蕪湖市華強(qiáng)城R05地塊項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

蕪湖市華強(qiáng)城R05地塊

項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿）

謹(jǐn)呈：蕪湖市華強(qiáng)旅游城投資開發(fā)有限公司

第二階段（中期）

項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

2009/08/14

2009/08/26

第三階段（終期）

提交終稿

工作

最終成果

城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究

房地產(chǎn)市場調(diào)研

對政府官員及業(yè)內(nèi)精英深度訪談

項(xiàng)目地塊解析及客戶定位

案例借鑒

消費(fèi)者深度訪談

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果

提交整體報(bào)告

（中期）

房地產(chǎn)市場深度剖析

案例借鑒

整體發(fā)展戰(zhàn)略

項(xiàng)目定位

物業(yè)發(fā)展建議

2009/09/08

第一階段（市場調(diào)研）

市場現(xiàn)狀及客戶訪談

根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告

05地塊開發(fā)策略

提交整體報(bào)告

（終稿）

2009/09/14

項(xiàng)目研究工作的階段劃分

PART-1

解析城市

解析地產(chǎn)

解析項(xiàng)目

蕪湖整體市場分析

及華強(qiáng)城項(xiàng)目研究報(bào)告

工作內(nèi)容

收集的數(shù)據(jù)

進(jìn)行的訪談

進(jìn)行的分析

項(xiàng)目和地區(qū)背景分析

房地產(chǎn)市場的集中分析

假設(shè)和量化

項(xiàng)目周邊及地塊勘察

蕪湖發(fā)展現(xiàn)狀

城市總體規(guī)劃

城市房地產(chǎn)市場狀況

蕪湖市房產(chǎn)局

蕪湖市規(guī)劃局

大橋開發(fā)區(qū)主任

地塊解析和界定

蕪湖城市性質(zhì)研判

宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析

區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析

區(qū)域價(jià)值分析

目標(biāo)消費(fèi)者訪談

問卷涉及私營業(yè)主、產(chǎn)業(yè)員工、區(qū)域置業(yè)等客戶

客戶訪談表

地產(chǎn)專業(yè)人士

目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談

調(diào)查各區(qū)域重點(diǎn)樓盤

土地市場分析

房地產(chǎn)市場供給分析

房地產(chǎn)需求分析

目標(biāo)消費(fèi)者價(jià)值取向分析

區(qū)域發(fā)展趨勢分析

消費(fèi)者需求分析

區(qū)域價(jià)值分析的結(jié)果

案例借鑒

目標(biāo)客戶分析

定位的市場及資源支撐條件

物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作——重點(diǎn)供給和需求結(jié)構(gòu)性特征

城市背景研究

項(xiàng)目本體分析

核心問題界定

房地產(chǎn)市場分析

項(xiàng)目發(fā)展方向初判

——尋找項(xiàng)目發(fā)展的思路與出路

第一部分報(bào)告思路

1

2

3

4

5

項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹鞒沁吘?，是城市交通樞紐并有優(yōu)越自然資源，但受到機(jī)場

及火車噪音影響

空軍導(dǎo)航站

軍用機(jī)場

主航道

主城區(qū)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

項(xiàng)目位于鏡湖區(qū)，主城邊緣，臨近開發(fā)區(qū)，屬于過渡地帶；

項(xiàng)目位于長江東岸，長江大橋、合蕪高速公路南側(cè)，銀湖路、長江路兩條主

干道經(jīng)過。項(xiàng)目是城市交通樞紐，兼具優(yōu)越的自然景觀資源

地塊北側(cè)一段鐵路將對居住環(huán)境造成一定影響

地塊處于空軍主航道，機(jī)場噪音是項(xiàng)目最大不利因素

區(qū)域概況

項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)配套已相對成熟，由主城和開發(fā)區(qū)的過渡區(qū)域逐漸融入到

主城中

1

2

5

7

6

3

4

8

蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院

開發(fā)區(qū)管委會

楊家門?？漆t(yī)院

東方醫(yī)院

向陽小學(xué)

市二十九中

蕪湖河運(yùn)學(xué)校

蕪湖機(jī)械高級技工學(xué)校

行政文衛(wèi)

大橋安置房

紫苑

雅苑

景江東方

香格里拉花園

春江花園

藝江南

牡丹園

1

2

5

7

6

3

4

8

住宅小區(qū)

鳳翔云農(nóng)家美食城

徽韻食府

方特假日酒店，方特公園

美食街

金寶酒家

巴比倫KTV

大漢松骨足療

漢爵陽明大酒店、KTV

1

2

5

7

6

3

4

8

9

金色陽光花園浴場

休閑娛樂

1

農(nóng)貿(mào)市場

福兆專賣店

吉和大市場

2

3

4

巨龍超級市場

蕪湖紡織城

5

6

7

8

歐尚超市

銀河路商業(yè)街

香格里拉商業(yè)街

藝江南商業(yè)街

9

10

11

12

天門山西路商業(yè)街

中鷹汽車專賣店

商業(yè)配套

1

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8

長江中路商業(yè)街

1

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1

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10

11

12

巨勇集團(tuán)

蕪湖德安羽絨有限公司

安徽凱帆化工有限公司

楊家門水廠

國元農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)有限公司

工業(yè)廠區(qū)

1

2

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5

1

2

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5

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7

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9

以項(xiàng)目為圓心，1.5KM為半徑區(qū)域配套圖

周邊概況

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5

6

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7

1

2

1

3

4

12

1

長江中路

東方醫(yī)院

4

1

農(nóng)貿(mào)市場

巨勇集團(tuán)

1

楊家門水廠

4

安徽凱帆化工有限公司

3

12

長江中路商業(yè)街

蕪湖德安羽絨有限公司

2

長江中路干道——曾經(jīng)廠房密集，八十年代繁華一時(shí)，現(xiàn)今工廠倒閉，區(qū)域

沒落，期待改造

周邊概況

1

6

2

3

5

6

8

2

3

4

5

7

8

5

9

10

11

3

4

5

6

7

8

9

銀湖中路

福兆專賣店

2

吉和大市場

3

方特假日酒店

3

巨龍超級市場

4

金寶大酒店

5

蕪湖紡織城

5

漢爵陽明大酒店

8

歐尚超市

7

銀湖中路干道一一方特公園帶動，歐尚超市、紡織城、巨龍超市、漢爵陽明

大酒店等沿街分布，商業(yè)及居住氛圍的成熟帶動區(qū)域逐漸融入主城

周邊概況

地塊位置并非最佳，干擾因素較多，內(nèi)部有可塑資源，高容積率和學(xué)校成為

項(xiàng)目排布限制因素

R08

R07

R05

R03

R09

R06

R04

R010

R011

R02

R01

G02

G01

地塊概況

70年

用地年限

4800

居住人口

830

停車位

35

綠化率（%）

2.04

容積率

30

建筑密度（%）

36

建筑限高（米）

二類居住

用地性質(zhì)

5.88

面積（萬平米）

R05地塊

1

2

3

4

長江大橋高架

火車道

1

2

3

4

內(nèi)部水塘

內(nèi)部坡地

由方特公園及大型社區(qū)帶動，區(qū)域發(fā)展成熟，逐步向主城區(qū)融入

區(qū)域原本為主城與開發(fā)區(qū)之間的過渡地帶，目前由于大量人口入住，娛樂、

商業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域成熟度大幅提升，正逐步融入主城范圍

由“過渡區(qū)”向

主城區(qū)融入

方特公園帶來大量人流量，同時(shí)帶動與公園相關(guān)的酒店、餐飲業(yè)的發(fā)展，香

格里拉等住宅項(xiàng)目入住帶動生活氛圍，促使與生活相關(guān)的超市、大賣場繁榮

重點(diǎn)項(xiàng)目帶

動區(qū)域成熟

銀湖中路沿線商業(yè)、娛樂發(fā)達(dá)，沿街酒店、超市、沿街商鋪密集，而曾經(jīng)繁

華的長江中路由于沿線工廠大多倒閉而沒落，亟待改造。

區(qū)域發(fā)展不均

區(qū)域?qū)傩?/p>

地塊位于整體項(xiàng)目中部，高容積率、限高、中等規(guī)模開發(fā)用地

地塊規(guī)模中等，不占有優(yōu)勢

R05地塊占地5.88萬平米，總建約12萬平米，在整體項(xiàng)目中屬于中等規(guī)模

缺乏優(yōu)勢資源

R05地塊位于項(xiàng)目中部，遠(yuǎn)離長江及方特公園，地塊內(nèi)部有水景可利用，但

非強(qiáng)勢資源

項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)時(shí)間長

項(xiàng)目總規(guī)模260畝，占據(jù)長江大橋綜合開發(fā)區(qū)全部住宅開發(fā)用地

長江資源優(yōu)勢明顯，火車道、機(jī)場噪音影響明顯

毗鄰長江，江景資源豐富；

軍用機(jī)場航線在地塊上方，火車道在地塊北側(cè)，對地塊有直接影響；

項(xiàng)目屬性

華強(qiáng)城

R05地塊

交通便利，配套逐漸完善

地塊西鄰蕪湖三大南北主干道長江路和銀湖路，交通便利；

由方特歡樂世界帶動區(qū)域配套逐漸完善；

容積率較高，項(xiàng)目排布難度較大

R05地塊容積率為2.04,學(xué)校占地較大，項(xiàng)目排布難度較大

城市背景研究

項(xiàng)目本體分析

核心問題界定

房地產(chǎn)市場分析

項(xiàng)目發(fā)展方向初判

第一部分報(bào)告思路

1

2

3

4

5

——S-C-Q情境分析，挖掘項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的阻礙因素

項(xiàng)目開發(fā)背景

開發(fā)商背景

深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司，創(chuàng)建于1979年，是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的大

型投資控股公司。在國內(nèi)外擁有多家上市公司。集團(tuán)連續(xù)多年被列入全國500

家最大工業(yè)企業(yè)

深圳華強(qiáng)集團(tuán)有限公司自2004年底投資蕪湖以來，攜70億巨資和雄厚技術(shù)

實(shí)力，引進(jìn)經(jīng)濟(jì)特區(qū)先進(jìn)的理念，著力打造華強(qiáng)旅游城項(xiàng)目。

城市認(rèn)知點(diǎn)：方特歡樂世界

方特歡樂世界是華強(qiáng)集團(tuán)著力打造的大型城市綜合游樂場，總面積約125

萬平方米，是亞洲目前規(guī)模最大的第四代主題公園；

方特歡樂世界在長三角區(qū)域具有廣泛的影響力，成為大橋開發(fā)區(qū)的核心主

體，帶動城北區(qū)域走向成熟，是華強(qiáng)給蕪湖和長三角的一張名片一。

項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束

經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在現(xiàn)有的區(qū)域資源、區(qū)位、項(xiàng)目資源條件下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大

化；

戰(zhàn)略目標(biāo)：幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)，塑造精品項(xiàng)目，形

成華強(qiáng)城開發(fā)模式模板，最終實(shí)現(xiàn)全國各大城市旅游地產(chǎn)復(fù)制的終極目標(biāo)；

風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：合理開發(fā)各地塊，在統(tǒng)籌全局下，規(guī)避內(nèi)部項(xiàng)目競爭，防范因地

塊各自為政導(dǎo)致的整體品牌弱化。

項(xiàng)目整體被主干道切開，各地塊價(jià)值差異較大；

限高和容積率限制項(xiàng)目產(chǎn)品類型，成為項(xiàng)目定位的約束條件；

片區(qū)機(jī)場及火車道造成噪音影響，為項(xiàng)目開發(fā)帶來諸多不利因素。

利潤最大化是非剛性目標(biāo)，本項(xiàng)目是探索開發(fā)，諸多約束條件提升風(fēng)險(xiǎn)，因

此從風(fēng)險(xiǎn)的控制以及整盤操控方面考慮對于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更有價(jià)值

客戶目標(biāo)

約束條件

經(jīng)驗(yàn)：前面兩期的產(chǎn)品定位沒有實(shí)現(xiàn)

區(qū)域：消費(fèi)者陌生，認(rèn)可度下降

項(xiàng)目：噪音影響，有一定景觀

R2

我們想要什么？

（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）

戰(zhàn)略目標(biāo)：打造精品項(xiàng)目，塑造企業(yè)品牌

經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：利潤最大化

風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：風(fēng)險(xiǎn)控制

S

我們有什么？

（針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析）

核心問題是什么？

核心問題分析

問題2：R05地塊作為成員地塊，如何定位才能更好的促進(jìn)整盤發(fā)展？

問題1：在現(xiàn)有的市場格局下，華強(qiáng)城整盤未來的發(fā)展占位如何？

問題3：面對我們的客戶，R05地塊提供什么樣的生活模式（產(chǎn)品+服務(wù)）？

城市背景研究

項(xiàng)目本體分析

核心問題界定

房地產(chǎn)市場分析

項(xiàng)目發(fā)展方向初判

第一部分報(bào)告思路

1

2

3

4

5

——從經(jīng)濟(jì)、人口、規(guī)劃了解城市的發(fā)展脈絡(luò)

長江中下游重點(diǎn)沿江城市，南京一小時(shí)都市圈輻射城市

蕪湖市位于安徽省東南部，長江下游南岸，有安徽“小上?！敝雷u(yù)，歷史

文化資源十分豐厚；

皖南經(jīng)濟(jì)、文化、交通、政治中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開放城市，受

南京1小時(shí)都市圈輻射明顯；

現(xiàn)設(shè)鏡湖、弋江、鳩江和三山四個(gè)區(qū)，市區(qū)人口105萬。

長三角都市圈

城市位置

南京

馬鞍山

巢湖

蕪湖

滁州

揚(yáng)州

鎮(zhèn)江

核心圈層

緊密圈層

50Km

lOOKm

沿江城市帶

城鎮(zhèn)發(fā)展軸

城市發(fā)展通道

句容

長江中下游重要的綜合交通樞紐、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化

中心，先進(jìn)的制造業(yè)基地，濱江特色旅游城市

城市定位

蕪湖是長江重要口岸，著名的魚米之鄉(xiāng)，與無錫、長沙、九江并稱為全國四

大米市；

由于蕪湖較早地辟為通商口岸，安徽最早的一批民族工業(yè)在蕪湖建立，進(jìn)入

21世紀(jì)，蕪湖快速發(fā)展，先后建立了蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蕪湖長江大橋綜合

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蕪湖鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蕪湖南陵工業(yè)園、蕪湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

等11家重點(diǎn)園區(qū)，成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心；

蕪湖旅游資源優(yōu)越，早有“蕪湖八景”，近有方特歡樂世界，已發(fā)展成為濱

江特色旅游城市。

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

4%-5%

5%-8%

大于8%

小于4%

萎縮停滯

穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

800-5,000US$

5000-8,000US$

0-800US$

啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)

發(fā)展期減緩發(fā)展期

人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

8,000-20,000US$

經(jīng)濟(jì)走勢

蕪湖市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)發(fā)

展期過渡

安徽經(jīng)濟(jì)第二強(qiáng)市，僅次于省會合肥，城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭

2008年底蕪湖市人均GDP達(dá)4755美元，目前蕪湖市房地產(chǎn)市場處于快速速

發(fā)展階段逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段

城市

合肥

蕪湖

滁州

淮南

巢湖

馬鞍山

GDP

1664

745

512

449

482

636

近年來，蕪湖房地產(chǎn)投資一直在高速增長，雖然受宏觀調(diào)控影響，04年和

06年增幅急劇下降，但近三年呈快速增長走勢，目前處于高位；

適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，

將導(dǎo)致供過于求；

近年來，蕪湖房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)步提高，目前處于正常運(yùn)

行水平。

緩慢

基本正常

快速發(fā)展

過快發(fā)展

風(fēng)險(xiǎn)警戒

蕪湖

房地產(chǎn)開發(fā)投資

/固定資產(chǎn)投資

<15%

15%~22%

22%~30%

30%~37%

>37%

24.4%

近年來蕪湖房地產(chǎn)投資快速增長，其占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)

行業(yè)處于快速增長期

國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng)

固定資產(chǎn)

投資

產(chǎn)業(yè)特征

汽車及零部件產(chǎn)業(yè)：奇瑞08年銷量位居全國第四，現(xiàn)有員工2萬人，其中

工程技術(shù)人員6000余人；圍繞奇瑞形成汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)100多家，其中規(guī)

模以上企業(yè)50多家

電子電器產(chǎn)業(yè)：是中國最大的家用空調(diào)生產(chǎn)基地，集美的、日立和志高三大

品牌，50多家空調(diào)配套企業(yè)就近發(fā)展；

新材料產(chǎn)業(yè)：是中國最大的PVC型、管材和石膏板的新型建材生產(chǎn)基地和中

國重要的銅基材料加工基地；

制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，大量的技術(shù)藍(lán)領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)工人聚集

生活水平

人均可支配收入增長迅速，銀行存款余額顯著增加，消費(fèi)者購買力積蓄

蕪湖人均可支配收入增長速度較快，2008年與2004年相比增長了近一倍，

城市居民購買力在加強(qiáng)；

市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響下，08年銀行存款明顯增加，城市居民投資理財(cái)意識

欠缺，投資渠道狹窄；

居民儲蓄的逐步增加，加強(qiáng)了未來對房地產(chǎn)的購買能力，一旦市場轉(zhuǎn)好，消

費(fèi)需求釋放明顯，對房價(jià)有一定的支撐作用。

40.9%

恩格爾系數(shù)

18.75平米

13.57%

住房支出比

人均住房面積

蕪湖2008年數(shù)據(jù)

蕪湖住房支出比偏低，蕪湖市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，表明

未來居民住房支出存在增長空間；

發(fā)達(dá)地區(qū)住房支出比重一般達(dá)到25%；

住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所

增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，蕪湖市的住房消費(fèi)還有提升空間。

蕪湖市2008年城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積18.75平方米；

發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前會保持

較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。

房價(jià)收入比偏高，住房支出比重偏低，住房消費(fèi)處于平穩(wěn)發(fā)展水平，未來仍

有較大發(fā)展空間

18.9

40~45

小康型

22.5

40以下

12.1

45~50

富裕型

11.2

50~55

7.6

55~59

溫飽型

住房支出比重（%）

恩格爾系數(shù)（%）

生活水平

恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標(biāo)準(zhǔn)

城市居民

住房現(xiàn)狀

人口基數(shù)少，城市對外來人口吸納能力有限，市場內(nèi)銷需求為主，城市化發(fā)

展迎來高速發(fā)展期

城市化率

<30%

30~50%

50~90%

>90%

城市化速度

初步城市化

低速發(fā)展期

高速發(fā)展期

穩(wěn)定發(fā)展期

蕪湖城市化率

蕪湖近年來人口總量增長有限，連續(xù)三年漲幅出現(xiàn)下滑趨勢，城市對外來人

口吸納能力有限，城市集聚效應(yīng)欠缺；

城市外來人口缺失，房地產(chǎn)市場主要以當(dāng)?shù)厥忻窭戏扛纳菩枨鬄橹鳎?/p>

蕪湖市2008年城市化率為51%,城市化速度從低速發(fā)展期向高速發(fā)展期轉(zhuǎn)

變，主城區(qū)改造趨勢明顯。

人口與

城市化率

41%

42%

48%

50%

51%

城市框架東擴(kuò)南進(jìn)，由一核向多核發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

城市規(guī)劃

蕪湖目前市區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)到110多平方公里，主城區(qū)南北長約為15公

里，而東西寬卻僅為3—5公里，成為典型的“帶狀城市”；

最新規(guī)劃的城東新區(qū)（含政務(wù)新區(qū)）面積為80平方公里，定位于建設(shè)以行

政、文化、商業(yè)中心為基礎(chǔ)，集居住、專業(yè)市場為一體的，富有皖南水鄉(xiāng)特色的

現(xiàn)代化新區(qū)。

城南由蕪湖高新開發(fā)區(qū)和大學(xué)城構(gòu)成，已有7所大學(xué)進(jìn)駐，大學(xué)的遷入不僅

為加深了區(qū)域的人文氛圍，更是為區(qū)域帶來了大量的教師客群和投資型需求

城中

城南

城北

城東

蕪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展三核引擎

城中

城北

城南

居民生活

宏觀經(jīng)濟(jì)

GDP快速增長帶動房地產(chǎn)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資快速增長，但房

地產(chǎn)投資所占比重過大，存在供大于求的風(fēng)險(xiǎn)

人均可支配收入穩(wěn)步上升，人均住房面積偏小，存在改善居住需求潛力

城市規(guī)劃

市區(qū)為商業(yè)和旅游中心，城北為工業(yè)中心，城南為科教中心，未來發(fā)展方向

為東擴(kuò)南進(jìn)，由一核向多核發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，大量的技術(shù)藍(lán)領(lǐng)和產(chǎn)業(yè)工人聚集

城市背景總結(jié)——工業(yè)化城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資快速增長，城市

范圍不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)需求潛力較大，未來城市向東、南發(fā)展

消費(fèi)習(xí)慣——有安徽“小上?！敝雷u(yù)，城市居民消費(fèi)意識超前，并且敢于

消費(fèi)，“攀比”情結(jié)較濃厚

城市背景研究

項(xiàng)目本體分析

核心問題界定

房地產(chǎn)市場分析

項(xiàng)目發(fā)展方向初判

第一部分報(bào)告思路

1

2

3

4

5

—從土地、商品住宅、板塊市場三條緯度解構(gòu)蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展歷程

蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧

穩(wěn)定發(fā)展階段

2004年至今

市場不斷調(diào)整深化，秩序趨于規(guī)范化，競爭狀況惡化，部分實(shí)力小的開發(fā)商

逐漸淘汰。大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn)，大盤時(shí)代到來。

快速發(fā)展階段

2001-2003年

房地產(chǎn)市場發(fā)展速度相當(dāng)快。物業(yè)水平提高，開始出現(xiàn)營銷，市場趨于完善,

進(jìn)一步提升整體市場。

初級階段

1997-2000年

作為全國最先出讓土地的四個(gè)城市之一，第一塊土地出讓，以宇華、偉星置

業(yè)等為代表的外地開發(fā)商開始進(jìn)入蕪湖。

萌芽期

97年左右

國家對房地產(chǎn)市場開放，取消單位分房政策，拉動蕪湖樓市發(fā)展第一波。

全方位

抄襲模仿

市場初級

供給階段

未來

差異化細(xì)分、精確性定位

過去

現(xiàn)在

土地市場起伏明顯，呈現(xiàn)非理性搶地現(xiàn)象，04、07年出現(xiàn)兩次瘋狂搶地高

潮，均為市場調(diào)整的犧牲品

土地市場成交不均，受住宅市場預(yù)期影響較大；

開發(fā)企業(yè)非理性拿地，2004年、2007年土地市場依火爆，但均為市場調(diào)整

前夕。

土地市場

土地市場

2007

2008

2009年1-8月

出讓地塊（塊）

17

15

18

總出讓面積（萬平米）

397.63

119.8

216.96

居住用地（萬平米）

359.77

89.69

138.9

非居住用地（萬平米）

37.86

30.11

78.06

出讓金額（億元）

78.33

22.6

41.59

出讓單價(jià)（元/平米）

1970

1886

1917

每畝單價(jià)（萬/畝）

131.3

125.8

128

成交量：2009年1-8月共成交面積216.93萬平米，為2008年全年的1.8

倍，達(dá)到2007年土地瘋狂時(shí)期的54.6%；

成交價(jià)格：2009年1-8月份土地成交平均價(jià)格為1917元/平米，較去年上

漲1.6%,較2007年下降2.7%

2007-2009年土地市場經(jīng)歷了由下滑到回暖的調(diào)整，土地成交絕對量仍然較

大

2009年1一8月蕪湖住宅用地出讓成交情況列表

地塊名稱

中標(biāo)單位

用地性質(zhì)

容積率

（W）

出讓面積

（m2）

成交地價(jià)

（元/m2）

樓面地價(jià)

（元/m2）

中山南路以東地塊

安徽偉星置業(yè)

商業(yè)住宅

3.2

194501.7

5184

1620

花津南路以東地塊

浙江國都

居住

2.3

50776

5022

2184

九華中路以東地塊

安徽偉星置業(yè)

商業(yè)、酒店、居住

4.7

13143

6673

1420

銀湖別墅以東地塊

信德房地產(chǎn)

商業(yè)、酒店、居住

1.8

138313.5

855

473

康健小區(qū)以東地塊

安徽鴻達(dá)房地產(chǎn)

居住、商業(yè)

2.44

23153

2315

949

弋江北路以西地塊

安徽偉星置業(yè)

居住

1.8

346192.3

1769

983

濱江南路以西地塊

華侖國際文化

商業(yè)、居住

2.8

183745

3538

1263

市政府以東地塊

安徽鹽業(yè)房地產(chǎn)

居住

2.8

68015

4643

1658

三環(huán)路以東地塊

蕪湖益安

居住

2

205055

1601

802

三華路以東地塊

蕪湖順達(dá)房地產(chǎn)

居住

1.5

22541

926

617

09年1—8月成交住宅用地10幅，普遍容積率在2.0以上，樓面地價(jià)突破

2000元/平米，偉星置業(yè)一舉奪得3塊，完成其全城布局戰(zhàn)略

土地市場

08-09年上半年成交土地各區(qū)域比例

分布區(qū)域

土地成交塊數(shù)

用地面積（萬m）

建筑面積（萬m）

鏡湖區(qū)

5

22.31

60.93

鳩江區(qū)

2

42.75

86.52

開發(fā)區(qū)

3

17.41

31.5

弋江區(qū)

2

86.52

329.58

三山區(qū)

2

3.58

5.76

合計(jì)

14

172.57

514.29

08-09年上半年商品住宅分區(qū)交易面積

區(qū)域

成交面積

銷售比重

鏡湖區(qū)

38.23

20.2%

鳩江區(qū)

16.94

9%

開發(fā)區(qū)

44.94

23.7%

弋江區(qū)

74.99

39.6%

三山區(qū)

14.14

7.5%

合計(jì)

189.24

100%

鏡湖區(qū)土地存量不到15樂城市中心區(qū)可開發(fā)用地少。

主城區(qū)可供開發(fā)量銳減，市場供應(yīng)量有限，商品房價(jià)格將持續(xù)上升，消費(fèi)者

不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域。

2008-2009年，鏡湖區(qū)、三山區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)土地出讓面積較少，弋江區(qū)

土地成交面積最大，中心城區(qū)可供開發(fā)土地日漸稀缺；

從商品住宅的交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量未來大約需要3年去化完畢。

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，消費(fèi)者被迫轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)

域

土地市場

商品住宅

歷年供應(yīng)

09年供給量萎縮，需求放量增長

房地產(chǎn)市場的回暖打亂了開發(fā)商的推盤節(jié)奏，供應(yīng)量不足，市場開始去化存

息

里

09年1-7月總供應(yīng)量87.95萬平米

09年1-7月總成交量141.81萬平米

較08年1-7月同比

-15%

較08年1-7月同比

170%

09年1-7月成交均價(jià)4198元/平米

較08年1-7月同比

-4%

09年上半年蕪湖市場供應(yīng)同比減少15%,成交增長近2倍，整體市場需求旺

盛，價(jià)格趨于平穩(wěn)

走勢穩(wěn)定

商品住宅

月均走勢

2008年1月-2009年7月蕪湖房地產(chǎn)市場存量走勢

市場進(jìn)入存量消化階段

已取得預(yù)售許可的商品住宅存量為72.59萬平米，按09年1-7月的月平均

銷售量20.26萬平米計(jì)算，當(dāng)前存量可供3.6月銷售

存量變化：2009年1-7月市場存量快速去化，當(dāng)前存量按上半年平均速度

可供3.6月銷售，由于眾多土地尚未開發(fā)，未來市場潛在供量巨大，市場競爭可

以預(yù)見

萬平米

商品住宅

存量變化

成交均價(jià)與合肥相當(dāng)，價(jià)格漲幅較快，有一定的透支

受整體市場影響，2008年第四季度住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌，2009年以

來價(jià)格出現(xiàn)回暖

與合肥相比，蕪湖房價(jià)震蕩幅度較大，合肥市場受外界影響較小，房價(jià)保持

平穩(wěn)上漲；

商品住宅

成交均價(jià)

早期市場由于單價(jià)水平較低，消費(fèi)者青睞于購買大戶型房源，舒適性高；隨

著房價(jià)的上漲，購買承受能力降低，經(jīng)濟(jì)型房源成為市場成交主力；

和眾多三線城市類似，開發(fā)商在旺季傾向于開發(fā)大戶型，導(dǎo)致08年蕪湖市

場大戶型供應(yīng)比例上漲；

144平米以上戶型銷售比例持續(xù)下滑，120平米以下戶型銷售例穩(wěn)步上升。

隨著單價(jià)的不斷拉升，導(dǎo)致總價(jià)壓力使得大面積戶型去化困難

商品住宅

供銷品類

供求關(guān)系

供求結(jié)構(gòu)

土地市場

蕪湖土地供應(yīng)量大，潛在競爭激烈

近年蕪湖土地市場持續(xù)放量，土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地激增使市場潛在供應(yīng)

巨大，未來房地產(chǎn)市場競爭形式嚴(yán)峻

09年出現(xiàn)供不應(yīng)求，未來趨勢供過于求

近兩年市場總體表現(xiàn)為供求平衡，隨著巨大的土地供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為可銷售量，

供大于求的趨勢顯現(xiàn)

單價(jià)攀升導(dǎo)致總價(jià)偏高，成交品類調(diào)整

144平米以上大戶型供應(yīng)量和銷售量雙雙銳減，120T44平米戶型呈現(xiàn)供過

于求，120平米以下戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求

整體市場總結(jié)——未來市場競爭激烈，供應(yīng)向東向南聚集，城中供應(yīng)量減少

單價(jià)提升，導(dǎo)致主城人口外溢

價(jià)格走勢

保持平穩(wěn)波動的態(tài)勢，近期無大漲空間

近年來蕪湖房價(jià)持續(xù)增長，受08年宏觀環(huán)境影響價(jià)格下探，目前僅成恢復(fù)

性小幅上漲走勢，近期無大漲空間

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步顯現(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)回升格局尚不平衡

小幅增長

恢復(fù)增長

快速增長

恢復(fù)增長

未來走勢分析

基本平穩(wěn)

大幅增長

消費(fèi)基本平穩(wěn)，難以承擔(dān)推動經(jīng)濟(jì)增長的重任；新增貸款飛速發(fā)展，通脹預(yù)

期壓力較大

15

11433

7月

15

9941.6

6月

15.2

10028

5月

14.8

9343.2

4月

14.7

9317.6

3月

11.6

9323.8

2月

18.5

10756.6

1月

同比增幅（Q

社會消費(fèi)品零售總額（億元）

月度

-13%

3559

7月

394%

15304

6月

122%

6645

5月

23%

5918

4月

600%

18900

3月

328%

10700

2月

103%

16200

1月

同比增幅（%）

新增貸款

（億元）

月度

小幅增長

平穩(wěn)增長

商品住宅施工面積恢復(fù)性小幅增漲，竣工面積恢復(fù)高位平穩(wěn)增長，供應(yīng)量將

逐步恢復(fù)

29.7%

2.62

1-7月

26.4%

2.11

1-6月

24.7%

1.59

1-5月

28.5%

1.26

1-4月

25.8%

0.92

1-3月

26.6%

0.49

1-2月

同比增幅（%）

住宅竣工面積

（萬平米）

月度

15.4%

23.96

1-7月

15.9%

22.66

1-6月

13.1%

19.96

1~5月

11.8%

17.85

1-4月

12.4%

15.54

1-3月

12.7%

11.89

1-2月

同比增幅（%）

住宅施工面積

（萬平米）

月度

-10.87%

483.55

10.16%

122.94%

55.55%

169.18%

107.86

成都

-6.98%

1161.84

43.32%

104.19%

7.29%

67.16%

204.35

重慶

-29.40%

177.93

18.34%

96.20%

-0.66%

172.38%

115.76

長沙

-8.49%

701.00

5.11%

135.14%

12.77%

125.72%

106

武漢

中西部

3.72%

240.64

/

305.45%

-24.13%

324.73%

35.72

廈門

-5.87%

107.28

-14.63%

23.74%

-41.70%

-21.52%

47.53

廣州

-3.36%

287.84

23.00%

56.00%

-18.13%

110%

51.43

深圳

華南

-8.73%

387.00

/

98.33%

-1.21%

-4.60%

57

長春

-23.00%

294.78

200.03%

230.52%

5.23%

189.21%

88.15

大連

-11.35%

1111.55

59.42%

173.23%

1%

168.03%

205.45

北京

華北

-43.67%

231.89

36.65%

411.64%

-18.77%

125.10%

81.35

蘇州

6.11%

459.8

44.86%

101.07%

25.92%

61.50%

109.50

合肥

-16.40%

95.50

41.11%

172.59%

-46.82%

171.50%

48.60

杭州

-17.60%

243.70

19.21%

157.31%

-1.73%

183.76%

98.46

南京

-7.24%

515.65

11.36%

161.09%

-11.54%

177.14%

194

上海

華東

環(huán)比增幅

存量

相比07年均值增幅

相比08年均值增幅

環(huán)比增幅

同比增幅

成交量

城市

區(qū)域

房地產(chǎn)市場快速沖高后，部分城市開始理性回調(diào)，但仍舊保持良好的運(yùn)行勢

頭

1.46%

5968

2.14%

5882

成都

-3.04%

4148

-1.90%

4278

重慶

2.67%

4075

-1.37%

3969

長沙

0.25%

5512

5.57%

5498

武漢

中西部

7.94%

9788

13.44%

9068

廈門

10.43%

10365

11.92%

9386

廣州

7.08%

15856

11.00%

14808

深圳

華南

-0.86%

4590

8.94%

4630

長春

12%

7696

-5.19%

6862

大連

8.32%

14408

2.94%

13302

北京

華北

2.66%

7245

2.78%

7057

蘇州

2.16%

4177

2.79%

4269

合肥

7.90%

14515

4.30%

13388

杭州

13.47%

7496

0.52%

6606

南京

3.82%

15774

12.59%

15194

上海

華東

環(huán)比增幅

成交均價(jià)

（元/m2）

環(huán)比增幅

成交均價(jià)

（元/m2）

2009年7月

2009年6月

城市

區(qū)域

隨著市場成交的猛增，房價(jià)呈現(xiàn)一輪暴漲的態(tài)勢,近期房價(jià)的漲幅逐步放緩,

但仍保持高位上揚(yáng)趨勢

/

中海

129%

22409

70.06

31.26

14.21

住宅

長風(fēng)6B、7C

上海

/

保利

87.3%

7553

15.92

21.08

9.58

住宅、商業(yè)

河西金沙江34號地

南京

9600

保利

139%

7248

16.3

22.6

9.1

住宅、公建

大興區(qū)黃村（2號地）

北京

108.2%

106%

147%

116%

222%

溢價(jià)率

5664

20656

14500

6605

14499

樓面價(jià)

金地

義務(wù)小商品城

中化方興

綠地

金地

受讓方

大興區(qū)黃村（16號地）

杭政儲[2009]18號

廣渠路15號地

大興區(qū)黃村19和20號地

趙巷10號地

土地名稱

住宅、商業(yè)

住宅、公建

住宅金融

住宅、商業(yè)

住宅

土地屬性

北京

杭州

北京

北京

上海

城市

15.21

3.81

11.9

16.23

21.02

占地面積

27.68

9.15

28

45.8

21.02

建筑面積

15.62

18.9

40.6

30.25

30.48

總價(jià)

/

29000

15000-22000

10000

18500

周邊均價(jià)

企業(yè)瘋狂搶地，熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，流動性過剩促

進(jìn)土地市場繼續(xù)升溫

趨勢一：強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰永遠(yuǎn)存在；

趨勢二：生產(chǎn)要素集中化，央企發(fā)力已成必然；

趨勢三:行業(yè)洗牌規(guī)則從“權(quán)力+關(guān)系”向“資本+專業(yè)”轉(zhuǎn)變。

小企業(yè)：利用外部資源，充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢；

中企業(yè)：利用專業(yè)優(yōu)勢，用創(chuàng)新產(chǎn)品武裝自己；

大企業(yè):利用自身，用規(guī)模優(yōu)勢充實(shí)自己。

行業(yè)向資本化和專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身實(shí)力選擇不同策略

行業(yè)發(fā)展趨勢

企業(yè)策略

從營銷策略看，站在集團(tuán)公司層面考慮，整體快速走量、回流現(xiàn)金，不建議

全面提價(jià)；站在項(xiàng)目公司層面考慮，建議進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，性價(jià)比是主要關(guān)鍵詞

集團(tuán)層面：整體快速走量，全面提價(jià)不可為

項(xiàng)目層面：結(jié)構(gòu)性調(diào)整，性價(jià)比是主要關(guān)鍵詞

經(jīng)歷了一?輪房價(jià)整體下降以及住房優(yōu)惠政策，購房者開始關(guān)注性價(jià)較高的優(yōu)

質(zhì)樓盤。

以上海的大華板塊為例，整個(gè)社區(qū)教育、商業(yè)配套成熟，生活環(huán)境較好，交

通便捷，性價(jià)比較高，板塊內(nèi)項(xiàng)目在沒有降價(jià)的情況下銷售較好，如銷金華府，

自2008年10月至今，共銷售557套，月均去化93套。據(jù)了解該板塊未來將進(jìn)

行小幅加價(jià)。

數(shù)據(jù)來源：萬科公司公告

萬科歷月銷售面積和金額變化圖

萬科歷月銷售均價(jià)變化圖

通過對萬科的銷售情況進(jìn)行分析可以看出，通過適度降價(jià)，快速走量，回流

資金仍然是主要的營銷策略。

自2008年9月至今，恒大地產(chǎn)堅(jiān)持執(zhí)行微利低價(jià)銷售策略，一季度實(shí)現(xiàn)銷

售收入在40億元左右。

小幅降價(jià)，銷售面積，銷售金額均取得同比大幅增長的不俗成績

從產(chǎn)品策略看，短期內(nèi)調(diào)整在建項(xiàng)目及待開工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃，適度提高中

小套型比重，中長期看需注重建筑內(nèi)部及園林景觀方面的細(xì)節(jié)打造，提升項(xiàng)目檔

次

“根據(jù)剛性市場需求的變化，調(diào)整原計(jì)劃開工的部分項(xiàng)目的規(guī)劃和產(chǎn)品結(jié)

構(gòu)，把部分大戶型改為自住需求的中小套型。”萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示。

原定于2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓，目前已經(jīng)停工,

開盤時(shí)間有可能因此延后至明年。萬科上海公司公關(guān)部門表示，該項(xiàng)目停工是由

于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃要做調(diào)整。

中海地產(chǎn)加大中小戶型公寓產(chǎn)品研究，開發(fā)低總價(jià)居住型產(chǎn)品來滿足市場巨

大的潛在需求。關(guān)注室內(nèi)庭院空間的引入、自然采光通風(fēng)的公共空間、標(biāo)準(zhǔn)化與

個(gè)性化兼容的室內(nèi)裝修。

南京的中海??御湖翰苑注重內(nèi)部建筑和園林造景等細(xì)節(jié)處理。

萬科的主張

中海的策略

集團(tuán)表示，房地產(chǎn)市場預(yù)期還會維持調(diào)整態(tài)勢，集團(tuán)將通過主動調(diào)整產(chǎn)品設(shè)

計(jì)和配置，進(jìn)一步提升產(chǎn)品性價(jià)比，加強(qiáng)市場研究和客戶心理分析，掌握客戶需

求

首創(chuàng)的聲音

保障性住房

中長期來看，保障性住房的全面鋪開將對中低檔，區(qū)位條件較差的商品住宅

產(chǎn)生直接競爭，開發(fā)商需強(qiáng)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)包括戶型以及園林等方面，提升項(xiàng)目檔次

以回避競爭風(fēng)險(xiǎn)。

蕪湖受整體市場影響，結(jié)合自身市場特性，未來整體市場將保持謹(jǐn)慎樂觀走

勢

開工、施工、竣工建設(shè)

快速恢復(fù)，大盤后續(xù)推量穩(wěn)定，明年商品住宅供應(yīng)將維持在較高水平

大面積拆遷計(jì)劃為市場提供穩(wěn)定潛在客戶群，明年商品住宅需求將呈現(xiàn)持續(xù)

平穩(wěn)走勢

地價(jià)不斷攀升，造成未來蕪湖市場房價(jià)被迫性抬升，明年商品住宅價(jià)格有小

幅增長預(yù)期

隨著世茂和綠地等外地知名開發(fā)商的進(jìn)入和偉星產(chǎn)品開發(fā)模式的不斷成熟，

產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品差異化將成為贏得市場的最重要的發(fā)力點(diǎn)。在此節(jié)點(diǎn)，我們應(yīng)率

先引入成熟的產(chǎn)品創(chuàng)新，搶先占領(lǐng)市場，引領(lǐng)市場潮流。

創(chuàng)新型的產(chǎn)品和高附加值的贈送空間會成為蕪湖市場下階段產(chǎn)品的亮點(diǎn)

大尺度飄窗

入戶花園

觀景陽臺

未來走勢分析小結(jié)

未來走勢

創(chuàng)新型、高性價(jià)比產(chǎn)品將是未來市場的主流

房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)控的壓力已然存在，控制總價(jià)的基礎(chǔ)上滿足功能性的需求

是在未來市場趨勢下產(chǎn)品的發(fā)展方向

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步顯現(xiàn)，但通脹預(yù)期壓力較大

判斷經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇幾項(xiàng)指標(biāo)回升明顯，但消費(fèi)平穩(wěn)難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長重任，并且

新增貸款飛速發(fā)展，通脹預(yù)期壓力較大；

房地產(chǎn)市場回暖效應(yīng)明顯，昔日“地王”重現(xiàn)市場

商品住宅施工面積恢復(fù)性小幅增漲，竣工面積恢復(fù)高位平穩(wěn)增長，供應(yīng)量將

逐步恢復(fù)；企業(yè)瘋狂搶地，熱點(diǎn)城市不斷涌現(xiàn)新的總價(jià)、單價(jià)“地王”，流動性

過剩促進(jìn)土地市場繼續(xù)升溫；

行業(yè)向資本化和專業(yè)化發(fā)展，集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

眾多集團(tuán)企業(yè)根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律調(diào)整自身企業(yè)戰(zhàn)略，未來房地產(chǎn)的營銷策略

及產(chǎn)品策略將成為市場的主旋律；

對于蕪湖市場預(yù)測

隨著蕪湖城市框架逐漸展開，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地

產(chǎn)市場形成四大板塊

輻射全市的商業(yè)配套中心

城中板塊：處于城市的中心，城市區(qū)位是最大競爭優(yōu)勢；

產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)

城北板塊：依托對外交通和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起來的居住區(qū)；

老城北組團(tuán)：大橋至赤鑄山路段，城市改造重點(diǎn)區(qū)域，承接全市客群流向的

熱點(diǎn)居住區(qū)

集中居住區(qū)

城南板塊：傳統(tǒng)居住生活區(qū)，依托大學(xué)城人文而迅速崛起的居住區(qū)；

老城南：青弋江至緯三路段，臨近市中心的區(qū)位，承接全市客群流向的熱點(diǎn)

居住區(qū)

新興居住區(qū)

城東板塊：高起點(diǎn)規(guī)劃，未來最具潛力的熱點(diǎn)居住區(qū)；

中心城區(qū)

城北板塊

城東板塊

城南板塊

1

2

3

4

老城北

本案

老城南

板塊劃分

定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)

域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢

區(qū)位優(yōu)勢：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已

進(jìn)入成熟階段；

配套優(yōu)勢：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；

強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對老城區(qū)的城市向心力是蕪湖人置業(yè)的主要驅(qū)動因素，但

是由于大規(guī)模的拆遷和房價(jià)的走高，主城客群外溢。

中

北

東

南

平湖秋月

左岸生活

利華錦繡家園

月桂都市花園

圣地雅歌

天和苑

世茂濱江花園

商業(yè)中心

寧蕪鐵路

城中板塊

城中公寓項(xiàng)目價(jià)格最高，主流價(jià)格區(qū)間5000~6000元/平方米

客群價(jià)格敏感度較低

客戶層次高，主要來自本地購房主力、外地實(shí)力客群

中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動

項(xiàng)目名稱

建筑形態(tài)

存量

（萬m2）

銷售均價(jià)

客群情況

置業(yè)驅(qū)動因素

平湖秋月

多層、身層

1.8

高層5000多

私營業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生、三縣占10%等30-40歲

區(qū)位、配套、品牌

左岸生活

多層、小高層、高層

44

高層5800

市中心私營業(yè)主、企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、醫(yī)生等年齡35-45歲之間

區(qū)位、配套、品牌

世茂濱江花園

超高層

17

8300

世茂品牌跟隨者10%,三縣占10%,其它主要來源市內(nèi)高端客戶

資源、品牌、產(chǎn)品

利華?錦繡家園（二期）

多層、小高層、高層

8

多層5000

蕪湖市區(qū)客群，30-40歲，購買動機(jī)以自主為主，主要看中項(xiàng)目臨近27中,

為學(xué)區(qū)房

配套

天和苑

高層

1.2

4900-5100

蕪湖市區(qū)客群，普通住宅自住為主，35-45歲，新開14棟單身公寓購買動

機(jī)以投資為主，客群中有部分關(guān)系戶

區(qū)位

月桂都市花園

多層、小局層

5

6100

蕪湖市區(qū)客群，30-40歲，購買動機(jī)為自住，主要看中27中和安師附小，

學(xué)區(qū)房

配套

圣地雅歌

聯(lián)排多層小高層

10.6

多層5500,聯(lián)排12000

市政單位為主要客群，另周圍生意人也為購買主力

區(qū)位、品牌、產(chǎn)品

總計(jì)

87.6

良莠不齊

地塊位置

區(qū)縣

規(guī)劃面積

(m2)

土地性質(zhì)

容積率

(W)

總建

(m2)

“蕪湖古城”保護(hù)與開發(fā)項(xiàng)目

環(huán)城北路、環(huán)城東路、沿河路、九華中路圍合區(qū)域。

鏡湖區(qū)

330016.5

旅游、商業(yè)

保興堤3號地塊

位于兩站廣場轉(zhuǎn)盤西北側(cè)，緊鄰城市主干道北京東路、南至赭山東路、西至

保興焊、北至東苑賓館

鏡湖區(qū)

17040.9

娛樂、商業(yè)、賓館、辦公用地

2

34081.8

中和路小學(xué)、機(jī)械學(xué)校、黨校地塊

東北至北京西路和中和路，南至新蕪路，西至吉和南路，北至冰凍街

鏡湖區(qū)

16667.5

商業(yè)、酒店、辦公

環(huán)赭山1、2號地塊

位于蕪湖市鏡湖區(qū)赭山中路南北兩側(cè)，西臨城市主干道銀湖南路，東臨互無

赭山公園風(fēng)景區(qū)和天河苑居住小區(qū)

鏡湖區(qū)

166368.3

商業(yè)、辦公、住宅、酒店綜合

3

499104.9

職高地塊

長江路與勞動路交叉口，北至海軍山，南至勞動路，西至長江路，東至勞動

新村

鏡湖區(qū)

13334

商業(yè)

8.05

107338.7

儀表廠及保興埠4號地塊

西與赭山公園隔九華山路相望：北臨赭山路。

鏡湖區(qū)

129206.5

商業(yè)、居住

2.23

288130.5

東至梅蓮路，南至赭山中路，西至東亞大酒店，北至保興埠

鏡湖區(qū)

49935.8

商業(yè)、住宅

2

99871.6

總計(jì)

722569.5

>1375211.5

中心城區(qū)潛在地塊以高層商業(yè)辦公項(xiàng)目為主，無純住宅項(xiàng)目，隨著主城區(qū)改

造的逐步完成，未來供應(yīng)呈現(xiàn)主城邊緣化趨勢

未來供應(yīng)

定位傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)依托于經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場與其他板塊

相對隔離

中

北

東

南

信德翡翠灣

香江碧水城

銀湖波爾卡

老城北區(qū)域與主城臨近，隨著華強(qiáng)旅游城的介入，區(qū)域環(huán)境逐漸改善，配套

和交通設(shè)施逐漸完善，成為承接主城外溢客戶的區(qū)域，但最近老城北推盤量少，

區(qū)域不活躍，主城外溢客戶逐漸向城市發(fā)展軸的城南板塊流動。

新城北即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是一個(gè)內(nèi)陷區(qū)域，與其他板塊相對隔離，其區(qū)域開發(fā)

服務(wù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人口及當(dāng)?shù)鼐用瘛?/p>

鳳鳴湖?鳳凰城

紫苑

本案

城北板塊

項(xiàng)目名稱

建筑形態(tài)

存量

（萬m2）

銷售均價(jià)

客群情況

置業(yè)驅(qū)動因素

香江?碧水城

小高層

0.9

3300

拆遷戶及工業(yè)區(qū)職工年輕人購婚房

價(jià)格、工作便利、地緣

紫苑

多層

0.4

4200

周圍居民拆遷戶

三縣個(gè)體戶

價(jià)格、地緣

波爾卡國際花園

多層、小高層

18

無房在售

客群以工業(yè)區(qū)職人為主

價(jià)格、工作便利

信德翡翠灣

小高層

4.7

3900

區(qū)域內(nèi)居民，拆遷戶

價(jià)格、地緣

總計(jì)

24

內(nèi)陷區(qū)域

公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間3300~4200元/平方米

客群價(jià)格敏感度較高，需求以剛性需求為主

逐漸背離城市發(fā)展的主方向，后期發(fā)展依靠區(qū)域驅(qū)動力

市場較為封閉，依靠區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人員推動

價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動

地塊位置

區(qū)縣

規(guī)劃面積

(m2)

土地性質(zhì)

容積率

(W)

總建

(m2)

高山地塊

東、北至鳳鳴湖、南至港灣路、西至鳳鳴湖路

開發(fā)區(qū)

193409.7

居住

1.7

328796.5

九華北路西地塊

東至九華北路，南至恒山路，西至環(huán)湖路、北至泰山路

開發(fā)區(qū)

246679

居住

1.7

419354.3

出口加工區(qū)配套服務(wù)區(qū)地塊

東、北至出口加工區(qū)圍網(wǎng)，南至入口加工區(qū)入口廣場、西至九華北路

開發(fā)區(qū)

10213.8

商業(yè)

1.2

14707.9

信義東地塊

東至環(huán)湖路，南至衡山路、西至尖山路、北至泰山路

開發(fā)區(qū)

527546.4

居住

1.8

949583.5

馬瑞利地塊

東至珠江路、南至越秀路、西至北城水岸，北至雍景園

開發(fā)區(qū)

20001

居住

1.8

36001.8

總計(jì)

997849.9

1748444

城北板塊潛在供應(yīng)量都集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)尚需要時(shí)間

未來供應(yīng)

依托良好環(huán)境和人文配套，承接主城外溢客群，逐步完成“南進(jìn)”建設(shè)，多

盤齊開，區(qū)域認(rèn)知度提高，未來將是主要競爭區(qū)域

城南板塊開發(fā)是“南進(jìn)東擴(kuò)”最先啟動的區(qū)域，經(jīng)過長期發(fā)展，已經(jīng)得到市

區(qū)客戶認(rèn)可；

高教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)為區(qū)域房地產(chǎn)市場集聚了大量的優(yōu)質(zhì)客源；

在其他區(qū)域供應(yīng)量不足的時(shí)候，城南板塊多盤齊開，板塊效應(yīng)顯現(xiàn)，吸引了

大量主城客戶。

中

北

東

南

柏莊春暖花開

匯成名郡

江城國際

奧韻康城

中央城

高教園區(qū)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

長江長現(xiàn)代城

江岸明珠

柏莊麗城

城南板塊

大盤林立

公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間在4100~6000元/平方米

大盤開發(fā)，處于開發(fā)進(jìn)程中，后續(xù)供應(yīng)量較大

客戶層次豐富，產(chǎn)業(yè)人員、高校教師、公務(wù)員、私營業(yè)主、拆遷戶

品牌、品質(zhì)形象、價(jià)格以及區(qū)域交通是客戶置業(yè)主要價(jià)值驅(qū)動

項(xiàng)目名稱

建筑形態(tài)

存量

（萬m2）

銷售均價(jià)

客群情況

置業(yè)驅(qū)動因素

長江長現(xiàn)代城

rWj層

2

7000

私營業(yè)主、公務(wù)員

區(qū)位、配套、產(chǎn)品

江岸明珠

小高層、高層

2

6000

拆遷居民購房、私營個(gè)體戶，年齡集中在30-40歲

區(qū)位、配套

江城國際

高層、小局層、多層

20

小高層4100

拆遷居民購房、私營業(yè)主、公務(wù)員、三縣等，年齡集中30-40歲之間

區(qū)位、配套、價(jià)格

奧韻康城

局層、小高層、多層

20

小高層：4500

多層：5700

周邊個(gè)體工商戶、市區(qū)拆遷居民購房、公務(wù)員等28-35歲

區(qū)位、配套、價(jià)格

中央城

小高層、IWJ層、多層

90

高層單身公寓：4400

高層：4000

周邊高校教師、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)職員、拆遷居民購房為主、三縣私營業(yè)主占10%,

年齡集中28-40歲

區(qū)位、品牌、交通

柏莊麗城

高層、聯(lián)排

26

高層4300

聯(lián)排8900

周邊高校教師、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)職員、全市私營業(yè)主和公務(wù)員等30-40歲

區(qū)位、品牌、產(chǎn)品

柏莊春暖花開

小高層、高層

23.5

4300

周邊高校教師、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)職員、拆遷居民購房為主、三縣私營業(yè)主占10%,

年齡集中28-40歲

區(qū)位、品牌、交通、價(jià)格

匯成名郡

多層、小局層、局層

15.5

小高層4500

多層4600

周邊高校教師、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)職員、拆遷居民購房為主、三縣私營業(yè)主占10%,

年齡集中28-40歲

區(qū)位、交通、價(jià)格

總計(jì)

199

地塊位置

區(qū)縣

規(guī)劃面積

(m2)

土地性質(zhì)

容積率

(W)

總建

(m2)

月河地塊

東至弋江橋，南至浮山路，西至中江橋，北至青弋江

弋江區(qū)

36668.5

居住

3.2

117339.2

22—24地塊

弋江區(qū)政府對面，東至花津中路，南至利民路，西至中南建材城，北至新時(shí)

代商業(yè)街

弋江區(qū)

50669.2

居住

2.3

116539.2

柴油機(jī)廠南側(cè)地塊

位于即將動工建設(shè)的柴油機(jī)廠地塊南側(cè)，濱江大道以東，緯二路以南，中山

南路以西，緯五路以北

弋江區(qū)

一號地塊166675,二號地塊200010,三號地塊233345

居住

2.8

1680084

高教園區(qū)配套地塊

高教園區(qū)腹地，東至花津南路，南至峨山路、西至規(guī)劃待建道路、北至緯五

路

弋江區(qū)

526693

商業(yè)、居住、辦公

1.5

790039.5

碾塘地塊

九華山南路以東，緯三路以南，緯四路以北，九龍安置區(qū)以西

弋江區(qū)

38668.6

商業(yè)辦公

3.5

135340.1

總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目地塊

東至鳳凰新村，南至利民路小學(xué)新址，西接中山南里，北至利民西路

弋江區(qū)

53336

辦公

總計(jì)

1306065.3

2892678

城南板塊潛在供應(yīng)仍然以住宅項(xiàng)目為主，隨著區(qū)域發(fā)展的逐步成熟，增加了

商業(yè)和辦公等配套建設(shè)

未來供應(yīng)

定位綜合型新城區(qū)，新的商業(yè)和政務(wù)中心，房地產(chǎn)市場剛起步，區(qū)域認(rèn)可度

尚需時(shí)間建立

中

北

東

南

東部星城

綠地鏡湖世紀(jì)城

區(qū)域的發(fā)展主要受規(guī)劃的推動，目前區(qū)域處于啟動期，由于之前屬于空白區(qū)

域，交通不便，配套缺乏，蕪湖對當(dāng)?shù)剌^為陌生。

區(qū)域目前僅有少量大盤在開發(fā)，未來房地產(chǎn)發(fā)展受政府規(guī)劃影響大。

城東板塊

項(xiàng)目名稱

建筑形態(tài)

存量

（萬m2）

銷售均價(jià)

客群情況

置業(yè)驅(qū)動因素

綠地.鏡湖世紀(jì)城

高層

98

4600

綠地品牌跟隨者10%,三縣占10%,公務(wù)員、教師、私營業(yè)主等

品牌、工作便利、產(chǎn)品、價(jià)格

東部星城

多層、小IWJ層

35.4

多層3400

年輕人購婚房周圍廠區(qū)職工

工作便利、價(jià)格

總計(jì)

133.4

陌生區(qū)域

主體以公寓為主，價(jià)格分布在3400?4600元/平方米之間

區(qū)域陌生，價(jià)格敏感度最高

大盤開發(fā)，屬于起步階段，僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目

未來區(qū)域大量土地上市，競爭將逐漸加劇

工作便利和價(jià)格是當(dāng)前客戶置業(yè)的核心驅(qū)動因素

地塊位置

區(qū)縣

規(guī)劃面積

(m2)

土地性質(zhì)

容積率

(W)

總建

(m2)

東四大道南側(cè)3—2號地塊

東至三環(huán)路、南至大陽焊、西至規(guī)劃支路、北至東四大道

鳩江區(qū)

124566.2

居住

2

249132.4

東四大道南側(cè)3—2號地塊

東至三環(huán)路、南至大陽焊、西至規(guī)劃支路、北至東四大道

鳩江區(qū)

124566.2

居住

2

249132.4

東四大道南側(cè)3—3號地塊

東至三環(huán)路、南至大陽堤、西至規(guī)劃道路、北至東四大道

鳩江區(qū)

166675

居住

2

333350

東四大道交叉口A、B地塊

東至內(nèi)環(huán)路，西至南陽路,南至東四大道、北至緯一路

鳩江區(qū)

160008

商業(yè)

2

1320066

東至經(jīng)二路、南至蕪杭高速、西至205國道、北至東四大道

鳩江區(qū)

500025

鳩茲家苑北側(cè)地塊

東臨大陽焊、南至鳩茲家苑、西至經(jīng)二路、北至東四大道

鳩江區(qū)

510025.5

居住

2

1020051

四褐山東方棚戶區(qū)地塊

東臨長江北路四褐山轉(zhuǎn)盤，南至四灣路、西至天力紙業(yè)圍墻、北至老輪渡路

鳩江區(qū)

305348.6

居住

長江北路與龍山路交叉口東北側(cè)地塊

東臨褐山花苑、南至造紙網(wǎng)廠圍墻、西至長江北路、北至老電廠三材

鳩江區(qū)

100005

居住

東部星城西側(cè)地塊

東四大道南側(cè)，大陽焊西側(cè)

鳩江區(qū)

23334.5

酒店

2

46669

清水香樟大道兩側(cè)地塊

清水香樟大道兩側(cè)

鳩江區(qū)

190009.5