品位提升，交通便利，將能吸引客流來XX食XX縣城在城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善的基礎(chǔ)上，市容整潔有序，現(xiàn)在來XX辦事、旅游的客商食住在XX,今后還將會把外地在長沙、XX辦事、旅游的客商吸引到XX來休閑、食宿。據(jù)計算只要吸引長沙食住客商的0.1%和XX市區(qū)及鄰縣區(qū)食住客商的2%,來XX的食住客商潛力就達(dá)10萬人次通過上述綜合分析地理、交通、資源等因素，目前每年外地來XX客商平均可達(dá)130萬人次以上，預(yù)計到2010年外地來桃客商將達(dá)到210萬人次左右。2.2.1人民生活水平提高，人們出外旅游，對食住的要求“出門難”是人民生活水平不高，相對外出旅行辦事時，衣、食、住、行處處不方便，不愿出遠(yuǎn)門的意思；“休閑旅游”是近年頻頻出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)名詞，就是隨著人們生活水平的提高、假期的增多、喜歡親人朋友結(jié)伴或單位組織等形式出外游玩休閑。對食宿的要求一個是要上檔次，還要有娛樂、健身項目，功能齊服務(wù)優(yōu)良。外出旅游的中、高檔消費是今后旅游消費發(fā)四星級大酒店展的趨勢?；谏鲜龇治霰卷椖繑M按四星級賓館建設(shè)，以接待中外游客中富裕、小康型的消費群體。查閱有關(guān)資料中外游客的富裕、小康型的比例達(dá)60%左右，則這一檔次的消費人群年均在80萬人次左右。按每人次平均食、宿、玩消費400元計算，市場份額就達(dá)3.2億元。本項目選定國內(nèi)外來桃游客中的中、高檔消費群體，其面對市場風(fēng)險將有客源消費群體認(rèn)知度：縣城的四星級賓館，無法與省城的相比；本地服務(wù)型企業(yè)的競爭；雖說目前尚無一家四星級的賓館、酒家，但有上述共識，規(guī)劃新建、改造的上等級的企業(yè)二處，但其經(jīng)營理念、經(jīng)營場地和經(jīng)營規(guī)模都有一定的局限性。2.2.3項目市場定位與建設(shè)規(guī)模目標(biāo)服務(wù)客源：年20萬人次。目標(biāo)服務(wù)項目：賓館客房160間(套),酒店餐飲營業(yè)面積13800m2。休閑娛樂商務(wù)等。年經(jīng)營收入6000萬元，利稅總額1800萬元。向有益長一級公路直通XX市，僅21公里，南北有因正在建四星級大酒店設(shè)XX的資江大橋而新建的大道穿過。本項目建設(shè)位置東去縣延伸的XX大道，大道兩旁都是商業(yè)、辦公區(qū)，南面有縣汽運長途客車站、縣地稅大樓，往西是XX二橋過縣城老城區(qū)，臨北緊挨的是新修建的檔次較高的XX休閑廣場，西北處幾百米遠(yuǎn)是即將竣工的縣委、政府辦公大樓。本項目位置將是縣城的政治、文化、交通、經(jīng)濟(jì)中心的位置。2.3.2建址土地權(quán)屬類別與占地面積。土地類別為出讓土地，出讓期為50年，土地用途為商業(yè)開發(fā)。2.3.2.2用地面積15畝。2.3.2.3本項目土地由甲方作為出資提供。2.3.3.1本項目建址位置，交通便利，場地平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施功能齊全，完全具備施工建設(shè)的條件。2.3.3.2有當(dāng)?shù)乜h委、縣政府鼓勵投資的規(guī)定，為項目開發(fā)建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)，提供了優(yōu)良的軟環(huán)境。一、設(shè)計要求3.1XXXX國際大酒店擬建場地，位于XX二橋引道與XX大道連接的起點，后有竹海作背襯的縣委、縣政府辦公大樓，前有繁華熱鬧的XX大道和汽車站，右邊緊臨XX休閑廣場，左邊延伸都是東區(qū)新建的商業(yè)居住區(qū)和即將開發(fā)的文化娛樂中心，右邊幾百米遠(yuǎn)處是幅射全國的建筑面積達(dá)3萬平米的竹業(yè)城商品市場，左邊2000米遠(yuǎn)處有近年開發(fā)的面積達(dá)5平方公里的民營創(chuàng)業(yè)園。該位置區(qū)位優(yōu)勢顯著,商業(yè)價值無限，其建筑物必須有獨特的形象，齊全的功能，豪華的裝飾，體現(xiàn)XX山美、水美、人更美的直觀印象，使之成為外地來桃旅游休閑辦事的，進(jìn)入縣城對該酒店有深刻的印象。項目建址及總體規(guī)劃初步方案見(圖三.1)二、平面布局根據(jù)本項目擬建位置地形(見附圖三.1),XX大道迎賓路口東側(cè)用地建6-7層的大酒店，主要功能是餐飲、賓館住宿；迎賓路口西側(cè)用地建3層的商住樓、亭園、游泳池，其主要功能是休閑、娛樂、健身、商務(wù)。本項目用地規(guī)劃見(表三.1)規(guī)劃用地面積10000m2,建筑用地面積2900m2,綠化用地面積6800m2,總建筑面積13800m2,容積率1.38%。用地面積建筑面積7層1、豪華套房4套×90m2,每套二室二廳三衛(wèi)一書房四星級大酒店2、高檔套房56套×50m2,每套二室一廳一衛(wèi)3、標(biāo)準(zhǔn)間100套×30m2,每套一室一廳一衛(wèi)4、大、小會議室大會議室一個400m2,小會議室4個75m25、大、小餐廳大餐廳一個500m2,小餐廳及包6、公共區(qū)域一層大廳500m,各層100m×57、辦公、服務(wù)、設(shè)施用途區(qū)域板梯二處電梯三處，餐飲加工、員工值班、辦公用二、休閑、健身、商務(wù)中心三層8、游泳館9、多功能商務(wù)大廳10、保齡球館11、舞廳、KTV房12、美容美發(fā)、休閑中心休閑中心、咖啡、茶吧、健身按摩13、健身、娛樂中心14、其他公用房三、停車用地綠化亭園用地四、合計三、裝修及其他要求3.3.1外墻裝飾，按四星級賓館高檔豪華的要求，臨街建筑外墻貼花崗石板材，其余外墻部位貼高級瓷磚。3.3.2內(nèi)墻裝飾根據(jù)用途不同，分別刷高級墻漆，貼白磁四星級大酒店磚或木裝修。3.3.3三層以上采用板梯和電梯相結(jié)合，大酒店建筑物至少配三臺自動電梯和兩處板梯，一處板梯與一臺電梯專供生活后勤服務(wù)上下用，一處板梯與兩臺電梯專為顧客上下用，做到員工與旅客上下都有專用通道。3.3.4屋面考慮采用花園式屋面設(shè)計，符合環(huán)保、綠色的要求，也可用作休閑觀光區(qū)域。3.3.5消防要有配套設(shè)施，每層都必須有安全通道，層與層之間要采用特級防火卷簾的備用隔斷，將每一層作為一個防火區(qū)，屋頂要設(shè)計有消防用水箱，同時兼做生活用水水箱。3.3.6要用中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。4.1.1餐飲部食品加工產(chǎn)生的“三廢”治理是重點，在建筑的平面規(guī)劃、功能布局時要充分考慮“三廢”的排放。4.1.2在地面基礎(chǔ)設(shè)計時，要規(guī)劃好污水的處理與排放，從長遠(yuǎn)規(guī)劃，賓館、餐飲部的生活用污水要經(jīng)處理才可排放，近期與雨水經(jīng)沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放達(dá)到4.1.4餐飲部要采用燃油式鍋爐，其廢氣排放要精心設(shè)計，做到外部無煙、灰和油汽冒出。本項目擬建地址位于東區(qū)中心位置，人流、車流、物流相對集中，而賓館酒店是顧客休閑娛樂的地方，要求安靜無噪音。因此，建筑物設(shè)計時要考慮如何盡量做到鬧中求靜。三、環(huán)境的綠化要栽植4個以上品種常年不落葉的四季青樹木，坪內(nèi)要有花有草，有亭園建筑。走道板梯及游客所見之處，要有品味的花木盆景，讓客人在建筑物內(nèi)隨處都能看到花木心情舒暢，心曠神怡。建筑物的屋頂在保證排水通暢，防水止漏的同時，要考慮設(shè)計出花園式的屋頂，讓游客乘上電梯來到建筑物頂層眺望縣城的美麗景象，并且讓客人在屋頂也可休閑、娛樂、消四、水電設(shè)施供水由XX大道引二條d100的供水管，分別供賓館酒樓和商務(wù)娛樂中心兩棟建筑物的生活用水，建筑物高層供水考慮屋頂設(shè)水箱的供水方式。室內(nèi)供水設(shè)施盡量做到陰蔽的陰蔽，露出部份采用防銹的管道和拋光處理的不銹鋼水具設(shè)施。供電按建筑面積12800m2計算(單位容量20VA/m2),可配一臺SL7-200/10變壓器，考慮到本項目服務(wù)行業(yè)的特殊性，要采用備用發(fā)電和供電的方式。另外建筑物設(shè)計時，要考慮裝置防雷設(shè)施。第五章組織機構(gòu)與人力資源配置一、組織機構(gòu)5.1.1XXXXXX國際大酒店是中外合資經(jīng)營企業(yè)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由乙方派一人任董事長，甲方派一人任總經(jīng)理。5.1.2公司下設(shè)辦公室、公關(guān)部、財務(wù)部、人事部、保安部、后勤部、商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)中心、娛樂中心、健身中心、客房部、餐飲部十二個職能部門。(圖五.1)組織機構(gòu)示意圖餐餐飲部客房部健身中心娛樂中心網(wǎng)絡(luò)中心財務(wù)部辦公室公關(guān)部人事部保安部后勤部商務(wù)中心副總經(jīng)理副總經(jīng)理董事長董事會監(jiān)事會二、人力資源配置5.2.1本項目按機構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營規(guī)模對員工需求(見表五.1),經(jīng)營規(guī)模滿負(fù)荷運作時臨時聘用人員沒列入其內(nèi)。負(fù)責(zé)人客房部1四星級大酒店19娛樂中心46健身中心136網(wǎng)絡(luò)中心134商務(wù)中心1271341513415622268總經(jīng)理辦445.2.2本項目為四星級賓館，人員素質(zhì)要求有一定的專業(yè)技能，員工必須會一般接待的英語會話，相關(guān)接待和管理人員要會二種外語對話。5.2.3管理人員和一般員工聘用后要培訓(xùn)三個月，并選送四星級大酒店適量骨干到相應(yīng)等級的大酒店見習(xí)一段時間，全部員工經(jīng)嚴(yán)格考試、考核才可上崗。三、運行機制(一)前期運作企業(yè)設(shè)立前由甲乙雙方協(xié)商成立籌備小組，由甲方派3人，乙方派1人，籌備小組負(fù)責(zé)企業(yè)設(shè)立前的相關(guān)事項和項目的立項、規(guī)劃設(shè)施等投資前期準(zhǔn)備工作。5.3.1.2甲乙雙方正式簽訂合資協(xié)議后，即辦理工商登記事項，對建筑設(shè)計方案進(jìn)行審定并委托招標(biāo)設(shè)計。在董事會中明確總經(jīng)理等負(fù)責(zé)人選，并對投資建設(shè)期的機構(gòu)設(shè)置，人員招聘與員工、資金的投入與使用等做出安排。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和《公司法》的要求，酒店的權(quán)力機構(gòu)是董事會，董事會制定重大經(jīng)營決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，決定公司中層以上的管理人選?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)制下的各個部門及其負(fù)責(zé)人是董事會的執(zhí)行機構(gòu)或執(zhí)行者，監(jiān)事會由3-5人組成，對酒店的營運管理進(jìn)行監(jiān)督，這樣職責(zé)明確、權(quán)力、監(jiān)督、執(zhí)行機構(gòu)相互分離，相互制銜，相互配合，做到精干高效、責(zé)權(quán)明確，各司其責(zé)。5.3.2.2要以職能部門為考核單位，制定工作目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，按經(jīng)營范圍服務(wù)種類不同，工作責(zé)任不同將酒店的總目標(biāo)。分解到各責(zé)任中心、效益中心，層層落實各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立對經(jīng)營者和員工的激勵機制。主要業(yè)務(wù)部門或相關(guān)崗位可采用招投標(biāo)或競聘上崗等形式，鼓勵公平競爭。5.3.2.2現(xiàn)代企業(yè)的競爭就是員工素質(zhì)的競爭，特別是酒店服務(wù)待業(yè)尤為突出，酒店要在招聘高素質(zhì)員工的同時，要注重人才培養(yǎng)，定期舉辦各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)、競賽、選拔技術(shù)能手等各種業(yè)務(wù)活動。要愛護(hù)和教育員工：愛崗敬業(yè)，遵法守紀(jì)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，文明服務(wù)。5.3.2.3酒店要根據(jù)各工種崗位或服務(wù)操作流程，制訂相應(yīng)的制度，標(biāo)準(zhǔn)按照四星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按顧客的需求是首位任務(wù)的要求定出切合實際可操作可量化的規(guī)范性制度，使員工有章可循，對工作質(zhì)量或服務(wù)的好壞有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到促進(jìn)員工工作能力的不斷提高和酒店各項服務(wù)質(zhì)量提高的目的。5.3.2.4酒店在提高服務(wù)質(zhì)量的同時，要注重降低營運成本，對資金實行計劃定額管理，對財產(chǎn)要定位定人，定期維護(hù)設(shè)備。對批量大的物品、原材料和設(shè)備的購進(jìn)要實行招標(biāo)，做到質(zhì)優(yōu)價廉。要把好原樣和各項財產(chǎn)實物的入庫驗收關(guān)，明確相關(guān)人員的責(zé)任，嚴(yán)防食品安全事故的發(fā)生。本項目所建酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其硬件環(huán)境將優(yōu)于縣、市內(nèi)的同行業(yè)。在建立現(xiàn)代企業(yè)機制和加強各項管理，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，還得講究營銷策略，注重不斷開發(fā)客源市場。對縣內(nèi)客源首先要利用酒店處于當(dāng)?shù)乜h委、縣政府新辦公樓出入路口的優(yōu)勢位置，為縣級各種會議和接待服務(wù)，積極參予政府采購競爭；其次要以XX休閑廣場及東區(qū)新城新形象的區(qū)位優(yōu)勢，將縣城西區(qū)居民的餐飲、休閑消費吸引過來。兩者酒店所面對的是新建的汽車站和直通XX火車站的XX大道，當(dāng)?shù)赝獬龉ぷ?，?wù)工的人員較多，探親回歸故里的客源需要通過各種媒體在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)著重宣傳本酒店的服務(wù)項目和服務(wù)水平。對縣外客源市場，要采取多種形式推介，如廣告新聞媒體、各種旅行社的推介。旅游旺季到各旅游名勝景點宣傳XX風(fēng)光和景點特色；走訪有經(jīng)濟(jì)實力的部門、行業(yè)，以優(yōu)惠的方式邀請各單位組團(tuán)來XX開會、旅游休閑，還可在長沙、XX等城市，張家界、韶山等景點，設(shè)促銷員按引來客流收入計酬的形式，擴(kuò)大縣外客源市場。5.3.3.2酒店可根據(jù)餐飲、服務(wù)種類、季節(jié)等不同，制訂出各種促銷手段，如節(jié)日、假期促銷價格，團(tuán)體與散客的價差促銷，或者按消費總額回報禮品，或者有的服務(wù)項目采取會員制、月票制、年票制的形式促銷，為擴(kuò)大影響，對特殊消費群體(老年人、少兒、職業(yè)種類)或特殊的紀(jì)念日實行免、減價優(yōu)惠。5.3.3.3酒店按經(jīng)營收入提取一定比例的廣告宣傳費，不僅經(jīng)常在報刊、電視等媒體，在各名勝景點的廣告宣傳，還要在地方產(chǎn)品或省內(nèi)的名優(yōu)產(chǎn)品上采用適當(dāng)?shù)姆绞阶鰪V告，做到即宣傳推介了對方的產(chǎn)品又為本酒店的服務(wù)項目做了宣5.3.3.4酒店在注重員工素質(zhì)和技能提高的同時，要注重開發(fā)企業(yè)的服務(wù)品牌，如餐飲的名菜名吃，服務(wù)的名星崗位。請社會有影響的知名人士來企業(yè)獻(xiàn)計，關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)，在同行業(yè)中要有獨特的企業(yè)形象，盡量將企業(yè)文化融合到當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)、民俗中。第六章項目實施進(jìn)度一、建設(shè)工期本項目規(guī)劃建設(shè)期為二年，分期實施，具體可分為幾個階段，以圖表示意如下：序號建設(shè)工期1準(zhǔn)備階段項目論證、合資經(jīng)營協(xié)議簽訂、合資企業(yè)設(shè)立事項辦理、建筑圖紙設(shè)計、工程招投標(biāo)2主體工程階段水電負(fù)荷手續(xù)辦理及安裝到建設(shè)現(xiàn)場，基礎(chǔ)工程、污水治理工程，墻身及屋面工程，地面硬化、綠化工程。3裝飾工程階段外墻裝飾、水電及網(wǎng)絡(luò)管道安裝、室內(nèi)裝飾樓層及地面裝飾4設(shè)備安裝階段電梯、中央空調(diào)、通訊、廣播音響及計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)備的安裝5員工招聘、培訓(xùn)招聘培訓(xùn)管理人員、專業(yè)人員、服務(wù)員等6試營業(yè)階段按四星級賓館和服務(wù)規(guī)范要求運作二、項目各工期實施進(jìn)度表工期準(zhǔn)備階段項目論證√四星級大酒店合資協(xié)議、設(shè)立企業(yè)√圖紙設(shè)計招標(biāo)√主體工程階段基礎(chǔ)、污水工程√墻身、屋面√√地面硬化綠化裝飾工程階段外墻裝飾√地面裝飾√√內(nèi)墻裝飾√√各種布線管道安裝√√員工招聘、培訓(xùn)階段√√設(shè)備安裝調(diào)試階段√試營運階段√第七章投資估算與資金籌措一、投資估算7.1.1本項目根據(jù)所需的建筑用地及相應(yīng)的綠化用地來估算本項目所需土地，土地的出讓費已考慮原已辦出讓手續(xù)土地的評估價和新增土地出讓價，并考慮縣政府對投資1000萬元以上的項目有優(yōu)惠政策的因素。2、本項目所需服務(wù)的客房數(shù)量及相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備均按四星級賓館酒店的要求配置，并結(jié)合目前的市場價格來估算各明細(xì)項目的投資金額(具體項目見表4.1)四星級大酒店序號計量單位數(shù)量估算單價估算金額1土地出讓400元400萬2建安工程2960萬①設(shè)計費60萬②大酒店建筑1470萬③商務(wù)娛樂中心M480萬④設(shè)備設(shè)施9500萬中央空調(diào)系統(tǒng)套1320萬320萬自動電梯套360萬180萬保齡球套1200萬200萬電子網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)80萬通信、音響、電子計算和網(wǎng)絡(luò)健身器材設(shè)備50萬客房設(shè)施35萬其他不可預(yù)計85萬85萬元中考慮了借入資金的利息3供水、供電系統(tǒng)100萬4園林綠化100萬5交通用車輛6160萬6開辦費230萬①工資人3萬60萬②員工培訓(xùn)人0.2萬32萬③服裝人18萬④設(shè)立企業(yè)、辦證等前期費用20萬⑤辦公設(shè)備等流動資金100萬7流動資金50萬8合計4000萬1、土地10000m2出讓費400萬元；2、建筑面積13800m2工程部份2960萬元；四星級大酒店3、供水、供電設(shè)施100萬元；4、園林綠化部份100萬元；5、交通用車輛160萬元；6、開辦費230萬元；7、總投資4000萬元。本項目計劃二年完成，第一年需投入資金2000萬元，其中土地出讓費400萬元；項目前期費用20萬元；車輛購置80萬元；水電設(shè)施50萬元；設(shè)計費60萬元；建安工程的40%約1200萬元；工資30萬元；其他160萬元。第二年所需資金主要是建筑物內(nèi)的裝修裝飾、設(shè)備及安裝、園林綠化、員工培訓(xùn)等支出的投資。二、資金籌措7.2.1自籌資金1800萬元；其中甲方出資800萬元，乙方出資1000萬元。7.2.2供入資金2200萬元，由乙方負(fù)責(zé)融資借入五年期第八章財務(wù)評價一、經(jīng)營收入估算本項目投資期二年，從第三年起運營，營運負(fù)荷第三年按60%,第四年按80%,第五年及以后按100%進(jìn)行估算。8.1.2收入估算說明?？头渴杖牍浪?300萬元，其中標(biāo)準(zhǔn)間100套，日單價200元，客房利用率82.2%估算；高檔客房56套，日單價400元，客房利用率71.2%估算；豪華型客房4套，日單價880元，按客房利用率10%估算。賓館酒樓處的客服部外賣商品、工藝品，銷售收入300萬元估算，約日平8219元；餐飲收入估算940萬元，日平2.6萬元，主要由三個消費群體構(gòu)成，會議用餐140萬，接待及旅客用餐按常往旅客人流，日平飲食消費50元，估算540萬元。另外是對外接辦的婚禮喜慶酒宴估算260萬元。商務(wù)會展中心是按超市商品銷售收入估算1200萬元，日平約3.3萬元。網(wǎng)絡(luò)中心收入估算80萬元，是利用計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備優(yōu)勢，對外提棋類、咖啡茶座等，估算收入1080萬元，日平3萬元。健身中心的項目有保齡球館、游泳池、美容健身、保健按摩、球藝室等，估算年收入900萬元，日平約2.5萬元。導(dǎo)游服務(wù)估算200萬元，主要對外承辦團(tuán)體旅游項目和車隊有償服務(wù)的收入。經(jīng)營收入估算(詳見表八.1)二、經(jīng)營成本估算8.2.1經(jīng)營成本中固定成本估算按投資估算形成固定資產(chǎn)的投資有3250萬元，按固定資產(chǎn)類別不同計提的年折舊額有261.5萬元；投資中形成需要分期攤銷的開辦費等年攤銷額有58萬元；按機構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營規(guī)模需定員180人，年人員費用540萬元；上述主要固定成本支出819.5萬元(詳見表八.2)8.2.2經(jīng)營成本是變動成本估算說明客房變動成本主要