房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地尋求轉(zhuǎn)型，將多領(lǐng)域和正規(guī)化作為總體轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資活動(dòng)在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行狀況。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)良好的投資和融資行為，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并且還會(huì)對(duì)周邊地區(qū)的發(fā)展起到良好的帶動(dòng)作用[1]。換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資行為直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平。但是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資風(fēng)險(xiǎn)問題突出，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了影響。基于這種狀況，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。一、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)（一）周期性的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資首先要考慮的是周期性風(fēng)險(xiǎn)，舉個(gè)例子來講，崛起的萬通中心、現(xiàn)代城、萬科城等，其崛起的原因和周期性風(fēng)險(xiǎn)密不可分，比如在日本、美國(guó)等國(guó)家出現(xiàn)的次貸危機(jī)等，都伴隨著都周期性跳樓風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較高的行業(yè)，這是因?yàn)槠渫顿Y和收益周期比較長(zhǎng)，這意味著房地產(chǎn)盲目的投資會(huì)有很高的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了明顯的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的規(guī)律，可以通過三個(gè)指標(biāo)來表現(xiàn)出來，即房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)、銷售面積增長(zhǎng)和投資額增長(zhǎng)。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)周期性波動(dòng)的相關(guān)資料研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從1984年開始出現(xiàn)了三個(gè)發(fā)展時(shí)期和四個(gè)低估時(shí)期，這在很大程度上說明了房地產(chǎn)行業(yè)帶有周期性風(fēng)險(xiǎn)。（二）政策性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是經(jīng)濟(jì)體制改革的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)體制改革的風(fēng)險(xiǎn)是通過經(jīng)濟(jì)體制來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響的，通常經(jīng)濟(jì)體制決定著國(guó)家的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，一旦國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了改革，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到影響。另一方面是土地使用制度改革的風(fēng)險(xiǎn)。土地使用制度的改革會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本產(chǎn)生很大的影響。如果國(guó)家對(duì)土地的使用年限做了規(guī)定，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的收費(fèi)和補(bǔ)償成本都會(huì)增加[2]。同時(shí)，如果當(dāng)局者對(duì)土地價(jià)值的變化實(shí)施了相應(yīng)的調(diào)整戰(zhàn)略，那么也很有可能會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府政策的變化會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的投資活動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。（三）市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系上，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)購(gòu)買者之間的交易會(huì)形成市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，市場(chǎng)上的供求關(guān)系是在不斷變化的，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給和需求也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而變化。一旦出現(xiàn)了供給和需求失衡的情況，那么不僅會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的房屋銷售風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)增大房地產(chǎn)購(gòu)買者的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)（一）金融環(huán)境處于不利的狀況目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了對(duì)銀行資金過度依賴的情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)金融環(huán)境變化的時(shí)候，很難獨(dú)立支撐自身的發(fā)展，于是很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)和資金鏈斷裂等問題。在復(fù)雜多變的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)很大?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒有開放境外資本，這使得房地產(chǎn)企業(yè)資本的獲得方式是間接的，只有少量資本能夠真正投入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)失去了大量外資資本注入的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，我國(guó)政府還推行了房屋的限購(gòu)政策，這在很大程度上增大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。（二）資本市場(chǎng)機(jī)制不夠健全現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在一級(jí)市場(chǎng)過分依賴銀行資金，但是由于二級(jí)融資市場(chǎng)仍然沒有建立起來，加上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)很多的融資方式認(rèn)識(shí)程度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)一旦缺錢先想到的必然是銀行，之后再考慮基金、信托和債券等，缺乏創(chuàng)新融資手段的意識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)缺乏多層次的金融體系，同時(shí)在資本市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資、擔(dān)保、抵押貸款和質(zhì)押貸款等的中介機(jī)構(gòu)相當(dāng)匱乏，使得房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)的發(fā)展陷入了混亂的局面之中[3]。（三）財(cái)務(wù)管理制度不夠健全房地產(chǎn)行業(yè)存在的財(cái)務(wù)管理制度不健全問題，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)本身是一個(gè)資金的收入和支出變化情況比較大的企業(yè)，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，必須要擁有一個(gè)良好的資金預(yù)算機(jī)制，學(xué)會(huì)控制支出。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的預(yù)算還停留在表面，沒有設(shè)置嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行制度，不注重對(duì)資金支出合理性的財(cái)務(wù)事后分析，這樣一來不僅使資金的預(yù)算不能做到科學(xué)和準(zhǔn)確，還使得融資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性增加，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)提升。同時(shí)，在房地產(chǎn)融資資金的決策上，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷的行為和活動(dòng)仍然存在，融資決策和投資決策制度的制定缺乏科學(xué)性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金用于房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，都需要完善的財(cái)務(wù)管理制度提供保障。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常都對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和營(yíng)銷等方面給予更多的關(guān)注，忽視企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式，使得財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的實(shí)施缺乏合理性，很難達(dá)到財(cái)務(wù)價(jià)值增值的目的。從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還普遍存在負(fù)債率過高的問題，這種問題集中反映在中小型房地產(chǎn)企業(yè)上[4]。一旦房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)出現(xiàn)了過高的負(fù)債率，其融資能力就會(huì)受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受到限制，那么在房地產(chǎn)企業(yè)資金需求仍然存在的情況下，就很有可能出現(xiàn)拉高了企業(yè)的融資成本，加劇融資失敗的出現(xiàn)，甚至還會(huì)形成惡性循環(huán)，最終嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。三、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施（一）密切關(guān)注政府政策的導(dǎo)向房地產(chǎn)行業(yè)要密切關(guān)注政府政策的導(dǎo)向，將房地產(chǎn)的最佳投資時(shí)期掌握在手中。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的政策或者方向等給予高度的關(guān)注，建立政策分析小組，對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展給予關(guān)注，依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向，有計(jì)劃地進(jìn)行分散投資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，要查看土地和開發(fā)條件的符合程度，保證對(duì)土地進(jìn)行合理的評(píng)估，從而做出正確的預(yù)算。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還要及時(shí)和相關(guān)的政府部門進(jìn)行良好的溝通和協(xié)商，確保取得政府部門的支持和幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還要合理分配土地的開發(fā)和利用，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在循環(huán)利用資源的前提下，做到利益最大化，減少風(fēng)險(xiǎn)因素帶來的影響和阻礙。（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，能夠起到合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，及時(shí)了解和掌握近些年房屋成交量和相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目等的狀況，避免出現(xiàn)盲目的房地產(chǎn)開發(fā)或者出現(xiàn)房屋過剩導(dǎo)致房地產(chǎn)資金的利用效率降低的情況。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)處于通貨膨脹時(shí)期，要做出合適的取舍，對(duì)于一些房屋可以采取低利率出售的方法，以緩和資金的流動(dòng)緊張狀況，促使成本能夠得到有效的回收。一般情況下，當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹的時(shí)候，政府會(huì)采取相應(yīng)的對(duì)策去解決相關(guān)的問題。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)政府對(duì)策的實(shí)施狀況進(jìn)行合理的回避[5]。同時(shí)，針對(duì)通貨膨脹這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取提升預(yù)期和采取固定利率合同等手段，來規(guī)避投資的風(fēng)險(xiǎn)。（三）掌握社會(huì)動(dòng)向，做好相關(guān)的規(guī)范工作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)秉承風(fēng)險(xiǎn)組合的原則，給予政府的城市規(guī)劃政策等內(nèi)容充分的關(guān)注。在政府的城市規(guī)劃政策之下，做出相應(yīng)的投資計(jì)劃，運(yùn)用投資組合或者合理的風(fēng)險(xiǎn)分散等手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益率降到最低風(fēng)險(xiǎn)以下，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)投資收益的最大化。舉個(gè)例子來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以將寫字樓和住宅區(qū)的建設(shè)區(qū)域分開，由于不同類型的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不同，獲得的收益不同，房地產(chǎn)企業(yè)在這種狀況下能夠獲得比較平均的收益，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性[6]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)避免對(duì)投資地段的盲目投資行為。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)尤其注重地段，現(xiàn)在居民在選擇房屋的時(shí)候通常也會(huì)考慮周圍的地理優(yōu)勢(shì)和安全性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)和政府協(xié)商，簽訂相關(guān)的合同，強(qiáng)化投資地段的治安安全狀況。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證為居民打造優(yōu)秀的物業(yè)和安全治安管理團(tuán)隊(duì)。四、房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施在當(dāng)前復(fù)雜的國(guó)內(nèi)和國(guó)外形勢(shì)下，國(guó)家站在戰(zhàn)略的高度適時(shí)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，將高端制造業(yè)當(dāng)作發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，大力扶持小微企業(yè)的發(fā)展，希望用小微企業(yè)的發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在重心發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也受到了一定程度的影響，為此應(yīng)該實(shí)施切實(shí)可行的應(yīng)融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，具體內(nèi)容如下。（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與策略等有著密不可分的聯(lián)系，但是對(duì)房地產(chǎn)融資大環(huán)境影響最大的還是國(guó)家金融方面的法律、法規(guī)和有關(guān)部門的規(guī)章和政策等。政府實(shí)施的某一項(xiàng)財(cái)政或者貨幣政策，對(duì)金融領(lǐng)域造成的沖擊和影響是最大的。在這種狀況下，政府相關(guān)部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的融資環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，制定和實(shí)施相應(yīng)的金融行業(yè)規(guī)章、制度等，保證房地產(chǎn)企業(yè)金融環(huán)境的穩(wěn)定性，從而使金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控能夠發(fā)揮更好的作用。同時(shí)，金融環(huán)境的不穩(wěn)定性之中包含著融資的風(fēng)險(xiǎn)，為此房地產(chǎn)企業(yè)更加應(yīng)當(dāng)掌握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，學(xué)習(xí)相關(guān)的政策或者法規(guī)，制定相應(yīng)的措施，有效的識(shí)別未來金融環(huán)境變化可能帶來的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，以便于提升提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，從而盡可能降低金融環(huán)境變化造成的損失。（二）實(shí)施多元化的融資策略房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的原因和融資結(jié)構(gòu)的單一性密不可分，為了盡可能規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，將融資風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施多元化的融資策略。多元化融資策略不僅能夠有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，還能夠分散部分可以控制的融資風(fēng)險(xiǎn)。單一的銀行貸款融資，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)利率風(fēng)險(xiǎn)很高，而資本市場(chǎng)融資方式的多元化為多元化融資策略提供了可能性，也能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的利率風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是一種很好的方式和手段，但是上市受到很多條件的限制。房地產(chǎn)企業(yè)的融資可以通過資本運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略性的兼并或者重組等方式，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的融資[7]。房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的多元化融資策略，還可以借助金融融資工具的創(chuàng)新，選擇房產(chǎn)信托、投資基金融資等方式，在利用好民間資本的基礎(chǔ)上，降低對(duì)銀行資金的依賴程度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)，與資產(chǎn)抵押和質(zhì)押等中介金融機(jī)構(gòu)建立起良好的關(guān)系，以便于在關(guān)鍵時(shí)期獲取相關(guān)的資金使用權(quán)。（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力在復(fù)雜的金融環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，還可以提升房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。針對(duì)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)收益帶來不利影響的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該權(quán)衡好風(fēng)險(xiǎn)收益和潛在風(fēng)險(xiǎn)損失之間的關(guān)系，保證在接受融資風(fēng)險(xiǎn)損失的情況下，獲取最大化的融資收益。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)提升對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，建立切實(shí)可行的融資風(fēng)險(xiǎn)控制框架或者體系，用科學(xué)合理的方式進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，來保證融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施的科學(xué)性和有效性。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)資金的管理，發(fā)揮現(xiàn)金流的重要作用，制定和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相符合的現(xiàn)金收支計(jì)劃，科學(xué)合理的預(yù)測(cè)每一筆現(xiàn)金收支計(jì)劃，保證每一筆現(xiàn)金收支都在計(jì)劃內(nèi)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要從整體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和創(chuàng)新能力，達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的，保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有化解融資風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[8]。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本。從資本結(jié)構(gòu)的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)能夠很好地反映權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系。一般來講，房地產(chǎn)的投資者在籌集相關(guān)的資金時(shí)，會(huì)通過不同的融資渠道，經(jīng)過一系列過程中最終將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總資產(chǎn)確定下來。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金比例變化狀況對(duì)