工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū) 低效用地項(xiàng)目認(rèn)定與退出指南

工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)低效用地項(xiàng)目認(rèn)定與退出指南本文件提供了工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)低效用地項(xiàng)目認(rèn)定與退出的指導(dǎo)和建議，給出了低效用地認(rèn)定、認(rèn)定程序、處置方法和監(jiān)督管理中需考慮的有關(guān)要點(diǎn)信息。本文件適用于工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)低效用地項(xiàng)目認(rèn)定與退出工作。2規(guī)范性引用文件本文件沒(méi)有規(guī)范性引用文件。3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。3.1低效用地inefficientland土地使用權(quán)人依法取得土地后，雖已開(kāi)發(fā)建設(shè)但土地利用現(xiàn)狀仍有調(diào)整盤(pán)活和提升利用空間的土地。4低效用地認(rèn)定工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)用地有下列情形之一的，可認(rèn)定為低效用地：a)開(kāi)發(fā)未完成土地：項(xiàng)目用地已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積已超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積的三分之一且建設(shè)工程投資額（不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國(guó)家繳納的稅費(fèi)）已超過(guò)總投資額的25%，但開(kāi)發(fā)建設(shè)未完工，且未經(jīng)原用地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已停止開(kāi)發(fā)建設(shè)1年以上（含1年）的用地；b)產(chǎn)出效率差土地：項(xiàng)目用地已依約建成，但企業(yè)處于未投產(chǎn)、停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，或雖有生產(chǎn)但未繳納過(guò)稅收的時(shí)間達(dá)2年以上（含2年）、未達(dá)到土地出讓、投資合同（協(xié)議）約定的每畝應(yīng)繳納稅收的用地；c)集約程度低土地：項(xiàng)目用地已依約建成，企業(yè)生產(chǎn)正常、土地處于依法利用狀態(tài)，但比照項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀，仍有調(diào)整盤(pán)活、提升利用潛力的用地；d)誠(chéng)實(shí)守信差土地：項(xiàng)目用地已依約建成，主要用于出租的土地（財(cái)政或國(guó)有資本投資的除外）。5低效用地認(rèn)定程序5.1自查申報(bào)5.1.1土地使用權(quán)人存在土地低效利用情況的，主動(dòng)向土地所在地的園區(qū)管委會(huì)申報(bào)，也可直接向土地所在地的土地資源管理部門(mén)申報(bào)。5.1.2園區(qū)管委會(huì)在日常工作中發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)人存在低效用地且未主動(dòng)申報(bào)的，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)排查、調(diào)閱資料、查詢(xún)檔案等方式進(jìn)行核實(shí)，并向土地所在地的土地資源管理部門(mén)書(shū)面申報(bào)。5.2調(diào)查確認(rèn)5.2.1土地資源管理部門(mén)接到土地使用權(quán)人或園區(qū)管委會(huì)申報(bào)的，經(jīng)資料初步審核確認(rèn)后，及時(shí)與土地使用權(quán)人聯(lián)系，并告知調(diào)查確認(rèn)程序及應(yīng)補(bǔ)充提供的資料要求。5.2.2土地使用權(quán)人按要求提供土地開(kāi)發(fā)利用狀況、投入產(chǎn)出情況、土地利用效益、低效利用原因等書(shū)面說(shuō)明材料及用地審批資料，并配合做好調(diào)查確認(rèn)工作。5.2.3土地資源管理部門(mén)按下列方式開(kāi)展調(diào)查確認(rèn)工作：a)詢(xún)問(wèn)用地單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員；b)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、拍照、攝像；c)查閱、復(fù)制與被調(diào)查對(duì)象有關(guān)的土地審批及利用資料；d)涉及特殊情況的，可要求土地使用權(quán)人就有關(guān)情況作出書(shū)面說(shuō)明。5.3審核認(rèn)定5.3.1土地項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)、投資和稅收符合以下要求：a)項(xiàng)目平均容積率宜高于1.0；b)建筑系數(shù)宜高于40%；c)綠化率宜高于25%；d)沿海國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度宜高于350萬(wàn)元/畝、地均稅收宜高于25萬(wàn)元/畝；e)沿海省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度宜高于270萬(wàn)元/畝、地均稅收宜高于20萬(wàn)元/畝；f)山區(qū)國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度宜高于220萬(wàn)元/畝、地均稅收宜高于15萬(wàn)元/畝。5.3.2園區(qū)管委會(huì)或土地資源管理部門(mén)依據(jù)調(diào)查取得的證據(jù)和本文件5.3.1的要求，作出是否存在低效利用的結(jié)論，并出具認(rèn)定意見(jiàn)，報(bào)相關(guān)部門(mén)備案。5.3.3對(duì)于土地出讓合同或劃撥決定書(shū)中約定分期開(kāi)發(fā)的，按照分期開(kāi)發(fā)的范圍核定低效用地面積。5.3.4屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)行為或其他外部原因造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的，土地使用權(quán)人向土地資源管理部門(mén)提供相關(guān)說(shuō)明及佐證資料。5.3.5審核認(rèn)定為低效用地的，土地資源管理部門(mén)以園區(qū)為單元建立低效用地登記臺(tái)賬，納入低效用地監(jiān)控目錄，實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)控。同時(shí)告知土地使用權(quán)人及土地所在地的園區(qū)管委會(huì)。6低效用地處置方法6.1開(kāi)發(fā)未完成土地處置方法6.1.1土地資源管理部門(mén)、園區(qū)管委會(huì)與土地使用權(quán)人簽訂限期開(kāi)發(fā)三方協(xié)議，約定繼續(xù)開(kāi)發(fā)并達(dá)到開(kāi)發(fā)完成要求的相關(guān)事項(xiàng)，繼續(xù)開(kāi)發(fā)完成期限從三方協(xié)議簽訂之日起半年以?xún)?nèi)（原合同有約定開(kāi)竣工期限的，相應(yīng)予以調(diào)整）。6.1.2土地使用權(quán)人宜在不改變土地用途的情況下，采取合作等方式引進(jìn)其他單位投資共同開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)人無(wú)法獨(dú)立完成開(kāi)發(fā)又不能引進(jìn)其他單位投資開(kāi)發(fā)的，由政府將未開(kāi)發(fā)部分土地收購(gòu)作為儲(chǔ)備用地。6.1.3土地再開(kāi)發(fā)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)未達(dá)到限期開(kāi)發(fā)三方協(xié)議完成要求或土地使用權(quán)人拒絕簽訂三方協(xié)議的，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)，土地資源管理部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)，并按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以補(bǔ)償。6.2產(chǎn)出效率差土地處置方法6.2.1土地使用權(quán)人通過(guò)技術(shù)改造、轉(zhuǎn)型升級(jí)等方式，改善自身經(jīng)營(yíng)狀況，發(fā)揮土地最大使用價(jià)值。園區(qū)管委會(huì)根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)行業(yè)分類(lèi)、發(fā)展前途等，明確企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)的具體指標(biāo)，與土地使用權(quán)人簽訂限期提升土地利用效率協(xié)議。完成改善目標(biāo)的期限，自協(xié)議簽定之日起1年以?xún)?nèi)。6.2.2土地使用權(quán)人無(wú)法自主改善經(jīng)營(yíng)狀況的，可以引進(jìn)或向園區(qū)管委會(huì)提出申請(qǐng)，由園區(qū)管委會(huì)幫助引進(jìn)符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，通過(guò)合作或收購(gòu)等方式進(jìn)行騰籠換鳥(niǎo)。6.2.3因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整原因，土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，受讓方按照?qǐng)@區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求使用土地，不改變土地用途。土地使用權(quán)人也可以直接與政府協(xié)商，由政府收購(gòu)作為儲(chǔ)備用地。6.3集約程度低土地處置方法6.3.1由土地使用權(quán)人書(shū)面申請(qǐng)，并與園區(qū)管委會(huì)協(xié)商擬定土地再開(kāi)發(fā)方案，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核后報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)實(shí)施。土地再開(kāi)發(fā)方案的實(shí)施宜在不增加用地面積、不改變土地用途的前提下，通過(guò)調(diào)整內(nèi)部布局提高土地利用效率。6.3.2鼓勵(lì)土地使用權(quán)人追加投資，將騰出的土地?cái)U(kuò)大再生產(chǎn)用于引進(jìn)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄鼓勵(lì)類(lèi)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)（如：新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、新能源新材料、高端裝備研發(fā)等）或現(xiàn)有已上市、省重點(diǎn)上市后備企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)人為提高土地利用效率而提出部分土地由政府收購(gòu)的，宜予以支6.3.3土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地的，園區(qū)管委會(huì)、土地資源管理部門(mén)指導(dǎo)受讓人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。6.4誠(chéng)實(shí)守信差土地處置方法6.4.1園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督投資主體限期解除出租合同（期限不超過(guò)3個(gè)月）。整改期間由所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)限制其產(chǎn)權(quán)交易，不能轉(zhuǎn)讓或抵押。6.4.2土地使用權(quán)人逾期不解除出租合同或逾期未整改到位的，土地資源管理部門(mén)將土地使用權(quán)人列入誠(chéng)信黑名單，督促整改。對(duì)于違法建筑，強(qiáng)制拆除。6.4.3土地使用權(quán)人整改后有開(kāi)發(fā)利用意向的，按本文件6.2進(jìn)行處置。7監(jiān)督管理7.1低效用地被依法收回或收購(gòu)儲(chǔ)備后，用于園區(qū)安排新引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目，因特殊原因需進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整或改變土地用途的，按照規(guī)定程序，報(bào)經(jīng)土地資源管理部門(mén)同意后，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。7.2土地再開(kāi)發(fā)在約定期限內(nèi)未達(dá)到完成要求的，仍屬于低效用地。除繼續(xù)按照低效用地處置外，還對(duì)在低效用地處置過(guò)程中已減免或補(bǔ)助的費(fèi)用予以追繳。7.3低效用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施限期屆滿(mǎn)時(shí)，由園區(qū)管委會(huì)牽頭，組織有管轄權(quán)的相關(guān)部門(mén)對(duì)土地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施狀況進(jìn)行查驗(yàn)并作出結(jié)論。7.4低效用地收購(gòu)納入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由土地所在地的財(cái)政部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)安排低效用地收購(gòu)資金。7.5收購(gòu)低效用