版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領
文檔簡介
目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、課程信息 2二、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤簡介 2三、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程的目標及特點 3四、教學方法 3五、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程的實驗要求 3六、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程內容 4實驗工程1.1組建團隊和企業(yè)目標管理 5實驗工程1.2市場調查 8實驗工程1.3土地的取得 11實驗工程1.4工程定位與籌劃 14實驗工程1.5投資預算 17實驗工程1.6融資 20實驗工程1.7規(guī)劃與設計 22實驗工程1.8建筑招標與工程管理 25實驗工程1.9市場推廣 28實驗工程1.10銷售 31表1-1房地產(chǎn)開發(fā)稅費標準〔必須支付〕 33表1-2200年融資方案單 34表1-3__年開發(fā)方案表 35表1-4___年建筑工程合同書 36表1-5__年樓盤銷售競爭指標 37表1-6___年財務收支報告表 38表2-1房地產(chǎn)開發(fā)稅費標準〔必須支付〕 39表2-2200年融資方案單 40表2-3__年開發(fā)方案表 41表2-4___年建筑工程合同書 42表2-5__年樓盤銷售競爭指標 43表2-6___年財務收支報告表 44附件相關理論準備 45《KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程》實驗指導書一、課程信息課程名稱:《KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程》課程學時:40適用專業(yè):房地產(chǎn)管理相關專業(yè)課程類別:專業(yè)實踐課程理論準備:房地產(chǎn)相關專業(yè)課和局部專業(yè)根底課二、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤簡介KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程是北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院針對我國高等學校房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理相關專業(yè)和開設房地產(chǎn)開發(fā)課程的專業(yè)的教學現(xiàn)狀,歷時數(shù)年研發(fā)而成的專業(yè)實踐課程體系。KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課,是將各開發(fā)企業(yè)置身于模擬現(xiàn)實的復雜環(huán)境之中,模擬房地產(chǎn)工程的整個開發(fā)運行周期,從宏觀環(huán)境分析、市場調查、土地競買、工程定位、投融資方案、設計、施工招標、施工建設、到市場銷售整個開發(fā)流程都在沙盤模擬系統(tǒng)中完美地表達出來。三、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程的目標及特點學生在2—3天的模擬操作中會經(jīng)歷現(xiàn)實中幾年的政策變化和各種風險。通過2—3個完整開發(fā)周期的實操,學生既掌握了實際操盤的關鍵環(huán)節(jié),又能從各種成功與失敗的體驗中提升自己的決策能力、執(zhí)行力和抗風險能力。通過訓練,可以整體提升學生的實戰(zhàn)能力。沙盤模擬訓練相當于給學生做了一次戰(zhàn)前的軍事演習,因為沒有通過實戰(zhàn)演習的士兵,是沒有戰(zhàn)斗力的。KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程集情景模擬、案例分析、角色扮演和專家診斷于一體,新穎的參與式教學、逼真的競爭場景設計,克服了以往枯燥、繁雜的灌輸式教學的弱點,能夠最大限度地激發(fā)學生興趣,到達在攻克難題、糾正錯誤中學習的目的。四、教學方法KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練,每個班由36-42名學生組成,每6-7名學生組成一個開發(fā)公司,分別擔任總經(jīng)理、工程前期部經(jīng)理、財務部經(jīng)理、預算部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、設計部經(jīng)理和市場部經(jīng)理,共形成6個開發(fā)公司,在2—3天的時間內從事2—3個工程開發(fā)周期的經(jīng)營活動。KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程采用的所有數(shù)據(jù)均來自于真實的工程操作,各種稅費指標與現(xiàn)實一致,采用的沙盤道具可以逼真地反映出建筑房屋的特點,因此學生會有一種身臨其境的感覺。實現(xiàn)邊做邊學,邊學邊做。五、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程的實驗要求1對教師的要求KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練是針對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的模擬訓練,要求教師要完全熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的市場調研、土地取得、工程定位與籌劃、投融資管理、規(guī)劃設計、工程管理、銷售籌劃等相關理論,并根本熟悉其在企業(yè)實際管理中的運作,熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的根本技巧和規(guī)律,能夠引導學生將所學的理論運用到沙盤模擬訓練之中,更好地體會房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的重要性。同時,教師要注意安排課時進度,維持模擬訓練的課堂秩序。2對學生的要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練是一種集情景模擬、案例分析、角色扮演于一體的新穎的教學模式,要求學生積極參與,扮演好自己的角色,將所學的房地產(chǎn)開發(fā)理論自覺運用到沙盤模擬訓練之中,將理論與沙盤模擬訓練結合起來,認真體會各個角色的職責。同時要注意教師的課程進度安排,熟悉沙盤模擬訓練的競爭規(guī)那么。六、KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程內容KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程是一個完整的實驗體系,其中包含了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有流程,具體實驗內容包括:實驗類別實驗工程學時工程編號KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練1.1組建團隊和企業(yè)目標管理311.2市場調查521.3土地的取得531.4工程定位與籌劃541.5投資預算551.6融資361.7規(guī)劃與設計571.8建筑招標與工程管理481.9市場推廣、銷售59實驗工程1.1組建團隊和企業(yè)目標管理1實驗目的學習組建經(jīng)營團隊,制定企業(yè)經(jīng)營目標,通過本實驗工程,讓學生初步學會如何制定本部門的工作目標方案,掌握制定目標的根本方法,明確好目標的根本特征。理解并掌握團隊建設和管理的重要性。2實驗類別本實驗是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)的專業(yè)課程實踐模擬訓練實驗。3實驗組織3.1教師組織由1-2名房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)的任課教師進行組織,分工合作,共同完成該工程的實驗。3.2學生組織:將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6個團隊,每個團隊6-7人,組建6家不同的公司,團隊里的學生分別扮演總經(jīng)理、財務部經(jīng)理、預算部經(jīng)理、前期部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、設計部經(jīng)理、市場部經(jīng)理。4實驗準備4.1知識準備學生學習了企業(yè)管理、經(jīng)營戰(zhàn)略等相關的管理知識,根本了解企業(yè)和部門目標制定、目標修正的根本方法與技巧。4.2實驗室準備KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模擬訓練沙盤教具6套;KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.2.3市場信息6套;4.2.4地塊示意圖6張;4.2.5訓練用表格6套;4.2.6胸牌6套;4.2.7每組鉛筆6支,A4白紙6張。5實驗內容組建公司經(jīng)營團隊,確定團隊內各個成員的角色,學習沙盤模擬競爭規(guī)那么,分析市場信息,根據(jù)公司內部情況和外部市場環(huán)境,制定公司和部門的經(jīng)營目標。6實驗要求6.1對教師的要求教師要熟悉目標制定的方法,要注意引導學生運用所學的理論于沙盤模擬訓練,將理論與實踐訓練相結合,教師要注意課程進度安排,維持沙盤模擬訓練課程的秩序。6.2對學生的要求積極參與KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練,自覺將所學的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論與沙盤模擬訓練相結合,認真分析市場和公司內部環(huán)境,制定公司和部門的目標,按照教師的課程進度安排,完本錢工程的模擬訓練課程。6.3對課時的要求本實驗工程所涉及的實驗內容較多,共需要3個課時完成,教師要注意調節(jié)和安排。7實驗步驟7.1按照每組6-7名學生,將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模擬訓練的學生分成6個小組;7.2每組學生推選一位總經(jīng)理,總經(jīng)理任命各部門經(jīng)理;7.3為公司取名,設計公司LOGO;7.4學習KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程競爭規(guī)那么;7.5召開經(jīng)營會議,制定公司戰(zhàn)略;7.6研究市場環(huán)境,修改完善公司戰(zhàn)略。8實驗成果8.1成立新公司,組建公司經(jīng)營團隊;8.2公司成員角色確定;8.3學習掌握KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練規(guī)那么;8.4根本分析市場環(huán)境,公司環(huán)境,地塊狀況;8.5制定了公司和部門戰(zhàn)略目標。9問題與思考9.1目標是否表達了工作主要特征?9.2目標是否太多,是否需要合并?9.3目標是否準確?9.4目標是否既有挑戰(zhàn)性又很合理?9.5目標是否包括目標改良?9.6設立目標時假設是否正確?9.7是否具備實現(xiàn)目標的資源和條件?9.8新組建的團隊是否具有控制目標及其實現(xiàn)的能力?9.9目標是否以書面形式清晰表達?9.10制定目標需要考慮哪些因素,采取哪些步驟?10實驗考核方法10.1完成公司組建,成員角色確定,占本實驗工程的20%;10.2認真學習競爭規(guī)那么,分析市場環(huán)境和公司環(huán)境,占本實驗工程的30%;10.3完成公司和各部門目標的制訂,且制定的目標明確,具有可控性,能對公司及部門的開展壯大具有促進作用,占本實驗工程的40%;10.4遵守沙盤模擬訓練課程秩序,按照教師的要求和進度完本錢實驗工程的各個環(huán)節(jié),占本實驗工程的10%。實驗工程1.2市場調查1實驗目的市場調查主要解決工程需求的問題,為以后識別、定義市場時機和制定任何策略提供參考依據(jù)。因為市場信息是常新常變的,所以市場調查是動態(tài)的,永遠貫穿于整個工程的營銷過程。市場調查是企業(yè)獲取、分析、評估市場信息的重要工具與手段。2實驗類別本實驗工程屬于專業(yè)實踐課程,是對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論進行的沙盤實踐模擬訓練。3實驗組織3.1教師組織本實驗工程涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的相關理論,需要由房地產(chǎn)和相關專業(yè)的任課教師組織,以更好地完本錢實驗工程。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6組或7組,組成6家或7家公司,以模擬競爭的形式進行訓練。4實驗準備4.1工程準備在完成實驗工程1.1的前提下進行本實驗工程的模擬訓練。4.2知識準備學習了房地產(chǎn)管理的局部專業(yè)課程和局部專業(yè)根底課程,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的相關理論,并且能夠比擬熟練地將其與實踐相聯(lián)系。4.3實驗室準備KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9工程1.1完成的公司及部門目標整理好后放在桌面上;4.3.10每組鉛筆2支,A4白紙2張。5實驗內容房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境調查分析;區(qū)域狀況分析;競爭者調查分析;消費者調查分析;工程本錢調查分析;工程地塊調查分析。6實驗要求6.1對教師要求由房地產(chǎn)管理專業(yè)教師組織完成,要對學生進行必要的指導和點評。注意對學生的引導,同時要控制課程進度。6.2對學生的要求要求學生初步掌握房地產(chǎn)開發(fā)的相關知識,積極參與KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練,按照教師的進度進行沙盤模擬的訓練。7實驗步驟7.1整理熟悉實驗工程1.1制定的企業(yè)戰(zhàn)略;7.2分析企業(yè)外部市場環(huán)境,包括政治、經(jīng)濟、金融方面的政策與法律以及行業(yè)內新政策;7.3區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析包括住宅房地產(chǎn)調研分析和商業(yè)房地產(chǎn)調研分析。均圍繞:供求關系、需求、價格、競爭、營銷渠道五個方面情況分析;7.4消費者調查與分析根本資料調查:職業(yè)、性別、年齡、收入、教育程度等;購置者動機調查:心理因素、需求因素等;購置人群分析:人群細分;7.5競爭者調查:競爭者的產(chǎn)品性能、質量、價格、營利狀況等分析7.6工程本錢調查分析:房地產(chǎn)價格的構成:①土地價格②開發(fā)本錢③利潤及稅費。土地價格構成:①出讓金②拆遷補償③市政配套費等。開發(fā)本錢構成:建安費、設計、監(jiān)理、綠化等7.7工程地塊分析:地理位置,地形、地貌、地質情況,公共及市政設施,區(qū)域環(huán)境:地塊周邊環(huán)境。7.8土地的選擇:交通條件:工程不同,要求不同;市政配套設施:道路、水、電、氣等;環(huán)境:是否有污染;土質:地基問題。8實驗成果8.1熟悉企業(yè)內外部環(huán)境;8.2了解了工程的初步情況;8.3制定公司的戰(zhàn)略目標;8.4提交分析報告;9問題與思考9.1房地產(chǎn)市場調查法分為哪些?9.2房地產(chǎn)市場宏觀調查分析分為哪些層面?9.3競爭者分析應注意哪些方面?9.4消費者調查應從哪幾個方面入手?9.5工程本錢調研分析應注意哪幾個方面?實驗工程1.3土地的取得1實驗目的學習土地取得的幾種方式,學會分析土地的價值,以及土地的選擇技巧。理解掌握土地的儲藏對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。2實驗類別本實驗工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)的專業(yè)實踐課程。3實驗組織3.1教師組織由于本工程實驗屬于專業(yè)性強的實驗,需要房地產(chǎn)相關專業(yè)課教師組織即可。為了減輕教師的教學負擔和實驗組織負擔,可以配備一名沙盤實驗訓練課程助教,以更好地完成該工程的實驗。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練的學生分成6個小組,每個小組6-7名學生。4實驗準備4.1知識準備學習了房地產(chǎn)相關專業(yè)課程的根本理論知識,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的根本方法與技巧。4.2實驗室準備4.2.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.2.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.2.3市場信息6套;4.2.4競標單6套;4.2.5地塊示意圖6套;4.2.6沙盤模擬訓練流程1份;4.2.7訓練用表格6套;4.2.8胸牌6套;4.2.9A4白紙3張。5實驗內容在教師的帶著下進行土地價值分析,為選擇做好各項預算準備。準備參加土地的拍賣會。6實驗要求6.1對教師的要求要求教師掌握土地拍賣的根本方法與流程,給予學生一定的指導,同時注意安排課程進度。6.2對學生的要求熟練掌握該局部實驗工程的相關理論知識,初步掌握其根本流程和方法,能夠將所學的房地產(chǎn)理論與沙盤模擬實踐相聯(lián)系,能夠按照教師的課程進度安排完本錢實驗工程。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意調整和安排。7實驗步驟7.1分析每塊土地的特征,地形、地貌、地理位置,地塊周邊環(huán)境。7.2計算所選土地的土地價格和開發(fā)本錢。7.3根據(jù)本公司財務狀況決定是否融資及金額數(shù)量,提交公司融資方案表。7.4由各公司前期部經(jīng)理參加統(tǒng)一時間的專場土地拍賣會,由教師組織,以最高價者得的原那么,按土地順序依次拍賣。7.5第一期遵循每家公司最多經(jīng)營一塊土地的原那么;第二期以每家公司經(jīng)營一塊土地,兩家合作可以經(jīng)營三塊土地的原那么進行拍賣;拍賣時各家公司財務經(jīng)理必須隨時計算本公司內部資金情況,如喊出的價格大于本公司所擁有資金,那么拍賣不成功還必須對該公司進行處分,罰款數(shù)額由老師掌握。7.6按照土地的大小和形狀將地塊分發(fā)到拍得公司。8實驗成果8.1掌握土地拍賣方式的步驟;8.2了解土地儲藏對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性;8.3學習土地的選擇;9問題與思考9.1土地選擇的因素有哪些?9.2如何參加土地競拍?9.3開發(fā)商土地儲藏的重要性?9.4土地儲藏的方針是什么?10實驗考核方法10.1認真進行分析與研究,設計方案,占本實驗工程的40%。10.2進行工程分析,完成各項預算融資金額,占本實驗工程的20%。10.3遵守沙盤模擬訓練課程的秩序,按照教師的課程進度完成實驗工程。占本實驗工程的40%。實驗工程1.4工程定位與籌劃1實驗目的房地產(chǎn)的工程定位籌劃是解決產(chǎn)品的價值規(guī)劃問題,是對整個工程開發(fā)的系統(tǒng)價值規(guī)劃,是指導整個工程全流程的綱要方案。2實驗類別本實驗工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)的實踐課程。3實驗組織3.1教師組織由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)任課教師組織即可,可以配備一名助教,以減輕教師的教學負擔。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6-7個小組,每個小組6-7名學生。4實驗準備4.1工程準備完成工程1.1–1.3后,進行該工程的實驗。4.2知識準備學習了房地產(chǎn)相關專業(yè)課程的根本理論知識,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的根本方法與技巧。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容工程定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位、功能定位、形象定位、價格定位、開展商定位、主題定位等方面。6實驗要求6.1對教師的要求教師要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的相關內容,在實驗前,教師要對學生進行相關理論的學習,訓練中要給學生必要的幫助,同時要注意控制課程進度。6.2對學生的要求要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的方法,并且要熟練地將其用于沙盤模擬,遵守沙盤模擬訓練的課程安排。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意進行調整和安排。7實驗步驟7.1設計小區(qū)總體布局;7.2確定建筑風格與景觀戶型設計;7.3領取建筑材料模塊進行搭建;7.4繪制出規(guī)劃設計圖交老師;7.5填寫開發(fā)方案表并上交。8實驗成果解決產(chǎn)品的價值規(guī)劃問題,掌握工程定位的關鍵內容。9問題與思考9.1工程定位的內容分為幾個方面?9.2工程定位的程序與關系是什么?9.3客戶定位該使用哪些方法?9.4產(chǎn)品定位的方法有哪些?9.5價格定位的方法有哪些?9.6工程的戶型設計應注意哪些方面?10實驗考核方法10.1正確定位出工程并搭建出合理建筑,占本實驗工程的40%;10.2完成戶型劃分,合理分布面積,占本實驗工程的45%;能夠按照教師的課程進度完成各個實驗步驟,占本實驗工程的15%。實驗工程1.5投資預算1實驗目的資金是房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重,通過本環(huán)節(jié),是學生明顯理解到資金在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的關鍵作用,以利于將來在實際操盤中做出正確的抉擇。2實驗類別本實驗工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)的實踐課程。3實驗組織3.1教師組織由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)任課教師組織即可,可以配備一名助教,以減輕教師的教學負擔。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6-7個小組,每個小組6-7名學生。4實驗準備4.1工程準備完成工程1.4后,進行該工程的實驗。4.2知識準備學習了房地產(chǎn)相關專業(yè)課程的根本理論知識,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的根本方法與技巧。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容工程總投資估算,工程資金的籌措,工程經(jīng)濟效益評價以及風險的不確定性分析。6實驗要求6.1對教師的要求教師要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的相關內容,在實驗前,教師要對學生進行相關理論的學習,訓練中要給學生必要的幫助,同時要注意控制課程進度。6.2對學生的要求要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)的方法,并且要熟練地將其用于沙盤模擬,遵守沙盤模擬訓練的課程安排。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意進行調整和安排。7實驗步驟7.1預算出各項本錢支出;7.2確定出是否貸款和貸款數(shù)額及年限;7.3依據(jù)資金狀況,選擇正確施工企業(yè),計算出工程費用;7.4大致估算出經(jīng)濟收益;7.5融資拆借的金額和回報率正確確定。8實驗成果掌握資金在開發(fā)中的重要性,正確做出各項預算,合理利用銀行貸款和融資渠道的資金。9問題與思考9.1工程總投資估算包括哪些內容?9.2資金籌措中應注意什么方面?9.3工程風險分析有哪些方法?9.4資金籌措有哪些渠道?9.5怎樣制定合理的融資回報?9.6怎樣依據(jù)資金狀況選擇適宜的施工企業(yè)?10實驗考核方法10.1正確確定貸款額度,占本實驗工程的30%;10.2正確確定融資回報率,占本實驗工程的30%;10.3做出工程預算,占本實驗工程的20%;正確做出工程預算的,占本實驗工程的15%;能夠按照教師的課程進度完成各個實驗步驟,占本實驗工程的5%。實驗工程1.6融資1實驗目的資金是房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重,通過本環(huán)節(jié),是學生明顯理解到資金在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的關鍵作用,以利于將來在實際操盤中做出正確的抉擇。2實驗類別本實驗工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)的實踐課程。3實驗組織3.1教師組織由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)任課教師組織即可,可以配備一名助教,以減輕教師的教學負擔。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6-7個小組,每個小組6-7名學生。4實驗準備4.1工程準備完成工程1.4后,進行該工程的實驗。4.2知識準備學習了房地產(chǎn)相關專業(yè)課程的根本理論知識,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的根本方法與技巧。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。4本實驗工程與實驗1.5可合并進行實驗工程1.7規(guī)劃與設計1實驗目的掌握工程內的布局規(guī)劃,園林工程設計,房屋外觀設計,房屋結構設計。2實驗類別本實驗工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)的實踐課程。3實驗組織3.1教師組織由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理專業(yè)任課教師組織即可,可以配備一名助教,以減輕教師的教學負擔。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6-7個小組,每個小組6-7名學生。4實驗準備4.1工程準備完成工程1.6后,進行該工程的實驗。4.2知識準備學習了房地產(chǎn)相關專業(yè)課程的根本理論知識,掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的根本方法與技巧。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容設計小區(qū)總體布局,做好空間關系的處理,選擇建筑風格、景觀設計,依據(jù)建筑面積做好戶型設計,市政與公建配套,樓間距要合理,考慮:消防、遮光等,樓座面積大小適宜,以人為本的思想??臻g關系:動與靜的關系、實與虛的關系、建筑與環(huán)境的關系,高層與低層的關系。景觀設計:景觀設計的要求、園林綠化要求。戶型設計:戶型的分類、戶型設計的原那么、戶型比例確實定6實驗要求6.1對教師的要求課程之前,教師要對學生進行房地產(chǎn)施工和工程管理方面相關理論進行講解,在實驗課程中要給予學生必要的幫助和指導。6.2對學生的要求掌握相關的理論知識,將所學的理論與沙盤模擬訓練進行有機的結合,遵守沙盤模擬訓練規(guī)那么,遵守實驗課程的進度。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意調整和安排。7實驗步驟7.1計算建筑面積;7.2搭建建筑;7.3選擇設計裝修檔次;7.4選擇園林工程檔次;7.5確定戶型種類及面積;8實驗成果掌握工程的規(guī)劃設計,做出設計方案,體會設計中的各項內容。9問題與思考9.1空間關系處理分為哪些?9.2工程建筑風格的類型有哪些?9.3工程景觀設計的要求是什么?9.4工程戶型設計分類是什么?9.5戶型設計的根本流程是什么?9.6工程的市政與公建配套有什么重要作用?10實驗考核方法10.1正確做出工程的外觀設計,占本實驗工程的40%10.2正確搭建符合圖紙的建筑,占本實驗工程的20%10.3劃分出合理的戶型面積,占本實驗工程的35%10.4能夠按照教師的課程進度進行各項實驗內容,占本實驗工程的5%;實驗工程1.8建筑招標與工程管理1實驗目的讓學生學習房地產(chǎn)行業(yè)的工程管理知識,掌握房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程環(huán)節(jié)。2實驗類別本實驗工程屬于專業(yè)實踐課程,是對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論進行的沙盤實踐模擬訓練。3實驗組織3.1教師組織由于本實驗工程具有較強的專業(yè)性,理論要求較高,因此要求由房地產(chǎn)開發(fā)及相關專業(yè)課程教師進行組織,同時,為了減輕教師的課程負擔,更好地開展沙盤模擬訓練課程需要配備一名KJ沙盤模擬訓練的助教。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6個小組,每個小組6-7人,每個小組組建一個公司。每個學生在公司中擔任一個實際的角色,參與沙盤訓練和公司競爭。4實驗準備4.1工程準備完成實驗工程1.7的實驗工程之后,進行本工程的實驗。4.2知識準備學生學習了相關的房地產(chǎn)開發(fā)管理的工程管理理論,了解房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理內容。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容選擇施工企業(yè),簽定施工合同書,向老師提交合同書將沙盤模具撤除至單塊模具,按照規(guī)劃圖紙建造,每個公司抽調3人參加建造。6實驗要求6.1對教師的要求課程之前,教師要對學生進行房地產(chǎn)施工和工程管理方面相關理論進行講解,在實驗課程中要給予學生必要的幫助和指導。6.2對學生的要求掌握相關的理論知識,將所學的理論與沙盤模擬訓練進行有機的結合,遵守沙盤模擬訓練規(guī)那么,遵守實驗課程的進度。6.3對課時的要求本實驗工程共需要4個學時,教師要注意調整和安排。7實驗步驟7.1選擇A、B、C三類施工企業(yè);7.2簽定施工合同書;7.3計算出選擇企業(yè)所需要支付的工程費用;7.4依據(jù)所選企業(yè)按照時間建造;7.5檢查繪制圖與建造物的是否想吻合;8實驗成果掌握施工與工程管理的過程,嚴格控制工程本錢。9問題與思考9.1施工質量控制分為哪幾類?9.2質量管理流程內容有哪些?9.3工期控制應注意什么內容?9.4建筑本錢的控制應注意什么問題?10實驗考核方法10.1正確選擇出施工企業(yè),占本實驗工程的20%10.2正確計算出工程費用,占本實驗工程的40%10.3依據(jù)各企業(yè)對應時間完成搭建任務,占本實驗工程的35%10.4能夠按照教師的課程進度進行各項實驗內容,占本實驗工程的5%;實驗工程1.9市場推廣1實驗目的讓學生學習房地產(chǎn)行業(yè)的市場推廣知識,掌握房地產(chǎn)開發(fā)工程的廣告本錢預算,制定出適宜的廣告銷售策略。2實驗類別本實驗工程屬于專業(yè)實踐課程,是對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論進行的沙盤實踐模擬訓練。3實驗組織3.1教師組織由于本實驗工程具有較強的專業(yè)性,理論要求較高,因此要求由房地產(chǎn)開發(fā)及相關專業(yè)課程教師進行組織,同時,為了減輕教師的課程負擔,更好地開展沙盤模擬訓練課程需要配備一名KJ沙盤模擬訓練的助教。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6個小組,每個小組6-7人,每個小組組建一個公司。每個學生在公司中擔任一個實際的角色,參與沙盤訓練和公司競爭。4實驗準備4.1工程準備完成實驗工程1.8的實驗工程之后,進行本工程的實驗。4.2知識準備學生學習了相關的房地產(chǎn)開發(fā)管理的管理理論,了解房地產(chǎn)開發(fā)管理,能進行簡單的房地產(chǎn)行業(yè)銷售籌劃。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容制定本工程的市場推廣策略,做出相應的廣告策略,確定工程的形象及賣點籌劃,做出廣告本錢預算。6實驗要求6.1對教師的要求課程之前,教師要對學生進行房地產(chǎn)銷售方面相關理論進行講解,在實驗課程中要給予學生必要的幫助和指導。6.2對學生的要求掌握相關的理論知識,將所學的理論與沙盤模擬訓練進行有機的結合,遵守沙盤模擬訓練規(guī)那么,遵守實驗課程的進度。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意調整和安排。7實驗步驟7.1確定廣告目標;7.2劃分出廣告的階段;7.3確定出廣告的表現(xiàn)策略;7.4計算出廣告費用的預算及編排;7.5選擇廣告媒體;8實驗成果掌握廣告策略在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。9問題與思考9.1廣告的目標是什么?9.2工程最重要的特點有哪些?9.3目標消費者是誰?9.4消費者為什么買或不買?9.5消費者習慣的信息渠道是什么?9.6怎樣到達信息取得的效果?10實驗考核方法10.1制定出廣告策略,占本實驗工程的40%10.2正確選擇媒體,占本實驗工程的40%10.3正確對消費者進行劃分,占本實驗工程的15%10.4能夠按照教師的課程進度進行各項實驗內容,占本實驗工程的5%;實驗工程1.10銷售1實驗目的讓學生學習房地產(chǎn)行業(yè)的銷售知識,掌握房地產(chǎn)開發(fā)工程的開展方向,明白房地產(chǎn)中樓盤形象及包裝的重要性。2實驗類別本實驗工程屬于專業(yè)實踐課程,是對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論進行的沙盤實踐模擬訓練。3實驗組織3.1教師組織由于本實驗工程具有較強的專業(yè)性,理論要求較高,因此要求由房地產(chǎn)開發(fā)及相關專業(yè)課程教師進行組織,同時,為了減輕教師的課程負擔,更好地開展沙盤模擬訓練課程需要配備一名KJ沙盤模擬訓練的助教。3.2學生組織將參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練的學生分成6個小組,每個小組6-7人,每個小組組建一個公司。每個學生在公司中擔任一個實際的角色,參與沙盤訓練和公司競爭。4實驗準備4.1工程準備完成實驗工程1.9的實驗工程之后,進行本工程的實驗。4.2知識準備學生學習了相關的房地產(chǎn)開發(fā)管理的管理理論,了解房地產(chǎn)開發(fā)管理與,能進行簡單的房地產(chǎn)行業(yè)銷售籌劃。4.3實驗室準備4.3.1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模擬訓練地塊板1套;4.3.2KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理沙盤模擬訓練規(guī)那么6套;4.3.3市場信息6套;4.3.4競標單6套;4.3.5地塊示意圖6套;4.3.6沙盤模擬訓練流程1份;4.3.7訓練用表格6套;4.3.8胸牌6套;4.3.9A4白紙3張。5實驗內容給樓宇起個響亮的名字;編寫廣告語〔200字以內〕;選擇廣告媒體;制訂銷售價格;提交銷售競爭指標表。6實驗要求6.1對教師的要求課程之前,教師要對學生進行房地產(chǎn)銷售方面相關理論進行講解,在實驗課程中要給予學生必要的幫助和指導。6.2對學生的要求掌握相關的理論知識,將所學的理論與沙盤模擬訓練進行有機的結合,遵守沙盤模擬訓練規(guī)那么,遵守實驗課程的進度。6.3對課時的要求本實驗工程共需要5個學時,教師要注意調整和安排。7實驗步驟7.1依據(jù)對工程的定位,給樓宇起個響亮的名稱;7.2編寫200字以內的廣告語;7.3選定廣告媒體;7.4制定銷售價格;7.5提交銷售競爭指標表;7.6各小組宣讀本公司廣告語并說明理由;7.7老師對銷售策略進行點評,由其他公司進行打分;7.8發(fā)放銷售率表,各公司根據(jù)各項指標計算本年銷售率;7.9填寫財務收支表,計算本年利潤;7.10實驗總結。8實驗成果讓學生加深對房地產(chǎn)形象及包裝重要性的理解,掌握價格策略的創(chuàng)新、廣告策略的創(chuàng)新、銷售策略的創(chuàng)新。9問題與思考9.1樓盤形象包裝的必要性有哪些?9.2媒體的選擇遵循什么規(guī)律?9.3價格策略制定中該注意哪些問題?9.4如何掌握銷售進度?9.5尾盤的銷售籌劃該如何制定?10實驗考核方法10.1能夠編制完整的廣告語,占本實驗工程的20%;10.2能夠針對工程定位的實際情況,制定比擬合理的廣告籌劃方案。占本實驗工程的40%;10.3能夠準確計算出年銷售率,占本實驗工程的20%;10.4能夠準確填制出年度財務報告,占本實驗工程的15%;10.5的5%;表1-1房地產(chǎn)開發(fā)稅費標準〔必須支付〕序號工程支付對象計費根底費率單價〔元/㎡〕備注1工程報建建設局建筑面積42地質勘探勘探單位建筑面積43工程監(jiān)理監(jiān)理單位建筑本錢的0.7%4小區(qū)智能化智能化公司建筑面積50、因特網(wǎng)、有線電視、安防門禁、對講5營銷籌劃咨詢公司銷售總額1%6廣告宣傳廣告公司銷售總額2%7銷售代理代理公司銷售總額2%8綜合管理費本公司銷售總額2%9測量鑒證費房管局銷售總額0.5%10確權費房管局銷售總額0.2%11營業(yè)稅及附加稅務局銷售總額5.5%12不可預見費建安費5%表1-2200年融資方案單公司:__________銀行貸款申請表貸款數(shù)額〔萬元〕還款方式利息公司簽字銀行簽字一年年息5.5%二年年息6%拆借資金申請表拆借數(shù)額〔萬元〕年限最高年回報〔%〕公司簽字投資公司簽字一年二年表1-3__年開發(fā)方案表公司______建筑面積____㎡設計裝修〔含設備〕園林工程多層面積高層面積地下面積級別單價級別單價級別單價戶型及地下車位方案表公司______序號套數(shù)戶型單套面積每戶地下車位數(shù)單車位面積車庫總面積123456合計表1-4___年建筑工程合同書公司〔甲方〕_________選擇建筑商類型〔〕類多層建安費:_____元/㎡×_____㎡=高層建安費:_____元/㎡×_____㎡=地下建安費:_____元/㎡×_____㎡=小區(qū)配套設施:_____元/㎡×_____㎡=裝修級別:_____級裝修費:_____元/㎡×_____㎡=園林工程級別:_____級園林工程費:_____元/㎡×_____㎡=其它建設工程有:_________________________________________________其它建設工程造價_____元建設總本錢〔工程造價〕共計:_____元,前期支付資金_____元,建筑商墊資_____元。甲方簽字:乙方簽字:〔培訓師代簽〕:表1-5__年樓盤銷售競爭指標____年樓盤銷售競爭指標公司:_________售價〔元/㎡〕質量級別環(huán)境級別設計級別主體底商____年樓盤銷售競爭指標公司:_________售價〔元/㎡〕質量級別環(huán)境級別設計級別主體底商____年樓盤銷售競爭指標公司:_________售價〔元/㎡〕質量級別環(huán)境級別設計級別主體底商表1-6___年財務收支報告表公司收入預算收入實際收入期初現(xiàn)金〔a〕新貸款額〔b〕銷售收入〔c〕支出預算支出實際支出市場調研費土地價款設計費建安費〔或結構費〕小區(qū)配套設施裝修費〔含設備〕園林工程利息工程報建地質勘探工程監(jiān)理小區(qū)智能化營銷籌劃廣告宣傳銷售代理綜合管理費測量鑒證費確權費營業(yè)稅及附加不可預見費支出合計〔d〕預算實際利潤e=c-d新還貸款(f)現(xiàn)金余額g=a+b+e-f未還貸款(h)存貨估價(i)凈資產(chǎn)j=g+i-h附件相關理論準備一、市場調查沒有市場調查,就沒有發(fā)言權。市場調查籌劃主要解決工程需求的問題,為以后識別、定義市場時機和制定任何策略提供參考依據(jù)。因為市場信息是常新常變的,所以市場調查是動態(tài)的,永遠貫穿于整個工程的營銷過程。市場調查是企業(yè)獲取、分析、評估市場信息的重要工具與手段。1.1房地產(chǎn)市場調查階段劃分工程定位階段:工程處于啟動階段,市場調查內容重點在于地塊研究、市場供求預測、產(chǎn)品規(guī)劃與設計、擬目標市場的細化分析。市場推廣階段:工程處于入市階段,是競爭全面化的開始。市場調查內容重點在于工程銷售的反響情況、試探價格的回饋、全面研究目標消費者動機與特征,以便靈活調整策略。銷售階段:工程處于投資逐步回籠階段,市場調查內容重點在于整個營銷方案的執(zhí)行收效、與競爭對手的比照情況、購置消費者的真實特征情況與反響意見。三級市場調查階段:目前三級市場調查普通側重于區(qū)域供求、價格、競爭狀況、消費者特征等調查。無論處于哪個階段的市場調查,在目前的中國一級城市以及興旺的二級城市,一份完善的市場調查報告都應該包括三級市場情況,又關注三級市場的影響力。1.2目前房地產(chǎn)市場調查常用方法按調查方法來劃分,目前房地產(chǎn)常用方法主要有:1.2.1訪問法〔1〕問卷法:問卷法包括現(xiàn)場問卷、征集問卷?!?〕調查法:調查法其實是另外一種問卷法,只不過是通過來征詢與訪問調查者對象而已。調查時要注意訪問技巧?!?〕座談會與深度訪問法〔4〕實地調查法:即調查者親自到調查目標對象現(xiàn)場進行調查,搜集相關一手資料信息。實地調查法是房地產(chǎn)市場調查最有效的手段之一?!?〕網(wǎng)絡調查法:即在企業(yè)主頁或有影響的網(wǎng)絡網(wǎng)站頁面設置簡單問卷進行調查。1.2.2實驗法實驗法是指將調查范圍縮小到一個比擬小的規(guī)模上,進行試驗后取得一定結果,然后再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時,可選定一消費者作為調查對象,對他們進行廣告宣傳,然后根據(jù)接受的效果來改良廣告詞語、聲像等。1.2.3觀察法〔1〕記錄法:就像氣象臺對每天的天氣情況記錄一樣,通過對調查對象的行為進行暗中觀察記錄在案,從中探究規(guī)律性的心理行為。如對商業(yè)街區(qū)人流行為目測、銷售現(xiàn)場潛在客戶甄別等時候常用此法?!?〕測量比擬法:常用于比擬不同的消費者行為反響。比方某企業(yè)搞公共宣傳活動,可以摸擬在不同場合地點或不同時段舉行,通過暗中觀察比擬,可以看出不同反響效果。〔3〕實地觀察法1.2.4市場調查常用方法市場調查常用方法見表1—1工程定位階段市場推廣階段銷售階段三級市場常用市場調查方法1、實施調查;2、座談、訪問;3、現(xiàn)場問卷、調查;4、網(wǎng)絡調查;5、其他1、實地調查、座談、談訪;2、實地觀察;3、二手資料調查;4、意向客戶問卷調查;5、網(wǎng)絡調查;6、其他1、實地調查、座談、談訪;2、實地觀察、記錄;3、成交客戶情況調查;4、網(wǎng)絡調查;5、其他1、實地調查;2、二手資料調查;3、網(wǎng)絡調查;4、其他1.3房地產(chǎn)市場宏觀調查分析房地產(chǎn)市場宏觀調查分析必須緊扣對房地產(chǎn)業(yè)有直接影響的政治、經(jīng)濟、金融等方面的政策方針與法律來展開闡述。市場調查報告文案在結構上至少要從兩個層次分析;國家層面〔大環(huán)境〕、區(qū)域層面〔小環(huán)境〕。要靈活以各種圖表來表現(xiàn)。1.3.1、國家層面宏觀調查分析國家有關部門近期頒發(fā)的對房地產(chǎn)業(yè)有直接影響的政治、經(jīng)濟法律和政策,如土地、金融、投資、稅收等。主要簡述對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)時影響情況,以及可能對房地產(chǎn)業(yè)未來影響的預測。1.3.2、工程區(qū)域層面宏觀調查分析工程區(qū)域層面宏觀市場調查要注重以下內容:一是區(qū)域國民生產(chǎn)總值,包括房地產(chǎn)業(yè)所占產(chǎn)業(yè)比例及數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù);固定資產(chǎn)投資總額,房地產(chǎn)開發(fā)比重等。二是區(qū)域消費購置力調查,主要是社會消費品零售總額、居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)等。眾所周知,形成房地產(chǎn)需求有兩個前提條件,一是消費者有能力購置,二是消費者愿意購置,因引對區(qū)域消費購置力調查與分析顯得尤為重要。1.4區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析房地產(chǎn)狀況分析主要表達區(qū)域房地產(chǎn)狀況的總體情況與分析、表達具體調查對象的情況與分析、以及片區(qū)開發(fā)態(tài)勢。〔1〕、住宅房地產(chǎn)調研與分析:供求關系、需求、價格、競爭、營銷渠道的情況分析與未來趨勢預測分析?!?〕、商業(yè)房地產(chǎn)調研與分析〔3〕、商務房地產(chǎn)調研與分析1.5競爭者資料調查對競爭者調查,主要調查同類樓盤的各項指標,可以通過加權打分的方式評價。競爭樓盤與競爭對手情況調查表項目名稱因素及權重序號樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)劃0.38朝向0.39外觀0.310室內布置0.211環(huán)保0.212開展商信譽0.113付款方式0.214戶型設計0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數(shù)量0.118合計樓盤指標衡量標準一覽表定級因數(shù)指標分值位置a.距所在片區(qū)中心的遠近;b.商業(yè)為臨街或背街;c.寫字樓為臨街或背街;d.住宅為距為在片區(qū)的遠近。a.最差(遠)1;b.很差(遠)2;c.一般3;d.很好(近)4:最好(近)5價格a.百元以上為等級劃分根底;b.商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少;c.價格是否有優(yōu)勢最高(遠)1;很高(遠)2;一般3;d.很低(近)4:最低(近)5配套a.城鎮(zhèn)根底設施:b.供水、排水、供電;c.社會效勞設施;d.文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地a.最完善(遠)1;b.最不完善(遠)2;c.一般3;d.很完善(近)4:最完善(近)5物業(yè)管理a.保安b.清潔衛(wèi)生;c.內墻;d.綠化率及養(yǎng)護狀況;e.物業(yè)管理費(月/元);f.是否人車分流;g.物業(yè)管理商資質a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5建筑質量a.是否漏雨漏水;b.門窗封閉情況;c.內墻;d.地板;e.排水管道a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5交通a.大中小巴線路數(shù)量;b.距公交站遠近;c.站點數(shù)量;d.大中小巴舒適程度最少(遠)1;很少(遠)2;一般3;d.很多(近)4:最多(近)5城市規(guī)劃a.規(guī)劃期限(遠中近期);b.規(guī)劃完善程度;c.規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度;d.規(guī)劃現(xiàn)狀a.最完善(遠)1;b.最不完善(遠)2;c.一般3;d.很完善(近)4:最完善(近)5樓盤規(guī)模a.總建筑面積(在建或及未建);b.總占地面積;c.戶數(shù)a.最小1;b.很小2;c.一般3;d.很大4:最大5朝向a.按方向;b.按山景;c.按海景;d.視野a.西(西北、西南)1;b.東(東南、東北)2;c.北(東北、西北)3;d.南(東南、西南)4;外觀a.是否醒目;b.是否新穎;c.是否高檔;d.感官舒適程度a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5室內裝飾a.高檔;b.實用;c.功能是否完善;d.質量是否可靠a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5環(huán)保a.空氣;b.噪音;c.廢物;d.廢水a(chǎn).最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5開展商實力及信譽a.資質及資質;b.開發(fā)樓盤多少;c.樓盤質量;d.品牌a.最差(少)1;b.很差(少)2;c.一般3;d.很好(多)4:最好(多)5付款方式a.一次性付款;b.分期付款;c.按揭付款;d.其他a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5戶型設計a.客廳和臥室的結構關系;b.廚房和廁所的結構關系c.是否有暗房;d.實用率大小a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5銷售情況a.銷售進度;b.銷售率;c.盤尾狀況a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4:最好5廣告a.版面大小;b.廣告頻率;c.廣告創(chuàng)意a.最差(少)1;b.很差(少)2;c.一般3;d.很好(多)4:最好(多)5停車位數(shù)量a.停車位數(shù)量;b.住房方便程度a.最差(少)1;b.很差(少)2;c.一般3;d.很好(多)4:最好(多)51.6消費者調查與分析1.6.1消費者調查的內容和目的消費者調查分析主要包括消費者置業(yè)現(xiàn)狀調查概述、消費者根本資料調查與分析、置業(yè)需求情況問卷調查與分析三方面內容。文案中也可以簡述消費者調查與分析所采取的市場調查方法。要靈活以各種圖表〔如餅狀、柱狀、線狀圖〕來表現(xiàn)。消費者調查通過研究不同群體的消費者對房地產(chǎn)的消費心理、消費行為、消費動機、消費決策過程以及信息獲取渠道等,可以作為本公司房地產(chǎn)工程的市場定位以及營銷決策的重要依據(jù),從而幫助公司深入了解自己的消費者,為工程定位和確立競爭優(yōu)勢奠定根底。1.6.2消費者根本資料調查與分析消費者根本資料來源于工程調查情況表、消費問卷調查表及市場調查過程的其他信息。尤其是區(qū)域其他成功工程的消費者根本資料,要深入比照、研究與分析。消費者根本資料調查主要包括職業(yè)、性別、年齡結構、家庭結構、收入狀況、教育文化程度等社會特征。案件:遼寧大連××公寓工程市場調查消費者根本資料調查分析〔內容節(jié)選〕購房目的自住71%投資20%為親友購置6%購房次數(shù)第1次購房53%2次置業(yè)31%3次以上置業(yè)19%居住現(xiàn)狀自有住房55%租房38%單位宿舍4%年齡30歲以下43%30~35歲32%36~40歲15%婚姻狀況已婚的無小孩33%未婚25%已婚小孩在6歲以下18%學歷大專45%高中/中專33%本科及以上學歷22%家庭年收入6萬~10萬元37%11萬~15萬元23%15萬元32%職業(yè)企事業(yè)和機關職員40%個體/私營老板39%自由職業(yè)者11%1.6.3置業(yè)需求情況問卷調查與分析置業(yè)需求情況問卷調查與分析主要表達問卷調查表所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)情況與分析,是對消費者的置業(yè)需求特征進行調查總結與潛在需求預測。〔1〕行為〔心理〕模式調查與分析所謂消費者的行為模式,是指消費者為滿足需求,在一定動機驅使下,所進行的購置商品的活動過程?!?〕物業(yè)類型需求分析主要對消費者對產(chǎn)品線〔種類、類型〕的需求進行調查分析?!?〕影響置業(yè)的因素分析在確定有需求的條件下,影響置業(yè)的因素是多方面的,常見有:房地產(chǎn)價格、消費者的收水平、消費者的行為偏好、房地產(chǎn)物業(yè)環(huán)境〔理化因素〕、消費者對未來期望度等。〔4〕置業(yè)需求量預測在未來供給量的根底上,綜合各種因素,預測未來置業(yè)需求量極其重要,關系每一個即將運作工程的消化量。未來市場是賣方市場或是買方市場,往往也是以此預測判斷。1.7工程本錢調研與分析工程的本錢調查是市場調查中的核心問題之一。每個開發(fā)〔投資〕商首先關心的就是工程的本錢投入,以便進一步確定盈利空間。要進行工程的本錢調查,必須了解房地產(chǎn)價格的構成。房地產(chǎn)價格的構成主要由三個方面組成:土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本錢與利潤、房地產(chǎn)稅。土地價格一般由地租年數(shù)總額、土地開發(fā)本錢、土地開發(fā)利潤構成,即實際上包括土地使用權出讓金、城鎮(zhèn)土地使用費、動拆遷費、七通一平費、市政配套費等。此項本錢調查的量化數(shù)據(jù)主要向開發(fā)〔投資〕商、規(guī)劃、國土部門收集。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本錢是指扣除土地本錢以外的一切開發(fā)費用。此項本錢調查的量化數(shù)據(jù)主要向政府稅務、規(guī)劃、建設〔城建〕局、房地產(chǎn)管理部門、工商、方案、勘測、設計、建筑、監(jiān)理、消防、燃氣、檔案、人防、智能化、水電、環(huán)保、綠化、廣告、物業(yè)、房地產(chǎn)參謀等單位收集。房地產(chǎn)稅主要指房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等。此項本錢調查的量化數(shù)據(jù)主要向稅務部門收集。1.8工程地塊調查與分析進行工程地塊調查時,可以自行設計表格填寫。一般內容有:1.8.1地塊位置根據(jù)具體地理位置,一般用“四至〔東、南、西、北〕”來表述。1.8.2工程用地地形地貌、地質情況調查與分析主要包括地形形狀、上下起伏、方向、風向、景觀特征、海拔、地上附著物、土質類型等調查。1.8.3配套設施調查與分析配套設施包括公共設施和市政設施,其類別主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、行政管理、公安消防設施、郵電、商業(yè)、道路交通、給水、燃氣、通訊、環(huán)衛(wèi)等配套設施的調查,并對距離可及性進行分析。1.8.4區(qū)域環(huán)境調查與分析一般包括人口、居住狀況、景觀、環(huán)境、人文歷史等的調查,一般只對有價值挖掘局部作分析。景觀方面須用“四面〔東、南、西、北〕”或“八方〔東、南、西、北、東北、西南、東南、西北〕”來表述。人文歷史是工程無形價值的構件之一,對可能利用的文脈資源,要注重調查與提煉。二、房地產(chǎn)工程的選址及土地的獲取2.1地產(chǎn)的區(qū)域性2.1.1土地是有限資源,房地產(chǎn)所用建設用地,無限擴大,任意選取是不可能的,必須有效的充分的利用土地,否那么人類會無地自容了。2.1.2開發(fā)工程所在之處,必須有人群、無論什么樣的開發(fā)工程都是一樣,因此也必須此時此地,適應人的需求。2.1.3生態(tài)環(huán)境十分重要,GDP指標的提高也必須有環(huán)境打分。2.2宗地選擇的各種因素2.2.1交通條件:對于普通住宅十分重要,即9432元/㎡以下的住宅,實際上應在5000元/㎡以下為適宜的郊區(qū)住宅。主要是方便在市區(qū)工作的低收入家庭所選。2.2.2市政配套設施這里主要是指道路、煤氣、水、電、熱力等。其中煤氣、水源最為顯明。2.2.3環(huán)境影響如首都機場附近、化工區(qū)、造成的空氣污染都是房地產(chǎn)開發(fā)無法改變的。2.2.4土質的影響如北京的天通苑,就是一個例子,原地面是垃圾儲藏場,后期給建設施工及銷售、效勞造成很大麻煩。為此昌平區(qū)投入1.2億改善那里的根底配套設施。2.3土地政策的研究2.3.1開發(fā)商所選取的開發(fā)用地必須是國有土地,所謂土地出讓金即使50年~70年的使用權又叫批租費,同時房屋土地不可分割論。2.3.2研究透區(qū)域的地價政策、不同類別地區(qū)的地價、毛地價、熟地價,生地價,綜合地價的含意。2.3.3土地的競標方式及33號文件、4號令、71號文件(831-05)都與土地獲取有關。競標結果土地開發(fā)費增加40%左右。2.4如何參加土地競拍2.4.1組織競爭班子。由建筑經(jīng)濟師、評估師、財務人員、經(jīng)營人員,組成一個工程分析小組。2.4.2現(xiàn)場調查,周邊情況、土地級別、生熟情況等。2.4.3財務分析及評估2.4.4參加競拍2.4.5簽定協(xié)議2.5開發(fā)商的土地儲藏2.5.1土地儲藏的必要性〔1〕中、小企業(yè)外遷、執(zhí)行退二讓三方案(北京于1990年開始)北京而言直到2003年才根本上劃一個句號。誰來獲得這些土地,不是開發(fā)商又能是誰?!?〕是房地商持續(xù)開展的必要條件?!?〕土地永遠有稀缺性、固定性、增值性。2.5.2土地儲藏的方針〔1〕土地儲藏必須符合國家相關政策、即閑置半年交稅金60%,閑置一年政府有權收回?!?〕合理的配置即3/3制,賣房占1/3,在建占1/3,儲藏占1/3。即使還貸利息小于土地增值額,開發(fā)商也不能當?shù)刂?。三、工程定位與籌劃房地產(chǎn)的工程定位籌劃是解決產(chǎn)品的價值規(guī)劃問題。工程定位的含義與產(chǎn)品定位的含義不一樣。工程定位是對整個工程開發(fā)的系統(tǒng)價值規(guī)劃,是指導整個工程全流程的綱要方案。產(chǎn)品定位是構成工程定位的內容之一。國內專家一般把房地產(chǎn)營銷階段分為工程取得與地塊研究階段、產(chǎn)品規(guī)劃設計階段、工程銷售籌劃階段三個階段,工程定位所處的階段就是在第二階段。許多房地產(chǎn)工程經(jīng)常在不同階段調整工程定位,大多數(shù)是因為市場需求信息發(fā)生變化或者前期工程定位不準確。工程定位內容一般包括產(chǎn)品定位、客戶定位、功能定位、形象定位、價格定位、開展商定位、主題定位等七方面。3.1工程定位程序與關系3.1.1工程定位程序進行工程定位時,一般程序是:首先確定產(chǎn)品定位、客戶定位,接著是功能定位、形象定位,其次是價格定位、開展商定位,最后是主題定位〔見圖〕市場調查分析市場調查分析產(chǎn)品定位客戶定位主題定位價格定位功能定位開展商定位形象定位用地性質在市場調查、信息分析的根底上,進行產(chǎn)品定位與客戶定位。在用地性質與產(chǎn)品定位的根底上,歸結產(chǎn)品規(guī)劃功能,進行功能定位。在產(chǎn)品定位與客戶定位的根底上,提煉物業(yè)形象,進行形象定位。在產(chǎn)品定位與客戶定位的根底上,結合市場調查數(shù)據(jù),進行價格定位。在產(chǎn)品定位、客戶定位、功能定位、形象定位、價格定位、開展商定位的根底上,選擇最正確差異性主題,進行主題定位。3.1.2工程定位一般方法進行產(chǎn)品定位的方法主要有:市場分析法、工程SWOT方法、建筑籌劃法。進行客戶定位的方法主要有:市場細分法。進行功能定位的方法主要有:歸納總結法。進行形象定位的方法主要有:頭腦風暴法。進行價格定位的方法主要有:市場比擬法、本錢定價法、市場競爭法、未來收益法。進行開展商定位的方法主要有:企業(yè)地位分類法。進行主題定位的方法主要有:頭腦風暴法。3.2客戶定位3.2.1客戶定位的方法客戶定位的方法一般采取市場細化法?!?〕市場細化概念市場細化是指企業(yè)按照消費者的一定特性標準,把原有市場分割或歸類成不同的子市場,用于確定目標市場的過程。市場細化法是20世紀50年代美國著名市場學家溫德爾·斯密首先提出的。目前廣泛應用于房地產(chǎn)行業(yè)?!?〕市場細分的根底與一般操作方法市場細化的根底是客觀存在房地產(chǎn)需求的差異性。但差異性很多,采取何種標準來細化,目前業(yè)界有很多觀點和做法。一般按照影響置業(yè)需求的因素來細化市場的變數(shù),主要可以概括為四類:地理變數(shù):以地理變數(shù)為根底,一般采取區(qū)域分類法進行分析。即把城市按行政區(qū)域或房地產(chǎn)片區(qū)的標準進行分組細化,不同特征的消費者對區(qū)域的需求反響不一樣,然后根據(jù)區(qū)域的分類特征確定符合標準的目標客戶。人口變數(shù):人口變數(shù)是按年齡、性別、家庭人數(shù)、生命周期、收入、職業(yè)、文化程度、宗教信仰、民族、社會階層等人口統(tǒng)計變數(shù)、劃分不同的消費者群。心理變數(shù):心理變數(shù)一般包括生活方式、社會階層價值觀、個性、偏好等因素。行為變數(shù):行為變數(shù)是目前房地產(chǎn)進行市場細化的最常用的依據(jù)根底。根據(jù)客戶對產(chǎn)品的不同行為反響,劃分為不同消費群體。消費者的行為不同,來源于尋求不同的利益。行為變數(shù)主要包括因素:何時購置?在哪里購置?怎樣購置?購后使用情況?以行為變數(shù)為根底,一般采取利益分類法進行分析。即根據(jù)客戶從產(chǎn)品中追求的不同利益分類,確定目標客戶。運用利益分類法,必須了解消費者購置產(chǎn)品的主要利益,哪些主要利益還沒有得到滿足,進而了解尋求這種利益的是哪些消費者。3.2.2住宅產(chǎn)品目標客戶定位與分析住宅的產(chǎn)品形態(tài)主要包括別墅、普通住宅、公寓與宿舍等。產(chǎn)品形態(tài)還可以細分。如公寓就可以細分為產(chǎn)權式公寓、酒店式公寓。住宅產(chǎn)品的豐富選擇,使對目標客戶的分析要注重方法,準確做到“對號入座,對房入住”。案例:利益分類法北京×××商住工程客戶定位利益分類法分析某商業(yè)、住宅大型混合工程,占地50萬m2,擬規(guī)劃多種物業(yè)類型。A區(qū)臨近大街,規(guī)劃高層裙樓,底層為商業(yè)街,裙樓為中小戶型住宅;B區(qū)為多層住宅;C區(qū)為小區(qū)中心,獨立組團住宅;D區(qū)為近期的別墅、TOWNHOUSE;E區(qū)為一面近山的多層住宅。目標客戶定位分析如下表:利益細化年齡區(qū)間/歲經(jīng)濟收入?yún)^(qū)間/〔萬元/年〕行為特征預測符合利益的產(chǎn)品物業(yè)收租30~4530~60理智型,喜歡投資商鋪賺錢A區(qū)商鋪經(jīng)濟實用25~4015~50經(jīng)濟型,傾向實惠B區(qū)、A區(qū)環(huán)境安靜45~8025~55習慣型,注重健康E區(qū)治安良好30~5015~40疑慮型,自我保護意識強C區(qū)購物便利25~4515~40理智型,講究效率A區(qū)高檔寬敞30~5050以上感情型,喜歡享受D區(qū)3.2.3商業(yè)房地產(chǎn)目標客戶定位與分析商業(yè)房地產(chǎn)類型目前主要包括商務物業(yè)〔寫字樓、酒店賓館等〕、商業(yè)街、購物中心、專業(yè)市場等。無論何種經(jīng)營方式,目前國內的商業(yè)〔不含商務〕房地產(chǎn)客戶源無非有四大類:大型承受商家、大型承租商家、個體業(yè)主、個體租戶。商業(yè)房地產(chǎn)目標客戶一般可以采取利益分析法進行定位與分析。案例:客戶利益細化行業(yè)特征行為特征預測符合利益的產(chǎn)品大型承售商家物美價廉多為金融、地產(chǎn)類投資商或在型企業(yè)投資不動產(chǎn),進行資本運營;自用;分割出售商務、商業(yè)大廈、商業(yè)街大型承租商家物美價廉多為大型零售、品牌專業(yè)店自用;統(tǒng)一招商經(jīng)營;分割轉租商業(yè)大廈、商業(yè)街、購物中心、專業(yè)市場個體業(yè)主投資回報率高多為個體經(jīng)營戶或投資客自用;投資物業(yè)收租商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪、專業(yè)市場商鋪個體租戶地段好,租金適宜個體經(jīng)營戶自用經(jīng)營商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪、專業(yè)市場商鋪3.2.4工程物業(yè)賣點分析物業(yè)賣點分析主要目的是為工程提供優(yōu)勢與弱勢的分析,提煉的賣點一般就是階段性的推廣廣告主題或廣告語。物業(yè)賣點等于階段性推廣主題。物業(yè)的賣點要結合產(chǎn)品定位與房地產(chǎn)核心價值體系提煉。核心價值體系賣點序號產(chǎn)品定位內容賣點內容階段性推廣主題地產(chǎn)價值1位置地段特點、周邊配套、交通條件等優(yōu)點位置篇〔內容略〕房產(chǎn)價值2建筑風格、戶型設計設計創(chuàng)新、建筑品質、外立面、戶型種類、戶型面積、室內布局等優(yōu)點建筑篇〔內容略〕3園林環(huán)境綠化率、社區(qū)小品等優(yōu)點園林篇〔內容略〕4裝修標準智能化、建筑材料等優(yōu)點5物業(yè)管理定位效勞級別與內容、收費標準等優(yōu)點物業(yè)篇〔內容略〕6建筑規(guī)模、開發(fā)商總建筑面積、容積率、總套數(shù)、開發(fā)商實力、企業(yè)信譽等優(yōu)點規(guī)模篇〔內容略〕文化價值7倡導的社區(qū)文化與主題生活風格的體驗優(yōu)點文化篇〔內容略〕3.3產(chǎn)品定位3.3.1產(chǎn)品定位方法產(chǎn)品定位方法目前主要有市場分析法、工程SWOT方法、建筑籌劃法等?!?〕市場分析法市場分析法的概念依據(jù)市場調查的方法,對房地產(chǎn)市場環(huán)境進行了解與比擬分析,形成產(chǎn)品定位的分析。市場分析法對市場環(huán)境研究分析的內容要結合前期的市場調查數(shù)據(jù),注重對區(qū)域的政治、經(jīng)濟情況、競爭環(huán)境與需求現(xiàn)狀深度分析。市場分析法流程分析〔2〕建筑籌劃法建筑籌劃法是指從建筑學的角度出發(fā),結合市場的需求實際,進行產(chǎn)品定位的方法。建筑方案是確定房地產(chǎn)工程實態(tài)使用功能的指導依據(jù),因此建筑籌劃法是建筑藝術與現(xiàn)實需求科學結合的籌劃方法。建筑方案研究與解決三個技術程序:總體規(guī)劃、建筑設計、施工建造。建筑籌劃法流程分析建筑籌劃法流程一般包括目標設定、調查分析、方案設想、產(chǎn)品定位等四個程序。①目標設定目標設定是設定根本技術指標〔符合國家與工程實際情況〕與總體規(guī)劃考慮。如總體理念、抽象單位尺度〔建筑規(guī)模、面積、容積、體量比例分配等〕、開展商實際考慮與要求等。②調查分析側重對工程地塊深入研究與綜合分析,如地理自然條件、區(qū)域情況、周邊景觀、市政配套、人文歷史、地塊地形地貌等情況;側重對置業(yè)者的市場需求分析,如文化習慣、空間心理感應、行為特征等。③方案設想完成空間概念設計設想與功能組合內容,形成空間明細表??臻g概念設計設想內容主要包括活動空間、聯(lián)系空間、領域空間。3.3.2產(chǎn)品定位的內容〔1〕產(chǎn)品結構產(chǎn)品結構在產(chǎn)品定位中的表述必須同時包含兩層意思:一是從建筑結構分類來表述,二是從產(chǎn)品設計標準的高度分類來表述。建筑結構分類以組成建筑結構的主要結構形式來劃分,一般分為:墻體結構、框架結構、深梁結構、簡體結構、拱結構、網(wǎng)架結構、空間薄壁〔包括折板〕結構、懸索結構、艙體結構等。設計標準的高度分類①住宅建筑按照層數(shù)劃分為:1~3層為低層;4~6層為多層;7~9層為中高層;10層以上為高層。②公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者為高層〔不包括高度超過24m的單層主體建筑〕③建筑高度超過100m時,不管住宅或公共建筑均為高層。④國際上通行劃分第一類:層數(shù)8~16層,房屋高度在25~50m之間,通常稱為小高層建筑;第二類:層數(shù)17~25層,最高度達50~75m,稱為中高層建筑;第三類:層數(shù)26~40層,最高達75~100m,稱為高層建筑;第四條:層數(shù)在40層以上,高度超過100m,稱為超高層建筑?!?〕產(chǎn)品布局產(chǎn)品布局是指總體平面規(guī)劃設計的空間布局。一般有圍合、半圍合、行列等幾種空間布局。此處也可以闡述功能分區(qū)或組團規(guī)劃。案例:昆明××工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品布局如前述,本工程按“總體行列、局部圍合”的平面規(guī)劃布局,形成北高南低的天際線。規(guī)劃3棟高層在地塊北面,以御北寒;3棟小高層分別在地塊東、西兩面;3棟多層在地塊南面,以利南風等導入小區(qū);8棟聯(lián)排別墅在地塊中間,環(huán)湖而建,形成圍合?!?〕建筑風格定位建筑風格必須高度結合主題定位來綜合表現(xiàn),必須與形象定位相輔相成。建筑定位內容一般包括總體風格、外立面色彩、個別單體風格提示、不同結構產(chǎn)品的外立面設計提示、局部細部設計提示、無障礙設計提示等。在籌劃方案上,此處可用同類風格圖片來結合表述。案例:北京××大廈的建筑風格定位建議采用現(xiàn)代歐式商務建筑理念,大膽表達非對稱建筑語言。空間處理上建議各個單位由不規(guī)那么折面構成,形成互相交織的幾何線條。在空間關系上強調豐富的變化,營造和諧的、具有現(xiàn)代氣息的建筑外觀。外立面建議采用高檔灰綠色鋁板配以大面積鋼化低反射的玻璃幕墻,最大限度滿足室內采光。裝修標準與材料提示交樓標準裝修提示目前交樓標準一般只有兩種:毛坯房、全屋裝修〔精裝修房〕。對工程交樓標準進行建議。公共局部裝修標準公共局部裝修標準一般是指會所、大堂、過道等裝修標準以及電梯采用品牌。〔4〕住宅戶型定位住宅戶型定位設計必須考慮空間概念。空間決定生活的情節(jié)與變化,同時也界定出業(yè)主的身份和性格。戶型定位的空間概念主要有:①柔性空間②灰空間③障礙空間④私密空間⑤趨光空間⑥對流空間⑦立體空間住宅戶型定位內容主要包括戶型結構、套數(shù)比例、主力戶型設計提示、戶型內部結構面積設計等四方面定位。a、戶型結構戶型結構是指戶型的平面設計結構,以主要空間設計總量數(shù)為標志衡量。如×房×廳躍層、×房×廳平層、×房×廳復式、公寓、別墅。案例:成都××工程住宅戶型定位戶型結構戶型結構平層錯層躍層復式一房一廳∨∨∨∨二房二廳∨∨∨∨三房三廳∨∨∨∨四房二廳∨∨∨∨b、套數(shù)比例以兩種戶型為主力戶型時,兩者加起來的比例必須占總戶數(shù)套數(shù)的60%以上。案例:本工程戶型套數(shù)比例建議如下表:蘇州××住宅戶型定位套數(shù)比例房型一房一廳二房二廳三房二廳四房二廳面積/m237.29~39.5560.03~60.0676.16~94.17105.17~125.08套數(shù)比例〔%〕28.639.417.314.7注:一房一廳、二房二廳為主力戶型。c、主力戶型設計提示主力戶型可以是一種戶型,也可以是兩種或兩種以上戶型為主打產(chǎn)品推出?!?〕商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位首先要認識商圈。商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍,不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)劃的同心圓,但實際上它是由不規(guī)劃的圖形組成的,與行政區(qū)劃分沒有關系。通常,商圈可以分為3個層次:核心商圈:占50%~70%的客流量次級商圈:占15%~30%的客流量邊際商圈:占10%左右的客流量①商業(yè)業(yè)態(tài)設計包含商業(yè)功能分區(qū)與商品分區(qū)設計。同一功能區(qū),可以擺設多種不同商品線。商業(yè)業(yè)態(tài)設計代表著投資商、消費者、大商家、小租戶等多方利益,代表著顧客所得到的商品與效勞程度,影響著商業(yè)經(jīng)營管理的成敗。商業(yè)業(yè)態(tài)設計法那么:a、商戶組合個性化b、功能分區(qū)設計常規(guī)化c、環(huán)境休閑化d、人均商業(yè)面積規(guī)劃合理化②商業(yè)動態(tài)交通系統(tǒng)設計商業(yè)動態(tài)交通設計主要為五種:外部動態(tài)人流導入系統(tǒng)設計、動態(tài)人流導出疏散系統(tǒng)設計、物業(yè)內部垂直動態(tài)人流動線、物業(yè)內部平面動態(tài)人流動線、無障礙設計?!?〕環(huán)藝設計定位房地產(chǎn)工程的環(huán)藝設計一般由專業(yè)的園林設計公司完成。環(huán)藝設計定位僅作概念
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 二零二五年度2025版木材行業(yè)標準制定合作合同2篇
- 福建省泉州市南安市2024-2025學年八年級上學期期末英語試題(無答案)
- 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)-職業(yè)核心能力課件
- 絲印精加工在微型電子設備制造領域的應用考核試卷
- 二零二五年度墓地陵園土地租賃與使用權轉讓合同4篇
- 母嬰行業(yè)2025年度母嬰用品環(huán)保認證服務合同2篇
- 二零二五版鋼材貨物流動銀行托管運輸合同3篇
- 二零二五年度木制品生產(chǎn)與銷售承包合同3篇
- 2025年公司內部競業(yè)保密協(xié)議
- 2025年太陽能光伏電站智能監(jiān)控工程施工合同
- 2024年高純氮化鋁粉體項目可行性分析報告
- 安檢人員培訓
- 山東省濰坊市2024-2025學年高三上學期1月期末 英語試題
- 危險性較大分部分項工程及施工現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)的預防監(jiān)控措施
- 《榜樣9》觀后感心得體會四
- 2023事業(yè)單位筆試《公共基礎知識》備考題庫(含答案)
- 化學-廣東省廣州市2024-2025學年高一上學期期末檢測卷(一)試題和答案
- 2025四川中煙招聘高頻重點提升(共500題)附帶答案詳解
- EHS工程師招聘筆試題與參考答案(某大型央企)2024年
- 營銷策劃 -麗亭酒店品牌年度傳播規(guī)劃方案
- 2025年中國蛋糕行業(yè)市場規(guī)模及發(fā)展前景研究報告(智研咨詢發(fā)布)
評論
0/150
提交評論