2024中國房地產市場展望

20242024中國房地產市場展望 目錄 目錄 目錄住銷售市場能否止跌企穩(wěn)？ 46人口結構的變化對未來住宅的發(fā)展趨勢會有怎樣的影響？ 56寫樓市場何時轉好？ 711各行業(yè)未來的乙級樓宇完全沒機會了？ 911中消費者們還在消費些什么？ 1315購物中心之外的消費選擇？? 1415204年會見證物流市場回暖么？ 1618循環(huán)經濟下逆向物流是否還有提升空間？ 1718未債務危機是否會有所緩解？ 1921-Is多大？ 20213 居住 居住 住 住宅銷售市場能否止跌企穩(wěn)?75%發(fā)投資額比重發(fā)投資額比重

住宅銷售市場正呈現顯著的供給側改革占新增供應比重都在40的居住環(huán)境。比重均在75自202110

跌26關注。一線及強二線城市成交面積仍有所增顯?，F房銷售面積同比增長18%。市場的整體銷售表現有望在2024年溫和圖宅銷面比,2023十月 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%來源CEI如何看待租賃公寓的投資價值?20203.76億2010年增長約70住宅租賃市場有望迎來長期穩(wěn)健的強勁需展?jié)摿ΑＷ鳛榉康禺a市場轉型的重要組成部分，保障

升價值需更加關注的。

4%4金回性租賃住房在中國住宅市場正發(fā)揮其獨特作2021至

圖近的涉租供的租住套數 2025全國將籌建約900萬套保障性租賃 的租賃公寓數量預計約100供應形態(tài)。供的房間數量小至不到50期望租賃公寓的租金回報率多在4.0%以上，的續(xù)約率。

200,000160,000120,00080,00040,0000

17 18 19 20 21 22 23來源CEI 居住 居住 PAGEPAGE6人口結構的變化對未來住宅的發(fā)展趨勢會有怎樣的影響？203350歲及以上人口的比例將達到個國家的比例將達到至少40%。50上人口將增加50歲以上人口比例將達到43%。人口結構的深遠變化，意味著未來需求將與房地產住宅開發(fā)投資額自20222023年的月144投資表現顯著好于900.4%和11.6%。環(huán)境和與住戶適配的完善配套。

圖3：住宅開發(fā)投資額同比增速（年初至當月累計）90 14450%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%14 15 16 17 18 19 20 21 22 23來源CEI，第一太平戴維斯研究 工作 工作 PAGEPAGE10作 作 盡管疫情防控限制已經結束，但國內整體經濟和寫字

圖字樓市期性經期密切相關 ( ) ( ) ( )( )( )( )樓市場并未如期呈現V202352%的受訪企業(yè)對未來五年的商1999年報告首次發(fā)布以來的歷史最低點。2023開年租賃市場的良好復蘇勢頭實則為2022年底2024年經租金方能保持上揚。

54321016%14%12%10%8%6%

000102030405060708091011121314151617181920212223

25%20%15%10%5%0%GDP4%GDP2%0%000102030405060708091011121314151617181920212223來源IM回顧過往挑戰(zhàn)是預測未來的先決條件。2008年全球金融危機爆歷史經濟周期通常約為4-6年，取決于具體背景。當前周期始于2022/23年，以疫情防控及封鎖帶來的挑戰(zhàn)為標志，對消費信心、

商務和經濟前景產生影響。2023年，政府為擴大內需已出臺一系列刺激措施，但總體影響相對溫和，需在2024年進一步給到支持。市場復蘇的軌跡仍充滿不確定性和復雜性。經濟和商業(yè)信心復蘇的持續(xù)時間將在很大程度上影響供需失衡的出現?；謴推谘娱L將加劇這些不平衡，導致空置率降至健康水平的時間拉長。圖基市期論的市場預測 注排除重大突發(fā)事件和政局動蕩等外在影響因素

來源第一太平戴維斯研究部大量新供應入市，是否意味著乙級樓宇完全沒機會了？

圖國樓竣面積 標也是判定樓宇等級的重要標準普遍而乙級目租 45金通常低于同板塊甲級寫字樓平均水平的30-40%。40全國乙級辦公規(guī)模有多大？我們可以做個估算。先以上海為根據上海統(tǒng)計年截至2021年上海所有辦公建筑 35的存量1.04億同期第一平戴維斯監(jiān)測的上海 30甲級辦公存量達2,600萬平方米（含自用和園區(qū)），這意味著甲級辦公存量占1/4對比香同年辦公存量為 251,290萬香港差餉物業(yè)估價署數據其甲級辦 20公占到了全港總存量的65%?？紤]到一線以外城市的甲級辦業(yè)主統(tǒng)一運營比更假定全國一比例為 1515%-20%，基于1995年以來全國辦公樓已知累計竣工面積5.81億（2022年國家統(tǒng)計局數據么全 10國至少有億米非甲寫字樓——個龐大量級的 50市場不應被忽視。0租賃穩(wěn)定性較高。表

900800700600500400300200100959695969798990001020304050607080910111213141516171819202122來源國家統(tǒng)計局，第一太平戴維斯研究部粘 粘 長租約租戶、業(yè)主方的關聯(lián)單位或合作企業(yè)租戶特征租金承受力有限但偏愛核心地段原因歸納租金節(jié)省租 以醫(yī)美為代表的消費者服務企業(yè)戶 對私業(yè)務銷售辦公點業(yè)主服務、定向優(yōu)惠，作為業(yè)主下游關聯(lián)公司甲級樓宇較為排斥的租戶類型大堂無門禁，銷售人員出入便捷/企業(yè)注冊地/業(yè)務/行業(yè)增長型企出 企業(yè)著力降本增效/務擴張衍生辦公升級和擴租需求，后者層有其它戶 獲得自持樓宇、自建樓宇交付了的企重視ESG和員工健康的企業(yè)在控住租戶市場契機置換到性價比更高的樓宇遷入/整合至自持總部物業(yè)欲遷至高品質樓宇以同企業(yè)ESG目標相一致來源第一太平戴維斯研究部/大業(yè)主的老舊不失為提升樓宇競爭評估在這些升級過程中的運營成本降低、能源效率提升和可持續(xù)性標準方面的策略。綠色建筑改進和能源/表2：樓齡10年以上且入駐率較高的寫字樓案例

第三方運營合作：考慮通過租賃和轉租模式、利潤分享制或管理協(xié)議引入聯(lián)合辦公/商務中心運營方。短駁班車服務：對于交通便捷度欠佳的情況，業(yè)主可提供往返于項目至附近重要交通樞紐的短駁班車，方便員工通勤。商改租例。項目名稱商務區(qū)/等級，城市樓齡（年）2023年出租率瑞金大廈廣州國際電子大廈淮海中路/核心，上海越秀/核心，廣州372795%90%25-30%15-20%威斯頓聯(lián)邦大廈人民南路/次級，成都2090%15-25%萬通中心D座CBD/核心，北京1490%20-25%來源第一太平戴維斯研究部INKC各行業(yè)未來的辦公需求幾何？勢的變化都有可能重塑寫字樓市場。2024轉型也將持續(xù)提升經濟質量與可持續(xù)性。（70-80%）。新經濟行業(yè)需求盡管整體占比有限但正經歷快速

2024表3：2024年主要城市甲級寫字樓市場關鍵指標預測城市）空置率預測租金變動預測北京582,900↓22.4%↑-3%-(-)0.5%上海1,906,900↑23.5%↑-5%-(-)3%深圳890,100→29.8%↑-3%-(-)0.5%廣州1,077,600↑24.5%↑-5%-(-)3%成都318,800↑34.0%↑-0.5%-0.5%重慶282,600↑32.0%↑-3%-(-)0.5%西安335,000↑30.0%↑-3%-(-)0.5%天津80,000↑36.0%↑-3%-(-)0.5%武漢309,500↑40.1%↑-5%-(-)3%杭州0↓24.1%↓-3%-(-)0.5%注箭頭方向系同比變化 來源第一平戴維斯研究部INKC表4：主要租戶行業(yè)辦公需求展望期期對承積的依據/展望金融綠穩(wěn)定和風險管專業(yè)服務律所零售與貿易視情況售速加轉型；與其它行業(yè)跨界融合。房地產建造及工程；租賃市場熱度提升。信息技術術加全問題。制造高端制造務健康醫(yī)療技在意科學要傳媒娛樂互聯(lián)網媒體能源基建形大源投不適用數據潛在風險。消費者服務視情況食品餐飲預的聯(lián)合大企業(yè)交通視情況不適用遞快運以，國展大對交通基建的入和升級，國內交通網絡更四通八達。3.測基于EIU對2041.顏色越代景越樂觀或硬件求/承租能/需求面積越2 字樓租3.測基于EIU對204 消費 消費 PAGEPAGE13費 中國消費者們還在消費些什么？客運輸量僅恢復到201920252024年分階段開迪斐世亦計劃在2026年前建成其與申亞集團合作的DFS18.2

及四川樂高主題樂園預計將于2024年開業(yè)，北京樂高樂園也即將開工建設，以強IP優(yōu)勢的主題樂園度假區(qū)吸引游客前往。2019年的13.6%增長至2023年的16.0己生活提供多樣化的空間選擇。圖鐵及航空運以同比較 圖樣本購內休娛樂業(yè)態(tài)面比 40% 18%20%0%-20%-40%-60%-80%

17%16%15%14%13%12%11%-100%

20 21 22 23來源CEIC

10%2019 2020 2021 2022 2023來源第一太平戴維斯研究部INKC消費消費PAGEPAGE14零售市場在面臨消費降級嗎？92%的消費者表示

價的精致餐飲下降4.9細分度及創(chuàng)新度較高的餐飲品牌拓展速度仍將維持高位。吃新租面積占比分別增長0.5%和5.4

鋪面積但更為激進的擴張策略觸及更多區(qū)消費數量及包裝尺寸來以更低的成本獲取需要的商品。如奢侈品類頭部品牌Chanel和LouisVuitton年內數次提價以保持品牌稀缺性，會員店等注重品質的超市采取折扣化的新費。年平價餐飲較高端

圖購飲細業(yè)態(tài)新租面變化 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%來源第一太平戴維斯研究部INKC 消費 消費 PAGEPAGE15購物中心之外的消費選擇？中國的商業(yè)形態(tài)經歷了街鋪集市——百2024年將仍有建筑面積超過70萬平方米新增供應入度的特色商業(yè)正在為市場帶來別樣風氣。越來越多的商業(yè)項目出現在城市各個角落，它們未必都處于城市中心核心板塊，但滿

Showroom

文化的北京TheBox朝外和成都COSMO以及注入良渚文化基因的杭州玉鳥集則是打造主題商業(yè)的優(yōu)秀案例。非標商業(yè)通常采取開放式的形態(tài)布局，以

圖分城購供應 9標新立異的建筑空間設計營造出獨且強 費者的情感共鳴或社群認同。國際品牌對非標商業(yè)及特色街鋪的興趣也

87654321012 13 14 15 16

18 19 20 21 2223E24E25E

注一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括成都、重慶、天津、武漢、杭州和西安來源第一太平戴維斯研究部INKC 生產 生產 PAGEPAGE172024年會見證物流市場回暖么？

2020年來全國非保稅2023年初以來部分城市新的市場仍面臨去化壓力。2024

加影響下本地物流需求穩(wěn)定增長。2023年前9個月錄得社會消費品零售總額增長9.22.4

建設帶動制造業(yè)投資增至22.9場或將加速回暖。圖社會品零額比,2023度 圖非保高標倉供應 202020212022202365432120202021202220236543210圖物流土地宗數 2020202120222023250200150100500-5% 0% 5% 10% 15% 20%來源國家統(tǒng)計局、第一太平戴維斯研究部

來源CERIS、第一太平戴維斯研究部綠色倉儲需求或將持續(xù)上漲？隨著公眾對氣候變化的意識增強以及環(huán)境LEED需求。隨著對三類碳排放的采用越來越廣泛，物流行業(yè)對其各個環(huán)節(jié)中的排放界定也更加

的倉庫通常擁有較高的入駐率及較長的合為投資者提供較可靠的退出保障。2023LEED認證的近800個倉儲2023年新

LEED金級認以及100超過30%。成為除美國外全球擁有認證數量最多的國LEED業(yè)不斷變化的轉型及升級需求。清晰。雖然多數企業(yè)對范圍1和2的排放（直接排放以及來自電力和供暖等來源的排放（范圍3PL公也需要考慮其間接使用倉庫產生的溫室氣3PL展納入考量的綠色物流設施也將夠更好地滿足未來租戶的需求。

圖庫 來源USGBC、第一太平戴維斯研究部循環(huán)經濟下逆向物流是否還有提升空間？年全球風投公司為逆向物流初創(chuàng)企業(yè)注入了近220212.5境中格外亮眼。逆向物流具有無序性和繁雜性，處理時間往往是正向配送的3-5倍。操作的難度也使逆向物流長期處于發(fā)展瓶頸，阻礙了供應鏈發(fā)

品牌產品的屬性進行貨物的清晰調配，展現了其對可持續(xù)發(fā)展和提高供應鏈效

逆向物流處置中心和四十多個逆向前置殘品處置及二手商品變現的一系列增值展的循環(huán)性和可持續(xù)性。據ResearchandMarkets向物流市場規(guī)模在2022年底已超過6000億2023年底達到約6400億美（約保守估算，年中國的逆向物流市場預計可超過1100GrandViewResearch全球逆向物流統(tǒng)計這一數字在中國可能會更高。分品類更是高達%，退貨成本的管理加便利的退貨退款流程以及更高的運費險比3PL公司的分揀服務和倉儲設施產生了新的需求。物流中的退貨過程普遍具有挑戰(zhàn)性且較為混SKU通常種類繁中國一些領先的物流公司已經開發(fā)了逆向物流倉庫網絡，以增強現有的供應鏈能力并滿

圖全球物流市終端類年 -2022-來源GrandViewResearch、第一太平戴維斯研究部 金融 金融 PAGEPAGE21 融 未來債務危機是否會有所緩解？中國房地產市場在2023年第一季度經歷了期被打破所帶來的消極情緒。

匯率走強。多重原因導致的境外借款成本攀升使得一些境內房企的債務違約風險增大，境外債務重組成為諸多已經風險暴露的房企的求生之道。11

融創(chuàng)成功的債務重組策略也為其他出險房2023年6家重點上市銀行的涉房不良貸款余額共計2970.262022年末增加7.6安全性和合規(guī)性問題被叫停其500億元融房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。2021

圖貸款比率 2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%10 12 14 16 18 20 22來源中國銀保監(jiān)會、第一太平戴維斯研究部未市場規(guī)模？ 圖際地產投資信托金市場規(guī),20221231日 我國首批房地產投資信托基于 2021年62023年1129C-REITs上市交易，首發(fā)及擴募規(guī)模合計已破千億。C-REITsC-REITs發(fā)行需求錯配，偏離REITs讓開發(fā)商

1,400 1,0008006004002000

350300250200150100500來源Wind、Nareit、ASX、第一太平戴維斯研究部回收資本，降低杠桿率的初衷。然而，政府似乎也意識到這個問題。2023年

圖地產投資信托金規(guī)模 三季度開始，相關部門多次提及將提升民營企業(yè)參與REITs的積極性并鼓勵民間投資項目發(fā)行REITs。隨著未來更多的民企通過REITs有效盤活存量資產，中國REITs市場將在未來數年內迎來快速發(fā)展期。的REITs200支REITs的總市值達1.33%和GDP的742支S-REITs的12%和GDP的16可達股市市值的市場規(guī)模則有望達