明亮博遠(yuǎn)銅陵翠湖號(hào)項(xiàng)目前期策劃方案

銅陵翠湖1號(hào)項(xiàng)目前期策劃方案31銅陵市場(chǎng)調(diào)研3233項(xiàng)目自身研判

商業(yè)組團(tuán)定位及發(fā)展

34商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

35商業(yè)物業(yè)銷售及自持建議36本案項(xiàng)目部骨干成員簡(jiǎn)介、服務(wù)取費(fèi)37明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)及相關(guān)案例剖析銅陵印象一銅陵市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會(huì)合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在銅陵長江大橋過江?？偯娣e1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲(chǔ)量占全省70%以上，硫鐵礦儲(chǔ)量位居華東第一、全國第二，石灰石、黃金和白銀的儲(chǔ)量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于銅陵只下轄一個(gè)銅陵縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；銅陵位于武漢—上海長江經(jīng)濟(jì)帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置

自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。城市背景與行政區(qū)劃

1956年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人43.43

萬人城市交通狀況城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點(diǎn)站）鐵路：銅九鐵路高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運(yùn)輸體系。快速通達(dá)蘇、浙、滬。城市發(fā)展定位銅陵城市發(fā)展定位：全國銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)

與皖江其他幾個(gè)兄弟市（縣）相比銅陵有三個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)。

一是不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。銅陵含湖臨江通海，處在國家滬榕和京臺(tái)交通大動(dòng)脈的“十”字交匯點(diǎn)。隨著寧安城際、京福高鐵的建設(shè)，加上現(xiàn)有的銅九鐵路、滬銅鐵路，使銅陵市在華東鐵路網(wǎng)中的樞紐地位日益凸顯。銅陵港作為順江而下第一個(gè)可?？咳f噸輪的港口和國家一類開放口岸，已開通對(duì)臺(tái)海上直航，加之已開通運(yùn)行的京臺(tái)高速以及即將開工建設(shè)的銅宣高速和九華山機(jī)場(chǎng)，銅陵將實(shí)現(xiàn)與長三角無縫對(duì)接，大大縮小與珠三角、環(huán)渤海、海峽西岸等經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離。

二是基礎(chǔ)雄厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前已形成以銅加工、化工、電子、建材、紡織和裝備制造為主的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，擁有一批包括銅陵有色等6家上市公司在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)和一批技術(shù)含量高、成長性好的“專、精、特、新”中小企業(yè)，具有形成產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的較好基礎(chǔ)。目前正在著力打造“千億銅產(chǎn)業(yè)和企業(yè)”的銅陵不僅是中國最大的電解銅生產(chǎn)基地，還是國家重要的硫磷化工基地和國家“火炬”計(jì)劃電子材料產(chǎn)業(yè)基地。

三是獨(dú)特的人文優(yōu)勢(shì)。銅陵是一個(gè)移民城市，移民文化所特有的包容性和開放性讓這座千年古都，散發(fā)著獨(dú)特魅力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前銅陵已與120個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系,與國內(nèi)外23個(gè)城市結(jié)成友好城市。全市已批準(zhǔn)建立外商投資企業(yè)270家，有27個(gè)國家和地區(qū)在銅陵投資興業(yè)。銅陵經(jīng)濟(jì)外向度已經(jīng)高達(dá)70%以上。城市未來發(fā)展目標(biāo)

———打造“千億銅陵”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元，財(cái)政收入達(dá)到200億元，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率顯著提高。

———構(gòu)筑“世界銅都”。到2015年，基本形成以銅冶煉、加工、貿(mào)易、研發(fā)為一體的銅產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；化工、電子、裝備制造和紡織服裝等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集群化、高端化發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本確立，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)基地、全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。

———建設(shè)“幸福銅陵”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到32000元和13000元，率先實(shí)現(xiàn)教育和衛(wèi)生服務(wù)基本現(xiàn)代化，初步建成資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。

再經(jīng)過五年左右的努力，到2020年，銅陵整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明和諧，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。城市經(jīng)濟(jì)GDP增長

截至2009年銅陵市人均GDP已經(jīng)達(dá)到6800美元，標(biāo)志著銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃

新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬人。城市規(guī)劃-續(xù)

城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)是全市的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，信息和公共服務(wù)中心；東部城區(qū)由順安鐘鳴和金橋工業(yè)園組成，形成富有活力的以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，大通組成，主要發(fā)展商貿(mào)物流，旅游服務(wù)業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)。圍繞拉開城市框架、拓展建設(shè)空間，規(guī)劃采取"北擴(kuò)、東進(jìn)、南整、西跨"的空間發(fā)展策略，城市建設(shè)用地主要向北、東、南三個(gè)方向發(fā)展，適時(shí)向西跨江發(fā)展，空間布局形成"一城三區(qū)、一主兩副"的組團(tuán)式形態(tài)。主城區(qū)以現(xiàn)有老城為中心，以開發(fā)區(qū)和西湖新區(qū)為增長極，集中向北擴(kuò)展；東部城區(qū)以順安、鐘鳴鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，以沿江快速通道為發(fā)展軸，構(gòu)建以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)以古鎮(zhèn)大通和橫港地區(qū)為基礎(chǔ)，以物流園等建設(shè)為動(dòng)力，形成多功能的綜合性新城區(qū)。主城區(qū)東擴(kuò)南拓銅陵市棚戶改造規(guī)劃

2010年是銅陵市實(shí)施棚戶區(qū)改造的關(guān)鍵一年，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資將完成3.6億元。被銅陵市列為今年一號(hào)民生工程的該市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，3月初正式啟動(dòng)。按照三年內(nèi)完成主城區(qū)棚戶區(qū)改造目標(biāo)，銅陵市確定今年棚戶區(qū)改造、廉租住房等保障性住房建設(shè)施工面積120萬平方米以上，新開工70萬平方米，竣工50萬平方米。從圖中看到改造房的建設(shè)已經(jīng)得到很好的實(shí)施。銅陵是一個(gè)典型的資源型城市，棚戶區(qū)分布廣、數(shù)量大、條件差。根據(jù)入戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)：銅陵市城市和國有工礦澎湖區(qū)共56出，總戶數(shù)39191戶，總建筑面積187.49萬平方米。其中城市棚戶區(qū)28處，15679戶，78.24萬平方米；國有工礦棚戶區(qū)28處，23512戶，109.25萬平方米。近年來，銅陵市已經(jīng)先后啟動(dòng)16個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，完成拆遷5709戶，棚戶區(qū)改造工程已竣工25萬平方米，回遷居民1000余戶、目前在建項(xiàng)目面積49.5萬平方米，年內(nèi)可再竣工17萬平方米，回遷居民1500戶左右。銅陵市棚戶改造規(guī)劃-續(xù)

銅陵市棚戶區(qū)住房多建于上世紀(jì)六、七十年代，大多年久失修、衛(wèi)生環(huán)境較差，并且由于地勢(shì)低洼，長期遭受水患。針對(duì)銅陵市棚戶區(qū)改造的特點(diǎn)，市委、市政府出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干意見》，就各單位職責(zé)分工、提高審批效率、資金籌措、各項(xiàng)政策落實(shí)和進(jìn)一步強(qiáng)化考核獎(jiǎng)懲等進(jìn)行了明確。銅陵市棚戶區(qū)的改造將按照政府主導(dǎo)、轄區(qū)負(fù)責(zé)、各方配合、市場(chǎng)化運(yùn)作；規(guī)劃先行、成片配置、統(tǒng)籌兼顧、分布實(shí)施的改造原則，分別采取土地公開招牌掛、政府定價(jià)回購安置。整體搬遷、建設(shè)安置房，支持困難企業(yè)集資建房，或在其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行就地安置等多種方式實(shí)施改造。最終實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)：2010年全面啟動(dòng)全市城市和國有工礦棚區(qū)改造工作，3年內(nèi)基本改造完畢，其中：2010年計(jì)劃改造（含續(xù)建項(xiàng)目）18269戶，84.57萬平方米；2011年計(jì)劃改造13974戶、68.47萬平方米；

相關(guān)支持政策：廉租住房國債項(xiàng)目和資金優(yōu)先在棚戶區(qū)及危舊房改造中安排改造項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金全免，經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)比照適用住房政策執(zhí)行；項(xiàng)目地塊建設(shè)所需配套的水、電、氣、道路由各主管單位負(fù)責(zé)建設(shè)到位；項(xiàng)目建設(shè)用地土地出讓金實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作，收益金額用于棚戶區(qū)改造；棚戶區(qū)的居民很快將通過搖號(hào)拿到新房鑰匙，只要3萬多元就能購買到一套65平方米的新房。棚戶區(qū)改造工程讓很多困難的居民也能買起新房，銅陵市的棚戶區(qū)民生改造工程為普通居民解決了住房困難，也讓城鄉(xiāng)結(jié)合部的棚戶區(qū)臟、亂、差的情況從根本上得到改善，有利于銅陵建造成一個(gè)更加和諧美麗的城市。銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析二

回望2010年上半年的銅陵土地市場(chǎng)，新政儼然已成土市走向的“分水嶺”。今年前一個(gè)季度，也就是樓市新政執(zhí)行前，銅陵的土地市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，土地供應(yīng)積極、成交量大，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，多塊土地高價(jià)成交，多場(chǎng)土地拍賣會(huì)吸引了眾多本地或是外地的投資者，土地市場(chǎng)一派繁榮景象。而第二季度的時(shí)候形勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)開始走下坡路，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎、土地拍賣會(huì)變的冷清。從1月份開始到6月份結(jié)束銅陵共有28塊國有土地公開拍賣使用權(quán)，其中成功拍出的土地有25塊，共2694.57畝，共拍得土地價(jià)款57.958億元。

銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析2010年1--6月份銅陵土地供應(yīng)量情況：

1到6月份銅陵每個(gè)月都有土地拍賣會(huì)，其中1月份共出讓土地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。

2010年1--6月份土地出讓價(jià)款情況

1月份土地拍賣總價(jià)為1.148億元，二月份為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析-續(xù)

2010年1--6月份每月平均每畝地價(jià)一月份拍賣土地每畝平均地價(jià)為69.60萬元，2月份為20萬元/畝，3月份為396.15萬元/畝，4月份為455.9萬元/畝，5月份為76.76萬元/畝、6月份為108.17萬元/畝。由上圖可以看出，4月份是平均每畝地價(jià)最高的一個(gè)月，達(dá)455.9萬元，4月份只有一塊地拍賣，土地出讓總面積和總價(jià)款環(huán)比并不高。土地拍賣收入最高的一個(gè)月是3月份，平均每畝地價(jià)在300--600萬元之間，最高為636.31萬元/畝。新政導(dǎo)致新房成交量的萎縮，進(jìn)而影響到了土地市場(chǎng)的行情，在5月份的一場(chǎng)地拍賣會(huì)上，集中拍賣多塊國有土地使用權(quán)，到場(chǎng)開發(fā)商跟看客不在少數(shù)，但慷慨出手、激烈角逐的場(chǎng)面沒有顯現(xiàn)。與前幾次你爭(zhēng)我奪、競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)面形成強(qiáng)烈對(duì)比，新房的滯銷導(dǎo)致土地市場(chǎng)的萎靡。作為一級(jí)市場(chǎng)的土地市場(chǎng)又反過來作用于二級(jí)土地市場(chǎng)（即新房市場(chǎng)），這兩者息息相關(guān)，唇亡齒寒。目前這兩個(gè)市場(chǎng)都不景氣，主要是新房市場(chǎng)的萎靡行情拖了土地市場(chǎng)的后腿，房子不好賣，自然沒有多少開發(fā)商再敢大膽拿地。銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析-續(xù)

2009年銅陵土地市場(chǎng)行情并不樂觀，全年成功拍賣土地28塊，共2357.09畝，總價(jià)款20.114億元。其中上半年拍地14塊，共1070.17畝，總價(jià)款僅為3.34億元。下半年成功拍賣土地14塊，共1286.92畝，總價(jià)款16.774億。從全年行情來看拍出的土地多為純商業(yè)用地，辦公、金融、學(xué)校、公共用地也占了一定比重，商住用地比重并不是很大。由于2008年全國土地市場(chǎng)低迷，受其影響，09年上半年銅陵土地市場(chǎng)相當(dāng)不景氣。后來隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的慢慢解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年的時(shí)候迎來發(fā)展的高峰期，這一時(shí)期土地市場(chǎng)也迅速發(fā)展，09年下半年的土地供應(yīng)量和出讓總價(jià)款均比上半年高出許多，其中出讓總價(jià)款是上半年的5倍。在10月份的一次土地拍賣會(huì)出現(xiàn)了高價(jià)地王，安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)以8.1億元的高價(jià)取得銅都大道以東、學(xué)士路以南一520畝地塊。成為當(dāng)年乃至今日的地王。銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析-續(xù)

新政導(dǎo)致新房成交量的萎縮，進(jìn)而影響到了土地市場(chǎng)的行情，在5月份的一場(chǎng)地拍賣會(huì)上，集中拍賣多塊國有土地使用權(quán)，到場(chǎng)開發(fā)商跟看客不在少數(shù)，但慷慨出手、激烈角逐的場(chǎng)面沒有顯現(xiàn)。與前幾次你爭(zhēng)我奪、競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)面形成強(qiáng)烈對(duì)比，新房的滯銷導(dǎo)致土地市場(chǎng)的萎靡。作為一級(jí)市場(chǎng)的土地市場(chǎng)又反過來作用于二級(jí)土地市場(chǎng)（即新房市場(chǎng)），這兩者息息相關(guān)，唇亡齒寒。目前這兩個(gè)市場(chǎng)都不景氣，主要是新房市場(chǎng)的萎靡行情拖了土地市場(chǎng)的后腿，房子不好賣，自然沒有多少開發(fā)商再敢大膽拿地。針對(duì)新政出臺(tái)后土地成本持續(xù)下跌的現(xiàn)象，出現(xiàn)這種情況是必然的，一波又一波的樓市調(diào)控雖然致使銅陵樓市商品房成交量出現(xiàn)大幅下跌，但房?jī)r(jià)卻少有松動(dòng)，而地價(jià)一直以來作為影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，新政下購房者對(duì)于樓市降價(jià)的預(yù)期很高，政府主動(dòng)弱化價(jià)格實(shí)際上是在迎合購房者心里訴求，并不能說明地價(jià)在這個(gè)時(shí)期有實(shí)質(zhì)性的下跌。

4月份繼新政過后，開發(fā)商拿地?zé)崆橥藴p，由此或可推出，今年下半年銅陵的土地交易收入可能不如上半年。

2010年上半年土地市場(chǎng)總體比2009年發(fā)展迅速，僅上半年土地拍賣收入已達(dá)57.958億元，是09年的兩倍多。10年的土地市場(chǎng)上半年總體來說比較火爆，而09年上半年可以說是冰凍期，無論是面積還是成交總價(jià)都不能與10年比擬。當(dāng)然兩者也有共同之處那就是都有不景氣的時(shí)候，09年的時(shí)候上半年土地市場(chǎng)冷清，而下半年開始回暖。10年的土地市場(chǎng)是上半年火爆，而下半年由于受政策影響可能要走下坡路。銅陵市2010年上半年土地市場(chǎng)分析-續(xù)銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三需求分析

根據(jù)銅陵房管局的數(shù)據(jù)顯示，除了06年的銷售量猛增外（主要是礦產(chǎn)效益的增加，以及房產(chǎn)大形勢(shì)的良好），其他年份去化相對(duì)平穩(wěn)，均保持在40萬方/年的去化量；09年達(dá)到一個(gè)峰值，由于剛性需求強(qiáng)烈拉動(dòng)，市場(chǎng)銷售情況可謂火爆，各家樓盤庫存房源得到了快速去化；去化量突破70萬方。2009年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

據(jù)銅陵市房管局備案數(shù)據(jù)顯示，2009年1——12月份銅陵市商品房銷售備案總套數(shù)7740套。其中，8月份全市商品房銷售總套數(shù)831套，位居全年銷售排行榜之首；6月、5月份分別以銷售總套數(shù)774套、741套位居排行榜第二、第三名。（注：文中數(shù)據(jù)均不包含銅陵縣）其中，2009年12月份銅陵市商品房銷售備案709套，住宅類商品房銷售均價(jià)4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類商品房12月份成交均價(jià)9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有可售商品房6341套，其中住宅類商品房4407套；商業(yè)類商品房619套；辦公類商品房47套，工業(yè)類商品房42套；其他類商品房1226套。2009年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)

隨著中央積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，2009年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的良好態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，開發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售持續(xù)升溫。一、2009年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)（一）住宅投資占主導(dǎo)地位并拉動(dòng)開發(fā)投資高速增長

2009年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46.5億元，同比增長44.1%，其中，住宅投資33.6億元，同比增長53.4%，占全市房地產(chǎn)投資的72.3%。從工程用途看，2009年，90平方米及以下住宅投資12.8億元，同比增長42.2%；140平方米以上住宅投資3.0億元，同比增長172.7%；經(jīng)濟(jì)適用房投資2.9億元，同比增長141.7%；辦公樓投資0.5億元，同比增長5.25倍；商業(yè)營業(yè)用房投資5.1億元，同比增長70%；其它投資7.3億元，同比增長1.4%。從開發(fā)項(xiàng)目投資完成情況看，2009年，完成投資超過5000萬元以上的項(xiàng)目36個(gè)，共完成投資37.0億元，同比增長45.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.6%；完成投資超過1.0億元以上的項(xiàng)目14個(gè)，共完成投資21.9億元，同比增長19.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的47.1%。（二）住宅施工構(gòu)成房屋施工的主體

2009年，全市房屋施工面積347.4萬平方米，同比增長24.8%，其中住宅施工面積280.5萬平方米，增長27.5%，占全市房屋施工面積的80.7%。本年新開工房屋面積165.3萬平方米，增長36.8%，其中住宅新開工面積134.8萬平方米，增長30.0%，占全市新開工房屋面積的81.5%。本年竣工房屋面積115.5萬平方米，同比增長98.2%，其中住宅竣工面積103.6萬平方米，增長145.3%，占全市房屋竣工面積的89.7%。2009年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)（三）商品房銷售持續(xù)火爆商品房銷售面積和銷售額均高速增長。2009年，商品房銷售面積73.8萬平方米，同比增長91.5%，商品房銷售額27.5億元，同比增長116.5%；其中，住宅銷售面積68.4萬平方米，增長101.1%，占全市商品房銷售面積的92.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額24.9億元，增長132.7%。2009年全市房屋銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高，全市房屋銷售均價(jià)3725元/平方米，同比增長12.9%；其中，住宅銷售均價(jià)3645元/平方米,增長15.4%。

（四）房屋空置面積大幅減少

2009年，全市房屋空置面積3.2萬平方米，同比下降57.9%，其中，住宅空置面積1.2萬平方米，下降77.3%。（五）企業(yè)資金到位情況較好，資金壓力得到了緩解（見下表）

2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48.6億元，同比增長33.5%。從資金來源渠道看，其他資金增長最快，所占比重最大。其他資金25.8億元，增長111.5%，占到位資金53.1%。受適度寬松的貨幣政策以及個(gè)人住房貸款等一系列優(yōu)惠政策的影響，其他資金中的個(gè)人按揭貸款8.1億元，同比增長224.0%。2009年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)（六）全市房地產(chǎn)投資增幅明顯高于全省平均水平

2009年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1669.8億元，同比增長22.5%，我市增幅比全省高21.6個(gè)百分點(diǎn)；在17個(gè)市中，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量列全省第11位，增幅居全省第4位。二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的主要問題（一）土地購置面積和待開發(fā)面積下降2009年，全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積為85.5萬平方米，同比下降33.3%；土地購置費(fèi)9.8億元，下降20.3%；待開發(fā)土地面積52.2萬平方米，下降40.5%。（二）房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金不足

從全市房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源看，存在企業(yè)自籌資金不足、依靠銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)很大一部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48.6億元，同比增長33.5%。其中，企業(yè)自籌資金13.7億元，同比下降11.6%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的28.2%；企業(yè)銀行貸款及個(gè)人按揭貸款17.2億元，同比增長53.6%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的35.4%，同比上升了4.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲去年3月以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，市場(chǎng)供需矛盾加劇，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2009年全市房屋銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高。全市房屋銷售均價(jià)3725元/平方米，同比增長12.9%；其中，住宅銷售均價(jià)3645元/平方米,增長15.4%。2009年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)三、對(duì)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的幾點(diǎn)建議（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供給

1、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取措施促開工、促上市，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。

2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。要根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。（二）合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制商品房投資投機(jī)性需求

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格控制二套住房購房貸款的發(fā)放，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制商品房投資投機(jī)性需求。

2、實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。（三）加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。同時(shí)，加大農(nóng)村危房改造力度，適當(dāng)增加試點(diǎn)戶數(shù)。四2010年上半年銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析銷售量分析

據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年前6月銅陵商品房銷售備案總套數(shù)3146套，較2009年下半年商品房銷售備案總套數(shù)下跌20.92%左右，較2009年上半年同期下跌9.13%。6月銅陵市住宅類商品房均價(jià)4936元/㎡左右，較5月下跌3.52%左右，但仍居于近8月來的第二高價(jià)，并未出現(xiàn)預(yù)期的較大幅度的下跌跡象，銅陵房?jī)r(jià)仍在較高位運(yùn)行。銷售量分析-續(xù)

從上圖我們可以看到自2010年4月份開始，銅陵市商品房銷售備案套數(shù)均出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其中4月環(huán)比下跌約9.35%，5月環(huán)比下跌約25.37%，6月環(huán)比下跌約63.16%。與此同時(shí)，2010年6月銅陵市商品房銷售套數(shù)也是2009年以來近18個(gè)月來的最低水平，2009年1月銷售套數(shù)249位居近18個(gè)月來的倒數(shù)第二位。可以看出國家抑制房?jī)r(jià)過快上漲的新政對(duì)銅陵樓市產(chǎn)生了非常大的影響，對(duì)銷售量的打擊巨大。市場(chǎng)上，購房者的觀望情緒非常濃厚，買賣雙方的博弈已經(jīng)展開。新政后，從銅陵加推新房源的幾個(gè)樓盤來看，多數(shù)需求者已經(jīng)退入觀望狀態(tài)，像5月份加推的錦繡花園、萬泰水晶城、春江花月以及6月份加推的托萊多歐陸花園等樓盤開盤當(dāng)天的銷售率均沒能突破30%。銷售量分析-續(xù)

從上圖可以看出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，銅陵樓市商品房銷售套數(shù)同期發(fā)生了非常巨大的變化，可謂“冰火兩重天”。特別是4月份以后，2009年的走勢(shì)圖是一條平穩(wěn)上揚(yáng)的曲線，而2010年的走勢(shì)圖則形成了反差巨大的下行曲線，5、6月份的銷售量均出現(xiàn)了同比暴跌的態(tài)勢(shì)，其中5月同比暴跌38.46%，6月同比暴跌78.29%。注釋：紅線為2009年走勢(shì)圖；紫線為2010年走勢(shì)圖

價(jià)格分析

從2010年4月開始執(zhí)行的樓市調(diào)控政策，重在打擊投資型住房、調(diào)控過快上漲的房?jī)r(jià)，但是我們?cè)?9年11月至10年6月住宅均價(jià)走勢(shì)圖中可以看出，新政出臺(tái)后銅陵住宅類商品房的均價(jià)并未出現(xiàn)預(yù)期的大幅下跌的趨勢(shì)。2010年4、5、6月份銅陵新房?jī)r(jià)格仍然在高位運(yùn)行，且5、6月份的均價(jià)分別居于近8月來的第一、第二位，銅陵房?jī)r(jià)沒有松動(dòng)的跡象?？偨Y(jié)

就銅陵目前在售房源和新加推房源樓盤來說，只有托萊多歐陸花園在6月15日開盤時(shí)公開宣布房?jī)r(jià)較之前有下降，并給出了開盤當(dāng)日9.5折的最高優(yōu)惠幅度。而目前，銅陵樓市多數(shù)樓盤均無降價(jià)舉動(dòng)，像5月開盤的春江花月房源單價(jià)較上次開盤上揚(yáng)了800元/㎡左右，其中磚混結(jié)構(gòu)的多層開盤均價(jià)達(dá)到5000元/㎡，框架結(jié)構(gòu)的多層開盤均價(jià)達(dá)到5500元/㎡左右。除了新加推的房源，之前一直在售的樓盤新政后也有調(diào)價(jià)的舉動(dòng)，售樓部位于北京西路上的阿奎利亞，目前多層房源單價(jià)已達(dá)7500元/㎡左右，高層也達(dá)到6500元/㎡左右，均價(jià)上調(diào)幅度達(dá)到1000元/㎡左右，逆市上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)讓眾多購房者“望而卻步”。從銅陵樓市的總體情況來看，房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)未成。在當(dāng)前一、二線城市房?jī)r(jià)下跌幅度較大的情況下，像銅陵這樣的三、四線城市，開發(fā)商逆市提價(jià)雖然表現(xiàn)出了魄力，卻不是明智之舉。而在大家都沉溺于樓市反彈的夢(mèng)想中時(shí)，主動(dòng)對(duì)房源價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，讓利于購房者，更有利于在博弈僵局中抓住一部分剛性需求者，在下半年較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。市場(chǎng)板塊分析銅陵07年以來商品住宅分面積段供需分析開發(fā)區(qū)板塊石城大道板塊城西板塊市中心板塊城南板塊

按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為五大板塊：開發(fā)區(qū)板塊、石城大道板塊、市中心板塊、城西板塊、城南板塊本案板塊特征及分析開發(fā)區(qū)板塊和城南板塊屬于銅陵市較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，遠(yuǎn)離市中心，其房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以產(chǎn)品和價(jià)格作為核心賣點(diǎn)，部分樓盤運(yùn)用獨(dú)特的主題形象，將項(xiàng)目打造成高端產(chǎn)品，然后以中低端價(jià)格入市，且取得較好的銷售業(yè)績(jī)。市中心板塊和石城大道板塊

市中心板塊項(xiàng)目較少，且體量較小，由于其地理位置因素，價(jià)格較高。石城大道板塊為銅陵近期發(fā)展起來的樓盤較為集中的待成熟板塊，板塊房地產(chǎn)都以高品質(zhì)和高形象亮相市場(chǎng)，一直屬于銅陵市除市中心板塊以外的高價(jià)區(qū)域。城西板塊

由于受區(qū)域環(huán)境和地勢(shì)的影響，在建樓盤目較少。整體區(qū)域不被銅陵人認(rèn)可，區(qū)域相對(duì)于購房者來說具有一定的抗性。

全市房地產(chǎn)銷售價(jià)格區(qū)間共分為五區(qū)：開發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡

。主要住宅項(xiàng)目調(diào)研五萬泰水晶城項(xiàng)目位置衡山大道與翠湖二路交口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：150畝總建筑面積：16萬目前銷售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010-05-08最近一次開盤所推售體量180套內(nèi)部配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、銀行、電信建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷售率（％）70%購房?jī)?yōu)惠政策無目前客戶群體投資者、婚房、改善性住房者項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語藝術(shù)芯非凡品售樓部電話

、2882000開發(fā)商安徽萬泰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位浙江耀江建筑設(shè)計(jì)院萬泰水晶城——位置圖萬泰水晶城——鳥瞰圖萬泰水晶城——效果圖萬泰水晶城——售樓處二室二廳一衛(wèi)、面積94.82平米三室二廳一衛(wèi)、面積112.63平米萬泰水晶城——主力戶型西湖春曉項(xiàng)目位置銅陵市西湖大道與翠湖四路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：16萬平米目前銷售信息一期經(jīng)適房，二期未開盤容積率：1.367綠化率：40%內(nèi)部配套地下車庫、會(huì)所周邊配套學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化IC卡門禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷售均價(jià)（元/㎡）未定目前銷售率（％）未定購房?jī)?yōu)惠政策無目前客戶群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)區(qū)、環(huán)境、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語公園之畔學(xué)府中心售樓部電話

開發(fā)商銅陵市眾城永道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位銅陵市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶外廣告中房·東郡項(xiàng)目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：5萬總建筑面積：9萬平米目前銷售信息一期售完，二期小高層、高層未開盤容積率：1.7綠化率：45%最近一次開盤時(shí)間2009-10-12最近一次開盤所推售體量100套內(nèi)部配套車庫、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4000（一期）目前銷售率（％）一期100%購房?jī)?yōu)惠政策目前客戶群體市區(qū)居民、改善型住房項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境、價(jià)格、配套項(xiàng)目定位廣告語一座建筑，樂活一座城售樓部電話

，2689668

開發(fā)商銅陵中房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海巴邑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中房·東郡——鳥瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進(jìn)度中房·東郡——戶外廣告三室二廳一衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶型豪邦.康城項(xiàng)目位置豪邦.康城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：8萬方目前銷售信息一期二期已售完，三期未開盤容積率：1.45綠化率：35%最近一次開盤時(shí)間09.9最近一次開盤所推售體量4棟多層內(nèi)部配套會(huì)所，車庫周邊配套農(nóng)貿(mào)，學(xué)校，幼兒園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷售均價(jià)（元/㎡）一二期已售完；三期未開盤（目前二手房?jī)r(jià)格5000-5500左右）目前銷售率（％）一二期已售完購房?jī)?yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、周邊配套項(xiàng)目定位廣告語12萬平方米醉美生活城售樓部電話2688899開發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項(xiàng)目沙盤豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項(xiàng)目實(shí)景圖豪邦.康城——主力戶型國際華城項(xiàng)目位置銅陵市石城大道東側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：165畝總建筑面積：18萬方目前銷售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開盤時(shí)間2010.1.1最近一次開盤所推售體量8棟多層（160多套）內(nèi)部配套泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園、商場(chǎng)周邊配套醫(yī)院、學(xué)校、銀行建筑風(fēng)格法式景觀與智能化可是對(duì)講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷售均價(jià)（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷售率（％）80%購房?jī)?yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶群體公務(wù)員，生意人等項(xiàng)目賣點(diǎn)品質(zhì)、配套、環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語18萬平米法國風(fēng)情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開發(fā)商華晟地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位香港阿特貝爾景觀設(shè)計(jì)公司國際華城——位置圖國際華城——鳥瞰圖國際華城——效果圖國際華城——售樓處國際華城——戶外廣告國際華城——工程進(jìn)度國際華城——主力戶型峰南苑項(xiàng)目位置石城大道主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：18萬目前銷售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開盤時(shí)間2009年最近一次開盤所推售體量500套內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4700元/㎡目前銷售率（％）100%(一期)購房?jī)?yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目定位廣告語人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電話

開發(fā)商銅陵新業(yè)房屋開發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進(jìn)度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶型五環(huán)國際項(xiàng)目位置石城大道與翠湖二路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：180畝總建筑面積：18萬㎡目前銷售信息暫時(shí)沒有房源，預(yù)計(jì)小高層96、125㎡房源年底推出，戶型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d容積率：1.42綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010.1.14最近一次開盤所推售體量144套內(nèi)部配套會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學(xué)校、酒店、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、可視對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200（多層）5月份價(jià)格目前銷售率（％）前期已經(jīng)售完購房?jī)?yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等項(xiàng)目賣點(diǎn)內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語居住夢(mèng)想與世界同步售樓部電話

開發(fā)商銅陵華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

景觀設(shè)計(jì)單位中國聯(lián)合設(shè)計(jì)

五環(huán)國際——位置圖五環(huán)國際——效果圖五環(huán)國際——沙盤模型五環(huán)國際——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開項(xiàng)目位置石城大道2388號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：207畝總建筑面積：30萬㎡目前銷售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶型面積100--190㎡左右房源，三期預(yù)計(jì)十月左右開盤。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010.1.9最近一次開盤所推售體量900套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復(fù)式）215㎡5%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷售率（％）40%購房?jī)?yōu)惠政策————目前客戶群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、景觀、開發(fā)商項(xiàng)目定位廣告語湖岸組團(tuán)、奢華府邸售樓部電話

開發(fā)商銅陵柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北半球景觀設(shè)計(jì)有限公司柏莊·春暖花開——位置圖柏莊·春暖花開——鳥瞰圖柏莊·春暖花開——售樓處柏莊·春暖花開——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開——戶外廣告柏莊·春暖花開——主力戶型柏莊·春暖花開——主力戶型萬泰翡翠城項(xiàng)目位置石城路與翠湖路交叉口西北側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：30萬目前銷售信息四期所開樓號(hào)分別為2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，戶型主推戶型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開盤時(shí)間2010年7月最近一次開盤所推售體量2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷售率（％）1-3期售罄，現(xiàn)在售4期購房?jī)?yōu)惠政策無目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、戶型項(xiàng)目定位廣告語享受寧靜生活售樓部電發(fā)商安徽萬泰置業(yè)有限公司萬泰翡翠城——位置圖萬泰翡翠城——項(xiàng)目模型萬泰翡翠城——實(shí)景圖萬泰翡翠城——售樓處萬泰翡翠城——戶型圖樓盤名稱柏莊·春暖花開萬泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號(hào)石城路與翠湖路交叉口西北側(cè)石城大道中段111號(hào)項(xiàng)目體量30萬方308容積率1.891.671.45建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式歐式主力戶型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項(xiàng)目主力賣點(diǎn)品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀規(guī)模、戶型價(jià)格、建筑目標(biāo)客戶群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷售價(jià)格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷售價(jià)格約4500元/平方米銷售狀況40%1-3期售罄，現(xiàn)在售4期1-2期銷售完成，3期年底開盤項(xiàng)目區(qū)域住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率銷售均價(jià)(元/㎡)萬泰水晶城16萬多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬多層、小高層1.367未開盤中房·東郡9萬多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬多層、小高層、高層

1.455000國際華城18萬花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國際18萬多層、高層1.424200（多層）5月份價(jià)格主要住宅項(xiàng)目要素對(duì)比

住宅類銷售均價(jià)在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類均價(jià)在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都中等；15萬到18方之間的項(xiàng)目占多數(shù)；其中柏莊春暖花開總建面最大，達(dá)30萬方；物業(yè)類型主要以多層、小高層為主;高層為輔。主要住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的備案銷售率分析

通過對(duì)主要住宅項(xiàng)目的備案銷售率指標(biāo)的調(diào)查，了解到通過09年剛性需求強(qiáng)烈拉動(dòng)，市場(chǎng)銷售情況可謂火爆，各家樓盤庫存房源得到了快速去化。主要住宅項(xiàng)目核心客戶群體分析樓盤名稱核心客戶群體項(xiàng)目賣點(diǎn)萬泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價(jià)格、配套豪邦.康城投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國際華城公務(wù)員，生意人等品質(zhì)、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房錦繡花園周邊居民、個(gè)體戶戶型、配套、學(xué)區(qū)房托萊多歐陸花園私營主，公務(wù)員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國際個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價(jià)格

通過上表的對(duì)比，可以分析出其核心客戶群體是：周邊原住居民、周邊企事業(yè)單位員工(工薪階層)、私營主、公務(wù)員、教師、銅陵有色職工等群體；其中銅陵縣客戶群體也占一定比例。主要住宅項(xiàng)目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套萬泰水晶城運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所學(xué)校、銀行、電信西湖春曉地下車庫、會(huì)所、學(xué)校學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)中房·東郡車庫、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)學(xué)校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會(huì)所，車庫農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，學(xué)校，幼兒園國際華城泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行峰南苑停車位學(xué)校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂區(qū)醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、銀行托萊多歐陸花園超市、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園五環(huán)國際會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學(xué)校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、酒店、區(qū)政府項(xiàng)目在內(nèi)部配套上突出的主要包括會(huì)所、幼兒園、車庫、商業(yè)街、廣場(chǎng)、體育設(shè)施等；周邊配套主要以學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院、公園為主．主要住宅項(xiàng)目賣點(diǎn)及定位廣告語樓盤名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語萬泰水晶城環(huán)境、開發(fā)商、景觀藝術(shù)芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學(xué)府中心中房·東郡環(huán)境、價(jià)格、配套一座建筑，樂活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬平方米醉美生活城國際華城品質(zhì)、配套、環(huán)境18萬平米法國風(fēng)情生活區(qū)峰南苑價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶型、配套、學(xué)區(qū)房都市新貴生活藍(lán)本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國際內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格居住夢(mèng)想與世界同步

項(xiàng)目在定位廣告語上突出的項(xiàng)目核心賣點(diǎn)主要包括品質(zhì)、景觀、地段、規(guī)模、物業(yè)類型、生活方式等。主要住宅項(xiàng)目戶型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項(xiàng)目戶型配比分析－續(xù)

可以看出，項(xiàng)目在主力套型的特征表現(xiàn)為：套型以二室二廳、三室二廳為主，二室戶面積段主要在75—100㎡之間，三室戶面積段主要在105—130㎡之間。樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）國際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項(xiàng)目總結(jié)分析

區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目區(qū)域主要住宅項(xiàng)目包括：萬泰翡翠城、栢莊·春暖花開、豪邦·康城等，雖偏離市區(qū)，但區(qū)域交通狀況良好，基本生活配套完善。

項(xiàng)目描述：除豪邦·康城外，其余項(xiàng)目規(guī)模均較大，對(duì)于區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展起到了一定的聯(lián)動(dòng)效果，建筑上基本以現(xiàn)代、歐式建筑風(fēng)格為主，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，后期物業(yè)形態(tài)上將以小高層、高層建筑為主。各項(xiàng)目均較為注重小區(qū)內(nèi)部景觀等基礎(chǔ)配套的規(guī)劃，戶型以80多兩房及120平方米左右的三房為主力產(chǎn)品。

銷售狀況：經(jīng)過09年及10年上半年，各項(xiàng)目銷售狀況良好，銷售價(jià)格呈逐步上升趨勢(shì)，下階段有望全線突破5000元/平方米的單價(jià)大關(guān)。主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研六銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析一、城市商業(yè)中心布局規(guī)劃城市商業(yè)中心結(jié)構(gòu)為：“1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu),即1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心,5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心,16個(gè)社區(qū)(居住區(qū))級(jí)商業(yè)中心。

(一）市級(jí)商業(yè)中心：布局在主城區(qū)中心區(qū)，為長江中路、義安大道、淮河大道和長江二路圍合的區(qū)域和四條路向外延伸的較大區(qū)域，用地面積約2萬平方米。主要業(yè)態(tài)為購物中心、大型超市、百貨店等。(二）區(qū)級(jí)商業(yè)中心：布局在城市副中心和各分區(qū)中心，用地面積0.1平方公里左右。主要業(yè)態(tài)為百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲店、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)。1、東部城區(qū)商業(yè)中心：結(jié)合順安東正街和火車站，沿銅蕪路和臨津路兩側(cè)布局。2、南部城區(qū)商業(yè)中心：布局在南部城區(qū)東南部，結(jié)合南部城區(qū)副中心設(shè)置。3、環(huán)湖地區(qū)商業(yè)中心：布局在主城區(qū)中北部，由觀湖大道、南湖路、建設(shè)西路圍合而成。4、西湖新區(qū)商業(yè)中心：布局在西湖新區(qū)中西部新城大道西側(cè)。5、車站新區(qū)商業(yè)中心：布局在車站新區(qū)中心區(qū)，以景觀大道為軸線呈帶狀分布。(三）社區(qū)（居住區(qū)）級(jí)商業(yè)中心：結(jié)合城市居住區(qū)中心規(guī)劃布置16個(gè)社區(qū)（居住區(qū)）級(jí)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心主要業(yè)態(tài)為超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。二、商業(yè)中商業(yè)街布局規(guī)劃

根據(jù)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局結(jié)構(gòu)和各級(jí)商業(yè)中心的布局，規(guī)劃改造、提升老城區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)街，新建區(qū)級(jí)商業(yè)中心的核心商業(yè)街，以加快各級(jí)商業(yè)中心的形成和城市新區(qū)的建設(shè)。通過對(duì)現(xiàn)有商業(yè)街整合、改造和商業(yè)街的新建，到2020年銅陵市擁有12條商業(yè)街，分別是長江中路綜合商業(yè)街、義安大道綜合商業(yè)街、步行商業(yè)街、銅商品商業(yè)街、新井湖風(fēng)情休閑街、濱江南湖美食街、長江二路風(fēng)味小吃街、車站新區(qū)綜合商業(yè)街、西湖新區(qū)綜合商業(yè)街、大通老街、順安東正商業(yè)街、車站廣場(chǎng)綜合商業(yè)街。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析中心區(qū)板塊

現(xiàn)狀描述：目前為全市生活便利度最高的區(qū)域，生活配套休閑購物一應(yīng)俱全。這里是城市商務(wù)集中區(qū)，商業(yè)重心所在，富裕人群最想占有的地方，該區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)估值最高。老城形象在長江路上體現(xiàn)明顯，新城形象則在淮河路上更具代表。銅陵所以大型垂直商業(yè)都在該區(qū)，唯一不夠便捷的就是道路。

特征描述：這是一座老城，這里有永不落幕的繁華，銅陵未來很長一段時(shí)間將不可能有別的副中心對(duì)長江路形成威脅，這里是城市過去、現(xiàn)在的中心和重心所在。長江中路是該板塊的“脊梁”。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析淮河路寬闊路面長江路繁華街面淮河路銅冠商場(chǎng)長江路大型休閑餐廳長江路電器賣場(chǎng)長江路廣告牌林立銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析城南板塊

現(xiàn)狀描述：目前為全市生活便利度最低的區(qū)域；為老工廠聚集區(qū)；城市配套都圍繞廠區(qū)服務(wù)；商業(yè)氛圍冷淡，顯示近郊的特征；環(huán)境污染嚴(yán)重，不太宜居；但淮河大道南段沿線相對(duì)繁華。

特征描述：從鐵路走向看，這里是銅陵早期工業(yè)基地，具有明顯工礦區(qū)域特征；政府不愿投入該區(qū)，從未來看，這里是一個(gè)限制發(fā)展的區(qū)域；從區(qū)域檔次上看，低端是最明顯的特征；從城市發(fā)展前景上來看，背離城市主方向；從居住角度上看，淮河大道南段是人口比較集中的地方、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)都在穩(wěn)步改善中，也由此成為該區(qū)域的“脊梁”所在。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析隆門路與銅官大道交口金山路與淮河路交口嘉禾廣場(chǎng)淮河路南段金御華府淮河路南段成規(guī)模商業(yè)金山中路成熟社區(qū)淮河大道南段沿街商業(yè)銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析東郊板塊

現(xiàn)狀描述：為多山區(qū)域，丘陵地貌特征顯著；住宅分布以臨山為主，人口密度相對(duì)較低；大多聚集城市中低收入階層；受自然條件影響深,未來發(fā)展前景不大；生活便利度較城南區(qū)域高，擁有銅陵最好的醫(yī)院配套（市人民醫(yī)院），但商業(yè)呈現(xiàn)低端繁榮；這里是礦產(chǎn)挖空區(qū)，人們對(duì)該區(qū)有心理障礙，且不合適建高層。

特征描述：西湖新區(qū)是東部發(fā)展的潛質(zhì)所在；部分扎堆居住，住區(qū)成組團(tuán)式，沒有連成片；區(qū)域公共資源較少；居住區(qū)呈現(xiàn)“頭梳型”組團(tuán)分布，各組團(tuán)呈現(xiàn)低端繁華特征；由于這里具有未來物流發(fā)展的潛質(zhì)（高鐵、城市外高速路），流動(dòng)客流在此形成中轉(zhuǎn)，從這個(gè)意義看，沿新公路將可能成為串成整個(gè)區(qū)域的“脊梁”。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析銅陵東站長江路上陽光山水北京東路上物化臻邸銅都大道上綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)獅子山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西湖新區(qū)正在建設(shè)的路網(wǎng)銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析新城區(qū)板塊

現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)樾陆▍^(qū)域，目前生活便利度較差。由于政府的大力投入，生活便利度會(huì)隨著入住人群的增加而逐漸改善，但中長期內(nèi)仍無法與中心區(qū)域相比。井字型路網(wǎng)已基本建好，未來市政府將有可能遷至天山大道一側(cè)。就目前來看，新城區(qū)地塊應(yīng)該分為兩塊：一塊是石城大道以西較成熟，以廠礦為住，中間分布一些住宅用地；另一塊是石城大道以東，屬于政務(wù)、文化、居住、教育為一體的人文住區(qū)（相對(duì)于合肥的政務(wù)文化新區(qū)），但現(xiàn)在還只是一個(gè)雛形。

特征描述：這里是城市主導(dǎo)發(fā)展方向，未來銅陵居住用地主要集中地。新區(qū)未來會(huì)成為樓市的恒溫板塊（政府會(huì)持續(xù)供地、投入公建、成片開發(fā)），從未來看這里將會(huì)是一個(gè)復(fù)合、多元的城市新價(jià)值高地。目前該區(qū)域以石城大道北段為“脊梁”。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析銅冠黃銅棒材有限公司銅陵精達(dá)集團(tuán)鳳凰城銅陵學(xué)院翠湖三路上的西湖春曉翠湖公園2期綠化工程銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析天井湖板塊

現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)殂~陵縣城關(guān)鎮(zhèn)所在地，生活便利度較高。在銅陵縣，城市面貌可以說是一種涇渭分明。在環(huán)天井湖一帶，都市景致非常突出，進(jìn)入此地會(huì)感覺這里還是銅陵市的一部分，一點(diǎn)不像一個(gè)縣城；而往觀湖大道向北走則呈現(xiàn)典型的縣城面貌。

特征描述：天井湖板塊因天井湖而得名，可以說天井湖是這片區(qū)或者銅陵縣的價(jià)值高地所在。圍繞天井湖的商業(yè)（酒店、飯店、休閑會(huì)所等）可以說是銅陵縣乃至銅陵市都是最高檔的。江南文化園和景湖灣社區(qū)商業(yè)就是代表。應(yīng)該說環(huán)天井湖的“建設(shè)東路”和“井湖路”是這一板塊“脊梁”。銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析江南文化園廣場(chǎng)市府廣場(chǎng)春江花月萊凱斯汀花園酒店湖東路天井湖公園銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——片區(qū)分析在這里，我們選取銅陵市最具特點(diǎn)和代表性的12條街來看看銅陵商業(yè)分布的大致格：板塊街區(qū)編號(hào)街區(qū)范圍街區(qū)屬性中心區(qū)板塊⑴長江中路（義安路~淮河路之間段）選購型商業(yè)集中區(qū)⑵義安大道北段（石城路~長江路之間段）大型垂直商業(yè)集中區(qū)⑶淮河大道北段商務(wù)、休閑、酒店商業(yè)⑷義安大道北段（石城路~銅官大道之間段）五金類商品集中區(qū)⑸淮河大道中段大型餐飲類商業(yè)集中⑹銅都大道中段（長江路~北京路之間段）足浴商業(yè)集中⑺北京西路建材批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)特征⑻金山東路小餐飲較為集中城南板塊⑼銅都大道中段（隆門路~寶山路之間段）汽車工貿(mào)集中東郊板塊⑽銅都大道北段（天山大道~銅井路之間段）物流、農(nóng)產(chǎn)、建材等大市場(chǎng)集中區(qū)天井湖板塊⑾建設(shè)東路和井湖路一段高端休閑、娛樂、酒店商業(yè)集中區(qū)⑿井湖路和長江西路一段景觀路段銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查一、長江路商圈1、長江中路電信大樓、五星電器周邊商鋪，其中一間經(jīng)營服裝鞋帽的商鋪220平米左右，租金為70萬/年。2、長江中路與淮河路交叉口銅陵商城底層商業(yè)，2、3樓售罄，1層外街480元/㎡·月，內(nèi)街330元/㎡·月，是本市行人量最大的一片街區(qū)。長江路一帶是本市商業(yè)最為繁華的商業(yè)圈，幅射面積較廣，其中以長江中路、義安大道、淮河大道三條市區(qū)主干道圍合而成，主要的商業(yè)形態(tài)以商場(chǎng)和個(gè)體店面為主，現(xiàn)階段并無對(duì)外出售現(xiàn)象。經(jīng)營范圍由服裝、食品零售、餐飲酒店、賓館、百貨而組成。這類商鋪月租金偏高，針對(duì)這一商圈有針對(duì)性的調(diào)查了幾個(gè)較典型的商鋪：銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查3、財(cái)富廣場(chǎng)是本市近年來最大的一次老城區(qū)改造工作，占據(jù)義安大道與長江中路繁華地段。除三棟高層住宅外，沿義安大道北段將建設(shè)5萬平米左右的商業(yè)群樓，其中一二層為商鋪，上面10層左右為寫字樓，該項(xiàng)目商鋪不出售，對(duì)外招商，價(jià)格還沒確定。4、長江東路與銅都大道交叉口（錦繡家園高層住宅下商鋪），該商業(yè)分為一、二兩層，其中一間商鋪?zhàn)饨穑?F（藥房），440平米，50萬/年；2F（網(wǎng)吧），400平米，20~25元/平米/月。2008年對(duì)外出售的價(jià)格為：1F，15800元~17800元/平米；2F，4580元/平米。地段項(xiàng)目名稱開發(fā)商期房/現(xiàn)房租/售售價(jià)/租價(jià)業(yè)態(tài)及經(jīng)營范圍義安路財(cái)富廣場(chǎng)安徽置地期房招商未定零售、餐飲、休閑娛樂長江路天瑞·泓景苑期房售未定零售、餐飲、休閑娛樂銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查二、銅都大道商業(yè)圈銅都大道、天山大道旁以裝飾建材為主的銅陵大市場(chǎng)和中南大市場(chǎng)：1、銅陵大市場(chǎng)于四月開盤銷售4期，面積從120-300㎡，售價(jià)為6500-7000元/平米。限制經(jīng)營的業(yè)種為門業(yè)。前期在營的商鋪大部分為2層聯(lián)體，內(nèi)街租金價(jià)格25-60元/㎡·月,外街55-70元/㎡·月。2、中南建材城商鋪規(guī)劃為60-200㎡，內(nèi)街租金價(jià)格20-45元/㎡·月，外街租金價(jià)格40-70元/㎡·月銅都大道商業(yè)以裝修裝飾建材為主營項(xiàng)目，兼有藥房、酒店、百貨零售，商業(yè)的密集度相對(duì)較為零散。針對(duì)其中一些商鋪?zhàn)隽巳缦路治觯恒~陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查三、淮河大道商業(yè)圈1、淮河大道南段，金御華府小區(qū)商鋪是一樓二樓聯(lián)賣，商鋪售價(jià)1F，2.2萬元/平米；2F，6800元/平米。但由于本身定位偏高，因此銷售情況不是很理想。2、淮河大道南段銅陵汽貿(mào)城5月公開發(fā)售，3層聯(lián)賣，算一層面積，均價(jià)17800元/㎡,面積為45平左右。3、淮河大道中段銅冠花園底商2層聯(lián)賣，所推商鋪已基本售罄，面積160-300㎡，價(jià)格14000-16000元/㎡?；春哟蟮酪彩倾~陵市另一條主干道，商業(yè)類型種類較多，也是以商業(yè)零售，酒店賓館，銅陵市目前三個(gè)大型超市都分布在淮河大道上（蘇果超市、世紀(jì)聯(lián)華和家得利超市）。但租金方面沒有長江中路那么高，因?yàn)樗纬傻臅r(shí)間相較于長江中路較短?，F(xiàn)由南至北，分析如下：銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查地段項(xiàng)目名稱開發(fā)商期房/現(xiàn)房租/售租價(jià)/售價(jià)業(yè)態(tài)及經(jīng)營范圍淮河大道金御華府城鄉(xiāng)置業(yè)期房售一樓2.2萬/㎡；二樓6800元/㎡商家未入駐金色蘭庭中房置業(yè)售售罄商家未入駐雙星國際中房置業(yè)現(xiàn)房招商整體招商商業(yè)綜合體，包括銀行、酒店、超市、娛樂等眾多金融、餐飲、購物中心等，樓上作寫字樓銅陵汽貿(mào)城浩潤置業(yè)現(xiàn)房售1.7萬元/㎡機(jī)動(dòng)車配件、維修銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查四、石城大道北段商業(yè)圈1.石城大道北段，區(qū)域商業(yè)主要為沿街鋪面，經(jīng)營項(xiàng)目大致是便利商店、診所、銀行網(wǎng)點(diǎn)以及茶樓。2.國際華城沿街多層的底層商鋪目前未對(duì)外銷售，整體建筑面積約為1083㎡，價(jià)格預(yù)計(jì)為20000-30000元/㎡，將來經(jīng)營業(yè)態(tài)限制不能做餐飲3.萬泰翡翠城底層商鋪有單層也有雙層，有些單層商鋪附帶負(fù)一層，整體面積約為9422㎡，于2008年開始銷售，目前價(jià)格一樓15000元/㎡，2樓7000元/㎡，2層聯(lián)賣?，F(xiàn)在還剩2套在賣，一層66平，二層200平，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是小型餐館、茶樓、超市、診所等。4、豪邦·康城底商3層，1層都是100平左右的沿街鋪面，2、3層預(yù)計(jì)為大型超市，預(yù)計(jì)9月份開盤銷售銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查地段項(xiàng)目名稱開發(fā)商期房/現(xiàn)房租/售租價(jià)/售價(jià)業(yè)態(tài)及經(jīng)營范圍石城大道北段國際華城華晟房產(chǎn)期房售20000-30000元/㎡超市，診所，銀行網(wǎng)點(diǎn)，茶樓豪邦康城豪邦置業(yè)期房售預(yù)計(jì)20000-30000元/㎡超市，診所，銀行網(wǎng)點(diǎn)，茶樓萬泰翡翠城萬泰置業(yè)現(xiàn)房售（已基本售完）一樓1萬/㎡左右；二樓4500/㎡超市，診所，銀行網(wǎng)點(diǎn)，茶樓柏樁·春暖花開柏樁置業(yè)現(xiàn)房租售售價(jià)：20000元/㎡左右租金：50-80元/㎡·月超市，診所，銀行網(wǎng)點(diǎn)，茶樓銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——商業(yè)街區(qū)探查樓盤名稱區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)格供應(yīng)量M2雙星國際

淮河大道與長江路交匯20~150㎡戶型商鋪待定48857雨潤國際廣場(chǎng)

義安大道東側(cè)長江路北側(cè)商辦綜合樓100㎡/間待定50000置地·財(cái)富廣場(chǎng)義安路西側(cè)商住綜合社區(qū)20~120㎡/間待定30000商會(huì)大廈義安路皖江游園對(duì)面

4層商業(yè)裙樓預(yù)計(jì)：1F：70000元/㎡2F:20000-30000元/㎡4F：15000元/㎡30000匯豐大廈

長江中路郵電局對(duì)面

商業(yè)綜合體100㎡/間起價(jià)6800元/平米均價(jià)7180元/平米9204銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研【雙星國際】項(xiàng)目位置：淮河大道與長江路交匯處開發(fā)商：銅陵聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司占地面積：4485.6㎡總建筑面積：25704項(xiàng)目簡(jiǎn)介：兩幢20層的雙L型高層。裙樓1~3層為商鋪，商鋪面積20~150㎡，上蓋物業(yè)為寫字樓，首創(chuàng)庭院式辦公、LOFT居家辦公等新型空間概念。商業(yè)業(yè)態(tài)分布：一層是由眾多中小商鋪隔成的十字形商業(yè)內(nèi)街，二至三層設(shè)置有8個(gè)大開間商業(yè)主題商場(chǎng)（也可合并為多家次主力店）。雙星國際1—3層為品味星坊街，計(jì)劃引進(jìn)大中型主力品牌，化妝品、精品服飾、運(yùn)動(dòng)休閑系列、美食廣場(chǎng)、酒吧、健身娛樂中心等。雙星國際的四層為圍合式庭院辦公，五至二十層均為SOHO公寓，宜居宜辦。銷售信息：北樓小公寓已售罄，南樓預(yù)計(jì)年底上市。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)研【雨潤國際廣場(chǎng)】項(xiàng)目位置：長江東路和義安大道的交匯處開發(fā)商：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：13900平方米總建筑面積：145117平方米（地上建筑面積112759平方米，地下建筑面積32358平方米）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：銅陵雨潤國際廣場(chǎng)主要業(yè)態(tài)由國際購物廣場(chǎng)、精品食品超市、美食天地、國際影城、甲級(jí)寫字樓及高檔公寓組成。項(xiàng)目共45層，地上42層、地下3層，建成后將成為“皖江地區(qū)第一高樓”和銅陵市的地標(biāo)建筑，裙樓商業(yè)面積5萬平方米。銷售情況:2009年9月30日動(dòng)工，還未銷售。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)研【置地·財(cái)富廣場(chǎng)】項(xiàng)目位置：銅陵市中心城區(qū)義安路西側(cè)，西接人民一路，南臨繁華的長江中路商業(yè)街開發(fā)商：安徽置地投資有限公司

占地面積：46畝總建筑面積：18萬㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總體量為18萬平米，包含約5.6萬平米的純商務(wù)寫字樓，4萬平米的商業(yè)，商業(yè)通過內(nèi)廣場(chǎng)及內(nèi)街，構(gòu)成以精品購物、娛樂、餐飲、休閑為主導(dǎo)的大型商業(yè)中心；純商務(wù)寫字樓總體量約5.6萬平米，2座27層板樓設(shè)計(jì)。是一個(gè)集都市休閑、娛樂購物、商務(wù)辦公及高檔住宅于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。商業(yè)招商業(yè)態(tài)：1、零售：精品超市、服裝名品店、女性飾品店、化妝品店；2、餐飲：主題餐廳、特色風(fēng)味餐廳、西餐、港式茶餐廳、特色飲品、水果撈店、咖啡廳、茶樓、特色小吃店；3、休閑娛樂：音樂俱樂部、ktv、酒吧、健身俱樂部、造型設(shè)計(jì)館、美容spa館、足療保健館；4、其他：書吧、數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)店、創(chuàng)意家居用品店、寵物用品店等。銷售信息：樂購超市進(jìn)駐銅陵置地財(cái)富廣場(chǎng)C、D棟負(fù)一層20~50平米商鋪已售罄，起價(jià)12500，均價(jià)15000元/平米，后續(xù)會(huì)有更大體量推出。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)研【商會(huì)大廈】項(xiàng)目位置：義安路皖江游園對(duì)面

開發(fā)商：安徽省宜百置業(yè)有限公司銅陵分公司占地面積：2942.49㎡

總建筑面積：12264.92㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目涵蓋鉑金裙樓商業(yè)、商務(wù)寫字樓、SOHO公寓等多種業(yè)態(tài)的復(fù)合型地標(biāo)性物業(yè)，其中，1——4層為裙樓商業(yè)；5—16層規(guī)劃為40——120㎡戶型區(qū)間，小戶型精品公寓，大戶型寫字樓，滿足居家與辦公等不同類型的需求。銷售信息：預(yù)計(jì)年底開盤。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)研【匯豐大廈】項(xiàng)目位置：長江中路郵電局對(duì)面

開發(fā)商：安徽井湖投資集團(tuán)總建筑面積：9204.28M2商業(yè)情況：商鋪面積為9000㎡，均價(jià)20000元/平米。銷售信息：商用752.36㎡房源在售，5層6層價(jià)格6800元/㎡，7層價(jià)格7280元/㎡重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案調(diào)研銅陵商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析——主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)商業(yè)去化量銅陵2010年商鋪月去化量為2200平米，低于2009年平均去化量約5000平米/月。（2010年1~6月，銅陵商品房銷售面積37.5萬平方米。其中，住宅銷售面積36.2萬平方米，商業(yè)約1.3萬平米。）商業(yè)銷售價(jià)格銅陵1~6月的商業(yè)銷售均價(jià)為7037元/平米，據(jù)銅房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到2010年8月15日商業(yè)類成交均價(jià)為11680.75元/㎡。就現(xiàn)在來看，新城區(qū)板塊的啟動(dòng)組團(tuán)位于項(xiàng)目所在區(qū)位，其脊梁位于石城大道北段。而從2008年8月12日出臺(tái)《銅陵城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》來看，未來“1-5-12”的商業(yè)結(jié)構(gòu)中，沒有“北部商業(yè)中心”的規(guī)劃。這可以顯見項(xiàng)目所在地并非城市商業(yè)次中心的理想選址，周邊住宅區(qū)不是太密集、周邊土地有很大一部分是工業(yè)用地對(duì)當(dāng)時(shí)規(guī)劃的設(shè)定有著明顯的影響。但隨著城市的快速發(fā)展，這里的土地價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)。我們對(duì)這塊區(qū)域的認(rèn)識(shí)是：這里是一個(gè)重要的城市空間轉(zhuǎn)換窗口，是主城與新城的連接處。隨著銅陵城市的北擴(kuò)，這塊地將逐漸成型，從