同策研究院-房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的2024年樓市趨勢和機(jī)會(huì)：物競天擇適者生存；世道必進(jìn)后勝于今

——供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的2024年樓市趨勢和機(jī)會(huì)ContentsContents供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景背景3城鎮(zhèn)存量過剩背景1人口見頂、需求萎縮供求關(guān)系發(fā)生重大變化的三大背景背景3城鎮(zhèn)存量過剩背景1人口見頂、需求萎縮當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨三大背景，第一、人口見頂，需求萎縮；第二、增量市場見頂，進(jìn)入存量主導(dǎo)市場；第三、城鎮(zhèn)存量住房過剩背景2背景2城鎮(zhèn)戶均約1.1套，增量見頂，將進(jìn)入存量主導(dǎo)市場城鎮(zhèn)存量住房約5.5億套，住宅總量過剩人口見頂：中國人口總量減少，新出生人口減少當(dāng)前中國面臨總?cè)丝凇趧?dòng)力人口、出生人口三大拐點(diǎn)，出生人口快速下跌、2023年僅出生902萬人，死亡1110萬人，已經(jīng)出現(xiàn)死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年齡結(jié)構(gòu)上，人口逐漸老齡化，代表著總體上需求減弱，需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善化9.0002021年全國常住人口峰值億人2021年全國常住人口峰值億人10.1億人2016年之后，全國出生人口快速下跌2000-2016年出生人口數(shù)相對平穩(wěn)生人口快速下跌2021年死亡人口首次超過出生人口“六普”2010年“六普”2010年80歲以上75-79歲70-74歲65-69歲60-64歲55-59歲50-54歲15-19歲10-14歲5-9歲0-4歲2.15億35-39歲30-34歲2.23億增加2.30億45-49歲40-44歲2.07億再次改善需求微降2.28億25-29歲20-24歲1.67億首次置業(yè)需求減少“七普”2020年首次改善需求城鎮(zhèn)化率北京上海深圳廣州杭州南京天津武漢成都大連廈門西安長沙寧波福州沈陽青島南昌合肥鄭州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439.667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100.079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.7城鎮(zhèn)化率北京上海深圳廣州杭州南京天津武漢成都大連廈門西安長沙寧波福州沈陽青島南昌合肥鄭州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439.667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100.079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.7截至2023年，主要一二線城市城鎮(zhèn)化水平均接近或超過80%，未來城鎮(zhèn)化速度放緩，本地進(jìn)城推動(dòng)住房需求的動(dòng)力弱。在全國人口增量見頂背景下，如果外來人口流入放緩，新房需求依賴本地人，新增住房需求將持續(xù)回落并進(jìn)入低位穩(wěn)定區(qū)間增量見頂：中國城鎮(zhèn)存量住宅接近戶均1.1套房改后，中國城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模快速增長，從95.3億平米、增長至2020年的321.6億平米，戶均住房套數(shù)也從2010年的1.02套增長至2020年的1.09套，按國際經(jīng)驗(yàn)戶均達(dá)到1.1套，住房市場峰值到來。住宅存量規(guī)模的激增扭轉(zhuǎn)了住房供需的結(jié)構(gòu)、二手房將成為供應(yīng)主體億平米3503002502000增長134.2億平米增長134.2億平米增長71.6%增長92.1億平米增長96.6%城鎮(zhèn)存量住宅面積數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人口普查年鑒估算億套/億戶432102020年城鎮(zhèn)2010年城鎮(zhèn)2014年開始，國家提出去庫存戰(zhàn)略，2014-2023年間，我國商品住宅銷售規(guī)模為132億平米，期間，有198億平米的土地出讓，無形中，增了66億平米的潛在庫存。因此，該階段實(shí)際出現(xiàn)“補(bǔ)庫存”的情形，進(jìn)一步擠占未來增量市場的供應(yīng)空間全國商品住宅銷售規(guī)模億平米18.0016.0015.4915.6516.0014.7915.0114.4813.7514.0011.4611.2412.0011.4611.2410.529.4810.008.0010.529.4810.008.006.004.002.000.002014201520162017201820192020202120222023存量過剩：截止2023年我國存量住房約5.5億套1978年-2023年我國新建住房約263億平米，住宅存量套數(shù)約5.5億套左右，按照戶均2.5人來計(jì)算，可以容納13.75億人，而億平米3.944.051.831.881.931.831.881.931.932000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年住房緊缺階段住房供應(yīng)快速增長階段住房總量過剩階段從城鎮(zhèn)化與有效購房人群趨勢看，1998-2005年，新增城鎮(zhèn)化人口維持在每年2000萬左右，新增住房供應(yīng)年均1100萬套左右，該階段處于住房明顯緊缺階段，2006年-2013年，新增住房年均供應(yīng)2700萬套，新增城鎮(zhèn)化年均人口為2280萬人，該階段處于住房供應(yīng)大幅增長階段。截止到2014年，新增住房量與城鎮(zhèn)化人口量基本持平，由于住房供應(yīng)仍然高速增長，此后，我國進(jìn)入住房總量過剩階段。從每年結(jié)婚對數(shù)趨勢來看，2014年也是住房供應(yīng)超過有效購房人群的節(jié)點(diǎn)萬人50004000300020000-1000二者差值二者差值—城鎮(zhèn)化人口—新增住房可容納人口180016001400120010008006004002000—住房供應(yīng)套數(shù)（萬套）—結(jié)婚對數(shù)（萬對）1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023億平米18.0014.0012.0010.008.006.00三大背景下中央定調(diào)：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)拐點(diǎn)，在人口紅利見頂、政策紅利見頂、規(guī)模見頂后，中央首次定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新階段，相應(yīng)地調(diào)控政策也會(huì)配1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023億平米18.0014.0012.0010.008.006.00三大背景下中央定調(diào)：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了3個(gè)拐點(diǎn)，在人口紅利見頂、政策紅利見頂、規(guī)模見頂后，中央首次定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新階段，相應(yīng)地調(diào)控政策也會(huì)配套調(diào)整16.004.002.000.00?適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重村改造和“平急兩用”供求關(guān)系發(fā)生重大變化對于樓市調(diào)控政策的影響十九大后至今中央樓市調(diào)控經(jīng)歷三個(gè)階段的轉(zhuǎn)變。第一階段是2017-2021年的高壓調(diào)控階段；第二階段是2022年的維穩(wěn)調(diào)整階段；第三階段是2023年開始的轉(zhuǎn)向放松階段，其中供求關(guān)系發(fā)生重大變化是調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)高壓調(diào)控階段維穩(wěn)調(diào)整階段轉(zhuǎn)向放松階段出臺(tái)“三道紅線”首次提出“房住不炒”系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策權(quán)。大規(guī)模棚改貨郭樹清提到“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)”，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制”?把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置?防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?支持剛性和改善性住房需求?推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。加快“三大工程”。房地產(chǎn)發(fā)展新模式。圈內(nèi)的熱點(diǎn)三四線城市市及地區(qū)的“限售”政策圈內(nèi)的熱點(diǎn)三四線城市市及地區(qū)的“限售”政策個(gè)城市開啟“限售”政策第二階段，尤其是全國普通二線城市及熱點(diǎn)三四線城市住建部519政策、七部委開展房地產(chǎn)亂象治理行動(dòng)、國開行收緊棚改縮短，單身限購解除比例降低房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整個(gè)一二線城市部分或全面取消限購限貸，降低首付，發(fā)放購房補(bǔ)貼與2016至2018年樓市層層加碼相對，當(dāng)前樓市調(diào)控政策進(jìn)入層層減碼階段，從低能級到高能級城市，核心城市從非核心區(qū)域開始放寬限購年限，未來將逐步取消限售、離婚等政策以長三角區(qū)域上海周邊的熱點(diǎn)二線城市（蘇州、合肥、廈門、南京）調(diào)控加碼較為嚴(yán)厲限購三四線城市和普通二線城市，限售第一階段收緊：普通二線及熱點(diǎn)三四線城市進(jìn)入限售第二階段2016年9-10月2022年上半年2017年3月2017年9-10月2022年下半年-2023年上半年2023年下半年2018年3-6月2023年底-2024年1月放松：三四線城市制，普通二線城市全面取消限購，限價(jià)，取消限售調(diào)控政策的目的：恢復(fù)需求信心，緩釋風(fēng)險(xiǎn)，降低對經(jīng)濟(jì)的沖擊2023年中央層面不斷推動(dòng)政策調(diào)整，以防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)為核心，持續(xù)推動(dòng)“三大工程”、滿足企業(yè)融資需求，短期推出降首付和利率的政策，推動(dòng)需求釋放著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，加快健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測防控工作體系，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?住建部、央行、金融監(jiān)管總局，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貨”政策措施。?國務(wù)院14號文，確立了加大保障性住房建設(shè)和供給以及推動(dòng)建立房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式兩大目標(biāo)?央行、金融監(jiān)管總局，推動(dòng)落實(shí)降低首付比例和貸款利率措施要求用好“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融貨，并提出了“三個(gè)不低于”房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一視同仁?要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全和改善性住房需求，加大保國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)障性租賃住房供給，配合做新形勢，適時(shí)調(diào)然優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，的合理融資需求好保交樓、穩(wěn)民生工作，促城施策用好政策工具箱加快保障性住房等“三大工程”建加快“三大工程”。完善相關(guān)基進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?要加大保障性住房等“三大工程”建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式新模式02023年全國宅地市場供應(yīng)規(guī)模同比收縮19.5%，成交規(guī)模同比收縮27.4%。當(dāng)前多數(shù)城市依然面臨新房銷售、庫存壓力，房企資金緊張尚未緩解，因此政府供地和房企投資都態(tài)度謹(jǐn)慎。而且，雖然土地限價(jià)放松，全國成交樓板價(jià)和溢價(jià)率仍持續(xù)走低，主要是由于當(dāng)前房企資金仍承壓，地塊以底價(jià)成交為主萬平米02021年-2023年全國住宅類用地供元/㎡元/㎡..下半年樓板價(jià)呈下降趨勢，主要是由于僅一線和二線核心土地城市維持熱度供應(yīng)建面成交建面成交樓板價(jià)%502021年-2023年全國住宅類用地成交溢價(jià)率情況優(yōu)質(zhì)地塊，推升土拍熱度支撐，熱度再度下滑②③②③當(dāng)前各能級城市均呈土拍規(guī)?？s減態(tài)勢，其中一二線城市土拍地塊分化明顯，核心區(qū)域地塊熱度不減而外圍區(qū)域多底價(jià)成交；而三四線及以下城市土拍明顯更為冷清、宅地成交規(guī)?？s減更多。此外，三四線城市流拍率較高，四季度受政策放松、供地策略調(diào)整等影響雖流拍率有所下降，但市場缺乏回暖動(dòng)力，復(fù)蘇緩慢2022年-2023年全國300城各線城市宅地成交規(guī)劃建面規(guī)模對比2022年-2023年全國300城三四線以下城市宅地成交、流拍數(shù)量對比萬平米各線城市中，三四線及以下城市土地成交建面同比下滑最多，達(dá)0投資謹(jǐn)慎，普遍看空這類城市投資謹(jǐn)慎，普遍看空這類城市 宗數(shù)0率恢復(fù)至一季度水平，但仍位于較高水平率恢復(fù)至一季度水平，但仍位于較高水平成交宗數(shù)流拍宗數(shù)流0400100一二線城市土地規(guī)模收縮20%04001002023年19個(gè)樣本一二線城市住宅類用地規(guī)劃建面成交規(guī)模下滑20.52%，僅有3城上漲，成交樓面均價(jià)分化明顯，均價(jià)上漲、供地質(zhì)量好的城市溢價(jià)率也高，如北京、西安、蘇州等2007-2008年全國新房成交9.48億平米，同比降17.3%2007-2008年量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持續(xù)下降。一方面整體消費(fèi)下行，購房者決策更加謹(jǐn)慎，住房需求釋放存在超跌現(xiàn)象，同時(shí)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，供需關(guān)系發(fā)生變化，新房、二手房、租賃需求互相影響，行業(yè)轉(zhuǎn)向新模式，仍在探索階段億平米86420賴棚改，但也造成一部分需求被提前透支2023年累計(jì)銷售9.48億㎡，銷售面積絕對值跌至2010-2012年水平%0三次實(shí)質(zhì)性下滑，本輪跌幅最大，業(yè)下行、房企大量暴雷引發(fā)行業(yè)危機(jī)投資保值性需求收縮，就業(yè)形勢嚴(yán)峻導(dǎo)致剛需觀望--2013-2014年34.3%-25.8%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-0234.3%-25.8%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12當(dāng)月環(huán)比當(dāng)月同比月度來看，月均成交面積近三年持續(xù)下滑，三月小陽春達(dá)全年成交高峰后，下半年呈階梯式下滑，當(dāng)月同比增速長期低于-20%萬平米1800001600001400001200001000008000060000400002000002022至2023年12月商品住宅銷售2022至2023年12月商品住宅銷售同比增速2021年月均成交13044萬平米2022年月均成交9553萬平米2023年月均成交7899.7萬平米120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/12中國商品住宅累計(jì)銷售面積累計(jì)同比東部、東北地區(qū)上半年同比回升，下半年同比增速均為負(fù)值東部、東北地區(qū)上半年同比回升，下半年同比增速均為負(fù)值分區(qū)域來看，東部、東北部地區(qū)上半年月均成交面積同比回升，但下半年各區(qū)域市場均明顯回落，同比增速均為負(fù)值，在經(jīng)濟(jì)下行，消費(fèi)不振的影響下，居民普遍觀望期情緒較重，一系列樓市松綁、優(yōu)惠政策僅帶來階段性回暖，持續(xù)性不足2023年全國分區(qū)域商品住宅銷售面積及同比增速2023年全國分區(qū)域商品住宅銷售金額及同比增速02.1%2.1%-11.3%.-17.7%-18.9%-22.3%--37.6%17.2%東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)2023年上半年商品住宅月均成交面積2023年下半年月均成交面積2023年上半年商品住宅月均成交面積同比增速2023年下08.1%-0.3%-12%-17.6%.-17.6%.-24.8%-14.4%-24.8%.-39.0%東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)2023年上半年商品住宅月均銷售額2023年下半年商品住宅月均銷售額2023年上半年商品住宅月均銷售額同比增速2023年下半年注：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、12個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）；東北地區(qū)包括遼寧、吉全國企業(yè)：品牌房企市占率持續(xù)下探2020年至今，規(guī)劃化擴(kuò)張的品牌房企面臨更強(qiáng)壓力，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售總量及占比持續(xù)下探。至2023年TOP30房企權(quán)益銷售額占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰時(shí)期減少了約1/32016至2023年TOP30/100房企權(quán)億元10000090000800007000060000500004000030000200001000009446263.5%6275541.6%41.2%9446263.5%6275541.6%41.2%29.3%29.3%42436301472016201720182019202020212022202370.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%Top30權(quán)益銷售金額Top100權(quán)益銷售金額Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企權(quán)萬平米90000800007000060000500004000030000200001000008428554.4%6051439.1%32.9%25.1%31215237838428554.4%6051439.1%32.9%25.1%312152378360.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20162017201820192020202120222023Top30權(quán)益銷售金額Top100權(quán)益銷售金額Top30占比Top100占比全國企業(yè)：國有性質(zhì)企業(yè)市占率持續(xù)提升2021至2023年，TOP50房企中，央企權(quán)益銷售金額占比從24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性國企占比也從4%提升至11%，規(guī)模擴(kuò)張顯著?；旌纤兄破髽I(yè)占比穩(wěn)定，而民營企業(yè)占比快速萎縮，從56%降至28%，下降約一半2021年按類別TOP50房企權(quán)益銷售金額占比2022年按類別TOP50房企權(quán)益銷售金額占比202國企4%央企24%混合所有制央企24%民企56%國企9%9%混合所有制17%央企40%民企34%國企11%11%混合所有制19%央企42%民企28%2021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022022022032022042022052022062022072022082022092022102022112022122023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022022022032022042022052022062022072022082022092022102022112022122023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023122022012022022022032022042022052022062022072022082022092022102022112022122023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023122023年融資政策放松且持續(xù)利好，但行業(yè)整體融資仍然疲軟。2023年40家典型房企融資規(guī)模約3887億元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收縮規(guī)模，拿地規(guī)模大幅減少，對應(yīng)可抵押用的資產(chǎn)以及融資變少；另一方面受限于金融機(jī)構(gòu)對安全閾值的把控，部分存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企較難新增融資，僅能通過展期等手段延長還款周期，因而不計(jì)入融資統(tǒng)計(jì)中。國企與民企融資規(guī)模分化加劇，央國企融資額占總數(shù)約70%，“三個(gè)不低于”政策后，民企融資部分回血40家典型房企公告融資情況按類型分2022-2023年40家典型房企融資規(guī)模億元800600400200億元8007006005004003002000三部門“三個(gè)不低于”政策后，民企融資回暖國企金額民企金額國企31%央企49%國企31%央企49%混合所有制10%民企10%國企38%央企44%混合所有制8%民企10%2023年，前50名拿地企業(yè)中，央企、國企拿地金額占比持續(xù)提升至80%，加上混合所有制企業(yè)，占比達(dá)到90%。其中央企占比約一半。國企拿地中僅個(gè)別房企做全國化擴(kuò)張，其余為大量城投托底2021年按類別TOP50房企權(quán)益拿地金額占比2022年按類別TOP50房企權(quán)益拿地金額占比國企11%11%混合所有制15%民企38%央企36%一線城市在三季度轉(zhuǎn)變成下行趨勢一線城市2023年月均供應(yīng)、成交面積均較去年走低，分階段來看，上半年成交小幅回升，但三季度止升轉(zhuǎn)降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍為負(fù)值2021年至2023年一線城市商品住宅市場情況2023年各季度一線城市商品住宅市場成交及同環(huán)比萬平米2022年2023年元/平米0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)0萬平米0三季度同比、環(huán)一線城市中，上海、北京全年銷售面積同比走低，深圳、廣州小幅走高；年末政策刺激下成交翹尾，但漲幅不及預(yù)期，市場觀望情緒較重，上海、廣州、北京下半年成交量降幅明顯，深圳下半年成交與上半年基本持平，市場相對平穩(wěn)下半年政策熱度短期凸顯，但持續(xù)性差一線城市市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，月均來看，上海、北京商品住宅供需雙降，廣州供應(yīng)下滑，成交小幅上升，深圳供應(yīng)大幅上升，成交微漲。下半年在各類利好政策刺激下，廣州、深圳市場由于市場規(guī)模低于北京、上海，政策反饋更明顯，但政策熱度持續(xù)性差0-供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)萬平米0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)元/平米元/平米萬平米元/平米萬平米0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)元/平米元/平米0供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)全年成交走低的二線城市，各季度同比增速均為負(fù)值，少數(shù)城市年初短暫升溫，但三、四季度降幅擴(kuò)大，市場活躍度下降，市場需求釋放暫緩二線城市中全年銷售規(guī)模同比走高的，主要受上半年漲幅較大帶動(dòng)，同時(shí)2022年成交基數(shù)偏低，但三季度同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，年末小幅翹尾，下行壓力增加長三角、珠三角二線城市階梯式L型下探長三角、珠三角二線城市全年銷售規(guī)模下滑，年中成交驟降后，在政策刺激下持續(xù)回暖，剛需下滑明顯，改善性需求為市場主力，帶動(dòng)均價(jià)上漲；福建、山東二線城市供應(yīng)緊縮，整體庫存較高，但銷售規(guī)模降幅相對更窄2022-2023年長三角、珠三角二線城市供求量價(jià)2022-2023年福建、山東二線城市成交量價(jià)萬平米2022年2023年元/平米0月均成交331.52萬平米月均成交298.65萬平米供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)0萬平米2022年2023年元/平米0月均成交月均成交247.13萬平米月均成交231.02萬平米供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)-城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山城市范圍：福州、廈門、青島、濟(jì)南中西部二線市場相對穩(wěn)定，分化加劇中西部二線城市在成都、西安等市場熱度較高的城市帶動(dòng)下成交量價(jià)齊升，但區(qū)域內(nèi)市場仍有分化；東北部二線城市銷售規(guī)模降幅最大，受人口流出影響，整體需求有限，均價(jià)相對穩(wěn)定萬平米2022年2023年0月均供應(yīng)463.62萬平米月均成交558.65萬平米月均供應(yīng)463.62萬平米月均成交558.65萬平米月均成交525.80萬平米供應(yīng)面積成交面積均價(jià)元/平米元/平米萬平米元/平米2022年2023年0月均供應(yīng)63.24萬平米月均成交100.52萬平米月均供應(yīng)63.24萬平米月均成交100.52萬平米月均成交120.33萬平米供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)-城市范圍：成都、重慶、合肥、武漢、西安、長沙、鄭州城市范圍：沈陽、大連、長春樣本三四線城市中，全年銷售規(guī)模同比下降的，一季度市場短暫升溫后迅速轉(zhuǎn)入下行階段；昆山、太倉等環(huán)滬地區(qū)受上海市場傳動(dòng)，成交規(guī)模降幅明顯，但受改善需求占比上升影響，均價(jià)走高樣本三四線城市中，全年銷售規(guī)模同比上升的主要由于2022年基數(shù)偏低，一二季度增幅較大，帶動(dòng)全年走高，下半年同比增速止升轉(zhuǎn)降，下行趨勢明顯長三角三四線城市受區(qū)域內(nèi)一二線城市傳動(dòng)影響，銷售面積同比下降16.2%，下半年市場降幅明顯，年末翹尾；珠三角三四線城市成交降幅小于長三角三四線，受項(xiàng)目供應(yīng)影響，均價(jià)波動(dòng)較大萬平米萬平米2022年2023年0元/平米-萬平米2023年2022年2023年月均成交148.66萬平米月均成交月均成交148.66萬平米0元/平米統(tǒng)計(jì)城市：常州、常熟、昆山、太倉、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、張家港統(tǒng)計(jì)城市：惠州、汕頭、肇慶、中山、珠海山東三四線城市月均成交面積同比降5.7%，全年均價(jià)微跌，三月達(dá)峰值后持續(xù)下滑；福建三四線城市月均成交面積同比降8.5%，全年均價(jià)同比降10.3%，年末翹尾2022-2023年山東三四線城市成交量價(jià)2022-2023年福建2022年月均成交112.86萬平米2022年月均成交112.86萬平米萬平米元/平米月均成交106.38萬平米002022年月均成交57.482022年月均成交57.48萬平米2023年月均成交52.57萬平米0元/平米統(tǒng)計(jì)城市：菏澤、濟(jì)寧、威海、煙臺(tái)、淄博統(tǒng)計(jì)城市：泉州、漳州、三明、南平02024-2025年總體趨勢：中國樓市處于去庫存階段0由于過去10年全國土地供應(yīng)過剩、大量城市廣義庫存去化周期超過3年、以及大量次新房庫存分流新房需求，未來2024-2025年全國將處于去庫存階段，樓市壓力很大萬平米萬平米二手/一手新房成交面積二手房成交面積二手/一手、2024-2025年新趨勢變化四大看點(diǎn)、本輪救市的邏輯是減緩風(fēng)險(xiǎn)出清對于宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，而非拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)居民購買住房的邏輯由“投資升值”轉(zhuǎn)向適合居住屬性的產(chǎn)品力人口、住房、土地三重分化，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升政策趨勢：短期層層減碼，中期發(fā)力三大工程，長期構(gòu)建住房雙軌制為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展，短期政策措施以層層減碼，降低限制、增強(qiáng)補(bǔ)貼為主，激發(fā)需求釋放。中期發(fā)力三大工程，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資。長期建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加保障性住房供給、保障市場基礎(chǔ)需求層層減碼，激發(fā)需求）；三大工程，穩(wěn)定投資保障性住房建設(shè)、“平急兩用”住房雙軌，新模式0103050709010305010305070901030507090103050709010305070901030507090103050709010305070901030507090103050709010305070901030507090103050709010305070911-11-11-11-11-11-12-12-12-12-12-12-13-13-13-13-13-13-14-14-14-14-14-14-15-15-15-15-15-15-16-16-16-16-16-16-17-17-17-17-17-17-18-18-18-18-18-18-19-19-19-19-19-19-20-20-20-20-20-20-21-21-21-21-21-21-22-22-22-22-22-22-23-23-23-23-23-23-過去幾輪房地產(chǎn)周期的規(guī)律特征是：一線城市最先引爆，一線帶動(dòng)二線，二線帶動(dòng)廣大的三四線城市。這一規(guī)律背后的原因：資本避險(xiǎn)邏輯。一線城市不引爆，三四線城市根本沒有上漲的信心%50-10 中國:70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:當(dāng)月同比中國:70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:當(dāng)月同比中國:70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):二線城市:當(dāng)月同比次貸危機(jī)期間，市場遇冷，銷售回落，雙重制約下土地投資減少銷售持續(xù)回落，預(yù)期悲觀，土地投資減少次貸危機(jī)后，市場升溫，房企超前投資購買土地棚改期間，市場升溫，房企超前投資購買土地長期來看，土地投資圍繞商品住宅銷售波動(dòng)。短期市場升溫會(huì)帶動(dòng)土地超額投資、而市場下滑遇冷則加速土地投資縮量。2022年至今，全國商品住宅市場銷售回落、預(yù)期悲觀，銷售回款放緩明顯制約持續(xù)投資。預(yù)計(jì)2024年市場難有明顯升溫，全國土地市場仍然維持低位，總規(guī)模繼續(xù)下探，根據(jù)二者的關(guān)系，預(yù)計(jì)下降5%-10%。萬平米02008至2023年按季度全國商品住宅全國商品住宅銷售面積全國成交住宅類用地規(guī)劃建筑者2023年12月廣州第四批次土拍供應(yīng)樓面價(jià)75650元/平米2023年9月廣州第三批次土拍供應(yīng)樓面價(jià)52192元/平米“地王”競多為央國得企成交價(jià)樓面價(jià)溢價(jià)率合肥濱科城BK202305號地塊安徽高速樓面價(jià)地王屏西小區(qū)舊改地塊板塊樓面價(jià)地王成都錦江區(qū)琉璃廠樓面價(jià)地王杭政儲(chǔ)出[2023]165號地塊杭州興耀板塊樓面價(jià)地王東莞樓面價(jià)地王者2023年12月廣州第四批次土拍供應(yīng)樓面價(jià)75650元/平米2023年9月廣州第三批次土拍供應(yīng)樓面價(jià)52192元/平米“地王”競多為央國得企成交價(jià)樓面價(jià)溢價(jià)率合肥濱科城BK202305號地塊安徽高速樓面價(jià)地王屏西小區(qū)舊改地塊板塊樓面價(jià)地王成都錦江區(qū)琉璃廠樓面價(jià)地王杭政儲(chǔ)出[2023]165號地塊杭州興耀板塊樓面價(jià)地王東莞樓面價(jià)地王樓面價(jià)地王海珠琶洲西區(qū)地塊樓面價(jià)地王先松地價(jià)后放松房價(jià)是趨勢。2023年18城土拍規(guī)則恢復(fù)“價(jià)高者得”，其中7城誕生“新地王”，政策帶動(dòng)土拍情緒改善明顯，一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫、競爭激烈，如廣州拍出最貴樓面價(jià)住宅；另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊取消限價(jià)可以提高房企積極性，穩(wěn)定樓市預(yù)期，同時(shí)能發(fā)揮核心區(qū)域房價(jià)溢出效應(yīng)，并逐步傳導(dǎo)至周邊市場，預(yù)計(jì)2024年二線城市將率先放開房價(jià)限制11月21日，廣州官宣“取消地價(jià)上限”從美元周期波動(dòng)規(guī)律來看，大周期為16-17年左右，根據(jù)趨勢研判，可以看到2024年美元指數(shù)大概率會(huì)進(jìn)入下降區(qū)間，這對我國貨幣環(huán)境來講是比較大的利好，有利于流動(dòng)性及購買力的修復(fù)。0預(yù)計(jì)全年成交8.90億預(yù)計(jì)全年成交8.90億平米住宅，全年同比下跌5.2023年由于購房者信心不足，很多人推遲購房，因此，2023年存在超跌的態(tài)勢。從理論測算，2024年官方公布數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)在注：樣本二線城市為成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶。樣本三四線城市為東莞、常州、嘉興、南通、徐州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、佛山、昆山、連云港、洛陽、汕頭、煙臺(tái)、中山、珠海、金華、泉州、九江、瀘州、舟山、湖州、宿遷淮安、泰州、蕪湖、紹興、常熟、麗水、衢州、鹽城。億平米8642015.65同比2021年降幅約26.8%同比2022年降幅約18%同比2022年降幅約18%9.48幅參考2023年整體同比跌幅，同時(shí)結(jié)合全國同比降幅收窄趨8.481.06總量上漲，但出現(xiàn)明顯地二手房擠占新房現(xiàn)象350001.00300000.80250000.6020000150000.40100000.2050000.000二手房沖擊新房去庫存，對新房替代效應(yīng)會(huì)更加明顯1.06總量上漲，但出現(xiàn)明顯地二手房擠占新房現(xiàn)象350001.00300000.80250000.6020000150000.40100000.2050000.0002023年是二手房與新房成交比發(fā)生重大變化的轉(zhuǎn)折年，從20城新房、二手房成交量來看，2023年兩者成交比從2022年0.77上升至1.06，絕對值發(fā)生了實(shí)質(zhì)的逆轉(zhuǎn)，隨著二手房供應(yīng)上量漲價(jià)跌、需求上行政干預(yù)下的稅費(fèi)優(yōu)惠、購房人群增多等趨勢下，二手房優(yōu)勢會(huì)更加明顯，也將加速對新房市場的擠占萬平米二手/一手萬平米1.20400002023年20城住房成交量1.204000014277142770.77140200.6915864114662060620457228571490614949129060.630.622020201920212022202320202019新房成交面積二手房成交面積二手/一手新房成交面積萬平米二手/一手萬平米4500400035003000250020001500100050002022年起二手、一手的比例持續(xù)上漲居民買房偏好明顯轉(zhuǎn)變1.601.401.201.000.800.600.400.200.002019年01月2019年04月2019年07月2019年10月2020年01月2020年04月2020年07月2020年10月2021年01月2021年04月2021年07月2021年10月2022年01月2022年04月2022年07月2022年10月2023年01月2023年04月2023年07月2023年10月新房成交面積二手房成交面積二手/一手注：20城包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、武漢、寧波、合肥、天津、南京、成都、大連、廈門、西安、青島、濟(jì)南、南昌、鄭州、南寧新房成交面積成交面積新房比值新房成交面積成交面積新房比值42.50%49.40%47.30%成都43.30%45.80%49.60%新房成交面積成交面積新房比值新房成交面積成交面積新房比值42.50%49.40%47.30%成都43.30%45.80%49.60%2023年20城合計(jì)成交二手房15864萬平方米，同比上漲38.4%，20城中有19城成交量同比上漲，一二線城市的二手房市場出現(xiàn)明顯的量漲價(jià)跌樣本20城2021-2023年二手房成交量價(jià)萬元萬平米萬元20001800160014001200100080060040020002022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/12成交面積2023/12023/12023/22023/32023/42023/52023/6成交均價(jià)2023/72023/82023/92023/102023/112023/123.5321二手房價(jià)格加速下跌，性價(jià)比優(yōu)勢更加突出除了現(xiàn)房優(yōu)勢，二手房加速替代新房的另一原因是價(jià)格調(diào)整更迅速，房價(jià)跌幅遠(yuǎn)超新房。截至2023年底，70城價(jià)格指數(shù)二手房比新房同比多下跌3個(gè)百分點(diǎn)，70城中約68城二手房價(jià)格同比下跌543210%2022年初價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌2023年下半年跌幅持續(xù)擴(kuò)大新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比二手住宅價(jià)格指數(shù)同比0超過60城二手房價(jià)格下跌接近50城新房價(jià)格下跌新房價(jià)格同比下跌城市數(shù)二手房價(jià)格同比下跌城市數(shù)新房價(jià)格同比下跌城市數(shù)61.1%60.8%59.2%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%城市類型202120222023上海新房57.6%48.1%43.0%二手房78.5%78.9%78.9%北京新房54.3%47.3%46.4%二手房70.9%72.4%73.6%深圳新房62.1%60.1%62.5%二手房77.6%77.6%81.5%廣州新房52.3%53.1%50.5%二手房71.5%70.6%69.6%南京新房35.9%29.2%30.9%二手房73.4%73.5%72.4%蘇州新房23.2%19.0%16.0%二手房52.3%51.5%51.7%杭州新房40.7%24.5%24.9%二手房66.1%67.5%67.4%寧波新房36.6%33.0%28.9%二手房40.9%43.3%40.3%合肥新房31.5%27.1%17.4%二手房65.9%67.0%64.5%濟(jì)南新房12.7%9.4%10.0%二手房63.0%60.1%56.5%青島61.1%60.8%59.2%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%城市類型202120222023上海新房57.6%48.1%43.0%二手房78.5%78.9%78.9%北京新房54.3%47.3%46.4%二手房70.9%72.4%73.6%深圳新房62.1%60.1%62.5%二手房77.6%77.6%81.5%廣州新房52.3%53.1%50.5%二手房71.5%70.6%69.6%南京新房35.9%29.2%30.9%二手房73.4%73.5%72.4%蘇州新房23.2%19.0%16.0%二手房52.3%51.5%51.7%杭州新房40.7%24.5%24.9%二手房66.1%67.5%67.4%寧波新房36.6%33.0%28.9%二手房40.9%43.3%40.3%合肥新房31.5%27.1%17.4%二手房65.9%67.0%64.5%濟(jì)南新房12.7%9.4%10.0%二手房63.0%60.1%56.5%青島新房24.5%20.9%25.0%二手房65.8%62.7%61.3%從樣本城市成交結(jié)構(gòu)看，以100平為劃分標(biāo)準(zhǔn)，定義100平以下為剛需。一線、二線城市100平以下的二手房成交占比明顯超過新房成交占比，均明顯出現(xiàn)剛需進(jìn)入二手房市場的現(xiàn)象80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2021至2023年一線城市新房、二手75.9%74.9%74.6%75.9%74.9%56.6%52.2%50.6%52.2%20222023202120222023100平以下新房套數(shù)占比100平以下二手房套數(shù)占比2021至2023年樣本二線城市新房、二手房29.3%29.3%23.3%21.9%202120222023100平以下新房套數(shù)占比100平以下二手房套數(shù)占比2021至2023年一線城市新房、二手房中2023年一線城市二手房掛牌量持續(xù)增長，尤其9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，因政策利好于置換客群，二手房掛牌量均大幅上漲，但新政效果持續(xù)性不足、反而加重房東的悲觀預(yù)期，加速降價(jià)拋售10000090000800007000060000500004000030000200001000009月掛牌量激增2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月掛牌套數(shù)(套)新增套數(shù)(套)掛牌均價(jià)(元/㎡)70000680006600064000620006000058000560001600001400001200001000008000060000400002000009月掛牌量激增2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月掛牌套數(shù)(套)新增套數(shù)(套)掛牌均價(jià)(元/㎡)650006400063000620006100060000590002023年二線城市掛牌量穩(wěn)步上漲。120000100000800006000040000200000量持續(xù)增長2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月掛牌套數(shù)(套)新增套數(shù)(套)掛牌均價(jià)(元/㎡)18600184001820018000178001760017400172001700016800800007000060000500004000030000200001000009月22日取消首套房限購、住房網(wǎng)簽備案滿4年可轉(zhuǎn)讓量持續(xù)增長2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月掛牌套數(shù)(套)新增套數(shù)(套)掛牌均價(jià)(元/㎡)11800116001140011200110001080010600104001968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022二手住宅替代新房的國際市場規(guī)律1968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家早期經(jīng)歷城市化建設(shè)后，最終進(jìn)入存量時(shí)代，新房占市場比重下滑，二手房成交占比上升成為市場主導(dǎo)。以美國為例，2009年新房占比最低時(shí)僅約10.1%，后期回升至21.5%，日本首都圈成交的新房占比下跌至約36.8%萬套12001000800600400200021.5%批準(zhǔn)新建私人住宅成屋銷量新房占比45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%萬套80%12000080%70%10000060%8000050%6000040%36.8%6000030%4000020%2000010%00%0新建公寓簽約戶數(shù)二手公寓樓成交件數(shù)新房占比2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030年份過去值預(yù)測值20093.88074520103.75993320113.63119720123.50194420133.38845320143.2792352015303841220172.91270120182.78980320192.64282420202.50147120212.35424620222.20190320232.0431320241.87912720251.70872820261.53216420271.3489992028196278320300.759217預(yù)計(jì)到2029年左右，二手房成交面積將超過新房2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030年份過去值預(yù)測值20093.88074520103.75993320113.63119720123.50194420133.38845320143.2792352015303841220172.91270120182.78980320192.64282420202.50147120212.35424620222.20190320232.0431320241.87912720251.70872820261.53216420271.3489992028196278320300.759217建立模型預(yù)測一手、二手房的交易量比重變化，預(yù)計(jì)未來將一直呈現(xiàn)下滑趨勢，到2029年左右，二手房的成交面積將超過新房成交面積4.5 43.5 2.5 1.5 0.50過去值預(yù)測值城市發(fā)展?jié)摿Τ鞘惺袌霈F(xiàn)狀城市綜合價(jià)值評判經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城市GDP總量代表城市經(jīng)濟(jì)水平和購買力基礎(chǔ)近三年GDP年均復(fù)合增速代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成長潛力人口指標(biāo)常住人口總量代表城市整體購房需求基數(shù)近三年外來人口凈流入代表城市人口吸引力和新增需求規(guī)模產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力指標(biāo)產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力定性打分代表城市在都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位、與核心城市的協(xié)同能力，即是否能有效承接核心城市產(chǎn)業(yè).投資的外溢房地產(chǎn)市場指標(biāo)近兩年年均市場銷售面積衡量城市市場容量和需求活躍度庫存去化周期衡量城市市場供需情況和庫存風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)投資的布局機(jī)會(huì)：城市投資價(jià)值和機(jī)會(huì)研判城市發(fā)展?jié)摿Τ鞘惺袌霈F(xiàn)狀城市綜合價(jià)值評判經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城市GDP總量代表城市經(jīng)濟(jì)水平和購買力基礎(chǔ)近三年GDP年均復(fù)合增速代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成長潛力人口指標(biāo)常住人口總量代表城市整體購房需求基數(shù)近三年外來人口凈流入代表城市人口吸引力和新增需求規(guī)模產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力指標(biāo)產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力定性打分代表城市在都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位、與核心城市的協(xié)同能力，即是否能有效承接核心城市產(chǎn)業(yè).投資的外溢房地產(chǎn)市場指標(biāo)近兩年年均市場銷售面積衡量城市市場容量和需求活躍度庫存去化周期衡量城市市場供需情況和庫存風(fēng)險(xiǎn)城市投資價(jià)值判斷主要從城市經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)協(xié)同及市場現(xiàn)狀四個(gè)維度出發(fā)，共7個(gè)指標(biāo)，來衡量城市的發(fā)展?jié)摿褪袌霈F(xiàn)狀，最終篩選出有投資價(jià)值的城市黑龍江內(nèi)蒙古北京吉林新疆遼寧甘肅河北寧夏青海山西南京山東蘇州陜西江蘇河南西藏上海安徽湖北四川貴州廣西杭州浙江寧波江西湖南福建云南廣州深圳廣東海南成都開發(fā)投資的布局機(jī)會(huì)：城市投資價(jià)值和機(jī)會(huì)研判黑龍江內(nèi)蒙古北京吉林新疆遼寧甘肅河北寧夏青海山西南京山東蘇州陜西江蘇河南西藏上海安徽湖北四川貴州廣西杭州浙江寧波江西湖南福建云南廣州深圳廣東海南成都2024年房地產(chǎn)市場依然處于觸底調(diào)整階段，一定主要投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)，通過產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口等綜合研判，一二線城市投資確定性相對更強(qiáng)、且未來市場回暖更加領(lǐng)先。建議重點(diǎn)關(guān)注投資價(jià)值高、市場風(fēng)險(xiǎn)低的核心城市 西安武漢武漢 伴隨進(jìn)入存量時(shí)代，非住宅資產(chǎn)如自持類資產(chǎn)的投資與運(yùn)營已成為各大房企選擇之一。2022年，Top20上市房企的投資性房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)約1.2萬億，其中79%為以單純房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為主房企，投資性房地產(chǎn)規(guī)模達(dá)約5447億投資性房地產(chǎn)規(guī)模存量投資的機(jī)會(huì)：涉房國企沉淀大量資產(chǎn)伴隨產(chǎn)業(yè)升級和城市更新，作為承擔(dān)著城市發(fā)展責(zé)任的國資背景企業(yè)，手上沉淀著大量存量資產(chǎn)。截止2022年12月31日，發(fā)行過債券的城投平臺(tái)共3583家，可統(tǒng)計(jì)的總資產(chǎn)規(guī)模約125.65萬億，存量債券規(guī)模約12.22萬億。在各類資產(chǎn)中，存貨的占比最高，各城投平臺(tái)間雖有差異，但通常為代建項(xiàng)目和土地資產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模約在37.7萬億左右2022年各城投平臺(tái)數(shù)量、資產(chǎn)、存量債券構(gòu)成