房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)分析-房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析和集團(tuán)劃分

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

石榴，中國(guó)傳統(tǒng)文化視為吉祥物，多子多福的象征。石榴果成熟后，多室多子，籽粒飽滿，顆顆相抱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析案例導(dǎo)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析案例導(dǎo)入“正如我國(guó)56個(gè)民族緊密團(tuán)結(jié)在一起”房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析56個(gè)民族都是中華民族的重要組成部分結(jié)構(gòu)即由組成整體的個(gè)部分的搭配和安排房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)２房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)３物業(yè)管理行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)土地開發(fā)物業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分化房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分化物業(yè)管理針對(duì)房地產(chǎn)使用過程提供建筑和設(shè)備以及綠化的維護(hù)、安保、保潔等服務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析“決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素有哪些”房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析開發(fā)商的數(shù)量以及商品房的差異程度01中介代理商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量0203進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素退出壁壘和收縮壁壘04成本結(jié)構(gòu)0506縱向一體化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素全球化07房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析開發(fā)商的數(shù)量以及商品房的差異程度1決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素描述一個(gè)產(chǎn)業(yè)的起點(diǎn)是確定賣主（開發(fā)商）的數(shù)量以及產(chǎn)品（商品房）的差異性。五種基本的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型：完全壟斷、完全寡頭壟斷、差別寡頭壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和完全競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析中介代理商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量2決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素一般房地產(chǎn)交易大都尋找經(jīng)紀(jì)代理人的幫助，因此中介代理商數(shù)量的多少反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，也在一定程度上影響了開發(fā)商對(duì)于代理商的議價(jià)能力。資本需求經(jīng)驗(yàn)曲線規(guī)模經(jīng)濟(jì)政府干預(yù)土地的天然壁壘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素資本需求經(jīng)驗(yàn)曲線規(guī)模經(jīng)濟(jì)政府干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素土地的天然壁壘

土地供給呈剛性，數(shù)量的有限是房地產(chǎn)業(yè)最大的進(jìn)入壁壘。經(jīng)驗(yàn)曲線規(guī)模經(jīng)濟(jì)政府干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)巨大的資本需求使得缺乏實(shí)力的公司被擋在門外。土地的天然壁壘資本需求規(guī)模經(jīng)濟(jì)政府干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素產(chǎn)品的成本會(huì)隨著經(jīng)驗(yàn)積累而下降土地的天然壁壘經(jīng)驗(yàn)曲線資本需求經(jīng)驗(yàn)曲線政府干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素產(chǎn)品的單位成本隨產(chǎn)量增加而降低土地的天然壁壘資本需求經(jīng)驗(yàn)曲線生產(chǎn)數(shù)量規(guī)模經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)曲線經(jīng)驗(yàn)曲線房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘和轉(zhuǎn)移壁壘3決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)偏離發(fā)展軌道時(shí)，政府會(huì)以行政手段干預(yù)。土地的天然壁壘政府干預(yù)資本需求規(guī)模經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘還包括縱向整合成本優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品差異性、轉(zhuǎn)換成本、配售渠道等。正是這些壁壘限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)商的數(shù)量，保護(hù)了現(xiàn)有開發(fā)商的利潤(rùn)率。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素

房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘：物業(yè)工作后續(xù)性、已購(gòu)買未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格低等。

如果企業(yè)不想完全退出行業(yè)，只是想收縮規(guī)模，也會(huì)面臨上述問題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素退出壁壘和收縮壁壘4房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素成本結(jié)構(gòu)5一土地開發(fā)費(fèi)，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、三通一平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)、土地出讓金等，約占商品房成本構(gòu)成的30%—35%。房屋建安工程費(fèi)，包括房屋建筑安裝費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)等，約占成本構(gòu)成的30%—35%。二各類配套設(shè)施費(fèi)以及各種稅費(fèi)。包括公共建筑配套工程費(fèi)、開發(fā)區(qū)內(nèi)公共福利設(shè)施建設(shè)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)、政府機(jī)關(guān)的各種稅費(fèi)等，約占總開發(fā)成本的25%—35%。三房地產(chǎn)行業(yè)里實(shí)行向前或后向一體化的企業(yè)往往處于優(yōu)勢(shì)地位，縱向一體化利于降低成本，并更好地控制企業(yè)的增值流。此外，實(shí)行一體化的企業(yè)還能在所經(jīng)營(yíng)的不同細(xì)分市場(chǎng)中控制成本和價(jià)格，獲得稅收好處。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素縱向一體化6房地產(chǎn)業(yè)縱向一體化外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的四種渠道：直接設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要因素全球化7間接投資；外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款；非居民外匯流入結(jié)匯購(gòu)買房地產(chǎn)。城市土地的有限性和不可再生性、土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性以及土地所有權(quán)的壟斷性01房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的固定性0203房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的差異性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析造成房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不完全性的因素房地產(chǎn)交易額巨大，房屋使用期長(zhǎng)0405房