文化水廊商業(yè)項目市場研究

PAGEPAGE1文化水廊商業(yè)工程市場研究前言第一章消費市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向比照二、居民收入特點分析三、市區(qū)居民消費特點分析四、消費指標走勢分析第二章蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開展狀況一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析三、供給市場探析四、綜述第三章市場面分析一、主要競爭個案評述二、主要競爭個案相關(guān)指標比照分析第四章工程SWOT分析第五章工程定位分析前言風起云涌，商機再現(xiàn)，智者不容有失！審時度勢，把握市場脈搏；橫刀立馬，敢為行業(yè)先。細分市場，鎖定目標客源，跳脫競爭。把握時機點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。發(fā)揚優(yōu)勢，躲避缺失，力求不敗。調(diào)研、籌劃、造勢、推案用心營造共贏局面誓將卓越進行到底！

第一章消費市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向比照在國民經(jīng)濟持續(xù)健康穩(wěn)定開展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況城市名新口徑〔元〕收入位次增幅〔%〕增幅位次城市名新口徑〔元〕收入位次增幅〔%〕增幅位次全省8178————連云港69531211南京市915748淮安市7158111無錫市998822鹽城市7274103徐州市803776揚州市783387常州市993734鎮(zhèn)江市820265蘇州市1061719泰州市7788910南通市8640512宿遷市50411313●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無錫、常州、南京、南通〔蘇北〕、鎮(zhèn)江?！裉K州2002年居民可支配收入為10617元，列全省第一，比2001年增長10.2%，但增長率僅列全省第九名，低于全省平均水平〔11.9%〕1.7個百分點，增幅的偏低應該值得注意。從蘇南5市的居民收入來看，呈現(xiàn)如下幾個特點：1、蘇南5市居民可支配收入涇渭清楚●隨著改革開放的不斷深入，市場機制的逐步完善，國家各項經(jīng)濟政策的出臺，作為長江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟蓬勃開展，帶動了整個城市經(jīng)濟總量的擴張，城市居民可支配收入也“水漲船高〞?！竦覀円惨吹剑m然蘇州居民可支配收入與其他4市拉開了一定的差距，但收入增幅處于最低，應值得注意。蘇南5市歷年人均居民可支配收入一覽表年份城市名1999年2000年2001年2002年絕對值〔元〕絕對值〔元〕絕對值〔元〕絕對值〔元〕蘇州市840692741051510617無錫市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157鎮(zhèn)江市6569717076988202●從上圖可以看出，蘇南5市居民可支配收入排名雖然一直沒有變化?！駸o錫常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說明蘇州居民可支配收入的增幅還是比擬低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。形成差距的原因探析：〔1〕、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化開展，其他4市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對較為單一，間接地影響了4市居民收入的快速增長。蘇南5市人口就業(yè)情況表〔單位：%〕城市名就業(yè)人口國有集體其他經(jīng)濟個體私營個體被雇退休再就業(yè)其它就業(yè)全省100南京市100無錫市100常州市100蘇州市100鎮(zhèn)江市100從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟單位人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平?！?〕、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。人均工薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。蘇南5市家庭總收入構(gòu)成表〔單位：元/人〕城市名南京市無錫市常州市蘇州市鎮(zhèn)江市總收入563工資及補貼收入其他勞動收入12從表中可以看出：■蘇州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，兩者相差350.89元，居第二位。與其他3市的差距不是很大，尤其是與南京、無錫兩市差距更小?！鎏K州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總收入的拉動作用明顯，該指標和工薪收入指標共同作用，使得總收入指標列五市首位。■收入的多元化對可支配收入的作用明顯。2、蘇南5市消費絕對值全省領(lǐng)先，消費增幅普遍較低隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費水平不斷增長。蘇南5市人均消費支出比擬城市名單位2001年2002年增幅%增幅排名全省元/人——南京市元/人05無錫市元/人3常州市元/人1蘇州市元/人76862鎮(zhèn)江市元/人4從表中可以看出：■蘇州居民消費支出達7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消費支出的增幅為5.7%，低于常州市〔5.9%〕，相對于收入的增幅〔10.2%〕，消費支出明顯偏低，說明拉動內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費水平尚有較大潛力可挖，必須努力開拓消費領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點。■蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊，旅游經(jīng)濟對商業(yè)開展的促進作用日益明顯，在居民收入水平提高遠遠高于消費水平的情況下，應抓住機遇，打造旅游經(jīng)濟，大力開展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。二、居民收入特點分析%。居民收入的主要特點是：1、收入來源趨于多元化。從下表可看出，●工薪收入在居民家庭總收入中僅占六成?！褶D(zhuǎn)移性收入對居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標準的提高以及社會最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達37.53%?！窠?jīng)營凈收入和財產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。項目金額(元/人)比重(%)比重排名家庭總收入11511100——1、工薪收入696012、經(jīng)營凈收入10443、財產(chǎn)性收入12634、轉(zhuǎn)移性收入432122、不同家庭收入水平懸殊。工程計量單位低20%較低20%中間20%較高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051從上表可看出，20%的低收入組人均月收入為354元，20%的高收入組人均月收入為2051元。高收入組的收入是低收入組的5.8倍，上下收入組之間收入水平懸殊較大。3、收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。2002年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠遠高于全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、無錫、常州也分別高1460元、629元、684元。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯，2002年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的80%左右，僅相當于深圳的42.6%。指標省內(nèi)城市居民人均可支配收入(元)比蘇州±(元)蘇州為各地的%江蘇省8178-2439無錫市9988-629常州市9933-684南京市9157-1460南通市8640-1977鎮(zhèn)江市8202-2415徐州市8037-2580揚州市7833-2784泰州市7788-2829鹽城市7274-334314淮安市7158-3459連云港市6953-3664宿遷市5041-5576指標滬浙粵城市居民人均可支配收入(元)比蘇州±(元)蘇州為各市的%上海市132502633寧波市129702353紹興市121331516杭州市117781161湖州市11388771舟山市10985368嘉興市10757140廣州市133802763深圳市2494114324三、市區(qū)居民消費特點分析2002年，市區(qū)居民人均消費支出為7686元，同比增長5.7%。居民消費的主要特點是：1、消費結(jié)構(gòu)進一步改善2002年居民的八大類消費支出中，除衣著、家庭設備用品及效勞、雜項商品及效勞有所下降外，其余都有不同程度的增長。項目金額〔元/人〕增長率〔%〕占消費支出比重(%)比去年增減百分點消費性支出7686100--1、食品323762、衣著4713、設備用品及效勞6254、醫(yī)療保健3305、交通與通訊6426、娛樂文教效勞11977、居住9288、雜項商品及效勞257從上表可看出：〔1〕反映居民根本生存需要的食品、衣著等根本生活方面支出所占的比重下降，2002年居民人均食品、衣著支出占消費支出的比重僅占48.2%；比上年下降了1.1個百分點。表達開展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較大，2002年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費支出的比重為36.1%，比上年提高了8.4個百分點；居民消費不再以吃、穿等根本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實?！?〕近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活潑，住房買賣規(guī)?？涨?，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加，2002年居住類支出〔不含購房本身支出〕比上年增長72.1%，增幅居八大類消費首位。2、消費行為發(fā)生重大改變2002年我市居民人均可支配收入為10617元，消費支出7686元，消費傾向為72.39%，與國際上公認的正常標準相比屬偏低，這是因為居民的消費行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費。2002年我市居民人均購建住房支出達1521元，占總支出的13.8%，是南京的6倍、無錫的2.6倍、常州的2.7倍。至2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，達10.68萬輛，居全省第一。3、恩格爾系數(shù)偏高省內(nèi)城市人均消費支出(元)食品支出(元)恩格爾系數(shù)(%)比蘇州±百分點徐州市59222164常州市79732933連云港50591869鹽城市55072092南通市58522318無錫市75673011泰州市55502308南京市73233066揚州市55752341宿遷市34641463鎮(zhèn)江市63052708淮安市48402136指標滬浙粵城市人均消費支出(元)食品支出(元)恩格爾系數(shù)(%)比蘇州±百分點深圳189265187廣州115084380紹興市90043495舟山市80103123上海市104644120杭州市92153707寧波市93963791湖州市81333425嘉興市73523240恩格爾系數(shù)〔即食品支出占消費支出的比重〕是國際上通行的衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平狀況的重要指標。2002年市區(qū)居民人均消費支出為7686元，食品支出3237元，恩格爾系數(shù)為42.1%。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。近年來，蘇州的房價大幅上升，教育費用、醫(yī)療費用居高不下，對居民的消費行為產(chǎn)生了較大影響。應加大定銷房的建造和對教育收費、醫(yī)療收費的標準力度，抑制房價過快增長，調(diào)整居民的消費結(jié)構(gòu)，促進商業(yè)效勞業(yè)的開展。四、消費指標走勢分析1、社會消費品零售總額〔億元〕走勢圖消費品市場需求旺盛，全市消費品市場持續(xù)走強，從1978年至2002年，社會消費品零售總額曲線近似直線上升，尤其是1990年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢，2002年實現(xiàn)社會零售總額451.6億元，增長15.3%。但我們也應該看到，年上漲的幅度相對平緩，說明目前市場商品供給結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動內(nèi)需的效果不是很明顯，應該著力調(diào)整〔市場微調(diào)之手〕商品和效勞的供給結(jié)構(gòu)，引導商業(yè)健康開展。2、市區(qū)居民消費價格總指數(shù)〔%〕走勢圖2000年以來，物價總體水平穩(wěn)定，社會消費品供給充分，物品短缺和通貨膨脹不再發(fā)生，這為消費穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。但我們也要注意到，物價一直低位運行，長久來看，也會抑制消費，不利于商業(yè)的開展。3、市區(qū)商品零售價格總指數(shù)〔%〕走勢圖2000年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性開展。居民消費結(jié)構(gòu)在提升，中、高檔消費群體正在形成，消費增長的增量局部主要是由中、高檔消費形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、效勞消費和汽車消費成為熱點。從01年下半年到今年的居住類消費和餐飲業(yè)的消費火爆，抬高了基數(shù)，給03年的消費品零售額增長增加了難度。

第二章蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開展狀況2002年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表指標區(qū)位本年完成投資施工面積新開工面積竣工面積空置面積02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅市區(qū)古城區(qū)3993320692352589123008105597新區(qū)49015348218749242138651園區(qū)162116272997462981556吳中區(qū)809857582162413179664215相城區(qū)25843362533281173449229/常熟1043417572917431411951939402張家港143061305671025457784922183太倉226273303522148699074310316吳江114181519621016746317715596昆山541242384215893446917039一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：1、全市商業(yè)營業(yè)用房開展總體狀況總體上看，蘇州商業(yè)用房的開展勢頭強勁，完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積四個指標都比2001年有所增長。尤其是完成投資和新開工面積兩個指標的增幅，更是強勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應的激發(fā)、經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強，資金到位狀況良好。值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比擬旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空〞效果明顯。2、市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述〔1〕、中心城區(qū)：古城區(qū)由于歷史原因，各項商業(yè)配套比擬完善，石路商圈、觀前商圈已相對成熟，輻射半徑也日益擴大，商業(yè)市場相對飽和，故從5個指標的開展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)工程介入相對困難，故新開工面積有著較大的降幅〔-31.92%〕。同時，從空置面積的降幅〔-36.44%〕來看，更能說明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空〞效果非常明顯?！龀墒斓纳倘^(qū)內(nèi)商業(yè)用房開展的拉動作用明顯?！?〕、新區(qū)新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預計今年10月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場潛力較大，開展大型商業(yè)工程有較大的時機。預測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈〞。但該處文化底蘊的相對缺乏，也是開展商業(yè)的一個弱點，因為難以有效的延長旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時間。

〔3〕、園區(qū)園區(qū)由于商業(yè)模式相對獨特，鄰里中心運作都相對成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費需求。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來人口的急劇增加、CBD的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動，園區(qū)已成為蘇州的國際化新城區(qū)，國際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費人群的需求，該區(qū)的商業(yè)工程的檔次將比擬高，目前在建和將建的工程就有F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)效勞中心，星海國際廣場、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖西園區(qū)置地商業(yè)工程等一系列大型商業(yè)工程。預測：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢?！?〕、吳中區(qū)由于吳中區(qū)開展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋〔百潤發(fā)、華潤〕商業(yè)開展狀況還好外，其他地方的商業(yè)開展狀況都不盡人意。從施工面積、新開工面積的增幅來看，還是比擬快的，但增長率主要是由指標基數(shù)太小拉動的，市場需求拉動效果不是很明顯。空置面積的降幅很大原因也不外于此。預測：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件缺乏，市場潛力相對較小，潛力相對較大的地區(qū)有三個：長橋、木瀆、太湖?！?〕、相城區(qū)相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的開展，主要集中在相城區(qū)的行政中心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)工程有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運作的國際服裝城。該區(qū)開展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設施、交通有較大改善，市場前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗性，市場前景不是很理想，商業(yè)開展趨勢傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會作為商品集散地的形象存在于市場中。3、五個縣級市五個縣級市的商業(yè)開展相對滯后。但開展步伐非?？?，隨著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地〞的規(guī)劃實施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個區(qū)域內(nèi)的絕大局部地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向效勞周邊居民的日常生活需要方向開展。值得一提的是幾個風景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)開展。但這些縣級市內(nèi)居民的消費地點傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時間，這些縣級市面臨市區(qū)商業(yè)對區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場挑戰(zhàn)明顯，市場客源將大幅縮水，從而形成市場需求相對缺乏。秘方：做獨特的商業(yè)，以差異化策略介入市場競爭。二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，轉(zhuǎn)讓面積萬平米，轉(zhuǎn)讓金額億元，分別比上年同期增長101.26%、9.42%和96.10%，創(chuàng)歷史最高水平。上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房預售價平均每平方米7033元，其中中心城區(qū)為每平方米7706元。指標的驚人增長說明市場消化能力極強，這與“一鋪養(yǎng)三代〞的傳統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場長期低迷、銀行儲蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動產(chǎn)、在“商鋪〞中淘金已成為廣闊市民的共識。三、供給市場探析1、歷年商業(yè)營業(yè)用房施工面積走勢分析※從圖一可以看出：從98年至今，商業(yè)營業(yè)用房的施工面積走勢波動較小，只有99年躍入谷底，原因是98年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營業(yè)用房面積在一定程度上影響開發(fā)商的市場信心，但隨著99年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)信心，2000年至2002年走勢呈緩慢上升態(tài)勢。居民可支配收入的不斷增加和消費性支出的比例不斷加大，對商業(yè)效勞業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚。預測：隨著經(jīng)濟的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強。商業(yè)營業(yè)用房的市場需求將進一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚的走勢。2、歷年商業(yè)營業(yè)用房新開工面積走勢分析※從圖二可以看出：和施工面積走勢相似，波動較小，走勢相對平緩，但增長趨勢明顯。3、歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢分析※從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢戲劇性的與施工面積、新開工面積的走勢一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年〔尤其是03年下半年〕至2005年〔根據(jù)開發(fā)周期簡單估計〕商業(yè)營業(yè)用房的供給將急劇加大，市場競爭可能會比擬劇烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的工程有可能面臨市場為難，銷售壓力會明顯增大。4、歷年商業(yè)營業(yè)用房空置面積走勢分析※從圖三可以看出：從空置面積的走勢來看，總體趨勢呈現(xiàn)較快速度下降。原因是趁著2002年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場消化速度加快，“減空〞效果明顯。但我們也應該警惕：走勢有可能會上揚，原因是后開發(fā)的工程在相關(guān)指標、整體質(zhì)素上都與市場需求相一致，而老式商業(yè)用房在一定程度上難以滿足市場需求，去化壓力大，可能面臨改造，甚至可能為市場淘汰。四、綜述■園區(qū)獨特的商業(yè)運作模式〔鄰里中心〕、園區(qū)二三期的高標準的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)工程的運作〔例如F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等〕，加上區(qū)內(nèi)居民消費能力強、外來人口多、打造國際化都市的實現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)〞狀態(tài)?！鲭S著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)開展應抓住機遇，調(diào)整商業(yè)效勞結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)效勞的檔次和水平?！龀浞掷锰K州的旅游資源，加快旅游業(yè)的開展，帶動全市商業(yè)的開展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟〞?！鲭S著城市形象的提升，必將吸引更多的海內(nèi)外人士涌入蘇州，蘇州更應該以一種積極的心態(tài)面對巨大的商機?！鎏K州已向移民城市方向開展，外來人口的逐年增加，商機無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整〔這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的〕，隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)開展，必將使得需求市場進一步擴大，促進商業(yè)的進一步開展?！龃蠼煌ǜ窬值男纬?、輕軌建成后的投入使用，會使得郊區(qū)級縣級市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級市的商業(yè)開展。■綜合競爭能力差的商業(yè)工程將面臨市場的淘汰，而質(zhì)素較高的工程將蠶食大局部的市場份額，最終將形成幾大商圈，遙相照應，形成“割據(jù)〞狀態(tài)?！鲂刨J政策的變化，將對商業(yè)工程的市場去化形成一定的影響。同時，一些資金鏈比擬薄弱的小開發(fā)商將很難進入商業(yè)工程的運作；一定程度上也給資金實力強、開發(fā)能力強的開發(fā)商以市場時機，有效地引導商業(yè)工程的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢開展?！鲩L三角都市圈的形成，也會在一定程度上導致蘇州本地客源向商業(yè)非常興旺的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費〞的現(xiàn)象不容無視，針對這一情況，應盡快提高蘇州商業(yè)效勞的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。商業(yè)商業(yè)工程的運作相對較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費水平和消費傾向、工程本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約工程成功的重要因素，一個好的商業(yè)工程應對工程周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費傾向、消費結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響工程運作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采用整合營銷手段等來擴大工程的輻射半徑，吸引更多的人氣。

第三章市場面分析一、主要競爭個案評述F城：該商業(yè)街位于蘇州工業(yè)園區(qū)二期內(nèi)，金雞湖東岸翠園路、星港街交界處，是由上海新紐投資管理蘇州分公司投資開發(fā)管理。該案占地63畝，總建面積超過10萬平方米。該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設中政府機構(gòu)、公司、大廈云集〔包括園區(qū)管委會行政中心大廈、6幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納8萬人的國際會展中心、2萬人居住社區(qū)和公眾廣場、文化水廊等重要工程〕。該案的招商業(yè)種主要為國內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場等，每個經(jīng)營業(yè)種控制在1至2家，可能會有效的防止了惡性競爭的存在。該案的管理模式為SHOPPINGMALL,與國際接軌，樹立了該案的高檔商業(yè)形象，市場美譽度高，為本案的最主要的競爭對手。第四鄰里中心：第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)效勞大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政效勞工程。休閑活動中心，健身俱樂部及局部商務辦公于一體。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。該工程建筑面積3萬平方米，位于正在建設的東湖大郡住宅區(qū)的中央，由主樓、南樓和北樓三局部組成。其中主樓兩層，計1.7萬平方米，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層7700平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點等。北樓三層約6000平米，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場所。工程目前正處于招商階段，以租賃的形式對外招商，平均租金在45元/m2/月。美麗新世界：2之間，平均單價達8500元/平米。在該案的經(jīng)營工程規(guī)劃中，地下一層〔即-1樓〕主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化裝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。1樓主要為休閑裝、男裝世界、運動服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。2樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強的商業(yè)開展氣氛，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)工程在經(jīng)過一段時間的市場適應期后，估計應該會有一個比擬理想的狀態(tài)。玄妙廣場：玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積2萬多平米，建筑面積2.5萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價到達了2萬/平方米的高價。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。開展方向是以上海新天地的模式，目標是建成觀前商圈中的一大亮點，目前銷售與租賃正在有條不紊的進行中。玄妙廣場的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成局部，主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主。蔞葑社區(qū)效勞中心：蔞葑社區(qū)效勞中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積71670m2，總建筑面積55000m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)3萬m2，包括超市12000m2，商業(yè)8000m2，酒店娛樂5400m2，公共效勞4600m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進入實質(zhì)性階段。在社區(qū)效勞中心的二期25000平方米的規(guī)劃中涵括了23000平方米的商業(yè)用房和2000平米的公共效勞空間。蔞葑商業(yè)中心的建設對其周邊近5萬人的居住組團在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時，也將對本案消費客源的引進構(gòu)成巨大的競爭。二、主要競爭個案相關(guān)指標比照分析〔1〕、根本指標比照分析個案指標分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場總建面積10萬m23萬m222店鋪相關(guān)指標面積50-250m236m227-170m2100-500m2進深88-9開間7銷售方式出售√√√招租√價格售價222萬元/m2租價48元/m2*月物業(yè)管理費3元/m2*月2*月//停車位地上地下汽車500個非自動車1000個汽車75個汽車75個/分析：◆各個商業(yè)的規(guī)模都比擬大，尤其是F城，總建筑面積達10萬平米?！舻赇伱娣e都相對靈活，幾個個案的實際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在30-200平方米之間不等。◆進深主要集中在8米左右，這樣的進深比擬為市場所接受?！糸_間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種決定，開間容易變化，分割自由。建議開間盡量控制在4-5米之間?！羰袌錾系牡赇佒饕猿鍪鄣姆绞秸猩?，這樣的銷售方式風險較小，因為一般在商業(yè)氣氛比擬好的地段，商鋪的回報年限也要在12-13年?！粑飿I(yè)管理費和工程的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場上的競爭個案的物業(yè)管理費主要為2.5-3元/平米*月，，F(xiàn)城為目前市場上最好的商業(yè)工程，其物業(yè)管理費用也就3元/平米*月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負責一半。◆停車場應該設置為地下停車場，停車場的多少直接影響到客流量和消費者的逗留購物時間。〔2〕、競爭個案業(yè)中分布狀況分析業(yè)種個案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等玄妙廣場餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場〔或者便利店〕、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑?！?〕、產(chǎn)品定位比照分析業(yè)種個案產(chǎn)品定位〔產(chǎn)品訴求主題〕同區(qū)域內(nèi)F城集購物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的大集合購物中心第四鄰里中心效勞湖東2萬人組團，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社區(qū)效勞中心其他區(qū)域美麗新世界面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體的購物場所玄妙廣場以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一體的購物廣場目前競爭個案的定位根本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文娛樂休閑為一體、效勞于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。

第四章工程SWOT分析1、優(yōu)勢：●處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比擬旺盛，加上區(qū)內(nèi)F城的投入使用，未來市場前景很好?！裉幱诮痣u湖八大景觀之一——文化水廊內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購置力旺盛。●輕軌的規(guī)劃實施〔在湖東設立站點〕，必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。2、劣勢：●案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯●成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。3、時機：●蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。●園區(qū)二期三期的啟動，CBD的規(guī)劃，必將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀?！窠痣u湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬，其中湖西10萬人，湖東人口為40萬人，未來需求市場較大，客源充足?！耠S著金雞湖兩岸商品房的開展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團和南都玲瓏灣商品房工程的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比擬