房地產(chǎn)可研(小區(qū))

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 21、工程建設(shè)背景 22、工程概況 43、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 54、研究結(jié)論與建議 65、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 91、棗陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 92、棗陽(yáng)市住宅開展總體分析 123、棗陽(yáng)市政府對(duì)房地產(chǎn)總體開展規(guī)劃設(shè)想 12第三章市場(chǎng)研究與工程定位 141、棗陽(yáng)市房地產(chǎn)開展背景分析 142、工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 153、政法街西段打通及拆遷還建小區(qū)住宅工程市場(chǎng)定位 16第四章工程選址和建設(shè)條件 181.工程選址 182.建設(shè)條件 18第五章工程建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 201建筑面積和內(nèi)容 202功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 203、工程工程一覽表 21第六章建設(shè)方案 231、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 232、總體規(guī)劃布局 243、建筑方案設(shè)計(jì) 264、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 275、公用設(shè)施方案 286、消防 29第七章工程環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 301、主要污染源狀況 302、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 303、勞動(dòng)平安保護(hù) 304、建筑節(jié)能 30第八章工程實(shí)施進(jìn)度安排 31第九章投資估算與資金籌措 321、投資估算 322、資金籌措 33第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 341、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 342、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 343、敏感性分析 34第十一章社會(huì)效益分析 36附件第一章總論1、工程建設(shè)背景隨著棗陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，市委市政府不斷加大刺激經(jīng)濟(jì)開展的力度，陸續(xù)出臺(tái)了一系列積極有效的政策和措施，使經(jīng)濟(jì)向著又好又快的方向開展。且這幾年來(lái)，市委市政府把招商引資作為頭等大事來(lái)抓，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了一系列可喜的成績(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在棗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開展中起到了舉足輕重的作用。而隨著人民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣闊群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)投資商的社會(huì)責(zé)任之一。2008年1-12月，棗陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資，與上年同期相比增長(zhǎng)72.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展，同時(shí)也為棗陽(yáng)現(xiàn)代中型都市化城市建設(shè)做出了奉獻(xiàn)。根據(jù)棗陽(yáng)房管局提供的數(shù)字說(shuō)明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2009年10月房地產(chǎn)投資同比到達(dá)了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，棗陽(yáng)市房屋銷售總體需求過熱的勢(shì)頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷售量呈繼續(xù)放緩的趨勢(shì)，但局部投資熱點(diǎn)以及局部?jī)?yōu)質(zhì)工程銷售量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。我公司〔棗陽(yáng)市大唐置業(yè)〕是由棗陽(yáng)南城辦事處通過招商引資而引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)所建的棗陽(yáng)市萬(wàn)通路拆遷還建小區(qū)已初具規(guī)?！灿蓷楆?yáng)市華茂建筑工程承建〕，到今年底現(xiàn)房可達(dá)約8萬(wàn)平方米。還建拆遷戶約4萬(wàn)5千平方米，出售約3.5萬(wàn)平方米，后期約20萬(wàn)平方米正在緊張有序的進(jìn)行，但拆遷征地工作難度較大，土地，規(guī)劃等各項(xiàng)手續(xù)遲遲辦不到位，希望市政府加大支持力度。本公司愿意出資將政法街西段打通〈包括修路，管網(wǎng)，路燈及綠化等〉與政法街西段路有關(guān)的配套設(shè)施都由本公司全額出資修建,為棗陽(yáng)市政工程建設(shè)出一份力。在實(shí)施政法街西段打通工程的同時(shí)，希望政府能夠給我公司提供一個(gè)更廣闊的開展平臺(tái)，即將打通路段南側(cè)空地〔如下列圖所示〕劃入南城霍莊拆遷還建小區(qū)與該拆遷還建小區(qū)工程享有同等的優(yōu)惠政策。本工程用地位于棗陽(yáng)市南城城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共163.24畝，由于此局部建設(shè)老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展拆遷還建小區(qū)的開展空間，徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面貌，本工程本著修高品質(zhì)道路，建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造小區(qū)和諧居住氣氛的理念，努力將該工程建設(shè)成為南城的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè)城區(qū)開展相協(xié)調(diào)、人性化、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、工程概況2.1工程名稱：棗陽(yáng)市政法街西段打通及拆遷還建小區(qū)建設(shè)工程。2.2建設(shè)地點(diǎn)及用地范圍：工程位于棗陽(yáng)南城霍莊社區(qū)的中心位置，具體用地范圍為：〔見上圖〕。地塊周邊交通道路示意圖如下：2.3建設(shè)單位：棗陽(yáng)市大唐置業(yè)棗陽(yáng)市華茂建筑工程2.4企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.5經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；市政工程投資；銷售商品房；建筑工程施工；裝修；樁根底處理。2.6工程概況：本工程擬將政法街西段打通，及對(duì)打通路段南側(cè)拆遷還建小區(qū)建設(shè)。建設(shè)工程方案于2010年4月份開工，2013年4月份入住，本工程住宅共分兩種類型，多層商住樓和多層住宅樓。政法街西段打通工程方案投資2200萬(wàn)元，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)道路及配套設(shè)施建設(shè)，路寬40米，長(zhǎng)約1.3公里，方案與2010年3月份開工，2010年9月份全部竣工。2.7資金來(lái)源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補(bǔ)充局部流動(dòng)資金。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)〔1〕工程投資方案；〔2〕國(guó)家及棗陽(yáng)市公布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；〔3〕棗陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展“十一五”規(guī)劃綱要；〔4〕棗陽(yáng)市城市總體規(guī)劃；〔5〕房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額；〔6〕棗陽(yáng)市及工程周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；〔7〕其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議〔1〕結(jié)論eq\o\ac(○,1)本工程建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和棗陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開展方向，適應(yīng)棗陽(yáng)城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)開展的需要，并且配合政府加大城區(qū)市政工程建設(shè)的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和開展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本工程土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以工程前景看好。eq\o\ac(○,2)原拆遷還建小區(qū)約27萬(wàn)平方米,把政法街西段打通后把空地劃入小區(qū)可達(dá)60萬(wàn)平方米之多,正好與中央政策相吻合,把小村莊改成大村莊,把霍莊,磚瓦村及沿河路連接起來(lái),把小區(qū)配套建成真正的社會(huì)主義新農(nóng)村,城中村,小區(qū)內(nèi)將會(huì)建有學(xué)校,超市,醫(yī)院,市場(chǎng),健身場(chǎng)所,養(yǎng)老院等配套效勞,打造出民心工程,也優(yōu)化了城市形像。所以此工程于民于政府都是極大的好事。eq\o\ac(○,3)由于政法街西段的打通及其南側(cè)空地的整體融入拆遷還建小區(qū)的建設(shè)，使這些因建廠和上工程而不得不搬走的居民，有了一個(gè)更好的居住和生活的好環(huán)境，人民和諧相處，社會(huì)治安穩(wěn)定，這就給招商引資創(chuàng)立了一個(gè)良好的外部環(huán)境。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，既是惠民工程，又是筑巢引鳳，我公司承諾，局部住房可以以優(yōu)惠的方式售給前來(lái)萬(wàn)通路工業(yè)園區(qū)安家落戶的外商員工。所以此工程的實(shí)施可帶來(lái)連鎖的好的社會(huì)效應(yīng)。eq\o\ac(○,4)工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，工程具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，工程建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。〔2〕建議eq\o\ac(○,1)政法街西段南側(cè)空地劃入萬(wàn)通路拆遷還建小區(qū)，需享受萬(wàn)通路拆遷還建小區(qū)同等優(yōu)惠政策，望政府給予重點(diǎn)考慮。eq\o\ac(○,2)拆遷征地工作難度較大，土地、規(guī)劃等各項(xiàng)手續(xù)希望市政府加大力度，對(duì)于拆遷工作可以成立拆遷專班，確保工程實(shí)施的優(yōu)質(zhì)高效。eq\o\ac(○,3)可將拆遷還建小區(qū)的局部房屋拿出作存量房銷售。針對(duì)退休老師、下崗工人及低保等中低收入人群。既可作公益事業(yè)，也可以緩解投資商的資金壓力。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔1〕拆遷還建工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程名稱單位指標(biāo)1總用地面積㎡108881.12總建筑面積㎡304867.13地上建筑面積㎡304867.1其中：住宅建筑面積㎡249436.64公建建筑面積㎡180004車庫(kù)建筑面積㎡37430.365容積率2.86綠化率%337總停車數(shù)輛900其中：地上停車數(shù)輛地下停車數(shù)輛8戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶256010居住人數(shù)人786011建設(shè)投資萬(wàn)元32011035012每平方米建設(shè)投資元105013投資利潤(rùn)率%23.8%14全部投資投資回收期〔稅前〕年3〔2〕政法街西段打通工程建設(shè)投資2200萬(wàn)元〔含道路配套工程〕，總道路長(zhǎng)1.3公里，路寬40米?！?〕工程總投資政法街西段打通工程及拆遷還建小區(qū)合計(jì)總投資3.42億元。

第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、棗陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1.1房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀及開展趨勢(shì)目前，棗陽(yáng)市商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁開展勢(shì)頭，空房率極低。與此同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。從2005年的商品房均價(jià)700元/平方米直升到2007年底的1150元/平方米，到今年5月底已升至1400元/平方米。依照人均可支配收入與平均房?jī)r(jià)比例襄樊為2.7:1,根據(jù)了解目前全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算棗陽(yáng)市應(yīng)該到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為2953元每平方米，由此看來(lái)，棗陽(yáng)市房?jī)r(jià)尚有很大上升空間。根據(jù)我們分析棗陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展趨勢(shì)為：居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢(shì)開始出現(xiàn)棗陽(yáng)東、南部區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)開展的熱點(diǎn)生態(tài)和健康概念將是住宅物業(yè)銷售的主流棗陽(yáng)房?jī)r(jià)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)控，步入上升通道中大房地產(chǎn)商將進(jìn)入棗陽(yáng)，引領(lǐng)棗陽(yáng)房地產(chǎn)開展進(jìn)入規(guī)?；?、現(xiàn)代化進(jìn)入大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)1.2房地產(chǎn)消費(fèi)群體、消費(fèi)特征及消費(fèi)水平棗陽(yáng)市目前購(gòu)房者主要是市區(qū)居住的居民〔占棗陽(yáng)市購(gòu)房群體的75％〕，轄區(qū)內(nèi)各縣、市在棗陽(yáng)市開展良好的人群〔占棗陽(yáng)市購(gòu)房群體的19％〕，工作調(diào)動(dòng)來(lái)?xiàng)楆?yáng)開展的人群〔占棗陽(yáng)市購(gòu)房群體的4％〕及其他購(gòu)房者〔占棗陽(yáng)市購(gòu)房群體的2％〕隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，棗陽(yáng)市購(gòu)房者已經(jīng)不滿足于最初的置地建房和買價(jià)格廉價(jià)、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的普通住宅。如今的棗陽(yáng)人民，越來(lái)越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購(gòu)房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，棗陽(yáng)市的購(gòu)房者的消費(fèi)觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費(fèi)正在逐步形成。從可統(tǒng)計(jì)的家庭月收入來(lái)看，600－800元占21.5％，800－1200元占20.9％，1200－1600元占23.2％，1600元以上占17.7％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家庭的購(gòu)房能力范圍為家庭總收入的3－5倍，棗陽(yáng)市區(qū)家庭年收入在2.5萬(wàn)以上的占41.9%，有置業(yè)需求且有能力購(gòu)置15萬(wàn)以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見，棗陽(yáng)市居民購(gòu)房能力很強(qiáng)，棗陽(yáng)市房地產(chǎn)存在巨大的市場(chǎng)開展空間。根據(jù)目前棗陽(yáng)市區(qū)近6萬(wàn)個(gè)家庭計(jì)算，有2.5萬(wàn)個(gè)家庭有購(gòu)置能力。針對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)，有53％的購(gòu)房者不太滿意目前的居住條件，希望通過二次置業(yè)改變居住條件；21％的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升開展期的年青人居多；14％的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購(gòu)置房產(chǎn)；還有12％的購(gòu)房人群為投資型置業(yè)。綜合考量，棗陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的開展空間，購(gòu)房者消費(fèi)觀念處于穩(wěn)步開展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型消費(fèi)，引導(dǎo)和幫助購(gòu)房者確立消費(fèi)觀念。1.3供需分析表1-1棗陽(yáng)市2006、2007年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)平方米面積與區(qū)域2006年2007年增長(zhǎng)全市房屋成交登記面積20．8242．24103％全市預(yù)售商品房成交登記面積19．1531．6865％表1-22005—2007年棗陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表單位：萬(wàn)平方米200520062007商品房開發(fā)面積14．3120．8242．24商品房竣工面積13．519．2433．79商品房銷售面積12．0117．6825．25表1-3棗陽(yáng)市住宅供求情況2006年2007年增長(zhǎng)全市批準(zhǔn)預(yù)售高層住宅面積〔萬(wàn)平方米〕000全市批準(zhǔn)預(yù)售小高層住宅面積〔萬(wàn)平方米〕000全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅面積〔萬(wàn)平方米〕20．8242．24103％全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅成交登記均價(jià)〔元/平方米〕900115033％1.4價(jià)格分析表1-4棗陽(yáng)市近年房地產(chǎn)價(jià)格變化表單位：萬(wàn)平方米200520062007銷售面積12．0117．6825．25銷售價(jià)格(元/M2)7009001150售價(jià)變化0%21%33%

2、棗陽(yáng)市住宅開展總體分析通過對(duì)棗陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及棗陽(yáng)市對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展規(guī)劃介紹，我們認(rèn)為棗陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速開展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活潑，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的奉獻(xiàn)將逐年提高。棗陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)供求根本平衡，改變目前市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實(shí)現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)開展，實(shí)現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的開展目標(biāo)。目前，棗陽(yáng)城區(qū)人口約十幾萬(wàn)左右。隨著城市化建設(shè)不斷開展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)投資者的增加，無(wú)疑會(huì)擴(kuò)大棗陽(yáng)市住宅需求。加之現(xiàn)在棗陽(yáng)市城區(qū)近年來(lái)住宅開發(fā)面積每年逐步增長(zhǎng)，投入市場(chǎng)的住宅根本上被市場(chǎng)消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。預(yù)計(jì)“十一五”期間，棗陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將到達(dá)100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資16億元，其中普通商品房住宅建筑面積60萬(wàn)平方米，高檔商品房10萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房20萬(wàn)平方米，廉租房10萬(wàn)平方米。3、棗陽(yáng)市政府對(duì)房地產(chǎn)的總體開展規(guī)劃設(shè)想：通過幾年的連續(xù)開發(fā)建設(shè)，到達(dá)形成住房需求者盡其能，購(gòu)其房，形成各類住房需求穩(wěn)定，良好的住房供需體系適應(yīng)新時(shí)期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水園林型、優(yōu)雅休閑式的住宅小區(qū)，擴(kuò)大住房需求大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)建設(shè)，今后的住宅建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在10萬(wàn)平方米以上。小區(qū)要結(jié)合場(chǎng)地實(shí)際情況，盡量在不破壞原始地貌根底上進(jìn)行住宅建設(shè)布局要控制老城區(qū)改造住宅建設(shè)，引導(dǎo)向中心城區(qū)開展推動(dòng)城市化建設(shè)，根據(jù)棗陽(yáng)市城市規(guī)劃開展要求，合理分布商品住宅建設(shè)政法街西段打通工程及拆遷還建小區(qū)建設(shè)工程要統(tǒng)一規(guī)劃，拆遷還建小區(qū)要作為普通商品住宅小區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)，一是可利用路段中間空置點(diǎn)，二是有利于城區(qū)一體化開展

第三章市場(chǎng)研究與工程定位1、棗陽(yáng)市房地產(chǎn)開展背景分析1.1“十一五”開展規(guī)劃《棗陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時(shí)期是加快棗陽(yáng)市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧棗陽(yáng)的關(guān)鍵時(shí)期。棗陽(yáng)市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快棗陽(yáng)城市名片建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造棗陽(yáng)城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，提升棗陽(yáng)城市建設(shè)品位”。更加詳盡地指出了棗陽(yáng)市城市建設(shè)的方案和決心。在今后的幾年中，棗陽(yáng)市不僅要建設(shè)一批20萬(wàn)平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)2個(gè)以上四星、五星級(jí)酒店賓館。1.2棗陽(yáng)城市規(guī)劃按照棗陽(yáng)市委、政府提出的棗陽(yáng)城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將棗陽(yáng)建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁帝鄉(xiāng)文化和地方特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合效勞功能和輻射帶動(dòng)力的新型現(xiàn)代化城市，根本實(shí)現(xiàn)了根底設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3近年棗陽(yáng)房地產(chǎn)投資情況〔表3-1〕：年度200520062007投資額〔萬(wàn)元〕63001145123232由上表可知，棗陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速開展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年以來(lái)房地產(chǎn)漲幅均居襄樊各城市前列，2007年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但棗陽(yáng)市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。2、工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況拆遷還建小區(qū)，地理?xiàng)l件優(yōu)越，政法街西段打通后，市政設(shè)施更加完善，是棗陽(yáng)及棗陽(yáng)南城的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。南城房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家，6月平均價(jià)格為1350元/平方米。區(qū)域內(nèi)1500元/平米左右的樓盤包括人和花園、宜都花園、海天麗景等，域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。2.2工程周邊主要樓盤調(diào)研分析〔1〕本工程周邊主要樓盤概況如下表3-2：工程人和花園宜都花園海天麗景總建筑面積〔m2〕400006000045000銷售均價(jià)〔元/m2〕130022001450/2600產(chǎn)品類型多層磚混高層框架多層磚混/高層主力戶型110-14090-130120-130〔2〕樓盤分析：周邊工程主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢(shì)特征來(lái)突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各工程的銷售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說(shuō)明大多數(shù)樓盤購(gòu)置對(duì)象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、住宅小區(qū)住宅工程市場(chǎng)定位3.1工程SWOT分析Strength:地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。緊鄰多條公交線路，交通便利；區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比擬完善；本案周邊未來(lái)幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:本案價(jià)格預(yù)期較高，對(duì)前期上市推廣不利；本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展和工程操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，棗陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開展迅猛，招商引資給工業(yè)注入推進(jìn)劑，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比擬符合他們的需求。另一方面，棗陽(yáng)市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升棗陽(yáng)的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快棗陽(yáng)城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造棗陽(yáng)城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，提升棗陽(yáng)城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)棗陽(yáng)市整體的變遷過程，該工程的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)或外來(lái)創(chuàng)業(yè)的移民。3.3工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：具有現(xiàn)代化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章工程選址和建設(shè)條件1.工程選址本工程位于棗陽(yáng)市南城霍莊社區(qū)。2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2.1建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備工程所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)〔七通〕工作，能滿足工程投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。無(wú)償投資建設(shè)政法街西段打通工程1.3公里。給水由政法街西段及萬(wàn)通路接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。雨水由政法街西段及萬(wàn)通路排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。污水由政法街西段及萬(wàn)通路排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。通訊及電力、燃?xì)庠谡ń治鞫渭叭f(wàn)通路接入。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全工程位于棗陽(yáng)市南城辦事處霍莊社區(qū)的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有大量的招商引資企業(yè)，外來(lái)人口較多，為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了可能。工程周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來(lái)開展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)工程總共占地面積163.24畝,擬劃入的163.24畝土地需要通過這次政法街西段打通工程，由政府協(xié)調(diào)給予優(yōu)惠政策，劃入萬(wàn)通路拆遷還建用地,以利于整個(gè)小區(qū)及道路配套協(xié)調(diào)。這局部土地地上建筑大局部為危舊住房,希望通過本工程進(jìn)行開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章工程建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容本工程總建設(shè)用地面積108881.1平方米，總建筑面積304867.1平方米。容積率：≤2.800;建筑密度：≤40%；綠地率：≥33%；建筑控制高度：≤22米，局部居住及公建建筑高度可控制在24米內(nèi)；建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本工程建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)〔1〕住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；衛(wèi)生間的地面、墻面〔1.5米高〕貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)獾认到y(tǒng)，并預(yù)埋、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房局部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最in的時(shí)尚元素；廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；大局部明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化；簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，與眾不同；室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證平安和人性化；小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。〔2〕小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括18000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)置需求。2.3住宅戶型規(guī)劃125平米以下的二居至小三居，占比70%；125平米以上的中大戶型，占比30%。3、工程工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程工程見下表5-1。表5-1主要工程量一覽表序號(hào)工程名稱說(shuō)明1土建工程建筑面積304867.1㎡1.11.21.3多層住宅車庫(kù)配套商業(yè)建筑面積249436.64㎡建筑面積37430.36㎡建筑面積18000㎡2給排水工程水泵機(jī)房100㎡3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程〔強(qiáng)電〕變電站300㎡5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通配線〔端子接單元口〕7火災(zāi)報(bào)警及平安監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫(kù)通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房50㎡10室外工程室外文化廣場(chǎng)600㎡

第六章建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。1.2氣象棗陽(yáng)處于亞熱帶向溫帶過渡地帶，屬于亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，夏熱冬冷，春秋溫和，四季清楚。冬干夏濕，光照充足，無(wú)霜梅長(zhǎng)，雨量適當(dāng)。但也有寒潮、伏旱、秋澇、暴雨、冰雹等災(zāi)害性天氣出現(xiàn)。年平均氣溫15.2℃，無(wú)霜期平均269天，年平均降水量750至1000毫米，全年日照2100小時(shí)。1.3地質(zhì)棗陽(yáng)全境以平原為主。東北部、南部是山，中部、北部為崗地和平原。地勢(shì)由東北向西南傾斜。最高的東北部玉皇頂，海拔778.5米，中部平原平均海拔100米左右；最低的西南部瓦子崗，海拔70米。有主要河流180條，分為滾河、黑青河、小黃河、三夾河、鶯河、淳河六個(gè)水系統(tǒng)和沙河、滾河、熊河、華陽(yáng)河、清潭河、黑青河、小黃河七大河流。沙河由東北部向西南，境內(nèi)流長(zhǎng)80公里，流域面積717平方公里，經(jīng)新市、鹿頭、吉河、市區(qū)，在琚灣與滾水會(huì)合，至襄陽(yáng)注入唐白河。1.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件棗陽(yáng)市地處湖北省西北部，鄂豫兩省交匯處，東靠“九省通衢”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)武漢，西依歷史文化名城襄樊，南臨經(jīng)濟(jì)開展的江漢平原，北抵資源豐富的南陽(yáng)盆地，是湖北省西北部一顆璀璨的明珠。幅員面積3277平方公里，總?cè)丝?10萬(wàn)，轄12個(gè)鎮(zhèn)〔鹿頭、新市、太平、楊垱、七方、琚灣、熊集、吳店、平林、王城、興隆、劉升〕、3個(gè)辦事處〔南城、北城、環(huán)城〕、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔西城開發(fā)區(qū)〕、2個(gè)農(nóng)場(chǎng)管理區(qū)〔車河、隨陽(yáng)〕。棗陽(yáng)市2008年綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)實(shí)現(xiàn)大跨越，農(nóng)業(yè)再獲大豐收，財(cái)貿(mào)邁上新臺(tái)階，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)56.7億元，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額首次突破百億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值120億元，同比增長(zhǎng)23%；全市引進(jìn)埠外資金15億元，同比增長(zhǎng)50%，引進(jìn)投資過億元的工程12個(gè)，全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資38億元，同比增長(zhǎng)51%，利用外資和出口創(chuàng)匯雙雙突破千萬(wàn)美元大關(guān)。城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化，園區(qū)配套工程根本完成，城區(qū)通行能力得到提高，城市環(huán)境得到改善，城市形象得到提升，效勞功能得到完善，城市管理進(jìn)一步加強(qiáng)，城市面貌明顯改觀，新農(nóng)村試點(diǎn)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開展步伐進(jìn)一步加快。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃工程所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，工程所在區(qū)域未來(lái)將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為南城商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么〔1〕合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，三種效益可以完美表達(dá)?！?〕分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖?！?〕利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。2.3總平面布局〔1〕藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽(yáng)光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成比照與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氣氛?！?〕中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，防止景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起?！?〕多樣化的布置原那么：南、北側(cè)沿街為配套商業(yè)公建，配合周邊建筑物，與整個(gè)小區(qū)圍合，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑?！?〕上下錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用6-7層不同高度,互相穿插，錯(cuò)落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織〔1〕設(shè)置溝通性的效勞道路，聯(lián)系居住區(qū)與城市其他地區(qū)；〔2〕結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。2.5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)工程初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1：表6-1工程建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)工程名稱指標(biāo)1總用地面積1088801.1㎡2總建筑面積304867.1㎡3地上建筑面積304867.1㎡4建筑層數(shù)地上6-7層地下05建筑總高12-6建筑層高地上3地下07建筑容積率2.88綠地率33%3、建筑方案設(shè)計(jì)3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美表達(dá)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計(jì)〔1〕住宅表6-2工程住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積㎡/套90.716-125.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積㎡86.57-116.93.1多層住宅A型㎡/套91.48-108.643.2多層住宅B型㎡/套3.3多層住宅C型㎡/套110.566-128.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶25606居住人數(shù)人78603.3立面設(shè)計(jì)本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專業(yè)人員計(jì)算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1根底選型及處理本工程根底設(shè)計(jì)形式為鋼筋混凝土擴(kuò)展根底，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較高，采用天然地基即可滿足設(shè)計(jì)要求。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為底框結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1供水排水〔1〕供水：由水廠引進(jìn)，政法街西段及萬(wàn)通路有Φ400MM的給水管線，可直接接入，日供水量2.5萬(wàn)噸?！?〕排水：實(shí)行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過政法街西段及萬(wàn)通路大街管道排出，污水經(jīng)政法街西段及萬(wàn)通路排入綜合防治污水處理廠。5.2供電〔1〕供配電系統(tǒng)：高壓供電為10KV高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺(tái)1000KVA及4臺(tái)630KVA變壓器，總計(jì)4520KVA，最大負(fù)荷4250KW?！?〕照明及電力設(shè)備：低壓供配電設(shè)計(jì)：小區(qū)動(dòng)力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動(dòng)力計(jì)量設(shè)在動(dòng)力總配電柜，備用照明及共用燈按動(dòng)力計(jì)量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個(gè)；消防設(shè)備、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其余為三級(jí)。設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅局部采用熒光燈〔要求COS￠>0.9〕，均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用平安型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。5.3供氣本工程燃?xì)庠谡ń治鞫渭叭f(wàn)通路接入。5.4弱電設(shè)計(jì)〔1〕網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有交接間，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有回配線架一臺(tái)，一臺(tái)由大對(duì)數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層?！?〕電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用SYV-75-5同軸電纜穿鋼管。〔3〕樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消防本工程消防供水由市政政法街西段及萬(wàn)通路接入2根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。第七章工程環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù)1、主要污染源狀況本工程主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《棗陽(yáng)市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。3、勞動(dòng)平安保護(hù)建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門頒發(fā)的《棗陽(yáng)市勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例》及各級(jí)政府部門的法規(guī)，制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。4、建筑節(jié)能本工程將嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建